Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.
T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO :
KARAR NO :
HAKİM : … …
KATİP : … …
DAVACI : … – … …
VEKİLİ :
DAVALILAR :
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 15/09/2020
KARAR TARİHİ : 05/10/2023
KARAR YAZIM TARİHİ : 06/10/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; davacı müvekkili …’ın kopoperatif ortağı … ’un ortaklık payını devralarak davalı kooperatife ortak olduğunu, davalı kooperatifçe inşa edilen … no.lu konutun davacıya tahsis edildiğini, davacı kendisine tahsis edilen konutu iki yıl önce kiraya verdiğini, halen kiracının oturduğunu, davalı … kooperatifi ve yüklenici …. müh.ltd.şti ile adları geçen arsa maliki davalılar arasında imzalanan kayseri 5. noterliğinin 27.4.2012 tarih … yevmiye no.lu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki 10.11.2015 tarihli sözleşme hükümlerine göre … no.lu parsel üzerinde konut inşaatı yaptığını, inşa edilen konutların, sözleşme hükümlerine göre arsa maliklerine ait olanlar arsa maliklerine, yüklenici merthan müh.ltd.şti ye ait olanlar merthan mühendisliğinin sattığı kişilere ve kooperatiflere ait 17.10.2017 tarihli protokole göre müvekkiline tahsis edilen 5.kat 20 no.lu dairenin tapusu, mesken alınana kadar arsa maliklerinin uhdesinde bırakıldığını, müvekkilinin gerek kooperatif nezdinde gerekse arsa malikleri nezdindeki talep ve şikayetlerine rağmen bu güne kadar tapusunun verilmediğini,
davacı müvekkilinin davalı kooperatife olan borcunu bir tamam ödediğini, kendisine tahsis edilen konutun tapusunu talep etme hakkına sahip olduğunu, bu konuda davalı kooperatifin kooperatifler yasasının 2/2 maddesinde ifade edilen vecibesini yerine getirmeyerek vaki muarazasının men’i ile davacıya tahsis edilen konutun tapusunun verilmesini talep ettiklerini,
taraflar arasında imzalanan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ve 17.10.2017 tarihli protocol hükümlerine göre, kooperatif kendisine ait olacağı kararlaştırılan tüm konut tapularının bildirdiği üyelere devredildiğini, müvekkiline ait konut tapusunun da mesken konusu halledildiğinde verileceği kabul ve taahhüt edildiği anlaşıldığını, bu nedenle davayı kooperatif ile birlikte arsa maliklerine de yönelttiklerini, açıklanan nedenlerle, öncelikle davacı müvekkiline ait konutun arsa payı üzerine dava sonuçlanana kadar devrinin önlenmesi için “davalıdır” şerhi konulmasını, yapılacak yargılama sonucunda sabit olacak iddialarını karşısında davanın kabulü ile … no.lu dairesinin “…” mevcut tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini, yargılama giderlerinin de davalı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı … mirasçıları …, …, … … … vekilinin cevap dilekçesinden özetle; davacının dava dilekçesinde iddia ettiği gibi diğer davalı … Yapı Kooperatifi ile olan üyelik ilişkisi müvekkillerinin bilgisi dahilinde olmadığını, üyelik ve davacının Kooperatif ile ilgili bahsettiği hususlar müvekkillerini doğrudan ilgilendirmediğini, davalı Kooperatifin müvekkillerinin murisleri ve dolayısıyla müvekkilleri ile bahsedildiği şekilde Kayseri 5. Noterliğinin 27.04.2012 Tarih ve … Yevmiyeli işlemi ile Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdetmiş olduğu hususu doğru olduğunu, bu sözleşme ile müvekkilleri ve murisleri arsa sahibi sıfatıyla bir takım haklar elde ettiklerini ve doğal olarak bir takım edim borcu altına girdiklerini, davalı Kooperatif, sözleşmede yükümlendiği edimleri yerine getirmediğinden dolayı Kooperatifin öncelikle bizzat kendisinin bu daireyi müvekkilerinden talep etme hakkının hasıl olmadığını, dolayısıyla başta davalı Kooperatif olmak üzere Kooperatifin alacaklıları da müvekkillerinden asla böyle bir talepte bulunamayacaklarını, müvekkilleri, bahsi geçen sözleşme gereği arsa sahibi olarak sözleşme ve eklerinde öngörülen şekilde hak edişe göre daireleri Kooperatife veya Kooperatifin talebi ile yine Kooperatifin belirlediği üçüncü kişilere devrettiklerini, devirlerin tamamının sözleşme ve ekleri ile öngörülen hak ediş ve dolayısıyla müvekkillerinin edim yükümlülükleri gereği yapıldığını, hak ediş doğmadığı ve kooperatif bu konuda kendi edimlerini yerine getirmediği için de müvekkillerinin uhdesindeki bir adet daire hali hazırda müvekkillerinin uhdesinde olup, edim ve sözleşme yükümlülüğüne aykırılık sebebiyle de bu daireyi müvekkillerinin vermesiin kendilerinden asla beklenemeyeceğini, diğer davalı kooperatifin eksik imalatına dair mso yapı denetim firmasının ekte yer alan tutanağından anlaşılacağı üzere yaklaşık eksik imalat bedeli 1.000.000 TL nin üzerinde olduğunu, söz konusu bedeli müvekkilleri ödediğini ve halen ödemeye devam ettiklerini, 07.10.2020 tarihi itibariyle sözleşmeye aykırılık sebebiyle eksik imalat tan dolayı müvekkilinin yaptığı ödeme tuatarı bugün itibariyle 73.685 TL olduğunu, sözleşmede geçen merthan mühendislik mim. inş. taah. san ve tic ltd şti de taraf sıfatı olup davaya dahil edilmesi gerektiğini, birlikte ifa kuralının dikkate alınmasını, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin süresinde ifa edilmemesi nedeni ile müvekkilinin uğradığı zararların göz önünde bulundurulmasını, birlikte ifa kuralı gereğince, müvekkilinin kooperatif ‘den olan alacağının depo ettirilmesinin gerektiğini, açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin hak, alacak ve taleplerinin şimdilik saklı kalmak kaydıyla:
arabuluculuk tutanağında davalılardan zamantı kooopertif adına atılmış imza olmadığın, dava dışı … elbiz adına imza olduğundan işlemin eksik olduğundan dava şartı yokluğundan davanın reddini, dava şartı olarak husumet yokluğundan davanın müvekkilleri açısından usulden reddini davalılardan tapu sahibi olmayan …, … … … yönünden husumet yokluğundan davanın reddini, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine,
İmalat eksikliğinin ve yapılan ödemelerin bilirkişi marifetiyle hesaplanmasını, davayı kabul manasına gelmemek kaydıyla gerekirse müvekkillerinin alacağı yönünden TBK 97 uyarınca depo kararı verilerek karşılıklı ifa kuralının yerine getirilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Üye işlem dosyası, Ticaret sicil kayıtları, Tapu kayıtları, İmar dosyası, Noterlik evrakları
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacı kooperatif üyesinin üzerinde yükümlülükleri yerine getirmekle birlikte davalı kooperatifin ve diğer taşınmaz maliki olan diğer davalıların üzerinde bulunan yükümlülükleri yerine getirmemesi ve taşınmazın öncelikle davalı kooperatif adına tescil edilmemesi ve nihayet davacıya tescil edilmemesi nedeniyle muarazanın giderilmesi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkememizin 22/01/2021 tarihli duruşmanın 1 nolu ara kararı gereğince davalı tanıklarının dinlenmelerini karar verilmiş olup, 23/09/2021 tarihli duruşmada tanık … ve … dinlenilmiştir.
Davalı tanığı … beyanında:” Ben 2017 yılında emlakçı vasıtasıyla söz konusu binadan daire aldım, 2017 yılının 7. ayından itibaren oturmaya başladım, oturduktan sonra davalı …’i tanıdım, başka da kimseyi tanımadım, fiziki olarak binanın asansörleri bile çalışmıyordu, alacağı olduğu için arızaları yapmıyordu, 60.000,00-TL alacağının olduğunu söylemişti, çevre peyzaj işleri yapılmamıştı, sığınağın hiçbir banyosu, tuvaleti, elektrik kablosu yapılmamıştı, elektrik tesisasında olan problemlerden dolayı televizyon, buzdolabı patladı, inşaat elektriği için çekmedi, yan tarafımız olan otoparkı olduğu gibi inşaat halinde bırakmış, 2 bina arasındaki istinat duvarı taştan yapılmış, bir süre sonra yağmur nedeniyle şişti, biz daha sonra beton yaptırdık, dükkanların havalandırması yapılmamış, 3 tane dükkan vardır ve hepsinde de eksiktir, havalandırma binanın içinden yapılması gerekirdi, yapılmamıştı, öyle bırakılmıştı, bunları yaptırmadan mesken ruhsatı alamazdık, daha halen de alamadık, biz oturduk oturalı bu güne kadar 1.300.000,00 TL civarında para toplanıp harcandı, kapı otomatikleri, televizyon antenleri bile çalışmıyordu, biz mesken almak için yola çıktık ancak mesken alabilmemiz için eksik olan hususları tamamlamamış gerekiyordu, bina sakinleri olarak az önce de söylediğim gibi çok ciddi masraf yaptık ve belediyenin yapı denetimin istediği hususlara uygun hale getirdik, belediyeye başvuracak hale getirdik, davalı … bey kooperatifi ve mütaahhidi mahkemeye verdi, kooperatif ve mütaahhit azledilecek, … bey de belediyeye başvuracak ve belediye de bizim önümüzü açacak ve yasal prosedür başlayacak, dedi, benim bildiklerim bunlardan ibarettir, dedi.” şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davalı tanığı … beyanında: ” benim de oradan bir dairem var, 11.kattadır, kızım oturuyor, müteahhit binayı tam teslim etmedi, daire başı yaklaşık 20.000 TL civarında müteahhitin yapmadığı işleri tamamlamak üzere para ödedik, müteahhidi daire alırken görüştük, isimleri … ve … beydi, soy isimlerini bilmiyorum, binanın meskeni inşaat yarım olduğundan dolayı alamadık, dedi.” şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkememizin 18/11/2021 tarihli duruşmasının 2 nolu ara kararı gereğince mahallinde 14/01/2022 günü saat 14:00’da keşif icrasına, keşfe bir fen, bir inşaat mühendisi bilirkişinin refakate alınmasına karar verildiği, keşfin yapıldığı, inşaat mühendisi bilirkişi 24/01/2022 tarihli raporunda özetle; … bağımsız bölüm numaralı, mesken vasıflı taşınmazın dava tarihi olan 15/09/2020 tarihi itibariyle 450.000,00 TL olduğunu, dosya kapsamında inşaata hangi imalatların kat malikleri tarafından yapıldığını ya da kooperatifin hangi imalatları yapmadığına dair tespit raporu bulunmadığına, gerek tanık ifadeleri gerekse … Bina Yönetim tarafından gönderilen ödeme planında, yapıya dair kazan dairesi, otomatik kapı, uydu, kalorimetre, rogar yapımı gibi imalatlara yönelik demirbaş adı altında para toplandığının görüldüğü, eksik imalatların tamamlanması için daire başına 20 – 22 bin TL arasında para toplandığının tanık ifadelerinde belirtildiğine ve dosya da mevcut makbuzlarda gerek … ve … tarafından bina yönetimine 14.942,00 TL tutarında EFT yapıldığı anlaşıldığı şeklinde rapor sunmuştur.
Mahkememizin 10/03/2022 tarihli duruşmasının 1 nolu ara kararı gereğince dosyanın önceki bilirkişi heyetine tevdi ile; davalının rapora yönelik itirazlarının değerlendirilmesi ve özellikle birlikte ifa kuralı gereği açılan davada arsa sahibinin mahsup yoluyla ileri sürülen sözleşmeden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı gibi alacak kalemleri de incelenip birlikte ifa kuralı gereğince depo miktarının tespit edilerek raporda belirtilmesinin istenilmesine karar verildiği, bilirkişiler 18/07/2022 tarihli ek raporda özetle; … bağımsız bölüm numaralı, mesken vasıflı taşınmazın dava tarihi olan 15/09/2020 tarihi itibariyle 450.000,00 TL olduğunu, dosya kapsamında inşaata hangi imalatların kat malikleri tarafından yapıldığını ya da kooperatifin hangi imalatları yapmadığına dair tespit raporu bulunmadığına, gerek tanık ifadeleri gerekse … Bina Yönetim tarafından gönderilen ödeme planında, yapıya dair kazan dairesi, otomatik kapı, uydu, kalorimetre, rogar yapımı gibi imalatlara yönelik demirbaş adı altında para toplandığının görüldüğü, eksik imalatların tamamlanması için daire başına 20 – 22 bin TL arasında para toplandığının tanık ifadelerinde belirtildiğine ve dosya da mevcut makbuzlarda gerek … ve … tarafından bina yönetimine 14.942,00 TL tutarında EFT yapıldığı anlaşıldığı, davalılar tarafından yapılan itirazlar kalemlerinin bir kısmında hukuki yorum kabiliyetinin bulunmadıklarından cevaplandırılamadığı, hukukçu/hesap bilirkişi atanırsa ayrıca değerlendirileceği şeklinde rapor sunulmuştur.
Mahkememizin 03/11/2022 tarihli duruşmasının 1 nolu ara kararı gereğince davacı vekilinin ve davalı vekilinin ek rapora yönelik beyan ve itiraz dilekçelerinde belirttiği hususlara ilişkin daha önce bilirkişi raporu sunan bilirkişi heyetini oluşturan kimselerde dahil olmak üzere heyete yeni eklenecek borçlar hukuku konusunda nitelikli hesap uzmanı bilirkişi de eklenmek suretiyle ayrıntılı, denetime elverişli yeni bir bilirkişi raporu aldırılmasına karar verildiği, bilirkişiler tarafından sunulan 26/01/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle; dosyada yer alan … Bina Yönetimi daire planı ekstresinde mesken masrafı için bina maliklerinin ödemeler yaptığı, kat malikleri kurulu tarafından alınan 26.06.2020 tarihli kararda halen o tarih itibariyle mesken alınmadığı ve için mesken bedelinin kat maliklerince ödeneceği yönündeki hususlar birlikte değerlendirildiğinde 26.06.2020 tarihi itibariyle bağımsız bölümlerin meskenlerinin bulunmadığı, dosya kapsamında İmar mevzuatına uygun olarak meskenlerin hangi tarihte alındığı ve mesken giderlerinin ilgili kurumlara kim tarafından ne zaman ödendiğine dair bir belge bulunmamadığı, 17.10.2017 tarihli sözleşme kapsamında mesken alınmasına dair şartın kooperatif tarafından yerine getirilmediği kanaatine varılması halinde davalı arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklı haklarını teminen elinde tuttuğu bağımsız bölüm nedeniyle davalı kooperatif tescil hakkı kazanamayacağı, davalı kooperatifin edimini yerine getirdiği ve tapu iptaline hak kazandığı yönünde karar verilmesi halinde ise davacının kooperatif ortağı olarak 1163 sayılı yasa kapsamında kendisine tahsis edilen konutun tapusunu talep edebilmesi için davalı kooperatifin defter ve belgeleri üzerinde inceleme yapılmak suretiyle davacının eşitlik ilkesi gereği davacı adına tescil şartlarının değerlendirilmesinin kooperatifler konusunda uzman mali müşavir bilirkişi tarafından yapılacak inceleme neticesinde değerlendirilmesi gerekeceği şeklinde rapor sunulmuştur.
Mahkememizin 02/03/2023 tarihli duruşmasının 1 nolu ara kararı gereğnice dosyanın resen seçilecek mali bilirkişi (yapı kooperatifi uzmanı) tevdii ile davalı kooperatifin temin edilip dosya içerisine alınan ticari defter ve kayıtları ile tüm dosya kapsamı üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmasına, önceki bilirkişi heyetinin dosyaya sunmuş olduğu 26/01/2023 tarihli raporda değinilen davalı kooperatifin edimini yerine getirdiği ve tapu iptaline hak kazandığı yönünde karar verilmesi halinde davacının kooperatif ortağı olarak 1163 sayılı kooperatifler kanunu kapsamında kendisine tahsis edilen konutun tapusunu eşitlik ilkesi çerçevesinde talep edebilmesi bakımından ayrıntılı inceleme yapılması ve bilirkişi raporu alınmasına, karar verildiği, bilirkişilerce sunulan 09/06/2023 tarihli raporda özetle; Taraflar arasında akdedilen Kayseri 5. Noterliği 27.04.2012 tarih ve 06756 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi; Madde 8; 30.06.2012 tarihine kadar ruhsat alınmış olacaktır. 15.03.2015 tarihine kadar inşaat bitirilmiş olacaktır. Madde 18; Yükleniciye ait bağımsız bölümlerin tapu devri şu şekilde olacaktır; 1- Binanın temeli atılıp 3.kata gelindiğinde 9615 tapu devri 2- Binan kaba inşaatı bitiminde 9020 tapu devri 3- Binanın duvarları örülüp iç ve dış sıva yapıldıktan sonra ve dış cephenin boyanmasından itibaren 9020 tapu devri 4- Asansör ve çelik kapı takılınca 9625 tapu devri 5- Anahtar tesliminden itibaren geriye kalan 9020 tapu devri hiçbir ihtara gerek kalmaksızın yüklenici firmaya veya firmanın göstereceği 3.şahıslara devir edecektir, arsa sahibi bunu kabul etmiş sayılır. Tüm dosya kapsamı, mübrez belge ve veriler ile beyanlar birlikte ve bir bütün olarak ele anlığı takdirde davalı yüklenici kooperatifin sözleşmeden kaynaklanan eseri tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini söyleme imkanı yoktur. Yukarıda yer verilen tespitlere göre sözleşmesel denge arsa sahipleri aleyhine bozulmuştur. Bu sebeple yukarıda anılan 6098/97 kapsamında davacının, davalı arsa sahiplerini ifaya zorlayamayacağı inceleme, tespit, sonuç ve kanaatine varıldığı şeklinde rapor sunulmuştur.
Toplanan deliller, alınan bilirkişi raporu, mahkememizce toplanmış usulüne uygun deliller olarak değerlendirilmiş buna göre, davalı … mirasçılarının arsa sahibi olduğu, Kayseri İli Talas ilçesi, 1510 ada, 1 parsel sayılı taşınmazda projesi davalı yapı kooperatifi tarafından hazırlatılmış bina projesi çerçevesinde dava dışı yüklenici … San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin Kayseri 5. Noterliğinin de düzenlenip imzalandığı, sözleşmenin 4.maddesine göre arsa sahiplerine karşı asıl sorumlu yüklenici olmak kaydıyla sözleşmenin davalı kooperatife devredilebileceğinin kararlaştırıldığı, işin süresinin 30/06/2012 tarihine kadar ruhsat alınması ve 15/03/2015 tarihine kadar inşaatın bitirilmesi şeklinde belirlendiği, sözleşmede tapu devri hususunda kademeli ferağ kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Davalı kooperatife ait hazirun cetvelinde davacının ismi yer almamakla birlikte üyeliğini devraldığını belirttiği dava dışı … ‘un üye listesinde isminin yer aldığı, davacı vekilinin beyan dilekçesinde son üç yıldır hiç genel kurul toplantısının yapılmadığını beyan ettiği, temin edilen kooperatif sicil kayıtlarında davacının ortaklığını devraldığına dair yönetim kurulu kararı bulunmadığı dolayısıyla kooperatif kayıtlarının davacının kooperatif üyeliğinin ispata elverişli olmadığı ve fakat dosyada davalı kooperatifin başkanı … ‘in imzası ve kooperatif kaşesinin bulunduğu bir makbuz bulunduğu, bu makbuza göre davacıdan 29/01/2020 tarihinde 2.260,00 TL para alındığı, dava konusu taşınmazın davalılardan … adına tapuda kayıtlı olduğu, dava dilekçesine ekli 17/10/2017 tarihli yetki ve muvafakatname başlıklı sözleşmeye göre dava dışı yüklenici, davalı kooperatif ve diğer davalıların imzaları ile tasdik ettikleri üzere meskeni alınan taşınmazlarda bir adetinin arsa sahibinde kalması kaydı ile diğer tapulu taşınmazların 30/10/2017 tarihine kadar davalı kooperatif yahut dava dışı yüklenici şirketin yazılı talimatı ile bildirecekleri şahsa devredilmesi, kalan bir adet dairenin ise mesken alındıktan sonra devredileceği hususunda anlaşmaya vardıkları ancak düzenleme şeklinde noter sözleşmesi ile yapılan ve resmi şekle bağlı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tadili niteliğindeki bu anlaşmanın geçerli olması için asıl sözleşmesinin bağlı olduğu ve şekle göre yapılması gerektiği ancak davacının sunmuş olduğu 17/10/2017 tarihli protokol metninin bu koşullara uygun yapılmadığı adi yazılı şekle göre düzenlendiği ve bu sebeple TBK m.12/2 hükmüne göre hükümsüz olduğu anlaşılmaktadır.
Her ne kadar bilirkişi heyeti sunmuş olduğu 26/01/2023 tarihli raporda takdiri mahkemeye ait olmak üzere bu sözleşmeler birlikte değerlendirilmek suretiyle taşınmazın tescil koşullarının 1163 sayılı kooperatifler kanunu m.23 kapsamında oluşup oluşmadığının davalı kooperatifin ticari defter ve belgelerinin incelenmesi suretiyle tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiş ise de davalı kooperatif ve kooperatif dışındaki diğer arsa maliki durumundaki davalılar bakımından bağlayıcı olan sözleşme, resmi şekle göre yapılmış Kayseri 5. Noterliğinin 27/04/2012 tarih ve … yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleridir.
Taşınmaz başında yapılan keşif neticesi taşınmazın hali hazırda bitirilmiş ve oturulur faaliyette olduğu, eksik imalat bulunmadığı ve fakat dosyaya sunulan 26/06/2020 tarihli kat malikleri kurulu kararına göre; mesken ruhsatı almakla yükümlü yüklenici firmanın taahhütlerini yerine getirmediğinden mesken ruhsatı eksikliklerinin kat maliklerince yerine getirilmesi suretiyle alınması, ayrıca bina yönetimi tarafından ödeme planlarına göre demirbaş giderleri adı altında logar yapımı, otomatik kapı, kalorimetre uydu sistemi, kazan dairesi, mesken bedeli gibi masraflara ait kat maliklerince ödemeler yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak dosya kapsamında bilirkişi heyetinin ifade ettiği üzere imar mevzuatına uygun olarak mesken ruhsatının hangi tarihte alındığı ve mesken giderlerinin hangi kurumlara kim tarafından ne zaman ödendiğine dair bir bilgi yahut belge bulunmadığı, bununla birlikte davaya konu parselde bulunan bağımsız bölümlerin mesken ruhsatının 26/06/2020 tarihine kadar alınmadığı anlaşılmaktadır.
Mesken ruhsatının alınmamasına ilişkin olarak Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 04/11/2020 tarih 2017/2950 esas 2020/3425 karar sayılı emsal kararı şu yöndedir:
“Dava, kooperatif alacağından kaynaklanan tapu iptali tescil ve ecrimisil taleplidir.
Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür.
Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ve arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olduğu belirlenir ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.
Davalı kooperatifin, arsa sahiplerinin dava dışı yüklenici ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tüm yükümlülükleriyle devraldığı hususunda bir çekişme bulunmamaktadır. Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve sözleşmeye göre yüklenici, iskânı alınca arsa sahiplerinde teminat olarak bırakılan bağımsız bölümün devrini isteyebilecektir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır (TBK. m. 479). Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (TBK. m. 97).
Somut olayda davalı arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölümleri iskan borcu gerçekleştirilmeden; sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davalı yüklenici kooperatif ve dolayısıyla kooperatif üyesi davacının tescile hak kazanamayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.”
Emsal Yargıtay kararı da gözetildiğinde somut bilgi ve belgeler çerçevesinde mesken ruhsatı alınmaması nedeniyle arsa malikleri olan davalıların taşınmazı devir borcunun doğmadığı ve bu sebeple davacının arsa maliki konumunda olan davalılardan taşınmazın mülkiyetini devir istemiyle açmış olduğu davanın yerinde olmadığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan; davacının kooperatif üyesi olarak davalı kooperatif tüzel kişiliğinden istemde bulunduğu mülkiyeti devir diğer bir deyimle tapu iptali ve tescil istemi bakımından yapılan değerlendirmede; bilirkişi heyetinin 26/01/2023 tarihli raporunda davalı kooperatifin edimini yerine getirdiği ve tapu iptaline hak kazandığına karar verilmesi halinde davacının kooperatif ortağı olarak 1163 sayılı yasa kapsamında kendisine tahsil edilen konutun tapusunu talep edebilmesi için davalı kooperatifin defter ve belgelerinde inceleme yapılması, eşitlik ilkesi gözetilerek davacı adına tapu tescilinin şartlarının değerlendirilmesi gerekeceği ifade edilmiş olup bu çerçevede konusunda uzman bilirkişi seçilmek suretiyle oluşturulan bilirkişi heyeti ile birlikte yapılan inceleme sonucu bilirkişi heyet raporu alınmış olup, bilirkişi heyet raporu her ne kadar sonucu itibariyle davacının davalı arsa sahiplerinin ifaya zorlamayacağı yönünde görüş belirtmiş ise de yukarıda yapılan tespit ve değerlendirmeler çerçevesinde davacının kooperatif üyesi olduğuna ilişkin maddi ve hukuki olguların ispat edemediği dava dilekçesine ekli 17/10/2017 tarihli yetki ve muvafakatname başlıklı belgenin adi yazılı şekilde yapılması diğer bir deyimle resmi şekle riayet edilmeksizin düzenlenmesi nedeniyle hükümsüz olduğu, davalı kooperatif adına kooperatif yönetim kurulu üyesinin imzasını taşıyan 29/01/2020 tarihli ödeme makbuzunun tek başına davacının kooperatif üyesi olduğunu ispata elverişli bir belge niteliğinde bulunmadığı anlaşılmakla davacının davalı kooperatife yönelik tapu iptali ve tescil istemininde hukuken yerinde olmadığı kanaatine varılarak bu yönden de davanın davalı yapı kooperatifi yönünden reddine karar verilmiş ve aşağıdaki gibi hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 269,85-TL karar ve ilam harcının, davacıdan peşin olarak alınan 1.366,20-TL harçtan mahsubu ile artan 1.096,35-TL’nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
4-Davalılar … mirasçıları …, …, … … kendilerini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesap ve taktir olunan 17.900,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara eşit oranda verilmesine,
5-Davacı tarafından yatırılan gider avansından yargılama sırasında yapılan masraflar ile karar tebliğ giderlerinden geriye kalan avansın kullanılmayan kısmının, karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
6-Davalı … tarafından yapılan 600,00-TL posta masrafı olan yargılama giderinin davacıdan alınıp davalılara eşit oranda verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan avansın kullanılmayan kısmının, karar kesinleştiğinde, istek halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ve bir kısım davalılar vekilinin yüzüne karşı, davalı … Yapı Kooperatifinin yokluğunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi’nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.05/10/2023
Katip …
¸e-imzalıdır
Hakim …
¸e-imzalıdır