Görüntülediğiniz mahkeme kararı kesinleşmiş bir karardır.
T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1153
KARAR NO: 2023/764
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 17/02/2021
NUMARASI: 2015/401 Esas, 2021/116 Karar
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi, Tapu iptali ve tescil
KARAR TARİHİ : 04/07/2023
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekil, müvekkilinin İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parselde kayıtlı taşınmazın tamamını …, … ile …’in mirasçıları olan …, … ve …’ten 27/02/2013 günü satın aldığını, Eyüp … Noterliği’nin 22/04/1994 tarih ve … yevmiye nolu düzenleme şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek olarak Üsküdar … Noterliği’nin 15/01/2001 tarih ve … yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ek Sözleşmesi ile davalı kollektif şirket ve onun halefi konumundaki …’e sözleşme ile bir kısım edimler yüklendiğini, buna karşın 20 yıllık bir süre geçmesine rağmen bu güne kadar davalıların edimlerini yerine getirmediğini belirterek, taraflar arasında düzenlenen Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin ve Ek Sözleşmenin geriye dönük feshine, davalılar adına yapılmış olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı … vekili, 23.10.2017 tarihli cevap ve delil dilekçesini ıslah dilekçesi sunarak, binada çatı katı fazlalığı bulunması sebebiyle 09.09.1999 tarihinde belediyece yıkım ve para cezası verildiğini, çatı katı için geçici ruhsat almak suretiyle davacının binayı kullandığını, kat irtifaklı tapuların 15.09.2005 tarihinde verildiğini, binada çatı katı ve iskan dışında eksikliklerin bulunmadığını, davacı tarafından 01.03.2007 tarihinden itibaren kira sözleşmeleri ile fiilen binayı kullandıklarını, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını ve davanın zamanaşımına uğradığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, geriye etkili feshin mümkün olmadığını, binanın %100 kısmının bitmesi dikkate alındığında davanın reddi gerektiğini, harcın tamamlanması gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davalıya edimin ifası için fırsat tanınarak süreler verildiği, ancak iskan ruhsatının alınamadığı, davalının sözleşmedeki edimini yerine getiremediği, yapı kayıt belgesi alınmış olmasının iskan ruhsatı yerine geçmeyeceği, TBK’nın ifaya ilişkin hükümlerine ve sözleşmeye, hakkaniyete uygun düşmeyeceğinden sözleşmenin bu nedenle geriye dönük olarak feshi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne, Eyüp … Noterliğinin 22/04/1994 tarih … yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu sözleşmeye ek olarak yapılan Üsküdar … Noterliği’nin 15/01/2001 tarih … yevmiye nolu ek sözleşmesinin feshine, Dava konusu İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde kayıtlı, …,…,… ve … nolu bağımsız bölümlerin davalı … adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Davalı vekili istinafında, 22.04.1994 Tarih … Yevmiye Nolu Eyüp … Noterliğinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Üsküdar … Noterliğinin 15.01.2001 Tarih ve … yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, 15.01.2001 tarihli ek sözleşmeden 6 yıl 3 ay sonra projeye aykırı ruhsatın iptal edildiğini, kaçak çekme kat dahil … blokun tamamını, davalı …’den, davacı … İnş. Oto. Taş. San. Tic. Ltd. Şti. … ve …’nın imzaları ile kiralandığını, davalıdan 3,5.7 ve 10 nolu bağımsız bölümler ile diğer katlarda bağımsız bölümler olmak üzere toplam 6 katı kapsayan A Blokun tamamının kiralandığını, davalıların 2007 yılından itibaren A ve B blokun tamamının kiracısı ve kullanıcısı konumuna geldiklerini, kat irtifakı kurulduğunu, çatı katı açısından belediye tarafından ruhsata aykırılık sebebiyle yıkım kararı alındığını, iskanı olmayan bir taşınmazın kiraladığını bildiklerini, B blokun sahibinin … ile diğer tarafta A Blokun … olduğunu, …, A ve B blok olarak binanın tamamının yapılması için finansör olarak yüklenicisi … İnşaat ve … Şti.’ne ödemeler yaptığını, mahkemenin tahkikat süreci tamamlanmadan sözlü yargılamaya geçip karar vermesinin acele, yanlış, eksik bir karar verilmesine sebep olduğunu, bilirkişi raporunda yapının tümüyle ikmal edilmiş olduğunun, kaçak çatı katı dahil tüm bölümlerin davacı tarafından kullanıldığının, yapılan inşaatın çatı katı hariç onaylı mimari projeye uygun olduğunun ve çatı katının yapımı için 470.540,00 TL bir bedele ihtiyaç olduğunun, yapılması için 60 gün sürenin yeterli olduğunu bildirdiğini, müteahhit … Şti’nin ortadan kaybolduğu için mal sahibi olarak hem kendisi hemde B blok mal sahipleri için çatı katının yapımını ve iskan alma görevini üstlendiklerini, mahkemece iskan almak üzere 11.09.2019 tarihli celse de 8 aylık kesin süre verildiğini, 17.09.2020 tarihinde yerel mahkemece davalı vekiline yani tarafına iskan belgesi alması için yetki belgesi verildiğini, belediyenin istemiş olduğu belgelerin mahkemeye sunulduğunu, davacı tarafından vekaletname kapsamında kendilerine düşen Belediye’ye 1 hafta içinde muvafakatname ve vekaletnamelerini sunmalarını istediklerini ancak sunamadıklarını, iskan işlemlerini tamamlamak üzere ve yetki belgesine açıkça yetki belgesinin Belediyenin isteği doğrultusunda davacının muvafakatnamesini ve vekaletnamesini içerdiğine ilişkin hususları içeren yetki belgesi ile süre verilmesini talep ettiklerini, ancak mahkemece taleplerinin reddedildiğini, belediyeye yaptıkları başvuru sonucu cevabi yazının mahkeme kararından 5 gün sonra tebliğ edildiğini, çatı yapımı için davalın ın yaklaşık 500.000,00 TL masraf yaptığını, davacının muvafakatname ve vekaletname vermemesi nedeniyle ihtar çekilmiş olmasına rağmen muvafakatname ve vekaletnameyi de vermediğini, bu husus belgelenmiş olmasına rağmen davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, davanın taraflarının, A blok maliki binanın yapılmasının sponsoru davalı ile B blok mal sahipleri olduğunu belirttiklerini, yüklenici şirketin kaybolduğunu, iskan ruhsatının da mal sahipleri tarafından alınması gerektiğini, davacı …’nin 2007 yılından itibaren kiracısı olduklarını, mal sahiplerine ait B Blokun tamamını 27.02.2013 tarihinde satın aldıklarını, satın alırken ruhsata aykırılıkları ve iskan ruhsatı olmadığını bilerek satın aldıklarını, satın aldıktan sonra 2013 tarihli bir ihtarname ile davalıya, taşınmazı satın aldığını ve iskan ruhsatı almasını 17.06.2013 tarihinde bildirdirerek 20.01.2015 tarihinde iş bu davayı açtıklarını, A ve B blok malikleri olarak davacı ve davalı birlikte müracaat ederek iskan ruhsatı alınmasının gerekli olduğunu, mahkemenin davalıya ait tapuları iptal edip, davacı adına tesciline karar vererek, sözleşmeyi geriye doğru feshettiğini, mahkemenin geriye dönük fesih talebini keşif yapılarak binanın %90 ve daha az oranda yapılıp yapılmadığını tespit ederek fesih kararı verebileceğini, iskan ruhsatı alınması için yapılan tüm masraflar hiçe sayılarak ruhsat almaya çok yakınken davanın kabul edilmesinin hatalı olduğunu, feshedilecek olsa bile inşaat tamamlama oranının %90’ın üzerine geçtiği için davalının alacağının hesaplamasının yapılmasının gerekli olduğunu, hatalı karar verildiğini, mahkemenin mal sahibinin sebepsiz zenginleşmesine sebep olduğunu, mahkemenin önemli hususları araştırmadığını, 22.04.1994 tarihli sözleşmede; davalı … taraf olmadığı gibi imzasının da bulunmadığını, yalnızca sözleşmenin 6. Maddesinde isminin geçtiğini, ”Müteahhit şirkete verilecek olan kat karşılığı % 47 hisseye tekabül eden inşaatın her katın bitiminden sonra arsa sahipleri tarafından kat tapusu … ve … muvafakati alındıktan sonra verilecektir.” hükmü bulunduğunu, 15 Ocak 2001 tarih ve … yevmiye numaralı Ek sözleşmede davalı …’ün imzası bulunmadığını, ek sözleşmenin 7. Maddesini genişleten bir ek sözleşme daha bulunduğunu, bu ek sözleşmede de tarafların imzaları tasdik edilen sözleşmede de …’ün imzasının bulunmadığını, davalı … A Bloktaki bağımsız bölümleri, kat irtifakı tesisi sebebiyle mal sahipleri … A.Ş.’den satın aldığını, 1. Bodrum 3 No’lu bağımsız bölümün 15.09.2005 tarihinde, 5 No’lu bağımsız bölümün 15.09.2005, 7 No’lu bağımsız bölümün 15.09.2005, 10 No’lu bağımsız bölümün 15.09.2005 tarihinde satın alındığını, sözleşmede imzası olmayan ve müteahhit de olmayan davalı …’ün mal sahibi … A.ş’den satın aldığı A blokun tamamının maliki olduğunu, davalı …’ün inşaatın yapımının finansörü olduğunu, … Şti’nin müteahhit sıfatı ile …’ün ödemeleri ile inşaatı yaptığını, B Bloktaki tüm dairelerin mal sahiplerine teslim edildiğini, ancak iskan almadan … İnşaat ve Dahili Ticaret Koll. Şti.’nin inşaatı bıraktığını, mahkemenin davalı …’ün hiçbir görevi olmadığı halde iskan alma görevini verdiğini, gerek çatı katının yapımı ve gerekse yapı kayıt belgesi almak için çok büyük rakamlar ödemek zorunda kaldıklarını, davacının muvafakatname ve vekaletname vermediği ispatlandığı halde yeterli ek süreyi ve yetki vermeyerek hakka ve adalete aykırı bir karar verildiğini, verilen yetki belgesine dayanılarak Ümraniye Belediyesi nezdinde gerekli başvurular yapıldığını ve Yapı Kayıt Belgesinin alınması ve Yapı Kayıt Belgesine ilişkin derdest davalarda Yargıtay 15. Hukuk Dairesince eldeki davalarda bu yönde bir değerlendirme yapılarak binanın yasal statü kazanıp kazanmadığının tartışılması istendiğinden, iskan işlemleri yönünden de belediyece tereddüt oluştuğunu, Belediyece söz konusu Yapı Kayıt Belgesinin iskan ile aynı sonuçları doğurduğunu, bu yönü ile iskan alınmasına gerek olmadığı yönünde yerel mahkemeye yazılı olarak bilgi verdiğini, mahkemece bu hususların dikkate alınmayarak, Yapı Kayıt (iskan) belgesinin alınması açısından verilen sürelerin yeterli olduğu, bu bağlamda 04.12.2020 tarihli Ümraniye Belediyesinin yazısına istinaden tahkikata son vermesinin yasaya aykırı olduğunu, ıslah ve zamanaşımı açısından; davalıya usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmediğini, davalının Almanya ülkesinde ikamet ettiğini ve bu sebeple süresinde cevap dilekçesi sunulamadığını, oysa mahkemenin yurt içi giriş çıkış kayıtlarının belirtilen tarih açısından istenilmesi gerekirken bu yönde bir ara karar oluşturmayarak yasaya aykırı hareket ettiğini, mahkemece iskan alınması için kendilerine yeteri kadar süre tanınmadığını, bildirim yükümlülüğü, açık ayıp ve eserin teslimi açısından mahkemenin eksik inceleme yaptığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibinden arsa satın alan, davalı … İnşaat ve … Şti. yüklenici, davalı … bağımsız bölüm satın alan kişidir. Somut olayda, davalı … Şti. ile dava dışı tasfiye halinde … A.Ş. arasında Eyüp … Noterliği’nin 22/04/1994 tarih … yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, bilhare davalı … İnşaat ve … Şti. ile … ve …e vekaleten kendi adına asaleten … arasında 15.01.2021 arihli ek sözleşme ile asıl sözleşmenin 8. Maddesi gereğince … tarafından arsanın …’e satıldığı, bilhare arsanın 60/100 hissesinin …, …’e satıldığı, asıl sözleşmenin 2. Maddesinin değiştirildiği, buna göre yükleniciye düşecek A blok %47 hissesinin yüklenici tarafından 3. Şahıslara verileceğinin kararlaştırıldığı, değiştirilen 2. Maddeye göre yüklenici şirketin sözleşmeden doğan haklarını inşa halinde olan A blokun mevcut tamamlanmamış haliyle davalılardan …’e satıldığı, bu durumun arsa sahiplerince kabul edildiği, inşaatın eksik kısımlarının ikmali için yükleniciye 20 aylık ek süre verildiği şeklinde kararlaştırılmış, bilhare …, …’e … ile davacı … Gıda şirketi arasında ayrı ayrı 01.03.2013 tarihli sözleşme ile 22.04.1994 ve 15.01.2001 tarihli sözleşmelerden kaynaklanan hak ve alacak ve yetkileri temlik alan şirket tarafından sözleşmeye konu arsa ve üzerindeki natamam binanın temlik alana tapuda devredilmiş olduğundan 22.04.1994 tarihli sözleşmedeki temlik verelenlerin tüm hak alacakları ve yetkilerinin temlik alan … Gıda şirketine devredilmesi kararlaştırılmıştır.Davada temlik alan … Gıda şirketi kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerinde belirtilen edimleri yerine getirilmediği belirtilerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve davacılar adına kayıtlı tapuların iptalini talep etmektedir.15.01.2001 tarihli sözleşmede arsa sahibi … şirketinin imzası bulunmadığından … şirketi tarafından 22.04.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ait hak ve borçların arsayı devir alan …, … ve …’e temlik edildiği kabul edilemiyecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi için sözleşmenin tüm taraflarının davada taraf olarak yer alması gerekmektedir. Bu durumda, sözleşmede arsa sahibi sıfatı ile yer alan tasfiye halindeki … şirketinin davaya dahil edilmesi yada ayrı bir dava açılarak birleştirilmesi suretiyle taraf teşkilinin sağlanması gerekmektedir. Tasfiye halinde … şirketinin tasfiyesinin tamamlanmış olması halinde, şirketin usulünce ihyası sağlanarak, dava dosyasında taraf teşkilinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Kabule göre de, mahkemece mahallinde keşif yapılmış ise de A ve B bloktan oluşan inşaatın tümümün tamamlanma oranı tespit edilerek sözleşmenin feshi şartlarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi, ayrıca yükleniciye düşen A blok tapuda devir alan …’ün davadaki konumu ve sıfatı ve inşaatın tamamlanması hususunda sorumluluğu bulunup bulunmadığı değerlendirerek sonucuna gidilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Açıklanan nedenlerle, davalı … vekilinin istinaf talebinin esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin usul yönünden kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin usul yönünden KABULÜNE,2-İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 17/02/2021 tarih, 2015/401 Esas, 2021/116 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 04/07/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.