Görüntülediğiniz mahkeme kararı kesinleşmiş bir karardır.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/169
KARAR NO: 2020/176
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 06/07/2017
NUMARASI: 2014/1045 E. 2017/606K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasında görülen alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonucunda, ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine ilişkin verilen hükme karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili davasında özetle; davalı şirketin dava dışı şirket ile yapmış olduğu “Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat karşılığı Eser Sözleşmesi” uyarınca “…” inşaatının yapımını üstlendiğini, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında da bahsi geçen sözleşme konusu ana taşınmazda yer alan ve davalı şirkete tahsis ve tefrik edilen Bağımsız Bölümün satış ve teslimini içeren “Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” başlığı altında bir sözleşme imzalandığını, davalı şirketin kararlaştırılan ek süre içinde teslim edimini yerine getirmediğini, müvekkili tarafından 28.02.2014 tarihinde satış bedelinin tamamen ödendiğini ve 22.05.2014 tarihinde de resmi tapu devir işleminin yapıldığını, davalı şirketin 90 günü aşan gecikmelerde sözleşmede yer alan bedelin binde beşi oranında aylık 5.500 ABD Doları gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, ek sürenin son bulduğu 01.01.2014 tarihinden teslim tarihi olan 10.06.2014 tarihine kadar 5 ay 10 günlük süre karşılığı olarak sözleşmenin 3.4. maddesi gereğince davalı şirketin müvekkili şirkete toplam 29.333 ABD Doları gecikme cezası ödemekle yükümlü bulunduğunu, teslim tutanağının imzalanmasından önce davalı tarafından hazırlanan tutanağın içeriğinin e-mail yolu ile müvekkili şirkete gönderildiğini, gönderilen e-mail yazısının açıkça cezai şart alacağından feragat edilmesini de kapsadığını, davalıya gönderilen 09.06.2014 tarihli e-mail cevabında ise açıkça cezai şart talebinden feragati kapsayan açıklamanın tutanak metninden çıkarılması gerektiğinin bildirildiğini, davalı tarafından da bu talebin aynen kabul edildiğini ve neticede tarafların 10.06.2014 tarihli teslim tutanağını imzalamış olduklarını belirterek, 29.333 ABD doları cezai şart alacağının fiili ödeme günündeki TL karşılığının davalı şirketten tahsiline, dava konusu alacağa 01.01.2014 tarihinden itibaren Devlet Bankaları tarafından Dolara uygulanan yasal faiz yürütülmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı şirkete tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili savunmasında özetle; davacı tarafın dava dilekçesindeki talebinin HMK’nın 119. ve 194. maddeleri şartlarına uygun olmadığını, davanın eser sözleşmesinden kaynaklandığı iddiasına dayanması sebebiyle görevli mahkemenin Fikri ve Sinai Haklar Mahkemesi olması nedeniyle mahkemenin görevsiz olduğunu, sözleşmeye konu dairenin 10/06/2014 tarihli tutanak ile teslim edildiğini, bu tutanakta davacı tarafın taşınmazı her türlü ayıptan ari olarak, hasarsız ve eksiksiz bir şekilde teslim aldığını tutanakta belirttiğini, konut teslim tutanağında davacı tarafın bilgisi dahilinde eksiksiz, noksansız ve hasarsız bir şekilde teslimin gerçekleştiğini, teslim süresinin davacının bilgisi dahilinde olduğunu, davacı tarafın taşınmazsın geç teslim edilmesine ilişkin herhangi bir ihtarnamesinin söz konusu olmadığını belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; “…Dava konusu olan gayrimenkul satış sözleşmesi adi yazılı bir sözleşme olup MK 706.maddesi, BK 213.maddesi, Tapu Kanunu 26.maddesi, gereğince taşınmazın aynına ilişkin olan bu tür sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Yasa’nın bu maddesinde öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satışı yoluyla devri mümkün değildir. Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 16/04/2010 tarihli satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Her ne kadar taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirleri yapılmış ise de, tapu sicilinde resmi şekilde yapılan devir sırasında, alıcı davacı şirket tarafından taşınmazların tapu siciline 16/04/2010 tarihli adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamış geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerine resmi satış akdinde yer verilmemiştir. Hal böyle olunca, geçersiz olan 16/04/2010 tarihli adi taşınmaz satışı sözleşmesindeki cezai şarta ilişkin hükümlerde geçersizdir.’ şeklindedir. Bu kapsamda dosya değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin de adi yazılı olması sebebiyle geçersiz olduğu, tapu kayıtlarında yapılan incelemede herhangi bir şerh bulunmadığı, yine Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 2016/2855 Esas, 2016/13406 Karar sayılı ilamının ‘…Davaya konu uyuşmazlığı teşkil eden 22/01/2010 tarihli satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadığı için geçerli değildir. Taşınmazın daha sonra tapuda resmi şekilde devrinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 22/01/2010 tarihli satış sözleşmelerine geçerlilik kazandırmaz. Öte yandan tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı tarafından tapu siciline 22/01/2010 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmelere ilişkin bir şerhte konulmamıştır. Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 22/01/2010 tarihli taşınmaz satış sözleşmelerine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümler de geçersizdir. Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü yerinde görülmemiştir.’ şeklinde olduğu, kanun maddeleri ve emsal kararlar değerlendirildiğinde davacının resmi şekilde yapılmayan ve sicilde şerh konulmayan sözleşme nedeniyle tazminat talep hakkının olmadığı…” gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.Bu karara karşı, davacı vekili tarafından yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait alacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün yüklenici tarafından adi bir yazılı sözleşme ile bir kişiye satılmasının tapulu taşınmaza dair bir satış sözleşmesi değil,TBK’nın 183. ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın devri hükümlerine tabi bir işlem olduğunu, Tarafların karşılıklı olarak edimlerini de yerine getirmiş olmalarının sözleşmedeki geçersizlik durumunu ortadan kaldırdığını ve ifaya ekli dava konusu ceza koşuluna da bağlayıcı bir nitelik kazandırdığını, 10.06.2014 tarihli tutanağın düzenlenmiş olmasının, dava dilekçesinde açıklanan nedenlerle, gecikme cezası talebine engel oluşturmadığını, Karşı taraf itiraz etmediğinden, davacı lehine usuli müktesep hak oluştuğunu, kök rapor esas alınarak 29.333 ABD Dolan’nın fiili ödeme günündeki karşılığı TL’nin davalı şirketten tahsiline karar verilmesi gerektiğini, İlk derece mahkemesinin istinafa konu ret kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, hukuki niteliği itibariyle, satış (temlik) sözleşmesine konu taşınmazın kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle, ifaya ekli ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince, yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş, bu karara karşı, davacı vekili tarafından yasal süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK’nın 355. maddesi uyarınca, istinaf başvuru nedenleri ve kamu düzenine aykırılık yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Tarafların her ikisi de tacir olup davadaki talebin niteliği de gözetildiğinde, uyuşmazlığın çözümünde asliye ticaret mahkemeleri görevlidir. Taraflar arasında adi yazılı şekildeki düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmazın, davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı şirketle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edeceği yapı nedeniyle kendisine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin, taşınmaz satış vaadi değil, alacağın devri (temliki) sözleşmesi olduğu anlaşılmaktadır. Sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı BK’nın 163. (TBK’nın 184.) maddesi uyarınca, alacağın temliki sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Davalı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sahip olduğu devir ve tescili talep etme hakkını, alacağın temliki yoluyla davacıya devretmiştur. Böyle bir devir sözleşmesi, resmi şekil şartına bağlı olmadığından, alacağın temliki niteliğindeki taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme geçerlidir. Burada irdelenmesi gereken diğer bir husus ise davanın tarafları arasındaki sözleşme ile kararlaştırılmış ve davacı vekilinin dava dilekçesine konu etmiş olduğu alacak kaleminin cezai şart olarak mı yoksa gecikme tazminatı olarak mı kabul edilmesi gerektiğine ilişkindir. Somut uyuşmazlıkta taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmazın geç tesliminden kaynaklı olarak akde aykırılık oluştuğundan bahisle dava konusu alacak kalemi talep edildiğinden bir an için gecikme tazminatına ilişkin hükümlerin uygulanabileceği düşünülebilir. 6098 s. TBK. m. 118/I (818 s. BK. m. 106/2)’de düzenlenen gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Bu nedenle gecikme tazminatı, ifa ile birlikte talep edilebileceği gibi, ifa temerrütten sonra yerine getirilmiş ve bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürülmemiş olsa bile ifadan sonra talep ve dava edilebilir. Davanın dayanağı taraflar arasında imzalanan gayrımenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesidir. Davalı şirketin 90 günü aşan gecikmelerde o güne kadar ki ödemeler üzerinden aylık binde beş oranında gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Sözleşmede açıkça gecikme halinde davacının isteyebileceği aylık miktarın kira, davalının bu kapsamda ödeyeceği miktarın gecikme tazminatı olduğuna ilişkin herhangi bir ibare bulunmamaktadır. O halde somut olay açısından sözleşmede düzenlenmiş bu alacak kaleminin kira kaybı-kira tazminatı kapsamında gecikme tazminatı olduğunun kabulünü gerektirecek bir durum mevcut değildir. 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 s. BK) 158-161. maddelerinde “cezai şart” kavramını kullanmış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 s. TBK) 179-182.maddelerinde bunun yerine “ceza koşulu” kavramını tercih etmiştir. Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer’i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır. Hukukumuzda cezai şartın türleri seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifa yerine cezai şart (dönme cezası) olarak düzenlenmiştir. İfaya eklenen cezai şart, TBK’nın 179/2 (818 sayılı BK’nın 158/2.) maddesinde düzenlenmiş olup bu hükme göre, “Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” Dosya kapsamındaki belgelerden, davacının taşınmazı, sözleşmede kararlaştırılmış olan süreden sonra teslim aldığı anlaşılmakla, davacı, davalı yükleniciden sözleşmenin 3.4 maddesinde açıkça gecikme cezası adı altında düzenleme bulan alacak kalemini istemekte haklıdır. Dosya içerisindeki 10.06.2014 tarihli teslim tutanağında davacı, davaya konu sözleşmede kararlaştırılmış bulunan cezai şart alacağından açıkça feragat etmemiştir. Ancak dava dilekçesine ekli 09.06.2014 tarihli e-mail çıktılarından anlaşılacağı üzere, taraflar arasında iki defa konut teslim tutanağı adı altında belge teati edildiği, ilk belgede (sözleşme taslağında) davacının cezai şart alacağının kalmadığına ilişkin hüküm bulunduğu, davacı tarafın 09.06.2014 tarihinde karşı tarafa göndermiş olduğu email ile teslim tutanağından bu ibarenin çıkartılmasını istediği, davalı tarafın aynı tarihte email yoluyla cevap verdiği ve davacının bu talebini kabul ederek sözleşme taslağını yeniden düzenlediği, imzalanan bu son metinde davacının ceza koşulundan vazgeçtiğine dair bir ibare bulunmadığı, yani metinden çıkarıldığı, netice olarak her iki tarafın da imzasının bulunduğu 10.06.2010 tarihli konut teslim tutanağında bu şekilde bir ibarenin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davacı dava dilekçesine bahsi geçen e-mail yazışmalarına ilişkin çıktıları eklemiş, davalı vekili yargılamanın hiç bir aşamasında sözkonusu e-mail çıktılarını inkar kapsamında bir beyanda bulunmamış, sadece 10.06.2014 tarihli tutanağı davacının herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan imzalamış olduğunu, bu sebeple artık davacının cezai şart talep etmesinin mümkün olmadığını ileri sürmüştür. Ancak, az yukarıda bahsi geçen e-mail çıktıları gözönüne alındığında, davacının 10.06.2014 tarihli tutanağı imzalamadan önce açıkça cezai şart talep etme hakkını saklı tutmak istediği anlaşıldığından, netice olarak davacının herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan dava konusu taşınmazı teslim aldığının kabulü mümkün gözükmemektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 3.2 maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın en geç 30.09.2013 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 3.4 maddesinde ise 90 günü aşan gecikmelerde satıcının belli koşullarda cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırılmış olduğu görülmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 3.4. maddesinde, meydana gelebilecek 90 günü aşan gecikmelerde alıcı tarafından o güne dek yapılmış ödemeler toplamı üzerinden aylık 5/1000 (binde beş) gecikme cezası ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin birinci maddesinde satıcı söz konusu taşınmazı alıcıya KDV hariç 1.100.000 USD bedel mukabilinde satmayı kabul etmiştir. Sözleşmede yapılmış olunan ödemelerin toplamı üzerinden gecikme cezası ödeneceği belirlenmekle; sözleşmede kararlaştırılan 1.100.000 USD tutarındaki bedelin ödenmediği hususunda aksi bir iddia bulunmamaktadır. Kök raporda, isabetli şekilde 1.100.000 USD üzerinden hesaplama yapılarak sonuca gidilmiştir. Ek raporda ise yanlış bir değerlendirmeyle toplam ödeme üzerinden değil de her bir ödemenin yapıldığı tarih gözönünde bulundurularak teslim tarihine kadar ki gecikme günü hesaplandığından ek rapora itibar edilememesi gerektiği kanaati oluşmuştur. Ek sürenin 01.01.2014 tarihinde son bulduğu ve teslim tarihi olan 10.06.2014 tarihine kadar geçen 5 ay 10 günlük süre için cezai şart talep edilebileceğinden, davacı 29.333 USD cezai şart talep edilebilecektir. İlk derece mahkemesince, davanın yukarıdaki gerekçelerle kabulü gerekirken, hukuka uygun olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verdiği anlaşılmakla, davacının istinaf başvurusu haklı bulunmuştur. Açıklanan bu gerekçelerle, HMK’nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, davcı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılarak davanın esası hakkında yeniden karar verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK’nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının kaldırılarak davanın esası hakkında Dairemizce yeniden hüküm verilmesine, bu doğrultuda; 1-Davanın asıl alacak yönünden kabulü, temerrüt faizi yönünden kısmen kabulü ile 29.333 USD alacağın, dava tarihinden itibarin işleyecek ve 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca döviz alacağı üzerinden hesaplanacak temerrüt faiziyle birlikte, fiili ödeme tarihindeki TCMB Efektif Satış Kuru TL karşılığının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 2-Temerrüt faizinin başlangıcına ilişkin fazla talebin, davadan önce temerrüdün varlığı kanıtlanmadığından, redine, 3-Alınması gerekli 4.416,24 TL harçtan, peşin alınan 1.104,10 TL harcın mahsubu ile bakiye 3.312,14 TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye irad kaydına, 4-Davacı tarafından harcanan 1.104,10 TL peşin harç gideri, 2.000,00 TL bilirkişi ücreti, 189,00 TL posta masrafı olmak üzere toplam 3.293,10 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince hesaplanan 9.204,50 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, 6-Kullanılmayan gider avanlarının iadesine, 7-İstinaf aşamasındaki yargılama giderleri yönünden; a-Davacı tarafından yatırılan 85,70 TL istinaf başvuru harcının Hazineye gelir kaydına; 31,40 TL istinaf karar harcının, talep halinde davacı tarafa iadesine, b-Davacı tarafından yatırılan 85,70 TL başvuru harcı ve 30,00 TL dosyasının istinafa gönderilmesi gideri olmak üzere toplam 115,70 TL istinaf yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, c-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından, ayrıca avukatlık ücreti tayinine yer olmadığına, 8-Gerekçeli kararın ilk derece mahkemesince taraf vekillerine tebliğine, 9-Dosyanın, kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine dair; HMK’nın 353/1.b.2. maddesi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 20.02.2020 tarihinde, oybirliğiyle ve kesin olarak karar verildi.
KANUN YOLU:HMK’nın 362/1.a maddesi uyarınca, dava konusunun değerine göre karar kesindir.