Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/2285
KARAR NO: 2023/2296
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 19/09/2023
NUMARASI: 2021/60 E. 2023/785 K.
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 14/12/2023
KARAR YAZIM TARİHİ: 14/2/2023
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; Müvekkili …’in Kocasinan Tapu Müdürlüğü’nde kayıtlı olan …pafta, … ada, … parsel … blok …. kat, …nolu bağımsız bölümü …’ten 02/05/2019 tarihli adi yazılı belge ile devraldığını, davalı kooperatif yönetim kurulunun da 06/05/2019 tarih ve … sayılı kararı ile mezkur devir işlemini kabul ve tasdik ettiğini, müvekkilinin davalı kooperatifin … nolu üyesi olarak şu ana kadar genel kurullarda alınan tüm kararlar uyarınca üye olarak yerine getirmesi gereken tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kur’a çekiminde adına çıkan ve kendisine teslim edilen dairenin tapusunun hala kendine devredilmediğini, söz konusu tapunun kaydı üzerine müvekkili ile ilgisi olmayan bir takım hacizler ve kayıtlar konulduğunu, müvekkili tarafından bu güne kadar toplamda 420.000,00-TL ödeme yapıldığını, bu ödeme miktarının bugünün rayiçlerinden hesaplandığında çok ciddi bir rakama tekabül ettiğini, dairenin müvekkiline fiilen teslim edilmesine rağmen üzerindeki şerhler nedeniyle resmi tescilinin henüz gerçekleşmediğini, tapuda herhangi bir devir söz konusu olmadığından müvekkilinin mağdur olduğunu, bunun yanında müvekkilinin söz konusu bağımsız bölümün kira gelirinden de mahrum kaldığını, kooperatif borçlarından ötürü Kayseri mahkemelerinde ve icra dairelerinde takip ve davaların devam ettiğini, müvekkilinin sahibi olduğu taşınmazda pek çok haciz kayıt olduğunu, bunun yanında halen de kayıt üzerine haciz işlemleri yapılmaya devam ettiğini, davalı kooperatifin borcundan dolayı müvekkilinin daha da mağdur olması ve hatta bir daha bu eve sahip olamama ihtimalinin olduğunu belirterek Kooperatifler Kanunu’nun 2. maddesi kapsamında mülkiyeti tahsis sonucu müvekkile geçen taşınmazın her an satılma ihtimali olduğunu, bunu önlemek amacıyla mahkemece bir an evvel devrinin önlenmesi amacıyla tedbir konulmasını talep ettiği ve müvekkilinin mağduriyetinin giderilmesi için, müvekkilin oturduğu dairenin tapuda devir ve tescilini bu mümkün değilse ödemiş olduğu bedel ve aidatlarının yasal faizi ve ferileriyle birtikte tanzimine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk Derece Mahkeme kararında; “…Yargılama sonunda toplanan tüm delillere ve alınan hüküm kurmaya elverişli ve denetlenebilir bilirkişi raporunda incelenen kooperatif kayıtları ve delillere göre davacının kooperatife üye olduğunun, kooperatif üyeliğinden istifa veya ihraç edildiğini gösterir delil bulunmadığı, böyle bir iddianın da olmadığı anlaşıldığından davacının ilk terditli istemi olan dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerindeki ipotek ve tüm hacizlerin kaldırılması sureti ile tapu kaydının iptali ve davacı adına tapuya kayıt ve tescili isteminin yukarıda sözü edilen nedenler çerçevesinde reddine, davacının ikinci terditli istemine ilişkin alacak davasının kısmen kabulü ile davacının kooperatif üyeliği nedeni ile davalıya ödenen 339.870,00-TL’nın işbu dava tarihi olan 21/01/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının kooperatif üyeliği nedeni ile ödenen paraların tahsiline yönelik fazlaya ilişkin isteminin ise sübut bulmadığından reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur. Davacının ilk terditli istemi olan dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerindeki ipotek ve tüm hacizlerin kaldırılması sureti ile tapu kaydının iptali ve davacı adına tapuya kayıt ve tescili isteminin reddine, Davacının ikinci terditli istemine ilişkin davasının KISMEN KABULÜ ile davacının kooperatif üyeliği nedeni ile davalıya ödenen 339.870,00-TL’nın işbu dava tarihi olan 21/01/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davacının kooperatif üyeliği nedeni ile ödenen paraların tahsiline yönelik fazlaya ilişkin isteminin reddine,…” şeklinde karar verilmiştir.
Bu karara karşı davacı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı vekilince sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Müvekkili …’in, Kocasinan Tapu Müdürlüğünde kayıtlı olan …Pafta, … Ada, … Parsel… Blok …. Kat, … nolu bağımsız bölümü…’ten 02.05.2019 tarihli adi yazılı belge ile devraldığını, davalı Kooperatif Yönetim Kurulunun da 06.05.2019 Tarih ve … sayılı kararı ile mezkur devir işlemini kabul ve tasdik ettiğini, müvekkili davalı kooperatifin … nolu üyesi olarak şu ana kadar genel kurullarda alınan tüm kararlar uyarınca üye olarak yerine getirmesi gereken tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kura çekiminde adına çıkan ve kendisine teslim edilen dairenin tapusunun hala kendisine devredilmediğini, ekli evraklardan da anlaşılacağı üzere söz konusu dairenin aidatlarını bizzat ödediğini ve dava konusu bağımsız bölümün davalı kooperatif tarafından müvekkiline tahsis edilmişse de resmi tapu devri gerçekleştirilemediğini, bu süreçten sonra ise söz konusu tapunun kaydı üzerine müvekkili ile ilgisi olmayan bir takım hacizler ve kayıtlar konulduğunu, müvekkili tarafından bu güne kadar toplamda 420.000 TL ödeme yapıldığını, söz konusu ödeme miktarının, bugünün rayiçlerinden hesaplandığında çok ciddi bir rakama tekabül ettiğini, dairenin, müvekkiline fiilen teslim edilmesine rağmen üzerindeki şerhler nedeniyle resmi tescilin henüz gerekleşmediğini, tapuda herhangi bir devirin söz konusu olmadığından müvekkilinin mağdur durumda olduğunu, bunun yanında müvekkilinin, söz konusu bağımsız bölümün kira gelirinden de mahrum kaldığını, Kooperatifin borçlarından ötürü Kayseri Mahkemelerinde ve icra dairlerinde takip ve davalar devam etmekte olup, müvekkilinin sahibi olduğu taşınmazda pek çok haciz kaydının mevcut olduğunu, bunun yanında halen de kayıt üzerine haciz işlemleri geldiğini, davalı kooperatifin borcundan dolayı müvekkilinin daha da mağdur olması ve hatta bir daha bu eve sahip olamama ihtimali olduğunu, Yargıtay 21. Hukuk Dairesinin 1999/5828 Esas, 1997/5917 Sayılı Kararında: “1163 Sayılı Kooperatifler Yasasının 2. maddesi ile Yargıtayın yerleşmiş görüşlerine göre dairenin mülkiyeti davacıya tahsis tarihinde geçmiştir. O halde, tahsis sonucu malik olan davacının …un 618. maddesine dayanarak kendisini ilgilendirmeyen kooperatif borcundan dolayı dairesinin tapu kaydına haksız olarak konulan haczin kaldırılması isteğiyle açtığı davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” Kararında tahsis ile mülkiyetinin geçmesi hususu Kooperatifler Kanunu 2. maddesi kapsamında değerlendirildiğini ve MK 618 maddesi gereğince de tıpkı davalarında olduğu gibi kendisini ilgilendirmeyen kooperatif borcundan dolayı hacizlerin kaldırılması gereği açık olarak belirlendiğini, bu haliyle söz konusu mülkiyetin tahsis tarihinde müvekkiline geçtiğinden ve kooperatifin borçlarının müvekkili tarafından sorumlu tutulamayacağından ilgili kanun hükümleri ve yerleşik içtihatlar doğrultusunda söz konusu meskenin müvekkili üzerine tapu iptali ve tescili ile hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesi gereği ortaya çıktığını, Kooperatifler Kanunu 2. maddesi kapsamında mülkiyeti tahsis sonucu müvekkiline geçen taşınmazın her an satılma ihtimali mevcut olup bunu önlemek amacıyla bir an evvel devrinin önlenmesi amacıyla tedbir konulmasını talep ettiklerini beyan ederek yerel mahkeme kararanının müvekkili lehine ortadan kaldırılmasına, bağımsız bölümün ipotek ve hacizler kaldırılmak suretiyle müvekkili adına tapuya tesciline, bedelin hatalı hesaplanması nedeniyle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; Talep konusu taşınmaz üzerinde davacının tapu devrinin gerçekleşmesine engel olması sebebiyle ondan fazlaca haciz konduğunu, bu haczin ve ipoteklerin kaldırılmasının mümkün olmadığını, bu sebeple tapu iptal ve tescilinin müvekkilince mümkün olmadığını, karşı tarafın yaptığı ödemelerin istemi dışına çıkan fazlaca isteklerini taşınmazın kendisine fiilen teslim edilmesiyle ve kendisinin kiracı tesis edip bundan gelir elde etmesi nedeniyle kabul edilmesinin mümkün olmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
H.M.K 355. Maddesi gereğince inceleme Kamu düzenine aykırılık halleri dışında istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.
Davacı vekili, davalı kooperatifin üyesi olan müvekkilinin üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen kur’a ile müvekkiline isabet eden … ilçesi … ada … numaralı parselde yer alan bağımsız bölümlerden …blok … kat … numaralı bağımsız bölümün kendi adına tescil edilmediği ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu iptaline şerhlerden arındırılmış şekilde kendisi adına tesciline olmadığı takdirde ödenen bedelin faiziyle birlikte talep etmiştir.
Mahkemece, davacının tapu iptal ve tescil davasının reddi ile davacının ödediği 339.870 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verildiği görülmüştür.
Kararı,davacı vekili istinaf etmiştir.
Davacının kooperatif üyesi olduğu, kooperatiften ihraç edildiğine yada istifa ettiğine dair dosyada delil bulunmadığı, davalı kooperatifçe yapılan kura çekilişi, tahsis belgesi sunulmadığı, toplamda kooperatife 339.870 TL ödeme yaptığı, 11.03.2023 tarihli bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır.
Davacı yargılama aşamasında öncelikle tapu iptal olmadığı takdirde ödediği bedeli talep etmiştir.
Bilindiği üzere kooperatifçe bir dairenin tahsisi ortağa şahsi hak kazandırmakta olup, kooperatifin tapuda kendisi adına kayıtlı olan dairenin tapu devrini ortağı üzerine yapmaması kendi adına olan tescilin yolsuz olduğu anlamına gelmez. TMK’nın 705.maddesinde tescilden önce mülkiyetin kazanılabileceği haller “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer haller” olarak belirtilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununda, kooperatif üyelerine mülkiyetin, kura çekimi ile geçeceğine ilişkin bir düzenleme olmadığı gibi TMK’nın 705.maddesinde öngörülen diğer istisnai haller de bulunmaması halinde, konut yapı kooperatiflerinde kura çekimi ile mülkiyetin kooperatif üyesine tescilsiz geçeceğinin kabulü de mümkün değildir. Taşınmazın davacı ortağa tahsisi mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeder ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı verir. Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından kooperatifin gerçek alacaklılarının haciz tarihinde borçlu kooperatif adına kayıtlı taşınmaz üzerinde haciz uygulattırmaları ve borcun ödenmemesi üzerine satış istemeleri yasal bir işlemdir.
Bununla birlikte kooperatife borcu olan ortak, mülkiyetin tespitini isteyemez ise de, konutun kendisine tahsis edildiğinin tespiti isteyebilir. (Yargıtay 23. H.D 2014/10748 Esas 2015/6820 Karar- 2014/1167 Esas 2014/6445 Karar – 2016/5420 Esas, 2017/828 Karar )
Davacı taşınmazın tapu kayıtlarını hacizlerinden ari olarak tescilini talep etmiş olup haciz lehtarlarının davada davalı olarak yer almadıkları görülmektedir. Davada yer almayan haciz lehdarları aleyhine karar verilmeyeceği usul ve yasa hükmü gereğidir.
Bununla birlikte davacı tescil mümkün olmaz ise ödediği bedeli faiziyle talep etmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 17. maddesine göre ”Ayrıldığı yılın bilançosunu takip eden 1 ay içerisinde nakten ödenir. Nitekim Kooperatifler Kanunu’nun 17. maddesi kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortakların kendilerinin yahut mirasçılarının kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığı ve bu hakların nelerden ibaret bulunduğu ana sözleşmede gösterilir. Bu haklar yedek akçeler hariç olmak üzere ortağın ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak 5 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.” hükmü yer almaktadır.
Bu hükümden hareketle davacının alacağı, kooperatiften istifasından sonra yapılacak bilançonun görüşüleceği ilk genel kurulda bir ay sonra muaccel hale gelecektir.
Eldeki dava 21.01.2021 tarihinde açılmış olup davacının dava öncesi kooperatiften istifa etmediği ihraç edilmediği, ödediği bedelin iadesi talebin istifa mahiyetinde olduğunun kabulüne imkan bulunmamaktadır. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2023/1590 E 2023/2362 K)
Mahkemece öncelikle, davacıya tahsis edilecek konutun bulunup bulunmadığı duraksamaya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulmalı, daire bulunması halinde, bu daireye yönelik olarak davacının tüm edimlerini yerine getirmesi halinde dairenin rayiç bedeli kadar tazminata karar verilmeli, şayet tahsis edilebilecek konut mevcut değilse ve davacının eksik ödemesi mevcut ise ödenecek tazminat, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre belirlenmelidir. Davalı kooperatif elinde arsa veya konut kalmaması halinde üyesine ödenecek tazminatın hesaplanması şekli, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a-Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya arsanın dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.
c- Bundan sonra, yukarıda (1) numaralı bentte bulunan değerden (2) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d- Bunu takiben, davacı eksik ödeme yapan ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) bendinde bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (c) bendinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (d) bendinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (d) bendinde bulunan miktar, (c) bendinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (b) bendinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (d) bendinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece tespit edilecek miktara hükmedilecektir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen hususları inceleyen alanında uzman bilirkişiden rapor alınarak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken, yukarıda yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmiş olması hatalı olmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile;
2-HMK’nın 353/1-a.6 md. gereğince, KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin istinafa konu edilen 19/09/2023 tarih ve 2021/60 E – 2023/785 K sayılı kararın KALDIRILMASINA,
3-HMK’nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafça yatırılan istinaf karar harcının talepleri halinde kendilerine iadesine ,
5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
6-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
7-H.M.K. 302/5 maddesi gereğince iş bu ilamın kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararın yerine getirilmesi için gerekli bildirilmlerin, H.M.K. 359/4 maddesi gereğince iş bu kararın taraflarına tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,
Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK’nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. 14/12/2023