Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
15.HUKUK DAİRESİ BOZMA ÜZERİNE
DOSYA NO: 2019/1456
KARAR NO: 2022/1259
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KOCAELİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/03/2018
NUMARASI: 2014/506 Esas, 2018/126 Karar
DAVANIN KONUSU: Alacak
KARAR TARİHİ: 16/06/2022
Dairemizce verilen kararın temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nce hükmün bozulmasına karar verilmiş olup, Dairemiz’ce açılan duruşmada bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalının müvekkiline A blokta 9 ara kat ve 1 dubleks olmak üzere 10 daire vermeyi taahhüt ettiğini, davalının işlerini eksik ve ayıplı ifa ettiğini, sözleşmenin 2. maddesi ile ara kat dairelerin ortalama 135m2, dubleks dairelerin ise 190 m2 olması gerekirken, daha küçük imal edildiğini, yapılan işle taahhüt arasında 327 metrekare fark bulunduğunu, inşaatın 15/09/2008 tarihinde teslimi gerekirken 05/01/2010 tarihinde teslim edildiğini, sözleşmeye göre binada içten mantolama ve su izolasyonu yapılması gerekirken bu işlem yapılmadığından dış cephesinin bozulduğunu, süpürgelik yapılmadığından yağan yağmur suyunun binanın içine ve bodrum katına girdiğini, iskan masraflarının yüklenici tarafından karşılanması gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik, teslim edilmesi gereken 327 m2 alan farkı nedeniyle 200.000,00 TL, 15 aylık gecikme için aylık 500,00 TL’den 75.000,00 TL, eksik ve ayıplı işler için 10.000,00 TL, iskan masrafları için 5.000,00 TL olmak üzere toplam 290.000,00 TL’nin 13/07/2011 tarihli ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren ticari faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, bilahare 13/05/2014 havaleli ıslah dilekçesi ile, eksik alan için 200.000,00 TL’yi 90.169,00 TL; gecikme için 75.000,00 TL’yi 3.225,00 TL; dış cephe ısı izolasyonu için 10.000,00 TL’yi 6.400,00 TL artırarak ıslah sonucu toplam 384.794,00 TL’nin 14/07/2011 ihtarname tarihinden itibaren reeskont avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 14/05/2014 tarihli dilekçesi ile de rakamsal hata yapıldığını belirterek 389.794,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, taahhüt edilen işin tamamen yapıldığının Kocaeli 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/51 D. İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, sorunun davacının arsasındaki ayıptan kaynaklandığını, 26/03/2006 tarihli inşaat ruhsatı ile işe başlandığını, arsanın sur kalıntısına yakınlığı nedeniyle Saraybahçe Belediyesi’nce 29/11/2006 tarihinde durdurulduğunu, daha sonra Kocaeli Kültür ve tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı ile inşaatın birinci kat seviyesinden yukarı katların iptal edildiğini, belediyenin davacıdan kat karşılığı alınan … ada … parsele koruma kurulundan onay aldıktan sonra ruhsat verdiğini, dava konusu sözleşmenin … parselden oluştuğunu, davacıda kalan parseldeki binanın 6 dairesinin inşaat ruhsutı alınmasına rağmen arsadaki kusur nedeniyle iptal edildiğinden müvekkilinin zarara uğradığını, … ada … ve … parselde yapılan ve sözleşme gereği davacıya düşen binanın temel üstü ruhsatının 15/01/2007 tarihinde alındığını ve 20 ay olan işin 15/08/2009 tarihinde sona ermesi gerektiğini, davacının torunu …’ın 9 nolu daireye taşınıp belirli bir süre şantiye suyu kullandıktan sonra 10/11/2009 tarihinde su aboneliği açtırdığını, sözleşmeye göre idari makamlarca işin durdurulmasının mücbir sebep oluşturduğundan teslim süresini keseceğini, teslim süresinin temelüstü ruhsatından itibaren başlaması gerektiğini, müvekkili tarafından açılan Kocaeli 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/545 esas sayılı davanın birleştirilmesi gerektiğini, Tip İmar Yönetmeliği’nin 64. Maddesi gereği iskan ruhsatının tapu sahibince alınması gerektiğini, davaıcının daire metrekarelerine ilişkin iddiasının aksine sözleşmede ifade edilen metrekarelerin kati ölçüm niteliği taşımayacağını, teknik verilerin arsa verileri ile birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, yasal düzenlemelerin izin verdiği ölçüde imalat yapıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, 26/05/2015 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak, davacıya verilecek dairelerin toplam alanının 123.8217 m² eksik olduğu, dava tarihi itibariyle bedelinin 51.262,00 TL olduğu, dairelerin 05/01/2010 tarihinde teslim edildiği ve 15/09/2008 tarihine göre 15 ay 20 gün gecikme olduğu, sözleşme koşullarına göre gecikme cezasının 78.330,00 TL, yapı kullanım izni için yatırılması gereken bedelin 13.183,00 TL, 10/10/2016 tarihli ek bilirkişi raporunda eksik olan banyo dolapları maliyet bedelinin 3.417,60 TL, eksik olan otomatik bahçe sulama sisteminin maliyetinin 300,00 TL, 14/03/2017 tarihli ek raporda ise mantolama fiyatının 18.790,00 TL olduğu ve sonuç olarak davacının davalıdan toplam 162.282,60 TL alacaklı olduğu, davalının ihtarnameye verdiği cevap tarihine göre 25/07/2011 tarihinden itibaren davacı lehine faiz işletilmesi gerektiği gerekçeleriyle, davanın kısmen kabulüne, 162.282,60 TL alacağın 25/07/2011 tarihinden itibaren değişen oranlardan avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir. Mahkemece verilen karara karşı taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin 27/06/2018 tarih ve 2018/806 Esas, 2018/884 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde düzenlendiği, tarafların edimlerinin büyük çoğunluğunu yerine getirmiş olmaları nedeniyle tarafları bağlayıcı nitelikte olduğu kabul edilerek, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda hükme esas alınan 25/06/2015 tarihli bilirkişi raporu ve ek raporlarında, davacıya verilen 10 dairede toplamda 123,8217 m2 eksik alan verildiği, bu eksik alan bedelinin dava tarihi itibariyle 51.262,00 TL olduğu, davalının teslimi gereken 10 dairenin 15/01/2007 temelüstü ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içinde en geç 15/09/2008 tarihinde teslimi gerekirken 05/01/2010 tarihinde teslim edildiğinden 15 ay 20 gün için aylık 500,00 TL’den 10 daire için 78.330,00 TL gecikme cezası hesaplandığı, koruma kurulu D blok inşaatı durdurduğundan bu durumun A blok inşaatı etkilemeyeceği, 2013 yılı yapı kullanma izin belgesi maliyetinin 10.183,00 TL olduğu belirtilmiş, 10/10/2016 tarihli bilirkişi raporunda eksik olan banyo dolaplarının 3.417,60 TL, bahçe sulama sisteminin maliyetinin 300,00 TL olduğu, 14/03/2017 tarihli raporda ise, mantolama eksiğinin 18.790,00 TL olduğu, toplamda 162.282,60 TL davacı alacağı bulunduğunun tespit edildiği; taraflar arasındaki sözleşmede daire alanları belirlenirken m2 olarak belirli ve net bir miktar yazılmayıp, her bir blokta konut tipine göre “ortalama” alan büyüklükleri belirtildiği; yüklenicinin arsaya daha fazla inşaat yapma imkanı olduğu halde yapmadığı da iddia ve ispat edilmediği; yüklenici tarafından yapılan dairelerin alanlarının sözleşmede belirtilen rakamlara göre “ortalama” tabirinin sınırları içerisinde kaldığı kanaatine varılarak, dairelerdeki alan eksiklikleri yönünden bedele hükmedilmesinin doğru olmadığı; diğer hususlarda bilirkişilerce düzenlenen raporun hüküm kurmaya elverişli ve denetlenebilir olduğu; mahkemece bilirkişiler tarafından belirlenen bedele temerrüt tarihinden avans faizi uygulanmasının doğru olduğu gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile, yerel mahkeme kararının kaldırılarak, eksik alan için belirlenen 51.262,00 TL’nin hükümden çıkarılmak suretiyle, 15/09/2008 – 05/01/2010 tarihi arasında 15 ay 20 gün için aylık 500,00 TL’den 78.330,00 TL gecikme bedeli, 2013 yılı yapı kullanma izin belgesi maliyetinin 10.183,00 TL, eksik olan banyo dolaplarının 3.417,60 TL, bahçe sulama sisteminin maliyeti 300,00 TL, mantolama eksiği için 18.790,00 TL olmak üzere, toplam 111.020,60 TL yönünden davanın kısmen kabulüne, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Dairemizce verilen karara karşı taraf vekillerince temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 03/07/2019 tarih ve 2018/4730 Esas, 2019/3134 Karar sayılı kararı ile, Sözleşmenin konut seçimi başlıklı 7. maddesinde arsa sahibine A blokta 9 ara kat, 1 çatı dubleks daire verileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 2. maddesine göre A bloktaki çatı dubleks dairelerin ortalama 190 m2, ara kat dairelerin 135 m2 olacağı, aynı maddenin son cümlesinde konutların m2 alanlarında büyüme ve küçültme yapılamayacağının kabul edildiği, ortalama alan belirlenmesindeki amacın özellikle arsa sahibine verilecek dairelerin toplam alanının, ayrı ayrı dairelerin alanları toplamı ile aynı olması olduğu, sözleşmede net ya da brüt ayrımı yapılmadığından uygulamada genel olarak kabul edildiği gibi alanın brüt olarak kararlaştırıldığının kabulü gerektiği, buna göre davacı arsa sahibine verilen daire alanlarının küçük olup olmadığı ve bunun sonucu eksik teslim olup olmadığı ve eksik teslim nedeniyle arsa sahibinin tazminat isteyip istemeyeceğinin tesbiti için davacıya verilecek A bloktaki ara kattaki dokuz dairenin 135’er m2’den bir adet çatı dubleks dairenin 190 m2 kararlaştırılan ortalama alanı üzerinden arsa sahibine verilecek dairelerin toplam alanı hesaplanıp, bundan davacıya verilen toplam 9 dairenin proje ve zemindeki toplam brüt alanları bulunup karşılaştırmak suretiyle bulunması gerektiği, daire alanlarının eksik olması nedeniyle istenebilecek bedelin de, davacının kabulüne göre dahi iş tamamlanıp 05.01.2010 tarihinde arsa sahibine teslim edildiği, davacı arsa sahibi bu eksikliği 2010 yılında tesbit edilp makul süre içerisinde ve 2010 yılında dava açıp isteyebileceği ve davayı 2012 yılında gecikerek açmış olduğundan dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 98/II. maddesi delaletiyle 44. maddesi gereğince gecikerek dava açmak suretiyle zararın artmasına neden olduğundan 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması, keza eksik ve kusurların giderim bedellerinin aynı gerekçe ile 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerektiği, bu durumda mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan, az yukarıda açıklanan yönteme göre davacı arsa sahibine verilecek 9 dairenin toplam brüt alanı ve verilen dairelerin brüt alanını hesaplayıp buna göre eksik verilen brüt alanı tesbit ettirilerek, eksik bırakılan alanın 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile değeri ile 2010 yılı için yapı kullanma izin belgesi masrafları, eksik bırakılan banyo dolapları, eksik olan otomatik sulama sistemi ve mantolama işlerinin 2010 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre bedeli konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp bulunacak miktara 78.330,00 TL gecikme cezası eklenerek sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği, bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu ve özellikle, yapı kullanma izin belgesi için 5.000,00 TL talep edilip ıslahla artırılmadığı halde talep aşılarak 13.183,00 TL’ye, eksik işlerin giderim bedeli için 10.000,00 TL talep edilerek ıslahla 16.400,00 TL’ye çıkartılmasına karşın, mantolama bedeli 18.790,00 TL, banyo dolabı bedeli olan 3.417,00 TL otomatik sulama sistemleri bedeli 300,00 TL olmak üzere toplam 22.507,00 TL eksik işlerin giderim bedeline talep aşılarak hüküm kurulması ve bölge adliye mahkemesince de, alan eksikliği ile ilgili ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak bu kalem alacakla ilgili istemin tamamının reddinin doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Davacı tarafça, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği, eksik ve ayıplı ifa sonucu kararlaştırılandan küçük alanlı daire verilmesi sebebiyle eksik iş bedeli, gecikme cezası alacağı, eksik işlerin giderim bedeli ile ayıp nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi istemine ilişkin açılan davada; mahkemece, eksik alanlı daire verilmesi, gecikme cezası ve eksik işlerin giderim bedeli yönünden ıslahla arttırılan miktar da dikkate alınarak davanın kısmen kabulüne dair verilen karara karşı taraf vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Dairemizce davacının istinaf talebinin reddine, davalının istinaf talebinin kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılıp kararlaştırılandan küçük daire teslimi nedeniyle talep edilen alacak dışında ceza-i şart eksik ve kusurlu imalât bedeli isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Taraf vekillerince, karara karşı temyiz yoluna başvurulması üzerine verilen bozma kararı karşısında Dairemizce duruşma açılıp, usul ve yasaya uygun bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yargılamaya devam olunmuştur. Dairemizce, Yargıtay 15 Hukuk Dairesi tarafından verilen bozma ilamında belirtilen hususlarda bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş ve alınan 28/01/2020 tarihli ek raporda birim fiyat üzerinden hesaplama yapılması ve mahalli piyasa rayici ile hesaplamanın uzmanlık alanı dışında olduğunu belirtmeleri nedeni ile dosyada rapor veren diğer heyetten bedelin 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması için yeniden ek rapor alınmasına karar verilmiş, ancak bu kez bilirkişi inşaat mühendisinin görevden çekilme talebinde bulunması üzerine Dairemizce yeni bir heyet oluşturularak mahallinde keşif yapılmak suretiyle rapor alınması yoluna gidilmiştir. Bilirkişi heyetinden alınan 24/09/2021 tarihli raporda 2021 yılı emsal fiyatlarının tefe-tüfe taşıma katsayıları kullanılarak 2010 yılı rayiç değer hesabı yapılması nedeniyle endeks kullanılmaksızın 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri yeniden ek rapor alınması yoluna gidilmiş; alınan 09.05 2022 tarihli raporda ise, sözleşmeye göre 10 dairenin toplam ortalama brüt alanının 1.405,00 m2 olduğu, mimari proje ve mahalde yapılan keşif sonucu bulunan sığınak alanları dağıtılmadan önceki hali ile l0 adet dairenin toplam brüt alanının 1.193,00 m2, sığınak toplam alanının 108,00 m2, 10 dairenin sığınak alanından aldığı payın 90,00 m2 olduğu, sığınak alanları dağıtıldıktan sonraki dava konusu dairelerin toplam brüt alanının 1.283,00 m2 olduğu, yapılan ölçümler sonrası, 122,00 m2 alanın sözleşmeye göre eksik teslim edildiğinin tespit edildiği; 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplama yapılması halinde eksik alanın toplamda 887,10-TL x 122,00m2 = 108.226,20-TL; yapı kullanım izin belgesi alınmasının, İzmit Belediyesi’nin 2010 yılı tarife cetveline göre 10 daire için toplam 6.801,00-TL; dairelerin içten, dışla temas eden duvarlarında içten mantolama yapılması işinin toplam maliyetinin 23.670,31-TL ve davacının hissesine düşen mantolama bedelinin 19,725.26 TL; banyo dolapları maliyetinin 430,00- TL; otomatik sulama siteminin maliyetinin 350,00- TL ve davacının hissesine düşen kısmın 291,67 TL olabileceğini ve sonuç olarak, 78.330,00-TL.lik gecikme cezasını eklendiğinde, davacının 2010 yılı piyasa fiyatlarına göre alacağı toplam tutarın 213,804.13-TL. olabileceği belirtilmiştir. Somut olayda; davacı arsa sahibi tarafından eksik işler bedeli, gecikme tazminatı ve yapı kullanma izin belgesi masraflarının tahsili istenmiş, davalı reddini savunmuştur. Dairemizce yapılan yargılama sırasında Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 03/07/2019 tarih ve 2018/4730 Esas, 2019/3134 Karar sayılı bozma ilamı doğrultusunda alınan rapor ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, 2010 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile yapılan hesaplama sonucu davacının, tespit edilen 122,00 m2 eksik alan için 108.226,20-TL; yapı kullanım izin belgesi alınması için taleple sınırlı 5.000,00-TL; eksik iş için taleple sınırlı 16.400,00 TL ve 15/09/2008 – 05/01/2010 tarihi arasında 15 ay 20 gün için aylık 500,00 TL’den 78.330,00 TL gecikme bedeli olmak üzere 207.956,20 TL alacağın 198.226,20 TL’sine 25/07/2011 temerrüt tarihinden, 9.730,00 TL’sine ise 16/05/2014 ıslah tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KISMEN KABULÜ ile, 207.956,20 TL’nin 198.226,20 TL’sine 25/07/2011 tarihinden, 9.730,00 TL’sine 16/05/2014 ıslah tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE, 2-Alınması gereken 14.205,48 TL nispi karar ve ilam harcından davacı tarafça peşin olarak yatırılan toplam 6.010,75 TL (4.306,50 TL peşin + 1.704,25 TL ıslah) harcın mahsubu ile bakiye 8.194,73 TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3-Davacı tarafından yatırılan 6.010,75 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yapılan 935,00 TL tebligat ve posta gideri, 8.371,10 TL bilirkişi ücreti, 425,00 TL araç ücreti, 786,10 TL keşif harcı toplamı, 98,10 TL istinaf başvurma harcı, 176,60 TL temyiz başvurma harcı olmak üzere toplam 10.791,90 TL yargılama giderinden davanın kabul/red oranına göre takdiren 5.757,51 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye miktarın davacı üzerinde BIRAKILMASINA, 5-Davalı tarafından yapılan 299,00 TL tebligat ve posta gideri, 1.200,00 TL bilirkişi ücreti, 98,10 TL istinaf başvurma harcı, 176,70 TL temyiz başvurma harcı olmak üzere toplam 1.773,80 TL yargılama giderinden davanın kabul ve ret oranına göre takdiren 827,47 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, bakiye miktarın davalı üzerinde BIRAKILMASINA, 6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 23.006,93 TL vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen miktar üzerinden hesaplanan 21.178,65 TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE, 8-Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın hüküm kesinleştiğinde ve istek halinde yatıran tarafa İADESİNE, Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Yargıtay’da temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 16/06/2022