Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/410
KARAR NO: 2023/1820
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/10/2022
NUMARASI: 2020/694 Esas, 2022/629 Karar
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin Uyarlanması
KARAR TARİHİ: 12/07/2023
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı banka arasında akdedilen 28/10/2018 tarihli protokolün 8.maddesi uyarınca “İstanbul, Fatih, … parselde kayıtlı Evliya Han nitelikli taşınmazın”, devir tarihinden itibaren 24 ay süre ile müvekkiller lehine vefa hakkı verilmesi kaydı ile davalı bankaya devri konusunda mutabık kalındığını, söz konusu taşınmazın 30/10/2018 tarihinde tapuda davalı bankaya devredildiğini, tapu üzerindeki diğer takyidatların kaldırılması hususunda davalı banka ve 3.şahıs şirketle 26/10/2018 tarihinde ayrı bir protokol akdedildiğini, bu protokolün 4.maddesi uyarınca, 2.derece ipotek alacaklısı şirketin bu taşınmaz üzerindeki ipoteğinin ve haczinin kaldırılmasının sağlanacağını, şayet sağlanamazsa 5.madde uyarınca davalı banka tarafından ödenen rakamın geri ödenmesinin talep edileceğinin kararlaştırıldığını, taşınmazın davalı bankaya devri ile taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılması arasında 14 ay 20 günlük bir sürenin geçtiğini, bu süre içerisinde müvekkillerinin, söz konusu taşınmaza ilişkin vefa hakkını kullanmak istediklerini, gelen alıcıların taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizleri ileri sürerek taşınmazı almaktan vazgeçtiklerini, müvekkillerinin vefa hakkını kullanmasına engel olunduğunu ve davalı tarafından mağdur edildiğini, Kovid 19 nedeniyle birçok yerin kapatıldığını, bu nedenle vefa hakkının kullanımının müvekkilleri açısından neredeyse imkansız hale geldiğini, sözleşmede öngörülen vefa süresinin uzatılması konusunda davalı bankadan sözlü ve yazılı olarak defalarca talepte bulunulmasına rağmen bugüne kadar olumlu bir cevap verilmediğini beyan ederek sözleşmenin uyarlanmasını, aksi halde söz konusu taşınmazın tapusunun iptali ile taşınmazın müvekkilleri adına tesciline, bu süre içerisinde dava konusu taşınmazın davalı banka tarafından 3.şahıslara devredilmesi ya da taşınmaz üzerine başkaca takyidatlar gelmesi halinde müvekkillerinin mağdur olacağını, haklarını elde etmesinin zorlaşacağı ve hatta imkansız hale geleceği dikkate alınarak HMK. 389 maddesine istinaden, dava konusu taşınmazın 3. şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasını talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın öncelikle … TİC. A.Ş.’ye ihbar edilmesini, davacılar dahil dava dışı tüm muhataplar aleyhine İstanbul … İcra Müdürlüğü’nün … E. sayılı dosyasından, iş bu davaya konu gayrimenkulün üzerinde müvekkil banka lehine konulmuş oları 1.dereceden ve 15.400.000,00-TL bedelli üst limit ipoteğinin paraya çevrilmesi için icra takibine başlandığı, gayrimenkul üzerinde aynı zamanda dava dışı … TİC. A.Ş. lehine 2.dereceden ve 3.000.000,00-TL bedelli ipotek şerhi ile İstanbul …İcra Müdürlüğü’nün … E. sayılı dosyasına konu 11.807.758,09-TL tutarlı ihtiyati haciz şerhi bulunduğunu, risklerine mahsup edilmek kaydı ile dava dışı … Tic. A.Ş. lehine mevcut ipotek ve ihtiyati haciz şerhlerinin fekki mukabilinde … Tic. A.Ş.’ye ödemek için muhasebeleştirilen ödeme tutarının toplamı olan 6.000.000,00-TL mukabilinde bankaya devredildiğini, davacılar ile banka arasında akdedilmiş olan 26.10.2018 tarihli protokolün 8.maddesine göre; davaya koru taşınmazın müvekkil banka adına tescil edildiği, 30.10.2018 tarihinden itibaren 24 (yirmi dört) aylık süre içerisinde; tescil bedeli olan 6.000.000.00 TL’ye, tescil tarihi oları 30.10.2018 tarihinden itibaren uygulanacak aylık 941,60 kârın ilavesi suretiyle tahakkuk edecek tutarın, davacılardan … TİC. A.Ş. ve/veya … adına ve/veya davacıların göstereceği üçüncü şahsa devredilebilmesi için müvekkili bankanın Kartal Ticari Şubesi nezdindeki … no.lu IBAN hesabına, 30.10.2020 târihine kadar yatırılması halinde protokol doğrultusunda tescile hazırlık ve tescil işlemleri başlatılacak iken, iş bu miktar süresi içerisinde yatırılmadığı, dolayısıyla davacıların iş bu maddeden doğan geri alım hakları geçerliliğini yitirerek madde ve protokolün hükümsüz kaldığını, davacılardan … TİC. A.Ş. ve müvekkili banka ile dava dışı … TİC. A.Ş. aralarında akdedilmiş olan 26.10.2018 tarihli protokolün yükümlülüklerinin dava dışı … SAN. VE TİC. A.Ş. tarafından gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklı olarak davacıların herhangi bir zararı doğmuş ise söz konusu zarardan sorumluluğun … TİC, AŞ.’ye ait olduğunu, söz konusu zararı kabul etmediklerini, söz konusu ihtarın muhatabının da dava dışı … TİC. A.Ş. olduğunun ihtarnamede belirtildiğini, davacıların, 26.10.2018 tarihli protokolün 8.maddesi gereği hak sahibi oldukları 24 aylık süre içerisinde gayrimenkulün taliplisi olan ve terkin edilmeyen şerhler nedeniyle almaktan vazgeçtiklerini, iddia ettikleri hiçbir müşteriyi, gayrimenkulün maliki olan müvekkili bankaya yönlendirmediğini, ayrıca pandeminin başladığı tarihten bugüne değin, kanun koyucu ve bankacılık ile ilgili otoriteler, özel hukuka tabi hiçbir sözleşmenin uyarlanması için herhangi bir mevzuat düzenlemesini de yapmadığını, davacılara tanınmış olan 24 aylık sürenin uzatılıp uzatılmaması hususunda takdirin müvekkil bankada olduğunu, müvekkil bankanın davacıların süre uzatım taleplerini kabul etmek zorunda olmadığını, 24 aylık süre içerisinde gayrimenkulü geri alamayan ve/veya 3.şahsa satamayan davacıların somut olmayan süre uzatım talepleri nedeniyle, müvekkil bankanın söz konusu likiditeye/nakite sahip olmak için söz konusu gayrimenkulü taliplisi olan 3.şahıslara satma iradesine ve hakkına sahip olduğunu, davacıların gayrimenkulü geri almak ve/veya 3.şahıslara satılmasına aracılık etme iradesine sahip iseler, söz konusu gayrimenkulü 26.10.2018 tarihli protokolün 8.maddesi kapsamında değil, müvekkil bankanın ilgili gayrimenkul servisi ile irtibatlı olarak, herhangi bir 3.şahıstan farklı bir imtiyaza/ayrıcalığa sahip olmaksızın bu işlemleri yapabileceklerini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece “… Yapılan açıklamalar karşısında davacıların asli talebine konu olan 28/10/2018 tarihli protokol ile davacılara tanınan sürenin değişen koşullara uyarlanmasına dair davanın reddine, davacıların asli talebinin reddi karşısında davacıların feri talebine konu olan tapu iptal ve tescil davasının dahi reddine, halihazırda dava derdest olduğundan ve hukuki niteliği gereği ” davalıdır” şerhi olarak verilen şerhin devamına… 1-Davacıların asli talebine konu olan 28/10/2018 tarihli protokol ile davacılara tanınan sürenin değişen koşullara uyarlanmasına dair davanın reddine, 2-Davacıların asli talebinin reddi karşısında davacıların feri talebine konu olan tapu iptal ve tescil davasının dahi reddine, 3-Halihazırda dava derdest olduğundan ve hukuki niteliği gereği “davalıdır” şerhi olarak verilen şerhin devamına,… ” şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacılar vekili istinaf dilekçesi ile; yerel mahkeme tarafından taraflar arasında yapılan sözleşmenin mahiyeti usul ve yasalara aykırı yorumlanarak hüküm tesis edildiğini, yerel mahkemenin asli ve feri talepler konusunda verdiği kararların çelişkili olup, usul ve yasalara aykırı olduğunu, yerel mahkeme tarafından gerekçeli kararında asli talep yönünden şekil şartlarına uygun bir sözleşmenin bulunmadığını veya hukuken ortada hiç bulunmayan sözleşmeden bahsederken diğer talep olan tapu iptal ve tescil davası açısından da varlığı tartışmasız protokole dayalı söz konusu taşınmazın davalıya satış yolu ile devredildiğinden bahsettiğini, dolayısıyla yerel mahkeme kararında bir yandan hiç var olmayan bir sözleşmeden bahsederken diğer yandan da bir sözleşmenin varlığını kabul etmekte ve bu sözleşmeye binaen davacılar borcunu taşınmazı bankaya satış yaparak ödediğinden bahsettiğini, hal böyle olunca yerel mahkemenin kendi kararında çelişkili ifadelere yer verdiğini, davacı müvekkillerin söz konusu taşınmazı teminat amaçlı davalıya devrettiğini, sözleşmeye göre de bunun teminat amacıyla ve geri alım hakkıyla devredildiğini, tapu kayıtlarında mecburen ‘satış’ olarak gösterilmesinin zorunlu olduğunu, davacıların, davalı bankaya aralarında ki protokol gereği sözleşmeye konu taşınmazı 6.000.000 TL bedelle devrettiklerini, taşınmazın değerinin 12.000.000 TL olduğunu, yani neredeyse anlaşma bedeli taşınmazın gerçek satış değerinin yarısı bir bedele davalı bankaya verildiğini, davacı müvekkilleri tarafından gerçekten ‘satış’ mahiyetinde davalı bankaya iş bu gayrimenkul devredilmiş olsaydı banka borcunu mahsup ettikten sonra kalan bakiyeyi kendilerine iade edilmesini talep etmiş olacağını, taraflar arasında ki taşınmazın feshine veya geçersizliğine ilişkin taraflarca herhangi bir durum söz konusu olmadığı gibi gerçek bir satış işlemine dayanan taşınmazın devrinin de söz konusu olmadığını, Müvekkilleri ile davalı Banka arasında akdedilen 28.10.2018 tarihli protokolün 8.maddesi uyarınca “İstanbul, Fatih, … Mah. … pafta, … ada, … parselde kayıtlı … nitelikli taşınmazın”, devir tarihinden itibaren 24 ay süre ile müvekkiller lehine vefa hakkı verilmesi kaydı ile davalı bankaya devri konusunda mutabık kalınmış ve söz konusu taşınmaz 30.10.2018 tarihinde tapuda davalı bankaya devredildiğini, taşınmazın davalı bankaya devri esnasında taşınmaz üzerinde davalı banka lehine tesis edilmiş olan 1.derece ipoteğin, 3.şahıs … San. Ve Tic. A.Ş. lehine tesis edilen 2.derece ipoteğin ve taşınmaz üzerindeki diğer takyidatların kaldırılması hususunda davalı banka ve 3.şahıs şirketle 26.10.2018 tarihinde ayrı bir protokol akdedildiğini, İş bu protokolün 4.maddesi uyarınca, 2.derece ipotek alacaklısı şirketin bu taşınmaz üzerindeki ipoteğinin ve haczinin kaldırılması sağlanacak, şayet sağlanmaz ise 5.madde uyarınca davalı banka tarafından ödenen rakamın geri ödenmesi talep edileceği kararlaştırıldığını, taşınmaz üzerindeki takyidatların sözleşmede belirtildiği şekilde süresi içerisinde kaldırılmamış olmasının, müvekkillerin vefa hakkını kullanmasına engel olduğunu ve böylece müvekkillerinin davalı tarafından mağdur edildiklerini, Müvekkillerinin söz konusu taşınmazı davalı bankaya cebri icra tehdidi altında, geri almak şartıyla devrettiklerini, taraflar arasındaki sözleşme gereği taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılması sürecinin 14 ay 20 gün sürdüğünü belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; vefa hakkına dair sözleşmenin uyarlanması aksi halde tapu iptali istemine ilişkindir. Türk Medeni Kanununun Taşınmaz mülkiyeti başlıklı ikinci bölüm ikinci ayırım madde 736. alım ve geri alım hakları başlığı altında aynen “Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer” hükmü getirilmiştir.Vefa hakkı (geri alım hakkı) bir kimsenin satmış olduğu bir gayrimenkulü bedeli karşılığında tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alma imkanını veren kurucu yenilik doğuran şahsi bir haktır. Tapu siciline şerh verildiği takdirde bu şahsi hak ayni bir nitelik kazanır. Konusu gayrimenkuldür. T.B.K’nun 237. (B.K 213.) madde hükmüne göre resmi şekil şartı vardır. Bedel gözetilmesi zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Vefa hakkının ne şekilde kullanılacağı hususunda kanunda bir hüküm yoktur. Yenilik doğuran niteliği itibariyle vefa hakkı dava açılarak kullanılabileceği gibi mektup, telgraf ve ihtar göndermek suretiyle de kullanılabilir. Bu konuda irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması yeterlidir. Geri alım (vefa) hakkı dava açılarak kullanılması Türk Medeni Kanunun 716 maddesinde yer alan bir tescil davası niteliğindedir. Öte yandan geri alım sözleşmesi tapuda veya noter tarafından re’sen düzenlenmedikçe geçerli sayılmaz. Bu nedenle geçerli olmayan bir sözleşme tapuya şerh edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Bu husus re’sen gözetilir. Dairemiz önüne gelen uyuşmazlık öncelikle sözleşmenin uyarlanması hususundadır.Davacı, kendisinden kaynaklı olmayan sebeplerle edimini yerine getiremediği iddiası ile ek süre talep etmektedir. Ne var ki davacının uyarlanmasını talep ettiği vefa hakkına ilişkin sözleşme geçerli şekilde yapılmış bir sözleşme olmadığından davacının taşınmazı geri alabilmesi yönünden öngördüğü sürelerin uyarlanması veya tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilmesi yasal olarak mümkün değildir. Terditli talep yönünden de sunulan adi yazılı protokolün inançlı bir temlik olmadığı, iki tarafa borç yükleyen sözleşme gereği davacının edimlerini yerine getirmesi koşuluyla tapunun tekrar devrine ilişkin olduğu ve mülkiyetin nakline ilişkin her türlü sözleşmenin de resmi şekilde yapılması gereği değerlendirilmekle istinaf itirazlarının yerinde olmadığı anlaşılmıştır. Dosya daha önce Dairemizce ihtiyati tedbir talebi yönünden incelenmiş ve dava değerinin %15’i karşılığı güvence alınmak suretiyle taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiş, teminata ilişkin işlemlerin ilk derece Mahkemesince yapılması gereği belirtilmiştir. Bu ara karardan ve nihai karardan sonra davacı tarafça 12/05/2023 tarihli teminat mektubu sunularak ihtiyati tedbirin uygulanması Dairemizden talep edilmiştir. Gerek teminata ilişkin işlemlerin ilk derece Mahkemesince yapılmasına ilişkin Dairemiz kararı gerek HMK 393 madde kapsamında teminatın süresinde yatırılmamış olması gözetilerek tedbirin kendiliğinden kalkmış olduğu anlaşılmakla davacının tedbirin uygulanmasına ilişkin taleplerinin reddi gerekmiştir. Açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin istinaf itirazlarının esastan reddine temyiz yasa yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere: 1-İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 07/10/2022 tarih ve 2020/694 Esas, 2022/629 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Tarifesi gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 269,80 TL istinaf maktu karar ve ilam harcından peşin alınan 80,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 189,10 TL harcın davacılardan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Davacılar tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun’un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 14/06/2023