Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
KONYA
.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:
KARAR NO:

BAŞKAN :
ÜYE :
ÜYE :
KATİP :

DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI : 1-
VEKİLİ :
DAVALI : 2-
DAVA : Tapu İptali ve Tescil & Alacak
DAVA TARİHİ:
KARAR TARİHİ:
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine mahkememize açılmış bulunan “Tapu İptali ve Tescil” davasının yapılıp bitirilen açık yargılaması sonunda;
HEYETİMİZCE GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili 15.08.20218 tevzi tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin, davaya konu taşınmazı satın almak üzere işlem tesis ettiğini, …şirketinin mali bakımdan sıkıntılı günler yaşadığını, Yap-Sat tabir edilen müteahhitlik hizmeti verdiğini, taşınmazlar üzerine bina imal ederek bunları sattığını, …ise diğer davalı …şirketi ile muvazaalı işlem tesis eden, her iki şirket yetkilisinin akraba (teyze/amca oğlu) olmasından dolayı bazı tasarruflarda bulunduklarını, …İli …İlçesi …Mah. …ada … parselde bulunan taşınmaz üzerine …tarafından yapılacak konut ile alakalı olarak müvekkili şirket ile …arasında 03.07.2016 tarihinde … … blokta (… Kat brüt 203 m2 4+1 daire) … numaralı bağımsız bölüm için taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzası ve inikadından sonra davalılardan …tarafından tapu resmi rayiç değerleri üzerinden 23.09.2016 tarihli Sıra No: …, Seri …numaralı fatura düzenlendiğini ve müvekkili şirkete teslim edildiğini, geriye tapu devri ve daire tesliminin kaldığını, imza edilen sözleşmede gayrimenkulün tapu kaydının en geç 30.08.2016 tarihinde devredileceğinin yazılı olduğunu, bunun karşılığında müvekkilinin, satış bedeli olarak 376.000 TL ödeme yapacağını, 120.000,00 TL’sini sözleşmede belirtildiği gibi ödediğini ve yine sözleşmede belirtildiği şekildeki ödemelere ilişkin senetleri teslim ettiğini, ancak 30.12.2012 tarihine kadar ödenmesi gereken 30.000,00 TL’lik bedeli, sözleşmede belirtilen tarihte tapu devri yapılmadığından ödenmediğini, tapunun tescili sonrasında bahse konu 30.000,00 TL’nin verilmesi konusunda tarafların sözlü olarak anlaşma yaptığını, devir yapılmadığı için söz konusu ödemenin yapılamadığını, sözleşmede belirtilen ve senet olarak tanzim edilen 48 aylık taksitler zamanında ödendiğini ve ödenmekte olduğunu, ancak evin sözleşmede belirtilenden çok daha geç teslim edilmiş olması ve tapuda devrin hala yapılamamış olması nedeniyle 2017 Ocaktan – 2017 Ekime kadar olan 10 taksidin ödenmediğini, bunun üzerine …şirketi’nin geriye kalan senetleri üçüncü bir şahsa ciro ettiğini, halen bu kişiye senet ödemelerinin yapıldığını, evi teslim etmeyen ve tapuda devir etmeyen …ile yapılan görüşmeler neticesinde taşınmazın 2017 yılının Temmuz ayında eksikleri ile teslim edildiğini, daire teslim edildikten sonra bir süre şantiye elektriği ile suyu kullanıldığını, ancak bir müddet sonra müvekkili şirket yetkilisi …gerekli abonelikleri tesis ettiğini, daireler teslim edildikten sonra taşınmaza yerleşen müvekkilinin Kat Malikleri toplantılarına katıldığını ve taşınmaza masraflar yaptığını, …şirketinin SGK’ya olan borçlarından dolayı bina için yapı kullanım izin belgesi alınamadığının, her bir Daire sahibinden tahsilat yapılarak (müvekkilinden 2.300 TL alınarak) …şirketinin SGK’ya olan borcunun ödendiğini ve yapı kullanma izni alınması üzere borcun kapatılmak zorunda kalındığını, …şirketinin anahtar teslim anlaşma yapması nedeniyle bu bedeli daha sonra daire maliklerine ödeyeceğini belirtilmiş olmasına karşın böyle bir ödemenin yapılmadığını, bu süreçte tapu devri halen yapılmadığını, en son halen oturulmakta olan daireyle ilgili tapudan bilgi almaya giden müvekkilinin tapu kaydının …şirketine ait iken …şirketine devredildiğini, müvekkilinin, …şirket yetkilisi olan …ile …şirket yetkilisi …’ın teyze oğlu, diğer ortak ve yetkili …ile de amca oğlu olduklarının, …şirketinin diğer ortağının da …’ün oğlu …olduğunu, mali bakımdan zor günler geçiren …şirketi ile …şirketi yetkilileri arasında akrabalık ilişkisinden mütevellit bir muvazaanın müvekkil lehine karine olduğundan bahisle; Davanın kabulü ile …İli …İlçesi …Mah. …ada …parsel … … blok … Kat … Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline aksi halde taşınmaz bedelinin davalıdan tazmini ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı … vekilinin UYAP sistemi üzerinden mahkememiz dosyasına sunmuş olduğu 24.09.2018 tarihli dilekçesinde özetle; 6100 Sayılı HMK’nın 2. maddesi gereğince genel görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunun, iş bu davaya bakmakla görevli mahkemenin, mahkememizin değil, Konya Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, müvekkili şirket yetkilileri ile diğer davalı şirket yetkilileri arasında yakın akrabalığın söz konusu olmadığını, müvekkili şirket yetkilisi …ile davalı …yetkilileri arasındaki akrabalık ilişkisinin davacının iddia ettiği şekilde teyze/amca oğulluğu değil, …şirket yetkilisi …, müvekkili şirket yetkilisi …’ün amcasının torunu olduğunu, …diğer yetkilisi …’ın ise, …’ün teyzesinin torunu olduğunu, bu kadar uzak bir akrabalık ilişkisine dayanarak tapu devrinde muvazaaa iddiasına dayanak olamayacağını, tapuya güven ilkesinin söz konusu olduğunu, …İli …İlçesi …Mah. …Ada …Parsel bulunan taşınmaz üzerine …tarafından yapılan … Blok … bağımsız nolu konut ile ilgili olarak, müvekkili şirketin; gayrimenkulün tapu kaydında malik olarak … Şti. göründüğünden bu taşınmazı satın aldığını, tapu kayıtlarına güven ilkesi gereği müvekkilinin bu kazanımının hukuka uygun olduğunu, tapu kayıtlarında malik olarak diğer davalı gözüktüğünden, tapu üzerinde herhangi bir takyidat-şerh vs. olmadığından müvekkilinin, tapu kayıtlarına güvenerek diğer davalıdan yatırım amaçlı üç adet daire satın aldığını, müvekkilinin, dairelerin ödemesi için …Bankasından kredi kullandığını ve taşınmazların parasını kredi ile ödediğini, müvekkili şirketin kredi ödemelerinin ciddi bir kısmını ödediği için …Bankası A.Ş. tarafından dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin 13.06.2018 tarihli ve 52116 sayılı yazıları ile fek edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin emlakçı vasıtasıyla taşınmazı satmak istediğini ve satışa sunmak için emlakçının taşınmaza gittiğinde taşınmazda davacı şirket yetkilisinin oturduğunu gördüğünü, müvekkili şirketin üç adet bağımsız bölümü …Bankası’na ipotekli olarak diğer davalı …Ltd. Şti.’den tapuda satın aldığını, alış-verişin gerçek bir alışveriş olduğunu, müvekkilin muvazaalı bir işlem tesis etmesi söz konusu olmadığını, müvekkili şirketin taşınmazları yatırım amacıyla aldığını, dolayısıyla dairelerin iskan ruhsatının alınmasından ve ipoteklerinin kalkmasından sonra daireleri satma gayeleri olduğundan, daireleri fiziken gidip inceleme ve kullanma konusunu önemsemediklerini, dava konusu işlemde muvazaanın şartlarının bulunmadığını, davacının, dava konusu taşınmazı harici satış sözleşmesi ile alımının geçersiz olduğunu, Gayrimenkul satışının Tapu Kanunu’nun 26., T.M.K’nın 706 ve T.B.K’nun 237. maddelerindeki yasal düzenlemeler gereğince resmi şekilde yapılmasının gerektiğini, davacının ise harici satış sözleşmesine dayandığını, resmi şekilde yapılmayan taşınmaz alımının geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayanarak davacının ancak diğer davalıya verdiği sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesince diğer davalıdan isteyebileceğini, müvekkiline karşı tapu iptal ve tescil talebi yönüyle husumet yöneltilemeyeceğini, davacının, müvekkilinden harici satış sözleşmesine dayanarak hak iddiasında bulunamayacağını, davacı ile diğer davalı arasındaki gayrimenkul satım sözleşmesi resmi şekilde düzenlendiğinden bahisle; Öncelikle davanın görev itirazımız yönünden incelenerek görevsizlik kararı verilmesine, yasaya ve usule aykırı olan davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
Diğer davalı …. Şti.’ne usulüne uygun olarak dava dilekçesinin tebliğ edildiği ancak davalının davaya karşı herhangi bir cevap vermediği gibi kendisini vekil ile de temsil ettirmediği anlaşılmıştır.
Dilekçeler aşaması tamamlanmış, taraflara duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek duruşma açılmıştır.
Davacı ile davalı … tarafın bildirmiş oldukları delilleri ilgili yerlerden dosyamız içerisine celbedilmiş, davaya konusu taşınmazın tapu kayıtları, davalı … Şti.’nin ticari kayıtları, davalı … yetkilileri …, … ile davalı … yetkilileri …, … arasında akrabalık bağına ilişkin nüfus kayıtları ile dede ve ninelerinin de bulunduğu nüfus aile kayıt tabloları, davalı … ile yapılan kredi sözleşmesi ve bu sözleşme ile ödenen kredinin kime ödendiği, ayrıca kredi borcunun kim tarafından ödendiği, bu kredi nedeniyle dava konusu edilen taşınmaza ipotek konulup konulmadığı hususuna ilişkin banka kayıtları, dava konusu 23.09.2016 tarihli sıra No:…Seri …numaralı faturanın BS formu, dava konusu …İli …İlçesi …Mah. …Ada …Parsel … …. Blok … Kat .. Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazın iskan ruhsatına ilişkin tüm bilgi ve kayıtların birer sureti ilgili yerlerden dosyamız içerisine celbedilmiş, tanık beyanları alınmış, mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Davacı tanığı …’ın mahkememizin 11.02.2020 tarihli duruşmasındaki beyanında; Davacı şirketin sahibi benim eşim olur, dava konusu edilen taşınmazı eşim şirket adına 2016 yılında satın aldı 2016 yılından bu yana birlikte ev olarak otururuz, halende bu taşınmazda oturmaktayız, 2016 yılında taşınmaza taşındıktan sonra komşulardan taşınmazın tapularıyla ilgili çeşitli sıkıntılar olduğunu duyduk bunun üzerine eşimle birlikte …şirketinin sahibi olan …’ün mağazasına gittik onunla görüştük o bize dava konusu edilen taşınmazın yerini dahi bilmediğini …sahibi … ın dayısı olduğunu yani … ın kendisinin yeğeni olduğunu, para ihtiyacı olduğunu, kendisine söylediğini, bunun üzerine bu taşınmazı kendisinin …devraldığını kredi çekerek çektiği kredi ile Vav yapının sahibi yeğenine verdiğini söyledi, kendisinin taşınmazla bir ilgisinin olmadığını yeğenine verdiği paranın yeğeni tarafından kendisine verilmesi halinde taşınmazı geri devredebileceğini söyledi, ben bir kez gittim ve bu konuşmalar gerçekleşti, daha sonra başka görüşmeye gitmedim ancak eşim defalarca görüştü, ancak bir netice elde edemedi, bildiklerim bundan ibarettir, tanıklık ücreti istemiyorum, demiştir.
Davacı tanığı …’ın mahkememizin 11.02.2020 tarihli duruşmasındaki beyanında; Davacı şirketin sahibi benim babam olur, 2016 yılında dava konusu edilen taşınmazı babam satın alındı, bu taşınmaza 2016 yılında taşındık ve halen burada otururuz, biz taşındıktan sonra komşular tarafından orada bulunan taşınmazların tapularının verilmesi konusunda sıkıntı yaşandığı konuşuluyordu, babam davalı …sahibi ile görüşmek istedi hep birlikte annem ben ve babam üçümüz …şirketinin sahibi …ile mağazasında görüştük, o bize taşınmazın yerini dahi bilmediğini …sahibinin … ın akrabası olduğunu paraya sıkıştığını söylediğini bu taşınmazın tapusunun kendisine devredilerek kendisini kredi çekip çektiği krediyi Vavyapının sahibine verdiğini yoksa kendisinin ev almak istese eve gidip bakacağını oysa burda evin yerini dahi bilmediğini şayet kendi verdiği paranın …tarafından kendisine ödenmesi halinde taşınmazı geri devredeceğini bize söyledi, ben daha sonra başka bir görüşmeye gitmedim, ancak babam daha sonrada görüşmüş bildiklerim bundan ibaret tanıklık ücreti istemiyorum, demiştir.
Davacı tanığı …’nun mahkememizin 11.02.2020 tarihli duruşmasındaki beyanında; Ben davacı şirketin sahibi …beyi komşumuz olduktan sonra tanıdım, aynı binada otururuz, davalı …şirketinin sahibi …ü yaklaşık 30 yıldır tanırım onun işyeri ile komşu işyerim vardır, karşılıklı ticari alışverişimiz oldu, …tanımıyorum, dava konusu edilen taşınmazın bulunduğu yerde benimde taşınmazım vardır bende …satın aldım benim satın almış olduğum taşınmazda davalı …devredilmiş ancak bana aynı binanın altında küçük bir dükkanın tapusu verildi, buna ilişkin Tüketici Mahkemesine dava açtım, davam devam etmektedir, davacı şirketin durumu benden farklıdır şirketin sahibi …bey bu taşınmazı aldıktan sonra 2016 yılında bizim binaya taşındı ogündür bu gündür halen orada oturmaktadırlar, tapusunun kendisin devredilmediğini söylediğinde ben …tanıdığımdan dolayı görüşmeye birlikte gittik, …bize dava konusu edilen taşınmazla hiçbir ilgisinin olmadığını …sahibi … ın kendisinin teyzesinin çocuğu olduğunu paraya sıkıştığını kendisine söylediğini, vermiş olduğu borç veya kredi karşılğında bu taşınmazın tapusunu kendisine devrettiğini, taşınmazında bankaya ipotek verildiğini, paranın ödenmesi halinde tapusunu geri verebileceğini söyledi, bunun dışında başkaca bir görüşmeye gitmedik, hatta benim dairemle ilgili aynı şeyi söyledi, ancak bugüne kadar gerek benim dairem gerekse davacı şirketin dairesi tapuda herhangi bir değişikliğe uğramadı, bildiklerim bundan ibarettir, tanıklık ücreti talebim yoktur, demiştir.
Davalı … Tanığı …’nin mahkememizin 16.06.2020 tarihli duruşmasındaki beyanında; Ben davalı …şirketinin muhasebesinde finans müdürü olarak çalışmaktayım , dava konusu olan taşınmazın alındığı dönemde de finans müdürüydüm davacı şirketi bu dava nedeniyle duydum, daha önceden hiç duymamıştım, diğer davalı …ismen biliyorum, dava konusu edilen taşınmazı davacı şirket hatırladığım kadarıyla 2016 yılının sonlarında davalı Vavyapıdan satın aldı, bu taşınmazın bedeli için …kredi çekildi, …ekonomik sıkıntıda olmasından dolayı ilerde devredilmek şartıyla alınmadı, gerçek bir alışverişti, Vavyapının yöneticileri ile davalı …şirketinin yöneticileri arasında akrabalık bağı olduğunu biliyorum, ancak yakınlık derecesini bilmiyorum, davacı şirketin yetkilisinin …şirketine bu taşınmaz için görüşmek için geldiğini duydum, ancak görmedim, gelmişse bile görüşmelerinde bulunmadım. Bildiğim kadarıyla bu taşınmazı …şirketinin sahibi olan patronlarımız yani …, …ve …oturacaklardı, yani buradan 3 tane daire almışlardı, oturdukları yerler birbirine uzakmış, aynı yerde oturmak için bu 3 daireyi almışlardı, bunlardan bir tanesi de dava konusu edilen taşınmazın bulunduğu dairedir. Tanıklık ücreti talebim yoktur, demiştir.
Davalı … Tanığı …’ün mahkememizin 16.06.2020 tarihli duruşmasındaki beyanında; Ben davalı …şirketinde yaklaşık 20 yıldır çalışmaktayım, şuan halen çalışıyorum, mağaza müdürüyüm, davacı şirketi bilmem, diğer davalı şirketi bilirim, hatta davalı şirketlerin sahiplerinin uzaktan akraba olduklarını biliyorum, dava konusu edilen taşınmazın 2016 yılının sonunda alındığını biliyorum, …sahibi …bey 3 tane daireyi satmak istediğini söyleyerek bizim işyerine geldi, …ile görüştüler, oda kabul etti, o an ödeme durumu olmadığı için banka kredisi kullanıldı, 3 daire için kredi çekildi ve çekilen kredi Vavyapıya ödendi, bu satış gerçek bir satıştır, zaten daireler alındığında 2 tanesi inşaat aşamasındaydı, bir tanesi bitmişti, teslim sırasında şirketin emlakçısı teslim almak üzere gönderildi, emlakçı gittiğinde dairelerden 2 tanesinin bir başkasına satıldığını öğrendik, bir tanesi teslim alındı, teslim alınan bu daire daha sonra bir başkasına tekrardan satıldı, başkasına satılan ve arasında dava konusu edilen taşınmazın bulunduğu, kişiler daha sonra Cafer beyle görüşmeye geldiler görüştüler, devamında da bu husus adliyeye yansıdı, bu 3 daireyi hangi maksatla aldıklarını bilmiyorum, ancak şirketimiz yatırım maksatlı olarak zaman zaman daire alıp satar, ayrıca bu dairelerin kredi ödemelerini de tamamen …şirketi yapmıştır dedi. Tanıklık ücreti talebim yoktur, demiştir.
Davalı … Tanığı …’ün mahkememizin 16.06.2020 tarihli duruşmasındaki beyanında; Ben davalı …şirketinin hissedarlarındanım herhangi bir yöneticiliğim yoktur, dava konusu edilen taşınmaz diğer davalı …ihtiyaçtan dolayı satın alınmıştır, banka kredisi çekilmek suretiyle satın alınmıştır, kendimiz oturacaktık, üzerinde de herhangi bir devre engel kayıt yoktu, zaten banka kayıtlarından ipotek konmuştu, dava konusu edilen taşınmazla birlikte başka 2 taşınmaz daha alınmıştı, davacı şirketin varlığını daha sonra öğrendim, davacı şirketin yetkilisi Vavyapıdan dava konusu edilen taşınmazı aldığını iddia ederek bizimle görüşmeye geldi, biz o vesile ile durumu öğrendik, Vavyapının sahibi …, …Mobilyanın sahiplerinden babam …’ün teyzesinin kızının oğludur, bunun dışında farklı bir akrabalığımız yoktur, bu satışta tamamen gerçek bir satıştı, …şirketi zaman zaman arsa alıp satar, ticari maksatla yapmaktadır bunu, ancak bu 3 daireyi ihtiyaç nedeniyle satın almıştık, dairelerden birisinde herhangi bir sıkıntı çıkmadı, dava konusu edilen daire ile diğer bir daire bu şekilde problemli çıktı, Vavyapıdan bu kişilerde daireleri satın aldıklarını söylediler iş adliyeye yansıdı dedi, …babamın amcasının torunudur, …’ın da bildiğim kadarıyla kız kardeşinin oğludur, …’ün şirketle ortaklığının olup olmadığını bilmiyorum, krediler ödenip bitmiştir ve …şirketi tarafından ödenmiştir dedi. Tanıklık ücreti talebim yoktur, demiştir.
Mahallinde 14.11.2019 tarihinde inşaat bilirkişisi ve kadastro bilirkişisi refakatinde mahkememiz heyeti ile birlikte keşif yapılmış, keşif sonrası İnşaat Mühendisi …ve Har.Kad.Tek.Fen bilirkişisi …tarafından düzenlenen 27.11.2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda; dava konusu taşınmazın …Şirketi adına kayıtlı, davalı …Şirketi arasındaki satış tarihindeki 02.12.2016 tarihindeki piyasa rayiç değerlerine göre bedelinin 395.000,00 TL, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki piyasa rayiçlerine bedelinin 435.000,00 TL, dava konusu taşımazın keşif tarihindeki piyasa rayiçlerine bedelinin 460.000,00 TL olduğunun bildirildiği görülmüştür.
Tarafların 2016-2017-2018-2019-2020 yıllarına ait ticari defterlerinde uyuşmazlık konuları ile sınırlı olmak bilirkişi incelemesi yaptırılması ara kararına istinaden dosyamızın Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tevdi edildiği, Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tarafından düzenlenen 29.05.2020 tarihli bilirkişi raporunda; Davacı şirketin ve davalı …Şti.’nin ticari defterlerinin TTK.’na göre usulüne uygun olarak tutulduğu, tutmakla yükümlü olduğu defterlerin açılış ve kapanış kayıtlarının yapıldığı, diğer davalı …Şti.’nin ticari defterlerini sunmadığı ve ne şekilde hazır edileceğine yönelik beyanda bulunmadığından tarafınca herhangi bir inceleme ve değerlendirmenin yapılamadığını, davacı şirketin ticari defterlerinde yapılan incelemede diğer davalı …Şti.’ne vermiş olduğu senetlerden, tarafına sunulan ödeme makbuzlarına göre ödemelerini gerçekleştirdiği tutarın 156.000,00 TL olduğunu, borç/alacak durumunu net olarak gösteren cari hesap muavini olmadığının, davalı …Şti.’nin defter ve belgelerinde inceleme yapılamadığından davacı ile diğer davalı …Şti.’nin defter kayıtlarının birbirini doğrulayıp doğrulamadığı hakkında 6100 sayılı HMK.’nun 222/2 madde hükmü dikkate alındığında, davacının ticari defterlerinin delil niteliği taşımadığını, davacının ticari defter kayıtlarında, mahkemeye sunduğu dava dilekçesinde belirttiği davalı …Şti.’ne 120.000,00 TL’nin peşin ödendiğine dair herhangi bir muhasebe kaydının bulunmadığını, davacının ticari defterlerinde davalı …Şti.’ne ait herhangi bir muhasebe kaydının bulunmadığını, davalı …Şti.’nin ticari defterlerinde yapılan incelemede diğer davalı …Şti. ile ilgili rapor ekinde sunulan muhasebe kayıtları bulunmakla birlikte, diğer davalı …Şti.’nin defter ve belgelerinde inceleme yapılamadığından, davalı …Şti. ile diğer davalı …Şti.’nin defter kayıtlarının birbirini doğrulayıp doğrulamadığı hakkında 6100 sayılı HMK.’nun 222/2.madde hükmü dikkate alındığında, davalı …Şti.’nin ticari defterlerinin delil niteliği taşımadığını, davalı …Şti.’nin ticari defterlerinde yapılan incelemede davacı şirkete ait herhangi bir muhasebe kaydının bulunmadığının bildirildiği görülmüştür.
Davalı … vekili tarafından mahkememizin 01.12.2020 tarihli duruşmasında bilgileri verilen 23.09.2016 tarihli sıra No:…Seri …numaralı faturanın BS formu ilgili Vergi Dairesi’nden dosyamıza celbedilerek, davacı vekilince dosyaya sunulan sözleşme gereğince ödenmesi gereken bedellerin ödendiğine ilişkin kayıtların ve belgeler ile birlikte dosyanın Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tevdi edilerek, sözleşme gereğince davacı şirketin ödemekle yükümlü olduğu ve ödediği bedellerin kayıtların tek tek çıkartılarak ayrıca sözleşmedeki 120.000,00 TL nakitte dikkate alınarak taşınmaz satış bedeline karşı ne kadar ödeme yapıldığı hususunda ek rapor düzenlenmesinin istenildiği, Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi ….tarafından düzenlenen 06.01.2021 tarihli bilirkişi ek raporunda; Davacı şirket ile davalı … Şti.arasında, dava dosyasında yer alan karşılıklı akdedilen 03.07.2016 tarih …no’lu taşınmaz satış sözleşmesine göre, davacı tarafından davalı …Şti.’ne verilen senetlerden(18.12.2020 tarihi itibariyle dava dosyasına davacı vekili tarafından sunulan, dilekçe ekinde ki ödeme makbuzları da dikkate alındığında) toplam 169.500,00 TL’lik kısmının ödendiğinin tespit edildiğini, davacının mahkemeye sunduğu dava dilekçesinde belirttiği 120.000,00 TL’nin peşin ödendiğine dair resmi onaya haiz herhangi bir muhasebe kaydı ve resmi teşvik edici defter bilgisinin bulunmadığını, davacı şirketin, davalı … Şti.’nden 31.12.2020 tarihi itibariyle 104.000,00 TL toplam cezai tazminat hakkının bulunduğunu, davacının davalı …Şti.’nden 273.500,00 TL alacağının bulunduğunun bildirildiği görülmüştür.
Davalı …Şirketine meşruhatlı davetiye çıkartılarak şirket yetkilisinin davalı tarafça dosyaya sunulan sözleşmedeki imzaya ve içeriğindeki ödemeye dair beyanda bulunmak üzere isticvabına karar verildiği, isticvap dilekçesinin davalı şirkete T.K.’nun 35.maddesine göre tebliğ edildiği, davalı şirket tarafından söz konusu isticvaba karşı herhangi bir beyanda bulunulmadığı, duruşmada da hazır bulunmadıkları anlaşılmıştır.
Mahkememizin 26.01.2021 tarihli duruşma zabtının 4 no’lu ara kararı ile”Davacı taraf delil listesinde yemin deliline dayandığından davalı … Şti’ne yemin teklifinde bulunup bulunmayacağı hususunda beyanda bulunmak üzere 2 haftalık kesin süre verildiği, bu süre içerisinde yemin teklifinde bulunulması ve yemin metininin sunulması halinde davalı şirkete meşruhatlı davetiye çıkartılmasına” karar verildiği, davacı vekilinin UYAP sistemi üzerinden mahkememiz dosyasına sunulan 05.01.2021 tarihli dilekçe ile; 26.01.2021 tarihli duruşma 4 numaralı ara kararından sarfınazar edilmesine, müvekkili şirkete tamamlayıcı yemin yaptırılması veya …şirketine yemin delilinin hatırlatılması yönünde işlem tesis edilmesine, neticeten davanın kabulüne karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
Davacı vekili tarafından 27.11.2020 tarihinde tamamlama harcı mahkememiz veznesine yatırılmıştır.
Dava; Tapu İptali Tescil ve Alacak davasıdır.
Tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirildiğinde; Davacı tarafın, davalı …Şti. ile aralarında 03.07.2016 tarihinde … blokta (. Kat brüt 203 m2 4+1 daire) … numaralı bağımsız bölüm için taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzası ve inikadından sonra davalılardan …tarafından tapu resmi rayiç değerleri üzerinden 23.09.2016 tarihli Sıra No: …, Seri … numaralı fatura düzenlendiğini ve davacı şirkete teslim edildiğini, imza edilen sözleşmede gayrimenkulün tapu kaydının en geç 30.08.2016 tarihinde devredileceğinin yazılı olduğunu, bunun karşılığında davacı şirketin, satış bedeli olarak 376.000 TL ödeme yapacağını, 120.000,00 TL’sinin sözleşmede belirtildiği gibi ödediğini ve yine sözleşmede belirtildiği şekildeki ödemelere ilişkin senetleri teslim ettiğini, ancak 30.12.2012 tarihine kadar ödenmesi gereken 30.000,00 TL’lik bedeli, sözleşmede belirtilen tarihte tapu devri yapılmadığından ödenmediğini, tapunun tescili sonrasında bahse konu 30.000,00 TL’nin verilmesi konusunda tarafların sözlü olarak anlaşma yaptığını, devir yapılmadığı için söz konusu ödemenin yapılamadığını, sözleşmede belirtilen ve senet olarak tanzim edilen 48 aylık taksitler zamanında ödendiğini ve ödenmekte olduğunu, ancak evin sözleşmede belirtilenden çok daha geç teslim edilmiş olması ve tapuda devrin hala yapılamamış olması nedeniyle 2017 Ocak’tan – 2017 Ekim’e kadar olan 10 taksidin ödenmediğini, bunun üzerine …şirketi’nin geriye kalan senetleri üçüncü bir şahsa ciro ettiğini, halen bu kişiye senet ödemelerinin yapıldığını, evi teslim etmeyen ve tapuda devir etmeyen …ile yapılan görüşmeler neticesinde taşınmazın 2017 yılının Temmuz ayında eksikleri ile teslim edildiğini, tapu kaydının …şirketine ait iken …şirketine devredildiğini, …şirket yetkilisi olan …ile …şirket yetkilisi …’ın teyze oğlu, diğer ortak ve yetkili …ile de amca oğlu olduklarının, …şirketinin diğer ortağının da …’ün oğlu …olduğunu, mali bakımdan zor günler geçiren …şirketi ile …şirketi yetkilileri arasında akrabalık ilişkisinden mütevellit bir muvazaanın davacı şirket lehine karine olduğundan bahisle; Davanın kabulü ile …İli …İlçesi …Mah. …ada …parsel … … blok … Kat … Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline aksi halde taşınmaz bedelinin davalıdan tazminine karar verilmesini talep ve dava ettiği, davalı …’nin davanın reddine karar verilmesini talep ettiği, diğer davalı …Şti.’nin davaya karşı herhangi bir cevap vermediği, mahallinde 14.11.2019 tarihinde inşaat bilirkişisi ve kadastro bilirkişisi refakatinde mahkememiz heyeti ile birlikte keşif yapılmış, keşif sonrası İnşaat Mühendisi …ve Har.Kad.Tek.Fen bilirkişisi …tarafından düzenlenen 27.11.2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda; dava konusu taşınmazın …Şirketi adına kayıtlı, davalı ….Şirketi arasındaki satış tarihindeki 02.12.2016 tarihindeki piyasa rayiç değerlerine göre bedelinin 395.000,00 TL, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki piyasa rayiçlerine bedelinin 435.000,00 TL, dava konusu taşımazın keşif tarihindeki piyasa rayiçlerine bedelinin 460.000,00 TL olduğunun bildirildiği, tarafların 2016-2017-2018-2019-2020 yıllarına ait ticari defterlerinde uyuşmazlık konuları ile sınırlı olmak bilirkişi incelemesi yaptırılması ara kararına istinaden dosyamızın Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tevdi edildiği, Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tarafından düzenlenen 29.05.2020 tarihli bilirkişi raporunda; Davacı şirketin ve davalı …Şti.’nin ticari defterlerinin TTK.’na göre usulüne uygun olarak tutulduğu, tutmakla yükümlü olduğu defterlerin açılış ve kapanış kayıtlarının yapıldığı, diğer davalı …Şti.’nin ticari defterlerini sunmadığı ve ne şekilde hazır edileceğine yönelik beyanda bulunmadığından tarafınca herhangi bir inceleme ve değerlendirmenin yapılamadığını, davacı şirketin ticari defterlerinde yapılan incelemede diğer davalı …Şti.’ne vermiş olduğu senetlerden, tarafına sunulan ödeme makbuzlarına göre ödemelerini gerçekleştirdiği tutarın 156.000,00 TL olduğunu, borç/alacak durumunu net olarak gösteren cari hesap muavini olmadığının, davalı …Şti.’nin defter ve belgelerinde inceleme yapılamadığından davacı ile diğer davalı …Şti.’nin defter kayıtlarının birbirini doğrulayıp doğrulamadığı hakkında 6100 sayılı HMK.’nun 222/2 madde hükmü dikkate alındığında, davacının ticari defterlerinin delil niteliği taşımadığını, davacının ticari defter kayıtlarında, mahkemeye sunduğu dava dilekçesinde belirttiği davalı …Şti.’ne 120.000,00 TL’nin peşin ödendiğine dair herhangi bir muhasebe kaydının bulunmadığını, davacının ticari defterlerinde davalı …Şti.’ne ait herhangi bir muhasebe kaydının bulunmadığını, davalı …Şti.’nin ticari defterlerinde yapılan incelemede diğer davalı …Şti. ile ilgili rapor ekinde sunulan muhasebe kayıtları bulunmakla birlikte, diğer davalı …Şti.’nin defter ve belgelerinde inceleme yapılamadığından, davalı …Şti. ile diğer davalı …Şti.’nin defter kayıtlarının birbirini doğrulayıp doğrulamadığı hakkında 6100 sayılı HMK.’nun 222/2.madde hükmü dikkate alındığında, davalı …Şti.’nin ticari defterlerinin delil niteliği taşımadığını, davalı … Şti.’nin ticari defterlerinde yapılan incelemede davacı şirkete ait herhangi bir muhasebe kaydının bulunmadığının bildirildiği, davalı … vekili tarafından mahkememizin 01.12.2020 tarihli duruşmasında bilgileri verilen 23.09.2016 tarihli sıra No:…Seri …numaralı faturanın BS formu ilgili Vergi Dairesi’nden dosyamıza celbedilerek, davacı vekilince dosyaya sunulan sözleşme gereğince ödenmesi gereken bedellerin ödendiğine ilişkin kayıtların ve belgeler ile birlikte dosyanın Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tevdi edilerek, sözleşme gereğince davacı şirketin ödemekle yükümlü olduğu ve ödediği bedellerin kayıtların tek tek çıkartılarak ayrıca sözleşmedeki 120.000,00 TL nakitte dikkate alınarak taşınmaz satış bedeline karşı ne kadar ödeme yapıldığı hususunda ek rapor düzenlenmesinin istenildiği, Bağımsız Denetçi-Mali Müşavir Bilirkişi …tarafından düzenlenen 06.01.2021 tarihli bilirkişi ek raporunda; Davacı şirket ile davalı …Şti.arasında, dava dosyasında yer alan karşılıklı akdedilen 03.07.2016 tarih …no’lu taşınmaz satış sözleşmesine göre, davacı tarafından davalı …Şti.’ne verilen senetlerden(18.12.2020 tarihi itibariyle dava dosyasına davacı vekili tarafından sunulan, dilekçe ekinde ki ödeme makbuzları da dikkate alındığında) toplam 169.500,00 TL’lik kısmının ödendiğinin tespit edildiğini, davacının mahkemeye sunduğu dava dilekçesinde belirttiği 120.000,00 TL’nin peşin ödendiğine dair resmi onaya haiz herhangi bir muhasebe kaydı ve resmi teşvik edici defter bilgisinin bulunmadığını, davacı şirketin, davalı …Şti.’nden 31.12.2020 tarihi itibariyle 104.000,00 TL toplam cezai tazminat hakkının bulunduğunu, davacının davalı …Şti.’nden 273.500,00 TL alacağının bulunduğunun bildirildiği, davalı …Şirketine meşruhatlı davetiye çıkartılarak şirket yetkilisinin davalı tarafça dosyaya sunulan sözleşmedeki imzaya ve içeriğindeki ödemeye dair beyanda bulunmak üzere isticvabına karar verildiği, isticvap dilekçesinin davalı şirkete T.K.’nun 35.maddesine göre tebliğ edildiği, davalı şirket tarafından söz konusu isticvaba karşı herhangi bir beyanda bulunulmadığı, duruşmada da hazır bulunmadıkları, mahkememizin 26.01.2021 tarihli duruşma zabtının 4 no’lu ara kararı ile”Davacı taraf delil listesinde yemin deliline dayandığından davalı …Şti’ne yemin teklifinde bulunup bulunmayacağı hususunda beyanda bulunmak üzere 2 haftalık kesin süre verildiği, bu süre içerisinde yemin teklifinde bulunulması ve yemin metininin sunulması halinde davalı şirkete meşruhatlı davetiye çıkartılmasına” karar verildiği, davacı vekilinin UYAP sistemi üzerinden mahkememiz dosyasına sunulan 05.01.2021 tarihli dilekçe ile; 26.01.2021 tarihli duruşma 4 numaralı ara kararından sarfınazar edilmesine, müvekkili şirkete tamamlayıcı yemin yaptırılması veya …şirketine yemin delilinin hatırlatılması yönünde işlem tesis edilmesine, neticeten davanın kabulüne karar verilmesini talep ettiği, davacı vekili tarafından 27.11.2020 tarihinde tamamlama harcının mahkememiz veznesine yatırıldığı,
6098 sayılı TBK’nun 237. maddesinde;” Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklinde, TMK’nun 706.maddesinde; ” Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.” şeklinde, düzenlemelerin yapıldığı,
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27/03/2019 tarih ve …Es…Kar. Sayılı içtihadında;”.. II- Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede: Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı ile tarihsiz olarak düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır.
Davalı çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parsellerin maliki ve binaların yapımcısıdır. Görülüyor ki davalıda arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, başka bir deyişle davalı yapsatçı niteliği kazanmıştır. Davalının bu niteliği gereği yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanmalıdır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve …E., …K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır.
30.09.1988 tarihli ve …E., …K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.
Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.
Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.
Bilindiği üzere hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hâkime özel ve istisnaî hâllerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme imkânını sağlamaktır. Madde hükmünün bu özelliği, İsviçre Federal Kurulu’nun Medenî Kanun tasarısını Millet Meclisi’ne sevkine ilişkin 1904 tarihli mesajında “Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik teşkil ettiği ve gerçek hakkın tanınması ve ferdin korunması için bütün hukukî yolların kapalı bulunduğu hâllerde, TMK’nın 2. maddesinin ikinci fıkrası hükmünün amacı zaruretten doğan ve olağanüstü bir imkân sağlamaktır” şeklinde açıklanmıştır.
Ancak burada şekil şartına ilişkin yasa hükümlerinin emredici niteliği nedeniyle resmî şekilde yapılmadığı için geçersiz olan taşınmazın mülkiyetini devir borcu içeren sözleşmeye dayalı olarak açılan tescil davasının, olayın özelliği gerektirmedikçe, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla da olsa reddinin gerektiği hususunun gözden kaçırılmaması, çünkü hâkim tarafından resen gözetilmesi gereken şekle aykırılık kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağı çatıştığında; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hâl MK’nın 2. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin sonucudur. Hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hâllerde uygulanmalıdır çünkü bugün kanunlarda ifadesini bulan özel hukuk, hukuki sorunları açık olmayan hakkaniyet duygusu ile değil, kesin ve açık kurallarla çözüme ulaştırmayı amaçlamaktadır. Sadece iyi niyet ve hakkın kötüye kullanılmasına dayanan bir hukuk uygulaması bu amacı tehlikeye düşüreceğinden, bu genel hükmün uygulanmasında çok ihtiyatlı davranmanın gerekli olduğu gözden kaçırılmaması gerektiği bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında özellikle vurgulanmıştır (Scwarz, Ord. Prof. Dr. Andreas B.: Medeni Hukuka Giriş, Hıfzı Veldet çevirisi,İstanbul 1946, s. 201 vd.).
Fakat burada hemen belirtmek gerekir ki geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır. Başka bir anlatımla, kural olarak tescil davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında var olacaktır. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz….” şeklinde kabul edildiği,
Yargıtay . Hukuk Dairesi’nin 15/10/2018 tarih ve …Es. …Kar. Sayılı ilamında;”…Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve …sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir…Somut olayın incelenmesinde; davacı ve yüklenici arasında yapılan protokolün adi yazılı şekilde yapıldığı, geçerli olmadığından bahisle tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de; davacı ile yüklenici arasındaki temlikin 30.09.1988 tarihli ve … … sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğundan 20.7.2011 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi geçerlidir. Ancak bu satış işlemi davalı ….’e karşı TMK 1023 ve 1024 maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden davacıya, dava konusu bağımsız bölümün devrinin muvazaalı olarak yapıldığına ilişkin varsa delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı olduğu gerekçe ile davalı…’in üzerine kayıtlı çok sayıda taşınmaz oluşu, alım satım işiyle uğraşması, satın aldığı dairelerin bedelini ödemiş olması gerekçe gösterilerek pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…” şeklinde,
Yargıtay . Hukuk Dairesinin 08/09/2020 tarih ve …Es. …Kar. Sayılı ilamında;”..Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nin 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür…Davacı, yapsatçı konumunda bulunan davalı şirket ile arasında düzenlenen ve geçerliliği davalı şirket tarafından da uyuşmazlık konusu olmayan tarihsiz adi yazılı sözleşmeye dayanarak davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya tazminat talep etmiştir. Uyuşmazlık davalının TMK’nin 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nin 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceğine ilişkindir. Taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetle kazanıldığının kural olarak davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Muvazaa ileri süren tarafından her türlü delil ile kanıtlanabilir. Kötüniyet iddiası üzerine, mahkemece de gerekli görülen araştırmalar kendiliğinden yapılabilir.” şeklinde kabul edildiği görülmüştür.
Davacı ile davalı …Şti. 03/07/2016 tarihinde “…İli …İlçesi …Mah….Ada …parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak konut ve iş yeri inşaatlarının …Belediyesi tarafından onaylanan inşaat ruhsatına göre A Blok 2. Kat 4 numaralı bağımsız bölümün KDV dahil 376.000,00 TL karşılığında davacıya satımı konusunda “TAŞINMAZ SATIŞI SÖZLEŞMESİ” imzaladıkları, sözleşmenin 3. Maddesinde satış bedeli ile satış bedelinden verilen peşinatın ve geriye kalan ödemelere ilişkin düzenlenecek bono bilgilerinin yer aldığı, 4. Maddesinde sözleşme konusu taşınmazın 30/08/2016 tarihinde resmi şekilde tapu kaydının davacıya devrinin kararlaştırıldığı, …Tapu Sicil Müdürlüğünden gelen kayıtlara göre dava konusu edilen taşınmazın 02/12/2016 tarih ve …yevmiye nolu satış işlemi ile diğer davalı …Şti.’ne satışının yapılarak devredildiği, Davacı şirketin beyanına göre dava konusu edilen taşınmazın 2017 yılı temmuz ayında davacıya davalı tarafından teslim edildiğinin ve dava tarihi itibariyle davacı şirket temsilcisinin kullanımında olduğunun kabul edildiği, davalı … Şti.’nin davacının zilyetliği konusunda bir beyanda bulunmadığı, diğer davalı şirketinde yatırım maksadıyla aldığını, davacının zilyetliğinde bulunduğunu bilmediklerini beyan ettiği, mahkememizce dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde 14/11/2019 tarihinde fen ve inşaat bilirkişisi eşliğinde keşif yapıldığı, bilirkişilerin 27/11/2019 tarihli ayrıntılı raporunu dosyaya sundukları, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin 435.000,00 TL olduğunu bildirdikleri, yine tarafların ticari defterlerinde mali müşavir bilirkişi tarafından inceleme yapıldığı, davalı …Şti.’nin verilen kesin süreye rağmen ticari defterlerini sunmadığı gibi yerini de bildirmediğinden bu davalının ticari defterlerinde inceleme yapılamadığı, diğer davalı ile davacı şirketin ticari defterlerinde yapılan inceleme sonucu SMMM bilirkişinin 29/05/2020 tarihli, 06/01/2021 tarihli, 09/03/2021 tarihli rapor ve ek raporlarını dosyaya sunduğu, buna göre davacının ticari defterlerinde davacının aktifinde 202.500,00 TL bedelle “…İnşaat Mimarlık” açıklaması ile binalar hesabında kayıtlı olduğu, davalı …Şti.’nin ticari defterlerinde 20/12/2016 tarih v …nolu yevmiye kaydı ile 11/12/2016 tarihinde …nolu fatura ile dava konusu taşınmazı diğer davalıdan 221.400,00 TL(KDV dahil) bedelle satın alarak kayıt altına aldığı ve bu taşınmazın finansmanını …Bankası A.Ş.den kredi kullanmak suretiyle gerçekleştirdiği, davacı şirketin sözleşme gereğince davalı …Şti.’ne düzenleyerek verdiği bonoların bir kısmının ödendiğine dair dosyaya davacı tarafından tahsilat makbuzlarının sunulduğu, bir kısmının da ödenmediğinin davacı tarafından beyan edildiği, tahsilat makbuzları ile düzenlenen sözleşme ve imzalara bir itirazı olup olmadığı konusunda davalı …Şti.’ne meşruhatlı isticvap davetiyesi gönderildiği, davalı şirketin sözleşme ve tahsilat makbuzları ve imzalara itirazının olup olmadığına dair hiçbir beyanda bulunmadığı, malimüşavir bilirkişi tarafından yapılan hesaplamaya göre davacı tarafından sözleşme gereğince toplam 169.500,00 TL ödemenin yapıldığı ve sözleşmede 120.000,00 TL peşin ödemenin yapıldığının taraflarca kabulü karşısında toplamda 289.500,00 TL ödemenin yapıldığının belirlendiği,
Davacı tarafın tapu iptali ve tescili yönünden birinci terditli talebi yönünden yapılan incelemede;
Yukarıda açıklana TBK 237.,TMK’nun 706., NK. 60., ve TK’nun 26.maddeleri ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihadı ve Yargıtay . Hukuk Dairesi’nin kararları birlikte değerlendirildiğinde davalı …Şti. Yap-satçı konumunda olduğu, davacı şirket ile davalı …Şti. arasında yapılan 03/07/2016 tarihli “TAŞINMAZ SATIŞI SÖZLEŞMESİ”nin TBK m. 184. Maddesi kapsamında geçerli olduğu, her ne kadar davacı şirketin 2017 yılının Temmuz ayında dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından kendisine eksiklikleri ile birlikte teslim edildiğini beyan etmiş ise de davacının taşınmaz satış sözleşmesine bağlı ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmediği gibi davalı yüklenici yap-satçı konumunda bulunan şirketin de eseri teslim borcunu (iskan alınmış haliyle) yerine getirmediği, taşınmazın diğer davalı şirkete 02/12/2016 tarih ve 55360 yevmiye nolu satış işlemi ile resmi şekilde satışının yapıldığı, bu haliyle 30.09.1988 tarihli ve …E., …K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanma imkanının bulunmadığı, davacı tarafın muvazaa iddiasında bulunduğu, TBK’nun 19. Maddesinde; “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz” şeklinde düzenlendiği, muvazaanın bir hukuki işlem yapılırken irade ile beyan arasında istenilen meydana getirilen uygunsuzluk hali ile üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uygun olmayan ve hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir görünüş meydana getirmek hususunda tarafların anlaşmaları şeklinde tanımlanabileceği, muvazaanın varlığını davacının ispat etmesi gerektiği ve tanık dahil her türlü delille ispatlanabileceği, yine Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bölüm (davalı şirketin yap-satçı konumunda olduğu) yüklenici tarafından temlim ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapuda devredilebileceği, 3. Kişinin hukuki durumun TMK’nun 1023.ve 1024.maddeleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, davalı …İnşaat Mimarlık Şti.’nin yetkilisi …’ün diğer davalı …Şti.’nin yetkilisi …’ün amcasının torunu olduğu, …şirketinin diğer yetkilisi …’ın ise …’ün teyzesinin torunu olduğu, taraflar arasındaki akrabalık derecesinin yakın olmadığı, davacı ile davalı … Şti. arasında 03/07/2016 tarihinde sözleşme yapıldığı, davalı …şirketi’nin diğer davalı …Şti.’ne 02/12/2016 tarihinde dava konusu taşınmazı devrettiği ve davacı şirketin taşınmazı 2017 yılında teslim aldığını beyanı karşısında taşınmazın …Şti.’ne devredildiği tarihte boş olduğu, tapu kayıtlarına konulmuş bir şerhin bulunmadığı, dolayısıyla davalının bu taşınmazı davacıya satıldığını bilebilecek durumda olmadığı gibi taşınmazın davalı …Şti. tarafından bedeli ödenmek suretiyle alındığı, bu davalının yatırım maksadıyla taşınmazı almasının veya davacıya Elatmanın önlenmesi davası açmamasının muvazaanın varlığını göstermeyeceği gibi davalı şirketin davacıya zarar verme kastı ile kötüniyetle hareket ettiğini göstermeyeceği, dinlenen tanıklarda davalı şirketin doğrudan davacıya zarar verme kastıyla hareket ettiğine yönelik beyanda bulunmadıkları, taşınmazın gerçek değeri ile satış değeri arasındaki farkın tek başına muvazaanın varlığı ve tarafların kötüniyetli olduğu göstermeyeceği, davacı tarafça dosyaya sunulan ses kaydının hukuka uygun elde edilmediğinden HMK’nun 189. maddesi gereğince delil olarak değerlendirilemeyeceği, davacının dava dilekçesinde yemin deliline dayandığı, mahkememizce bu konuda davacı tarafa yemin hakkının hatırlatıldığı ancak davacı taraf yemin deliline başvurmadığı, davacı tarafın tapu iptali ve tescil talebi yönünden iddiasını ispat edemediği,
Davacı şirketin ikinci terditli taşınmaz bedeli yönünden yapılan inceleme de; davacı tarafın davalı …Şti. Arasında 03/07/2016 tarihinde yapılan sözleşme gereğince toplamda nakit ve bono ödemesi olmak üzere toplam 289.500,00 TL ödeme yaptığı, bir kısım senetlerin halen ödenmediği, Yargıtay . Hukuk Dairesi’nin 11/12/2019 tarih ve …Es…Kar.sayılı ilamında; ” Oysa ki, davalı müteahhit olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen dairelerden iki adedini davalıya satmıştır. Bu durumda davacı ile müteahhit arasındaki sözleşme alacağın temliki mahiyetinde olup yazılı şekilde yapılmış olması sözleşmenin geçerli olarak kabul edilmesi için yeterlidir. Somut olayda da taraflar arasındaki sözleşme yazılı yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Davacı da eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararı kapsamında dairelerin rayiç değerini istemiştir. Ne var ki, davacı sözleşmede kararlaştırılan bedelin 10.000,00 TL’sini ödemeyerek eksik ifa da bulunmuştur. Bu husus tarafların ve mahkemeninde kabulünde olup ihtilafsızdır. Hal böyle olunca mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değer ile yapılan ödeme oranlanmak suretiyle davacının alacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.” şeklinde kabul edildiği, taraflar arasındaki sözleşme bedelinin 376.000,00 TL olduğu, davacının bu bedelden 289.500,00 TL’sini ödediği, 86.500,00 TL’nin halen ödenmediği, davacının dava tarihi itibariyle taşınmazın belirlenen rayiç değeri üzerinden yapılan ödeme oranlanmak suretiyle belirlenen bedeli davalı …Şti.’nden talep edebileceği, mahkememizce yapılan hesaplamaya göre (376.000,00 TL-289.500,00=86.500,00 TL/376.000,00 TL=0,23005319 TL) (435.000,00 TL*0,23005319=100.073,14 TL) (435.000,00 TL-100.073,14=334.927,00 TL), davacının 334.927.00 TL alacağının olduğu, bunu da sadece …Şti.den talep edebileceği, diğer davalı …Şti.’nin taraflar arasında yapılan sözleşmenin tarafı olmadığından alacak talebi yönünden bu davalının pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı anlaşılmakla davanın kısmen kabul kısmen reddine karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
DAVANIN KISMEN KABUL KISMEN REDDİ İLE;
1-Davacının her iki davalı yönünden tapu iptali ve tescili talebinin REDDİNE,
2-334.927,00 TL alacağın davalı …’nden alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Davacının fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE,
4-Davacının davalı … hakkındaki alacak talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden REDDİNE,
5-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 22.878,86 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 6.421,14 TL harç ve 1.007,57 TL tamamlama harcı toplamı 7.428,71 TL’nin mahsubu ile bakiye 15.450,15 TL harcın davalı …’nden tahsili ile hazineye irad KAYDINA,
6-Davacı tarafından sarfına mecbur kalınan dava başında yatırılan toplam 6.462,24 TL ilk yargılama harcı ile 1.007,57 TL tamamlama harcı toplamı 7.469,81 TL’nin davalı …’nden alınarak davacıya VERİLMESİNE,
7-Davacı tarafından sarfına mecbur kalınan 1.500,00 TL bilirkişi ücreti, 314,00 TL keşif harcı, 130,00 TL keşif taksi ücreti ile 625,25 TL tebligat, müzekkere ve talimat gideri olmak üzere toplam 2.569,25 TL yargılama giderinin kabul red oranına göre hesaplanan 1.978,19 TL yargılama giderinin davalı …’nden alınarak davacıya VERİLMESİNE,
8-Davalı … tarafından sarfına mecbur kalınan 26,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı …’ne VERİLMESİNE,
9-Diğer davalı … tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda hüküm kurulmasına yer OLMADIĞINA,
10-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT’ne göre kabul edilen alacak miktarı üzerinden hesaplanan 31.894,89 TL vekalet ücretinin davalı …’nden alınarak davacıya VERİLMESİNE,
11-Davalı … kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT’ne göre hesaplanan 4.080,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı …’ne VERİLMESİNE,
12-Taraflarca dava başında yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa İADESİNE,
Dair, davacı vekilinin ve davalı … vekilinin yüzüne karşı, diğer davalının yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçe ile istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.12/10/2021

Başkan … Üye … Üye … Katip …

* Bu evrak UYAP-DYS üzerinden elektronik imza ile imzalanmıştır.