Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.
T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/361
KARAR NO: 2022/506
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARI VEREN
MAHKEME: BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/11/2019
DOSYA NUMARASI: 2012/450 Esas – 2019/1122 Karar
DAVA: Alacak
KARAR TARİHİ: 30/03/2022
İlk Derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı şirket … A.Ş. (yeni ünvanı …) ile müvekkili davacı ve dava dışı …, …, …, …, … Ltd. Şti., … A.Ş. arasında, “İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi … köyü … ada … parsel sahibi olan … Ltd. Şti. arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı anılan yerde kurulan … Alışveriş Merkezi’nden … Ltd. Şti. ve … İnşaat’a isabet eden işyerlerinin ve gene …’a ait İstanbul İli Büyükçekmece, İlçesi … Köyü … ada … parselde bulunan 10748,50 m2 arsanın ortaklar arasında dağılımı ” konulu, 05/11/2008 tarihli sözleşme akdedildiğini, işbu sözleşmenin 3-a maddesinde “…, anılan alışveriş merkezinden alacağı yerlere karşılık olmak üzere kendisine ait … ada … parseldeki 1142,05 m2 hisseyi anlaşma tarihinden itibaren en geç bir hafta içinde Yöntem İnşaat’a bedelsiz olarak devredecektir… Böylece … A.Ş.’nin bu arsadaki payı %100, yani 10.748,50 m2 olacaktır.” denildiğini ve aynı sözleşmenin 3-c bendinde ise “… tapu verdikten sonraki iki iş günü içinde de … A.Ş., … Ltd. Şti’nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı hak edişi olan %85 oranına denk düşecek şekilde işyerlerinin kalan vekaletlerini verecektir. Vermediği takdirde 300.000-USD. tazminat ödeyecektir” denildiğini, sözleşmenin işbu 3. maddesi gereğince, sözleşmenin 4. maddesinde alışveriş merkezindeki işyerlerinin paylaşımının düzenlendiğini ve bu maddede 14 nolu dükkanın 290,00 m2’sinin ve 60 nolu dükkanın 364,00 m2’sinin müvekkili …’e ait olacağı kararlaştırıldığını, müvekkilinin, taraflar arasındaki işbu sözleşmenin 3a maddesi gereğince adına kayıtlı … Ada … Parseldeki 10748,50m2 arsanın devrini 20/11/2008 tarihinde davalı şirket lehine bedelsiz olarak gerçekleştirerek, taraflar arasındaki sözleşmenin gereklerini tam olarak yerine getirdiğini, davalı şirketin ise, sözleşmenin 3a ve 4a maddeleri gereğince, müvekkiline devretmesi gereken 60 nolu dükkanın devrini gerçekleştirdiğini, ancak 14 nolu dükkanın devrini yapmadığını, bu dükkanın devri için gerekli olan ve sözleşmenin 3c maddesinde belirtilen vekaleti vermediğini, müvekkili, davalı şirketten defalarca bu devri gerçekleştirmesini sözlü olarak talep etmiş ise de, davalı yanın bugüne değin dükkanın devrini gerçekleştirmeyerek, taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı davrandığını, davalı şirketin, sözleşmede geçen diğer yerlerin sözleşmede yer alan kişilere devrinin sağlanması için Büyükçekmece … Noterliği’ nin 21/11/2008 tarih … yevmiye numaralı vekaletnamesini tanzim ettiğini, ancak işbu vekaletnamede müvekkiline verilmesi gereken 14 nolu dükkanın yer almadığını, müvekkilinin … ada … parseldeki hissesini davalı şirkete devretmesinden sonraki 2 iş günü içerisinde, davalı şirketin de 14 nolu ve 60 nolu dükkanın devirleri için gereken vekaletleri sözleşmenin 3.c maddesi gereğince vermesi gerektiğini, ancak 14 nolu dükkanın devrini gerçekleştirmediği gibi, devri için gereken ve sözleşmenin 3c maddesinde belirtilen vekaletnameyi de vermediğini, davalıya Bakırköy … Noterliği’nin 14/05/2012 tarih ve … yevmiye numaralı İhtarnamesi keşide edilerek “… Köyü … ada … parselde kayıtlı … nolu dükkanın müvekkiline devrinin sağlanması gerektiği, aksi takdirde gerek cezai şart yönünden gerekse diğer yönlerden yasal yollara başvurulacağı” ihtaren bildirildiğini, bu dava ikame edilmeden önce, davalı şirket aleyhine öncelikle 14 nolu dükkanın davalı adına olan tapu tescilinin iptali ile müvekkili adına tescili talepli, Küçükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/485 Esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davası ikame edildiğini, taraflar arasında akdedilen 05/11/2008 tarihli sözleşmenin müvekkilinin elindeki suretinde, her ne kadar sözleşmenin taraflarından … ve …’ın imza eksikliği mevcut ise de, sözleşmenin müvekkili hakkındaki hükümlerinin sadece müvekkili davacı ile Yöntem İnşaat arasında olduğundan, sözleşmenin taraflarından … ve …’ın imzalarının eksikliğinin müvekkilini bağlamadığını, kaldı ki 14 nolu dükkanla ilgili kısım hariç, sözleşmenin diğer tüm edimleri yerine getirilmiş bulunduğundan, sözleşmenin geçerliliği ve uygulandığı davanın tarafları arasında sabit olduğunu, her ne kadar taşınmazların satışı resmi şekle tabi olsa da, sözleşmedeki edimlerin, müvekkiline devrinin yapılması gereken 14 nolu dükkanla ilgili kısmı hariç tümü yerine getirildiği gibi, tapudaki resmi devirlerinin de gerçekleştirildiğini, dolayısıyla sözleşme gereklerinin resmi tapu devirleri ile yerine getirilmesiyle 05/11/2008 tarihli sözleşmenin, artık taşınmaz satış sözleşmesi olarak resmiyet kazandığını, 05/11/2008 tarihli sözleşmenin uygulandığının ayrıca, müvekkilinin tapu devir tarihinden 1 gün sonra 21/11/2008 tarihinde davalı şirketin sözleşmedeki diğer taşınmazları devri için vermiş olduğu vekaletname ile de sabit olduğunu, yine sözleşmenin 5. ve 6. maddelerinde, … İnşaat – … ile … – … arasındaki yükümlülüklerin düzenlendiğini ve paylaşımlar sebebiyle … İnşaat’ın …’e/…’a verdiği senetlerin, işbu senetlere …’in kefil olacağı, senetlere teminat teşkil etmek üzere alışveriş merkezindeki 14 nolu işyerinin … İnşaata isabet eden 100 m2 sine …/… lehine ipotek konulacağının imza altına alındığını, işbu maddelerin taraflarca yerine getirildiğini, davalı şirketin 4 nolu dükkanın … hissesine düşen kısmının 21/11/2008 tarihinde … üzerine tescil ettirdiğini, … İnşaat’ın senetlerinin teminatını teşkil etmek üzere de kendi adına … hissesine 20/11/2008 tarihinde ipotek koydurduğunu, 14 nolu dükkanın, müvekkili …’e ait olacağını, daha önceden davalı şirket ile müvekkili davacı ve dava dışı …, …, …, …, …, …, …, … arasında akdedilen ve “davalı … İnşaat ile dava dışı … Ltd. Şti. arasında kat karşılığı yapım anlaşmasında paylaşımı yapılan mağazaların … Ltd. Şti’ne ve şahıslara devrinin sağlanması” konulu sözleşme ile de sabit olduğunu, işbu sözleşme gereğince; İstanbul İli, Başakşehir (Bahçeşehir mevkii) İlçesi, … Köyü, … ada, … parselde bulunan alışveriş merkezindeki …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … ve … nolu dükkanların müvekkili … ‘in olacağını, müvekkili …’in, işbu sözleşme akdedilirken … Ltd. Şti. ve davalı … İnşaat’ın eski ortağı olduğunu, bu sebeple kendisine, sözleşmelerde yazılı devirlerin gerçekleştirildiğini, tüm bu sözleşme maddeleri ve tapuda ilgili devirlerin yapılarak sözleşme gereklerinin ifa edilmesi karşısında davalı şirketin dava konusu 14 nolu dükkanı müvekkili davacıya devretmesi/devri için gereken vekaletnameyi vermesi gerektiğini aksi halde müvekkili davacıya 300.000-USD cezai sart ödeyeceğinin sözleşme ile sabit olduğunu, davalı yan tacir olmasına rağmen, basiretli bir tacir gibi davranmadığını, sözleşme akdedilirken vermiş olduğu taahhütleri yerine getirmediği gibi, sözleşmenin akdi esnasında sözleşmenin 3c maddesi ile cezai şart bedelini bizzat kendisi belirleyerek taahhütlerini gerçekleştireceği hususunda müvekkili üzerinde ciddi inanç oluşmasına sebebiyet verdiğini, zira işbu davalarının dayanağı sözleşme maddesi incelendiğinde; cezai şartın, sözleşmenin konusu taşınmazların devrini değil, devirden önce bizzat devir için verilecek vekaletnameyi kapsadığının görüleceğini, sözleşmede her bir tarafın ilgili olduğu diğer taraf ile ilgili hak ve yükümlülükleri, ayrı maddelerde ayrı başlıklar halinde düzenlendiğini, sözleşmenin 3c maddesinin, müvekkili davacı ile davalı şirket arasındaki hak ve yükümlülükleri kapsadığını, dolayısıyla her maddede, tarafların cezai şart ve zarar tazminlerinin de ayrıca düzenlendiğini, tarafların cezai şart alacaklarının birbirinden bağımsız olduğunu, her ne kadar davalı yanın tacir olması karşısında cezai şarttan indirim yapılamayacağı kanun gereği olsa da, müvekkilinin uğradığı ve uğramaya devam ettiği zararın aleni olduğunu belirterek, taraflar arasında akdedilen 05/11/2008 tarihli sözleşmenin 3-c maddesine aykırı davranan davalı şirketin, aynı sözleşme maddesi gereğince; ödeme günündeki TCMB tarafından uygulanan efektif döviz kuru karşılığı ¨ olarak hesaplanacak 300.000-USD tutarındaki cezai şart alacağının, merkez bankasının döviz cinsinden 1 yıllık mevduat hesaplarına uyguladığı en yüksek faiz oranı üzerinden dava tarihinden itibaren isletilecek faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket adına kayıtlı bulunan İstanbul ili-Başakşehir İlçesi- … Mevkii … ada … parselde kayıtlı bulunan 13.025,33 m2 miktarlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması için dava dışı (davacının da ortağı bulunduğu) … İnşaat Ltd. Şti ile 31/12/2005 tarihli “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığını, söz konusu sözleşmenin noter tarafından yapılmadığını, taraflarca adi yazılı olarak yapıldığını, imzalanmış bulunan sözleşmenin 7. maddesi “Arsa Payı Devri”, 8. maddesi ise “İş Yerlerinin Dağılımı” başlıklı olduğunu, 8. maddeye göre davalı-arsa sahibine verilecek dükkanlar ve bunların m2’lerinin açık olarak belirtildiğini, dava konusu yapılmış bulunan 14 nolu dükkanın 1.260 m2’sinin davalı-arsa sahibine verileceğinin açık olduğunu, söz konusu bu dükkanın, tapu kayıtları ile de sabit olduğu üzere 1.260m2’den büyük bir dükkan olduğunu, projesi bu şekilde olduğu için 1.260m2’den fazla olan kısmının doğal olarak yapımcı firmaya ait olacağını, sözleşmenin 7.maddesinde inşaatın yapım aşamalarına göre yapımcı firmaya yapılacak tapu devirlerinin oransal olarak gösterildiğini, bu şekilde işe başlamış olan yapımcı firmanin sözleşmedeki şartlara ve periyotlara göre edimlerini yerine getirmeye başladığını, edimler yerine geldikçe yapımcı firmanın talep ve isteklerine göre tapuda devirlerin yapılması için müvekkili firma tarafından gerekli vekaletnameler veya tapuda doğrudan devirler yapıldığını, müvekkilinin, edimlerin sözleşmeye uygun olarak yerine gelmiş olması aşamalarına dikkat ederek yapımcı firmanın taleplerine bağlı olarak belirtilen kişiler üzerine gerekli devirleri veya devirlerin yapılması amacıyla ile gerekli vekaletnameleri vermeye başladığını, yapımcı firmanın talepleri ve verilen vekaletnameler incelendiği zaman davacı için bağımsız bölüm verilmesi konusunda hiçbir talep olmadığı gibi hiçbir vekaletname verilmesinin de söz konusu olmadığını, tapu kayıtlarından da, davacıya davalı tarafından veya yapımcı firmanın davalıdan yaptığı taleplere dayalı olarak söz konusu işyerinden hiçbir şekilde bağımsız bölüm verilmemiş olduğunun da açık olarak görüleceğini, yapımcı firmanın taleplerine dayalı olarak veya farklı şekilde davalı tarafından davacıya yapımcı firmaya verilmesi gerekli olan bağımsız bölümlerden tapusunun verilmediğini veya buna yönelik olarak vekaletname de verilmediğini, alışveriş merkezi inşaatın belli bir aşamaya gelmesinden sonra ise yapımcı firmanın sözleşmedeki edimlerini gereği gibi yerine getiremeyeceğinin ortaya çıktığını ve de sözleşme süresi uzamaya başladığını, bunun sonucuna da davalı ile yapımcı firma arasında ihtilaflar çıktığını, hali hazırda yapımcı firmanın sözleşmeye konu işlerin tamamını yerine getirmemiş olduğu için söz konusu taşınmazdaki bağımsız bölümlerde alacaklı olduğunun görüldüğünü, yapımcı firma edimlerini yerine getirmediği için de müvekkilinin söz konusu tapuların devrini yapmadığını, bu kendisinin doğal ve sözleşmeden kaynaklı hakları olduğunu, davaya konu 14 nolu bağımsız bölümün durumunun, tapu maliki davalı ile yapımcı firma arasında imzalandığı belirtilen sözleşmenin 8.maddesine göre;14 nolu bağımsız bölümün 1260 m2’si arsa sahibi olarak davalıya verileceğini, mevcut proje ve tapu kayıtlarına göre 14 nolu bağımsız bölümün 1.260m2’den fazla bir işyeri olduğunu, durum böyle olunca 14 nolu bağımsız bölümün 1.260 m2’si arsa sahibi olarak davalıya-geri kalan kısmı da sözleşmedeki edimlerin sözleşmeye uygun olarak yerine getirilmiş olması şartlarına bağlı olarak yapımcı firmaya verilmesi gerekli bir yer olduğunu, 14 nolu bağımsız bölümün 290m2’lik kısmının davacıya verilmesinin söz konusu olmadığını, davacının davasına dayanak yapmış bulunduğu 05/11/2008 tarihli sözleşmenin davalı yönünden geçerli ve bağlayıcı bir sözleşme olmadığı gibi hukuken de geçerli olmadığını, söz konusu sözleşme incelendiği zaman; sözleşmenin davalı yönünden tek imza ile imzalanmış olduğunu ve imzanın da yapımcı firmanın da ortağı bulunan … tarafından atılmış olduğunun imza benzeşmesinden (…’in sözleşmeye şahsi olarak koyduğu imzanın incelenmesi) görüldüğünü, dilekçe ekinde sunulan davalı şirkete ait yönetim kurulu kararı ve buna dayalı olarak hazırlanmış bulunan imza sirkülerine göre, şirketin … ve …’dan herhangi biri imzasının yanında … ve …’den herhangi birinin imzası ile temsil ve imza edileceğinin açık olarak belirtildiğini, buna göre davalı şirketin çift imzalı olarak ve bu imzalardan birinin öncelikli olarak … ve …’dan birinin imzası olması şartının söz konusu olduğunu, söz konusu sözleşmenin tek imzalı olması, davalı şirketin imza sirkülerine göre çift imza şartı olmasından dolayı hukuken davalı şirketi bağlamasının söz konusu olmadığını, kaldı ki davacının da o dönemde davalı şirketin ortağı ve yönetim kurulu üyesi olup şirketin temsil ve imza yetkisini bildiğini, müvekkili şirket açısından hukuken geçersiz olan sözleşmenin 3.a maddesine göre davacının, dava dilekçesinde ısrarla belirtilen arsanın bedelsiz olarak davalı tarafa tapuda devrinin yapıldığını beyan ve iddia ettiğini, oysa ki söz konusu … ada … nolu parseldeki davacı adına kayıtlı bulunan 1142,02 ml’lik hissenin müvekkkili şirkete ¨300.000,00 bedel ile satıldığnı, çünkü müvekkili şirket böyle bir sözleşme imzalamadığı için davalıya ait bulunan 395 ada 7 parseldeki yukarıda belirtilen hisseyi ¨300.000 bedel ile satın aldığını ve bedelini tapu devrinden önce iki adet çek ile ödediğini, ödemelerin yapıldığına ilişkin çek suretlerinin ekte sunduklarını gerekli bilgilerin ilgili bankalardan istenmesi ile durumun ortaya çıkacağını, sözleşmenin 3.madddesine göre kendiliğinden 7 gün içerisinde tapu devrinin bedelsiz olarak yapılmamış olması sebebi ile hükümsüz hale geldiğini, müvekkili yönünden hukuken geçerli ve bağlayıcı bulunmayan, aksine olsa bile verilen sürede ve verilen şekilde edimlerini davacı tarafın yerine getirmemiş olması sebebi ile hükümsüz hale gelmiş bulunan sözleşmeye dayalı olarak tazminat talep edilmesinin hukuken mümkün olmadığını belirterek, davanın tazminat taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 21/11/2019 tarih ve 2012/450 Esas – 2019/1122 Karar sayılı kararı ile; “…Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı veren bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin tarafları bağlaması için kanunda düzenlenen şekil şartına uygun olarak yapılması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89.maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenlenmesi şarttır. Somut olayda, taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmadığı, adi yazılı olarak düzenlendiği tarafların kabulündedir. Bu nedenlerle sözleşmenin geçerliliği bulunmamaktadır. Bu husus Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Küçükçekmece 3 ncü Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 09/03/2015 gün ve 2012/485 esas,2015/114 karar sayılı ilamı ile sabit hâle gelmiştir. Sözleşme geçersiz olduğundan kararlaştırılan sözleşmenin ferisi niteliğindeki cezai şartında da geçerliliği bulunmamaktadır. Bu nedenlerle davacının, davalıdan cezai şart talep etme hakkı bulunmamaktadır. (Benzer Yüksek Yargıtay 19 ncu Hukuk Dairesi’nin 13/03/2019 gün ve 2017/2767 esas,2019/1627 karar,Yüksek Yargıtay 15 nci Hukuk Dairesi’nin 27/06/2018 gün ve 2018/1413 esas,2018/2725 karar,Yüksek Yargıtay 19 ncu Hukuk Dairesi’nin 11105/2016 gün ve 2015/10734 esas,2016/8669 karar ve Yüksek Yargıtay 19 ncu Hukuk Dairesi’nin 18/02/2016 gün ve 2015/11423 esas,2016/2596 karar sayılı ilamları) Kaldı ki bir an için sözleşmenin tarafları bağlayıcı olduğu,geçerli olduğu kabul edilse dahi davacının, cezai şart alacağını talep edebilmesi için, 05/11/2008 tarihli sözleşmede belirtilen ve kendisine yüklenen yükümlülükleri yerine getirmesi gerekmektedir. Anılan sözleşmenin 3-a maddesinde “…, anılan alışveriş merkezinden alacağı yerlere karşılık olmak üzere kendisine ait … ada … parseldeki 1142,05 m2 hisseyi anlaşma tarihinden itibaren en geç bir hafta içinde … İnşaat’a bedelsiz olarak devredecektir…” şeklinde olup buna göre davacının hissesini bedelsiz olarak devretmesinden sonra davalının devir yükümlülüğü doğacak ve cezai şart maddesi bu çerçevede değerlendirilecektir.Davacı, söz konusu hisseyi bedelsiz olarak devrettiğini iddia etmekte ise de, yukarıda anılan mahkeme kararında da açıkça belirtildiği ve belirlendiği gibi davacı hissesini ¨300.000,00 karşılığında davalıya devretmiş olduğu görülmektedir.Buna göre davacı üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeden davalıdan devir yükümlülüğünü yerine getirmesini bekleyemez.Bunun sonucu olarakta davalının, sözleşme hükümlerini ihlâl ettiğinden bahisle davalıdan cezai şart adı altında alacak talebinde bulunamayacağından bu yönden de davanın reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılarak aşağıdaki gibi hüküm fıkrası oluşturulmuştur. ” gerekçeleri ile; ” 1-Davanın REDDİNE, … ” karar verilmiş ve verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkemece, taraflar arasında imza edilen satış vaadi sözleşmesinin noterden düzenlenmesinin şart olduğu ve kanunda belirtilen şekil şartına uygun yapılmadığı için geçersiz olduğu belirtilmiş ise de, davaya konu 05.11.2008 tarihli sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olmasının başlı başına sözleşmeyi geçersiz kılmayacağını, tarafların sözleşmenin hükümlerinin bir kısmını gerçekleştirdiklerini ve sözleşmeyi kısmen uyguladıklarını, sonradan davalının sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, Müvekkilinin sözleşme gereği kendisine ait olan … ada … parseldeki taşınmazını davalıya devrettiğini, ayrıca 05.11.2008 tarihli sözleşmenin 3 c maddesi gereğince bir kısım iş yeri devirleri için vekaletname de verildiğini, davalı şirketin müvekkiline 60 nolu dükkanın devrini yaparak sözleşmenin bir diğer hükmünü yerine getirdiğini, Yargıtay içtihatlarının da gerekleri yerine getirilen sözleşmelerin geçersizliğinin iddia edilemeyeceği yönünde olduğunu, Sözleşmenin ifa olunacağına güverek kendi üzerine düşen edimleri ifa eden müvekkilinin iyi niyetinin suistimal edildiğini, her ne kadar taşınmaz satış vaadi resmi şekle tabi olsa da, sözleşmedeki edimlerin müvekkiline devrinin yapılması gereken 14 nolu dükkanla ilgili kısmı hariç tümünün yerine getirildiğini ve tapudaki devirlerin yapıldığını, dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmenin, resmi şekle tabi olmasa da, sözleşme gereklerinin resmi tapu devirleri ile yerine getirilmesi ile taraflar arasındaki 05.11.2008 tarihli sözleşmenin, taşınmaz satış vaadi olarak resmi bir belge niteliği kazandığını, bu nedenle davalının sözleşmenin şekil yönüyle geçersizliğini ileri sürmesinin, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, dolayısıyla sözleşme, taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin hükümlerini doğuracağı için sözleşmede yer alan cezai şartın da geçerli olacağını ve davalıyı bağlayacağını, Müvekkilinin, kendisine ait taşınmazı bedelsiz devrettiğini, her ne kadar tapuda 300.000,00-TL bedelle devredildiği beyan edilmiş ise de, bunun tamamen tapuda bedel gösterme zorunluluğunun yerine getirilmesi için yapıldığını, davalı taraf, müvekkilinin taşınmazı için 300.000,00-TL bedelli çek keşide edilerek ödendiğini iddia etmiş ise de, söz konusu çeklerin taşınmaz bedeli için verilmediğini, zira taraflar arasında süregelen diğer ticari ilişkiler sebebiyle verilmiş olan çeklerin sadece tarihine bakarak “taşınmaz alış bedelidir” demenin hukuka aykırı olduğunu, davalının taşınmazın bedelini ödediğini ispatlayamadığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK’nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine aykırılık iddiasından kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı tarafça istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Taraflar arasında imzalanan 05/11/2008 tarihli adi yazılı “Sözleşmedir” başlıklı belge ile, … Köyü … ada … parselin sahibi olan … İnşaat şirketi ile … şirketi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı anılan yerde kurulan … Alışveriş Merkezinden … şirketi ve … İnşaat şirketine isabet eden işyerlerinin ve yine … İnşaat şirketine ait … Köyü … ada … parselde bulunan arsanın ortaklar arasındaki dağılımı ile taraflar arasındaki özel yükümlülük ve sorumlulukları içerdiği, sözleşmenin 3/a maddesi uyarınca davacının anılan alışveriş merkezinden alacağı yerlere karşılık olmak üzere kendisine ait … ada … parseldeki 1.142.02 m2 hisseyi anlaşma tarihinden itibaren en geç 1 hafta içinde … İnşaat şirketine bedelsiz olarak devredeceği, 4/c maddesinde, …, tapu verdikten sonraki 2 iş günü içinde de … A.Ş., … İnşaat şirketinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı hak edişi olan %85 oranına denk düşecek şekilde iş yerlerinin kalan vekaletlerini vereceği, vermediği takdirde 300.000 USD tazminat ödeyeceği, sözleşmenin 4/a maddesi uyarınca ise 14 nolu bağımsız bölümde 290 m2’lik ve 60 nolu bağımsız bölümde 364 m2’lik bölümün davacıya ait olacağının düzenlendiği görülmektedir. Davacı tarafça benzer iddialarla 14 no’lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, aksi halde taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemi ile Küçükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/485 Esas 2015/114 Karar sayılı dosyası ile açılmış olan davanın red edildiği, kararın Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/9009 Esas 2017/1340 Karar sayılı 04.05.2017 tarihli ilamı ile onanmasına karar verildiği ve karar düzeltme isteminin de Yargıtay 15 Hukuk Dairesinin 21/12/2018 tarih 2018/1629 Esas 2018/5212 Karar sayılı ilamı ile red edilmesi üzerine hükmün 21/12/2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Dosyadaki belgelere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklar ve gerekçe içeriğine göre, ilk derece mahkemesi kararında davanın esasıyla ilgili tarafların gösterdiği hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı; mahkemece de tespit edildiği üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin TMK 706, BK 213 ve Tapu Kanunu madde 26 uyarınca resmi şekilde yapılmış olması gerektiği, taraflar arasındaki sözleşmenin ise noterde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu, dolayısıyla taraflar yönünden herhangi bir hak ve borç doğurmayacak olup, bu sözleşmeye istinaden cezai şart isteminde bulunulmasının mümkün olmadığı; yine dava konusu 14 nolu bağımsız bölüm davacıya teslim edilmediğinden, 30/09/1988 tarih ve 2/2 sayılı YİBK’nın uygulanması mümkün olmadığı gibi, davalı tarafça davacıya ait taşınmazın satışına ilişkin 20/11/2008 tarihli resmi senette, davacının … ada … parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 300.000 TL bedelle … İnşaat şirketine sattığı, satış bedelini nakden ve tamamen aldığının belirtildiği, dosya kapsamı ile davacının, satışın bedelsiz olduğu yönündeki iddiasını ispatlayamadığı gibi 60 no’lu bağımsız bölüm 05/11/2008 tarihli sözleşmeden önce 16/05/2008 tarihinde davalı adına tescil edildiğinden, 05/11/2008 tarihli sözleşme uyarınca davalı adına tescil edildiğinin kabulünün mümkün olmadığı, ilk derece mahkemesi hüküm ve gerekçesinde davacı vekilinin istinaf nedenlerinin ayrıntılı olarak karşılandığı, yasa ve usule aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-b1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacı tarafından yatırılan 121,30 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 80,70 TL istinaf karar harcından, istinaf eden davacı tarafından peşin olarak yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 36,3 TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden davacı üzerinde bırakılmasına, 5-Karar kesinleştiğinde ve talep halinde artan gider avansı varsa avansı yatıran tarafa iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK’nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay’ da temyiz yolu açık olmak üzere 30/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.