Görüntülediğiniz mahkeme kararı kesinleşmiş bir karardır.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/2401
KARAR NO: 2021/2515
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 08/04/2021
NUMARASI: 2019/263 Esas – 2021/447 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 21/10/2021
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı … ile davalı … A.Ş arasında Toskana Vadisi Projesi kapsamında İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi … mahallesinde … ada … parsel … numaralı villa için 02/10/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, akabinde 22/12/20174 tarihinde ilgili taşınmaza ilişkin devir sözleşmesi imzalandığını, bu kapsamda 02/10/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkiline devredildiğini, daha sonra davacı ile …an Şirketi arasında akdedilen 24/12/2018 tarihinde akdedilen ek sözleşme ile … numaralı villanın … numaralı villa ile değiştirildiğini ve sözleşme bedelinin buna uygun olarak attırıldığını, son halinde taşınmaz için müvekkilince ödenen bedelin 3.000.000,00 TL olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca söz konusu taşınmazın teslim tarihinin Aralık 2017 olarak belirlendiğini, sözleşmenin 9. maddesinde ise bağımsız bölüm teslim tarihinden önce ve sonra, sözleşmedeki bağımsız bölüm satış bedelinin diğer mali yükümlülüklerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması halinde tapunun derhal alıcıya verileceğinin düzenlendiğini, müvekkilinin, taşınmaza ilişkin ödemelerin tamamını eksiksiz olarak yaptığını, ilgili taşınmazın, sözleşmede belirtilen Aralık 2017 tarihinden sonra, 05/10/2018 tarihinde fiilen müvekkili şirkete devredildiğini, müvekkilinin, ilgili taşınmazı bu tarihten itibaren malik gibi kullandığını, sözleşme uyarınca tamamlanmamış olarak teslim edilen taşınmaza ayrıca 2.068.853,62 TL tutarında masraf yaptığını, üstelik taşınmaza ilişkin aidatların düzenli olarak davalı … A.Ş’ye ödendiğini, işbu davaya konu taşınmazın yer aldığı Toskana Vadisi Projesi davalılar … ile … arasında kurulan adi ortaklık uyarınca yürütülmekte ve satışlarının yapıldığını, müvekkilinin de ilgili taşınmazı, satış ofisinde kendisine verilen …-… ortaklığına güvenerek satın aldığını, …’a ait internet sitesinde de proje reklamı yapıldığını, ancak müvekkili tarafından tüm ödemelerin eksiksiz olarak yapılmış olmasına ve taşınmazın fiilen müvekkiline devredilmiş olmasına karşı tapuda tescil işleminin halen yapılmadığını, ilgili taşınmazın müvekkiline devrinin yapılması amacıyla davalı …’a 01/02/2019 tarihinde Kartal … Noterliği aracılığıyla … numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalı tarafından ilgili ihtarnameye herhangi bir cevap verilmediğini, bu nedenle işbu davayı açma zaruretinin hasıl olduğunu, her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkili ile davalı … arasında akdedilmiş olsa da davalılar adi ortaklık yapısı altında işbu davaya konu projeyi yönetmekte ve kar paylaşımı yapmakta olduğundan müteselsil sorumluluklarının söz konusu olduğunu, zira 6098 sayılı TBK 638. Maddesinde adi ortaklıkta ortakların, üçüncü bir kişiye karşı ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan müteselsil sorumlu olacağının düzenlendiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24/04/2013 tarih 2012/13-798 Esas 2013/568 Karar sayılı kararında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesini açıkça adi ortaklık olarak nitelendirdiğini ve arsa maliklerinin, alıcıya karşı müteselsil sorumlu olduğuna hükmettiğini, taşınmazın iskan harcının da müvekkili tarafından …’a ödendiğini ve iskanın … tarafından alındığını, tüm bu nedenlerle öncelikle ilgili taşınmaza ilişkin tapunun müvekkili adına tescilinin gerektiği, bu mümkün olmadığı takdirde müvekkili tarafından ödenen taşınmaz bedeli ile taşınmazın müvekkili şirkete fiilen devri sonrasında müvekkili tarafından malik sıfatıyla taşınmaza yapılan masrafların müvekkili şirkete iade edilmesi gerektiğini, bununla birlikte taşınmazın davalılar tarafından kötü niyetli olarak üçüncü kişilere devredilmesi ihtimalinin bulunduğunu, böyle bir durumda, taşınmaza çok yüklü miktarda yatırım yapmış olan müvekkili nezdinde telafisi imkansız zararlar doğacağını, bu nedenle dava konusu olan taşınmazın üçüncü kişilere satış ve devrinin önlenmesi için HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca teminatsız ihtiyati tedbir koyulması ve tapuya davalıdır şerhi işlenmesine karar verilmesi gerektiğini, bu nedenlerle öncelikle davaya konu gayrimenkulün üçüncü kişilere satış ve devrinin engellenmesi amacıyla HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi … köyünde kaim tapuda … ada … parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan … bağımsız bölüm numaralı taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde ilgili taşınmaza ilişkin müvekkili tarafından yapılan her türlü ödeme ile taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından yapılan her türlü masraf ve işlemin geçen yıllar boyunca değişen ekonomik göstergeler de dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespit edilerek belirlenecek tazminatın dava tarihinden itibaren başlayacak avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsil tahsiline, vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin davalı şirketlere yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı … A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle: Müvekkilinin taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, ancak diğer davalı …’dan kaynaklanan nedenlerle taşınmazın tapu tescil işlemini gerçekleştiremediğini, müvekkilinin Toskana Vadisi 3 faz olarak tanımlanan etaplarda satışa başlamadan evvel, diğer davalı … ile 28/01/2013 tarihinde niyet mektubu ve toplantı tutanağını imzalayarak İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi … köyünde kaim … ada … parsel sayısında kayıtlı daha evvel kat irtifakı kurulmuş taşınmaz üzerinde proje geliştirmek için mutabakata vardığını, akabinde müvekkilinin, ilgili taşınmazda 187 adet villanın yapılması ve satışı için diğer davalı … ile hasılat paylaşımı esasına dayalı Kadıköy … Noterliğinin 19/04/2014 tarih … yevmiye numarası ile ”Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığını, 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin imzalanmasından sonra müvekkili ile diğer davalı … bu defa Kadıköy … Noterliğinin 23/10/2015 tarih ve … yevmiye numaralı ek sözleşmeyi düzenlediklerini, bu ek sözleşme ile ana sözleşmenin hasılat paylaşımı ve ödemelerle ilgili bazı maddelerini tadil ettiklerini, yine müvekkili ile diğer davalı … ile Kadıköy … Noterliğinin 01/07/2016 tarih … yevmiye numaralı ”Düzenleme Şeklinde Kadıköy … Noterliğinden 19 Haziran 2014 tarih ve … yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ek olarak bir sözleşme daha yaptıklarını ve bu sözleşmede arsa payı ve bağımsız bölüm listelerini olduğu gibi değiştirdiklerini, müvekkilinin, diğer davalı … şirketi ile son olarak Kadıköy … Noterliğinin 19/07/2014 tarih … yevmiye nolu ”Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşmesi” ile yine 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin hasılat payları ile ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, buna göre sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa payı brüt satış alanı ve satılacak olan bağımsız bölümlerin satış fiyatlarının belirlenmesiyle ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, ilk ana sözleşmenin imzalanmasından sonra satış ve pazarlama konusundaki yetki de sözleşmeler ile müvekkiline verilmiş olduğundan, müvekkilinin ve diğer davalı … şirketinin proje lansmanı yani tanıtımı proje ortaklığı olarak birlikte yapıldığını, davacıya tapu devir ve tescil işleminin gerçekleştirememesinin nedeni diğer davalı … şirketi tarafından yaratılan haksız ve mesnetsiz muaraza olduğunu, bu nedenlerle müvekkili aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine, müvekkili şirketin dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkili şirkete yüklenilmemesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı … A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle: Davacının, müvekkiline karşı mülkiyetin kendisine devrine ilişkin ne bir sözleşme ne de lehine tescili sağlayacak bir yasa hükmü bulunmadığını, bu nedenle davacının müvekkili şirkete husumet yöneltmesine dayanak oluşturacak hiçbir maddi hukuk ilişkisi mevcut olmadığını, davacının kendisi lehine kişisel talep hakkı doğurabilecek nitelikteki hukuki ilişki, müvekkili dışındaki diğer davalı … ile akdettiği 02/10/2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, bu sözleşmenin ise, davacıya … A.Ş’den mülkiyetin kendisine devrini sağlayan bir cebri tescil davasını açmak hakkını vermediğini, zira … A.Ş’nin söz konusu villaların maliki olmadığını, başkalarına tasarrufi muamele ile devretme hususunda ”tasarruf yetkisi’ne de sahip bulunmadığını, … A.Ş’nin davaya konu taşınmazda tasarruf yetkisine sahip olabilmesi ve mülkiyeti davacıya nakledebilmesi için müvekkili ile … arasında akdedilen Kadıköy … Noterliğinin 19/06/2014 tarih … yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca taşınmazın satış bedelini ödeyerek bu taşınmaza malik olması ve sonrasında da … A.Ş’nin davacı ile akdettiği Satış Vaadi Sözleşmesi’ne istinaden … A.Ş’den mezkur taşınmazın mülkiyetinin kendisine verilmesini istemesi gerekmekte olduğunu, davacının aksi takdirde, ancak bu şartlar gerçekleştiğinde, yani … A.Ş, … A.Ş’den alacağını tahsil ederek taşınmazın mülkiyetini … A.Ş’ye devrettiğini, … A.Ş’den anılan villanın kendi adına tescilini talep edebilme olanağına kavuşacağını, bu durumda, davacının müvekkiline dava açma konusunda bu aşamada hiçbir hak ve sıfatının bulunmadığının aşikar olduğunu, davacının … A.Ş’ye karşı dava konusu olan taleplerinin, onun … ile akdettiği satış vaadi sözleşmesinden kaynaklandığını, buna göre davalı … A.Ş, müvekkiline bedelini ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap edecek bunu takiben de mezkur taşınmazın mülkiyetini davacıya aktaracağını, davacı ile … A.Ş arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, davacının …’a karşı taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini talep etme konusunda davacıya bir şahsi ve nispi hak bahşetmekte olduğunu, ancak davalı …’a karşı davacının, mülkiyetin kendisine verilmesi konusunda cebri tescil davası açabilmesi için öncesinde … A.Ş’nin anılan taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek … A.Ş’den devralması gerektiğinde, hukuk prensipleri doğrultusunda ve ayni hakların kazanılmasına ilişkin kurallar uyarınca hiçbir kuşku olmadığını, oysa bu aşamada davalı …’ın …’a borcunu ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmediğini, dava konusu taşınmazın malikinin … A.Ş olduğunu, müvekkilinin davacı ile arasında hiçbir ticari ve hukuki ilişkinin bulunmadığı, davacının müvekkiline karşı hiçbir talep hakkının söz konusu olmadığı nazara alınarak davada ”pasif husumet ehliyeti” bulunmayan müvekkili bakımından davanın bu sebeple reddine, neticede maddi ve hukuki dayanaktan yoksun bulunan davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece “Mahkememizin görevsizliğine, dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine, kararın kesinleştiği tarihten itibaren başlatılmak suretiyle iki hafta içinde talep edilmesi halinde dava dosyasının görevli Bakırköy Nöbetçi Tüketici Mahkemesi’ne tevdiine, aksi takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine,” şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı … vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacı tarafın, dava konusu taşınmazı konut olarak kullanmak maksadıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmış olduğunu ve halihazırda taşınmazda ikamet ediyor olduğunu görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğunu iddia etmekte ise de bu iddiaların hukuk dışı ve kanuna açıkça aykırı olduğunu, kâr elde etmekten başka amacı olması hukuken mümkün olmayan davacının tüketici olduğunun kabul etmenin her türlü bilimsel gerçeğe ve açık yasa hükmüne aykırı olduğunu, davacının bu yöndeki talebinin ise kötü niyetli olduğunu, müvekkili … ile davalı arasında hiçbir tüketici işleminin ve ilişkisinin mevcut olmadığını, müvekkili …’ın hiçbir şekilde davacı ile bir tüketici işlemi yapmadığını, davacı ile herhangi bir sözleşme ilişkisine davacıya yönelik bir uygulama içine de girmediğini, bu nedenle yerel mahkeme tarafından oluşturulan hükmün usul ve yasaya açıkça aykırı olduğunu, müvekkili … ile davacı arasında 6502 sayılı tüketicinin korunması hakkındaki kanun uyarınca tüketici mahkemelerinin görev alanına giren hiçbir tüketici işlemi veya davacıya yönelik hiçbir tüketici uygulamasının bulunmadığını, ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu görevsizlik kararı bağlamında, müvekkili bakımından tüketici mahkemelerini görevli olarak göstermesi usul ve yasaya aykırı olduğunu, iş bu kararına karşı istinaf taleplerinin kabulü ile kanuna ve usûle aykırı kararın kaldırılmasını arz ve talep etmiştir.
DELİLLER: Tapu kayıtları, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, Kartal … Noterliği evrakları, Büyükçekmece Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü cevabi yazısına istinaden yapı ruhsatı, iş bitirme tutanağı, yapı kullanma izin belgesi, , İstanbul Valiliği Kadastro Müdürlüğü cevabi yazısı, İTSM kayıtları, Büyükçekmece Kadastro Müdürlüğünden çap örneği, Bakırköy 4. ATM’nin 2019/161 esas sayılı dosyası, İstanbul 5. ATM’nin 2019/508 esas sayılı dosyası, Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesinin 2019/314 esas sayılı dosyasına ait gerekçeli ve istinaf başvuru dilekçesi, Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesinin 2019/208 esas sayılı dosyasına ait gerekçeli kararı ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; yüklenici ile yapılan satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir. Diğer taraftan, sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 3.maddesinde 4822 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar” da açıkça mal kavramı içine alınarak Kanunun koruma kapsamına dahil edilmiştir. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Amaç” başlıklı 1.maddesinde; bu kanunun amacının, kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarını koruyucu, aydınlatıcı, eğitici, zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı önlemleri almak ve tüketicilerin kendilerini koruyucu girişimlerini özendirmek ve bu konudaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmeleri teşvik etmek olduğu, açıklanmış; ” Kapsam” başlıklı 2. maddesinde de aynen; “Bu Kanun, 1 inci maddede belirtilen amaçlarla mal ve hizmet piyasalarında tüketicinin taraflardan birini oluşturduğu her türlü tüketici işlemini kapsar.” hükmüne yer verilmiştir. Yine aynı Kanunun ‘Tanımlar” başlıklı 4822 sayılı Kanunla değişik 3. maddesinin (e i bendinde tüketicinin, “bir mal veya hizmeti ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan ve yararlanan gerçek ve tüzel kişiyi” ; (h) bendinde Tüketici işleminin, “mal veya hizmet piyasalarında tüketici ile satıcı-sağlayıcı arasında yapılan her türlü hukuki işlemi”, (f) bendinde satıcının, “kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek ve tüzel kişileri”; (c) bendinde ise malın, “Alış-verişe konu olan taşınır eşyayı, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallan ve elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri gayri maddi mallar” ifade edeceği belirtilmiştir. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Görevle ilgili hususlarda kazanılmış hak da söz konusu olmaz. Konut alım-satımına dair uyuşmazlıkların 6502 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi için tüketicinin malı satın alma amacı çok büyük önem taşımaktadır. Yasa, nihai tüketici tarafından kullanım amacı ile alınan konut ve tatil amaçlı taşınmazlar yönünden geçerlidir. Bir mal veya hizmetin, kişisel ihtiyaçları dışında, belirli bir meslek icrası, belirli bir üretimde kullanma, yatırım amaçlı alım, yeniden satış, kiraya verme, ticari olarak kullanma vs. gibi mesleki veya ticari amaçlarla satın alanların tüketici kabul edilmeyecekleri kuşkusuzdur. Her ne kadar yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ticaret şirketi de olsa bir tüzel kişinin mesleki veya ticari amacı dışında kullanma ve yararlanma gayesiyle alıcı olması durumunda tüketici olarak kabul edilmesi mümkün ise de, kullanma ve yararlanma durumunun kuşkuya yer vermeyecek biçimde belirlenmiş olması gerekir. Davacı aldıkları yerin konut olduğunu belirtmiş sözleşmede de yer villa-konut olarak belirlenmiş ise de taşınmazın satın alınma amacı ifade edilmemiştir. Taşınmazın şirketin ticari amacı, ofisi için kullanılıp kullanılmayacağı, gelir amaçlı alınıp alınmadığı, lojman ya da misafirhane amaçlı kullanılıp kullanmadığı belirlenmediği gibi davacı vekilinin UYAP sisteminde 25/11/2020 tarihinde oluşturduğu dilekçesinde kendilerinin tacir olduğunu, davanın tüketici mahkemesince görülmesi gerektiğini belirterek, satın alma amaçlarını kullanma ve yararlanma olarak bildirmediği görülmüştür. Hal böyle olunca davacının satın alma amacının araştırılarak, nihai amacının ne olduğunun belirlenerek sonucuna uygun olarak görevli mahkemenin belirlenmesi gerekir. Açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İDM kararının HMK 353/1-a/3. maddesi uyarınca kaldırılmasına, dosyanın dairemiz kararına uygun işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine gönderilmesine ilişkin kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davalı … vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-a-3. maddesi gereğince KABULÜNE, 2-Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 08/04/2021 tarihli 2019/263 Esas – 2021/447 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahalli mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davalı … tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde iadesine, 5-Davalı … tarafından yapılan istinaf masraflarının ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına, 6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendilerini vekille temsil ettiren davalı … yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.21/10/2021