Görüntülediğiniz mahkeme kararı kesinleşmiş bir karardır.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1216
KARAR NO: 2023/187
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 28/05/2019
ESAS NO: 2018/405
KARAR NO: 2019/655
DAVA: İtirazın İptali (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 17/04/2018
KARAR TARİHİ: 08/02/2023
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA Davalının, müvekkili kooperatifin ortağı olduğunu, kooperatifin yeni seçilen yönetiminin yaptığı denetimlerde tek parsel üzerindeki ortakların aidat hesaplamalarında, kat mülkiyeti Kanunu ve yönetim planının ilgili maddelerine, aykırılıklar bulunduğunu, aykırılığın giderilmesi ve ortaklar arasındaki eşitlik ilkesinin gerçekleşmesi için doğru hesaplama yapılarak davalıya bildirildiğini, davacının işletme kooperatifi olup ortak alanların yönetilmesi konusunda kat mülkiyeti Kanununun uygulanması gerektiğini, bunun da ana yapınını alana göre eşit olarak belirlenmesi gerekirken eski yönetimin aidatı yanlış hesapladığını, doğru hesaplanan aidatın ödenmemesi üzerine Bakırköy … İcra Müdürlüğü’nün … Esas sayılı dosyasında başlatılan takibe vaki itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline, takibin devamına, %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP Davalı vekili dava dilekçesinde özetle; kooperatifin aidatının genel kurul kararıyla belirlenebileceğini, somut olayda genel kurulca alınan bir karar olmaksızın, neye göre hesaplandığı anlaşılmayan aidatın talep edildiğini, davacı vekilinin kat mülkiyeti Kanunun 20. maddesine göre işlem yapıldığını belirtmesine rağmen, dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulması nedeniyle, 5711 sayılı kanunun 22. maddesiyle 634 sayılı kanuna eklenen 66 ve devamı maddelere göre henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğini, müvekkilinin binasının ana yerleşkenin bulunduğu, parsellerden belediyeye terk edilen yolla ayrılarak ayrı bir parselde faaliyette bulunduğunu, bu nedenle müvekkilinin hiç bir kooperatif hizmetinden faydalanmadığını, ana parseldeki taşınmazlar yönünden güvenlik ve imaj hizmeti verilmesine rağmen, müvekkilinin parseline bu tür hizmetlerin yanı sıra, çöp ve güvenlik hizmetinin de verilmediğini, buna rağmen genel kurulca belirlenen aidattan fazla istenmesini usul ve yasaya aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece ”Bakırköy .. İcra Müdürlüğü’nün … Esas sayılı dosyasının incelenmesinde ödenmemiş aidat borcu olan 28.903,34 TL’nin tahsili amacıyla ilamsız takip başlatıldığı ödeme emrinin 28/02/2017 tarihinde tebliği üzerine süresinde borç ve ferilerine itiraz edilmesi sonucu takibin durduğu, dava ve itirazın süresinde olduğu anlaşılmıştır. Dava dilekçesine ekli hesap tablosunda davacı kooperatif 21/10/2016 tarihli yazı ile aidat borcunun eksik ölçülmesi nedeniyle, kat mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre hesaplama yapılarak aylık 6.269,00 TL aidatın ödenmesi gerektiğini bildirerek eksik aidatın ödenmesini istemiştir. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde aidatın kullanılan alanın metre karesine göre kat mülkiyeti Kanunun’un ilgili maddeleri ve eşitlik ilkesine göre belirlendiğini ileri sürmüştür. Mahkememizce yönetim planı, kooperatif belgeleri, genel kurul tutanakları, davacının tapu kayıtları getirtilmiş yerinde inceleme yetkisi verilerek inşaat mühendisi, mali müşavir ve kooperatif uzmanından oluşan bilirkişiden 16/04/2019 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır. Bilirkişi raporunda özetle; davacının 50 adet bağımsız bölümünün bulunduğu, genel kurul kararları ile site yönetim planına göre aidatın belirlenmesi gerektiğini, davacının genel kurul kararı olmaksızın 31/04/2016 tarihi itibariyle aidat tutarının 6.269,00 TL’ye çıkararak ana sözleşme ve yönetim planına aykırı davrandığı 2017 yılındaki genel kurulda davalıdan alınacak aidatın 7.200,00 TL’ye yükseltildiği ancak, talep edilen dönemde henüz genel kurulu kararı alınmadığı istenen aidatın kooperatif genel kurulunca usulüne uygun şekilde alınmadığının belirlendiği görülmüştür. Dava, kooperatif aidat borcunun tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Somut olayda davalı, davacı kooperatifin ortağı olup kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı bulunan ve birden fazla parsel üzerinde kurulu olan işletme kooperatifi bulunmaktadır. Davalının taşınmazı ana gayri menkulden yol ile ayrılmış ayrı bir parsel üzerinde kuruludur. Mevcut genel kurul kararları uyarınca davalının belirlenen aidatı ödediği, aidat borcunun bulunmadığı taraf defterleri ile sabittir. Ancak, davacı kooperatifin yönetim kurulu değiştikten sonra, herhangi bir genel kurul kararı alınmaksızın, kat mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre hesaplama yaparak eksik hesaplanan aidatın tahsili istenmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42. maddesi gereğince bu tür işletme kooperatiflerinde ortaklarından alınacak aidatın belirlenmesi görevi genel kurula aittir. Esasen davalı şirket, genel kurulca belirlenen aidat borçlarını ödemektedir. Davalının taşınmazın ana gayri menkulden ayrılmış olup kooperatifin sunduğu, güvenlik, temizlik ve imara ilişkin hizmetlerinden faydalanması diğer ortaklara göre asgari düzeyde olup verilen hizmetler konusunda eşitlik sağlanmamıştır. Buna rağmen, davacı tarafça genel kurulca belirlenen aidatları ödemiş olup davacı tarafından usulsüz şekilde kat mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince hesaplanan aidatın davacıdan istenilmesi mümkün değildir. Davacı kooperatifin 2017 yılındaki genel kurulunda da yapılan işlemin usulsüz olduğu anlaşılarak aidat kararı yeniden alınmıştır. Bu durumda, davalının ödemeleri dikkate alındığında bakiye aidat borcu bulunmadığı anlaşılmakla davacının sabit görülmeyen davasının reddine” karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde; ”Gerek bilirkişi raporlarında gerekse de yargılamanın tamamında davalı şirketin … ada … parselde kain olduğunu ve bu ada/parselin kooperatif ana sözleşmesinin “Ortak Giderlerin Hesaplanması” başlıklı 25. maddesinde belirtilen ada/parsellerden olmadığından bahsedilmiştir. İşbu tespit isabetsizdir. Şöyle ki; … ada … parsel, ana sözleşmenin düzenlendiği ve kabul edildiği tarihlerde … ada 1 parsel olarak geçmekteydi. Daha sonraları bu parsel ifraz edilerek … ada .. ve … nolu parseller meydana getirilmiştir. Günümüzde … ada 3 parsel olarak geçen davalı şirketin kain olduğu ada/parsel, ana sözleşmenin düzenlediği ve müvekkil Kooperatif Genel Kurulunca kabul edildiği tarihte .. ada .. parseldir. Yerel Mahkeme, aidat tespitinde KMK m.20’nin kıyasen uygulanamayacağını, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu m.42 gereği aidatın ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu m.42 gereği aidatın ancak Genel Kurul kararı ile değiştirilebileceğini belirtmiştir. Yerel Mahkemenin bu gerekçesi de az yukarıda açıklanan sebepten ötürü isabetsizdir. Şöyle ki; Müvekkil Kooperatif, davalı şirkete ait parsele tayin edilecek aidatı, Genel Kurul kararı (ana sözleşmenin kabulü) ile belirlemiştir. Zira Ana Sözleşmenin kabulü de nihayetinde Genel Kurul kararı ile olmuştur. Burada yanlış anlaşılan husus şudur: Müvekkil kooperatif, Yönetim Kurulunun değişmesiyle birlikte, bağımsız özel denetim firmalarına denetim yaptırmış ve denetim sonucu davalı şirketten alınması gereken aidat bedelinin yanlış hesaplamadan dolayı yıllarca eksik alındığını tespit edilmiştir. Eş deyişle, davalı şirketin aidatı değiştirilmemiş, yanlış hesapla yıllarca kendisinden alınan aidat miktarı, yeniden hesaplanarak doğru şekilde tahakkuk ettirilmiştir. Yine farklı bir anlatımla; müvekkil kooperatif, alınması gereken fakat alınmayan bedeli talep etmiştir. ” şeklinde beyanda bulunarak kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE Dava; davacı kooperatifin aidat alacağının tahsili istemiyle davalı hakkında yaptığı ilamsız icra takibine itiraz üzerine açılan itirazının iptali davasıdır. HMK’nun 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Bakırköy … İcra Müdürlüğü’nün … esas sayılı takip dosyasının incelenmesinde davacı tarafça davalı aleyhine 21/02/2017 tarihinde 28.903,34 TL aidat alacağına yönelik takip başlatıldığı, borcun sebebi olarak ödenmemiş aidat borcunun gösterildiği, ödeme emrine ekli belgeden 30/09/2016 dönemine ait 21/02/2017 ödeme tarihli 2.783,73TL aidat ve 200,43TL gecikme faizi, 31/10/2016 dönemine ait 21/02/2017 ödeme tarihli 6.269,00TL aidat ve 354,20TL gecikme faizi, 30/11/2016 dönemine ait 21/02/2017 ödeme tarihli 6.269,00TL aidat ve 260,16 TL gecikme faizi, 31/12/2016 dönemine ait 21/02/2017 ödeme tarihli 6.269,00TL aidat ve 162,99TL gecikme faizi, 31/01/2017 dönemine ait 21/02/2017 ödeme tarihli 6.269,00TL aidat ve 65,82TL gecikme faizi olmak üzere 27.859,73TL aidat borcu ve 1.043,61 TL gecikme farkı olmak üzere toplam 28.903,34TL talep edildiği, davalı tarafça süresi içinde borca itiraz edildiği, takibin durduğu, iş bu itirazın iptali davasının süresinde açıldığı anlaşılmaktadır. Dava dilekçesine ekli davacı kooperatifin davalıya hitaben yazdığı yazıda; tek parsel üzerindeki ortakların aidat hesaplamalarının, gerek Kat Mülkiyeti Kanunu gerekse yönetim planının ilgili maddelerine aykırılık teşkil ettiği, aykırılığın giderilmesi ve ortaklar arasındaki eşitlik ilkesinin gerçekleşmesi için kanunlar çerçevesinde yeniden hesaplama yapıldığı, Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde göre ortak personel gideri (3.250.000 TL ortak gider /2.189 işyeri = 1.485 TL/YIL. 1.485/12 AY= 124 TL/AY) ve arsa payına tahakkuk eden gidere ( arsa payına tahakkuk eden gider 3.331.000TL / 373.732m2= 9TL/m2. … ada 3 parsel 8.193,19m2*9TL=73.738TL/YIL, 73.738TL/12AY=6.145TL/AY) göre yapılan hesaplamada toplam aylık aidatın 6.269 TL (124TL/AY+6.145TL/AY) olduğu belirtilmektedir. Davalı şirketin, davacı kooperatif üyesi olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, davacı kooperatifin tek parsel üzerindeki ortakların aidat hesaplamalarındaki Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planının ilgili maddelerine aykırılık iddiası ile aykırılığın giderilmesi ve ortaklar arasındaki eşitlik ilkesinin gerçekleşmesi için yeniden hesaplama yapılarak davalıdan aidat borcu talep edilip edilemeyeceğinden ibarettir. Dosyada mevcut tapu kayıtlarından; davalı şirketin üyeliği gereği adına tahsis edilen bağımsız bölümün … ada 3 parselde kayıtlı olan arsa diye tabir edilen taşınmaz olduğu ve anılan parsel üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan 50 adet bağımsız bölümün davalı şirket adına kayıtlı bulunduğu görülmektedir. … ada 3 parsel, ana sözleşmenin düzenlendiği ve kabul edildiği tarihlerde … ada 1 parsel olarak geçmekte olup, ifraz edilerek … ada 2 ve 3 parsel meydana gelmiştir. Davacı kooperatifin ana sözleşmesi dosya arasına alınmış ve yapılan incelemede kooperatifin amacı, 6. Maddede ”ortaklarının sahibi bulunduğu konutlardan oluşan sitenin ve site sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmektir.Bu amaçla kooperatif;1-Kat Mülkiyeti Kanununa göre oluşan Kat Malikleri Kurulu veya alt kurullarınca yönetici seçilmesi halinde, anılan Kanun hükümlerine göre yöneticilik görev ve yetkilerini kullanarak siteyi yönetir.2-Mülkiyetinde olan ortak ve genel hizmet tesislerinin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümleri uyarınca işletilmesini ve kiraya verilmesini sağlar, bunların bakım, koruma ve onarımları ile ilgili gerekli önlemler alır.3-Amacına uygun gördüğü menkul ve gayrimenkulleri satın alır veya yaptırır, gerekirse ihtiyaç fazlasını satar, site içinde mülkiyetinde olan boş alan veya uygun yerlere imar planı esaslarına göre ortak ihtiyaçları karşılayacak, işletme faaliyetinin gerekli kıldığı inşaatları yapar veya yaptırır.” olarak belirtilmiştir. Genel kurulun görev ve yetkileri 23. madde; En yetkili organ olan Genel Kurulun görev ve yetkileri şunlardır:1- Bilânço, bilânço hesaplarının dökümü, gelir- gider farkı hesapları ile yönetim kurulu ve denetçiler tarafından verilen raporları inceleyerek kabul veya reddetmek,2-Yönetim kurulu üyeleri ile denetim kurulu üyelerini seçmek, ibra etmek veya sorumluluklarına karar vermek, gerektiğinde bunları azletmek.3-Yönetim ve denetim kurulu üyelerine verilecek aylık ücret, huzur hakkı ve yolluk miktarı ile bütçeyi görüşerek karara bağlamak,4-Yönetim kurulu tarafından verilen ortaklıktan çıkarma kararlarına karşı yapılan itirazları inceleyip karara bağlamak,5- Kanun ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile gene! kurul kararlarına aykırı olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptal edilip edilmeyeceği konusunda karar almak,6- Üst kuruluşa girme ve çıkma kararı almak ve bu kuruluşta görevlendirilecek temsilcileri seçmek, 7-Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ve esaslar ile alınacak tesis ve gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak tesis veya gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek, 8-İnşaat işlerinin yaptırılma yöntemini kararlaştırmak,9-Kooperatifin dağılması hakkında karar almak, tasfiye kurulunu seçmek, 10-Kanun ve ana sözleşme ile genel kurula tanınmış olan diğer konular hakkında karar almak, Genel kurul, yukarıdaki görev ve yetkilerini devir ve terk edemeyeceği gibi kooperatifin amaçları ile ilgili her türlü işler hakkında da karar vermek” Yönetim kurulunun görev ve yetkileri başlıklı 44/10. Maddesi ”Kat Mülkiyeti Kanununa göre teşekkül eden bağımsız bölüm malikleri kurul ve alt kurulları yetki ve görev aktardıkları takdirde; bu kurulların toplantılarını düzenlemek, Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan her türlü yönetim ve yöneticilik, sıfat, yetki, hak ve sorumluluklarını üstlenmek “şeklinde düzenlenmiştir. Site Yönetim Planı (Giyimkent iş yerleri yönetim planı) Madde 1: Yönetim planının kapsamı; 1.1 İş bu yönetim planı İstanbul ili, Esenler İlçesi, Atışalanı mevkiünde kain ve tapu kütüğüne … ada 1 parsel sayısında kayıtlı bağımsız bölümden oluşan ana taşınmaza ilişkin olmakla birlikte mezkur 1088/1 parsel sayılı taşınmaza komşu 1077/1, 1078/1-2-5, 1079/1,1080/1, 1087/1, 1088/3-4-5-6-7-8 ve 1088 /8 parsel sayılı her 14 parsel üzerinde Esenler Belediyesince onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılacak müstakil işyerleri, katlı iş merkezleri, katlı otopark, benzin istasyonu ile 14 parsele müştereken hizmet veren sosyal ve teknik alt yapı tesislerine ortak kullanım yerlerine, sosyal tesis ve mekanlar ve bunların yönetimi ile ilgili olarak birbiri ile bağlantılı birden çok yapıyı kapsayan giyimkent işleri kompleksi bütünü ( ana taşınmaz nitelindeki her parselin özerk yönetim biçimi ve 634 sayılı yasanın emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu yönetim planına göre yönetilir. 1.2 İş bu yönetim planı kapsamındaki ana taşınmaz değimi … ada 1 parsel sayılı taşınmazı, toplu yapı değimi ise …,…, …, …,…,…,…, … ,… ,…,…,…,…,… parsel sayılı taşınmazların tamamını ifade eder. Madde 9/1: Görev yetki ve sorumluluklar 9. 1. Toplu Yapı Yönetim Kurulu/ İşletme kooperatifi Kurulu, Toplu Yapı ve ana taşınmazın yönetiminde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve işbu Yönetim Pianı ile bağımsız bölüm maliklerine ve Kat Malikleri Kuruluna tanınmış olan her türlü hak ve yetkiye sahip olup, bunları kullanmakla yetkili ve görevlidir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu/İşletme kooperatifi Kurulu, bu hak ve yetkileri kullanmaya, bu hak ve yetkilerin kapsamına giren tüm önlemleri almaya, tasarrufları icraya, harcamaları yapmaya, giderler için avans tutarlarını belirleme de dahil olmak üzere bağımsız bölüm maliklerinin giderlere katılım paylarını tespit ve tahsile, bağımsız bölümlerle ortak yerlerin kullanılmasına ilişkin kuralları uygulamaya, bu konularla ilgili olarak gereken alt düzenlemeleri yapmaya, Kat Malikleri Kurulu tarafından alınmış kararları uygulamaya, dolayısıyla Toplu Yapı ve ana taşınmazın yönetim görev ve hizmetlerinin gerektirdiği hak ve yetkileri, Yönetim Planı’na ve belirlenen kural ve esaslara uyarak ve her türlü takdir yetkisini hakkaniyet çerçevesinde tek başına kullanmaya ve kullandırmaya mezun ve yetkilidir, denilmektedir. Madde 24: Ortak Giderlere Katılma: 24.1. Bağımsız bölüm malikleri ortak giderlere bu yönetim planına ek hisse oranında katılırlar. Katılım paylarının hesaplama yöntemi aşağıda 25 nci maddede ayrıntılı olarak gösterilmiştir. 24.2. “Ortak Gider” kavramına aşağıda sayılan işler ve giderler özellikle dahildir; Tüm ortak alanların korunması, bakım ve temizlik giderleri, ortak yerler elektrik ve ortak su sarfiyatları, Personel giderleri, S.S.K. primleri ve bu konulara ilişkin tüm vergi ve harçlar, Toplu yapının; Kat Malikleri Kurulunca öngörülecek bedel üzerinden sigorta ettirilmesi nedeniyle ödenecek primler, Pis su, telefon ve elektrik şebekelerinin galerilerin, yaya yollarının, bakım, onarım ve yenileme giderleri, jeneratör masraftarı, giyimkent işyerleri çevresinde bulunan (özellikle, parsellerin imar uygulamalarından önceki kadastral sınırları kapsamında kalan) cami alanları, parklar. yeşil alanlar, otoparklar, yollar, her türlü bitki ve ağaçların, su deposunun, sosyal ve sportif tesislerin bakılıp gözetilmelerinden ve geliştirilip güzelleştirilmelerinden doğabilecek bütün giderler, onarım ve yenileme harcamaları, çevre koruma ve çevre temizlik giderleri, Toplu Yapı Yönetim Kurulu/ İşletme kooperatifi Kurulu Huzur hakları ile bu kurul tarafından görevlendirilen personel giderleri ile yönetici, teknisyen, bahçıvan, koruma görevlisi gibi, yani; giyimkent işyerleri için verilecek tüm hizmetlerde çalışacak ve emeği geçecek herkese yapılacak ödemeler (doğacak kıdem tazminatları dahil, Kıdem tazminatları her yıl bir fonda biriktirilir.) 24.3. Bağımsız bölüm malikleri. ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu ve konumu nedeniyle buralardan yararlanmasına gereksinim duymadığı veya duymayacağını ileri sürmek suretiyle bu giderlere katılmaktan kaçmazlar. Aynı şekilde, giyimkent işyerleri kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka parsellerde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümünün veya kendisinin durumu nedeniyle bunlardan Faydalanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle, bu maksatla toplanacak avansları ödemekten kaçınamazlar. 24.4. Bağımsız bölüm malikinin payına düşecek olan ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerde kiracı olarak veya başka bir nedenle devamlı olarak yararlananlar da bağımsız bölüm malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Bu nedenle, Toplu Yapı Yönetim Kurulu/İşletme kooperatifi Kurulu, bağımsız bölüm malikine düşen ortak gider ve avans payını doğrudan doğruya bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlananlardan da isteyebilir. Ancak, istifade hakkı sahibinin sorumluluğu ve ödemekle yükümlü olduğu miktar, bağımsız bölümü için ödeyeceği meblağ ile sınırlıdır. Bu şekilde yapılan ödemeler, istifade hakkı sahibine, bağımsız bölüm malikine yapacağı ödemelerden bu meblağın düşülmesi hakkını verir. Ayrıca, bağımsız bölümlerden (kiracı olarak veya bir başka nedenle) üçüncü kişilerce yararlanılıyor olunması, bağımsız bölüm matikinin ortak gider ve avans payını ödeme zorunluluk ve sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. 24.5. Bu Yönetim Planında ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda bağımsız bölüm maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümde kiracı olan veya başkaca herhangi bir nedenle bağımsız bölümden daimi şekilde yararlananları da kapsar. Yükümlülüklerin yerine getirmeyen kişiler o bağımsız bölümün malikleri ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira parası ile sınırlı olup, yaptığı ödemeyi ödeyeceği kira borcundan düşer. Sair yasal hak ve yöntemler saklıdır. Madde 25 : Ortak Giderlerin Hesaplanması: Her parselde konut sayısı parsellerdeki toplam konut sayısına bölünür. Böylece, parsel bazında Ortak Giderlere Katılma İştirak Katsayısı” bulunur. Buna göre; … Ada parsel — 0,11 (Yüzde onbir) … Ada 1 parsel,… Ada 1 parsel 0,06 (Yüzde altı), … Ada 1 parsel 0,06 (Yüzde altı), … Ada 2 parsel 0,11(Yüzdeonbir), … Ada 5 parsel 0,04 (Yüzde dört), … Ada 1 parsel 0,09 (Yüzde dokuz), … Ada 1 parsel 0,01 (Yüzde bir), … Ada 1 parsel 0,12 (Yüzdeoniki),… Ada 3 parsel 0,12 (Yüzde oniki) , … Ada 4 parsel 0,01 (Yüzdebir),… Ada 5 parsel 0,11 (Yüzde onbir), … Ada 6 parsel 0,06 (Yüzde altı), … Ada 7 parsel 0,06 (Yüzde altı), … Ada 8 parsel 0,04 (Yüzde dört) Bu katsayılarla ortak gider toplamı çarpıldığında, her parsele ait parsel ortak gideri bulunur. Parsel bazındaki bu ortak gider, parseldeki hisse payları oranında bağımsız bölümlere Toplu Yapı Yönetim Kurulu/ İşletme kooperatifi Kurulu tarafından paylaştırılır. İnşaatları henüz tamamlanmamış ve yerleşime fiilen açılmamış parseller bu giderlere katılmazlar. Giderler inşaatı tamamlanmış ve yerleşime fiilen başlamış parsellerden bu maddede belirtilen oranlar dahilinde tahsil edilecektir. Mahkemece yönetim planı, kooperatif belgeleri, genel kurul tutanakları, tapu kayıtları getirtilmiş, inşaat mühendisi, mali müşavir ve kooperatif uzmanından oluşan bilirkişiden 16/04/2019 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır. Raporda; ”davalının, davacı kooperatif ortağı bulunduğu,bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, davalı şirketin üyeliği gereği adına tahsis edilen bağımsız bölümün … ada 3 parselde kayıtlı olan arsa diye tabir edilen taşınmaz olduğu ve anılan parsel üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan 50 adet bağımsız bölümün davalı şirket adına kayıtlı bulunduğu, 1163 sayılı kanun kapsamında kooperatif üyelerinden tahsil edilecek tüm ödemelerin genel kurul kararı ile kararlaştırılması gerekeceği, genel kurullarda alınan kararlar, iptal edilmediği müddetçe de toplantıya katılsın yada katılmasın tüm üyeleri bağlayacağı, işletme kooperatifi ana sözleşme hükümlerinin site yönetim planında belirtilen hükümlerle birlikte değerlendirilmesi neticesinde; dosyaya ibraz edilen site yönetim planının, yönetim planı kapsamı başlığı altında yer alan 1. Maddenin 1 ve 2 fıkrasında, site yönetim planı kapsamındaki ana taşınmaz değiminin … ada 1 parsel sayılı taşınmaz olduğu, toplu yapı değiminin ise …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … parsel sayılı taşınmazların tamamını ifade edeceği belirtilmiş olup ,davacı şirketin maliki bulunduğu 1080 ada 3 parselin ise söz konusu site yönetim planı içinde ve yönetim planı kapsamı içinde sayılan parseller arasında yer almadığı gibi ,yine ibraz edilen site yönetim planının 25. Maddesinde düzenlenen ortak giderlerin hesaplanması maddesinde açıklanan parseller içinde davalı şirketin maliki olduğu … ada 3 parsel sayılı taşınmazın bulunmadığı, davacı kooperatifin ibraz edilen genel kurul kararları gereği, genel kurulca ödenmesine karar verilen aidat tutarlarını üyelerin cari borç alacak hesaplarına bir dönem usulüne uygun olarak işlediği ve buna göre davacı kooperatifin dava konusu ile ilgili 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 ve 2018 yılı ticari defterleri incelenmiş olup, incelenen ticari defterlerin zorunlu yasal tasdiklerinini yapıldığı, bilgisayarlı kayıt ortamında işlenmiş olup, muhasebe standartları ve Tekdüzen Hesap Planı ilkelerine uygun tutulduğu, defter kayıtlarının birbirini doğruladığı, sahibi lehine delil niteliğine haiz olduğu, davalı şirketin e-defter incelemesi dijitat ortamda yapıldığı, dava konusu incelenen 2013 ve 2014 ticari defterlerinin noter açılış ve kapanış tasdiklerinin yapılmış olduğu e- defterleri için ise Maliye Bakanlığının 2 seri no’lu Elektronik Defter Genel Tebliği’ne uygun işlem yapıldığı defter beratlarının alındığı, defterlerin sahibi lehine delil niteliğine haiz olduğu, davacı kooperatifin 2013 yılından tahakkuk ettirdiği aidat borçlarına karşılık, davalı şirketin 2012 yılından devreden alacak bakiyesi ve 30/03/2013 tarihli çekle ödemeleri ile aidat borçlarını ödemiş olması yanı sıra 31/12/2013 soncu itibariyle davacı kooperatiften 5.390,00-TL tutarında alacaklı olduğu ve bu alacağın 2014 yılına devrettiği, davacı kooperatiften 2013’ten 2014 yılına devreden alacak bakiyesi 5.390.00.TL yanı sıra 30/10/2014 tarihinde yaptığı 15.120,00-TL tutarındaki toplam çekle ödemelerine karşılık, davacı kooperatifin aidatlarının da kayıt altına alındığı, davalı şirketin 31/12/2014 yılı itibariyle de 7.550,00-TL davacı kooperatiften alacaklı olduğu, 31/12/2014 itibariyle 7.550,00- TL alacağının 2015 yılına devrettiği, davalı şirketin, davacı kooperatiften 31.12.2015 tarihi itibariyle 2015 yılı alacak tutarının 8.456,00-TL olduğu ve bu alacağın 2016 yılına devrettiği, davalı şirketin davacı kooperatiften 2015’ten devreden alacak tutarı 8.456,00-TL üzerine 01/02/2016 tarihinde 16.932,00-TL ve 19/10/2016 tarihinde 8.466,00-TL ödemeler yaptığı, davacı kooperatif tarafından 31/04/2016 tarihi itibariyle aidat tutarlarının genel kurul kararı olmadan 6.269,00-TL’ye çıkarılmış olduğu, 2016 yılında davalı şirket aleyhine 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine aykırı olarak cari hesaba aidat tahakkuku yapılması sonucu 29.158.00.TL tutarında kooperatifin defter kayıtlarında davalı şirketin borçlu duruma düşürüldüğü, davalı şirketin 01/02/2016 tarihinde ödemesi olarak kayıt altına alınan 16.932,00-TL lik tutarın ters kayıtla tahsilatlardan çıkarıldığı oysa bu tutarda ödemenin davalı şirket defter incelemelerinde de belirtildiği üzere davalı şirket tarafından ödeme olarak yapıldığının kayıt altına alındığı, Site Yönetim Planının 25.maddesinde Ortak Giderlere Katılım İştirak Katsayısına göre nasıl hesaplanacağı gösterilmiş olmasına karşın, … ada ve 3 parselde kayıtlı 8.193,19 m2 alana sahip davalı şirketin 1080 ada ve 3 parsel numarasının site yönetim planının bu maddesinde yer almadığı, davalı … San. Ve Tic. A.Ş.’nin 2017 yılından itibaren ödeyeceği yeni aidatın 20/05/2017 tarihli Genel Kurul Kararının 6/a maddesinde 7.200,00-TL olarak artırılmasına dair karar alındığı ancak icra takibinde davalı şirketten talep edilen alacağın ise bu döneme ilişkin olmadığı, davacı kooperatifin davalı şirketten talep ettiği alacak dayanaklarının 2016 yılı Eylül bakiyesi 2.783.73.TL ile birlikte 2016 yılı için aylık 6.269.00.TL den Ekim,Kasım,Aralık ve 2017 yılı ocak ayı aidat tutarlarının tahsilinin davalı şirketten talep edildiği, 21.02.2017 icra takip tarihi itibariyle davalı şirketten tahsil edilmek istenen aylık 6.296.00.TL aidat tutarının tahsiline ilişkin olarak 1163 sayılı kanun ve ana sözleşme hükümlerine uygun olarak davacı kooperatif genel kurulunca karar alınmadığı, genel kurul tarafından karar alınmadan davalı şirketten 6.296.00.TL aidat tutarından işleyen toplam 27.859.73.TL asıl alacağın ve buna işleyen gecikme faizinin tahsilinin davalı şirketten istenemeyeceği, davacı kooperatif tarafından 2016 yılı genel kurul kararlarına göre istenilen aidat ile kat mülkiyeti kanununa göre istenilen ortak giderlere ilişkin kararların yetkili kurullarca usulüne uygun şekilde alındığının dosya kapsamı ile tespit edilemediği gibi davacı kooperatif tarafından da ispat edilemediği, davalı şirketin icra takip tarihi olan 21.02.2017 tarihi itibariyle genel kurul kararlarıyla kararlaştırılmayan aidat ödemelerinden sorumluluğunun bulunmadığının kabul edilmesi gerekeceği” mütalaa olunmuştur. İstinaf incelemesine gelince; Ana sözleşmede; kooperatifin amacı, 6. Maddede ”ortaklarının sahibi bulunduğu konutlardan oluşan sitenin ve site sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmek olarak belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20/1-b hükmü de;”Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” şeklindedir. Davacı taraf, davalı şirketin aidatının değiştirilmediğini, yanlış hesapla yıllarca davalıdan eksik aidat alındığını, yeni bir aidat belirlenmeksizin eksiklik hesaplanarak doğru şekilde tahakkuk ettirildiğini iddia etmektedir. Yukarıda belirtildiği üzere yönetim kurulu, site yönetim planının 9. Maddesi gereğince bağımsız bölüm maliklerinin giderlere katılım paylarını tespit ve tahsile… her türlü takdir yetkisini hakkaniyet çerçevesinde tek başına kullanmaya ve kullandırmaya mezun ve yetkilidir. 24.1. maddeye göre bağımsız bölüm malikleri ortak giderlere bu yönetim planına ek hisse oranında katılırlar. Katılım paylarının hesaplama yöntemi 25. maddede ayrıntılı olarak gösterilmiştir. Dava dilekçesine ekli belgeye göre dava konusu aidat, 3.250.000TL personel giderleri ve 3.331.000TL arsa payına tahakkuk eden giderlerin 25. Maddeye göre hesaplanması sonucu davalının payına düşen kısımdır. Her ne kadar mahkemece genel kurul kararı olmaksızın aidatın değiştirilemeyeceği gerekçesi ile dava reddedilmiş ise de; somut olayda yeni bir aidat belirlenmediği, yönetim kurulunca bağımsız bölüm maliklerinin giderlere katılım paylarının site yönetim planının 25. Maddesine göre yeniden hesaplandığı, davalının ödemesi gereken giderlerin 25. Maddeye göre işyeri sayısına ve metrekaresine göre yeniden hesaplandığı ve bu hesaplamaya göre aylık tutarın 6.269TL olduğu anlaşılmaktadır. Bilirkişi raporunda davalıya ait taşınmazın ana sözleşmede yer almadığı bu nedenle de ana sözleşmenin ve site yönetim planı hükümlerinin ve 25.maddenin davalı yönünden uygulanamayacağını belirtmiş iseler de bu görüş isabetli bulunmamış ve genel kurul kararı alınmadan davalının aidatının artırıldığı tespiti yerinde görülmemiştir. … ada 3 parsel, ana sözleşmenin düzenlendiği ve kabul edildiği tarihlerde … … 1 parsel olarak geçmekte olup, ifraz edilerek .. ada 2 ve 3 parsel meydana gelmiştir, bu sebepledir ki yönetim planı oluşturulurken … ada 3 parsele yer verilmemiştir. Davalı tarafın dile getirdiği gibi davalıya genel kurul kararı alınmadan artırılmış ve tahakkuk ettirilmiş bir aidat söz konusu değildir. Yapılan iş; mevcut ana sözleşme, yönetim planı ve KMK 20 maddesi de dikkate alınarak adil bir şekilde davalının ödemesi gereken ancak eksik ödenmiş olan aidatın olması gerektiği gibi yönetim planının 25 maddesindeki yöntem kullanılarak hesaplanması ve tahakkukundan ibarettir. Bu bağlamda; yönetim kurulu, davaya konu giderleri davalıdan tahsil etmeye yetkilidir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Davalı tarafın itirazının haksızlığına karar verilmiş olmakla ve alacaklının talebi uyarınca, alacağın hesaplanması yönteminin 25.maddede belirli olması dikkate alındığında talep edilen alacağın likit olduğuna kanaat getirilmiş ve davacının icra inkar tazminatı talebinin de kabulü gerekmiştir. Yapılan inceleme sonucunda yargılamada eksiklik bulunmaması ve yeniden yargılamaya ihtiyaç görülmediğinden, davacının istinaf talebinin kabulü ile HMK 353/1b2 maddesi gereğince Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden karar vermek gerektiğinden aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere,1-Davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile, 6100 sayılı HMK’nun 353/1.b.2 bendi uyarınca Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/405 E. 2019/655 K. sayılı 28/05/2019 tarihli kararının KALDIRILMASINA ve YENİDEN HÜKÜM TESİSİNE, 2- Davanın KABULÜNE, a- Bakırköy 12. İcra Müdürlüğü’nün … esas sayılı takip dosyasına davalının itirazının İPTALİ ile takibin 27.859,73 TL asıl alacak ve 1.043,61 TL gecikme farkı olmak üzere toplam 28.903,34TL üzerinden devamına, b-Asıl alacağın %20 si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, c-Harçlar Kanunu’na göre belirlenen 1.974,39 TL ilam harcından peşin alınan 349,08TL harcın mahsubu ile eksik kalan 1.625,31 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, d-Davacının yaptığı 390,18 TL peşin başvurma, vekalet harcı, 3.123,50 TL (bilirkişi ve posta masrafı) olmak üzere toplam 3.513,68 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,e-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 9.200,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,f-Sarf edilmeyen gider avanslarının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,3-İstinaf yargılama giderleri yönünden,a-Davacı tarafça yatırılan 121,30 TL istinaf başvuru harcı ve 44,40 TL istinaf karar harcının Hazine’ye irat kaydına,b-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu’na bağlı tarife gereğince alınması gereken 179,90 TL istinaf karar harcından, davacı tarafça yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 135,50 TL harcın davalıdan tahsili ile Hazine’ye irat kaydına,c-Davacı tarafın yapmış olduğu 121,30 TL istinaf başvuru harcı, 44,40 TL istinaf karar harcı ve 47,90 TL posta masrafı olmak üzere toplam 213,60 TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,d-Yatırılan gider avansından kalan kısmın davacıya ilk derece mahkemesince iadesine,e-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,f-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362/1.a maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 08/02/2023