Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/841
KARAR NO: 2022/447
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 31/05/2019
NUMARASI: 2011/994 Esas – 2019/728 Karar
BİRLEŞEN İSTANBUL ANADOLU 6. ATM 2014/994 E. SAYILI DOSYASINDA
ASIL VE BİRLEŞEN DAVA: İtirazın İptali
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 07/04/2022
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükme karşı süresi içinde asıl ve birleşen davanın davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya içerisindeki tüm belgeler okunup, incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
ASIL VE BİRLEŞEN DAVA: Asıl davanın davacısı … ve birleşen davanın davacısı … vekilleri, müvekkilleri … ve ortağı birleşen davanın davacısı … ile davalı şirket arasında, 21.08.2008 tarihinde … Mahallesi hudutları içerisinde bulunan parsellerin kısmen kat karşılığı ve kısmen bedel karşılığında yüklenici veya yüklenicinin göstereceği 3. Kişiler adına sözleşmeler yapılması konusunda komisyonculuk sözleşmesi yapıldığını, işbu sözleşme ile kat karşılığı olarak veya bedeli ödenerek satın alınan ve/veya sözleşme yapılan her brüt 1.000 m2 için 50.000 USD komisyon bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalıya keşide edilen 14.04.2011 noter ihtarnamesiyle sözleşme yaptırılan arsa sahiplerinin toplam arsası brüt 8.000 m2 olup, sözleşmede 1.000 m2 için 50.000 USD ödeneceği kararlaştırıldığından 8 x 50.000 USD= 400.000 USD komisyon bedelinin ödenmesinin istendiğini, bu tutarın 1/2 ‘si 200.000 USD her bir müvekkilinin hissesine düşen miktar olduğunu, yine aynı şekilde 14.02.2011 tarihinde, …, … ve … Mahallesi hudutları içerisinde bulunan parsellerin kısmen kat karşılığı ve kısmen bedel karşılığında yüklenici veya yüklenicinin göstereceği 3. Kişiler adına sözleşmeler yapılması konusunda komisyonculuk sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeyle kat karşılığı olarak veya bedeli ödenerek satın alınan ve/veya sözleşme yapılan her brüt 1.000 m2 taşınmaz için 50.000 USD komisyon bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ayrıca sözleşmede “davalının söz konusu bölgelerde kendisi ve/veya başka komisyoncularla çalışmayacağını, müvekkil ve ortağı tarafından kurulacak irtibat bürosunun gider ve masraflarının en başta peşin olarak ödeneceğini ve işin sonunda bu bedelin müvekkilin hak edişlerinden mahsup edileceğinin öngörüldüğünü, davalıya keşide edilen 14.04.2011 tarihli ihtarnameyle aracılık faaliyeti sonucunda brüt 4.000 m2’lik taşınmazın davalı tarafından satın alındığını ya da arsa payı kat karşılığı sözleşmesine konu edildiğini, bu nedenle 4 x 50.000 USD 200.000 USD komisyon ücretinin doğduğunu ve ayrıca hizmetin ifası sırasında yapılan 30.000 TL masrafın da talep edildiğini, her bir müvekkili hissesine düşen komisyon tutarı (200.000 USD / 2)= 100.000 USD, masrafın ise ( 30.000 TL/2) 15.000 TL olduğunu, ayrıca yine aynı şekilde Ümraniye, … Dudullu Mahallesi …, …, …, …, … ile … nolu parsellerin komisyon bedeli olarak davalı ile müvekkili ve ortağı arasında yapılan tarihsiz komisyon sözleşmesinde 6 parsel için nakit 250.000 TL komisyon ücreti ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalıya keşide edilen ihtarnameler nedeniyle toplam [149,13 TL + 105,74 TL)= 254,87 TL masraf yapıldığını, bu tutardan her bir müvekkili hissesine düşen kısım olan 127,43 TL’den davalının sorumlu olduğunu, davalı tarafından tüm ihtarlara rağmen ödeme yapılmaması üzerine, müvekkili … yönünden Kadıköy … İcra Müdürlüğünün … E. sayılı dosyasından; diğer müvekkili … yönünden ise Kadıköy … İcra Müdürlüğünün … E. sayılı icra dosyalarından davalı aleyhine ayrı ayrı girişilen icra takiplerinin davalının itirazı sonucu durduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalının her iki takibe itirazlarının şimdilik 480.000 TL komisyon alacaklarına yönelik itirazının iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Asıl ve birleşen davanın davası … İnş. AŞ vekili, 21.08.2008 tarihli sözleşmeden kaynaklanan alacaklar bakımından, bu sözleşme üzerinden 3 sene gibi uzun bir zaman geçtiğini, davacı tarafça kötü niyetli olarak bu sözleşmeye dayalı taleplerin ileri sürüldüğünü, bila tarihli sözleşme bakımından plan tadilatı yapılıp hastane veya konut alanı olarak imar kesinleştiği tarihten itibaren 20 gün içinde komisyon bedeli ödenme şartı gerçekleşmediğinden müvekkilinin komisyon bedelini ödeme yükümlülüğünün bulunmadığını, 14.02.2011 tarihli sözleşme bakımından, sözleşmede bozucu şartın gerçekleşmesi neticesinde bu sözleşmenin hükümsüz hale geldiğini, bu nedenle davacının bu sözleşmeden kaynaklanan bir alacağının bulunmadığını, 14.02.2011 tarihli sözleşmede müvekkili şirketin başka komisyoncularla çalışamayacağına yönelik bir maddenin bulunmadığını, aksine davacı komisyoncuların belirlenen irtibat bürosunda müvekkili şirketten başkasına hizmet veremeyeceği öngörüldüğü halde davacıların buna aykırı davrandığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ İlk derece mahkemesince yapılan yargılama ve benimsenen 17/01/2019 tarihli bilirkişi raporu sonucunda, asıl davadaki davacı ile birleşen dosya davacısının birlikte simsar sıfatıyla davalı şirketle varlığı ve içeriği uyuşmazlık konusu olmayan … mahallesine ilişkin 21/08/2008, Ümraniye … Mahallesine ilişkin tarihsiz ve …, … ve … Mahallesine ilişkin 14/02/2011 tarihli sözleşmeleri akdettikleri, her üç sözleşmenin konusu davacı simsarların, davalı yüklenici şirketin yapacağı inşaatlar için arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yüklenicinin satın alacağı taşınmazlar konusunda davalı ile bina ve arsa sahipleri arasında irtibat sağlamak, sözleşmelerin yapılmasına aracılık etmek olup sözleşmede bu hizmeti karşılığında simsarlara hangi usulle hangi miktar ve oranlarda ücret ödeneceğinin belirlendiği, 17/01/2019 tarihli bilirkişi raporunun ekinde dökümü gösterilen her üç sözleşmeye ilişkin çok sayıda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında yapıldığı, davacıların bu sözleşmelere aracılık ettikleri, taraflar arasındaki sözleşmelerin tamamının TBK’nun 520. maddesindeki tanımlamaya göre bu maddede düzenlenen tellallık sözleşmesi niteliğinde bulunduğu, simsarlık sözleşmesinin yasal düzenleme gereği yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı kurula karşısında somut olayda her üç sözleşmesinin adi yazılı sözleşme niteliğinde bulunduğu dikkate alınarak şeklen geçerli oldukları, bunun yanında tarafların sözleşmenin varlığı ve içeriği konusunda anlaşmazlık içeriğinde bulunmadığı, TBK’nun 520. Madde gereği simsarlık sözleşmesine kural olarak vekalete ilişkin yükümlerin uygulanması gerektiği, TBK’nun 521(1) maddesinde simsarın yaptığı faaliyet sonucunda sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanacağının düzenlendiği, toplanan tüm deliller, alınan tapu kayıt örnekleri ile davacıların her üç sözleşmeye konu alanda yaptıkları çalışmalar, hazırlıklar ve görüşmeler sonrasında arsa sahipleri ile davalı arasında rapora ekli listede gösterilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerine aracılık ederek gerçekleşmesini sağlamaları nedeniyle davacıların sözleşmede belirlenen ücreti almaya hak kazandıkları, …, …. ve … mahallesine ilişkin 14/02/2011 tarihli sözleşmede tarafların bozucu şart kararlaştırdıkları, davalı taraf bu bozucu şartın gerçekleşmesi nedeniyle davacıların alacak talebinde bulunamayacaklarını iddia etmiş ise de TBK’nun 173. maddesinde bozucu koşulun tanımlanıp bozucu koşula bağlanmış sözleşmenin hükümlerinin koşulun gerçekleştiği anda ortadan kalkacağının düzenlendiği, davalı tarafın davacılara gönderdiği 20/04/2011 tarihli ihtarnamede 14/02/2011 tarihli sözleşmenin geçerliliğini koruduğunu, arsa sahiplerinin imzaya hazır hale getirilmesi halinde komisyon bedelini ödemeye hazır olduklarını bildirmesi karşısında davalının sözleşmenin sona ermediğini, açıkça bildirmesi nedeniyle her ne kadar cevap dilekçesinde davacıların bu sözleşmeden kaynaklanan alacağı bulunmadığını iddia etmiş ise de çelişkili beyanları TMK’nun 2. maddesine ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği dikkate alınarak bozucu koşulan gerçekleştiğinin kabul edilemeyeceği, davacı … tarafından icra takibine ve davaya konu 200.000,00 TL’lik ücret talebinin konusunun taşınmaz devrine ilişkin bulunması nedeniyle taşınmaz devrinin TBK’nun 12, 29 ve 237. Maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasının zorunlu olup tanıklar huzurunda yapılan taahhütle yapılan sözleşmenin geçersizliği nedeniyle davalı taraftan talep edilmesinin mümkün bulunmadığı birlikte değerlendirildiğinde, bilirkişi raporunun sonuç bölümünde dosya kapsamına ve taraflar arasındaki sözleşmelere uygun olarak yapılan hesaplamalara göre her bir davacının … Mahallesi ile ilgili sözleşme uyarınca 125.000,00 TL …, …, …, … mahallesi ile ilgili sözleşme uyarınca 1.789.912,50 TL ve … Mahallesi ile ilgili sözleşme uyarınca 324.514,45 TL olmak üzere ayrı ayrı toplam 2.239.426,95 TL simsarlık ücretine hak kazandıkları, davacı tarafın davalara konu icra takiplerinde daha yüksek miktarda alacak talebinde bulunmasına rağmen her iki davada da talebini sınırlayarak itirazın 480.000,00 TL üzerinden iptalini talep ettiği, talebe bağlılık ilkesi gereği iptali talep edilen miktarın davacıların alacaklarından daha düşük olması nedeniyle davanın kabulü ile her iki dosya yönünden davalının 480.000,00 TL alacağa ilişkin olarak yaptığı itirazının iptalinin gerektiği, alacağın likit ve hesaplanabilir olup davalının icra takibine haksız itiraz ettiğinden icra inkar tazminatı koşullarının oluştuğu gerekçeleriyle asıl ve birleşen davanın kabulüne, davalının dava konusu icra takiplerine itirazlarının asıl alacak bölümü için ayrı ayrı 480.000,00 TL yönünden iptali ile; takibin 480.000,00 TL asıl alacak ile bu miktardaki alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek yıllık %15 ve değişen oranlarda avans faizi üzerinden devamına, 480.000,00 TL asıl alacağın %40’ı oranındaki ayrı ayrı 192.000,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir. Bu karara karşı asıl ve birleşen davanın davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekilinin istinaf dilekçesinde özetle; dosyaya sunulan tapu kayıtlarında yer alan bilgilere dayalı olarak davacıların ücrete hak kazandıkları sonucuna ulaşıldığını, oysa ki davacıların aracılık faaliyetlerini ispat etmeleri gerektiğini, tüm sözleşmelerin yalnızca müvekkili tarafından yapılan çalışmalar neticesinde düzenlendiğini, bilirkişi raporlarındaki çelişki giderilmeksizin ve itirazlar değerlendirilmeksizin karar verildiğini, bu bakımdan Yukarı Dudullu Mahallesine ilişkin komisyon sözleşmesi kapsamındaki parsellerin “Özel Sağlık Tesis Alanı” veya “Konut Alanı” olarak imarının kesinleşmemesi nedeniyle bu parsellerden dolayı davacının herhangi bir komisyon ücreti alacağına hak kazanamadığını, dolayısıyla muaccel bir alacaktan söz edilemeyeceğini, … Mahallesine ilişkin komisyon sözleşmesi kapsamında ise, dosya daha önce alınan; 26/01/2017 tarihli (ikinci ek ) bilirkişi raporunda, davalı şirket adına satış ve kat karşılığı suretiyle intikal eden gayrimenkullerin tapudaki işlem tarihlerinin dava tarihinden sonraki tarihlerde yapıldığı, 28/01/2015 tarihli (birinci ek) bilirkişi raporunda, ada bazında 1.000,00 m2 arsa alanı için sözleşme yapılmadığından ve son olarak 03/11/2013 tarihli Bilirkişi Kök Raporunda da komisyon sözleşmesinin akdedilmesinden dava tarihine kadar … Mahallesinde bulunan arsaların sahipleri ile davalı şirket arasında taşınmaz satımı ya da arsa payı kat karşılığı kat yapımı sözleşmeleri akdedildiğine yönelik bir tespit yapılamadığı gerekçeleriyle davacıların bu sözleşme dolayısı ile davalıdan tellallık ücreti alacağına hak kazanamadığı kanaatine varıldığının belirtildiğini, …, … ve … Mahallesine ilişkin komisyon sözleşmesi kapsamında ise, davacıların sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini sözleşmede belirtilen süre içerisinde yerine getirmediğinden, herhangi bir alacağa hak kazanmadığını, bunun aksini savunan ve önceki tüm raporlar ile çelişkili olan son bilirkişi raporunda yer alan, hakimin yerine geçerek yapılan hukuki yorumların hükme esas teşkil etmesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu, zira bozucu şart gereğince, 14/02/2011 tarihli sözleşme kendiliğinden hükümsüz hale geldiğini, müvekkili tarafından 20/04/2011 tarihinde gönderilen ihtarname içeriğindeki beyanlar hatalı olarak sözleşmenin yürürlükte olduğu ve bozucu şartın artık geçerliliğinin kalmadığı şeklinde değerlendirilmesinin doğru olmadığını, zira bu yönde müvekkili tarafından açıkça bir irade beyanı dahi bulunmadığını, dolayısıyla bozucu şartın gerçekleşmesi nedeniyle hükmü kalmayan bir sözleşmenin yeniden taraflar arasında hüküm ifade edebilmesi için yeniden ve yazılı olarak yapılması gerektiğini, bu geçerlilik şartına uygun yeni tarihli yazılı sözleşme bulunmadığı gibi sözleşme süresi içerisinde gönderilen ihtarnamenin de sözleşmenin devamı iradesini yansıtmadığını, yansıttığı kabul edilecekse dahi, tek taraflı irade beyanı içeren işbu ihtarnamenin yazılı sözleşme kapsamında değerlendirilemeyeceğini, dava konusu edilen alacağın likit olmadığından icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini belirterek ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasını istemiştir.
GEREKÇE: Dava, simsarlık sözleşmesi gereğince hak edilen ücret alacağının tahsili için başlatılan icra takiplerine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince, yukarıda açıklanan gerekçe doğrultusunda asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı asıl ve birleşen davanın davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi HMK’nın 355. maddesi uyarınca istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Somut olayda, asıl ve birleşen davanın davacıları … ve … ile davalı şirket arasında, “… Mahallesi”’nde yer alan taşınmazların davalı tarafından bedeli ödenerek satın alınması ya da bu taşınmazları konu edinen arsa payı karşılığı kat sözleşmesi yapılması için davacılar tarafından aracılık yapılmasını konu edinen 21.08.2008 tarihli sözleşmesinin akdedildiği, her brüt 1000 m2’lik taşınmaz için davacıya 50.000 USD komisyon bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığı, brüt 8.000 m2’lik taşınmazın davalı tarafından satin alındığını ya da arsa payı kat karşılığı sözleşmesine konu edildiği, bu nedenle de davacıların (8 x 50.000 USD) 400.000 USD komisyon ücretine hak kazandığı, her iki davacının payına düşen ücret alacağının (400.000 USD / 2 ) 200.000 USD olduğu, yine benzer şekilde “…, … ve … Mahallesi”’nde yer alan taşımmazlar için de 14.02.2011 tarihli sözleşmesinin akdedildiği, her brüt 1.000 m2’lik taşınmaz için davacılara 50.000 USD komisyon bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığı, brüt 4.000 m2’lik taşınmazın davalı tarafından satın alındığı ya da arsa payı kat karşılığı sözleşmesine konu edildiği, bu nedenle de davacıların (4 x 50.000 USD ) 200.000 USD komisyon ücretine hak kazandığı, her iki davacının payına düşen ücret alacağının (200.000 USD/2) 100.000 USD olduğu, yine taraflar arasında akdedilen bilatarihli sözleşmede, “Ümraniye … Mahallesi”’nde yer alan sözleşmede belirtilen parsellerin davacıların aracılığı neticesinde satılmış ve/veya arsa payı kat karşılığı sözleşmesine konu edilmiş olması nedeniyle, … parsel için davacıların 250.000 TL komisyon ücreti alacağına hak kazanmış olduğunu, her iki davacının payına düşen ücret alacağının (250.000 TL /2) 125.000 TL olduğu, ayrıca aracılık faaliyeti kapsamında yapılan masraflar ve davalıya keşide edilen ihtarname giderlerinden davalının sorumlu olduğu iddia edilerek davacılar … ve … tarafından yukarıda anılan sözleşmelerden kaynaklı komisyon alacakları ile birlikte işlemiş faiz ve diğer masrafların tahsili için davalı aleyhine ayrı ayrı icra takiplerini girişildiği, her iki takibin de davalının itirazı sonucu durduğu ve eldeki asıl ve birleşen itirazın iptali davasında, dava konusu icra takiplerinde talep edilen asıl alacak olan komisyon alacaklarına yönelik itirazın şimdilik 480.000 TL üzerinden iptali istenmiş olmasına göre, uyuşmazlık taraflar arasında akdedilen sözleşmeler kapsamında davacıların komisyon alacaklarının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır. Dosyaya sunulan davalı tarafça inkar edilmeyen asıl davanın davacısı … ve birleşen davanın davacısı … ile davalı … İnş. AŞ arasında imzalanan bila tarihli komisyon sözleşmesinde; “Emlak komisyoncuları … ve …’in işbu sözleşmede eşit haklara sahip oldukları, İstanbul ili Ümraniye ilçesi “… Mahallesi”… pafta …, …, …, …, … ve … parsel sayılı arsa sahipleri ile … ve …’in aracılık hizmetleri sonucu, arsa sahipleri ve … İnşaat arasındaki kat karşılığı noter sözleşmeleri yapılmış, komisyoncular komisyon bedelini almaya hak kazanmışlardır. …-pafta …, …, …, …, … ve … parsellerin komisyon bedeli için 250.000 TL nakit komisyon bedeli ödemeyi … İnşaat taahhüt ve kabul etmiştir. … nolu parsel … İnşaat tarafından kat karşılığı veya bedeli karşılığında alınması halinde komisyoncular bu parselle ilgili komisyon talebinde bulunmayacaklardır. Ancak …-pafta …, …, …, … parsellerin sahipleri ile kat karşılığı noter sözleşmesi yapılması halinde parsel başına 25.000 TL komisyon bedeli ödenecektir. Sözleşmede bahsi geçen parsellerin tamamı için … İnşaat 350.000 TL net komisyon bedeli ödemiş olacaktır. KDV alıcıya aittir” denilmiş, “KOMİSYON BEDELİNİN ÖDENMESİ” başlığı altında, “Komisyon bedeli plan tadilatı yapılıp hastane veya konut alanı olarak imarı kesinleştiği tarihten itibaren 20 gün içerisinde komisyon bedelleri komisyonculara ödenmiş olacaktır. İşbu sözleşmede belirlenen toplam komisyon bedelinin %50’si …’a nakit olarak sözleşme hükümleri doğrultusunda ödenecektir. Emlak komisyoncusu … %50 komisyon bedelini işbu sözleşmede belirlenen nakde karşılık 6. Kat yukarısından 100 m2 2 adet anahtar teslimi daire olarak alacaktır..” şeklinde kararlaştırılmıştır. 14.02.2011 tarihli “Kat Karşılığı İnşaat Yapım veya Satın Alma Komisyonculuk Sözleşmesinde; “İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, “…/…/… Mahalleleri” hudutları dahilindeki … adadan başlayıp … adaya kadar olan adalar içerisindeki parseller (… ve … ada dahil), … adadan başlayıp … adaya kadar olan (… ve … adalar dahil) adalar içerisindeki parseller ve … adadan başlayıp … adaya kadar olan ( … ve … ada dahil) adaler içerisindeki parseller ile aynı mahalleler içerisindeki yer alan başkaca ada parsellerin kısmen kat karşılığı, kısmen de bedeli karşılığında yükleniciler veyahut yüklenciler tarafından gösterilecek 3. Şahıslar adına veya bu sözleşmenin yüklenicinin sorumluluğu başlıklı maddesinde belirtilen gerçek ve tüzel kişiler adına alınması veya bu doğrultuda yapılacak sözleşmelere aracılık edilmesi ve yükleniciler tarafından aracılık hizmeti veren komisyonculara komisyon bedeli ödenmesi bu sözleşmenin konusunu oluşturmaktadır.” ; Komisyon Bedelinin Belirlenmesi ve Ödenmesi: “Yukarıda belirtilen sözleşmeye konu ada ve parseller, yüklenici adına kat karşılığı olarak veyahut bedeli ödenerek satın alındığında ve alınan parsellerin yüz ölçümü toplamları 1.000 m2 olduğunda, komisyoncular 50.000 USD komisyon bedeline hak kazanacaktır. Ancak yüklenici 50.000 USD komisyon bedelinin 16.000 USD’sini 1.000 m2’ye ulaşıldığında avans olarak ödeyeceği; bakiye kalan komisyon bedeli yüklenicinin tevfit işlemlerine başlamasından itibaren en geç bir hafta içinde ödenecektir…komisyonculuk ücreti alınan ada ve parsellerin yüzölçümleri toplamına göre belirlenmektedir.”; Yüklenicinin Sorumluluğu: “işbu akdin imzalandığı tarihten itibaren yüklenicilerden herhangi birinin ortağı olduğu tüzel kişiler sözleşme konusu gayrimenkullerin –hangi amaçla ve bedelle olursa olsun- alınması durumunda, komisyoncular aynı şartlarda ücrete hak kazanacak olup, sözleşme maddelerinde yüz ölçümü hesabı ile belirlenen hususlarda bu alanların yüz ölçümleri de hesaplamaya dahil edilecektir.”; Bozucu Şart: “işbu akdin imzalanması tarihinden itibaren 20 Nisan 2011 tarihine kadar komisyoncular 3.000 m2’lik arsa alanı için yükleniciler ile arsa sahiplerinin arasında sözleşme yapmasını sağlayacaklardır. Bu şart yerine getirilmediği takdirde sözleşme kendiliğinden hükümsüz hale gelecektir.. komisyoncular tarafından; işbu akdin imzalanması tarihinden 20 Nisan 2011 tarihine kadar yükleniciler ile arsa sahipleri arasında 3.000 m2’lik arsa alanı için sözleşme sağladığı takdirde bozucu şart hükümsüz hale gelecek olup, sözleşme diğer hükümleri ile uygulanmaya devam edecektir.”; İrtibat Bürosu Masrafları: “Sözleşme konusu gayrinmekullerin alım satım işlemlerinin yürütülmesi için yükleniciler adına kurulacak olan..irtibat bürosunun gider ve masrafları yükleniciler tarafından peşin olarak karşılanacak olup, işin sonunda hesap kesim aşamasında komisyoncuların hak edişlerinden mahsup edilecektir…” şeklinde kararlaştırılmıştır. 21.08.2008 tarihli komisyon sözleşmesinde, “… mahallesi” hudutları dahilinde kat karşılığı ve satın alma yoluyla alacağı arsalardan komisyon bedelinin ödeneceği, komisyon miktarının belirlenmesinde; “kat karşılığı ve satın alma yolu ile yüklenecinin tasarrufuna geçen bitişik olarak toplanan parsellerin brüt alan toplamı 1.000 m2 ulaştığında ayrı ayrı toplanan ve tek parsel olarak da 1.000 m2 olan parseller için emlak komisyoncularına 50.000 USD komisyon bedeli ödenecektir. Bitişik olarak ada içerisinde 1.000 m2 toplam 2.000 m2 brüt arsa toplandığı noter sözleşmesi ve satın alma işleminin yapıldığı gün nakden ve defaten yapılacaktır. Bu anlaşma bir ada ile sınırlı olmayıp … mahallesi genelinde her 1.000 m2 ve daha üzeri alanlar için geçerli olacaktır…” şeklinde kararlaştırılmıştır. Sözleşmelerin tanzim tarihi itibari ile yürürlükte olan 808 sayılı Borçlar Kanunu (BK) m. 404 (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.520/1) hükmünde, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme, olarak düzenlenmiştir. 818 sayılı BK m.404/son (TBK’nın 520/son) maddesi uyarınca, taşınmazlar hakkındaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Somut olayda, taraflarca imzalanmak suretiyle adi yazılı şekilde yapılan sözleşme yasal şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tarafları bağlar. Bu nedenle, simsarlık sözleşmesi geçerli ise de davacıların ücrete hak kazanıp kazanmadığının tespiti gerekir. 818 Sayılı BK m.405 (TBK m.521/1) uyarınca simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Davalı, şartların gerçekleşmesi halinde, davacılara karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/36598 E 2015/35239 K. 02/12/2015 T). Bu açıklamalar ışığında, davacıların sözleşmelerde belirtilen mahallelerdeki taşınmazların davalı tarafından bedeli ödenerek satın alınması ya da bu taşınmazların arsa payı karşılığı kat sözleşmesine konu yapılmasında taşınmaz malikleri ile davalı arasında aracılık ettiği iddia, savunma ve dosyaya sunulan tüm deliller kapsamından anlaşılmakla davalının bu yöndeki istinaf sebebi yerinde değildir. Esasen uyuşmazlık, davacıların sözleşme kapsamındaki ücret alacağının miktarı ve muaccel olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Dolayısıyla her bir sözleşme bakımından uyuşmazlığın değerlendirilmesi gerekmektedir. Bilatarihli Sözleşme Kapsamında Yapılan Değerlendirmede; Yukarı Dudullu Mahallesi ile ilgili yapılan sözleşmede … pafta, …-…-…-…-…-… parsellerin komisyon ücretine hak kazanıldığı ve kapsamda davalının davacılara 250.000TL simsarlık ücretini ödemeyi kabul etmiştir. Ne var ki, taraflar arasındaki sözleşmenin devamında, “komisyon bedeli plan tadilatı yapılıp hastane veya konut alanı olarak imarın kesinleştiği tarihten itibaren 20 gün içerisinde komisyon bedelleri komisyonculara ödenmiş olacaktır” hükmünün bulunduğu, bu hüküm ile 250.000 TL’lik komisyon bedelinin (tellallık ücretinin) ödenmesinin (edimin ifası) “plan tadilatı başvurusunun yapılması” geciktirici şartına bağlandığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede belirtilmiş olan parsellere ilişkin imar planı tadilatına ilişkin dilekçenin 31.07.2012 tarihinde verildiği ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonu’nun 11.10.2012 tarih ve 139 sayılı kararıyla plan tadilatı isteminin reddedildiği dosya kapsamından sabittir. Bu durumda, dava konusu icra takip (25.08.2011) tarihi itibariyle sözleşmedeki plan tadilatına ilişkin geciktirici şart yerine getirilmediğinden sözleşmede belirlenen ücret alacağının muacccel olduğundan söz edilemeyeceğinden davacıların bu sözleşmeye dayalı alacak istemi yerinde değildir. Bunun yanısıra, bu sözleşmeye dayalı olarak asıl davanın davacısı … tarafından 3+1 dairenin değeri olan 200.000 TL komisyon alacağı kapsamında talep edilmiş ise de, bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerliliği, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve TMK’nın 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur. Taraflar arasındaki sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli olmadığı açık olduğundan buna yönelik talep de yerinde değildir. 21.08.2008 Tarihli “… Mahallesi”ne İlişkin Sözleşme Kapsamında Yapılan Değerlendirmede; İşbu sözleşmeyle davacıların “… Mahallesi” hudutları için yer alan taşınmazların davalı tarafından bedeli ödenerek satın alınması ya da bu taşınmazları konu edinen arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi yapılması için aracılık faaliyetinde bulunmayı üstlendikleri, komisyon bedelini ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesi yoluyla ya da satın alma yoluyla davalı tasarrufuna geçecek bitişik olarak toplanan parsellerin brüt alanı 1.000 m2’ye ulaştığında ve/veya 1.000 m2’lik bir parsel davalı tasarrufuna geçtiğinde her bir 1.000 m2 olan parseller için davalının davacılara 50.000 USD komisyon bedeli ödeneceğinin, bitişik olarak da ada içerisinde 1.000 m2 toplam 2.000 m2 brüt arsa toplandığı noter sözleşmesi ve satın alma işleminin yapıldığı gün nakden ve defaten yapılacağının kararlaştırıldığı görülmüştür. Bu durumda, sözleşmede öngörülen “bitişik olarak toplanan parsellerin brüt alanı 1.000 m2’ye ulaşması ve/veya 1.000 m2’lik tek bir parsel olma ” şartı bakımından dosyada yer alan bilirkişiler İnşaat Mühendisi … ve Hukukçu … tarafından düzenlenen gerekçeli ve denetime elverişli 28.01.2015 tarihli bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere, davalı şirket ile “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi…” düzenleyen arsa sahiplerine ait yüz ölçümlerinin tespiti sonucunda, … adada 671,51 m2 arsanın ada bazında 1.000 m2 arsa alanı için sözleşme yapılmadığından, davacının herhangi bir komisyon ücretine hak kazanamadığı, … adada bulunan parsellerden toplam 4537,15 m2 arsa için Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği tespit edilmiş olup, ada bazında 4 x 1.000 m2 =4.000,00 m2 arsa ile sözleşme yapıldığından, taraflar arasındaki 02.08.2008 tarihli sözleşme gereğince her bir davacının, 50.000 USD x 4 x 1/2 = 100.000 USD komisyon ücreti talep edilebileceği belirtilmiştir. O halde, bu sözleşme kapsamında, icra takip (25.08.2011) tarihi itibariyle efektif satış kuru olan 1.77 TL/USD üzerinden; 100.000 USD x 1.77 TL/USD = 177.000 TL olarak her bir davacının komisyon alacağı belirlenmiştir. 14.02.2011 Tarihli “…, … ve … Mahalleri”ne İlişkin Sözleşme Kapsamında Yapılan Değerlendirmede; İşbu sözleşmede, “…, … ve … Mahallesi”’nde yer alan taşınmazların davalı tarafından bedeli ödenerek satın alınması ya da bu taşınmazları konu edinen arsa payı karşılığı kat sözleşmesi yapılması için davacılar tarafından aracılık yapılmasının konu edildiği, sözleşmeye konu ada ve parsellerin, davalı adına kat karşılığı olarak veyahut bedeli ödenerek satın alındığında ve alınan parsellerin yüzölçümü toplamları 1.000 m2 olduğunda, davacıların 50.000,00 USD komisyon bedeline hak kazanacağı, ancak, davalının 50.000,00 USD komisyon bedelinin 16.000 USD’sini 1.000,00 m2’ye ulaşıldığında avans olarak ödeyecek, bakiye kalan komisyon bedelini tevhit işlemlerine başlamasından itibaren en geç bir hafta içinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin süresi belirlenmemiş ise de, “Bozucu Şart” başlıklı hükmünde, sözleşmenin akdedilmesinden itibaren 20.04.2011 tarihine kadar, 3.000 m2’lik arsa alanı için davalı ile arsa sahiplerinin arasında sözleşme yapılmasının sağlanmasının aksi halde sözleşmenin kendiliğinden hükümsüz hale geleceği öngörülmüştür (818 Sayılı BK m. 152; 6098 Sayılı TBK m. 173). Somut olayda, sözleşmede kararlaştırılan bozucu şartın gerçekleştiği, başka bir ifadeyle 20.04.2011 tarihine kadar 3.000 m2’lik arsa alanı için davalı ile arsa sahipleri arasında sözleşme yapılmasının sağlanmadığı ihtilafsızdır. Ne var ki, davalı tarafından davacılara keşide edilen 20.04.2011 tarihli noter ihtarnamesinde, komisyon sözleşmesinin sözleşme şartlarına uygun olarak geçerliliğini koruduğu, arsa sahiplerini imzaya hazır hale getirilmesi durumunda sözleşme koşullarında yazılı komisyon bedellerini ödemeye hazır olduğunun bildirilmesi karşısında, sözleşmede kararlaştırılmış bozucu şartın artık bir geçerliliğinin kalmadığının sözleşmenin 20.04.2011 tarihinden sonra da yürürlükte olduğunun kabulü gerekir. Anılan sözleşme doğrultusunda, davacıların komisyon ücretine hak kazanabilmeleri için sözleşmeye konu olan ve toplanan parsellerin brüt alan toplamının 1.000 m2’ye ulaşması gereklidir. Diğer yandan eldeki dava itirazın iptali olup, itirazın iptali davası takiple sıkı sıkıya bağlı olduğundan davacıların muaccel ücret alacağın tespitinde dava konusu icra takip tarihi olan 25.08.2011 esas alınmalıdır. Bu bakımdan dosyaya sunulan davacılar tarafından itiraza uğramayan İnşaat Mühendisi …, SMM … ve Hukukçu … tarafından düzenlenen 17.01.2019 tarihli bilirkişi raporunun ekinde, sözleşmeye konu yapı adaları ve adalar içerisindeki parsellere ait arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter, tarih, yevmiye, parsel numaraları ve yüzölüçümleri tablo olarak sunulduğu görülmüştür. Buna göre, davalı adına satış ve kat karşılığı suretiyle intikal eden gayrimenkullerin çoğunluğunun noter işlem tarihlerinin dava konusu icra takip tarihi olan 25.08.2011 tarihinden sonraki tarihlerde yapılmış olduğu gibi, icra takip tarihinden öncekileri bakımından ise, toplanan parsellerin brüt alan toplamının 1.000 m2’ye ulaşmadığından davacıların ücrete hak kazanması için gerekli olan yasal ve sözleşmesel şartların gerçekleşmediği kanaatine varılmıştır. Kabul edilen alacak bakımından icra inkar tazminatı koşullarının değerlendirilmesi gerekir. zira, icra inkar tazminatına hükmedilebilmesi için takibe konu alacağın likit olması zorunludur. Her uyuşmazlığın kendine özgü özelliklerine göre değişmekle birlikte, bir uyuşmazlıkta alacağın likit olup olmadığı belirlenirken alacak ve onun borçlusu birlikte değerlendirilmelidir. Buna göre, likit bir alacaktan söz edilebilmesi için ya alacağın gerçek miktarının belli ve sabit olması ya da borçlusu tarafından belirlenebilmesi için bütün unsurların bilinmesi veya bilinmesinin gerekmekte olması; böylece, borçlunun borç tutarını tahkik ve tayin etmesinin mümkün bulunması; başka bir ifadeyle, borçlunun yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilir durumda olması gerekir. Gerek borç ve gerekse borçlu bakımından, bu koşullar mevcut olduğunda ortada likit bir alacak bulunduğu kabul edilmelidir. Eldeki davada, dava konusu alacağın sözleşme hükümlerine göre belirlenmesi yargılamayı gerektirdiğinden alacağın likit (belirlenebilir) olduğundan söz edilemeyeceğinden davacılar yararına icra inkar tazminatına hükmedilmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davanın davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMk 353/1.b.2 maddesi uyarınca kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle: Asıl ve birleşen davanın davalı vekilinin istinaf başvurusunun KISMEN KABULÜNE, istinafa konu ilk derece mahkemesinin kararının HMK.’nın 353(1)b-2 maddesi gereği KALDIRILMASINA,
A) ASIL DAVA YÖNÜNDEN; 1-Davanın KISMEN KABULÜ İLE; davalının davaya konu Kadıköy … İcra Müdürlüğü’nün … E sayılı icra dosyasına yaptığı itirazın dava konusu edilen asıl alacak bölümü için 177.000,00 TL üzerinden iptali ile; takibin 177.000,00 TL asıl alacak ile bu miktardaki alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek yıllık %15 ve değişen oranlarda avans faizi üzerinden devamına, 2-Fazlaya ilişkin istemin REDDİNE, 3-İcra inkar tazminatı koşulları oluşmadığından davacı lehine icra inkar tazminatı hükmedilmesine yer olmadığına
B)BİRLEŞEN 6. ATM’NİN 2014/994 E SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN; 1-Davanın KISMEN KABULÜ İLE; davalının davaya konu Kadıköy … İcra Müdürlüğü’nün … E sayılı icra dosyasına yaptığı itirazın dava konusu edilen asıl alacak bölümü için 177.000,00 TL üzerinden iptali ile; takibin 177.000,00 TL asıl alacak ile bu miktardaki alacağa takip tarihinden itibaren işleyecek yıllık %15 ve değişen oranlarda avans faizi üzerinden devamına, 2-Fazlaya ilişkin istemin REDDİNE, 3-İcra inkar tazminatı koşulları oluşmadığından davacı lehine icra inkar tazminatı hükmedilmesine yer olmadığına, C)-Asıl ve Birleşen Davada Harç ve Yargılama Giderleri Yönünden; 1-Harçlar yasası uyarınca asıl dava yönünden alınması gereken 12.090,87 -TL karar ve ilam harcından peşin yatırılan 2.535,90 TL harcın mahsubu ile geriye kalan 9.554,97-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 2-Harçlar yasası uyarınca birleşen dava yönünden alınması gereken 12.090,87-TL karar ve ilam harcından peşin yatırılan 3.586,70 TL harcın mahsubu ile geriye kalan 8.504,17-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 3-Asıl dava yönünden; davacı … kendisini vekille temsil ettirdiğinden kabul edilen kısım üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca taktir edilen 20.765,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı …’e verilmesine, 4-Asıl dava yönünden; davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden reddedilen kısım üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca taktir edilen 29.660,00 TL nispi vekalet ücretinin davacı …’den alınarak davalıya verilmesine, 5-Birleşen dava yönünden; davacı … kendisini vekille temsil ettirdiğinden kabul edilen kısım üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca taktir edilen 20.765,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı …’a verilmesine, 6-Birleşen dava yönünden; davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden reddedilen kısım üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca taktir edilen 29.660,00 TL nispi vekalet ücretinin davacı …’dan alınarak davalıya verilmesine, 7- Davacı tarafından asıl dava dosyasında peşin olarak yatırılan2.535,90- TL peşin harç ile birleşen dava dosyasında yatırılan3.586,90 TL peşin harcın asıl ve birleşen davanın davalısından alınarak asıl ve birleşen davanın davacılarına verilmesine 8-Asıl ve birleşen dava dosyasında yapılan ; 18,40 TL başvurma harcı, 18,40 TL başvurma harcı, 511,50 TL kırk beş adet tebligat gideri, 118,50 TL on adet müzekkere ve posta ve 16.400,00 TL bilirkişi olmak üzere toplam17.066,80-TL yargılama giderinin davanın kabul edilen (%36) oranına isabet eden 6.144,05 TL’lik kısmının asıl ve birleşen davanın davalısından alınarak asıl ve birleşen davanın davacılarına verilmesine, 9-Taraflarca peşin olarak yatırılan gider avansından artan gider avansının HMK’nun 333. maddesi uyarınca kararın kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine, D)İstinaf Yargılamasına İlişkin Olarak; 1- Davalı vekili tarafından asıl ve birleşen dava yönünden yatırılan istinaf karar harçlarının istem halinde kendilerine ayrı ayrı iadesine, 2-Davalı vekili tarafın istinaf aşamasında yapılan istinaf başvuru harcı (121,30 TL + 121,30 TL) 242,60 TL yargılama masrafının asıl ve birleşen davanın davacılarından alınarak davalıya verilmesine, 3-Kararın, HMK’nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay’a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.