Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO: 2023/220 Esas

KARAR NO: 2023/933 Karar

DAVA: Tapu İptali ve Tescil (satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ: 13/03/2018

KARAR TARİHİ: 23/11/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle,
Müvekkili ile davalı arasında ——- İli, ——– İlçesi, ——— Mahallesinde bulunan ——– Ada, ——– numaralı Parselde inşa edilecek taşınmazın ——— numaralı bağımsız bölümün inşaatının teknik şartnameye uygun olarak yapılmasını, işin bedeli, ödeme şekli, teslim koşulları ile taraflarca uyulması gereken kurallar hususunda tarafların mutabık kalındığını ve sözleşme imzalandığını, müvekkilince sözleşmede belirtilen tarih ve miktarda müvekkili tarafından ödeme yapıldığını, sözleşmede inşaatın teslim tarihi olarak 24 aylık sürenin belirlendiğini ve bu sürenin 16.04.2017 tarihinde dolmasına rağmen söz konusu konutun halen müvekkiline teslim edilmediğini, müvekkili tarafından konutun tapu tescil işleminin yapılmasının talep edildiğinde, tapu üzerinde muhatap firmanın borcundan dolayı haciz olduğu ve bu sebeple tapu tescil işleminin yapılmayacağının telefonda sözlü olarak belirtildiğini, müvekkilinin sözleşmenin 3.maddesi gereği işin tutarını muaccel hale gelen taksitlerinin tümünü eksiksiz olarak ödediğini, ——Noterliği nezdinde 27.02.2018 tarih, ——–yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmek suretiyle takyidattan ari olarak tapu tescilinin yapılmasını ve cezai şartın ödenmesinin talep edildiğini ancak hiçbir işlem yapılmadığı gibi ihtarnameye de bugüne kadar cevap verilmediğini, ihtiyati tedbir taleplerinin kabulüyle davaya konu taşınmazın 3.kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını, müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, tapu iptali ve tescil talepleri uygun görülmezse müvekkili tarafından ödenen bedelin ticari faizi ile birlikte günümüz değerlerine güncellenerek ve değiştirilerek davalıdan tahsilini, cezai şartın davalıdan tahsilini, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır..

CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle;
Dava açılırken dava değeri olarak 15.000,00 TL gösterildiğini ve eksik harç yatırıldığını, dava değerinin 212.000,00 TL olduğunu, eksik harcın tamamlatılmasını aksi halde davanın esasa girilmeden usulden reddinin gerektiğini, taşınmaz üzerine konulan davalıdır şerhinin hukuka aykırı olduğunu, davalıdır şerhinin kaldırılmasını talep ettiklerini, müvekkili şirketin teslimde gecikmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, sözleşmeden dönülerek ödenen bedelin iadesi talebi ile cezai şart talebi birbiri ile çeliştiğini, bu iki hususun hukuken bir arada talep edilemeyeceğini, usul ve yasaya aykırı olan davalıdır şerhinin kaldırılmasını, haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

İNCELEME ve GEREKÇE:
Dava, hukuki niteliği itibariyle; konut satışına dayalı, HMK m.111 hükmü kapsamında terditli olarak açılan TMK m.716 hükmüne dayalı tüm takyidatlardan ari ile tescil, olmadığı takdirde ödenen bedelin güncellenerek tahsili istemi ile bu istemler yanında HMK m.110 hükmü kapsamında TBK m.179/II hükmü gereğince ceza koşulunun tazmini istemlerine ilişkindir
Davanın safahatı incelendiğinde, davanın basit yargılama usulüne tabi olduğu tespiti ile bu usule göre oluşturulan tensip ile birlikte davacının ihtiyati tedbir isteminin reddine ancak taşınmaz üzerine davalıdır şerhi konulmasına yargılamanın ilk celsesinde ise tedbir isteminin kabulü ile tapu kaydına satılamaz şerhi konulmasına karar verildiği, akabinde tahkikat ile birlikte tapu kaydının celp edilerek taraflarca dosyaya sunulan 16/04/2012 tarihli konut satış sözleşmesi ve davacı tarafından davalı aleyhine keşide edilen ——-Noterliği’nin ——— yevmiye numaralı 27/02/2018 tarihli ihtarname sureti, ödeme dekontları ve diğer deliller ile birlikte incelenerek dosyanın bilirkişi heyetine tevdi edilmek suretiyle alınan rapor HMK m.282 hükmü kapsamında denetime elverişli görülmek suretiyle davacının terditli taleplerinden ikinci talebinin kabulüne karar verildiği, mahkememizin ——– sayılı kararının harç eksikliği sebebiyle——- sayılı ilamı ile kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verildiği görülmüştür.İstinaf Mahkemesi ilamı ile mahkememizce verilen hükmün kaldırıldığı gözetilerek yargılamaya devam edilmiş, öncelikle davacının terditli davasında feri talebi ile ile yığılma şeklinde istemine konu ettiği ceza koşulunun tazmini istemine dair taleplerini bedel yönünden ayrıştırması ve somutlaştırması için davacı vekiline süre verilmiş, davacı taleplerini ayrıştırarak 212.000,00 TL üzerinden açtığı davasını 211.900,00 TL’sinin sözleşme kapsamında ödenen bedelin iadesi; 100,00 TL’si yönünden ise ceza koşuluna ilişkin talebine dair olduğunu beyan etmiş ve yargılamaya bu kapsamda devam edilmiştir. Bu eksiklik giderildikten sonra mahkememizce resen oluşturulan 3 kişilik bilirkişi heyetinden öncelikle harç eksikliğinin giderilmesi yönünden dava tarihi itibariyle dava konusu g.menkulün değerinin keşfen tespiti ile birlikte, davalının işi sözleşmede belirlenen süre içerisinde teslim edip etmediği, eksik iş veya ayıplı iş bulunmadığı, davacının taşınmazın satışı için davalıya yaptığı ödemenin (ödeme tarihleri tek tek dikkate alınarak, enflasyon TÜFE, ÜFE, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihi itibari ile ulaşacağı bedelin ne olduğu hususlarında rapor alınmasına karar verilmiş; İnşaat Yüksek Mühendisi ———, gayrimenkul değerleme uzmanı—— ve yeminli mali müşavir ——– oluşan bilirkişi heyeti tarafından sunulan heyet raporunda özetle; taraflar arasında akdedilen sözleşmede ——- ili, ——– İlçesi, ——– Mahallesi, ——– Ada, —— Parsel, tapu kaydında ise ——- Parsel belirtilmiş olup; ——— web sitesinden yapılan sorgulamada ——- ve——– sayılı parsellerin 10.8.2011 tarihli tevhid işlemi ile pasife alındığı ve ——- sayılı parselin oluştuğu, dosya muhtevasından ve mahallinde yapılan keşiften dava konusu gayrimenkul sözleşmede belirtilen sürede tamamlanarak davacıya teslim edilmediği ve davacı adına tapu devrinin yapılmadığı, mahallinde yapılan incelemede dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana taşınmazın inşaat, dekorasyon, altyapı, çevre düzenleme ve peyzaj işl tamamlanmış olduğu ve içinde ikamet edildiği, ancak keşif tarihinde dava konusu bağımsız bölüm kapalı olduğundan içinde herhangi bir eksik veya ayıp bulunup bulunmadığının anlaşılamadığı, dava konusu taşınmazın davacı adına tescili konusunda takdirin Sayın Mahkeme’ye ait olduğu, sözleşmenin 4.6.Maddesi uyarınca toplam cezai şart bedelinin; 25.068.-TL olduğu, sözleşmede belirtilen süre içinde meteorolojik açıdan inşaat işlerini aksatabilecek/engelleyebilecek nitelikte görülen söz konusu toplam 6 günün iş süresine eklenmesi gereken mücbir sebep olarak kabul edilebileceği buna göre hesaplanan toplam cezai şart bedelinin ise; 24.961.-TL olduğu, yıllık takvimlerde tatil ve bayram günleri açıkça belirtilmiş olduğundan ve işin sözleşme aşamasında bu günler de açıkça bilindiğinden işin sonunda tatil ve bayram günlerinin ayrıca iş süresine ilave edilmesi gerek sözleşme, gerekse inşaat işlerindeki genel uygulama ile uyuşmamakla birlikte takdirinin Sayın Mahkeme’ye ait olduğu, Sayın Mahkeme’ce bayram ve hafta sonu tatil günlerinin ayrıca iş süresine ilave edilmesi gerektiği yönünde bir karar verilmesi durumunda ise ödenmesi gereken toplam cezai şart bedelinin; 22.552.-TL olacağı, davalının geç teslime sebep olarak belirttiği “şantiyede meydana gelen gecikmeler ile tapudaki gecikmeleri” hususlarında dosyaya sunulmuş teknik nitelikte bir bilgi veya belge bulunmadığından heyetimizce değerlendirilemediği, dava konusu taşınmazın 13.3.2018 dava tarihi itibarıyla rayiç değerinin 230.000 TL olduğu, değerleme endeksi üzerinden yapılan hesaplamaların sonuçları üzerinden aritmetik ortalama ile bulunan güncellenmiş ödemeler toplamının (denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde ödenen bedelin dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması ile) 391.020,38.-TL olduğu yönünde kanaatin bildirildiği raporun ilgili kısımları denetime elverişli görülmüş ve kısmen hükme esas alınmıştır. Davacı vekili, sunmuş olduğu 19/09/2023 tarihli ıslah dilekçesi ile feri talebi olan sözleşme kapsamında ödenen bedelin bilirkişi raporu ile tespit edilen denkleştirme yöntemine uygun güncel bedeli olan 391.020,38 TL’ye yükselttiğini, g.menkulün takyidattan ari tesciline ilişkin talebin kabul edilmemesi halinde fer i talebi yönünden 229.900,00 TL’ye ihtarnamenin tebliğ tarihinden bakiye 161.120,38 TL yönünden ise ıslah tarihinden avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve ayrıca ceza koşuluna ilişkin talebi yönünden ise 100 TL yönünden yine ihtarnamenin tebliğ tarihinden bakiye 22.452 TL yönünden ise ıslah tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tazminine karar verilmesini talep etmiş ve aynı tarihte harç eksiliğini tamamladığı görülmüştür. Davacı tarafından sunulan ıslah dilekçesi davalı vekiline tebliğ edilmiş davalı vekili tarafından ıslah ile artırılan bedeller yönünden zamanaşımı defiinde bulunulduğu görülmüştür. Dava konusu uyuşmazlık, taraflar arasında kurulan 16/04/2012 tarihli konut satış sözleşmesinin geçerli olarak kurulup kurulmadığı, davalının sözleşmenin 4.1 maddesi kapsamında belirlenen sözleşmenin kurulmasından itibaren 24 aylık süre içerisinde tamamlayıp tamamlamadığı, davacının sözleşmenin 3. Maddesi kapsamında bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği, davacının terditli istemlerinden ilk istemine ilişkin olarak dava konusu edilen ——– İli—— İlçesi ——– Mahallesi ——– ada ——– parsel ——– nolu bağımsız bölümün takyidatsız şekilde davacı adına tescilinin koşullarının bulunup bulunmadığı, feri talep yönünden ise davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet sistemi ile güncel değerinin miktarı ve davacının ödediği bedeli ve tespit edilen bu bedeli davalıdan talep edip edemeyeceği, istemin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, yine sözleşmenin 4.6 maddesi uyarınca kararlaştırılan sözleşme bedelinin %0,25 oranındaki ceza koşulunun nevi ve miktarı ile bu bedeli davalıdan talep edip edemeyeceği, davalının zamanaşımı defi sebebiyle bu alacağın da zamanaşımına uğrayıp uğramadığı, faiz isteminin yerinde olup olmadığı hususlarında toplanmaktadır.Tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında mülkiyeti davalıya ait ——– İli ——– İlçesi ——— Mahallesi ——— ada ——— parsel ——– nolu bağımsız bölümün satışına ilişkin 16/04/2012 tarihli konut satış sözleşmesinin imza edildiği, BK m.213 (TBK’nın yürürlüğü ve uygulama şekli hakkında kanun 1. maddesi gereğince işlem tarihi esas alınarak 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulanması gerektiğinden), Tapu Kanunu m.26 ve TMK m.706/1 emredici hükümleri gereğince taşınmaz mülkiyeti devrinin ve taşınmaz satış sözleşmesinin tapu memuru önünde ve resmi senet düzenlemesi ile yapılabileceği aksinin BK m.11 ve BK m.20/1 hükmünce baştan itibaren kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu, sözleşmenin 9.1 maddesinde istenmesi halinde noter huzurunda satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılacağına dair kayıt olmasına rağmen bu hususa riayet edildiğini de gösterir bir delilin dosyada yer almadığı, somut olayda tarafların tacir olduğu 6762 sayılı mülga TTK m.20/II hükmü gereğince tüm işlemlerinde basiretli tacir gibi davranmak zorunda oldukları, anılan hükümler gereğince şekil şartına ilişkin yasa hükümlerinin emredici niteliği ve yerleşik içtihatlar kapsamında, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü şekil şartına uygun olarak yapılmayan yani geçersiz sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davasında hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla dahi olsa reddi gerekeceği dolayısıyla geçerli şekilde kurulmayan g.menkul satışına ilişkin TMK m.716 hükmü kapsamında tescili isteme davasının bu nedenle reddi gerektiği, davacının terditli taleplerinden feri talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise her iki taraf kayıtları ile sabit olduğu üzere davacının sözleşme nedeniyle davalıya ödediği bedeli TBK m.77/II hükmü uyarınca geçerli olmayan sebebe dayalı olarak geri isteyebileceği, her ne kadar doktrin (BK m.101 hükmü kapsamında sebepsiz zenginleşme yönünden hüküm bulunmaması sebebiyle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekeceği ancak TBK m.117/II de bu hususta hüküm getirilmiş olmasına istinaden) ve uygulamada farklı görüşler bulunuyor ise de yerleşik içtihatlar uyarınca davacının ödediği bedeli denkleştirilmiş adalet ilkesi çerçevesinde belirlenen güncellenmiş değeri davalıdan talep edebileceği, bu kapsamda denetime elverişli olduğu kanaatiyle hükme esas alınan bilirkişi raporunda söz konusu bedelin 391.020,38 TL olarak hesaplandığı ve davacının davasını bu tutar yönünden ıslah ettiği, davalının süresi içerisinde zamanaşımı def’ini ileri sürdüğü, davalının zamanaşımı def’i sebebiyle yapılan değerlendirmede ise ——- ve ——— Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini, bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.” Somut olayda, zamanaşımının, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlayacağından bu tarihte denkleştirme ile bulunan alacak yönünden işlemeye başlayacağı, (yürürlük kanunu uyarınca uygulanacak olan 6098 sayılı TBK m.146 ve 149/I hükümleri uyarınca) yani dava tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu ve zamanaşımı def’inin reddi gerektiği, temerrüdün ise TBK m.82/1 hükmü uyarınca; sözleşme kapsamında ödediği bedel olan 212.000,00 TL yönünden davacının keşide ettiği ihtar ile bedelin iadesini talep etmediği, ferağ ile ceza koşulunu talep etmesi sebebiyle ihtar ile verilen süreden değil dava tarihinden itibaren; bilirkişi raporu ile tespit edilen bakiye değer olan 179.020,38 TL yönünden ise ıslah tarihinde temerrütün oluştuğu ve bu tarihlerden itibaren ilgili kısımlar yönünden davacının avans faiziyle talep edebileceği, davacının ceza koşuluna (cezai şarta) ilişkin istemi yönünden yapılan değerlendirme de ise, taraflar arasındaki satış sözleşmesinin şekle aykırı olması sebebiyle baştan itibaren kendiliğinden kesin hükümsüz olması sebebiyle fer’i taahhüt niteliğindeki ceza koşuluna ilişkin sözleşme hükmünün de 818 sayılı BK m.11 ve BK m.20 hükümleri gereğince kesin hükümsüz olduğu, geçersiz bir sözleşmeden ötürü ceza koşulu alacağının hiçbir zaman doğmayacağı, dolayısıyla davacının ceza koşuluna ilişkin talebinin de reddi gerektiği kanaatine varılarak, davacının terditli taleplerinden ilki olan TMK m.716 hükmüne dayalı tescili isteme davasının reddine, davacının terditli taleplerinden feri nitelikli sözleşme kapsamında ödediği bedelin iadesi istemine ilişkin davasının kabulü ile toplam 391.020,38 TL’nin 212.000,00 TL yönünden13/03/2018 dava; denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde hesaplanan bakiye bedel olan 179.020,38 TL’si yönünden ise 19/09/2023 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, davacının ceza koşuluna ilişkin tazminat davasının reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının terditli taleplerinden ilki olan TMK m.716 hükmüne dayalı tescili isteme davasının şartları bulunmaması sebebi ile REDDİNE-
2-Davacının terditli taleplerinin fer-i nitelikteki sözleşme kapsamında ödenen bedelin güncelleştirilmiş değeri ile ödenmesine ilişkin davasının kabulü ile bilirkişi raporu ile tespit edilen toplam 391.020,38 TL’nin 212.000,00 TL’si yönünden 13/03/2018 dava; denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde hesaplanan bakiye bedel olan 179.020,38 TL’si yönünden ise 19/09/2023 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
3-Davacının ceza koşuluna ilişkin tazminat isteminin şartları bulunmaması sebebi ile reddine,
4-Dava konusu edilen——- İli, ——– İlçesi, ——– Mahallesi, ——– ada, ———- numaralı parselde bulunan davalı şirket adına kayıtlı ——– numaralı bağımsız bölümün üzerine mahkememizce 30/05/2019 tarihinde konulan satılamaz şerhine ilişkin TMK m.1010 hükmüne göre tapu kaydına işlenen şerhin; dava öncesinde söz konusu gayrimenkul kaydına işlenen hacizler sebebi ile gayrimenkulün cebri icra yoluyla satışının gerçekleşmesi, taraflar arasında yapılan sözleşmenin BK m.11 ve BK m.20/1 hükümleri kapsamında tapu kanunu 26 madde hükmüne aykırı şekilde yapılmış olması sebebi ile şekil şartları da uygun olmaması ve son olarak mahkememizce konulan şerhin cebri icra yoluyla satışının önlenmesine ilişkin olmaması da gözetilerek, 3.kişi aleyhine hüküm kurulmaması yolundaki adil yargılama hakkı ve hukuki dinlenilme hakkı kapsamında söz konusu tedbirin kısa karar ile birlikte kaldırılmasına,
5-Harçlar kanunu gereğince dava değeri üzerinden alınması gereken toplam 26.710,60 TL harçtan daha önceden ödenen toplam 7.061,43 TL harç düşüldükten sonra eksik kalan 19.649,17 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
6-Davacı kendini vekille temsil ettirdiğinden davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT göre takdir olunan 60.653,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yapılan; 35,90 TL Başvuru Harcı, 3.620,43 TL Peşin Harç, 306,00 TL Tamamlama Harcı, 3.135,00 TL Islah Harcı, 1.274,90 TL Keşif Harcı, 8.600,00 TL Bilirkişi ücreti, 310,25 TL Tebligat, Posta ve diğer masraflar, olmak üzere toplam 17.282,48TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Davalı tarafça sarf olunan yargılama giderinin kendisi üzerine bırakılmasına,
9-Taraflarca yatırılan ancak sarf olunmayan gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair, feri müdahale talebi kabul edilen vekilinin yokluğunda taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 23/11/2023