Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi
ESAS NO : 2017/1081 Esas
KARAR NO : 2018/1239
DAVA : Kooperatife ait kura çekiminin iptali
DAVA TARİHİ : 28/09/2017
KARAR TARİHİ : 12/12/2018
Mahkememizde görülmekte olan kooperatife ait kura çekiminin iptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 2008 yılından beri davalı kooperatifte hak sahibi olarak sitedeki dairesinde oturmaya başladığını, davacının dairesinin bulunduğu sitenin 2013 yılında kentsel dönüşüm amacıyla yıkıldığını ve yeni inşaatın bitme aşamasına geldiğini, yıkılmadan önce 7 bloktan oluşan sitenin 2 blok olarak inşa edildiğini, 18.09.2017 tarihinde davacıya yeni binada kura çekimi ile ilgili tebligatın geldiğini, evrak eki incelendiğinde davacının kura çekimine dahil olacağı dairelerin site içerisinde kuzeye bakan hem nem sorunu olan ve tam karşısında okul bulunan gürültülü ve en değersiz daireler olduğunun anlaşıldığını, davacının eski dairesinin site içine bakan ferah ve değer olarak kura çekimine tabi olacağı dairelerden kat kat daha üstün bir daire olduğunu, bu sebeple 30.09.2017 tarihinde yapılacak usulüne uygun olmayan kura çekiminin iptal edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davacının kura çekimine ilişkin iddialarının yerinde olmadığını 2011 yılı olağanüstü genel kurulu ve 2012 yılı olağan genel kurul kararı ile riskli binaların yıkılıp yenilenmesi kararı alındığını, yıkılan 7 bloktan oluşan binalar yerine 2 blok inşa edildiğini, Kooperatifler Kanununun 23. Maddesi dikkate alınarak uygulama yapıldığını, Kooperatif Ana Sözleşmesinde öngörülen şerefiye raporu, kura yönetmeliği, genel kurul kararının alınması gibi prosedürlerin yerine getirilerek kura çekimi yapıldığını, uygulamanın bütün ortaklar için yapıldığını bu sebeple davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DAVANIN VE UYUŞMAZLIK KONULARININ TESPİTİ, DELİLLER, DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ NEDENLER VE SONUÇ:
1-Davanın ve uyuşmazlık konularının tespiti: Dava, kooperatife ait kura çekiminin iptali istemine ilişkindir.
Davacı, davacının kur’a çekimine girdiği dairelerin değersiz olduğunu, bu nedenle bu daireler arasında yapılan kur’a çekiminin iptalini talep etmektedir.
Buna göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın,
A-Davacıya isabet eden —————-numaralı bağımsız bölümün, davacının eskiden oturduğu bağımsız bölümden daha değersiz olup olmadığı,
B-Davacının talebine konu kur’a çekiminin iptali gerekip gerekmediği noktalarında toplandığı tespit olunmuştur.
2-Deliller, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi, hukuki nedenler ve sonuç: Kooperatiflerdeki ———— hesaplanmasında arsada imal edilecek binanın, kat yüksekliği, yönü, güneş alması, gürültü, yola merkeze uzaklığı, manzara noktaları vb. belirleyiciler bölgenin özelliklerinin getirdiği önem sırasına göre belirlenen yüzdelerle (bu yüzdeler değişebilir) bir puanlama yapılarak yapı maliyetindeki oran bulunur. Bu yüzdeler ve bulunan şerefiye bedeli her Arsanın özelliklerine göre değişir. ———– ve + olarak ortaya çıkabilir. Yani kimi kooperatif üyesi üste ödeme yaparken kimi kooperatif üyesi de geri para alabilirler. Toplanan —- bedelleri ile geri alınan ———bedellerinin toplamı birbirine eşittir.
——–, bir tür değerlemeyi ifade eder. —— uygulamasında öngörülen amaç; eşit koşullarda maliyete katlanıp da edinilen mallarda çeşitli nedenlerle ortaya çıkan değer farklılıklarını ortadan kaldırmaktır.
Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesinde kooperatif ortaklarının bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerinde eşit oldukları belirtilmiştir. Ortakların eşit şartlarda girdikleri kooperatiften eşit değerde konut edinmiş olarak ayrılması da söz konusu kanunun gerçekleşmesini beklediği bir sonuç olmaktadır.
Şerefiye Kooperatiflerde kur’a sonucu farklı değere (ranta) sahip olacak ortaklar arasındaki haksızlığı gidermek için ana sözleşmenin 61. maddesi hükmü kapsamında uygulanan, arsaların konum ve özelliklerine göre nefaset, değer farkı tespiti çalışmasına verilen addır.
Konut yapı kooperatifleri örnek ana sözleşmesinin 61. Maddesinde; “Arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları, okul, kütüphane, satış mağazaları, bahçe ve spor alanı gibi genel hizmet tesis bedellerinden her konuta düşecek olan miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara düşecek paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyetleri bulunur. Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur.
Teknik heyet kararı bir rapora bağlanarak, tanzim tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna tevdi edilir. Bu rapor, yönetim kurulunca, noter vasıtasıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilir. 15 günün geçmesi ile itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz edildiği takdirde, teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişiden oluşan üç kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdir olunur. Bu heyet tarafından takdir olunan fark, geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiriyle orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur.
İtiraz taksitlerin ödenmesini geciktiremez. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecburdur. Ortaklar, yönetim kuruluna yazı ile bilgi vermek şartı ile kendilerine düşen konutları, diğer ortakların konutları ile değiştirebilirler.” denilmektedir.
Yapı kooperatiflerinde şerefiyelendirme konusunda farklı uygulamaların yapıldığı bilinmektedir. Bazen, henüz inşaatlar başlamadan veya işin başlarında kur’alar çekilerek diğer aidatlarla birlikte her yıl genel kurulca belirlenmektedir. Bu halde, kooperatif ortaklarına şerefiye payı vermemekte ve alınan tüm şerefiyeler diğer aidatlar gibi inşaata harcanmaktadır.
Mevcut ana sözleşmeye uygun olarak yapılacak şerefiyelendirmede ise, geçici maliyetlerin hesaplanmasından sonra puanlama sistemi ile mevcut konutların değerleri, ortalama konut değeri baz alınarak hesaplanır ve baz alınan değerden yüksek değerlemeye tabi tutulanlar şerefiye payı ödemekle yükümlü tutulurken, düşük değerlemeye tabi tutulanlar ise şerefiye paylarından istifade ederler. Ancak, şerefiyelerin yüksek tutulmasının önüne geçilmek amacıyla, maliyet bedellerinin esas alınması, çok büyük farklılıklar olmaması halinde de rayiç bedellerine itibar edilmesi gerekmektedir.
———– mevcut konutların, konumlarının, manzaralarının, güneş alma durumlarının, ısınma-mahremiyet-rutubet durumlarının, emniyet özelliklerinin, ulaşım durumlarının, balkon vs. gibi eklentilerinin, büyüklüklerinin dikkate alınması gerekmektedir.
——— değişik kişi ve kuruluşlarca farklı yapılaşma bölge ve türleri için bugüne kadar şerefiye hesaplamalarında gözönüne alınan genel ve temel faktörler şöyle sıralanabilmektedir: • Dairelerin net alanları, • Balkon ve çıkmaların net alanları, • Gürültü alıp almama, taşıt gürültüleri, • Isınma, ısı kaybı ve ısı yalıtımı, • Güneş alma ve aydınlanma durumu, aydınlık-ışıklık durumu, • Manzara, görüntü ve hakim görüş alanı, • Kazan dairesi ve motor gürültüleri, kömür ve kül atma durumları, • Çatı akıntısı, su alma, sızıntı v.s • Pis su boruları tıkanması, koku v.s. • Emniyet, hırsızlığa elverişli yapı v.s. • Merdiven çıkış zorluğu, basamak sayısı, dar, dik ve çok dönüşlü merdiven v.s. • Su kesilmesi, depo, hidrofor, su basıncı v.s. • Ulaşım kolaylığı, otobüs ve dolmuş duraklarına yakınlık, yolun cinsi (asfalt, şose, parke, patika v.s.) • Çarşı, pazar, market ve alışveriş merkezlerine uzaklık, • Okul, kültür ve eğlence merkezlerine uzaklık, • Dinlenme yerlerine, yeşil alanlara ve parklara uzaklık.
Yukarıda sayılanların dışında daha önce de ifade edildiği gibi planlamacı ya da bilirkişi tarafından karşılaştırmalı olarak ve parametreler gözönüne alınarak değerlendirme yapılabilmektedir. ——- payları hesaplanırken, uzman tarafından ilk olarak tüm daireler için geçerli olacak ve daire fiyatını etkileyebilecek faktörler belirlenmeli ve bu faktörler belli bir referans üzerinden puanlanmalıdır. Yapılan çalışmalar ve bilirkişiliklerde çoğunlukla en uygun ağırlık kriteri olarak 10 puan tercih edilmiştir. Her birimin kümülatif olarak ayrı bir puanlar toplamı elde edildikten sonra hesaplanmış bulunan giderler toplamı (yaklaşık / gerçek bina, tesis, grup yapı maliyeti) daireler için bulunan puan değerlerinin toplamına bölünerek bir puanın parasal değeri hesaplanmaktadır. Sonuçta her bir daire ya da birimin puanı ile birim puanın parasal değeri çarpılarak gerçek kıymetler bulunmuş olur. Gerçek değerlerden, dairelerin toplam maliyetteki payları çıkartılarak daire sahiplerinin alacaklı ya da borçlu olup olmadıkları tespit edilir. Farkın değeri negatif ise bu daire sahibinin alacaklı, pozitif ise borçlu olduğunu göstermektedir.
Bu hukuki açıklamaya göre, davanın çözümü açısından ilk çözümlenmesi gereken uyuşmazlık, davacıya isabet eden ———- numaralı bağımsız bölümün, davacının eskiden oturduğu bağımsız bölümden daha değersiz olup olmadığı hususudur. Eğer davacıya kur’ada isabet eden daire, daha önce oturduğu daireden daha değersiz ise bu durumda davacının istemi olan kur’anın iptali gerekip gerekmediği hususu tartışılabilecektir.
Mahkememizce önce keşif yapılmaksızın dosyanın tevdi edildiği işletme mühendisi-SPK Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından rapor düzenlenmiş ise de, keşif yapılmaksızın tek bilirkişi tarafından düzenlenen bu raporda şerefiye bedeline ilişkin bir tespit yapılmamış olup, bu nedenle Mahkeme heyetince dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve yeterli bulunmadığından, uyuşmazlığın çözümü için gerekli olan taşınmazların değerinin tespiti için naip hakim olarak seçilen Mahkeme Başkanı ile inşaat mühendisi-SPK Lisanslı Değerleme uzmanı ————- Harita Mühendisi-SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı ——n ve tarafların katılımıyla mahallinde keşif yapılmış ve heyete dahil olan nitelikli hesaplamalar uzmanı ——-tarafından düzenlenen rapor dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve yeterli bulunmakla teknik değerlendirme açısından hükme esas alınmıştır.
Yapılan keşifte,——————- adresinde bulunan ———–Sitesinde dava konusu ile ilgili gerekli incelemelerde bulunulmuştur. Maliklerin oturumlarının gerçekleştiği yeni sitede, davacının oturduğu ———- oda teşkilinde, yaklaşık brüt 130 m² alanlı, ————sokak cepheli, -nolu dairede ve davacının aynı parselde yıkılan, eskiden oturduğu konum ve kata benzer, davacının emsal olarak gösterdiği— – oda teşkilinde, yaklaşık brüt 130 m² alanlı, iki blok arasındaki havuz ve ——- sokak cepheli -olu dairede gerekli incelemeler yapılmıştır. Daire alanlarının, yapı malzemelerinin her iki dairede de benzer özelliklerde olduğu tespit edilmiş olup, sadece blok, kat, yönler açısından farklılıklar bulunduğu anlaşılmıştır. Önemle belirtmek gerekir ki, keşif sırasında davacı … daha önce oturduğu dairenin şu an anne-babasının oturduğu————– numaralı daire olduğu belirtmiş olup, keşif heyetince davacının oturduğu ———— numaralı daireden sonra davacının istediği niteliklere uygun olan ———- numaralı daire gezilmiştir.
Bilirkişi heyetince düzenlenen rapora göre, davacının daha önce oturduğunu ve kur’ada kendisine çıkan daireden daha değerli olduğunu söyleyerek emsal gösterdiği ———- nolu bağımsız bölümün kuzey doğu cephe,———– davacıya isabet eden taşınmaz ile aynı büyüklükte (yaklaşık brüt 130 m²) olduğu dairenin keşif tarihindeki değerinin —– TL olduğu, aylık kira getirisinin ise—- TL olabileceği yönünde kanaat bildirilmiştir.
Bilirkişi heyetince yapılan değerlendirmede,
Emsal olabilecek,——– nolu bağımsız bölüm kuzey cephe, ——- dava konusu taşınmaz ile aynı büyüklükte (yaklaşık brüt 130 m²) dairenin aylık —-TL’den kiralanabildiği,
Yine emsal alınabilecek -blok, —— bağımsız bölümün 2016 yılında 750.000 TL’den satıldığı öğrenilmiştir. Keşif tarihi itibarıyla 1.000.000 TL’den satışa çıkabileceği bilgisi alınmış olup, aylık kira getirisinin 3.500 TL olabileceği bilgisinin edinildiği,
Yine emsal olabilecek ———– bağımsız bölümün Mayıs 2016 yılında 738.000 TL’den satıldığı öğrenilmiştir. Keşif tarihi itibarıyla 950.000 TL’den satışa çıkabileceği bilgisi alınmış olup, aylık kira getirisinin 3000 TL olabileceği,
Davacıya isabet eden ———– nolu bağımsız bölümün ise satılık fiyatının pazarlıklı 550.000 TL olabileceği, aylık kira getirisinin 1700 TL olabileceği,
———— nolu bağımsız bölümün, aylık kira getirisinin 1700TL olabileceği ve 0.038 kapitalizasyon oranı da hesaplandığında, 1.700 TL x 12/ 0.038 = 536.842 TL = yaklaşık 540.000TL den satılabileceği,
———– nolu bağımsız bölümün, aylık kira getirisinin 1650TL olabileceği ve yaklaşık 540.000TL den satılabileceği belirlenmiştir.
Buna göre, bilirkişi heyetince yapılan değerlendirmede şerefiye bedeli olarak davacının oturduğu ———– nolu bağımsız bölümün, eskiden oturduğu konum ve kat ile benzer,———– nolu bağımsız bölümden 40.000 TL daha değerli olduğu tespit ve takdir edilmiştir.
Buna göre, bilirkişi heyetince de tespit edildiği ve Mahkememiz hakimler heyetince de kabul edildiği üzere davacıya isabet eden daire, davacının kendisine verilmesi gerektiğini söylediği ——–numaralı daireden 40.000 TL daha değerlidir.
Bu nedenle yukarıdaki hukuki açıklamalar ışığında davacının kura çekiminin iptalini talep edemeyeceği kanaatine varıldığından davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar yasasına göre alınması gerekli 35,90 TL harcın, davacı tarafından yatırılan 31,40 TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye 4,50 TL’nin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından sarf edilen 253,80 TL keşif harcı ve gider avansından kullanılan 3.120 TL olmak üzere toplam 3.373,80 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 2.180 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Bakiye gider avansının talep halinde davacı tarafa iadesine,
Davacı … ve vekili Av. … ile davalı kooperatif başkanı ———, davalı vekili Av. …’ın yüzlerine karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin ilgili Hukuk Dairesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. 12/12/2018