Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2019/2522
KARAR NO : 2023/933
KARAR TARİHİ : 11/05/2023

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İZMİR 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 04/07/2019
NUMARASI : 2018/442 Esas 2019/765 Karar
DAVANIN KONUSU : Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
BAM KARAR TARİHİ : 11/05/2023
KARAR YAZIM TARİHİ : 11/05/2023
Davalılar vekili tarafından yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucu eksiklik bulunmadığı anlaşılmakla; inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Mahkemece yapılan açık yargılama sonucunda ” Davacı vekili 09/04/2018 havale tarihli dava dilekçesinde özetle: Müvekkili ile davalılar arasında 03.08.2015 tarihinde imzalanan satıcı sözleşmesiyle davalılara ait 12 adet mesken dairenin satışı için davacılara satış yetkisi verildiğini, ancak davalılarca 15 nolu daireyi müvekkillerinin bilgisi dışında kendi buldukları müşteriye haricen sattıklarının öğrenildiğini, hemen akabinde 20.03.2018 tarih, 23210 tarihli faturayla KDV dahil toplam 8.411,88 TL’nin ödenmesi için faturayı davalılardan …’e elden imza mukabili teslim edildiğini, davalının bu faturayı noter aracılığı ile iade ederek ödemediğini, 7.128,71.-TL nin davalılardan tahsili ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili 05/06/2018 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında yapılan sözleşmeye süre yazılmasının unutulduğunu, şifaen sözleşmede yazılı dairelerin bir sene içinde satılması konusunda anlaşmaya varıldığını, gerekirse tanık dinletebileceklerini, davacıların iyi çalışmadıklarını, 2018 yılına gelinmesine rağmen halen dairelerin tamamını satamadıklarını, bu yüzden müvekkillerinin bankaya ipotek borçlarını ödeyemediklerini, zarara uğradıkları gerekçesiyle sözleşmeyi tek taraflı feshederek, 20.03.2018 tarihinde 23210 numaralı faturayı ödemeyeceklerini ifadeyle davacılara İzmir 4. Noterliğinin 26.03.2018 tarihli, 02132 sayılı ihtarnamesiyle bildirmiş olduklarını beyanla davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalılar delil olarak tanık ve yasal her türlü delile dayanmıştır.
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunan hususlar: Taraflar arasında yapılan komisyon sözleşmesi gereği tarafların edimlerini yerine getirip getirmedikleri, davacının davalılardan sözleşme gereği 15 nolu bağımsız bölümün komisyon alacağı bulunup bulunmadığı, bulunuyor ise miktarı, noktalarında toplandığı tespit edilmiştir.
DELİLLER:
Davacı şirkete ait ticaret sicil kayıtları, …’ ne müzekkere yazılarak; celbi sağlanan, … ili, … ilçesi, … ada, … pafta, … parselde kayıtlı … numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ve satışına ilişkin belgeler, Satıcı Komisyon Sözleşmesi, 20/03/2018 tarih 23210 seri nolu fatura, İzmir 4.Noterliği’ nin 26/03/2018 tarih 2132 yevmiye sayılı ihtarname sureti dosyamız içerisindedir.
Mahkememizce dosyanın Emlakçı bilirkişi … ile Hesap Uzmanı bilirkişi …’e tevdi ile tarafların sözleşme gereği edimlerini yerine getirip getirmedikleri, davacının davalılardan komisyon alacağının bulunup bulunmadığı bulunuyor ise miktarı hususlarında rapor tanzimi istenmiş, bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen 16/10/2018 havale tarihli raporda özetle; Taraflar arasında yapılan; Sözleşmenin 5. Maddesinde ” sözleşme bitim tarihinden 15 gün önceden taraflardan herhangi birinin yazılı fesih bildirimi karşı tarafa ulaşmadıkça aynı süre kendini yeniler” maddesinin olduğu ancak sözleşmede bitim tarihi olmadığı, muğlak bir tabir kullanıldığı, sözleşmedeki amacın tarihin yazılmasını öngörmekte olduğu, bu yönüyle sözleşmenin eksik olduğu,
Taraflarca taşınmaza azami 255.000.- TL, asgari 220.000.- TL. aralığında değer biçildiği, değerler arasındaki farkın hem pazarlık payı, hem şerefiye farkları, hem de enflasyon artışının gözetilmesi olduğu, konulmasının doğru olduğu,
Ülkemizde her yıl mutlaka yükselme trendinde enflasyon yaşanmakta olduğu, maliyet değerleri artmakta, imardaki olumlu gelişmeler gibi nedenlerle de rayiç değerler artmakta, bunun paralelinde de daire rayiç değerleri tabiatıyla artış göstermekte olduğu,
Sözleşmeye konulan fiyat aralığının % 15,91 gibi bir orana tekabül ettiği, o tarihlerdeki cereyan eden gerçek enflasyon oranının bu oranda olmasa da yakın seyretmekte olduğu, sözleşmenin bitim tarihine asgari 1 yıl konulması gerekmekte, bir yıl sonunda satılmayan daireler varsa taraflar masaya oturup, yeniden fiyat ve süre belirlemesi gerekmekteydi, bu yolda sözleşmeye ayrı bir madde konulmalıydı, buradaki kusurun her iki tarafın eşit miktarda kusuru olduğu,
Sözleşme tarihinin 03.08.2015 olduğu, emlakçının sosyal medyaya hemen ilanlarını koyarak satış çalışmalarına başlaması gerekirken, davacı vekilinin dilekçesi ekindeki bu tür ilanlara bakıldığında ocak-şubat-mart-nisan/2018 tarihlerinde yaptığının anlaşıldığı, emlak satışlarında sosyal medya ilanlarının önemli olduğu, bu durum emlakçının iyi çalışmadığını gösterdiğini,
Sözleşmede daire fiyatlarının 220-255 bin TL. .aralığındayken, sosyal medya ilanlarına baktığımızda 360-450 bin TL. olarak görüldüğü, Bu farkın 3. Maddedeki hususları doğrular mahiyette olduğu,
Davalı vekilinin cevap dilekçesi ekindeki davalı ve davacı tarafların whatshap görüşmelerinden sadece 11 ve 16 nolu dairelerin satışına emlakçının aracılık ettiğinin dosyadaki Tapu Müdürlüğünün Mahkemeye gönderdiği resmi senetlerde yazılı olduğu,
Medya görüşmelerinin 13.08.2015 ile 02.01.2018 tarihleri aralığında olduğu, Tapu Müdürlüğünden gelen kayıtlara göre 27.09.2016 ile 16.03.2018 tarihleri arasında sözleşmeye konu 12 adet daireden 9 adedinin satılmış olduğu, sadece davalılara ait 2-20-21 nolu 3 adet dairenin satılmamış olduğu, 9 adet satıştan 7 adedinin satışı dava dilekçesinde de belirtildiği üzere satış tarihlerinin belli olduğu, 6 ve 18 nolu dairelerin kime satıldığı belli, ancak hangi tarihlerde satıldığının belli olmadığı,
Davaya konu sözleşmenin ” SATICI KOMİSYON SÖZLEŞMESİ ” olduğu, bu sözleşmede satıcıya yüzde 4 oranında komisyon ödemesi konulduğu, dava konusu 15 nolu dairenin satışına davacılar aracılık etmemiş olmasına rağmen sözleşmenin 3. Maddesine uyan bir satış olduğundan davalılarca davacıya yüzde 4 oranında komisyon ücreti ödenmesi gerekmekteyse de kusurlar göz önüne alınarak hakkaniyete göre davacılara yüzde 2 oranında komisyon ücreti ödenmesi uygun olarak mutala edildiği,
Gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik şartı olduğu, Tellallık sözleşmesinin gereği olarak tellalın satmayı üstlendiği taşınmaz için tanıtıcı işlemler yapması gerektiği gibi, üzerine aldığı satım işinin hazırlıklarını yapar ve alım satıma tavassut eder. Tellallık ücretine hak kazanılması için, tellalın üzerine düşen görevleri yerine getirmesi gerekir. Ücretten indirim yapılabilmesi için davalının/borçlunun isteği şarttır (Yargıtay 13. HD. 1995/9657 Esas 1995/10070 Karar).
Tellallık sözleşmesinde, bir tarafın sözleşmeden cayması veya sözleşmenin tamamlanıp ücretin ödenmemesi halinde, cayan veya ücreti ödemeyen tarafa düşen tellallık ücretinin yanında karşı yanın da telalık ücretinin ödeneceği (Karşı yanın tellallık ücretini ödememiş olması kaydıyla) yönündeki kararlaştırmanın karşı yana düşen ücrete ilişkin kısmı cezai şart niteliğinde olup, 6098 sayılı Yasa’nın 182. Maddesi gereği tenkise tabidir ve bunun re’sen gözetilmesi gerekir (Yargıtay 13. HD. 2014/42079 Esas 2015/34741 Karar- 2014/32155 Esas 2015/37273 Karar). Yargıtay 13. HD. nin 2014/10531 Esas 2014/33774 Karar sayılı ilamına göre, “sözleşme süresi içinde davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı üçüncü kişilere satmış olması nedeniyle, sözleşmede belirlenen satış bedeli üzerinden sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır.” Yukarıdaki açıklamalar eldeki davada uygulandığında;
Davalının talepleri arasında ücretten indirim değil, ücret talebinin tümüyle reddi bulunmakta olduğu, bu nedenle ücretten indirim konusunun değerlendirilmeyeceği,
Eldeki davada sözleşme süresinin 03.08.2015 tarihinde başladığı, sözleşmeye süre konulmamış olup, taşınmazların satışına kadar devam edeceğinin belirtildiği,
Sözleşmenin sona ermesi için taraflardan birisinin fesih iradesini karşı yana bildirmesi gerekeceği, dosya arasında böyle bir belgeye rastlanmadığı, bu nedenle, 03.08.2015 tarihli sözleşmenin yürürlükte olduğu,
Eldeki davaya konu olayda taşınmaz, sözleşme süresi içinde 3. kişilere satılmış olduğundan davacının, satıcıdan alacağı komisyon bedeline hak kazanmış olduğu,
Sözleşmeye göre taşınmazın en düşük satış bedelinin 220.000,00-TL . Olacağı, Tapudaki bedel daha düşük olduğundan hesaplamada 220.000,00.-TL lik tutarın esas alınacağı, Komisyon ücretinin %4 olduğu,
220.000,00.-tl. x %4 = 8.800,00-TL . emlakçilik ücreti olduğu,
Sözleşmede KDV. nin müşteri tarafından ödeneceği yazmadığı için KDV nin ilave edilmeyeceği,
Sonuç itibariyle;
Davacının dava tarihi itibarı ile davalılardan 8.800,00.TL. talep edebileceği (Davacı talebi 7.128,71.-TL) tespit edilmiş olup, son kararın takdirinin Mahkemeye ait olduğu belirtilmiştir.
Davalı vekilinin rapora karşı itirazlarının değerlendirilerek ek rapor tanzim etmek üzere dosya ve ekleri kök raporu hazırlayan bilirkişi heyetine yeniden tevdii edilerek ek rapor alınmış, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 03/04/2019 havale tarihli ek raporda özetle; Kök rapora aktarılan Yargıtay uygulamasına göre satıcının, emlakçının ücretinden indirim talep edebilmesi için, taşınmazın satışıyla ilgili gerekli çalışmaların yapılmadığı, bu nedenle ücrete hak kazanılmadığı hususunun ileri sürülmesi gerektiği,
Taşınmaz satımına ait tellallık sözleşmelerinde yazılı olma şartının sözleşmenin geçerlilik şartı olduğu, gönderilen mesajlar veya dairenin tespit edilecek güncel değerinin taraflar arasındaki yazılı sözleşmeyi değiştirmeyeceği, yazılı sözleşmenin değiştirilmesi için, ayni kuvvette yazılı belge gerekeceği,
Sonuç itibariyle; 16.10.2018 havale tarihli asıl raporda değiştirilecek husus olmadığı yönünde görüş belirtilmiştir.
Davacı vekili 14/05/2019 havale tarihli dilekçesi ile talep ettikleri 7..128,71.TL komisyon alacaklarını 8.800,00-TL na ıslah ettiklerini bildirmiş, ıslah harcını tamamlamıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; tarafların iddia ve savunmaları, deliller ve tüm dosya kapsamına göre;
Dava, taraflar arasında yapılan Satıcı Komisyon Sözleşmesi uyarınca komisyon alacağının davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 03.08.2015 tarihli Satıcı Komisyon Sözleşmesi uyarınca davacı tarafından davalılara ait 12 adet mesken dairenin satışı için yetki verildiği, davalılarca 15 nolu dairenin davacının bilgisi dışında haricen sattıkları gerekçesiyle davacı tarafından 20.03.2018 tarih, 23210 tarihli 8.411,88-TL bedelli faturanın … … ile … ortaklığı adına düzenlendiği, davalılar tarafından İzmir 4.Noterliğinin 26/03/2018 tarih 2132 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile 03/08/2015 tarihinde imzalanan sözleşmenin makul süresinin aşıldığı, sözleşmenin feshedildiği, son daire satışında alıcının kendileri tarafından bulunduğu faturayı kabul etmediklerini davacı yana beyan ettikleri, davacı tarafından sözleşme gereğince davalılardan KDV hariç 7.128,71-TL nin fatura tarihi olan 20/03/2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline ilişkin iş bu alacak davasını açtığı anlaşılmıştır.
Mahkememizce Emlakçı bilirkişi … ile Hesap Uzmanı bilirkişi …’den tarafların sözleşme gereği edimlerini yerine getirip getirmedikleri, davacının davalılardan komisyon alacağının bulunup bulunmadığı bulunuyor ise miktarı hususlarında rapor ve ek rapor aldırılmış, düzenlenen 16/10/2018 havale tarihli kök raporun ve 03/04/2019 havale tarihli ek raporun denetime elverişli ve açık olması nedeniyle mahkememizce itibar edilmiş, buna göre; taraflar arasında imzalanan komisyon satış sözleşmesinde sözleşmenin bitim tarihinin belirtilmediği, sözleşmenin bitiş tarihi bölümünde 11 adet daire satışı sonlanana dek şeklinde bir ibare bulunduğu, yine sözleşmenin 5. Maddesinde taraflardan herhangi birinin yazılı fesih bildirimi karşı tarafa ulaşmadıkça sözleşmenin aynı süre ile yenileneceğinin belirtildiği, taraflar arasında %4 komisyon ücreti belirlendiği, ancak sözleşmenin 6. Maddesine göre gayrımenkulün mal sahibince 3. Kişilere satılması halinde emlak komisyoncusunun komisyon ücreti sözleşmede belirtilen bedel ile yeni bedel arasında hangisi yüksek ise onun üzerinden hesaplanacağının düzenlendiği anlaşılmıştır.
Somut olayda sözleşme konu 15 nolu gayrımenkulün davalılar tarafından 3. Bir kişiye satıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, bu gayrımenkulün satılması nedeniyle davacının sözleşme kapsamında davalılardan komisyon ücreti talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Davalılarca sözleşme feshedilmeden 15 nolu gayrımenkul 3. Bir kişiye satıldığından davacı tarafın sözleşme kapsamında davalılardan komisyon ücreti talep edebileceği kanaatine varılmış, her ne kadar 15 nolu dairenin satış bedeli tapuda 90.000 TL olarak gösterilmiş ise de; taraflar arasındaki sözleşmeye göre sözleşme konusu taşınmazların asgari satış değeri 220.000 TL olarak belirlendiğinden mahkememizce bu miktar üzerinden %4 oranında davacının komisyon alacağı talep edebileceği kanaatine varılmış, bu itibarla, davanın kabulü ile; 8.800,00 TL nin 7.128,71 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile , 1.671,29 TL nin ıslah tarihi olan 14.05.2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.” şeklinde davanın kabulü ile;8.800,00 TL nin 7.128,71 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile , 1.671,29 TL nin ıslah tarihi olan 14.05.2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, dair karar verilmiştir.
İSTİNAF BAŞVURU :
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; taraflar arasında yapılan sözleşmeye süre yazılmasının unutulduğunu, şifaen sözleşmede yazılı dairelerin bir sene içinde satılması konusunda anlaşmaya varıldığını, sözleşmede makul sürenin çoktan aşıldığını, müvekkillerinin sözleşme vaadi ve satışlarına güvenerek kredi borcuna girdiklerini mağduriyetlerinin arttığını beyanla kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Dava simsarlık ücret alcağının tahsili istemine ilişkindir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520 nci maddesi; ”Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”,
6098 Sayılı Kanun’un 520/1 inci maddesi; ” Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.”
6098 Sayılı Kanun’un ”ücretin belirlenmesi” başlıklı 522 inci maddesi; ”Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.” şeklindedir.
Taraflar arasında yapılan;emlak komisyoncusu/davacı ile mal sahibi/davalı arasında yapılan yetki sözleşmesine göre sözleşmenin başlangıç tarihi 03/08/2015 bitiş tarihi ise 11 adet daire satışı sonlanana dek şeklinde kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 5. maddesinde ” sözleşme bitim tarihinden 15 gün önceden taraflardan herhangi birinin yazılı fesih bildirimi karşı tarafa ulaşmadıkça aynı süre kendini yeniler” düzenlemesi bulunduğu ve 3. maddesinde de müşterinin( davalının) kendisine başvuran kişi veya kuruluşlarla işlem yapması halinde sözleşmede tanımlanan komisyonu ödeyeceğinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Taraflarca taşınmazlara azami 255.000.- TL, asgari 220.000.- TL. aralığında değer biçilmiştir.
Davacı tarafça sözleşmede yer alan 220.000 TL bedel üzerinden dava 8.800 TL için ıslah edilmiş harç eksikliği tamamlanmıştır.
Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, yasaya uygun gerektirici nedenlere, ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına; incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına; gerekçeli, tarafların ve mahkemenin denetimine elverişli, oluşa ve dosya içeriğine uygun olarak düzenlenmiş olmakla mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu uyarınca karar verilmiş bulunmasına, taraflar arasındaki sözleşmenin 15 numaralı bağımsız bölümün satış tarihinde yürürlükte olmasına, sözleşmede davalının kendisine başvuran kişi veya kuruluşlarla işlem yapması halinde sözleşmede tanımlanan komisyonu ödeyeceğinin taahhüt edilmesine, davalılar tarafından satışın yapıldığının anlaşılmasına göre, davalılar vekilinin tüm istinaf itirazları yerinde görülmediğinden 6100 Sayılı HMK m. 353/1-b-1 maddesi uyarınca istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 04/07/2019 tarih, 2018/442 Esas ve 2019/765 Karar sayılı kararına karşı davalılar vekilinin istinaf başvuru sebeplerinin HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
İstinaf kanun yoluna başvuran davalılar taraftan alınması gereken 601,12 TL istinaf nispi karar harcından başlangıçta alınan 150,28 TL’nin mahsubu ile eksik yatırılan 450,84 TL’nin davalılardan alınarak hazineye gelir kaydına,
Davalılar tarafından yapılan istinaf masrafının üzerinde bırakılmasına,
Artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatıranlara iadesine,
İstinaf yargılamasında duruşma açılmadığından karşı taraf yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
Kararın taraflara tebliği, kesinleştirme, harç ikmali ve gider avansı iadesi işlemlerinin yerel mahkemece yerine getirilmesine,
Dair, dosya üzerinde HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca yapılan inceleme sonucunda; HMK’nın 362/1-a maddesi gereğince oy birliği ile kesin olmak üzere karar verildi. 11/05/2023