Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
KAYSERİ
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2022/1549
KARAR NO: 2022/1534
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 03/02/2022
ESAS NO: 2019/294
KARAR NO: 2022/102
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil-Alacak
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 29/06/2022
İSTİNAF KARAR YAZIM TARİHİ: 29/06/2022
KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin istinafa konu edilen 03/02/2022 tarih ve 2019/294 E – 2022/102 K kararına karşı süresi içinde davacı / davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi olup … tarihinde Kayseri 6. Noterliği’nin … yevmiye numaralı kooperatif ortaklar kurulu kararıyla Kayseri ili, … ilçesi, … pafta, … ada … parselde bulunan … blok … Kat … nolu kuzeybatı cepheli dairenin davalı kooperatif tarafından müvekkiline satıldığını, 90.076,00 TL olarak belirlenen daire bedelinin 56.076,00 TL’sinin müvekkilinden teslim alındığını, dava konusu dairenin 2011 nisan ayında teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, teslim edilmemesi halinde daire kira rayiç bedelinin müvekkiline ödenmesine karar verildiğini, 2011 nisan ayında davalı kooperatif tarafından dairenin teslim edilmediğini, bunun üzerine müvekkili ile davalı arasında ek sözleşme imzalanarak dairenin zamanında teslim edilmemesi sebebiyle müvekkilinin geriye kalan ödemesi olan 34.000,00 TL’nin daire kira rayiç bedeli üzerinden kira bedeli borçlarından düşülerek geri kalan bedelin ödeneceğine karar verildiğini, o tarihten bu yana inşaatın devam ettiği ve dairenin teslim edileceği söylenerek müvekkilinin bu zamana kadar oyalandığını, yapılan sözleşmeye göre müvekkilinin kira borcu bulunmadığı gibi alacaklı konumda olduğunu, davalı kooperatif tarafından aidat borcu olduğu iddiasıyla ihtar çekildiğini, müvekkilinin süresi içinde ihtara cevap vererek borcunun bulunmadığını dairenin tarafına teslimini aksi takdirde daire bedelinin iadesini ve 34.000,00 TL mahsup edildikten sonra kalan kira bedelinin tarafına ödenmesini ihtar ettiğini ileri sürerek; davanın taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde davalı kooperatifin üzerine düşen teslim ve tescil borcunu yerine getirmemesi sebebiyle müvekkilinin teslim alamadığını dairenin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı kooperatiften alınıp müvekkiline ödenmesine, şimdilik 5.000,00 TL kira bedelinin dönem tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kooperatiften alınarak müvekkiline verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı tarafa usulüne uygun olarak dava dilekçesi ve duruşma günü tebliğ edilmiş, davalı taraf davaya herhangi bir cevap vermemiş ve mahkemedeki yapılan açık duruşmalara da katılmamıştır. Davalı tarafın HMK’nın 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı tespit edilmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İddia ve savunmalar, yapılan yargılama, toplanan deliller, hüküm kurmaya elverişli bilirkişi heyet raporu ve tekmil dosya mündericatı birlikte değerlendirildiğinde; “…Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde kooperatifin hissesinin bulunmadığını, arsa vasfında olduğu, üzerindeki yapının ise kaçak vasıfta olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle üçüncü kişi adına kayıtlı bir taşınmazın davacı adına tescilinin mümkün olmadığından tescil talebi uygun görülmemiştir. 12/06/2010 tarihli genel kurulda verilen yetkiye istinaden dava konusu taşınmazın yönetim kurulunca satışı kararı alınmış ve satış işlemi yapılmıştır. Anılan kararın incelenmesinde; taşınmaz satışı konusunda karar vermede genel kurul münhasıran yetkilidir. Dolayısıyla genel kurul öncelikle karar alınarak özel olarak yetkilendirilmesi gerekir. Ayrıca alım ve satım işleminin asgari sınırının belirlenmesi gerekir. 12/06/2010 tarihindeki genel kurul kararında “kooperatifin yüklenici firma ya da üçüncü şahıslara olan borçlarına karşılık kooperatifin elinde bulunan konutların m²’si 560,00 TL, arsalarının m²’si 2.000,00 TL (ikibintürklirası) asgari bedelle ihale usulü ile yapılmasına ve yapılacak işlemler için yönetim kurulan yetki verilmesine genel kurulca oy birliği ile karar verilmiştir.” Buna göre kooperatif genel kurulunca gerekli yetkilendirilmenin yapıldığı ve yönetim kurulunun taşınmaz satışı konusunda yetkili olduğu asgari fiyatın da belirlendiği görülmüştür. Genel kurul asgari bedelle ihale ile yapılmasına, teklifler toplandıktan sonra teklif sahipleri ile pazarlık yapılması usulü ile kooperatifin elinde bulunan konutların satışı konusunda yetki verilmiştir. Bu usul uygulanmaksızın satış sözleşmesi yapılamaz. Oysa dosya kapsamında satış sözleşmesinin bu şekilde yapıldığına dair özel bir bilgi yoktur. İlgili yönetim kurulu kararında dava konusu konutun davacı tarafça satışının yapılmasına karar verilmiştir. Bu durumda yetkisiz temsil olduğu görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 46/1. Maddesi’nin kıyasen uygulanması halinde; bir kimse yetkisi olmadığı halde temsilci olarak hukuki bir işlem yaparsa ancak onandığı takdirde temsil olanı bağlar şeklindedir. Ancak Yargıtay’ın kararlarına göre yetkisiz olarak yapılan satış sözleşmesi genel kurul tarafından da icazet verilmesi mümkün olmadığından sözleşme geçersizdir. Ayrıca satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilse de bu da şekil şartlarına uygun değildir. Bu nedenle davacı inşaatlar devam ettiği için henüz bir tescil talebinde ve bedel talebinde bulunamaz. Yönetim kurulunun kooperatif yönetiminin açıkça yetkisi olmadan kira ödeneceğine dair bir sözleşme yapması yetkisi olmadığından geçersizdir. Bu nedenle davacı kira talebinde de bulunamaz. Davacının davasına konu tüm taleplerinin reddine…” şeklinde karar verilmiştir.Bu karara karşı davacı vekilince yasal süresinde istinafa başvurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan istinaf başvuru dilekçesinde özetle; 03.02.2011 tarihinde, noter aracılığıyla ve yönetim kurulu kararıyla müvekkile yapılan daire satışında, yönetim kurulu, AÇIKÇA, 12.06.2010 tarihli kooperatif genel kurul kararının 10. Maddesinde yer alan, kooperatifin 3. Şahıslara elinde bulunan konutların satışı hakkında alınan yetki ile, dava konusu taşınmazın müvekkile satışına karar verdiğini, kooperatif yönetim kurulu, iş bu satışı yaparken, genel kurul kararındaki yetkiye dayanarak yaptığını açıkça belirttiğini, noter kanalıyla alınan bu satış kararın da, satışın nasıl yapıldığı belirtilmediğini, bu nedenle, genel kurul kararındaki esaslara uygun olmadığı için satışın geçersiz olduğuna karar verilemeyeceğini, zira, karar metninde, satışın hangi şartlarda yapılıp yapılmadığı, dava konusu taşınmazın kaç m2 olduğu ve buna göre, genel kuruldaki m2 asgari bedel şartını taşıyıp taşımadığı belli olmadığını, yönetim kurulu kararı, açıkça genel kuruldaki satış yetkisine dayandığı için, ve yönetim kurulu kararında, satışın yetkiye aykırı olarak yapıldığına dair bir bilgi mevcut olmadığından, satışın yetkiye uygun olarak yapıldığının kabulü gerektiğini, ayrıca, 11.05.2011 tarihli kooperatif genel kurul kararında, yönetim kurulunun faaliyetlerinin ibra edilmiş olmasına rağmen, satışın yetkisiz olması düşünülemeyeceğini, zira, davalı kooperatif, sadece müvekkile değil, diğer kooperatif üyelerine de bu şekilde satışlar yaptığını, hali hazırda, bazı kooperatif üyeleri, kendilerine satışı yapılan dairelerde oturmaya başladıklarını, bu hususu, Kooperatif yönetim kurulu başkanı, …, gidilen keşif esnasında, kendisi bizzat ikrar ettiğini, eşitlik ilkesi gereğince, diğer üyelere olduğu gibi, müvekkile de, daire tesliminin yapılması gerektiğini, müvekkil tarafından, diğer üyelere de kendisi ile aynı şartlarda daire satışlarının yapıldığı bilindiğini, diğer üyelere daire satışlarının hangi şartlarda yapıldığı, neye göre o üyelere daire teslimatlarının gerçekleştiği kooperatif kayıtlarından anlaşılamadığını, çünkü, davalı kooperatif, kötüniyetli olarak, kooperatif kayıtlarını dosyaya sunmadığını, davalı kooperatif yöneticisi, belgelerin çalındığını söylediği halde, buna ilişkin zayi belgesi sunamadığını, davalı kooperatif, eşitlik ilkesini ihlal ettiği için, bu durumun açığa çıkmaması adına, bilerek, kötüniyetli olarak, diğer üyelerle ilgili kayıtları dosyaya sunmadığını, yine, müvekkile yapılan daire satışının usulü de kooperatif kayıtlarından belli olmadığını, davalı kooperatif, dava konusu bina ile ilgili başka bir müteahhit firmayla (… Yapı) anlaşması olduğu halde, bununla ilgilide mahkemeye bilgi, belge ve beyan vermekten kaçındığını, davalı kooperatif 03.12.2020 tarihli yazılı beyanında dava konusu taşınmazda sorumluluğunun devam ettiğini belirttiğini, müvekkil, peşin bedelli kooperatif üyesi olup, davalı kooperatife borcu bulunmadığı gibi, davalı kooperatiften kira alacağı bulunduğunu, 31.01.2011 tarihli daire satış kararıyla müvekkilin peşin bedelli üye olduğu zımnen kabul edildiğini, müvekkil, daire satış kararına göre, peşin bedelli üye olarak kabul edilmesi gerektiğini, satış kararından sonra müvekkile aidat borcu işlemediğini, şöyle ki, davalı kooperatifçe müvekkile yapılan daire satış kararında, daire bedeli 90.076,00 TL olarak belirlenmiş olup, 56.076,00 TL si müvekkilden toplu olarak alındığını, tahsilat makbuzlarıyla bu husus sabit olduğunu, kalan 34.000,00 TL’lik bedelin nisan ayında ödenmesi kararlaştırıldığını, ayrıca, satış kararına göre, dairenin zamanında (nisan ayında) teslim edilmemesi halinde, müvekkile rayiç bedeli karşılığı, davalı kooperatif tarafından kira ödemesi yapılacağı kararlaştırıldığını, daire davalı kooperatifçe nisan ayında teslim edilemediği için, 05.09.2011 tarihinde ek sözleşme yapılarak, kalan bedelin davalı kooperatifin müvekkile olan kira borcundan düşürüleceğine karar verildiğini, bu tarihe kadar, davalı kooperatifin kira borcu işlediği için, müvekkilin davalı kooperatife hiçbir borcu bulunmamakta olup, aksine kira alacağı bulunduğunu, diğer kooperatif üyelerine yapılan daire teslimatlarının neye göre yapıldığı mahkemece araştırılmadan, müvekkile yapılan daire satış usulünün genel kurul kararına aykırı olduğu yönünde bir veri de olmadan, yönetim kurulu faaliyetlerinin 11.05.2011 tarihli genel kurulda ibra edilmiş olmasına rağmen, eksik incelemeyle, satışın yetkisiz olduğu gerekçe gösterilerek dava reddedildiğini, davalı kooperatife yapılan keşif esnasında, kooperatif çalışanı, bir kısım evrakların emniyete gönderildiğini belirttiği halde, mahkemece ilgili evraklar istenmediğini, istinaf incelemesi sonucunda davanın reddi kararının ortadan kaldırılarak, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili tarafından ilk derece mahkemesine sunulan istinafa cevap dilekçesinde özetle; Bilirkişi ve dosyadaki diğer tüm deliller mahkemece değerlendirildiğini ve davanın reddine karar verildiğini, bu kapsamda açıklanan tüm nedenlerle davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine ilk derece mahkemesinin kararının onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dava, kooperatif üyesi tarafından kooperatif aleyhine terditli olarak açılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin tahsili, bunun da mümkün olmaması halinde kooperatife ödenen bedel ile kira alacağının tahsili talebine ilişkindir.HMK’nun 355. maddesi uyarınca istinaf itirazları ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda;Dosya kapsamında toplanan deliller, somut olayın özelliklerine uygun bilirkişi raporu, ilk derece mahkemesinin olay nitelendirilmesi ve gerekçesi nazara alındığında, mahkemece aldırılan bilirkişi heyet raporundaki tespit, hesaplama ve sair değerlendirmelerin dosya içeriğine ve yürürlükteki mevzuata uygun olduğu, mahkemenin kanıtları takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla davanın reddine ilişkin kararda yazılı açıklamalara, yasal sebep ve gerekçelere binaen istinaf edilen kararda usul, yasa ve dosya kapsamı yönlerinden bir aykırılık bulunmadığı, bu nedenlerle davacının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacının istinaf başvurusunun HMK’nun 353/1-b.1 maddesi uyarınca esastan reddine dair aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin istinafa konu edilen 03/02/2022 tarih ve 2019/294 E – 2022/102 K sayılı nihai kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Alınması gerekli olan 80,70 TL istinaf karar ve ilam harcı istinaf eden davacı tarafça peşin yatırıldığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,
3-İstinaf başvurusunda bulunan davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf kanun yoluna başvurma harcının kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme ile,HMK 361/1 uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay’a temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.29/06/2022