Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2015/401
KARAR NO : 2021/116
DAVA :Sözleşmenin Feshi- Tapu İptali Ve Tescil
(Eser Sözleşmesine Dayalı)
DAVA TARİHİ :20/01/2015
KARAR TARİHİ : 17/02/2021
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin Feshi- Tapu İptali Ve Tescil (Eser Sözleşmesine Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
İDDİA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; —— kayıtlı taşınmazın tamamının müvekkil şirket tarafından—– satın alındığını,—– yevmiye nolu düzenleme şeklinde — ek olarak —- yevmiye numaralı —- davalı — onun halefi konumundaki —– sözleşme ile bir kısım edimler yüklendiğini, buna karşın —- geçmesine rağmen bu güne kadar davalıların edimlerini yerine getirmediğini, belirterek taraflar arasında düzenlenen —– feshine ve geriye dönük olarak iptaline, davalılar adına yapılmış olan tapu kayıtlarının iptaline ve müvekkilinin adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA : Davalı tarafa dava dilekçesi ve tensip zaptı tebliğ edilmiş cevap dilekçesi sunulmamıştır.
İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin geriye dönük olarak feshi, tapu iptali ve tescil taleplerine ilişkindir.
Davacı davaya konu—– tarihinde satın aldığını, satın alma işleminden sonra —- tarihinde yapılan temlik sözleşmeleri ile taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen —– no.lu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek olarak düzenlenen—— yevmiye no.lu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ek sözleşmesinde mevcut tüm hak ve yetkileri de devraldığını, bu şekilde dava konusu sözleşmelere taraf olduğunu, bu sözleşmelerde karşı edimin davalı şirket ve onun halefi durumundaki davalı—– tarafından yüklenildiğini, —– ——— davalı tarafça alınıp arsa sahiplerine teslim edilmesi gerektiğini, ek sözleşmenin —-maddesinde de aynı hususun kabul edildiğini, aradan geçen —- rağmen davalı yanın edimini yerine getirmediğini, bu konuda sözleşmede yüklenici olarak yer alan davalı şirketin halefi olan diğer davalıya —– gönderildiğini ancak sonuç alınamadığını, davalı şirketin ekonomik durumunun bozulduğundan bahisle haklarını diğer davalıya devretmiş olup —-bu durumu bilerek iskansız olarak ve inşaatın na tamam olduğunu bilerek devraldığını, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, binanın iskanının alınmasının güvencesi için—– üzerine ipotek tesis edildiğini, yüklenicinin kendisine devredilen paya pak kazanabilmesi için kendi edimini yerine getirmesi gerektiğini, aksi halde arsa sahibinin sözleşmenin feshi ve tapu iptali talep hakkı doğduğunu, davalı taraf edimlerini yerine getirmediğinden adına oluşturulan tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını ileri sürmüştür.
Dava —— kayıtlı olarak açılmış mahkemenin —- tarihinde kesinleşen görevsizlik kararı ile dosya mahkememize tevzi edilmiştir. Davanın açıldığı tarihte bildirilen değer itibariyle davaya tek hakimli olarak bakılmış, yargılamanın devamında harca esas değer tespit edilerek harç tamamlatılmak suretiyle dosya heyete tevdi olmuştur. Davaya heyet olarak bakılan —— tarihli ilk duruşmada davalı —– zamanaşımı savunmalarının değerlendirilmesini talep etmiştir.
Dosya kapsamında yapılan incelemeden davanın—- tarihli tensip zaptının davalı ——- tebliğe çıkarıldığı ancak tebliğ evrakının dosyada bulunmadığı, sistemden yapılan sorgulamada tebliğin sonucunun görülmediği, ilgili mahkemeden posta dağıtım listesi getirtilerek incelenmesinden ——- ile uyumlu olarak tebliğ listesinde yer aldığı, bu davalı vekilinin dosyaya ön bürodan —— tarihinde vekaletname sunduğu, mahkemece görevsizlik kararının vekile tebliğ edildiği, dosya mahkememize geldikten sonra düzenlenen —- tarihli tensip zaptının davalı vekiline —- tarihinde tebliğ olduğu, davalı vekilinin dosyaya ilk kez — tarihinde cevaplarını içeren dilekçe ibraz ettiği anlaşılmış, —-gelen cevabi yazı ile görevsiz mahkemede dava dilekçesinin davalı —- tarihinde tebliğ edildiği, davalının süresinde cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür. Davalı —– tarihli ıslah dilekçesi ile cevap ve delillerini ıslah ettiklerini belirterek zaman aşımı itirazında bulunmuştur. Davacı vekili bu dilekçeye karşı sunduğu —- tarihli dilekçesinde davanın iddia ve savunmasını genişletmesine muvafakatlerinin olmadığını, zaman aşımı defini kabul etmediklerini bildirmiştir. Zamanaşımı defi cevap dilekçesi ile ileri sürülmesi gereken ilk itirazlardan olmamakla birlikte cevap dilekçesi ile ileri sürülmeyen bir husus daha sonra ileri sürüldüğünün savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olup karşı taraf muvafakat etmeyebilecektir. Nitekim davacı yan muvafakat etmediğini bildirmiştir. Bunun diğer bir istisnası ise ıslahtır. Nitekim davalı cevap dilekçesini ıslah ettiğini belirterek zaman aşımı defini ileri sürmüştür. Ancak, yukarıda da açıklandığı üzere davalı tarafça süresi içinde sunulmuş bir cevap dilekçesi bulunmamaktadır. Bu nedenle süresinde sunulmayan cevap dilekçesinin ıslah edilemeyeceği kabul edilerek ——- dilekçemizin ıslahı ile davanın reddi başlıklı dilekçe de ileri sürdüğü zaman aşımı itirazının reddine karar verilmiştir. Davalı yanın bir an için süresinde verdiği cevap dilekçesi ile zaman aşımı itirazında bulunduğunun kabulü halinde dahi düzenleme şeklinde kat karşılığı ——- maddesi hükümleri değerlendirildiğinde yapının iskan ruhsatını alma görevinin yükleniciye verildiği, bu durumda yapının iskan ruhsatı alınmadığı sürece hukuken geçerli bir teslim olmadığından zaman aşımını başlatma olanağının da olmadığı, eser sözleşmelerinde zaman aşımının eserin teslimi ile başlayacağı ve binanın tesliminin ——- alınmasına bağlandığı sözleşmelerde iskan ruhsatı alınmadığı sürece bu sürenin başlamayacağı yönünde —–karşısında da davalının zaman aşımı savunmasının yerinde olmadığı görülmüştür. —–
Davalı vekili müvekkiline —– tarihinde gönderilen tebligatın usulsüz olarak tebliğ edildiğini, bu nedenle cevap dilekçesinin süresinde olduğunun kabulü ile ıslah dilekçesi ile yaptıkları zaman aşımı itirazlarının değerlendirilmesini istediklerini bildirmiş ise de, davalı vekilinin ——- tarihinde vekaletname sunduğu, dolayısıyla haberdar olduğu, vekaletname sunarken tebliğin usulsüz olduğuna dair hiçbir beyanda bulunmadığı, mahkememizce gönderilen tensip zaptının da — tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen ilk kez —-tarihinde beyanda bulunduğu bu dilekçede dahi usulsüz tebligattan bahsetmediği anlaşılmış, davalının cevap dilekçesinin süresinde olduğu yönündeki iddiaları yerinde görülmemiştir.
Davalı——–tarafından dosyaya sunulan ——-tarihli ilk dilekçede, müvekkilinin ruhsat alma borcunun bulunduğu ancak bu parça borcunun ifasının TBK 136 maddesi gereği imkansız olduğu, ifa imkansızlığı durumunda ifa zorunluluğunun ortadan kalkacağı veya belli tazminler ile borcun ifa edilmiş sayılacağı, müvekkili ve vekilleri aracılığı ile iskan ruhsatı almak için belediyeye yapılan başvurularda binanın ekonomik ömrünü tamamladığı ve her ihtimalde binaya oturma izni verilemeyeceğinin ortaya çıktığı, bu edimin yerine getirilmemesinde müvekkiline yüklenecek bir kusur olmadığı, davacının yeni malik olarak müvekkiline iskan vekaletnamesi vermediği ifade edilmiştir.
Dayanak belgelerin incelenmesinden ilk olarak —— tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaatı sözleşmesi düzenlendiği arsa sahibi sıfatıyla ——- isimlerinin yer aldığı, daha son————tarihli sözleşmenin düzenlendiği, bu sözleşmenin— göre arsa sahibinin arsayı——- satıldığı, sözleşmenin yeni maliklerin kabulünde olduğu,——— yükleniciye düşecek olan haklarını inşa halinde—– sahiplerinin de bu hissenin —-devir ve ferağını kabul ettikleri,—-madde ile inşaatın gecikmesi nedeniyle arsa sahiplerine — ödemeden yüklenici ile —- müşterek ve müteselsilen sorumlu oldukları, bu paranın ödenmesi ve inşaatın ikmalinin teminatı olarak da ——– devredilecek hisse üzerinde arsa sahipleri lehine ipotek konacağı kabul edilmiş, — de yükleniciye eksiklerinin tamamlanıp iskanın alınması için —- verildiği anlaşılmıştır.
Davacı yan ek sözleşmenin —- dayanarak davalı —–yüklenicinin haklarına halef olduğunu dolayısıyla yüklenicinin edimlerini yerine getirmekle yükümlü olduğunu ileri sürmekte olup bu durumun davalı —– de kabulünde olduğu anlaşılmıştır.
Yine sunulan —-tarihli temlik sözleşmesi ile davacının arsa sahiplerinden bu sözleşmelerden doğan tüm hak ve alacakları temlik aldığı ve bu durumu — tarihli ihtarname ile davalı—- bildirdiği aynı zamanda halen —— alınmadığını belirterek ihtarın tebliğinden itibaren —- içinde iskan alınması veya başvurulduğuna dair evrakların kendisine iletilmesini talep ettiği, ihtarın davalıya —–tarihinde tebliğ olduğu görülmüştür.
Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kayıtları getirtilmiş,—- bölümlerin kat irtifakı ile davalı—– adına kayıt ve tescil edildiği, diğer bağımsız bölümlerin ise davacı adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
—— gelen belediye—– tarafından düzenlenen rapor ile davaya konu binanın bulunduğu taşınmazın —- ayrıldığı, bu parsellerinde——— terki işlemi sonucu —- ada —- parsel numarasını aldığı, — tarihinde —– izin belgesi verildiği, —– tarihli —– tadil tutanağı ile “yapılan mıntıka kontrolünde çekme katın ruhsatsız yapıldığı tespit edilmiş ve mühür altına alınmıştır.”şeklinde işlem yapıldığı, bu tutanağa istinaden —–sayılı encümen kararı ile yıkım ve para cezası verildiğinin bildirildiği, işyerinin —– yönetmelikler kapsamında mühürlendiği anlaşılmıştır. —– tarihli yazıda da binanın ruhsat süresinin dolduğu ruhsatın geçerliliğini yetirdiği bildirilmiştir.
Dosya kapsamında alınan —– bilirkişi heyeti raporu ile yapılan inşaatın çatı katı hariç onaylı mimari projesine uygun olduğu tespit edilip, çatı katına ilişkin olarak ——tarafından yıkım kararı alındığı ancak kararın infaz edilmediği, yapının projesine uygun hale getirilmediği, iskan alınabilmesi için yapının onaylı mimari projeye uygun hale getirilmesi gerektiği, bunun için mevcut ilave çatının yıkılarak mimari projede belirtilmiş olduğu üzere çatının ahşap oturtma çatı ile örülmesinin gerekli olduğu, bu işin —– günde tamamlanabileceği belirlenmiştir.
Davalı —- tarihli duruşma beyanında tespit edilen eksikliklerin giderilmesinin temini için süre talep etmiş, davalı vekiline bilirkişi raporu gibi —— günlük süre ve yetki verilmiş, davacı vekili de davalının çalışması için binanın hazır edilmesi hususunda uyarılmıştır. Davacı vekili sunduğu —- tarihli dilekçe ile davalının hiçbir çalışma yapmadığını, çalışma için müracaat etmediğini bildirmiş davalı vekili ise—- günlü dilekçesi ile davacının binanın etrafını elektrikli kepenk ile kapattığını, kumanda ve anahtarları vermediğini beyan etmiştir. Davacı vekiline —– tarihli muhtıra gönderilmiş, davacı vekili —— tarihli dilekçe ile tüm kapıları açan kumanda anahtarını mahkememize teslim etmiş, davalı tarafa anahtarları alması için tebligat gönderilmiştir. Davalı vekili anahtarları —– tarihli tutanak ile teslim almış, ancak 60 günlük süre içinde işlem tamamlanmadığından davalıdan anahtarın iade edilmesi talep edilerek — tarihinde anahtar iade alınmış, davacı vekiline —— tarihinde teslim edilmiştir.
Davalı vekili sunduğu —- günlü dilekçe ile projeye aykırılığın giderilmesi için —- süre talebinde bulunmuştur. Mahkememizin —— günlü duruşmasında bilirkişi heyetinden dava konusu bina için iskan ruhsatı alınmasının yeterli olup olmayacağı, ——- gelen yazı cevabında —– izin ruhsatının geçerliliğini yitirdiği bildirildiğinden bu konunun değerlendirilip davalının edimini yerine getirmiş olması için yeniden ruhsat alınmasının gerekip gerekmediği, bunun için yapılması gerekenler ve süresi, binanın riskli —– olup olmadığı hususlarında ek rapor talep edilmiş,—– tarihli ek raporda bu hususlara açıklık getirilerek davalı tarafa — süre verilmesinin yeterli olduğu belirtilmiştir. Bunun yanısıra aynı bilirkişi heyetinden davaya konu taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti yönünde—- tarihli ek rapor alınarak belirlenen —-üzerinden eksik peşin harcın tamamlatılmasına dair —- tarihli ara karar oluşturulmuş, davacı vekili eksik peşin harcı ——olarak yatırmıştır.
Yargılama devam ederken davalı vekili ——- almak için başvuruda bulunduklarını bildirmiş, sonucunun beklenmesini talep etmiştir. Davaya konu taşınmaz bakımından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme imzalandığı, bu sözleşmeler uyarınca—— alınmasının yükleniciye ait olduğu, yapının——— aykırı olarak yapılması nedeniyle ruhsat alınamadığı anlaşılmakla ——— içeriği itibariyle geçmişe etkili olarak uygulanması ön görülmüş bir düzenleme olduğundan usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması itibariyle anılan hükmün mahkememizce eldeki davalar için de uygulanması gerektiğinden —- tarihinde yürürlüğe——- imara aykırı ve kaçak yapılar için —- kayıt belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya ——kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak ——–alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın değerlendirilmesi gerektiğinden bu başvurunun sonucu beklenmiş, davalı vekili —- tarihli ——— dosyaya sunmuştur.
—– tarihli cevabi yazıda ——- alındığı belirtilmiştir. Davalı vekili —– tarihli dilekçesi ekinde yer alan ——- davalıya hitaben düzenlenen yazısı ile———- iskan yerine geçtiğini bildirdiğini beyan etmiş, söz konusu yazı incelenmekle davalının ilgili müdürlükten ——iskan yerine geçtiğini bildiren yazı talebinde bulunması üzerine düzenlendiği anlaşılmış, yazı içeriğinde —- kayıt belgesinin kullanım yerleri açıklanmakla birlikte iskan ruhsatının yerine geçtiğine dair bir ibareye rastlanmamıştır.
—–bilirkişi raporları,—- tarihli yazısı, alınan ——- eklenerek —- tarihli yazı yazılmış ve yazımıza —– tarihinde verilen cevap ile yapıdaki aykırılıklar düzeltilerek —– kullanma izin belgesi başvurusu yapan kişilerin bu yazıda belirtilen evraklar ile başvurması halinde yerinde kontrol ve hesaplama yapılabileceği bildirilmiştir. Bu yazı uyarınca—– günlü duruşmada her iki taraf vekiline de yapılacak işlemler belirtilerek kesin süre verilmiş, davalıya binayı projeye uygun hale getirip ruhsatın alınması için başlangıç tarihleri de ayrı ayrı belirtilerek kesin olmak kaydıyla — ay daha süre tanınmış, — davalı vekiline kumandanın teslimi yapılmıştır. Davalı vekilinin beyanı üzerine davacı vekili—– tarihinde mahkememize teslim etmiş, davalı vekili—— tarihinde gelip bu anahtarları teslim almıştır. Davalının talebi üzerine inşaat mühendisi bilirkişiye inceleme yaptırılmış, —– tarihli raporda binanın henüz mimarı projeye uygun hale getirilmediği belirtilmiştir. Davalı vekili çatı katının yapılması için belediyeye yazı yazılıp kendilerine yetki verilmesi talebinde bulunmuş, davalı vekiline—- tarihli yetki yazısı düzenlenip verilmiştir. İzleyen süreçte de taraflar sürekli dilekçe ibraz etmiş ve işin yapılmasını sağlamak adına bu kez mahkememizce —– ara karar oluşturularak inşaat çalışmalarının kontrolü, bu konuda davacı tarafça engel çıkarılması halinde mahkememize bildirilmesini sağlamak amacıyla —–, işin yürütülmesi bu şekilde sağlanmaya çalışılmıştır.
Davalı vekili —- tarihli dilekçesi ile çatının mimarı projeye uygun şekilde yapılıp bitirildiğini bildirmiş, —— tarihli rapor ile aynı mahiyette bilgi verildiği anlaşıldığından, bilirkişi heyetinden binanın mimari projeye uygun hale getirilip getirilmediğinin belirlenmesi için ek rapor alınmasına karar verilmiş ancak dünya genelinde yaşanan Covid 19 salgını nedeniyle getirilen kısıtlamalardan ötürü mahkememizin — tarihli ara karar gereği rapor ancak —- tarihinde sunulabilmiştir. Bu raporda hali hazırda çatının mimari projeye uygun olmadığı belirtilmiş, eksikliğin ne şekilde giderileceği açıklanıp—– sürenin yeterli olacağı belirlenmiştir. Sonrasında davalı tarafça yapıdaki mimari projeye aykırılıkların tam olarak giderildiği bildirildiğinden talepleri doğrultusunda iskan alımı için — sunulmak üzere yetki belgesi düzenlenip davalı vekiline— tarihinde teslim edilmiştir. Davalı vekili —tarihli dilekçesi ve ekindeki yazı uyarınca —- başvurduklarını, işlemlerin devam ettiğini beyan etmiş, —dilekçesi ekinde sunduğu—– davalı vekiline hitaben verdiği cevap uyarınca ——- nedeniyle işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi açısından iskan aranmasına gerek olmadığını” bildirdiğini beyan etmiştir. Bunun üzerine —— tarihli yazımız gönderilmiş —-gelen cevabi yazı da ——- yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığını gösteren —- kullanma izin belgesine eş değer nitelikte bir belge olmadığı, —– hüküm ve koşullardan yararlanılabileceği yapıya mevcut haliyle —– kullanma izin belgesi düzenlenemeyeceğinin bildirildiği görülmüştür.
Davalı vekili —- tarihli dilekçe ile iskan alabilmek için mahkememizden tekrar yetki belgesi düzenlenmesi talebinde bulunmuş, ancak davacı vekili bu talebi kabul etmemiştir. Dava —– yılında açılmış ve davalı yana pek çok kez işlemleri yürütmesi için süre ve yetki verilmiş olduğundan davalı vekilinin yeniden süre ve yetki verilmesi talebi yerinde görülmeyerek reddedilmiş, tahkikat sonlandırılmıştır.
Mahkememizde açılan dava kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile buna ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve kat irtifakı kurularak davalı adına tescili yapılan tapuların iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tescili taleplerine ilişkindir. Davacı sözleşme uyarınca inşa edilen binanın proje ve imara aykırı olduğunu, bu yüzden iskan belgesi alınamadığını, iskan belgesini alma sorumluluğunun davalı tarafta olduğunu belirterek dava açmış, davalı taraf süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır. Ancak dosyaya sunduğu beyanlarından edimlerini yerine getirdiğini, iskan alınmasının imkansız olduğunu, sözleşmenin geriye dönük feshinin mümkün olmadığını savunduğu anlaşılmıştır.
Dayanak sözleşmelerdeki inşaatın teslimi ve yüklenicinin sorumlulukları incelendiğinde sözleşmede hüküm bulunmasına rağmen iskan ruhsatının davalı tarafça alınmadığı sabit ve davalı tarafın da kabulündedir. Ruhsat alınmayan inşaatın tamamlanmış sayılması mümkün değildir. Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılmayacağından yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz, arsa sahiplerinin binayı kullanmış olması teslim anlamına gelmez. Dava konusu bina onaylı mimari projeye aykırı yapıldığından bu durum tespit edilerek belediye tarafından mühürlenip yıkım kararı alınmış bir binadır. Yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşmesine, plan ve projesine, imar mevzuatına ve teknik kurallara uygun biçimde tamamlayıp, iskan ruhsatını da almak suretiyle binayı tamamlaması şarttır. Bina yasal hale getirilmediği ve iskan ruhsatı alınmadığı sürece davalı tapuya hak kazanamayacağından davalıya yapıdaki proje ve imara aykırılığı gidermesi, iskan ruhsatını alması için süreler verilmiş, aradan geçen zaman içinde davalı aykırılıkları gidermek suretiyle iskan ruhsatını sunamamıştır. Mahkememiz dosyasına emsal teşkil edecek —– kararına konu olayda da ilk derece mahkemesi yükleniciye verilen süre içinde iskan ruhsatı almaması nedeniyle davayı kabul etmiş, ——- ederce mahkemesinin kararı kaldırılarak davanın reddine karar verildiği görülmüştür. Bu kararın davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine mahkememizce de emsal alınan içtihat oluşturulmuş olup ilgili karar mahkememiz kararına da aşağıda aynen aktarılmıştır.
“…Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince sözleşmenin feshi ve tapu iptâli tescil istemine ilişkindir.
Davacılar talebinde; Murisleri ———- davalı yüklenici arasında —- yevmiye nolu —— yapıldığını, davalı yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak edimini ifa etmediğini, yapılan binanın projeyi ve imara aykırı olduğunu belirterek sözleşmenin feshi ile yükleniciye devri yapılan taşınmazların —— iptâli ve kendi adlarına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı taraf savunmasında özetle; edimini ifa ettiğini, inşaatın yapıldığını, davalının isteği ile bodrum kattaki dairelerin tek daireye dönüştürülmesi nedeniyle iskânın alınamadığını, inşaatın %100 oranda tamamlandığını, inşaatın geriye dönük feshinin kabul edilemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın kabulü ile; sözleşmenin feshi ile davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptâli ve davacılar adına payları oranında tesciline karar verilmiş, verilen kararın istinaf edilmesi üzerine —— sayılı ilamıyla, davalı tarafın istinaf talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, açılan davanın reddine karar verilmiş, verilen karar süresi içerisinde davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Davacıların murisi—– davalı yüklenici arasında ——— yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, tarafların ——- alması öngörülmüş, yüklenicinin projeye ve imara aykırı —- yapmak suretiyle edimini ifa etmediği gerekçesiyle sözleşmenin feshi ile davalıya devri yapılan tapu kayıtlarının iptâli talep edilmiş, mahkemece yapılan yargılam neticesinde yapılan binanın hem projeye aykırı olduğu hem de imara aykırı- kaçak —- yapıldığı ve iskân alınmasının mümkün bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, istinaf aşamasında ise —–alınması ve—— taraflara imara aykırı yapıyı geçici de olsa yasal hale getirdiği, bu haliyle davalı tarafından edimin ifa edilmiş sayılacağı kabul edilerek istinaf isteminin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak açılan davanın reddine karar verilmiştir. —– istinaf isteminin kabul gerekçesi dikkate alındığında ——— anlaşılması açısından faydalı olacaktır. —– mülkiyet hakkını; “sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerinin tamamını veren ve herkese karşı dermeyan edilebilen, tam, mutlak, münhasır bir ayni haktır” diye tanımlamıştır ——- gereğince, bir şeye malik olan kimse, hukuk düzenini sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufda bulunma yetkisine sahiptir. —– düzenlenen mülkiyet hakkının, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceği belirtilerek güvence altına alınmıştır.—— gereğince, uluslararası sözleşmelerle koruma da kabul edilmiş ve ——-, mülkiyet hakkının korunması hüküm altına alınmış ve müdahalenin sınırları çizilmiştir.
Bu kapsamda imar hukukuna da kısaca değinmekte yarar bulunmaktadır. ———-ayrımı son yıllarda önemini yitirmiş, bu ikisine de dahil edilebilecek hukuk dalları ortaya çıkmıştır. İmar hukuku da bu hukuk dallarından biridir. Esas itibariyle imar hukuku, kentleşme, yapılaşma, planlama konularında düzenleme içermekte ve kamu yararı ile bireylerin yararı konusunda, karşılıklı çıkar ve sınırlamaya dayanan, bir denge sağlamaktadır ——- hukukunun kamusal yönü, kişiyle idare arası ilişkileri düzenlerken, özel hukuk yönü de kişiler arası ilişkileri düzenlemekte olup karma bir hukuk dalı olarak ikisini de kapsadığını kabul etmek mümkündür. İmar hukukunun kamusal yönü itibariyle, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin sınırlara uymak ve kamu yararına olmak koşuluyla, devletin yasalar çıkarmak ve düzenleyici işlem yapmak suretiyle bu alana müdahalesi sözkonusudur. Yoğun göç ve hızlı kentleşme de bu durumu——- getirmektedir.
——- ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı —— alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla — tarihinden önce yapılmış yapılar için —- kurum ve kuruluşlara — tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve —-tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde ——– verilebilir hükmünü içermektedir. —- maddesinde, ——- bunların eklerine, değişikliklerine, onarımlarına, sabit ve haraketli tesislerine verilen ad” olarak tanımlanmış, —– kayıt belgesi ifadesi ise hukukumuza ilk olarak ——– eklenen geçici — düzenlemesi ile girmiştir. —— yılından bu yana kaçak —– olarak tabir edilen imara aykırı yapılaşma hususunda birçok kanun çıkmış ve çıkan bu kanunlarda, imar alanında ve imar kanununda birtakım deşiklik ve düzenleme içererek, bu yapıların kullanımına ilişkin yasal bir statü getirdiğinden, imar affı olarak anılmıştır.
Genel olarak imar affı; yürürlükte bulunan imar hukukuna ilişkin yasalara uyulmayarak yapılan yapıların mevcut durum ve konumlarıyla mevcut imar mevzuatına uyulması beklenmeksizin, koşullara uygun olanların mevcut haliyle korunması ve bu şekilde bir statü sağlanmasıdır ———– olarak kabulünün mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Daha önce çıkarılan ve imar affı olarak tabir edilen yasal değişikliklerle getirilen statünün bir mülkiyet belgesi olarak kabulü mümkün değildir. Daha önce gecekondu affı olarak da değerlendirilen yerlere ilişkin verilen tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olarak değil, ilgili taşınmaz üzerindeki fiili kullanmayı koruyan bir zilliyetlik belgesi olarak kabul görmüştür——- maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla —— tarihinden önce yapılmış yapıların,———müracatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak —– sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatının bulunması halinde —– kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir. Madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle, yukarıda mülkiyet hakkının kişiye sağladığı haklardan niteliği ile ilgili kullanma hakkı konusunda, yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. ——-verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda, —– malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır. İmara aykırı yapıyı imara uygun yasal bir statü getirmemekle birlikte, —– sahibine binanın kullanımı konusunda olanak sağlamaktadır. Zira geçici———- da,—– yapının kullanım amacına yönelik olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu hususlar dikkate alındığında, düzenlemenin, mülkiyet hakkına sınırlama getirmekten öte, imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına musade ederek, genişlettiğini söylemek ileri bir yorum olmayacaktır. Bir anlamda idare, imara aykırı yapının kayıt altına alınması şartıyla, mer’i mevzuata göre yıkılması, kullanımını sağlayan aboneliklerin tesis edilmemesi, kaçak yapının yıkılması hususlarında kendisini sınırlamakta ve —- malikine bu kurallara uyulmaksızın yapının kullanılmasına olanak sağlamaktadır.
Yine geçici ———– yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, —- kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Bu hüküm özellikle —–yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığı, yapının bu statü ile imara aykırı olmasına karşın idare tarafından kullanılmasına izin verildiği, ancak yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanmasını öngörmekle imar affı olarak değerlendirilemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.
——- uygulamasının etkilerini, ikili sözleşmelere, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu olmuş taşınmazlar yönünden ayrıca değerlendirmek gerekmektedir. Yukarıda belirtilen düzenlemelerle, sözleşmelere müdahale edilmek suretiyle, koruma altına alınan mülkiyet hakkına bir müdahalesi bulunmakta mıdır, diğer bir değişle bir sınırlama sözkonusu mudur? Bu hususun da birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Bir kişi kendisine ait bir taşınmaza imara aykırı bina yaptığında bu madde gereğince başvuru halinde——-almakta ve bu belge yukarıda ayrıntılı olarak anlatıldığı üzere kendisine binanın kullanımı hususunda bir statü sağlamaktadır. Ancak bu şahıs taşınmazına bina yapılması veya başka bir şekilde 3. bir kişiyle karşılıklı bir sözleşme ilişkisine girdiğinde,——- almasının ne şekilde bir statü sağladığı, sözleşme hürriyetine etkisi, tarafların sözleşme ile kararlaştırdıkları karşılıklı edimlerinin ifasına etkisi daha karmaşık bir sorun olarak önümüzde durmaktadır.
TBK’nın 26. maddesine göre, taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içeresinde özgürce belirleyebilirler. Yine aynı Kanun’un 27. maddesi gereğince kanunun emredici hükümlerine, ahlâka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Hukukumuzda sözleşme hürriyeti benimsenmiş olup, yukarıda belirtilen TBK’nın 27. maddesindeki sınırlamalar dışında, taraflar sözleşmenin içeriğini istedikleri gibi belirleme hakkına sahiptirler. Taraflar imzalamış oldukları sözleşme ile özellikle karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde karşılıklı olarak edimlerin ifasını birbirlerinden beklemektedirler. Bu ifa yükümlülüğünün yerine getirilmesine —— gereğince —– kayıt belgesi alınması bir etki doğuracakmıdır? Örneğin, taraflar aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aktetmiş olsunlar. Bu sözleşme gereğince, yüklenici iskân belgesi alınacak şekilde inşaatı yapıp sözleşme ile kararlaştırılan oranda, arsa sahibine teslim borcu bulunmasına karşın, inşaatı imara aykırı olarak yapıp, sonrasında da geçici ——- gereğince —— alındığını, artık ——— inşaatın kullanılabileceğini ileri sürerek imara uygun olarak inşaatı teslim etme borcundan kurtulabilecek midir?
Öncelikle, ülkemizde bu konuda yapılan ikili sözleşmelerin en yaygın olanı, arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine değinmekte yarar bulunmaktadır. Arsa sahibi tarafından, arsanın yükleniciye devri, yüklenici tarafından ise inşaatın yapılması ve karalaştırılan oranda bağımsız bölümlerin paylaşımı sözkonusu edilmektedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bu sebeple yasal bir tanımı bulunmamaktadır. İçerdiği edimlere baktığımızda, bir edimin taahhüt edilmesi yönüyle eser sözleşmesinin, tapu devrini içermesi yönüyle de taşınmaz satım sözleşmesinin unsurlarını taşıdığını söylemek mümkündür. Taşıdığı unsurlara da bakarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini; yüklenicinin, arsa üzerine bina inşaa etmek ve inşaa ettiği binanın belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek karşılığında, arsa sahibinin de, arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, karşılıklı edimleri içeren, karma nitelikli bir akit olarak tanımlamak mümkündür —— Taraflar, sözleşme hürriyeti gereğince, sözleşmenin şeklini ve içeriğini istedikleri şekilde belirleyebileceklerdir. Ancak sözleşme, tapu devrini de içerdiğinden ———gereğince, noterlikte düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Eser sözleşmesinin bir türü olarak, eser sözleşmesinin unsurlarını taşımakla birlikte, taşınmaz satımını da içerdiğinden karma nitelikli bir akit olarak nitelemek mümkündür. Arsa sahibinin, arsayı devretme, yüklenicinin ise eseri meydana getirme ve kararlaştırılan oranda bağımsız bölümü devretme edimi bulunmaktadır. Bu hususlar dikkate alındığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğinin; ani edimli, karşılıklı, karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edebiliriz. Arsa sahibinin arsa paylarının satışını ve yüklenicinin de inşaat yapmayı taahhüt etmesi, arsanın tamamen yükleniciye devri, belirli arsa paylarının yükleniciye devri ve arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre yükleniciye —- devri şeklinde olmak üzere dört farklı uygulaması yaygın olarak kullanılmakta olup, herbirinde karşılıklı edimlerin ifası farklılık arzetmektedir ——– taahhütlerin ağır basması halinde klasik eser sözleşmesinin, taşınmaz devrinin ağırlık kazanmasında ise taşınmaz satış sözleşmesinin öne çıktığını görmek mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin bu açıklama sonrasında, tekrar — kayıt belgesi konusundaki düzenlemeye tekrar dönebiliriz. Burada ——- kimin başvuru yapabileceği, sözleşmeyle kararlaştırılan edimlerin ifasına etkisini değerlendirmek gerekir. Geçici ——- ilk fıkrasında belirtilen şartların taşınması halinde ——- verilebileceği hüküm altına alınmıştır. Burada taşınmaz malikine getirilmiş bir hak bulunmakta olup, bu hakkın kullanılması konusunda emredici bir ifade bulunmamaktadır. Bu durum dikkate alındığında, hiçbir kimse kendi rızası dışında, ———– almak için başvuru yapmaya zorlanamayacaktır. Karşılıklı edimler içeren bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de, yüklenici imara aykırı olarak yapmış olduğu binaya ——- kayıt belgesi alması hususunda arsa sahibini zorlayamayacaktır.
Diğer bir halde ise, arsa sahibi imara aykırı olan —– ile ilgili ——- kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak —– kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya ——— alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır.——– fıkrasında belirtildiği üzere, ——— yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerlidir. Yine aynı fıkrada yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. —– madde de öngörülen —— imara uygun olmayan binalara verildiğine göre yüklenici açısından imara uygun yapılmamış bir yapıda edimin ifa edildiğinin kabulü mümkün değildir. Burada belirtildiği üzere yapının yeniden yapılması, bu alanın kentsel dönüşüme sokulması ve belgenin bu tarihe kadar geçerli olması öngörüldüğünden yeniden yapılması öngörülen binada bu belgenin alınmasıyla ifa yükümlüğünün yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir.
Yukarıda uygulama şekillerinde belirtildiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bazı durumlarda sözleşmenin kurulmasıyla, henüz yüklenici tarafından edimin ifasına başlanmadan taşınmazda hisse devri yapılabilmektedir. Yüklenici tarafından edimin ifasına başlanmadan veya edim ifa edilmeden taşınmazda hisse devri yapılması veya taşınmazın tüm olarak devredilmesinde, yüklenicinin malik olma durumunu öne sürerek —— alması ve buna göre ifa yükümlülüğünü yerine getirdiğini ileri sürmesi ayrı bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır.—— karar sayılı ilamında, ——– sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen———- niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda —– edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, aynî hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, ——- arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise, yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi——– halinde gerçekleşmiş sayılır” ifadesi ile açıkça edimin tamamen ifa edilmesi ile aynî hakka sahip olacağını kabul etmiştir. Dairemizin istikrarlı olarak kabulü ve uygulaması da bu yöndedir. Bu haliyle yüklenicinin, kendisine devredilen hisseye dayanarak ——- alması ve buna dayanarak sözleşmeyle kararlaştırılan edimi ifadan kaçınması veya ——– alınması ile sağlanan statüden yararlanarak ediminin ifa durumunun değerlendirilmesini talep etmesi kabul edilemez.
Geçici —— de, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bu madde hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince hisse devrinde de hukuki teslim ve aynî hak devri gerçekleşmediğinden, üçüncü kişi olarak değerlendirilebilecek olan yüklenicinin başvurusuna değer verilmesi ve sözleşmeyle kararlaştırılan edimlerin ifası nezdinde değerlendirmeye alınması mümkün olmayacaktır.
Tüm bu anlatılanlar nezdinde değerlendirdiğimizde, ——- imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, imara uygun hale getirmemektedir. ——- bendinde belirtildiği üzere, ——– kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir —-olan yüklenicinin, —— alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmekte kabul edilemez bir durumdur ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, —-eklenen geçici ——– düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların ———- alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür.
Tüm bu anlatılanlar nezdinde, davaya konu olaya döndüğümüzde; taraflar arsında imzalanan—– tarihli sözleşmede, yüklenici tarafından binanın projeye uygun, anahtar teslimi ve iskânı alınmış şekilde bitirileceği kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek, yüklenicinin edimi ise sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. İskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır. Bu durumda, eğer sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış ve iskân alınmamışsa yüklenicinin edimini ifa ettiğini kabul etmek mümkün olmayacaktır. Davaya konu olayda da iskân alınması sözleşmede kararlaştırılmış olup, yüklenici iskân almadığından edimin ifa edildiği kabul edilemeyecektir. İki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat belirli bir aşamaya gelmiş ise ifanın tamamlanmasını beklemek ve gerekiyorsa dava açılması halinde de bu konuda fırsat tanıyarak ifaya olanak tanımak hakkaniyete uygun ise de, iş sahibi için de bu beklemenin bir tahammül sınırı bulunmaktadır.
Dava açıldığında, yüklenici tarafından sözleşmede kararlaştırıldığı gibi ifa yerine getirilmemiş olup, ilk derece mahkemesince de —— tarihli duruşmada, davalı tarafa iskân alınması için dört aylık süre serilmiştir. Verilen süre içinde gereği yerine getirilmediğinden davanın kabulüne karar verilmiştir. İstinaf edilmesi üzerine, istinaf mahkemesince de, —– iskân alınma koşulları sorulmuş ve verilen cevaba göre de, yükleniciye tadilat avan projesi hazırlaması ve ———başvuru yaparak iskân alması için süre ve yetki verilmiş, ancak netice alınmamasına rağmen —— dikkate alınarak, kaçak yapının geçici olarak da olsa yasal hale geldiği kabul edilerek istinaf isteminin kabulüne karar verilmiştir. Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere,———– alınması,—– tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken, imara ilişkin mer’i mevzuatta bir değişiklik yapmadığından, iskân alınmayan/alınamayan yapının yasal hale geldiğini kabul etmek mümkün değildir. Diğer yönden, taraflar arasındaki sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış olup, yüklenici tarafından edimin ifası ancak iskân alınarak taşınmazın teslimi ile mümkün olabilir. —- belgesi alınmış olup olmamasının karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmamaktadır. Yüklenici tarafından da edimin ifa edilmemesi halinde arsa sahibi, borçlar kanununun tanıdığı sözleşmeden dönme ve diğer haklarını kullanabilecektir.
Arsa sahibi, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle yasadan kaynaklanan fesih hakkını kullanmış olup, mahkemece bu hakkının kullanılmasının yerinde olup olmayacağı değerlendirilecektir. ——alındı diye, fesih hakkını kullanmasının yerinde olup olmadığı değerlendirilmeden, doğan zararına karşın tazminat hakkını kullanabileceğini gerekçe göstererek davanın reddi de doğru olmamıştır. Arsa sahibinin bu hakkını kullanması karşısında, dava sırasında da yükleniciye ediminin ifası hususunda fırsat tanınması mümkün ise de makul ve katlanabilir bir sürenin verilmesi gerekir. Dosya kapsamına göre ilk derece mahkemesinde de istinaf mahkemesinde de gerekli ve uygun süre verilmiş, ancak netice alınamamıştır. Netice itibariyle dava sırasında da yükleniciye edimini ifa etmesi için süre verilip fırsat tanınmış, ancak edimin ifa edilmesi hususunda gereği yerine getirilmemiştir. —–alınması nedeniyle, yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşüme kadar da ifanın yerine getirmesinin askıda kalmasını arsa sahibinden beklemek Borçlar Kanunun’un ifaya ilişkin hükümlerine de sözleşmeye de hakkaniyete de uymamaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında davacının davasında haklı olduğu ve davanın kabulü gerektiği anlaşıldığından davacının temyiz isteminin kabulü ile usul yasaya uygun olmayan —— kararının bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı tarafın temyiz isteminin kabulü ile—- kararının davacı yararına BOZULMASINA,…. 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın —–karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine,
—– gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.”
Söz konusu kararda da belirtildiği üzere mahkememizce davalıya edimin ifası için fırsat tanınarak süreler verilmiş ancak iskan ruhsatı alınamamıştır. Dolayısıyla davalı sözleşmedeki edimini yerine getirememiş durumdadır. —– alınmış olması bu belge iskan ruhsatı yerine geçmeyeceğinden edimin ifası sonucunu doğurmaz. Söz konusu belge yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşüme kadar imara aykırı yapının kullanılmasına imkan veren bir belge olup bu süreçte sözleşme hükmünün yerine getirilmesinin askıda tutulmasını arsa sahibinden beklemek TBK’nın ifaya ilişkin hükümlerine ve sözleşmeye, hakkaniyete uygun düşmeyeceğinden sözleşmenin bu nedenle geriye dönük olarak feshi gerektiğinden davacının davasında haklı olduğunun kabulü ile —- yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu sözleşmeye ek olarak yapılan —– yevmiye nolu ek sözleşmesinin feshine, dava konusu—- bölümlerin davalı —– olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline dair aşağıdaki karar verilmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN KABULÜNE,
——- yevmiye nolu düzenleme şeklinde ——- sözleşmeye ek olarak yapılan—— yevmiye nolu ek sözleşmesinin feshine,
Dava konusu—- bölümlerin davalı—– olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-Karar harcı —- davacı tarafça peşin olarak yatırılan —ıslah harcı olarak yatırılan —– harcın davalı taraftan tahsili ile hazine adına irad kaydına,
3-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 280.241,78 TL harcın davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 32,40 TL ilk masraf, 619,75 TL tebligat ve müzekkere gideri, 3.300,00 TL bilirkişi ücreti, 10.000,00 TL. Kayyım ücreti olmak üzere toplam 13.952,15 TL yargılama giderinin davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
5-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 252.625,00 TL vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı tarafça yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
7-Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
HMK 345. Maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı—— vekilinin yüzlerine karşı oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 17/02/2021