Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
14. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/2133
KARAR NO: 2022/447
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/06/2019
NUMARASI: 2017/1028 E. – 2019/578 K.
DAVANIN KONUSU:Alacak (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
Taraflar arasındaki alacak davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine dair verilen karara karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket adına hareket eden şirket çalışanı davalı … arasında 03.06.2015 tarihinde bir adet taşınmazın satın alınması için yer gösterme tutanağı düzenlendiğini, sözleşme gereğince anılan yerin firma çalışanının ilişkisi olan firma tarafından dahi satın alınması halinde satış bedelinin %3+KDV’si miktarınca komisyon ödeneceğini, müvekkilince davalının çalışanına taşınmazın gösterildiğini, sunum dosyasının davalı şirkete iletilerek toplantılar yapıldığını, ancak davalı şirketin müvekkilini aradan çıkararak satıcı ile ön protokol imzalayarak 26.06.2015 tarihinde satış işlemlerinin tamamladığını, satışın rayiç değer üzerinden yapılmasına rağmen ön protokolde satış bedelinin 14.900.000,00 TL olarak gösterildiğini, Ankara … Noterliğinin 01.10.2015 tarihli ihtarının tebliğine rağmen ücretin ödenmediğini, müvekkilinin TBK’nın 520.maddesine uygun şekilde düzenlenen simsarlık sözleşmesiyle ücrete hak kazandığını, müvekkilinin davalının çalışanına taşınmazın gezdirildiğini, satış için yazışma yaptığını, satışın müvekkilinin çabaları sonucu gerçekleştiğini, davalı çalışanın eylemlerinden şirketin sorumlu olduğunu, çalışanın çabaları ve sunumu ile taşınmazın davalı şirketçe satın alındığını, ücret ödemesinin kararlaştırıldığı hallerde satışın gerçekleşmesinde tellâlın bir katkısı olmasa bile, ücretin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, şimdilik 20.000,00 TL ücretin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan tahsiline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı … ltd. Şti. vekili, savunmasında özetle; sözleşmenin davalı … ile davacı arasında düzenlendiğini, mahkemenin yetkisiz olduğunu, müvekkilinin hisseli olan taşınmazı satıcıları ile irtibata geçerek satın aldığını, 26.06.2015 tarihinde 5 adet bağımsız bölümün 3 farklı satıcıdan tapuda devir alındığını, gerek satın alma işleminde gerekse tüm maliklerle beraber yapılan görüşmelerin hiç birinde davacı veya yetkilendirdiği her hangi bir kişinin bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazı satın alırken her hangi bir aracı ile görüşmediğini, davalı …’ın müvekkilİ şirkette kat görevlisi olarak çalıştığını, ihtarname ile …’in müvekkili adına yetkisiz şekilde hareket ettiğinin öğrenildiğini, davalı …’in olaya ilişkin açıklama yapamaması nedeniyle iş akdinin feshedildiğini, dosyaya sunulan tellallık sözleşmesinin müvekkili yönünden bağlayıcı olmadığını, sözleşmede müvekkili şirketin yetkilisi veya yetkilendirdiği bir kişinin imzasının bulunmadığını, davalı …’in imza yetkisi bulunmadığı gibi müvekkili adına hareket edemeyeceğini, davacının satış konusunda yetkili olduğunu kanıtlaması gerektiğini, simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi gerektiğini, sunulan sözleşmede sadece davalı …’in imzası bulunduğunu, davacının imza ve kaşesinin bulunmadığını, ön protokol olarak sunulan evrakta taşınmazın bedelinin 14.900.000 TL olduğu yazılı olduğunu, yerin banka kredisiyle alınarak gerçek bedelinin gösterildiğini, ön protokol adıyla dosyaya sunulan belgenin kabul edilemeyeceğini, bilgilendirme amacıyla gönderildiği belirtilen maillerin gerçeği yansıtmadığını, sözleşmeyi kabul etmemekle birlikte, bu belgenin tellallık sözleşmesinden çok yer gösterme belgesi niteliğinde olduğunu, belgenin üstün körü ve acele düzenlendiğinin davacının imzasının olmayışından bile kolaylıkla anlaşılabileceğini, bu belgenin davacı tarafından da yer gösterme tutanağı olarak kabul edildiğinden bu belge ile alacağa hak kazanılamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı … dava dilekçesine cevap vermemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; “… Mahkememizce toplanan delillere, iddia ve savunmaya göre davacının, davalı borçludan alacaklı olup olmadığı hususunda bilirkişiden rapor alınmış, bilirkişi 02.05.2019 tarihli raporunda: Taraflar arasında TBK. m. 520/3 hükme uyarınca geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı için davacının ücrete hak kazanamayacağı, tüm hukuki değerlendirme ve takdir sonucu davacının ücrete hak kazandığı yönünde hüküm tesis edilmesi halinde; davacının talep edebileceği simsarlık ücretinin 318.960,00 TL olarak hesap edildiği tespit ve rapor edilmiştir. Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere; Davacı yanca taraflar arasında gayrimenkul tellallığı sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşme gereğince simsarlık ücretine hak kazanıldığı iddia edildiği, TBK. m. 520/f. 1’de simsarlık sözleşmesi; “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmış; f. 2’de; “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygula…”nacağı açıklanmış ve f. 3’te ise; “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” hükmüne yer verilmiştir. Tüm sözleşmelerde olduğu gibi, simsarlık sözleşmesinin kurulması için de tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini beyan etmeleri gerekir. Taraflar bu sözleşmeyi kural olarak, sözlü-yazılı veya açık-zımnî irade beyanları ile kurabilirler; yeter ki sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşmış olsunlar. Türk hukukunda simsarlık sözleşmesinin şekle bağlı olmaması kuralının istisnalarından biri, TBK. m. 520/3’te hüküm altına alınmıştır. Anılan fıkraya göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bir gayrimenkul üzerinde aynî veya sahsî hak kurulmasına ilişkin olarak taraflar arasında yapılan sözleşmelere simsarın aracılık etmesi, gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinin konusunu teşkil eder. TBK. m. 520/3’te gayimenkul simsarlığı için öngörülen yazılılık şekli bir geçerlilik şartıdır. TBK. m. 14/1’e göre, yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunlu olduğuna göre, gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinde de tarafların imzasının bulunması şarttır. Yazılı olmayan/tarafların imzasını ihtiva etmeyen gayrimenkul simsarlığı sözleşmelerinin geçersiz olduğuna hükmedilmiştir. Davacı yanca dosyaya sunulan ‘Satın Alma / Kiralama İçin Yer Görme Belgesi” isimli belge sadece “Gayrimenkulü gören kişi” kısmı imzalanmış olup, …’a ait kısımda herhangi bir imza bulunmamaktadır. Davacı, simsarlık hizmeti verdiğini iddia etmiş, davalı ise davacıdan herhangi bir hizmet almadığı savunmasında bulunmuştur. BK.nun 520/3 hükmü uyarınca gayrimenkul simsarlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz, anılan yasa maddesi hükmü emredici niteliktedir. Simsarlık sözleşmesi için öngörülen yazılı biçim ispat değil geçerlik koşuludur. Yazılı olarak yapılması yasaca öngörülen ve özellikle simsarlık sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının bulunmasıyla mümkündür. Yargıtay taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde, tarafların (simsar ve iş sahibinin) her ikisinin de imzasının bulunması gerektiğini, aksi halde sözleşmenin geçerli olmayacağını kabul etmektedir. TBK. m. 12/son’a göre; öngörülen geçerlilik şekline uygun yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Diğer bir ifade ile şekle aykırı yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür. ‘Satın Alma / Kiralama İçin Yer Görme Belgesi’ isimli belgede her iki tarafın da imzası bulunmadığından, davacı ile davalılar arasında geçerli bir gayrimenkul simsarlık sözleşmesi bulunmamaktadır. Geçerli bir simsarlık sözleşmesinin varlığından söz edilemeyeceğinden, davacının tellallık ücretine hak kazanamayacağının tespit edildiği anlaşılmakla, denetlemeye ve hükme dayanak etmeye elverişli bilirkişi raporuna göre davanın reddine ” gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Bu karara karşı, davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; İlk derece mahkemesince simsarlık sözleşmesinin geçerli şekilde kurulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiğini, oysa şirket adına hareket eden diğer davalı ile 03.06.20015 tarihinde dava konusu taşınmaz için satın alma yer gösterme belgesi imzalandığını, sözleme gereğince taşınmazın şirketçe satın alınması halinde dahi satış bedelinin %3+KDV’sinin yer gösterene ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye uygun olarak davalı …’e taşınmazın gösterildiğini, 04.06.2015 tarihinde yerin sunum dosyasının davalı şirkete iletildiğini, davalı şirketle toplantılar düzenlendiğini, ancak müvekkilinin aradan çıkarılarak ön protokol imzalanarak tapuda devir yapıldığını, TBK’nın 520.maddesi uyarınca müvekkilinin simsarlık ücretine hak kazandığını, sözleşmenin yazılı olarak hazırlanması nedeniyle geçerli olduğunu, ücretin belirlenmesine ilişkin taraflara geniş takdir yetkisi tanındığını, sözleşmenin yazılı olması koşulu ile simsarın yer gösterme ile ücrete hak kazanacağı hususunun bir çok Yargıtay kararında kabul edildiğini, hükme esas alınan 09.03.2018 tarihli raporda, inceleme konusu sözleşmelerde optik aletler kullanılarak yapılan grafolojik, grafometrik ve kaligrafik metotlar dahilinde incelemeler yapılıp, alım satım sözleşmesinin geçerli olduğunun belirlendiğini, Bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; ve bu karara karşı, davacı vekilince, yasal süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf incelemesi, HMK’nın 355. maddesi uyarınca, ileri sürülmüş olan istinaf başvuru nedenleriyle ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı yönüyle sınırlı olarak yapılmıştır. Davacının simsarlık sözleşmesine olarak dayandığı “Satın Alma / Kiralama için Yer Gösterme Belgesi ” isimli belgenin incelenmesinde, … danışmanlık ve … Yayınları adına … arasında yapıldığı, sözleşmenin alt kısmında sadece …’ın imzasının bulunduğu, davacı adına sözleşmenin imzalanmadığı anlaşılmıştır. Sözleşme içeriğinden gayrimenkul adresi olarak gösterilen kısımda taşınmazın bilgilerin tespite elverişsiz şekilde “… Mahallesi …” taşınmaz bilgileri yazılı olduğu ve bu taşınmazın bir yıl içerisinde kendisi veya çalışanı olduğu şirket tarafından alınması halinde satış bedelinin % 3’ü oranında komisyon ödeneceği kabul edilmiştir. Davalı …’ın davalı şirketi temsil ve ilzam yetkisinin bulunmadığı, taşınmazın davacının dayandığı sözleşmeden sonra davalı tarafından satın alındığı dosyadaki tapu kayıtlarından anlaşılmıştır. TBK’nın 520/3. maddesinde sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği açıklanmış olup yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK’nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şart olup bu şartın gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Dava dilekçesi ile birlikte ibraz edilen ve UYAP ortamında yapılan incelemede 16.07.2016 tarihli beyan dilekçesi ekinde sunulan satın alma için yer görme belgesinde, davacı adına imza atılmadığı, bu nedenle sözleşmede yazılılık koşulunun gerçekleşmediği anlaşılmıştır. Diğer yandan, aracılık iddia edildiği sözleşmede, aracılık edilen taşınmazın tapu bilgileri yer almadığından sözleşmeden hangi taşınmaz için aracılık yapıldığı anlaşılmadığından bu yönüyle de yazılılık unsurunun gerçekleşmediği anlaşılmıştır. Taşınmaz simsarlığının konusu olan taşınmazın, açıkça sözleşmede yer alması, yazılılık şartı için zorunludur. Diğer bir deyişle, yazılılık şeklinin gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer alması zorunludur. Bu nedenle Dairemizce TBK’nın temsil hükümlerine ilişkin bir değerlendirme yapılmasına gerek görülmemiştir. İstinaf dilekçesinin üçüncü sayfasında III. Kısmında belirtilen istinaf nedeninin somut dosyaya ait olmadığı anlaşılmış ve davacı vekilinin tüm istinaf başvuru nedenleri yerinde görülmemiştir. Açıklanan bu gerekçelerle HMK’nın 353/1.b.1.maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-HMK’nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, 2-Davacı tarafından yatırılan istinaf başvuru harçlarının Hazineye irat kaydına, bakiye 36,30 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsiline, 3-Davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvuru için yapılan masrafların kendi üzerlerinde bırakılmasına, 4-Gerekçeli kararın, Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraf vekillerine tebliğine dair; HMK’nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 14.04.2022 tarihinde, oybirliğiyle ve temyizi kabil olmak üzere karar verildi.
KANUN YOLU: HMK’nın 361. maddesi uyarınca, iş bu gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğ tarihlerinden itibaren iki haftalık süreler içinde temyiz yolu açıktır.