Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2023/1513
KARAR NO: 2023/1684
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 01/06/2023
ESAS NO: 2023/287
KARAR NO: 2023/486
DAVANIN KONUSU: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 11/10/2023
İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 17/10/2023
Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 01/06/2023 tarih ve 2023/287 Esas – 2023/486 sayılı kararı davalı vekili tarafından istinaf incelemesi için Dairemize gönderilmekle dosyadaki tüm bilgi ve belgeler incelendi;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkili ile … Limited Şirketinin aralarında … ili … İlçesi … ada … parselde kayıtlı … nolu bağımsız bölüm hakkında 02.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davacı tarafından taşınmazın belirlenen bedelinin ödendiğini, iş bu şirketin dava konusu taşınmazı 30.10.2013 tarihinde teslim edeceğini kabul ve taahhüt ettiğini, davacının sözleşmedeki tüm edimlerini yerine getirdikten sonra inşaat şirketinden taşınmazın tapusunu devir etmesini talep ettiğini ancak şirketin tapuyu devretmeye yanaşmadığını, türlü bahaneler uydurduğunu, davacının tapu devrine ilişkin talebinin her seferinde türlü bahanelerle ötelendiğini, davacı tarafından yapılan araştırma neticesinde tapu üzerinde ipotek ve çok sayıda haciz olduğunun öğrenildiğini, bunun üzerine tapu iptali ve tescili davası müvekkil tarafından ikame edildiğini, Kayseri 2. Tüketici Mahkemesi’nin 2018/20E. 2018/341 K sayılı ilamıyla tapu iptali ve tescil davasının kabul edildiğini, dava konusu taşınmazın davacı adına tescil edilmesi gerektiği yönünde karar verildiğini, dava konusu taşınmaz kayıtlarının incelendiğinde davalı şirket lehine hüküm kurulan ipotek şerhinin işlenme tarihinin müvekkilin tüketici olarak üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdikten ve davalının müvekkile anahtar tesliminden sonrasında olduğunun anlaşılacağını, zira müvekkilnin kendisine teslim edilen taşınmazda, teslimden hemen sonra tesis edilen ipoteğe ilişkin olarak ipotek lehtarı davalı banka, hiç bir şekilde eksper incelemesi yaptırmadığını, bu nedenledir ki basiretli bir tacir gibi davranmamış ve usulüne uygun bir ipotek tesis etmediğini, zira ipotek usulüne uygun tesis edilmiş olsa idi alacağını teminat altına almak isteyen banka müvekkilinin oturduğu evin kıymet takdirini yaptırmak üzere bir uzman gönderecek ve bu durumda da banka bahse konu taşınmazın müvekkilime kredi kullandırdığı dava dışı … Limited Şirketi tarafından satıldığını ve teslim edilmiş olduğunu öğreneceğini, davalı bankanın kötü niyetli davrandığını, çünkü banka bu taşınmazın başka birine yani müvekkiline ait olduğunu ve zilyetliğinde olduğunu bilmekte ve bile isteye kötü niyetli davrandığını, davacı tarafından şirket aleyhine tapu iptali ve tescili davasının açılmasından haberdar olur olmaz davalı banka tarafından Ankara 4. İcra Müdürlüğü nün … Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatıldığını, davalı bankanın bu takibi başlatmasındaki tarihle ipotekli taşınmazlar üzerine mahkemece tapu iptali ve tescil davasından konulan tedbirlerden hemen sonra olması davalı bankanın kötüniyetini gözler önüne serdiğini, netice itibari ile davalı banka kredi kullandırmadan önce eksper incelemesi yaptırmamış ise özen yükümlülüğünü ihlal ettiği için iyi niyet iddiasında bulunamayacağını, eğer eksper raporu aldırmış ise taşınmazın müvekkile satıldığını ve teslim edildiğini öğrenmiş olacağından bu kez de bile isteye kötü niyetli davranmış olacağını, inşaat şirketleri ile arasında kredi sözleşmesi akdedilmiş ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacaktır. 4721 sayılı kanunun 194/1 maddesi gereğince “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konulu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötüniyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin açık rızasının şart olduğunu, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da mevcut hukuk düzenlememizde söz edilemez. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, taşınmazı satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmıştır. Aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Bu noktada ipotek alacaklısı bankalar, gerek Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik gerekse Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kurumların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik ile birlikte asgari şartları sağlayarak, ticaret hayatının ve bankacılık uygulamasının yükümlülüklerine uygun kredi sözleşmeleri ve ipotek tesisleri sağladıkları takdirde, ipotek tesis edilen taşınmazların tüketicilere çeşitli satış vaadi ve ön sözleşmelerle satışının yapıldığının bilmediğini ileri sürmesi imkansız olacağını, bu nedenlerle davalı banka tarafından dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipotek şerhi iyiniyetle yapılmadığını, şirketin işleri maddi olarak kötüye gitmeye başlayınca davalı banka da müvekkilin taşınmazının da içinde bulunduğu taşınmazlara toplu olarak ipotek şerhi koydurmak suretiyle kendi alacağını sağlama almak çabasına girdiğini ve bu aşamalarda basiretli tacir olmanın kendisine yüklediği yükümlüleri ihlal eder nitelikte hatta daha da ileri giderek kötüniyetli hukuki işlemler yaptığını, dava konusu … İli … İlçesi … Mahallesi … Ada … Parselde kayıtlı … nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak müvekklinin haklarının zayi olmasını engellemek adına dava kesinleşinceye kadar icraen yapılacak satışları da durdurmak ve taşınmazın 3. Kişilere devrinin engellenmesi için teminatsız bir şekilde ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhinin konulmasını, taşınmaz üzerine konan ipotek hukuken geçersiz olduğundan kaldırılmasına, bunun hukuken mümkün olmaması durumunda ise terdiden dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin belirlenerek (bu değerlere dava tarihinden itibaren mevduata uygulanacak en yüksek faizin işletilmesini ve yine fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00TL) davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ile ve vekalet ücretinin de davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; Öncelikle dava dilekçesi ve ekleri usulüne uygun olarak tebliğ edilmediğini, Türk Ticaret Kanunu’nun 5. Maddesinden sonra gelmek kaydıyla; ticari davalarda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak yahut tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı olduğunu, davanın ticari nitelikli ipotek fekki ve sonuç ve istem kısmındaki talebin de 1.000,00 TL tazminat olduğunu, dava dilekçesi ekinde arabuluculuğa başvurulduğuna ve anlaşamamaya dair son tutanak bulunmadığını, bu sebeple davanın ticaret mahkemeleri görev alanına girdiği ve arabuluculuk zorunlu şartına tabi olduğu göz önüne alınarak arabuluculuk zorunlu şartı yerine getirilmediğinden dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini, açılan davanın ticari şekilde akdedilen sözleşmeden kaynaklı olarak açılan huzurdaki dava ticaret mahkemelerinin görev alanına girdiğini, huzurdaki davanın davacılar ile müvekkil banka dışındaki diğer davalı arasındaki husumetten kaynaklanmakta olduğunu müvekkili banka tarafından davanın açılmasına sebebiyet verilmediğini, davanın müvekkil banka bakımından husumet yönünden reddine karar verilmesini talep ettiklerini, davanın zamanaşımı süresi içinde açılmadığını, ipotek tesis tarihinin 2014 olup aradan geçen sürede dava zamanaşımına uğradığını, müvekkili banka dava konusu sözleşmelerin tarafı olmadığını, dava konusu sözleşmeler ipoteğin tesisi sırasında tapuya şerhedilmiş olmadığını, müvekkili bankanın bu sebeple aleni tapu kaydına güvenerek ipotek tesis ettiğini, iyi niyetli bankanın tapu kaydına güven ilkesi gereğince, aleni olan tapu kayıtlarında hiçbir sınırlayıcı hak yahut şerh bulunmamasına güvenerek banka özen yükümlülüğünü yerine getirerek tapuda takyidat olup olmadığını sorgulamadığını, ipotek tesisi ile sınırlı ayni hak sahibi olan bankamızın tapunun tüm takyidatlardan ari tescili talebi karşısında hakkı zedeleneceğini, müvekkili bankanın dava dışı …Ltd.Şti’den alacaklı olduğunu, müvekkili banka … Şubesinden kredi talebinde bulunan dava dışı asıl borçlu firma …Ltd.Şti.ve diğer grup firmalarının kredilerine teminat olarak dava konusu olan aşağıdaki 3 adet ve dava konusu olmayan diğer (toplam 42 adet) bir kısım taşınmazlar üzerinde ipotek tesis edildiğini, ipotek tesis tarihi itibariyle ipotek tesis edilen taşınmazların maliki kredi borçlusu Kayseri … firması olduğunu, müvekkili bankanın krediyi kullandırırken de hesapları kat ederken ve takip başlatırken de asla kötü niyeti olmamış tüm aşamalar usule yasaya aradaki sözleşmelere uygun olarak gerçekleştirildiğini, bir kamu bankası olan müvekkil Halkbankası kullandırdığı kredinin batmasını takibe atılmasını tabi ki öngörmemiş bu aşamaya gelmemesi için de elindeki tüm imkanları kullandığını, tapu kayıtları ile de sabit olduğu üzere ipoteğin tesis edildiği sırada taşınmaz üzerinde hiçbir kayıt, şerh yada takyidat bulunmadığını, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerine T.Halk Bankası lehine ipotek tesis edildiği sırada taşınmazın kaydında kısıtlayıcı (taşınmaz satış vaadine ilişkin şerh dahil) hiçbir şerh bulunmadığını, müvekkili banka, üzerinde hiçbir kayit yada takyidat bulunmayan dava konusu taşinmaz üzerinde tapu siciline itimat ederek kredinin teminati olarak tesis edilen ipotek neticesinde kredi kullandirmiş ve kredi alacağına teminat olarak yasal mevzuat çerçevesinde lehine ipotek tesis edildiğini, müvekkili bankanın huzurda ki davanın ya da dava konusu sözleşmenin tarafı olmadığını, davacıların sözleşmeden doğan haklarının davanın ve sözleşmenin tarafı olmayan, ipotek alacaklısı sıfatı ile taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan müvekkili bankaya karşı ileri sürülemeyeceğini, davacının tazminat talebinin haksız ve yersiz olduğunu, usuli açıdan savunma sebeplerimize dayanılarak ihtiyati tedbir talebinin ve davanın müvekkil yönünden usulden reddini, esasa girilmesi halinde ise davanın müvekkili banka yönünden esastan da reddini, davanın reddi halinde dava masrafları ve vekalet ücretinin davacılara tahmilini, dava sonucu her ne olursa olsun davanın açılmasına müvekkili bankanın sebebiyet vermediği açık olduğundan ve yukarıda açıklanan diğer sebeplerle müvekkili banka yönünden yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden sorumlu tutulmamasını, davacıya yükletilmesini karar verilmesini talep ettikleri anlaşılmıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; “….TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde yer almış aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasında “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” biçiminde öngörülmüştür. Mahkememizce dinlenen tanıklar davacının bağımsız bölümün 2014 yılı Mart-Nisan gibi teslim alınmış, ipotek ise; 20-05/2014 tarihinde tesis edilmiş ancak davalı banka iyi niyetli olduğunu, ipotek tesisinden önce eksperin bağımsız bölümü görerek rapor düzenlediğini ispat edememiş olmakla….” gerekçesiyle Davacının davasının KABULÜ İLE, …İli … ili … İlçesi… ada … parselde kayıtlı … nolu bağımsız bölüm üzerindeki … A.Ş. Lehine 20/05/2014 -…yevmiye numaralı İPOTEĞİN KALDIRILMASINA karar verilmiştir.İşbu kararı davalı vekili süresinde istinaf etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Öncelikle dava konusu … İli … ili …İlçesi … ada … parselde kayıtlı … nolu taşınmaz üzerindeki ipoteğimizin fek edilmesine karar verilmiş olup, her an satış ve/veya diğer tasarruflara söz konusu olması ve alacaklının telafisi imkansız zararlarına sebep olacak olması nedeniyle; dava konusu taşınmazın kaydına ihtiyati tedbir şerhi konularak malikin tapuda işlem yapma, tasarruf yetkilerinin kaldırılmasına, taşınmazın el değiştirmesinin ve aynına etkili işlem yapılmasının bu şekilde önlenmesine, karar verilmesini. söz konusu taşınmaza ihtiyati tedbir konulmasını, Türk Ticaret Kanunu’nun 5. maddesinden sonra gelmek kaydıyla; ticari davalarda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak yahut tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olmasının dava şartı olduğunu, arabuluculuk zorunlu şartı yerine getirilmediğinden dava şartı yokluğundan reddi gerektiğini, Asliye Mahkemesi nezdinde açılan ipotek fekki talepli davada; mahkemenin görevsiz olduğunu, bankanın tacir olup tüm işleri ticari iş niteliğinde olduğunu, TTK’ya göre işlemin tek tarafı için ticari iş sayılan muameleler karşı taraf için de ticari iş sayıldığını, Yerleşik Yargıtay Kararlarından da görüleceği üzere; (Yargıtay 13. HD 2016/2977E-2018/8251K) davaya konu taşınmaz 20.05.2014 tarih ve … yev. Nosu ile müştereken 3.000.000 TL bedelle ipotekli olup ipoteğin fekki talepli davada fek ettirilmesi talep edilen bedele göre harç ödenmesi usul ve yasa gereği olduğunu, harca esas değer mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husus olup eksik harcın tamamlattırılması aksi halde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini, 3 ay içinde yenilenmediği takdirde açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekimektedir. (Yargıtay 4.Hukuk Dairesi 2011/6875 E. – 8235 K. ; Yargıtay 19.Hukuk Dairesi 2004/13034 E. – 2005/1125 K.) İpoteğin fekki talebi yönünden davacı tarafa muhtıra tebliğ edilerek, ipotek bedeli üzerinden hesaplanacak peşin harcın da ödenmesi gerektiğini, (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2012/14818 E. – 2013/3179 K., Yargıtay HGK’nun 2005/3-304 E. – 2005/326 K.sayılı ilamında Eksik Harç Ve Giderlerin Tamamlanması İstemiyle Gönderilen Muhtırada Yapılması Gereken İşlerin Neler Olduğu Açık Ve Net Biçimde Belirtilmiştir) huzurdaki davanın davacılar ile müvekkili Banka dışındaki diğer davalı arasındaki husumetten kaynaklanmakta olup müvekkili Banka tarafından davanın açılmasına sebebiyet verilmediğini, davanın müvekkilinin banka bakımından husumet yönünden reddine karar verilmesini, dava açılmasına müvekkili Bankanın sebebiyet vermediğinden de sonuca göre hükmedilecek gider ve vekalet ücretinden de sorumlu tutulması gerektiğini, ayrıca dava zamanaşımı süresi içinde açılmadığını, ipotek tesis tarihi 2014 olup aradan geçen sürede dava zamanaşımına uğradığını, müvekkili Bankanın dava konusu sözleşmelerin tarafı olmadığını, dava konusu sözleşmeler ipoteğin tesisi sırasında tapuya şerhedilmiş olmadığını, müvekkili Bankanın bu sebeple aleni tapu kaydına güvenerek ipotek tesis etmiş olup, iyi niyetli müvekkili Bankanın tapu kaydına güven ilkesi gereğince, aleni olan tapu kayıtlarında hiçbir sınırlayıcı hak yahut şerh bulunmamasına güvenerek banka özen yükümlülüğünü yerine getirerek tapuda takyidat olup olmadığını sorguladığını, ipotek tesisi ile sınırlı ayni hak sahibi olan bankamızın tapunun tüm takyidatlardan ari tescili talebi karşısında hakkı zedeleneceğini, Yargıtay 14. HD’nin 2014/9639 E. Ve 2014/11946 K. Ve 28.10.2014 tarihli içtihadı ile şeklinde içtihadında da açıkça belirtildiği üzere TMK madde 1023 ve 1024 gereği , lehine ipotek tesis edilmiş bulunan iyi niyetli müvekkil Banka’nın hukuki haklarının ihlal edilerek ipoteğin terkini de mümkün olmadığını, müvekkili bankanın iyi niyetli olduğunu, İpotek tesis tarihi itibariyle Bankanın, kullandırdığı kredinin teminatı olan ipoteğin kendisi açısından teminat işlevini ortadan kaldıracak ve işlevselliğini yitirmesine sebebiyet verecek herhangi bir olumsuz kayıtla karşılaşmadığından dolayı ipotek tesis işlemi yerine getirilmiş olup bu sebeple müvekkili Bankanın “iyiniyetli” olduğu şüphesiz olduğunu, Tapu siciline itimat ederek, iyiniyetle ipotek tesis eden ve kredi alacağının tasfiyesi amacıyla cebri icra satışı ile taşınmazın mülkiyetini iktisap eden müvekkil Bankanın tapuya güven ilkesi gereği haklarının korunması mevzuat gereği olduğunu, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkili Bankanın dava konusu sözleşmenin tarafı olmadığını, Yargıtay 14. H.D. 1987/2591-5447; 23.06.1987 tarihli kararında da; tapuya şerhedilmeyen satış vaadi sözleşmesinin sadece akidine karşı ileri sürülebileceği, ayni hak sahibine karşı ileri sürülemeyeceğinin ifade edildiğini, Yargıtay 14. H.D. 2009/8126-10003; 29.09.2009 tarihli kararında; gayrimenkul satış vaadine dayalı şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde ayni hakkın korunacağı ifade edildiğini, Yargıtay 14. H.D. 1987/2591-5447; 23.06.1987 tarihli kararında da; tapuya şerhedilmeyen satış vaadi sözleşmesinin sadece akidine karşı ileri sürülebileceği, ayni hak sahibine karşı ileri sürülemeyeceği ifade edildiğini, Yargıtay HGK 2001/12-461-516 13.06.2001 tarihli kararında ve aynı yönde 12. H.D. 2002/11644-12726 13.06.2002 tarihli kararında; “…..tapuya kayıt edilmeyen harici satış sözleşmesinin 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceği, ……” ifade edildiğini, bu nedenle, Müvekkili Bankanın ayni hakkının öncelikli kabul edilmesi ve korunması hukukun gereği olduğunu, istinaf dilekçesinde açıklandığı üzere müvekkili bankanın tapuda kayıtlı olmayan bir sözleşmenin var olup olmadığını araştırma yükümlülüğü bulunmadığını, kaldı ki bunun hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, yargıtayın yerleşik kararlarında “….evrak müsbiteye bakma mecburiyeti ve kaydı evveliyetinin tetkik mecburiyeti bulunmamakta ve bunlara bakmamış olması 3.şahsın iyiniyetli sayılmasına engel teşkil etmemektedir….” denilmek sureti ile 3.şahısların sorumluluklarının ölçüsünü açıkça belirttiğini, davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan bir zararı yahut talebi olması durumunda iş bu hususu yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürebilme hakkı bulunduğunu kabul etmek gerekmektedir ki bu durumda iyiniyetli ipotek alacaklısı bankamızın herhangi bir sorumluluğu bulunmadığı ve davalı sıfatının olmadığından davanın reddi gerekeceğinin aşikar olduğunu, bu nedenle sözkonusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; sözleşmenin akidi olmayan, ipotek alacaklısı ve ayni hak sahibi olan müvekkili bankaya karşı ileri sürülemeyeceğini, tapuya şerh edilmediğinden sözleşmenin tarihinin önce yada sonra olmasının bir önemi olmayıp geri planındaki işlemlerden haberdar olmayan bankanın kötüniyetli olarak kabul edilmesi düşünülemeyeceğini, ekspertiz raporlarında iş bu hususa ilişkin bir tespit mevcut olmadığını, ekspertiz raporları da bankanın iyi niyetini kanıtlar ve destekler niteliktedir. dosyada aksini kanıtlayan tek bir delil de mevcut olmadığını, yerel Mahkemece ipotek tesisinden önce eksperin bağımsız bölümü görerek rapor düzenlediğini ispat edemeyeceklerinden bu sebeple ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesinin kabulünün mümkün olmadığını, davacının iddia ettiği gibi ekspertiz raporlarında da bu şekilde bilginin mevcut olmadığını, taşınmazı dava dışı … firmasından 15.03.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi ile adığını iddia eden davacının sözleşme tarihinde sözleşmenin tarafı olan … firmasının malik dahi olmadığı anlaşılmakta olup, davacının işbu şahsi hakkını iyi niyetli müvekkili bankaya karşı ileri sürmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu (YARGITAY 14. Hukuk Dairesi ESAS NO: 2014/7511 KARAR NO: 2014/8145 18.06.2014 TARİH) şeklinde olup iyi niyetli müvekkilinin kazanımının korunması gerektiğini belirterek; öncelikle, …İli …ili … İlçesi … ada … parselde kayıtlı … nolu taşınmaza ihtiyati tedbir konulmasını, istinaf talebinin kabulü yerel Mahkeme Kararının kaldırılarak, istinaf dilekçesinde açıklanan nedenlerle davanın usulen reddini ile ipoteğin eski haline getirilmesini, esas girilmesi durumunda haksız davanın esastan reddi ile ipoteğin eski haline getirilmesini, istinaf eden müvekkili Banka … A.Ş. Adına vekaleten arz ve talep etmiştir.
Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu olay ile ilgili olarak; Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2 maddesi uyarınca her tacirin basiretli iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği hüküm altına alındığını, ilgili hüküm uyarınca ipotek tesis eden bankanın basiretli davranma yükümlülüğü bulunmakta olup; ipotek işlemi tesisi ettiği bağımsız bölümün kredi kullandırdığı müteahhit şirkete ait olup olmadığını, herhangi bir satıma konu olup olmadığı hususların araştırılması, şirketin ticari defter ve belgelerinin incelenmesi kanunun ilgili maddesinden kaynaklanan bir yükümlülük olduğunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Esas Yıl/No: 2013/2426 Karar Yıl/No: 2015/1540 dosyasından özetle “Somut olayda taraflardan birisinin banka olması nedeniyle belirtilmelidir ki; bankalar devletin yoğun denetimi ve müdahalesi altında bulunan ve kendileri için belirlenmiş özel ilkelere uymak şartıyla faaliyet gösterebilen kuruluşlardır. Bankacılık sektörüne özgü bu durum, bankalarla muhatap olan geniş halk kitlelerinin bankalara karşı özel bir güven duygusu beslemelerine yol açmaktadır.” denilerek bankaların güven kurumu olarak ağırlaştırılmış özen yükümlülüğünün bulunduğunun hüküm altına alındığını, bu kapsamda, ilgili mevzuat ve düzenlemeler uyarınca bankalar tarafından ipotek tesis edilmeden evvel yapılacak olan araştırmada üçüncü kişiler olan tüketicilerin haklarının, menfaatlerinin araştırılması gerektiğini, davalının ise bu yükümlülüğü yerine getirmediği açıkça ortada olup aksini de dosya kapsamında ispat edemediğini, T.C. BÖLGE ADLİYE Mahkemesi İstanbul 7. Hukuk Dairesi Esas No: 2019/1861 Karar No: 2019/1943 Karar Tarihi: 28.11.2019 ilamından; Bankaların kredi kullandırdığı müteahhit firmanın ticari faaliyetini bilmeksizin ipotek işlemi tesis etmesi ticari hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, Yargıtay’ın konuya ilişkin 11. Hukuk Dairesi’nin 2014/8513 E. 2014/15479 K. 14.10.2014 sayılı ilamında da; “…Davacı bankanın sadece belgeye itibar edip diğer gerekli araştırmaları yapmayarak basiretli tacir gibi davranmaması müterafık kusurunu oluşturmaktadır. Mahkemece bu husus nazara alınmadan, kusur durumu ve zarar yönünden bilirkişi raporu alınmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” denilmiş olup; bu kapsamda, bankanın taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması halinde tapu siciline güven ilkesinden yararlanabilmesi ve iyiniyetli olduklarını ileri sürebilmesi için ipotek tesis edilen bağımsız bölümlerin satışa konu olup olmadığı, bağımsız bölümlerin müteahhit firmanın mülkiyetinde olup olmadığı hususlarını araştırmış olması ve bu araştırmalarını da ispat etmesi gerekmesine rağmen davalı bankanın bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini, yukarıda anlatılanlara ek olarak …Limited Şirketi; 25.06.2009 tarihinden itibaren Kayseri ilinde faaliyet gösteren herkes tarafından bilinen ve aylık taksitlerle konut satışı yapan tanınmış bir firma olduğunu, müvekkilinin güven ilkesine dayanarak iş bu şirketle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalamış ve sözleşme hükümleri uyarınca ödemelerini düzenli bir şekilde şirket hesabına gönderdiğini, İpotek tarihinde müvekkilinin üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirmiş olduğu sahip olup evin mülkiyetine hak kazanmış olduğunun sabit olduğunu, müvekkilinin, anahtarımı teslim aldım diye sevinirken meğerse şirket tarafından müvekkilinin evinin davalı banka lehine ipotek verildiğini öğrenmiş ve ne zorluklarla almış olduğunu düşünüp yıkıldığını belirterek; davalı bankanın haksız ve kötüniyetli olarak hukuka aykırı bir şekilde tesis ettiği ipoteğin yerel mahkemece kaldırılmasına ilişkin hüküm yerinde ve hukuka uygun olup davalı tarafın yerinde olmayan istinaf sebeplerinin reddi ile yerel mahkeme kararının onanmasına ve tüm yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dairemizce HMK’nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
Dava; ipoteğin fekki istemine ilişkindir.
Davacı vekili taşınmaz üzerine davalı banka tarafından dava dışı şirketin borcundan dolayı konulan ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş davalı banka vekili ise bankanın tapuya güven ilkesi gereği taraflar arasındaki ilişkiyi bilemeyeceğini, tapuda herhangi bir şerhin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/1237 esas 2022/1173 sayılı ilamına bakıldığında” Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye, tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; “Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu” kabul edilmiştir (Emsal;Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir. Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağının açık olduğunun.” belirtildiği görülmüştür.
Yukarıdaki Yargıtay kararı doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde henüz işin başında yükleniciye tapunun devredilmesinin finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili tapuda herhangi bir şerh bulunmamakta ise de sözleşmenin imzalanmasından sonra henüz teslim süresi dolmadan yüklenicinin iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa payına hak etmediği bir aşamada arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli veya küçük bir araştırma ile belirlenebilir olduğu halde dava konusu taşınmaz üzerine konan ipotek şerhlerinden dolayı davalı bankanın iyi niyetli olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin borcu nedeniyle konulmuş bulunan ipotek şerhinin davacıya mükellefiyet getirdiğinden davacının iptalini sağladığı bağımsız bölüm taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmasını talep ve dava edebileceği, çünkü eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye, onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesinin bir bakıma avans ödemesinde bulunulması demek olduğu anlaşıldığından davacının dava dışı yüklenici şirket ile aralarındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği taşınmazın tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilen dava konusu bağımsız bölüm taşınmaz üzerindeki davalı banka lehine konulmuş olan ipotek şerhinin kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiştir.
Somut olayda, davacı tarafından dava dışı …Ltd. Şirketi’nin davalı bankadan kullandığı ticari kredilerin teminatını teşkil etmek üzere tesis edilen ipoteğin fekki talep edilmiştir. Davalı bankanın basit bir araştırma ile taşınmazla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu ve yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin tamamının dava dışı yükleniciye ait olmayacağını bilecek veya bilmesi gereken durumumunda olmasına (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.03.2021 gün ve 2022/375 E. 2023/52 K. Sayılı ilamı da bu yöndedir.), göre davanın kabulüne yönelik ilk derece mahkemesi kararı yerindedir. Davacının arsa payı-daire bedeli ve ipotek bedeli dikkate alınarak harç alınmasında bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf nedenleri yerinde görülmeyerek istinaf başvurusunun HMK’nun 353/1-b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin istinafa konu edilen 01/06/2023 tarih ve 2023/287 E. – 2023/486 sayılı nihai kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Alınması gerekli olan 23.225,40 TL nispi istinaf karar ve ilam harcından istinaf eden davalı tarafından peşin yatırılmış 6.737,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 16.488,40 TL istinaf karar ve ilam harcının istinaf eden davalıdan alınarak Hazineye Gelir kaydına,
3-İstinaf başvurusunda bulunan davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Kararın tebliğ işlemlerinin Dairemiz tarafından yapılmasına,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme ile HMK 361/1 uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay’a temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 11/10/2023