Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/2748
KARAR NO: 2022/2122
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR TARİHİ: 06/07/2022
NUMARASI: 2022/495 Esas – 2022/724 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
KARAR TARİHİ: 29/09/2022
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Davacı yanın Toskana Vadisi 3.faz olarak adlandırılan projede 22.05.2017 tarihinde taraflan arasında imza edilmiş Taşeron Sözleşmesi ile anahtar teslim götürü bedelli taşeronluk işi yaptığı, İstanbul ili Büyükçekmece İlçesi … Köyünde bulunan, tapuda … ada, … parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan taşınmazın anahtar teslim proje kapsamında davacı şirkete yapılacak hak ediş ödemelerinden %47si Barter karşılığı kesinti yapılacak ve Toskana Vadisi …Etap … numaralı numaralı(TİP 17)villa 3.500.000,00TL(Üç milyon beş yüz bin türk lirası)+KDV(katma değer vergisi) şeklinde davacı şirkete verileceği şeklinde tarafların anlaştıkları, taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalıların haksız ve kötü niyetli olarak tapu devri yapmaktan kaçındıklarını, arsa malikleri ile yapılan sözleşmeler ışığında 3. kişilerle sözleşme yapma yetkisine yüklenicilerin sattığı konutun teslim edilmemesinden dolayı arsa maliklerinin de müşterilere karşı müteselsilen sorumlu olduklarını, taşınmazların boşaltılmasını bildirir bir ihtarname gönderildiğini belirterek dava konusu taşınmazın tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, haklı hukuki nedenlere dayanan davamızın kabulü ile, İstanbul ili Büyükçekmece İlçesi, … Köyünde bulunan, tapuda … ada … parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan … bağımsız bölüm numaralı taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu senedinin müvekkile teslimine, tapuya kayıt ve tescili mümkün olmaması durumunda; taşınmaz için davalıya ödenmiş olan bedellerin çeşitli ekonomik etkenlerin, ÜFE-TÜFE artış oranlarının, altın ve döviz kurlarındaki artışların, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle paranın ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenecek olan tazminatın(rayiç değerden az olmamak kaydı ile) dava tarihinden başlamak üzere en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … A.Ş.vekili cevap dilekçesinde; davacı tacir ile davalı … arasında yapılan taşeronluk sözleşmesi olarak kabul edilse dahi, sadece alt işveren …’ı bağlamakta olup, müvekkili … adına yapılmış bir sözleşme bulunmadığı gibi, davacının dayandığı Yargıtay kararları, hiçbir şekilde davacının haksız talebi ile ilgisi bulunmayan, içerik itibariyle de somut olaya uygulanamayacak kararlar olduklarını, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2014/10780 K. 2014/10005 T. 23.6.2014 sayılı isabetli kararında da, benzer nitelikteki her sözleşmenin adi ortaklık sayılamayacağı açık bir şekilde ifade edildiğini, müvekkilinin ile davacı tarafın diğer davalı … ile aralarındaki sözleşmeye taraf olmadığını, dava konusu … ile … arasındaki sözleşmede bulunmadığını, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2014/10780 E., 2014/10005 K. sayılı ve 23.6.2014 tarihli kararında bu gerçekler açıkça ortaya konulduğunu, müvekkilinin sözleşme akdettiği yegâne kişi olan diğer davalı … dahi müvekkilinden tescili talep etme hak ve yetkisine sahip olmadığını, davacının sadece diğer davalı … ile sözleşme yapmış ve işbu sözleşmeden doğan tüm edimlerini diğer davalı …’a ifa ettiğini, müvekkilinin …’ın hiçbir müşterisine veya alacaklısına taşınmaz devretmediğini, herhangi bir hukuki ilişkiye girmediğini, ayrıca, … hiçbir zaman …’ı temsilen hareket etmediğini, … ile … arasında hiçbir zaman bir temsil ilişkisi mevcut olmadığını, …’ın davacı ile yapmış olduğu sözleşmeyi …’ı temsilen de yapmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı … Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin diğer davalı … A. Ş ile yapmış olduğu sözleşme akdedildiğini, sözleşme kapsamında müvekkili yüklenici şirket tarafından inşaa edilen toplam 187 adet bağımsız bölümün alıcı üçüncü kişilere satışı gerçekleştirildiğini, inşaatın tamamlanarak alıcı üçüncü kişilere teslim edildiğini, ancak arsa sahibi … şirketinin sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin kendisine ödenmediği iddiaları ile bağımsız bölümlerin tapularını devirden imtina ettiğini, davacının da üçüncü kişilerden olup müvekkili şirketin sözleşme kapsamında İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, … köyü, … ada, …parsel, … Villa Tip … nolu bağımsız bölümün davacıya satışını barter olarak gerçekleştirdiğini, inşaatını tamamlayarak davacıya teslim ettiğini, sözleşmenin asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu, satıcının arsa sahibi olup alıcı-üçüncü kişilere karşı arsa sahibinin yükümlülük altında bulunduğunun kabulü gerektiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24/04/2013 tarih ve 2012/13-798 E., 2013/568 K.sayılı kararında çok keskin bir niteleme ile gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin adi ortaklık niteliğinde olduğunun kabul edildiğini, müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini, inşaatı bitirip davacıya teslim ettiğini, dava konusu taşınmazın davacı tarafından kullanıldığını, dava konusu taleplere ilişkin olarak alıcı-üçüncü kişilere bu kapsamda davacıya karşı diğer davalı … Şirketinin yükümlülük altında bulunduğunu, tapu tescilinden de adı geçen şirketin sorumlu olduğunu, tapu devrinin de bu şirket tarafından yapılması gerektiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden müvekkili şirketin sorumlu tutulmasına karar verilmesini, davaya bakmaya tüketici mahkemelerinin görevli olup görev itirazında bulunduklarını belirterek davanın öncelikle görev yönünden reddine, tapuya kayıt ve tescilinin diğer davalı tarafından yapılmasına, davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama gideri ile ücreti vekaletten sorumlu tutulmamasına karar verilmesini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Yerel Mahkemece 06/07/2022 tarihli karar ile …”1-Davacının tapu iptali ve tescil talebinin REDDİNE, 2-Davacının taşınmaz bedeli yönünden talebinin KABULÜ ile taleple bağlı kalınarak; 3.780.000,00TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı … A.Ş.’den alınarak davacıya verilmesine, 3-Davalı … (…) A.Ş.yönünden davanın REDDİNE” karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili vekili istinaf dilekçesinde özetle; Taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında müvekkil şirket yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde ve süresinde yerine getirmiş ancak davalılar tarafından haksız ve kötü niyetli bir şekilde tapu devri yapılmaktan kaçınıldığını, arsa malikleri ile yapılan sözleşme gereği yüklenicilerin sattığı konutun teslim edilmemesinden dolayı arsa malikleri de müşterilere karşı müteselsilen sorumlu iken ilgili kararda …’a sorumluluk yükletilmemesi açıkça hukuka aykırı olduğunu, davalılardan …’ın adi ortak sıfatı bulunmadığı yönünde hükmedilen karar açıkça hukuka aykırı olduğunu, huzurda görülmekte olan işbu dava ile birebir aynı nitelikte birden fazla dava dosyası mevcut olup söz konusu emsal davalarda davalılar arasındaki hukuki ilişki adi ortaklık olarak nitelendirilmiş; bağımsız bölümlerin davalı … adına olan tapusunun iptali ile davacılar adına kayıt ve tesciline yönelik karar tesis edildiğini, açıklanan nedenlerle Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/495 Esas, 2022/724 Karar sayılı kararına dair yaptıkları istinaf başvurusunun kabulü ile istinaf incelemesi neticesinde ilk derece mahkemesinde verilen kararın kaldırılması suretiyle; dava konusu taşınmazın müvekkil adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu senedinin müvekkile teslimine, tapuya kayıt ve tescili mümkün olmaması durumunda; işbu davaya konu taşınmaz için davalıya ödenmiş olan bedellerin çeşitli ekonomik etkenlerin, ÜFE-TÜFE artış oranlarının, altın ve döviz kurlarındaki artışların, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle paranın ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti ile belirlenecek olan tazminatın (rayiç değerden az olmamak kaydı ile) dava tarihinden başlamak üzere en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
DOSYADA YER ALAN DELİLLER VE DEĞERLENDİRME: Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici … A.Ş. Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, bağımsız bölüm teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Bu durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2. maddeye aykırı olup dinlenemez. Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; Arsa sahibi … A.Ş. İle yüklenici … A.Ş. Arasında Kadıköy …noterliğini 19/06/2014 ve … yevmiyeli numaralı ” Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vade Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapılmıştır. Daha sonra bu sözleşmenin, esas itibari ile yüklenici … A.Ş. tarafından arsa sahibi … A.Ş. ödenecek asgari meblağa ilişkin hükümlerinde 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihli ek sözleşmelerle değişikliklere gidilmiştir. Davacı yanın Toskana Vadisi 3.faz olarak adlandırılan projede 22.05.2017 tarihinde taraflan arasında imza edilmiş Taşeron Sözleşmesi ile anahtar teslim götürü bedelli taşeronluk işi yaptığı, İstanbul ili Büyükçekmece İlçesi … Köyünde bulunan, tapuda … ada, … parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan taşınmazın anahtar teslim proje kapsamında davacı şirkete yapılacak hak ediş ödemelerinden %47si Barter karşılığı kesinti yapılacak ve Toskana Vadisi …Etap … numaralı numaralı(TİP 17)villa 3.500.000,00TL(Üç milyon beş yüz bin türk lirası)+KDV(katma değer vergisi) şeklinde davacı şirkete verileceği şeklinde tarafların anlaştıkları, bu bağımsız bölümün arsa sahibi … A.Ş. Adına tapuda kayıtlı bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacı, bağımsız bölüm bedelinin tamamını yüklenici şirkete ödediği ve villa fiilen davacıya teslim edildiği ancak tapusunun devir edilmediğinden yüklenici … A.Ş. ile arsa sahibi … A.Ş. aleyhine tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde ödenen bedelin iadesini talep etmiştir. Bu aşamada arsa sahibi … A.Ş. İle yüklenici … A.Ş. arasında Kadıköy … Noterliğinin 19/06/2014 tarih ve … yevmiye numaralı ”düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin” hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ”… Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vadedende yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında … A.Ş, … A.Ş.’ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere Toskana Vadisi proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ”… A.Ş.” hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı … A.Ş’ye aittir hükmü de yer almaktadır. Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın … A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı … A.Ş. Tarafından … A.Ş’ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların … A.Ş’ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı … A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve … yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir. Davalılar … A.Ş. ve … A.Ş. arasında Kadıköy … Noterliğinin 19/06/2014 ve … yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ”Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir. TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re’sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, ” müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından” bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ”.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması” şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde ” … Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği” sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, ” pazarlama dokümanlarında, ”… A.Ş. ve … A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; … A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların … A.Ş.’in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı” düzenlenmiş ve sözleşmenin ”özel hüküm ” kenara başlıklı 6. Maddesinde ”… Elde edilecek net hasılatın %40’ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış”; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak ” net hasılatın” müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır. Bu nedenle arsa sahibi … A.Ş. ile yüklenici … A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil; iş görme sözleşmesi temeline dayalı yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladığı bir hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, ” müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı”nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir Sözleşmede, ” rayiç bedel karşılığı taşınmaz satışına bağlanan şartlı bir satış bedeli hükmü söz konusudur. O da, yapılacak inşaatın satışlarını %40’ının tutarı, sözleşmedeki satış bedelini geçerse alıcının bedele bu kadar ekleme yapacağıdır” sözleşmenin 6. maddesi hükmü itibari ile tarafların gerçek iradesinin bir eser sözleşmesi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğun her hangi bir tartışmaya mahal bırakmayacak kesinliktedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibine, arsası üzerine inşa edilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Başka bir tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirmeye bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan tercih edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir. Tarafların yüklendikleri asli edimler şunlardır; yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etmesi ve bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışını sağlaması buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vadetmesi ve elde edilecek geliri, sözleşmede belirlenen oranlara uygun olarak, yüklenici ile paylaşmasıdır. Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ”asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi” olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir. Yani Taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Alıcı 3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde: TBK’nun 620. Maddesinde, ”adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir” denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin – ortaklığın – unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç ( müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir. Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa sahibi … A.Ş., bahsi geçen arsayı yüklenici … A.Ş. teslim ederek adi şirket ilişkisine taşınmaz sermayesi koyduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan … A.Ş. ise, yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermayesini koymuştur. Davalı arsa sahibi … A.Ş. arsasını ortaya koyarak diğer davalı şirket … A.Ş. ise yapım işini üstlenmiş ve elde edilen hasılatı paylaşmayı hedeflemişlerdir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre 187 adet kat irtifaklı villanın asgari satış bedeli olarak belirlenen 48.700.000 ABD $ bedelle satışı öngörülmüş satıştan elde edilen toplan net satış bedelinin %40’ı 48.780.000 ABD $ satış bedelini aşması halinde, aşan bu kısmında … A.Ş. ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. Maddesindeki hüküm dikkate alındığında tarafların gerçek iradesinin bir satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğu nitekim net hasılatın %40’ın sözleşmede arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılmış olan asgari meblağı aşması halinde aşan kısmın tamamının satmayı vadedene yani arsa sahibine ödeneceği düzenlenmiştir. Kısaca sözleşmedeki oran dahilinde, %40 arsa sahibi %60 yüklenici olmak üzere hasılatın paylaşılacağı kabul edilmekle taraflar ortak bir gayeyi gerçekleştirmek amacıyla bir araya geldikleri adi ortaklık ilişkisinde ortak bir gayenin gerçekleştirilmesi için çabanın gösterildiği anlaşılmıştır. Bu şekilde yapılan bir sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ”satıcı” yüklenici değil arsa sahibidir. Arsa sahibi alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı) Özetle; davalılar arasında Kadıköy … Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebilir. Davalı … A.Ş. şirketi taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğunu ileri sürmüşler ise de yukarıda açıklanan ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi akdedilmiştir. Yani tarafların iradeleri gizli bir ortaklıktır, arsa sahibi sermaye olarak arsasını ortaklığa vermiş ve ticari amaç gütmektedir. İş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususu kararlaştırılmıştır, Bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olduğu hukuki statünün bu şekilde belirlenmesi gerektiği dairemiz kararları ve Yargıtay içtihatları ile kabul edilmiştir. Bu itibarla, İDM değerlendirmesinde, taraflar arasında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu kabul edilecek olsa dahi taraflar arasındaki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmediği ,karma bir sözleşme olarak kabulü ile davalı …’ın adi ortak sıfatı bulunmadığından davacıya karşı müteselsil borçlu sıfatının da olmadığı sonucuna varılarak oluşturulan kararın doğru olmadığı kanaatine varılmıştır. Davacı ile davalı … arasındaki sözleşme uyarınca davacı taraf üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve gereği gibi yerine getirdiğinden, davalı …’nın sözleşmeye konu gayrimenkulü her türlü kayıttan ari olarak davacıya devretme yükümlülüğünün doğduğu, İDM’ce devre konu gayrimenkulün malikinin diğer davalı … olması nedeniyle davalı …’ın devri yapmasının hukuken mümkün olmaması gerekçesi ile terditli açılan dava nedeniyle sözleşmeye aykırılıktan bedel iadesi talebinin kabulüne karar verilmiş ise de, yukarıdaki açıklamalar gereğince davalıların adi ortak olarak müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, tescilin yasal şartlarının da oluştuğu anlaşılmakla, öncelikli tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken terditli bedel talebinin kabulüne karar verilmesi de isabetsiz bulunmuştur. Dairemizin 18/06/2020 tarih 2020/742 E 2020/762 Karar sayılı kararı bu dosya ile aynı mahiyette olup, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi olduğu ve müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarına ilişkin değerlendirme ile verilen karar Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 12/10/2021 tarih 2020/970 E 2021/764 Karar sayılı ile onanmıştır. Açıklanan nedenlerle, davacının istinaf başvurusunun kabulüne, Bakırköy 1.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 06/07/2022 tarih, 2022/495 Esas, 2022/724 Karar sayılı kararının HMK 353/1-b/2 maddesi gereğince kaldırılmasına, davanın kabulüne, dava konusu İstanbul ili Büyükçekmece İlçesi … Köyünde bulunan, tapuda … ada, … parselde kayıtlı … numaralı villa niteliğinde olan bağımsız bölümün davalı … A.Ş. adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, Yargıtay yolu açık olmak üzere karar vermek gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 06/07/2022 tarih, 2022/495 Esas – 2022/724 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, kararın gerekçe ve hüküm kısmının HMK 353/1-b/2 maddesi gereğince düzeltilmesi ile ; 3-Davanın KABULÜNE, – Dava konusu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, … köyü, … ada, … parsel, TİP17 Villa niteliğinde … nolu bağımsız bölümün davalı … A.Ş. adına olan TAPUSUNUN İPTALİ İLE DAVACI ADINA TESCİLİNE ve tescil yönünden her iki davalının müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının tespitine, -Tedbirin karar kesinleşinceye kadar DEVAMINA, -6492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 327.888,00TL harçtan, peşin alınan 64.552,95-TL harç ve 17.419,05TL tamamlama harcı toplamı 81.972,00-TL harçtan mahsubu ile bakiye 245.916,00TL ilam ve karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile k hazineye gelir KAYDINA,dava nedeni ile davacı tarafça yatırılan 64.552,95-TL peşin harç, 54,40-TL başvurma harcı, 17.419,05-TL tamamlama harcı, 384,90-TL keşif harcı, 4.500,00-TL bilirkişi ücreti, 260,25-TL posta masrafı olmak üzere toplam 87.171,55-TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili davacıya verilmesine, -Kendisini vekille temsil ettiren davacı lehine hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 13/1. maddesi gereğince hesaplanan 284.000,00TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili davacıya verilmesine, -Kullanılmayan gider ve delil avanslarının, kararın kesinleşmesinden sonra ilgilisine iadesine, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ve istem halinde davacıya iadesine, 5- Davacının istinaf talebinde bulunduğu ancak dosyanın istinaf mahkemesine gönderilmesi aşamasında davalı …Aş nin gider avansından 138,5‬ TL harcama yapıldığı anlaşılmakla kararın mahiyeti gereği yapılan yargılama giderinin davalı üzerinde bırakılmasına, 6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun’un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi.29/09/2022