Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1445
KARAR NO: 2023/967
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 27/12/2019
NUMARASI: 2018/1128 Esas – 2019/983 Karar
DAVA: Alacak (Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 05/10/2023
Taraflar arasındaki Alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükme karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya içerisindeki tüm belgeler okunup, incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirketten taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi ile iki adet bağımsız bölüm niteliğinde (… Blok … Kat … no.lu ve … Blok … Kat … no.lu) taşınmazı noterden düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 2013 yılında satın alan dava dışı … Ltd. Şti’nce sözleşmenin devredildiği dava dışı …’den, müvekkili şirketin Beşiktaş … Noterliği’nin 23.05.2016 tarihli ve … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmenin tüm haklarını devraldığını, sözleşmeler kapsamında alıcı tarafından ödemelerin tamamının yapılarak her türlü yükümlülük yerine getirilmiş olduğu halde mezkur taşınmazların tüm ihtar ve uyarılara rağmen 05.07.2018 tarihine dek davalı şirket tarafından müvekkili şirkete teslim edilmediğini, davalı şirkete Beyoğlu … Noterliği’nin 22.06.2018 tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edilerek taşınmazların 3 gün içinde müvekkil şirket adına devir ve tescil edilmesinin ve bunun yanısıra sözleşmelerin 4.4 maddesi uyarınca 01.02.2016 olarak belirlenen teslim tarihinin üzerinden 2 yıl 4 aylık bir sürenin geçmiş olduğu göz önüne alınarak, müvekkili şirketin ödemiş olduğu bedeller üzerinden hesaplanacak olan gecikme cezalarının tamamının müvekkili şirkete ait hesaba yatırılması hususunun ihtar edildiğini, ihtarnamenin 25.06.2018 tarihinde davalı şirkete tebliğ edildiğini, bu süreçte taşınmazların tapuda devrinin gerçekleştiğini ancak anılan gecikme cezalarının müvekkili şirkete ödenmediğini, gecikme cezasına ilişkin 4.4 numaralı maddede sözleşmenin teslime ilişkin hükümlerine atıf yapılmış olup, her ne kadar “Teslim” başlıklı 6. maddede fiili teslimden söz edilmişse de fiili teslimin hukuki anlamda taşınmazın alıcıya devri anlamına gelmediğinin yeterince açık olduğunu, taşınmazların müvekkili şirkete devri 05.07.2018 tarihinde gerçekleşmiş olmakla 01.02.2016 olarak belirlenen teslim tarihinin üzerinden yaklaşık 28 aylık bir süre geçtiğini, fiili teslim tarihi esas alınsa dahi taşınmazların anahtar tesliminin de yine 17 aylık bir gecikme sonucunda 21.08.2017 tarihinde gerçekleştiğini, sözleşmenin ilgili maddesinde gecikme cezalarının o güne dek yapılan ödemeler üzerinden hesaplanacağının kararlaştırıldığını, davalı şirkete sözleşmeye konu taşınmazlar için şimdiye dek yapılan ödemeler toplamının 781.352,00 TL olduğunu belirterek açıklanan nedenlerle müvekkili şirkete geç teslim edilen taşınmazlara ilişkin sözleşmeler kapsamında ödenmesi gereken gecikme cezalarının şimdilik 20.000 TL’sinin davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının devraldığı 26.11.2013 tarihli … yevmiye numaralı ve 23.11.2013 tarihli … yevmiye numaralı sözleşmenin “Teslim” başlıklı 6.maddesinde “satıcı alıcıya konutun fiili teslimi için bir davet gönderecek, sözkonusu davetin gönderildiği tarihi müteakip 30 gün içerisinde alıcının konutu kontrol etmesi ve fiilen teslim alması için randevu verecektir. Alıcı da davet üzerine konutu kontrol edecek, eksik ve kusurlu işler varsa tutanağa şerh düşecek, ancak konut sözleşme ve teknik şartnameye uygun ise konut alıcıya imza karşılığında fiilen teslim edilecektir” şeklinde açıklama bulunduğunu, somut olayda konut teslim tutanaklarında görüleceği üzere dava konusu taşınmazların 21.08.2017 tarihinde davacı şirkete eksiksiz olarak teslim edildiğini, hiçbir surette kabul anlamına gelmemek kaydıyla, konutların teslim tarihinden 28 ay sonra tapuda 05.07.2018 tarihinde davacı şirkete devredildiğini, hesaplamada fiili teslim tarihi olan 21.08.2017 tarihinin değil, tapu devir tarihi olan 05.07.2018’in dikkate alınması yönündeki davacı beyanına hiçbir surette itibar edilemeyeceğini, diğer taraftan 26.11.2013 tarihli … yevmiye numaralı ve 23.11.2013 tarihli … yevmiye numaralı sözleşmenin “Mücbir Sebep” başlıklı 12.maddesi gereğince “müvekkilinin kontrolü dışında meydana gelen, işin yapımının doğasından kaynaklanmayan ve teslimin gecikmesine etki eden nitelikteki olaylar” mücbir sebep kabul edilerek Sözleşmelerin 12.maddesi uyarınca anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini, … Projesi şantiyesinde 03.02.2016 tarihinde büyük bir yangın çıktığı ve önemli hasar meydana geldiğini, bu sürenin anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini, projenin inşaatında yüklenici olarak faaliyet gösteren firmalardan …. Tic. Ltd. Şti, … Tic. Ltd. Şti., … AŞ mali sıkıntıları nedeniyle yapımına başladıkları taahhütleri altındaki işleri tamamlayamadığını, bu firmaların çalışanlarının ücretlerini alamadıkları gerekçesi ile işleri yavaşlatarak hatta bazı günler işe gelmediklerini, ayrıca inşaat sürecinde Çevre Bakanlığınca İstanbul ili için “çalışmaya elverişli olmayan dönem” olarak belirlenen tarih aralığının ve inşaat sürecinde Meteoroloji Genel Müdürlüğünün hava raporlarına göre aşırı rüzgar hızı bildirilen tarihlerin de mücbir sebep olarak bu süreye eklenmesi gerektiğini, bu durumda davacının geç teslimden kaynaklanan gecikme cezası-cezai şart talebinin haksız olduğunu bir an için davacının gecikme cezası talep edebileceği düşünülse dahi, 26.11.2013 tarihli … yevmiye numaralı ve 23.11.2013 tarihli … yevmiye numaralı sözleşmenin 4.4.maddesine göre konutun mücbir sebepler dışında sözleşmede belirtilen teslim tarihine kadar teslim edilememesi halinde alıcıya ilk üç aylık sürenin sonundan itibaren gecikme cezası talep etme hakkı tanındığını, bu durumda sözleşmeye göre müvekkili satıcının gecikme cezası ödeme yükümlülüğünün taşınmazın teslim tarihinden değil, bu tarihten 3 ay sonra başlayacağını belirterek tüm bu nedenlerle emsal bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda “..Davacı şirketin sözleşmeye dayalı gecikme cezai şart talebi hukuki niteliği itibariyle TBK md 179 ikinci fıkrası kapsamında ifaya ekli cezai şarttır. TBK md 179 ikinci fıkranın açık hükmü ve yerleşik Yargıtay ve BAM uygulamalarına göre, ifayı kabul eden alacaklının ifaya ekli cezai şartı talep edebilmesi için, ifayı kabul ederken cezai şartı da talep ettiğine dair ihtirazi kaydının bulunması ve bu ihtirazi kaydın borçlunun borcunu ifa (teslim) tarihinden önce veya en geç ifa tarihinde ileri sürülmüş olması zorunludur.Taraflar arasında düzenlenen sözleşmelerde teslim tarihi olarak fiili teslim-anahtar teslim tarihinin belirlenmiş olduğu, sözleşmelerde tapu devir tarihinin idari işlemler nedeniyle belirsizliği gözetilerek tapu devir tarihine yönelik kesin bir tarih kararlaştırılmadığı gibi tapu devir tarihinin gecikmesine dayalı bir cezai şart da kararlaştırılmamış olduğu, dava konusu gecikme cezai şartının kararlaştırılan fiili teslim tarihine göre belirlendiği, uyuşmazlık konusu olayda taşınmazların fiili teslim tarihinin, davacının ibra beyanını da içeren yazılı-imzalı tutanaklarla 21.08.2017 tarihinde yapıldığı, bu tarihte davacının herhangi bir cezai şart talebinin bulunmadığı, talebin 10 ay sonra yapıldığı, bu durumda TBK md 179 ikinci fıkra uyarınca bu cezai şartı talep hakkının bulunmadığı kanaatiyle davanın reddine …” karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde gecikme cezasının, müvekkilinin ödediği bedeller üzerinden ve çok düşük meblağlarda düzenlendiğini, bindelik oranlarla, aylık ödenmek üzere yapılan ve binde beş üzerinde sabit bırakılan bu çeşit bir cezai şartın, oldukça düşük bir edim olduğunu, bu kadar düşük miktarda edimlerle yüklenicinin ifaya zorlanamayacağını, burada amacın, müvekkilinin geç teslimden doğacak zararının karşılanması olduğunu, keza sözleşme düzenlemesi, cezai şartın aylık ödemeler halinde yapılması olduğunu, cezai şart düzenlemesinin aylık periyotlarla belirlenmesi ve her ay ödenecek olmasının, her ay ödenecek miktarların bindelik oranda ve oldukça düşük olarak belirlenmesi sebebiyle, İlk derece mahkemesi tarafından “İfaya ekli cezai şart” olarak değerlendirilen düzenlemenin aslında “Götürü tazminat” düzenlemesi olduğunu ve bu sebeple zamanaşımı süresi içerisinde talepte bulunmak mümkün olduğundan eksik inceleme neticesinde oluşturulan İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 27.12.2019 tarih ve 2018/1128 E., 2019/983 K., sayılı kararının kaldırılarak talepleri doğrultusunda davanın kabulüne ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE:Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinafa gelen uyuşmazlık, düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin 4.4. maddesinde yer alan düzenlemenin, götürü tazminat veya TBK’nın 179/2. maddesinde düzenlenen ceza koşulu olup olmadığı noktasındadır. Gecikme tazminatı (götürü tazminat-kira tazminatı) kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da teslim edilmesi gereken tarihten sonra sattığı tarihe kadar istenebilir. Gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman rayiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur.Cezai şart ise borçlunun asıl borcunu ilerde hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edimdir . Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer’i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının kapsamını ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır. Zira cezai şart borcun ihlali halinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak, diğeri de borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. (Türk Özel Hukukunda Cezai Şart (BK. m. 158-161), Ankara 2003, s. 40-42). Somut olayda , davalı şirket, taşınmazların teslim tarihinde teslim edilmemesi halinde o güne kadar ki ödemeler üzerinden aylık binde bir, iki veya beş oranında gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Sözleşmede açıkça gecikme halinde davacının isteyebileceği aylık miktarın kira, davalının bu kapsamda ödeyeceği miktarın gecikme tazminatı olduğuna ilişkin herhangi bir ibare bulunmamaktadır. Sözleşmedeki düzenleme davalıyı ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak olduğundan bu alacak kaleminin götürü/gecikme tazminatı kapsamında olduğunun kabulünü gerektirecek bir durum mevcut değildir. Davacı şirketin sözleşmeye dayalı gecikme cezası talebi hukuki niteliği itibariyle ifaya ekli cezai şarttır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)’nun 179/2. Maddesine göre, ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. Anılan yasa hükmünden de açıkça anlaşılacağı gibi, ifaya eklenen ceza koşulunda, şart gerçekleştiği takdirde alacaklı, hem ifayı hem de cezayı talep edebilecektir. TBK, “borcun belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi” hali için kararlaştırılmış ceza koşulunun, ifaya eklenen ceza koşulu niteliğinde olacağına dair bir karine koymuştur. Kanun, 179. maddenin ikinci fıkrasında eksik ifa hallerinden sadece zaman veya yer itibariyle aykırılık teşkil edenlerin ifaya eklenen ceza koşulu olduğunu kabul etmiştir. TBK.’nun 179/II. maddesine göre iki halde alacaklı, ceza koşulunu isteyemez. Eğer alacaklı, ceza koşulunu isteme hakkından açıkça vazgeçmişse artık bu yönde bir talepte bulunamaz. Diğer yandan alacaklı, çekince koymadan ifayı kabul etmişse bu takdirde de ceza koşulunu isteyemez.Davacı şirket asıl borcun ifası yani taraflar arasındaki sözleşmelerde belirlendiği üzere anahtar teslimi sırasında cezai şartı talep hakkını saklı tutmamış ve ihtirazi kayıt belirtmeksizin ifayı kabul etmiş, dava konusu taşınmazları teslim alarak davalıyı ibra etmiştir. TBK’nın 179/2.maddesi uyarınca ifanın çekincesiz olarak kabul edilmesi nedeniyle davacı şirketin gecikmeden dolayı herhangi bir cezai şart talep edemeyeceği anlaşıldığından ilk derece mahkemesinin davanın reddine karar vermesinde isabetsizlik görülmemiştir. HMK’nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Davacı tarafından başvuru sırasında istinaf karar harcı peşin olarak yatırıldığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,3-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,4-Kararın, HMK’nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay’a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 05/10/2023