Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/2602 Esas
KARAR NO: 2021/1877 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
NUMARASI: 2018/912 Esas – 2019/722 Karar
TARİH: 17/07/2019
DAVA:Tazminat (Ticari Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 22/12/2021
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ: Davacı vekili, müvekkilinin dükkan nitelikli bir taşınmazı 6.000.000,00 TL bedelle 02/07/2014 tarihinde davalılardan satış suretiyle edindiğini, bilhassa davalı … A.Ş’nin satış aşamasında müvekkiline dava konusu taşınmazın 36 araçlık park yerinin mevcut olduğunu beyan ettiğini, buna ilişkin olarak belediyeye sundukları mimari proje ve evrakları müvekkiline e-posta ile göndererek bunun gerçekleştireceklerini taahhüt ettiklerini, kaldı ki bu taahhüdün aynı zamanda yasal bir zorunluluk olduğunu, zira ilgili Yönetmelik maddeleri uyarınca ticari amaçlı kullanılan alanlarda her 50m2’ye 1 otopark alanı tahsis edilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın bulunduğu projeye göre bu şartın sağlandığını, ancak fiili durumda gerek davalıların projede otopark olarak ayırdıkları alanları farklı amaçlara özgülemeleri, gerek projedeki elverişsizlikler ve gerekse yönetim planına konulan düzenlemelerle dava konusu taşınmaza en az 36 araçlık otopark alanı tahsis edilmesinin fiziken imkansız skılındığını, taşınmaz işlek bir caddeye cepheli olsa da otopark alanı olmadığı için kıymetinden ve getirisinde maddi kayıplara uğradığını, müvekkili taşınmazı satın aldığında otopark yerleri ve konut projelerinin henüz inşaat aşamasında olduğunu, bu nedenle ayıbın tespiti ve ihbarının mümkün olmadığını,satın alındıktan yaklaşık 2 yıl sonra inşaatın tamamlandığını ve müvekkili kiracısının açık otopark alanlarının eksik olduğunu ve kapalı otopark alanlarından ise yönetim planı hükümleri nedeniyle yararlanılamadığını müvekkiline bildirdiğini, bunun üzerine müvekkilinin önce şifahen sonra e-posta ile davalı … A.Ş. ne bildirimde bulunduğunu, son çare olarak da ihtarname gönderildiğini, ayrıca davalı … A.Ş.’nin ağır kusurlu yüklenici olması nedeniyle ayıp ihbar sürelerinden yararlanamayacağını, davalılara 36 araçlık yer tahsis edilmesi yönünde gönderilen ihtarnameden sonuç alınamadığını, bu nedenle müvekkilinin satış bedelinden indirim isteme seçimlik hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek şimdilik 100.000,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı … A.Ş. vekili, müvekkilinin projeyi imal eden ve geliştiren şirket olarak üzerine düşen tüm sorumlulukları yerine getirerek mevzuata ve projeye uygun şekilde otopark alanlarını belirlediğini, kaldı ki davacının taşınmazı projeden değil tamamlanmış haliyle görerek ve inceleyerek satın aldığını, taşınmazın satış anındaki durumuyla eksiksiz teslim edildiğini, satıştan çok sonra doğan ve yönetimden kaynaklanan sebeplerle taşınmaza ait otoparkın kullanılmamasının sorumluluğunun müvekkiline yükletilemeyeceğini, ayrıca … katında yer alan 484 m2 büyüklüğündeki sığınak alanının barış zamanlarında otopark alanı olarak kullanılarak ilave park yeri kazanılabildiğini, projede yer alan konutların kapalı garaj alanlarının tamamını kullanmakta ve dükkanları istifade ettirmemekte olduklarını, dolayısıyla davacının ayıp iddiasını müvekkiline yöneltemeyeceğini, kaldı ki davacının yasal sürede ayıp ihbarında da bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı … A.Ş. vekili, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, zira taşınmazın yapım ve inşasının davalı … A.Ş. tarafından yapıldığını, davacının ise taşınmazın yapım işlerinin tamamlanmasından sonra satın aldığını, davacının yasal sürede ayıp ihbarında bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Davalı …, yasal sürede davaya cevap vermemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 17/07/2019 tarih ve 2018/912 Esas 2019/722 Karar sayılı Kararı ile; ” ….…bilirkişi tarafından yaptırılan incelemede, otopark sayısı eksikliğinin açık ayıp olduğunun bildirildiği, davacı tarafça taşınmazın projeden satış sözleşmesiyle değil, tapudan satış şeklinde tamamlanmış haliyle satın aldığı, otopark eksikliği nedeniyle davacı tarafından davalılara 28/11/2017 tarihinde ihtarname gönderildiği görülmüştür. Somut olay yönünden davacının taşınmazı 02/07/2014 tarihinde tamamlanmış haliyle tapudan satış suretiyle aldığı, otopark alanına ilişkin ihtarın 28/11/2017 tarihinde davalılara bildirildiği, taşınmazda bilirkişi incelemesi ile de tespit edilen ve açık ayıp niteliğinde olduğu anlaşılan yeterli otopark alanının sunulmadığına ilişkin ayıp iddiasının TBK 474 ve 477 maddeleri dikkate alındığında davacı tarafça süresi içerisinde yapılmadığı, bu nedenle ayıbın örtülü olarak kabul etmiş sayıldığı dikkate alınarak davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. ” gerekçeleri ile; ” Davanın reddine,” karar verilmiş ve verilen karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkemece TBK 474 m. yerine 246.m. atfıyla 225/1 m. hükmünün uygulanması gerektiğini, davalıların hem eseri meydana getiren yüklenici sıfatına hem de taşınmazın yönetim planını hazırlayıp tapuya tescil eden sıfatına haiz olduklarını, taşınmaz meydana getirilirken açık otopark alanındaki imkansızlığın yönetim planında yapılacak düzenlemelerle kapalı otoparktan dükkanları da faydalandırarak en aza indirgenmesi mümkün iken tam tersi yönde bir kararla kapalı otoparkı dükkanların kullanımına kapatarak kusurlu davranışlarını katladıklarını, bilirkişi incelemesi sonucu açık ayıp olduğunun tespit edildiğini, davalılar eksik yaptıkları işi bilmelerine rağmen üzerine bir de bu eksik işi telafi edebilecekleri imkanları ortadan kaldırdıklarını, dolayısıyla ağır kusurlu olduklarını, TBK 225.m. uyarınca ağır kusur halinde ayıp ihbar sürelerine uyulmadığının ileri sürülemeyeceğini, Gerekçeli kararda ayıp bildiriminin yapıldığı tarih olarak 28/11/2017 tarihli ihtarname tarihinin kabul edilmesinin doğru olmadığını, zira müvekkilinin otopark yetersizliği hakkındaki şikayetlerini şifahen davalılardan “…” yetkilileriyle görüştüğünü ve buna karşılık davalı … İnşaatın da 12/05/2017 tarihinde müvekkiline bir elektronik posta gönderdiğini, dolayısıyla tarafların ihtarname öncesinde de bir iletişim içinde olduklarını, müvekkilinin elektronik yazışma çıktısıyla bu ihbarı yaptığını ispatladığını belirterek hükmün kaldırılmasını ve davanın kabulünü istemiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK’nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.Dava, ayıplı satış nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı, davalılarca dükkan nitelikli taşınmazın satışı aşamasında sunulan mimari proje ile taahhüt edilen sayıda otopark alanı yapılmadığını, ayrıca satış sonrasında ise yönetim planında yapılan düzenlemelerle mevcut otoparklardan kullanımın da imkansız hale getirildiğini, taşınmazın bu haliyle ayıplı olduğunu ileri sürerek bedelde indirim talebinde bulunmuş, davalı şirketler taşınmazın tamamlanmış haliyle görülerek satın alındığını, yasal sürede ayıp ihbarında bulunulmadığını savunmuşlardır.Taraflar arasında uyuşmazlık ayıplı taşınmaz mal satışından kaynaklanmaktadır. Tacirler arası satış sözleşmelerinde 6102 sayılı TTK’nun 23. maddesi ile, bu madde yollamasıyla 6098 sayılı TBK’nun satış sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanacaktır. Yine taşınmaz mal satış sözleşmelerini düzenleyen TBK’nun 246.maddesi yollaması ile aynı yasanın 219 vd. maddelerinde düzenlenen taşınır satışına ilişkin hükümler uygulanacaktır. TTK 23/1-c.m. uyarınca “Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır.” hükmünü haizdir. Bununla birlikte 6098 sayılı TBK’nun 225.maddesi “1)Ağır kusurlu olan satıcı, satılandaki ayıbın kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz. 2)Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar bakımından da aynı hüküm geçerlidir.” şeklinde düzenlenmiştir. Somut olaya döndüğümüzde, ilk derece mahkemesince taşınmazın 02/07/2014 tarihinde tamamlanmış haliyle tapudan satış suretiyle alındığı kabul edilmiş, davacı tarafça bu husus istinaf konusu edilmemiş olduğundan hükmün bu yöndeki gerekçesi kesinleşmiştir. Dava konusu taşınmazın mimari projesinde belirtilen sayıda otopark inşa edilmediği açık ise de, davacı tarafça taşınmaz satın alınırken bu hususun tespiti mümkün olduğuna göre, ayıbın açık ayıp niteliğinde olduğu kabul edilmelidir Taşınmaz satın alınırken davacının kandırıldığı (iğfal edildiği) yönünde bir delile de rastlanılmadığından davalı tarafın ağır kusurlu olduğu kabul edilemez. Davacı beyanlarından taraflar arasındaki eposta yazışmalarının en erken 2017 yılı Mayıs ayı başında başladığı anlaşılmakta olup, davalı tarafça 12/05/2017 tarihli eposta ile davacıya bu hususta cevap verildiği görülmüştür. Bu itibarla TTK 23/1-c m. uyarınca yasal sürede ayıp ihbarında bulunmayan davacının taşınmazı ayıplı hali ile kabul ettiği kabul edilmelidir. Davacının satıştan sonra oluşturulan yönetim planı nedeniyle zarar iddiasına ilişkin olarak ise Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma hakkı saklıdır. Bu itibarla, ilk derece mahkemesinin kararının sonucu itibariyle doğru olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır. Ne var ki yukarıda açıklandığı üzere uyuşmazlığın çözümünde eser sözleşmesi yerine satış sözleşmesi hükümleri uygulanması gerekmekte olup bu şekilde hükmün gerekçesinde değişiklik yapılmış olacağından, davacı vekilinin istinaf başvurusunun usulen kabulü ile hükmün kaldırılması ve yeniden aynı yönde hüküm kurulması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin istinaf başvurusunun USULEN KABULÜ ile; Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’ nin 17/07/2019 tarih ve 2018/912 Esas – 2019/722 Karar sayılı kararının HMK 353/1-b2 maddesi gereğince KALDIRILMASINA ve Dairemizce yeniden esas hakkında hüküm kurularak; 1-Davanın REDDİNE, İLK DERECE YÖNÜNDEN : 2-Dairemiz karar tarihi itibariyle alınması gereken toplam 59,30.TL karar harcının, davacı tarafından dava açılırken peşin olarak yatırılan 1.707,75.TL harçtan mahsubu ile bakiye 1.648,45.TL’nin talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-Davalı tarafından sarf edilen yargılama gideri bulunmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına, 5-Davalılar kendisini vekille temsil ettirmiş olduğundan Dairemiz karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT’ne göre hesap ve takdir olunan 13.450,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar … ve … A.Ş.’ye verilmesine 6-Artan gider avansı varsa talep halinde ve karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine, İSTİNAF YÖNÜNDEN: 7-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan 121,30.TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 8-Davacı tarafından yatırılan 44,40.TL istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,9-Davacı tarafından sarf edilen istinaf yargılama giderlerinin haklılık durumuna göre davacı üzerinde bırakılmasına, 10-Artan gider avansı varsa karar kesinleştiğinde ve talep halinde avansı yatıran tarafa iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK’ nın 361/1. maddesi gereğince kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay’ da temyiz yolu açık olmak üzere 22/12/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi