Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.
T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2019/436 Esas
KARAR NO : 2022/869
DAVA : Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali)
DAVA TARİHİ : 16/07/2019
KARAR TARİHİ : 22/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
İDDİA : Davacı vekili, müvekkilinin davalı — üyesi olduğunu, davalı— ise, —-adresinde bulunup,— sayılı taşınmazın üzerine —- olduğunu; taşınmazın 1/3’er hisseyle — adına kayıtlı olduğunu; bu arsa sahipleriyle kooperatif arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa üzerine—- yapılacağını, bağımsız bölümlerin %57’sinin kooperatife, %43’ünün — olacağını, —— bulunduğunu, —– inşaatın tamamlandığını, — konutlarında ikamet edildiğini,—– toplandığını,— için üyelerin bilgi edinme ve diğer haklarına mani olunduğunu,— görevlerini yapmadıklarını, birden fazla taşınmazı olan üyelerin bir taşınmazı olan kadar aidat ödediklerini, tahmini bütçe harcamaları ve karşılıkları kooperatifin gerçek kasa ve banka mevduatları ile ortaklardan alacaklar ve satışlardan elde edilecek gelirlerden oluşan mali duruma uygun olmadığını, tahmini bütçede detaylara girilmeden ana başlıklar halinde ortakların açıklayacağı bir dille açıklama bulunmadığını ve mevcut açıklamalarında gerçeği yansıtmaması nedeniyle tahmini bütçenin iptalini talep ettiklerini, buna bağlı olarak yönetim ibrasına olumsuz oy kullandıklarını belirterek; — —-kaldıkları tüm kararların mutlak butlanla yok hükmünde olduklarının tespitine, bu talepleri kabul edilmezse iptallerine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA : Davalı vekili, davanın iyi niyet kuralı ve usule aykırı olduğunu, dava dilekçesinde mesnetsiz iddiaların yer aldığını, esasen davacının —- beri aynı iddiaları sürekli tekrarladığını, —– kararının iptali davasının muhatabının genel kurul ve — için davanın ilanen tüm —-üyelerine duyurulması gerektiğini, davacının taleplerinin — bir takım kişi ve kişilere karşı özel husumet beslendiğinden dolayı bu davanın açıldığını; —usulüne uygun toplandığını, yine usulüne uygun kararlar alındığını, davacı dışında muhalif olan ortağın bulunmadığını, davacının ileriye sürdüğü sebeplerinde gerçek olmadığını, ——– kararlarının iptalini gerektirmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
İNCELEME VE GEREKÇE : Dava, Kooperatif Kanununun 53. Maddeye dayalı olarak açılan genel kurul kararının iptali davasıdır.
Bu madde gereğince davanın 1 ay içinde açılması gerekir,—-olup, dava ——- açıldığından süresindedir. İptali istenen genel kurul olağan —- olup, davacımız genel kurula katılmış, iptalini istediği genel kurul kararlarından muhalif olduğu her bir karara, kararla ilgili gündem maddesi tartışılıp, oylama yapıldıktan sonra muhalif olduğunu bildirmiş, her bir muhalif olduğu maddeye yönelik ek muhalefet şerhini muhalefet gerekçeleriyle birlikte genel kurula sunmuş olduğundan davacının bu yönden de iş bu davayı açma şartlarını gerçekleştirdiği; öte yandan —-olduğu konusunda herhangi bir ihtilafın bulunmadığı ve dava açma hakkının bulunduğu görülmüştür.
Dava şartları incelendikten sonra, davanın esasına girilmiş, davacının iddia ettiği yapının imar durumu,—-için yapılan başvurular, ——– bedellere dair delil ve makbuzlar toplanmış; iptal sebebi olarak ileriye sürülen hususlarla ilgili — üzerinden de bilirkişi incelemesi yaptırılmış, rapor alınmış, rapora itirazlar incelenmiş, tüm deliller değerlendirilmek suretiyle sonuca gidilmiştir.
Gelen tapu kaydına göre taşınmazın 1/3’er hisseyle—- adına kayıtlı olduğu,—— tabi tutularak bundan —alanlı — edildiği, muhtemelen bunun imar almak için yapıldığı,
— sahiplerinden ——– davalı — arasında ——- oluşup, kalan kısma ait olan —– kat karşılığı— imzalandığı, imzalanan bu sözleşmeyle davalı —- üstlendiği, gecikme halinde cezai şart düzenlendiği, yine — ——– numaralı —– inşaat sözleşmesi düzenlendiği ve aynı şartlarla sözleşmenin yapıldığı; sözleşmeler gereğince —– edileceği, konutların %57’sinin — kalacağının düzenlendiği; bilahare davacının da kabulünde olduğu gibi—– tarafından inşaatın tamamlandığı, dairelerin —-teslim edildiği ve —— yılından itibaren —— dairelerinde oturmaya başladıkları; davacının ——–ortak olduğu görülmüş,
Tarafların dayandığı dosya içindeki —– dosyasındaki ————— raporunda: Dava dosyası heyetimizce incelendiğinde dava konusu —- davacılar ve davalıların muhtelif tarihlerde sözleşme yaptıkları ve bu sözleşmeler——– üzerine, davalı ——gerekli———— başlamıştır. Taraflar arasındaki—– süresinin —— tespit edilmektedir. Buna göre ————— tamamlanıp teslim edilmesinin gerektiği görülmektedir. Bilirkişi heyetimizce yapılan ——————– fakat taraflar arasındaki yapılan sözleşmeler uyarınca dairelerin tam olarak noksansız ve————- olmadıkları görülmüştür. Bu durum dava taraflarınca heyetimize iletilen—- tarafından tanzim ——- sabittir. İşbu Değerleme Raporuna İbraz edilmiş —- tarihlerinde —— yapıldığı görülmektedir. Bu sebeple dava dosyasına ibraz edilmiş ve raporumuzun—– raporumuzda esas alınmıştır. Bunun yanında dava dosyasına ibraz edilen ve raporumuzun 3.7. bölümünde de———- tespit edilememiştir. —- Kooperatifin sözleşmelerle yükümlendiği inşaat işini zamanında bitiremediği—–biçimde imalata girdiği görülmektedir. Bu sebeple davalı —- taraflar arasında akdedilen sözleşmelerle yükümlendiği işi —- kanuna uygun bitiremediği ve hatalı olduğu görülmektedir.— yapılan——– tüm yapıların———– Belgesi tanzim edilmemesine rağmen) oturum olması sebebiyle giderilebilmesi için inşai açıdan mümkün görülmemektedir. Zira —– onaylı ——– planında yer almasına rağmen yerinde inşa edilememiştir. Bu durumda 3194 sayılı imar yasasının—- uyarınca —– tanzim edilmiştir. “Yapıların mevcut durumuyla —– alamayacağı tespit edilmektedir. Taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümlerince edimlerini yerine getirmeyen, onaylı—- davalı—– hatalı olduğu saptanmaktadır. Buna göre yine taraflar arasındaki sözleşmenin 6. Maddesi uyarınca edimini yerine getirmeyen —- daire başına aylık—— gerektiği görülmektedir. Buna göre——davacılara —– davalı —— — davacılara ödenmesi gerektiği hesaplanmaktadır.— sözleşmelere göre—— tanzim tarihi itibariyle davalının davacılara ödemesi gereken —- edilmektedir.” Denilmektedir. Arsa sahiplerinin açtığı bu davada bilirkişi raporuna yansıdığı gibi fiiliyatta da bina yönünden—- sayılı yazısında,——– blok daha sonra — tarihli karar ile diğer bloklara ruhsatın verildiği ancak bilahare ruhsat aykırılıkları tespit edildiğinden —– tutanağının düzenlendiği, bu nedenle inşaatın artık kaçak inşaat niteliğine girdiği belirlenmiş;
Bilahare imar barışıyla ilgili yakın zamandaki gelişme ve mevzuatla yapılan düzenleme ile kooperatifin ——– tarihinden başlayarak—– bildirdiği ödemeleri gerçekleştirdiği, ödeme toplamının—- olduğu ve ödemelerin——gerçekleştirildiği;
Kooperatifler Kanununun 98. Maddesinde—-maddede, bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki —– ait hükümlerin uygulanacağının düzenlendiği, —– kararlarının da bir hukuki işlem olması nedeniyle genel olarak Borçlar Kanununda sözleşme serbestisi sınırlarına tabi olduğu, Borçlar Yasasına göre —- hukuk düzeni tarafından ön görülen geçerlilik şartlarını içermemesi nedeniyle başlangıçtan itibaren hüküm ve sonuç doğurmamasını gerektirdiği; geçersiz bir sözleşme veya kararın kurucu unsurları içermekle birlikte geçerlilik unsurlarından kamu düzenini ilgilendirecek derecede önemli olanları içermediği, geçersizlik halleri bir genel kural olan 6098 sayılı TBK’nun 27. Maddesinde düzenlendiği, bir genel kurul kararı şekil ve usul bakımından geçerli olmakla birlikte konusu itibariyle Borçlar Kanununun 19 ve 20 maddelerinin hükümlerine aykırı ise geçersiz olacağı yani hukuken hiç bir şey ifade etmeyeceği; buna göre bir genel kurul kararı konusunda kamu düzenine emredici hükümlere, ahlak ve ——– kişilik haklarına aykırı veya konusu bakımından imkansız ise bunun geçersiz olduğunun tespitine karar verilebileceği; butlanın ise, bir işlemin konusuna ilişkin emredici hükümlere aykırı olması halinde söz konusu olacağı;
Yokluk ve butlan hükümlerinin resen göz önünde bulundurulacağı TTK’nun 381 maddesinde düzenlenen koşullara tabi olmaksızın ileriye sürülebileceği, TTK’da butlan hallerinin 447. Madde hükmünde özel olarak düzenlendiği, buna göre;
-Pay sahibinin—– asgari oy, dava ve kanunen vazgeçilmez nitelikteki haklarını sınırlandıran veya ortadan kaldıran,
-Pay sahibinin bilgi alma inceleme ve denetleme haklarını kanunen izin verilen ölçü dışında sınırlandıran,
——- temel yapısını bozan veya sermayesinin korunması hükümlerine aykırı olan,
Kararların batıl olduğu;
Bu çerçevede butlan ve iptal sebepleri yönünden incelendiğinde,
—– toplantısında:
——gözetiminde yapılan—— ortaktan
—— olmak üzere toplam —- toplantıda hazır bulunduğu, toplantının açılması için gerekli çoğunluğun mevcut olduğunun anlaşıldığı,
Madde 3 : —-raporunun —– ——————– okunup görüşmeye açıldığı, —-tarafından okunup görüşmeye açıldığı, ——- raporlarının ayrı ayrı yapılan oylama sonucunda davacı …’—- itiraz oyuna karşılık —- kabul edildiği,
Madde 4 : ——– gelir gider hesabının— tarafından okunup müzakereye geçildiği, 2018 yılı bilançosu ile gelir gider farkı hesabının onaylanmasına geçildiği, …— itiraz oyuna karşılık —- üyelerinin ibrasının görüşmeye açıldığı ,—– …— yönetim kurulunun ibra edildiği, yönetim kurulunun kendi ibrasında oy kullanmadığı, ….— —- ifadesinin tutanakta yer aldığı, — ibrasının görüşmeye açıldığı, — —- red oyuna karşılık — ile ibra edildiği, denetleme kurulunun kendi ibrasında oy kullanmadığı, ..—–bu maddeye şerh koyuyorum ifadesinin tutanakta yer aldığı,
Madde 6 : İmar Barışı ile ilgili—— için yapılan ödemeler ile tapu ve kat mülkiyeti ile ilgili işlemler hakkında genel kurula bilgi verdiği,
Madde 7 : —– giderlerinin ödeme şeklinin belirlenmesi , bu konuların takibinde tapuların alınması, kat mülkiyetinin kurulması ve yönetim planının hazırlanması konularında yönetim kuruluna yetki verilmesinin oylamaya sunulduğu , …— itiraz oyuna karşılık— yetki verildiği,
Madde 8 : —- ödemeyen ve ödememekte ısrar ——- kadar zaman tanınması , yine ödemezlerse haklarında yasal işlemlerin başlatılmasına , …— red oyuna karşılık oy birliği ile karar verildiği,
Madde 9 : —bütçenin görüşülerek karar bağlanması ve üye aidatlarının belirlenmesine geçildiği,
Yapılan görüşmeler sonucunda 2019 yılı tahmini bütçesinin oylamaya sunulduğu, ..—- oyuna karşılık ——- kabul edildiği , —— bu maddeye şerh koyuyorum ifadesinin tutanakta yer aldığı
Madde 10 : Başka söz alan olmadığından toplantıya son verilmiştir.
ŞEKLİNDE KARARLARIN ALINDIĞI;
Bu kararlara davacımızın muhalif olduğu kararlar yönünden genel kurul —– verdiği muhalefet şerhi dilekçesinde:
Gündemin 3 maddesine muhalif kalma nedenleri ve muhalefet şerhleri;
Dün —- kanun ve ana sözleşme gereği genel kurul öncesinde görme ve inceleme hakkım olan yönetim ve —-incelemek ve bilançonun örneğini almak için kooperatif yönetimine gittim. Toplantıya hazırlıklı gelmek için inceleme hakkım —- başkanı izin vermemiş, sadece bilançonun bir örneğini vermiştir. Bu nedenle toplantıya hazırlıksız ve bilgisiz katılıyorum. Biz—– girdiğimizde odada olan bir — hazırlaması gereken denetim kurulu raporunu başkanın uzattığı dosyada önümüzde imzaladığını, diğer denetçi — gördüm. Denetçi—— hazırlamanız gerekiyor. Neden hazırlanmış raporu imzalı diyorsunuz? Dedikten sonra, başkan tarafından verilen bilançoyu alarak odadan ayrıldım. İmar Barışı kapsamında iskan ruhsatı ve tapu harçlarında kullanılmak üzere: —– tarihli genel kurulda her daire için 3.000.-TL toplanmasına karar verildi. —- Kişilere ait daireler için ——- ——– ait en son kalan 7 daire ve dörde bölünerek satış kararı alınan bir işyeriyle birlikte toplam 11 bağımsız bölümün satışının yapılmasına —- verilmiştir. ——– ait daire ve —- satışının yapılmasına dair usuller, kanun ve ana sözleşme ile belirlenmiştir. Hangi blokta, hangi dairelerin, hangi asgari satış bedelinden satışa çıkarılacağına dair fazla gelir elde etmek için ortaklara ve 3 kişilere nasıl ilan edilerek rekabet şartları oluşturulacağı hususlarını tespit etmek kooperatif genel kurulunun görevidir ve bu yetkiyi yönetim kurulunun inisiyatifine terk edilemez. — olunması sırasında ortaklardan daire başına 2000 TL toplanmıştır. Ancak daha sonra her ortak yeniden para ödeyerek abone olmuştur— olarak toplanan bu paraları—— yönetimi tarafından ortaklara iade edilmesi gerekmektedir. — arasındaki arsa sahiplerine ait fazladan ödenen emlak vergilerinin faiziyle birlikte geri alınması için dava açılması için yönetim kuruluna görev verilmesine rağmen hiçbir icra takibi ve dava açılmamıştır. Aksine 2016 ve sonraki yıllarda emlak vergilerini ödemeyen arsa sahipleri kooperatif aleyhine icra takipleri başlatmışlar, dava açmışlardır. 2016 yılı genel kurulunda —– tamamen ödendiği ve borcumuzun taksitler halinde ödendiği ve borç kalmadığı tutanaklarda mevcuttur. Ancak — yapılan ödeme yoktur ve halen borçlu görmekteyiz. —-önceden görmeme incelememe izin verilmemesi, burada okunan raporun yazılı metninin gerçeğini bilmediğim ve doğruluğundan emin olmadığım için ve yukarıda açıkladığım diğer nedenlerle. Yönetim kurulu faaliyet raporuna muhalefet kalarak şerh koyuyorum. Denetim kurulunun toplantıdan 15 gün önce hazırlaması gereken raporu hazırlamadığı, toplantıdan bir önce ——– önceden hazırlanmış olan denetçi raporunu 2 denetçiden birinin yeni imzaladığı, diğer denetçinin imzasının olmadığı, tarafımca görüldüğünden ve raporu görmeme incelememe izin verilmediğinden doğruluğuna inanmadığım denetçi raporuna muhalif kalıyor ve şerh koyuyorum.
Gündemin 4 maddesinde muhalif kalma nedenleri ve muhalefet şerhlerim; — alınmadan yönetim kurulunca yeni üye kaydı yoluyla —— yapılmasının kanuna aykırı olması,—— daire başına toplanan 26.258.TL’nin toplanma amacına göre imar barışında harcanmaması, 2007, 2014 yıllarında — ruhsatı o zamanın parasıyla toplanan yaklaşık————– barışı için harcanmaması , — bütçesinde yönetici için huzur hakkı öngörülmediği halde bilançoda 50.000.-TL huzur hakkı görülmesi, diğer yönetim giderlerinin afaki olması, ——– sonuç olarak– amacıyla toplanan ve satışı yapılan dairelerden ve aidatlardan elde edilen gelirler ve harcanan giderlerin ve bilançonun ana başlıklar halinde detaylara girilmeden ve ortaklıkların anlayabileceği bir dille açıklanmaması ve bilançonun gerçeği yansıtmaması nedenleriyle gündemin 4 maddesinde muhalif kalarak muhalefet şerhi koyuyorum.
Gündemin 7 maddesine muhalif kalma nedenleri——-planı hazırlanması sırasında keyfi uygulamalara — verilmemesi açısından yönetim kuruluna sınırsız yetki verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bildiğiniz——–satışından elde edilen gelir ve heryıl toplanan— gözetilmiştir. Bu nedenle arsa payı dağıtımında daireler arasında eşitlik olması gerekmektedir. —- mahkeme kararıyla geçersiz kılınmıştır. Yönetim planı hazırlanmasında bütün ortakların hak ve menfaatleri gözetilmelidir. Genel kurulun arsa payının dairelere dağıtımı ve —- daire eki yapılması hususlarında, ortaklar arasında eşitlik hükümlerine uyulmadan, geçersiz durumda olan eski karar ve uygulamalara fırsat verilmemesi gerekmektedir. Bu nedenlerle; ortaklar arasında hak ve vecibeleri de eşitlik hükümlerine uyulmadan yönetim kuruluna yetki verilmesine muhalif kalıyor ve şerh koyuyorum.
Gündemin 9 maddesine muhalif kalma nedenleri ve muhalefet şerhlerim—- yani arsa sahiplerinin de parasını ödemişlerdir. Bundan sonra 7 daire bir iş yeri satılmıştır. Ancak arsa sahiplerine kendi paylarını ödemeleri için kooperatif tarafından icra takibi başlatıldığını, hatta —– kendi payını ödemeyi kabul ettiğine dair duyum aldık. Hal böyleyken imar tadilatı ve imar barışı için önceki yıllarda ortaklardan toplanan paraların da göz önüne alınmadan ve ortaklar arasında hak ve vecibeleri de eşitlik hükümlerine uyulmayan yeniden aidat toplanmasını içeren tahmini bütçeye muhalif kalıyor ve muhalefet şerhi koyuyorum.
SONUÇ OLARAK: Yukarıda açıklanan gündem maddelerini muhalif kalarak şerh koyduğumu, 2 sayfadan ibaret işbu şerh dilekçemin genel kurul tutanağı eki olarak eklenmesini—– tutanak eki olarak yayınlanması hususlarında gereğini saygılarımla arz talep ve ederim. —- ortak…”denilmiştir.
Mahkememizce alınan bilirkişi heyeti raporunda;
Gündemin 3. Maddesi kapsamında onaylanan — gerçeğe aykırı olduğu hususunda gerek kooperatif kayıtlarında gerekse inşaattaki mali ve teknik incelemeler sonunda iptali gerektirecek ya da butlanı gerektirecek bir sebebin bulunmadığı,
Gündemin 4. Maddesi kapsamında 2018 yılı bilançosunun gelir ve gider hesabının onaylandığı, bu maddeyle bağlantılı olarak gündemin 5. Maddesinde ise ——– karar verildiği; dosya kapsamında yapılan teknik incelemeler sonunda, davalı kooperatifin imar barışından yararlandığı, böylece binayı imara aykırılıktan dolayı yıkılmaktan kurtardıkları ancak kat mülkiyetine geçmek için gerekli işlemleri yapmadıkları / tamamlayamadıkları tespit edilmiştir. Bu nedenle, davacı tarafından şirketin mali kayıtlarının gerçeğe aykırı olduğu iddiasının doğru olmadığı; —– kayıtlarında yapılan ödemelerin gözüktüğü, yapılan ödemelerinde devletin resmi kayıtlarına gözüktüğü ve örtüştüğü; bu nedenle, söz konusu— kararlarında iptalini gerektirecek bir hususun bulunmadığı;
Gündemin 7. Maddesi kapsamında kat mülkiyetinin kurulması ve yönetim planının hazırlanması konusunda yönetim kuruluna yetki verildiği, davacımızın bu karara verilen yetkinin ” geniş kapsamlı yetki ” olduğu hususundan itirazda bulunduğu ancak kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması için bu geniş yetkinin gerekli olduğu; ayrıca yetki aşıldığı taktirde her zaman yönetim kuruluna verilen bu yetkinin sınırlandırılmasının genel kuruldan ve bu olmazsa dava yoluyla mahkemeden istenmesi yönetici sorumluluğuna gidilmesi mümkün bulunduğundan; bu madde yönünden yapılan iptal sebebininde yerinde olmadığı;
Gündemin 8. Maddesi kapsamında aidat ödemeyen —– ———- tarihine kadar zaman tanınması bu süre içinde ödeme gerçekleşmezse yasal işlemlere başlanmasına ilişkin karar olduğu, buna muhalefetin bulunmadığı,
Gündemin 9. Maddesinin ise, —— karara bağlanması ve üye aidatlarının belirlendiği, davacının buna muhalif olduğu fakat bilirkişi raporuna göre belirlenen rakamın rayicin çok üzerinde olmadığı, oy çokluğuyla kabul edildiği, iptal sebebinin bulunmadığı, davacının —–toplantısından önce bilgi isteme yönünden herhangi bir başvuruda bulunmadığı, — gündeminin açıklandığı, buna ilişkin—————– görüşüne açıldığı; kooperatif tarafından bunların kooperatif üyelerince anlaşılabilecek hale sokulması diye bi—- incelenebileceği; yöneticiler yönünden ise, genel kurul iptallerinin dışında varsa tazmini sorumluluklarına gidilebileceği nazara alınarak;
Davacının iptale konu ettiği — olduğu kararların yokluk ya da butlanla malul olmadığı, iptal sebeplerinin de yerinde olmadığı kanaatiyle davanın reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
DAVANIN REDDİNE,
Dava maktu harca tabi olup, maktu harçtan eksik—-harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Tamamı davacı tarafından karşılanan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına; karar kesinleştiğinde bakiye gider avansı kalırsa davacıya iadesine,
Karar tarihindeki—-maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,
Dair karar, davacı asilin ve vekilinin yüzlerine karşı, davalı tarafın yokluğunda, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak oy birliğiyle verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu