Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/2798
KARAR NO: 2023/1572
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR TARİHİ: 18/02/2021
NUMARASI: 2020/77 Esas -2021/182 Karar
DAVANIN KONUSU: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
KARAR TARİHİ: 08/06/2023
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil şirket, onuruyla yaptığı ticaretiyle davalı …-… İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ile dava konusu dükkan nitelikli bağımsız bölümü satın almak için satım sözleşmesi akdettiğini, sözleşme tarihi 25/04/2015 olduğunu, bu sözleşme kapsamında müvekkil şirket, davalıya karşı sözleşmesel tüm yükümlülüklerini yerine getirerek tüm ödemelerini tamamlamış, davalı …’ya sözleşme bedeli olan 3.819.000,00 TL’yi de ödemiştir. Müvekkil şirket, davalı …’ya 04/05/2015 tarihinde … üzerinden şirket yetkilisi … hesabından 498.000,00 TL, 18/05/2015 tarihinde yine aynı şekilde … üzerinden 2.750.000,00 TL, 04/05/2016 tarihinde de yine aynı şekilde … üzerinden 569.000,00 TL ödeme yaptığını, sözleşmenin gereği, davalı … adlı şirketin müvekkilim lehine tapuda mülkiyeti ferağ etme borcu söz konusu olsa da, davalı … bu borcunu ayıplı(kendi borcundan kaynaklı ipotek) olarak yerine getirmiş, müvekkil şirket tapu intikalini üzerinde ipotek yüküyle geçirdiğini, sözleşme kuruluş anında tapuda davalı finans kuruluşlarının ipoteği söz konusu olmadığını, dava konusu bağımsız bölümde gerçekte davalılardan … Ticaret A.Ş.’nin ve diğer davalılar … T.A.Ş. Ve … A.Ş.’nin herhangi bir şekilde ayni bir hakkı bulunmadığını, kaldı ki, ödemelerini yaparak edimini yerine getiren müvekkilin taşınmazı üzerinde ipotek kurulması hukuka ve kanuna aykırıdır ve fekki gerektiğini, açıklanan nedenlerle dava konusu taşınmazın tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, haklı hukuki nedenlere dayanan davamızın kabulü ile, diğer davalılar … A. Ş. ve … A.Ş tarafından konulan ipoteklerden dolayı Davacı Müvekkil’in borçlu olmadığının tespiti ile İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … Parselde kayıtlı, … Projesinde yer alan (…) Blok, … Kat, … no.lu dükkan nitelikli bağımsız bölümde yer alan taşınmazın üzerinde yer alan diğer davalılar … A.Ş. ve … A.Ş. tarafından konulan tüm ipoteklerin ve varsa başkaca diğer hacizlerin terkin edilerek (fekkine) tüm ipoteklerin kaydının terkin edildiğinin ilgili tapu müdürlüğü’ne bildirilmesine, tapu kaydında varsa, haciz alacaklılarının tarafına verilen süre içerisinde davaya dahil edilmesi akabinde bu kişilerin haciz şerhleriyle ilgili olarak, varsa hacizlerin ivedilikle kaldırılıp ilgili tapu müdürlüğü’nün bilgilendirilmesine, her halükarda yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … Ticaret A.Ş.vekili cevap dilekçesinde; dava edilmesi gereken tarafın müvekkili olmadığını, husumet açısından itiraz ettiklerini, müvekkilinin tapu devrini gerçekleştirmek amacıyla gerekli prosedürü işleterek taşınmazların tapularını devrettiğini, tapunun ipoteksiz devri hususunda müvekkilinin elinde herhangi bir imkan bulunmadığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla davanın reddini savunmuştur. Davalı … T.A.Ş.vekili cevap dilekçesinde; müvekkili banka ile davacı arasında krediden ve sair nedenden kaynaklı herhangi bir sözleşme, sebepsiz zenginleşme, taahhüt, haksız fiil ve sair borç doğuran bir hukuki ilişki bulunmadığını, eksik nispi harcın ikmali gerektiğini, arabuluculuk yoluna başvurulmadığından davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkili lehine tesis ve tescil e dilen ipoteğin, taşınmazın satışının taahhüt edilmesinden önce veya sonra tesis edilmesinin ipotek hakkı açısından etkisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı … A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle husumet, görev ve yetki itirazlarının bulunduğu görülmüş olup, esas yönünden ise; dava konusu taşınmaz üzerine müvekkili şirket lehine, diğer davalı garanti koza ile müvekkil şirket arasında imzalanmış finansal kiralama sözleşmelerinin teminatını teşkil etmek üzere ve tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiğini, resmi şekil şartına aykırı şekilde adi yazılı yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının ipoteğe yönelik haksız taleplerini oluşturan olay ile müvekkil şirket arasında herhangi bir kredi ilişkisi ve illiyet bağının bulunmadığını belirterek haksız ve hukuki mesnedi bulunmayan davanın ipotek hakkımıza yönelik aleyhe talepler yönünden reddine, davacının dava dilekçesi ve eklerine karşı savunma hakkının saklı kalmak kaydıyla davacının ihtiyati tedbir taleplerinin de reddine karar verilmesini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Yerel Mahkemece 18/02/2021 tarihli ara karar ile “…Davalı banka adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeye dayanarak bankadan bir talepte bulunulduğunda banka tarafından adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin geçersizliği ileri sürülebilecektir. Bu husus M.K. 2. maddeye de aykırılık teşkil etmemektedir. Tapu siciline güvenerek aldığı ipotekten dolayı mülkiyeti devralan üçüncü şahıs gibi ayni hak sahibidir. Bu nedenle davacının ipoteğin de kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekmektedir.Davacı Alıcı Tacir olup satış vaadi sözleşmesi yapılırken, satışı vaat eden kişinin malik olduğunu gören kimse, satış vaadinden sonra malikin o taşınmazı başka bir kişiye devredebileceğini veya bir ayni hak ile taşınmazı yükleyebileceğini de bilebilecek durumdadır. Zaten kanun koyucu satış vaadinde alıcının bu tarz riskler karşısında haklarını korumak açısından satış vaadinin şerh edilmesi imkânını getirmiştir. Alıcı bu şerh imkânını kullanmadan tamamen satıcıya güvenmiş olduğundan, maruz kaldığı durumda da ancak satıcıdan talepte bulunabileceği açıktır. Davacı tacir olup basiretli davranmakla yükümlü olduğu dikkate alındığında söz konusu satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmesi gerektiği dikkate alındığında Davaya konu olayda Banka tarafından diğer davalı …’ya kullandırılan ticari kredilerin teminatını teşkil etmek üzere dava konusu taşınmaza tapu sicilideki mevcut durumuma göre ipotek tesis edildiği anlaşılmış olup bu satışların yapıldığını diğer davalı malik … bankaya bildirmekle yükümü olup bu yükümlülüğünü yerine getirmediği anlaşılmıştır. Mevcut tapu kayıtlarını inceleme dışında taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin banka tarafından araştırılması ve bilinmesi şeklinde bir yükümlülük bankaya yüklenememeyeceğinden İpoteğin tesis edildiği tarihte taşınmazın kaydında başkaca herhangi bir takyidat ve şerh bulunmadığı nazara alınarak. Banka iyi niyetli 3.kişi olarak, kredi kullandırmak suretiyle alacağı riski teminata bağlandığı inancı ile tapu siciline güven duyarak kredi kullandırmıştır denilebilir. Sonuç olarak şekil şartlarına uygun olmayan adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olduğundan ve ancak tarafları arasında şahsi hak doğuracağından İçtihadı Birleştirme Genel Kurul Kararına göre ise davacı ile … arasında imzalanan, yasanın emrettiği şekle uygun düzenlenmediği için şeklen geçerli olmayan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği taşınmazı devir alan veya üzerinde lehine ayni hak tesis edilen mutlak ayni hak sahibi kişilere karşı ileri sürülemeyeceğinden davacının ipoteğin fekkine ilişkin talebinin tüm bu nedenlerle davanın REDDİNE ” şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkil, satım sözleşmesinde yer alan sözleşmesel edimlerini yerine getirerek taşınmaz satış bedelini davalı … Ticaret A.Ş’ye ödemiş ve borcu olmadığına dair belgeyi ilgili şirketten temin edip dosyaya sunulduğunu, ancak sözleşme gereği davalı şirket müvekkilim lehine kat irtifakı kurma borcunu yerine getirmeden evvel, müvekkilin bedelini ödeyerek satın aldığı taşınmazın üzerinde davalı … tarafından davalı finans kuruluşları; … T.A.Ş ve … A.Ş lehine ipotek tesis edildiğini, davalı … T.A.Ş ve … A.ş nin konut satım sözleşmesinin usulüne uygun düzenlenmediği için geçersiz olduğu iddiası doğru olmadığını, davalılar … T.A.Ş. Ve … A.Ş. Tarafından dava konusu taşınmaz üzerine ipotek tesis ederken borçlu … şirketinin ticari defter ve belgeleri üzerinde gerekli incelemeyi yapmak ve bu konuda bir finans kuruluşundan beklenen gerekli basiret ve özeni göstermek zorunda bulunduğunu, davalılar … T.A.Ş. ve … A.Ş. Bu özen yükümlülüğüne uymadıkları gibi esasında bu projede olan tüm bağımsız bölümlerin 3. kişilere satılmış ve satılmakta olduğunu bildiğini, davalı …’nın ticari belgeleri üzerinde incelemeler yapıldığında taşınmazın satışına ilişkin faturaların kesildiği, bağımsız bölümlerin müvekkile satıldığı ve ödemelerin yapıldığı davalı …bank ve Akfinansal Kiralama tarafından koyulan ipoteklerin taşınmazların satıldığı tarihten sonra olduğu geriye doğru bakıldığında mali tablolar ve ayrıntılı nizam dökümlerinde, ipotek konulan taşınmazın müvekkile ipotek tarihinden önce satılmış olduğunun açık şekilde görüldügü, bu hususun dikkate alınmadan ipotek tesis edildiği anlaşılacağını, İDM istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına ve yeniden yargılama yapılarak talebimiz doğrultusunda davanın kabulüne, veya yerel mahkeme kararının kaldırılarak dosyanın yeniden incelenmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmesine, tüm takyidatların arındırılması talebimizle ilgili olarak taraf teşkili sağlanmadığından istinaf başvurusunun kabulüyle dosyanın ilk derece mahkemesine yeniden yargılama yapılmak üzere gönderilmesine, istinaf incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasına karar verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Tüm dosya kapsamı,
DOSYADA YER ALAN DELİLLER VE DEĞERLENDİRME: Dava, davalı yükleniciden satın alınan ve davacı adına tapuda kayıtlı taşınmaz üzerindeki ipoteklerin kaldırılması istemine ilişkindir. Davalı … Aş vekillerinin 22/04/2021 tarihli beyan dilekçesi ile şirketin Bakırköy 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/917 Esas sayılı dosyası ile iflasına karar verildiğini, tasfiye işlemlerinin başladığını, İİK 194.maddesi gereğince işlem yapılmasını talep ettikleri anlaşılmış olup, gerekçeli karar ve istinaf dilekçesinin Bakırköy …İflas dairesine tebliğ edildiği anlaşılmıştır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 191 ve 192. maddeleri uyarınca iflas açıldıktan sonra müflisin tasarruf yetkisinin kısıtlanmış olması müflisin iflas masasına giren mal ve haklarına ilişkin davaları takip etme yetkisini de etkiler. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki dava takip yetkisi (ve taraf sıfatı), artık müflise değil iflas idaresine aittir.Dairemizin kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu aşağıda açıklanacak gerekçesi üzerine yargılamaya devam sırasında davalı yüklenicinin iflas prosedürünün gözetilmesi gerekir.İflastan önce müflisin açmış olduğu davalarda iflas idaresinin bu davayı takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını, müflis aleyhine açılan davalarda ise dava konusu alacağın kabul edilip edilmeyeceğini tespit edebilmek için, öncelikle iflas organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle Kanun, müflisin taraf bulunduğu hukuk davalarının, iflasın açılması ile belli bir süre için durmasını kabul etmiştir (İİK md. 194). Bu durma, ikinci alacaklılar toplantısından (md. 237) on gün sonraya kadar devam eder; ancak bundan sonra duran hukuk davalarına devam edilebilir (md. 194/1). Davaların durduğu bu süre içerisinde iflas idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Müflisin davacı olduğu davalarda, iflas idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflas idaresi tarafından devam edilir. İflas idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu halde, o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (md. 245). İflastan önce müflis aleyhine açılmış olan davalarda iflas idaresi, dava konusu alacak iddiasının masaya kaydı için tayin olunan müddet bittikten sonra dava konusu iddiayı tahkik ve tetkik eder ve icabına göre kabul veya ret kararı verir (md.230). İkinci alacaklılar toplantısında belirtilen alacak miktarının iflas masasına kabul edilmesi halinde dava konusuz kalacağından mahkemece karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi; alacağın masaya kabul edilmemesi halinde ise açılmış olan davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmesi gerekir. Bu durumda yukarıda açıklanan yasal mevzuat uyarınca 2. Alacaklılar toplantısının yapılmasından sonraki 10 güne kadar yargılamanın durmasına karar verilmesi gerektiğinden mahkemece iflas kararının kesinleşmesi ve anılan prosedürün uygulanması gerekir. Somut olayda; Mahkemece TMK 1023-1024 madde kapsamında yeterli araştırma yapılıp deliller toplanmadan ipoteğin fekkine karar verilmesi yerinde görülmemiştir. Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hemde güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TKM.nın 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK’da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır. Bu doğrultuda davacı bankanın TMK 1024 madde kapsamında davacıya yapılan ön ödemeli harici satışı bilebilecek durumda olup olmadığını kuşkuya yer vermeyecek biçimde tespiti açısından davalı şirket kayıtları incelenerek sözleşme tarihi itibari ile ödeme ve fatura kayıtları bulunup bulunmadığının tespiti davalı bankaca bu hususta yapılacak basit bir araştırma ile durumun tespitinin mümkün olup olmadığının belirlenmesi ayrıca kredi sözleşmesi öncesi davalı banka tarafından yapılan ekspertiz incelemesi varsa dosyaya celbi ile bu incelemenin yeterli araştırmaya dayanıp dayanmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece öncelikle fekki talep edilen ipoteğe ilişkin tüm kredi dosyası getirtilmeli ayrıca davalı şirketin cevap dilekçesinde dayandığı ticari defter ve kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yapılarak davacıya yapılan satışın basit bir inceleme ile kayıt ve defterlerde tespitinin mümkün olup olmadığı hususunda rapor alınmalı ve sonucuna göre karar verilmelidir. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ve kamu düzenine aykırılık yönünden resen gözetilen sebeplerle HMK 353/1-a-4-6.maddeleri gereğince İDM kararının kaldırılmasına, dosyanın dairemiz kararı doğrultusunda işlem yapılmak üzere mahkemesine gönderilmesine ilişkin kesin olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1- Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ve kamu düzenine aykırılık yönünden resen gözetilen sebeplerle Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 18/02/2021 tarih, 2020/77 Esas -2021/182 Karar sayılı kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-a/4-6 maddeleri gereğince KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 3-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davacıya iadesine,4-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,5-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 08/06/2023