Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.
T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
12. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/297
KARAR NO: 2023/1377
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 18/09/2020
NUMARASI: 2019/541 Esas – 2020/379 Karar
DAVA: İtirazın İptali
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 21/09/2023
Davanın kabulüne ilişkin verilen kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
DAVA: Davacı vekili; taraflar arasında akdedilen 16/11/2018 tarihli aracılık sözleşmesi gereğince sözleşmeye konu İstanbul İli, … İlçesi … Köyü … Ada, … Parsel, … cilt no’da kayıtlı … Sitesi No:… (…) Sarıyer/İstanbul adresinde bulunan taşınmazın 5.750.000-TL bedel üzerinden satılmasına ilişkin tanıtım, pazarlama ve aracılık hizmeti alındığını, sözleşme konusu olan gayrımenkulün davalı tarafça müvekkil şirket aradan çıkarılmak suretiyle, 2018 yılı Aralık ayı içerisinde 3. kişilere satıldığının müvekkil şirket tarafından haricen öğrenildiğini, sözleşmenin 4.3. maddesine aykırı olarak sözleşme konusu gayrımenkulün satımına konu olmak üzere davalı şirkete gelen başvuruların müvekkili şirkete bildirilmemesi, müvekkili şirketin onayı olmaksızın davalı tarafça satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi nedeniyle yine sözleşmenin 4.7. maddesi gereğince müvekkili şirketin ceza bedeline hak kazandığını, davalı şirket tarafından cezai şart bedelinin ödenmemesi akabinde İstanbul …. İcra Dairesi’nin … Esas numaralı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalının icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini belirterek davalının haksız itirazının iptali ile takibin devamına, %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili; alacağın likit ve icra takibine yapılan itirazlarının haksız olmadığından icra ve inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, müvekkili şirket ile davacı arasında 16.11.2018 tarihinde akdedilen aracılık sözleşmesine istinaden müvekkili şirkete ait taşınmazın 5.750.000-TL bedelle satışı kararlaştırılmış ise de, davacı tarafından taşınmazın bu bedele satılamadığı gibi, aksine davacının 4.250.000-TL gibi düşük tekliflerle müvekkili şirketi oyaladığını, davacı tarafından aracılık hizmeti verilmediğini, müvekkili şirket açısından sözleşmenin hiçbir sonuç doğurmadığını, taşınmazın davacının hiçbir aracılığı yahut katkısı olmaksızın devredildiğini, müvekkilinin kendi sahip olduğu taşınmaz üzerinde tasarruf serbestisi bulunduğunu, sözleşmeye aykırılık nedeniyle hak kazanıldığı iddia edilen cezai şarta ilişkin hükümlere müvekkil şirketin aykırılıkta bulunduğunu gösterir hiçbir durum bulunmadığını, sözleşmenin cezai şarta ilişkin 4.7. maddesinde “… Ahenk eğer satış işlemine aracılık ediyorsa…” hükmü yer almakta olup, müvekkil şirketin kendi imkânları ile gerçekleştirdiği satış işlemi üzerine ne komisyon hususunda, ne de cezai şarta ilişkin olarak davacı lehine bir alacak doğmadığının sözleşmede açık olduğunu belirterek davanın reddine, % 20 oranında kötüniyet tazminatının davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece; taraflar arasında 16/11/2018 tarihinde usulüne uygun olarak taşınmazın satılması hakkında gayrımenkul aracılık sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme süresinin 45 gün olarak kararlaştırıldığı, davalının davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı sözleşme süresi içinde tapuda dava dışı üçüncü kişiye 28/12/2018 tarihinde sattığı, taraflar arasında yapılan sözleşmede taşınmazın satış bedelinin 5.750.000-TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 4.7 maddesinde ise davalının 4.1., 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 maddelerindeki taahütlerini yerine getirmemesi halinde satış fiyatı üzerinden %4 cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 4.3 maddesinde davalının 3. Kişilerden kendine gelen tüm başvuruları davacıya bildirmeyi ve bu kişilerle davacının onayı olmadan satış yapmamayı, sözleşmenin 4.4 maddesinde davalının gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşlar aracılığı ile satış yapmamayı taahhüt ettiği, tanık beyanları ve taşınmaz görme ve hizmet bedeli sözleşmesine ilişkin kayıtlara göre davacının davalıya aracılık hizmeti verdiği, davalının aracılık sözleşmesi süresi içinde taşınmazı dava dışı 3. kişiye tapuda satış işlemi yaparak sözleşmenin 4.3 ve 4.4 maddelerinde düzenlenen taahhütlerine aykırı davrandığı, bu nedenle davacının sözleşmenin 4.7 maddesinde kararlaştırılan satış bedelinin %4+KDV’si kadar cezai şart bedelini talep hakkı bulunduğu, davaya konu icra takibinde 230.000-TL alacak talep edildiği, talep edilen tutarın kararlaştırılan satış bedelinin %4’ü kadar olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, İstanbul … İcra Dairesi’nin … esas sayılı takip dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin aynen devamına, alacak likit ve itiraz haksız olduğundan asıl alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatının borçlu davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf dilekçesinde; cezai şart alacağının doğması için sözleşmede satış işlemine aracılık edilmesi gerektiğinin kararlaştırıldığını, ancak davacının taşınmazın satışına ilişkin aracılıkta bulunmadığını, davacı tarafça taşınmazın devredildiği kişiye herhangi bir yer gösterme işlemi yapılmadığını, bu kişinin davacının faaliyetleri sonucunda bulunmadığını, müvekkilinin çok düşük ücret teklif eden kişilerle sözleşme yapmak zorunda olmadığını, davacı tarafın cezai şart talebi kabul edilerek müvekkilinin mülkiyet hakkının kısıtlandığını, müvekkilinin kendi bulduğu kişiye taşınmazı devretmesi nedeniyle 230.000-TL cezai şarta hükmedilmesinin hukuka ve hakkaniyete uygun düşmediğini, tanıkların beyanlarının çelişki olduğunu, cezai şartı kabul anlamına gelmemekle birlikte tacirin ekonomik olarak mahvına sebep olabilecek ceza koşulunun tamamen veya kısmen kaldırılabileceğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
GEREKÇE: Dava, simsarlık sözleşmesi kapsamında cezai şart olarak belirlenen miktarın tahsili için başlatılmış olan ilamsız icra takibine vaki itirazın iptali ve icra inkâr tazminatının tahsili istemine ilişkindir.Davacı vekili, davalı ile müvekkili arasında davalıya ait taşınmazın satılması için simsarlık sözleşmesi düzenlendiğini, taşınmazın davalı tarafından müvekkilinin devre dışı bırakılarak satıldığını ileri sürerek cezai şart alacağının tahsili için icra takibi başlatmıştır. Davalı vekili, taşınmazın müvekkili tarafından bulunan alıcıya satıldığını, davacının aracılık yapmadığını, satışa katkısının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taşınmazın davalı tarafından davacı devre dışı bırakılarak satıldığı, davalının bu şekilde sözleşmeye aykırı davrandığı, davacının sözleşmenin 4.7 maddesinde düzenlenen ceza bedeline hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.Her ne kadar mahkemenin 04/12/2020 tarihli ek kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiş ise de harç ve avans eksikliğinin giderilmesi için muhtıranın davalı vekiline 21/11/2020 tarihinde tebliğ edildiği, davalı tarafça süresinde avans ve harç eksikliğinin giderildiği anlaşıldığından mahkemenin 04/12/2020 tarihli ek kararı kaldırılarak davalının istinaf nedenlerinin incelenmesine geçilmiştir. TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde yapılmıştır.TBK’nın 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.Taraflar arasında 16.11.2018 tarihinde davalı şirketin maliki olduğu taşınmazın satışı ile ilgili aracılık sözleşmesi imzalanmıştır. Taşınmazın satışını gerçekleştirmek için sözleşmenin 3. maddesinde simsarın vereceği hizmet tanımlanmış olup davacı taşınmazın, belirtilen satış bedeli üzerinden satışını gerçekleştirmek üzere … tanıtımını yaparak kiracı/alıcı ile müşteri arasında alım-satım akdi ilişkisini kurmayı ve işi satış/kiralama safhasına kadar getirmeyi taahhüt etmiştir. Sözleşmenin süresi imzadan itibaren 45 gün olarak belirlenmiştir.Sözleşmede simsarlık ücreti satış bedelinin % 2 + KDV’si olarak kararlaştırılmıştır.Sözleşmenin 4.3. maddesinde, “müşteri sözleşmede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak 3. kişilerden kendine gelen tüm başvuruları … bildirmeyi, bu kişi ve kuruluşlar ile …’in, onayı olmadan satış ve/veya satış vaadi işlemi yapmamayı peşinen beyan, kabul ve taahüt eder”; Sözleşmenin 4.4. Maddesinde ise “müşteri iş bu sözleşmenin süresi boyunca gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşların aracılığı ile taşınmaza ilişkin satış ve/veya satış vaadi işleminde bulunmamayı peşinen beyan kabul ve taahhüt eder” düzenlemesine yer verilmiştir.Cezai Şarta ilişkin olarak ise sözleşmenin 4.7 maddesinde “… eğer satış işlemine aracılık ediyorsa, müşteri işbu sözleşmenin 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6. maddelerindeki taahhütlerini yerine getirmemesi halinde … satış bedeli olarak belirlenen meblağın %4 + KDV’sine denk düşen bedeli cezai şart olarak ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt eder.” hükmü yer almaktadır. Bahsi geçen hüküm simsarlık sözleşmesinin bir yaptırımı niteliğinde olup hukuken geçerlidir. Bununla birlikte tellalın sözleşmeye aykırı bir şekilde devre dışı bırakılarak taşınmazın satılması nedeniyle, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart tutarının %2+KDV’sinin tellallık ücreti olduğu, geri kalan %2+KDV’nin ise cezai şart niteliğinde olduğunun kabulü gerekir (Yargıtay 13. HD’nin 2014/6117 Esas, 2015/551 Karar sayılı ve 19/01/2015 tarihli ilamı). Bu cümleden olarak, taraflar arasındaki sözleşmede taşınmazın değeri 5.750.000-TL olarak belirlendiğinden ve icra takibinde KDV talep edilmediğinden 115.000-TL tutar simsarlık ücreti ve 115.000-TL tutar ise cezai şart olarak hesap edilmiştir.Somut olayda, davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı, sözleşme süresi içinde tapuda dava dışı üçüncü kişiye 28/12/2018 tarihinde sattığı hususu sabit olduğundan davacının % 2’ye tekabül eden 115.000-TL hizmet bedeline hak kazandığı sabittir. Yine davalının aracılık sözleşmesi süresi içinde taşınmazı dava dışı 3. kişiye tapuda satış işlemi yaparak sözleşmenin 4.3 ve 4.4 maddelerinde düzenlenen taahhütlerine aykırı davrandığı, bu nedenle davacının sözleşmenin 4.7 maddesinde kararlaştırılan cezai şart bedeline hak kazandığı açıktır.Ne var ki sözleşme ile öngörülen cezai şartın fahiş olup olmadığının ayrıca takdiri gerekir. TBK m.182/3’e göre hâkim, fahiş gördüğü cezai şarttan re’sen indirim yapabilir. Cezai şartın fahiş olup olmadığı belirlenirken, tarafların ekonomik durumu, borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınacak ceza miktarını belirlerken hak, adalet ve nesafet kuralları dikkate alınmalıdır (Yargıtay 13. HD’nin 2015/37566 Esas, 2018/3569 Karar sayılı ve 27/03/2018 tarihli ilamı). Somut olayda sözleşmeye aykırı davranılmış olması halinde davacının talep edebileceği % 2 oranında hizmet bedeli tutarı kadar belirlenen cezai şart tutarının aşırı olduğunu kabul etmek gerekir. Bu durumda cezai şart tutarının hizmet bedelinin yarısı oranında indirime tabi tutarak hükmedilmesi somut olaya da uygun düşeceğinden davacının cezai şart tutarı olarak ise 57.500-TL’ye hak kazandığı sonucuna varılmıştır.Cezai şartın tahsili istemiyle açılan davada, cezai şart miktarının fahiş olup olmadığının takdiri hakime aittir. Davacının bunu önceden takdir ve tespit etmesi mümkün değildir. O nedenle, sözleşme ile tayin edilen bir cezai şartın tahsilini istemek hakkını haiz olan davacının açtığı dava sonunda cezai şartın mahkemece fahiş görülerek tenkis edilmesi halinde, tenkis edilen miktardan dolayı davalı yararına vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilemez.Sonuç olarak % 2 oranında hesaplanan cezai şart tutarından TBK 182/3 uyarınca indirim yapılmaması doğru olmadığından 115.000-TL hizmet bedeli ve 57.500-TL cezai şart tutarından ibaret 172.500-TL yönünden itirazın iptaline, likit ve belirlenebilir nitelikteki alacak için davacı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmesine, şartları oluşmayan kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle: Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2019/541 Esas – 2020/379 Karar sayılı 18/09/2020 tarihli kararının ve 04/12/2020 tarihli ek kararının HMK.’nun 353(1)b-2 gereği KALDIRILMASINA; “Davanın kısmen kabulü ile; İstanbul …. İcra Dairesi’nin … esas sayılı takip dosyasına yapılan itirazın 172.500-TL yönünden iptali ile takibin 172.500-TL’ye takip tarihinden itibaren değişen oranlarda işleyecek yasal faizi ile birlikte devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine,Asıl alacak 172.500-TL’nin %20’sine tekabül eden 34.500-TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,Şartları oluşmayan kötüniyet tazminatı talebinin reddine”İlk derece mahkemesine ilişkin olarak ;”Alınması gereken 11.783,47 karar ve ilam harcından mahkeme veznesine yatırılan 2.777,83-TL ve icra veznesine yatan 1.150-TL olmak üzere toplam 3.927,83-TL harcın mahsubu ile bakiye 7.855,64-TL’nin davalıdan alınarak Hazine’ye gelir kaydına,Davacı tarafından yatırılan 3972,23-TL peşin harçların davalıdan alınarak davacıya verilmesine,Davacı tarafından yapılan 150,90-TL yargı giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 113,17-TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,6325 sayılı HUAK’nun 18/A-14 maddesi ve Yönetmeliği uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, Davacı lehine taktir olunan 20.337,50-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, İstinaf yoluna başvuran davalı tarafından yatırılan 3.927,83-TL peşin istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,Hükümden sonra davacı yan gider avansından karşılanan 33-TL istinaf yargı giderinin davanın kabulü oranında hesaplanan 24,75-TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 21/09/2023