Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2019/648
KARAR NO:2023/678

DAVA:Tazminat
DAVA TARİHİ 02/09/2002
KARAR TARİHİ:28/09/2023

Mahkememizde görülmekte olan tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesi ile; … projesi kapsamında 293 ada, 3 pareselde inşa edilen … …(…) Merkezi 21 numaralı bağımsız bölümün oyun salonları olarak davalıya kiraya verildiğini, müvekkili banka ile … ve … arasında ilk olarak 26/031999 tarihinde kira sözleşmesi akdedildiğini, daha sonra sözleşmenin, kiracıların kurduğu … … Limited Şİrketi’ne uyarlanarak 01/07/1999 tarihinde yeniden sözleşme yapıldığını, ancak kiracı tarafından kira başlangıç tarihinin 26/03/1999 olarak kabul ve taahhüt edildiğini, sözleşmenin 5. maddesine göre kira bedeli ve ciro payının ödenmesinin başlangıç tarihinin, sözleşme imza tarihinden iki yıl sonraki tarih olacağının kararlaştırıldığını, kira ödemesiz dönemin 25/03/2001 tarihinde sona erdiğini, ancak kiracının, 20/04/2001 tarihinde müvekkili bankaya gönderdiği dilekçe ile faaliyetlerine son vererek taşınmazı tahliye ettiğini bildirdiğini ve anahtarları bankaya teslim ettiğini, davalının bu dilekçesinde; Sözleşme gereği bankaya bırakılması gereken güncel değerleri yaklaşık 150.000,00-USD düzeyinde olan ekli listede yazılı dekorasyon malzemeleri ve taşınır eşyalar tam ve sağla olarak, çalışır durumda kiralananda bırakılmıştır” demekte olduğunu, 21/05/2001 tarihli müvekkili banka onarım dekorasyon daire başkanlığı elemanlarınca hazırlanan raporda ise konu ile ilgili olarak 17/05/2001 tarihinde yerinde yapılan incelemede, söz konusu yerin kuruluş amacına hizmet vermek için yaptırılan imalatlar ve kurulan aletlerin yerinden sökülüp götürüldüğü ve sökülüp götürülen malzemelerden geriye kalan tadilat ve dekorasyon işlerinin yıpranmış ve eskimiş olduğunun belirlendiğinin belirtildiğini, müvekkili banka tarafından …. Noterliği’nin 02/07/2001 tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarname ile davalının kira akdinin feshine ilişkin 20/04/2001 tarihli yazı uyarınca geriye dönük banka zarar ve ziyanı olarak toplam 523.543.562.500,00-TL ödenmesinin istendiğini, ancak davalıların … 8. Noterliği’nini 30/07/2001 tarihli ve … yevmiye numaralı cevabi ihtarname ile 20/04/2001 tarihinde müvekkili bankaya ilettiği dilekçesini tekrarla yetindiğini, … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin … D. İş numaralı dosyası ile taraflarınca tespit yaptırıldığını, kira ödemesiz dönemin 26/03/2001 tarihinde sona ermesine rağmen, kira ödemesi yapılmadığından kira sözleşmesinin 13. maddesinde belirtilen “Bir aya ait kira bedelinin kararlaştırılan sürede ödenmemesi halinde bu konuda ayrıca ihtar keşidesine veya hüküm istihsaline gerek kalmaksızın temerrütün vuku bulduğu aydan kira yılı sonuna kadar tüm ayların kirası muaccel hale gelir ve kiracı, ödemede gecikilen her ay için işbu sözleşmenin 7. maddesinde belirtilen oranda ayrıca temerrüt faizi KDV ve BSMV ödemekle yükümlü olur” hükmü gereği kiracının, kira yılı sonuna kadar olan kira bedeli, temerrüt faizi, KDV ve BSMV tutarından sorumlu olduğunu, ayrıca kiracının sözleşmenin 11. maddesinde belirtilen ve … Ticaret Merkezi yöneticiliğine ödenmesi gereken işletme ve genel giderleri ödemediğinden, 18/1. maddesi gereğince sözleşmeye aykırı davrandığını, diğer yandan 10 yıllık kira sözleşmesinde fesih öncellerine uymadan kiralananı boşaltarak teslim etmesi nedeniyle kiralayan sıfatıyla müvekkili bankanın tazminat hakkının doğduğunu, tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.282.908.812.500,00-TL müspet zararın dava tarihinden itibaren işleyecek Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın kısa vadeli kredilere uyguladığı en yüksek ticari faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesi ile; dava konusu kira sözleşmesi incelendiğinde davacı bankanın kiralayan sıfatının bulunmadığının görüleceğini, taşınmazı kiralayanın … Şirketi olduğunu, yine sözleşmenin imza anından dava sürecine kadarki tek muhatabın da bu şirket olduğunu, davalı şahısların, dava dayanağı kira sözleşmesine taraf olmamaları nedeniyle pasif dava ehliyetlerinin ve davalı sıfatlarının bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerinde ortak mülkiyetin varlığı halinde davanın tüm veya pay ve paydaş çoğunluğa sahi malikle tarafından açılmasının zorunlu olduğunu, kira sözleşmesine konu taşınmazın paylı mülkiyete konu olması nedeniyle gerek kiraya verilmesinde; gerekse kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğunun birlikte hareket etmelerinin zorunlu olduğunu, davacının son derece soyut bir söylemle yasanın kendisine tanıdığı harç muafiyetine dayanarak müvekkillerinden talep ettiği anlaşılan bu zarar tutarını tek tek açıklaması için dava dilekçesinin davacıya iadesinin gerektiğini, işletme giderlerinin, yönetime peşine olarak ödenmekte olduğunu ve müvekkilinin taşınmazı davalıya teslim ettiği tarihe göre bir borcunun olmadığını, davacının bu davaya dayanak yaptığı 26/03/1999 tarihli kira sözleşmesinin, 18/06/1999 tarihli kira sözleşmesinin yürürlüğe girmesi ile ortadan kalktığını, davacının sözleşme hükümlerini görmezden geldiğini, 18/06/1999 tarihli sözleşmenin 6. maddesi gereğince, davacının iddiasının aksine, iki yıllık ödemesiz dönemin sonu; yani kira başlangıç tarihinin 26/03/2001 tarihi değil; 18/06/2001 tarihi olduğunu, işletmenin, 04/10/1999 tarihinde tamamlanarak hizmet vermeye başladığını, bu hususun kiralayan ve müvekkili şirket arasında imzalanan 04/10/1999 günlü tutanak ile imza altına alındığını, davacının bu hususta da yanlış bir değerlendirme içinde olduğunu, müvekkili ile kiralayan arasında imzalanan kira sözleşmesinin, müvekkili şirketi aşırı derece zarara uğrattığını, tümüyle müvekkili şirketin kusuru dışında gelişen olaylar nedeniyle işlem temelinin çöktüğünü, iskana açılacağı umulan yaklaşık 5.000 adet konutun bulunduğu kooperatif inşaatlarının da 17 Ağustos 1999 ve 12 Kasım 1999 depremleri nedeniyle büyük ölçüde durduğunu, devamında çok ani gelişen büyük ekonomik kriz nedenleriyle müvekkili şirketin, sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşullara göre beklenenin dörtte biri kadar bile ciro yapamaz hale geldiğini, bu nedenle müvekkilli şirketin kiralaya 20/02/2001 günlü dilekçesi ile başvurarak; brüt ciroyu aşan miktarda kira ödeyerek işletmeyi yaşatmanın mümkün olamayacağını, kira koşullarının mevcut reel duruma göre yeniden saptanmasını ve bu yöndeki teklifin kabul görmemesi durumunda sözleşmenin karşılıklı olarak feshi ile tasfiye koşullarını görüşmeye hazır olduğunu belirttiğini, ancak müvekkili şirketin başvurusuna kiralayan tarafından olumlu ya da olumsuz bir yanıt verilmediğini, müvekkili şirketin tahliye sürecinde de sözleşmeye uygun davranarak, sözleşme gereği kiralayana bırakması gereken her türlü donanımı kiralaya bıraktığını, kira sözleşmesinin zorunlu nedenlere sona erdirildiğini, müvekkilinin kiralayanın duyarsız yaklaşımı nedeniyle gerçekte çok büyük boyutta zarara uğradığını, kiralanan taşınmazın yer aldığı çarşı esnafının, müvekkili şirket ile benzer duruma düştüğünü, birçok yerin kiracılar tarafından kira sürelerinin çok öncesinde boşaltıldığını, bu durumu iyi bilen davacının davayı açmakta iyi niyetli olmadığını, davacının müvekkili şirkete yönelik hiçbir talep hakkı bulunmaması bir yana; talep edilen zarar bedelinin tümüyle soyut ve dayanaksız olduğunu, fahiş miktarda olduğunu, bir an için tazminat hakkı doğduğu varsayılsa dahi, kiralayanın, müvekkili şirketten en fazla 6 aylık kira bedeli isteyebileceğini, bu tutarı aşan miktarda donanım ve malzemenin kiralayana terk edilmek suretiyle zaten ödendiğin, tüm bu nedenlerle taşınmazın tamamına malik olmayan davacının, pay ve paydaş çoğunluğu olmadan bu taşınmazı kiraya veremeyeceği gibi, bu davayı da açamayacak olması ve müvekkili şahısların kira sözleşmesine taraf olmayışı nedeniyle davanın usulden reddini; yargılamaya devam edilmesi halinde müvekkillerinin her tür istem ve dava hakkı saklı tutularak metin bölümünde belirtilen alacaklarının takas ve mahsubu da dikkate alınarak davanın tümüyle haksız olması nedeniyle esastan da reddini talep etmiştir.
Mahkememiz dava dosyası, öncelikle mahkememiz tekli hakimi tarafından görülmeye başlanmış olup, mahkememizin 19/01/2006 tarihli, 2002/1259 esas ve 2006/7 karar sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiş, verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 23/11/2007 tarihli, 2006/7714 esas ve 2007/14808 karar sayılı ilamı ile; “Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yöne bulunmamasına göre, davacı vekilinin davalılar … ve … hakkında verilen hükme yönelik tüm temyiz itirazları yerinde değildir.” ve “…18.06.1999 tarihli sözleşme gereğince, davalı şirketin kira ödeme borcu, 26.03.2001 tarihinde başlamaktadır. Davalı şirket ise, davacı tarafa gönderdiği 20.02.2001 tarihli ihtarname ile, aylık kira bedelinin yüksekliğinden bahsedip, kira bedelinin uyarlanmasını, önerinin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin karşılıklı olarak feshinin görüşülmesini istemiş, davacı taraftan olumlu bir yanıt almaması üzerine 20.04.2001 tarihinde mecuru tahliye ederek, anahtarı davacı bankaya teslim etmiştir. 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle davacı tarafın isteyebileceği tazminat, kira ödeme borcunun 26.03.2001 tarihinde başlayacağı da gözetilerek, 20.02.2001 tarihli ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren azami 3 aylık kira borcudur. Mahkemece, açıklanan ilkeler ve davacı tarafın talebinin aşılamayacağı da gözetilerek, davacı tarafın isteyebileceği tazminat ile aidat ve diğer alacak kalemlerinin hesap edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davalı şirket hakkındaki davanın reddedilmesi doğru görülmemiş…” gerekçeleriyle davalı şirket hakkındaki kararın bozulmasına karar verilmiş, verilen karara karşı taraflarca karar düzeltme talep edilmesi üzerine Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 06/05/2008 tarihli, 2008/4382 esas ve 2008/5979 karar sayılı ilamı ile; “…davalı şirket ile imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26.03.1999 olduğu, dolayısıyla kira ödemesiz iki yıllık dönemin de 26.03.1999 – 26.03.2001 olduğunu kabul etmek gerekecektir. Bu durumda, davalı şirketin kira ödeme borcu, 26.03.2001 tarihinden sonra başlayacaktır. Mahkemece, davalı şirketin taahhüüdü gözden kaçırılarak ödemesiz dönemin 18.06.2001 tarihinde son bulduğunun kabulü doğru olmamıştır.
Diğer yandan, mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin18/son maddesi gereğince davalının, 3 ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak koşuluyla her zaman fesih hakkını kullanabileceği kabul edilmiş isede, sözleşmenin 18/son ve 6. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin 10 yıl için yapıldığı, 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde 10 yıllık sürenin bitiminden itibaren birer yıllık dönemler halinde uzayacağı, davalının ancak 10. yılın bitiminden evvel 3 ay önceden fesih ihbarında bulunması halinde sözleşmenin 10.yılın sonunda sona ereceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakta olduğundan, davalı farklı bir haklı neden ileri sürmedikçe, ilk dönemi 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşmenin 2.yılında 3 ay önceden fesih ihbarında bulunduğu gerekçesiyle sözleşmeye uygun olarak fesih hakkının kullanıldığını söylemek mümkün değildir. Bu nedenle, sözleşmenin haksız feshedildiği gözetilerek davacının tazminat istemi ile diğer alacak kalemlerinin değerlendirilmesi ve neticesine göre bir karar verilmesi gerektiğinden,…” gerekçesiyle davalı tarafın karar düzeltme isteminin reddine; davacı vekilinin karar düzeltme itirazlarının kabulüne karar verilmiş, mahkememizce bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuş, mahkememizin 08/05/2013 tarihli, 2008/… esas ve 2013/… karar sayılı kararı ile; “Davalılar … ile … hakkına açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE” ve “Davalı şirket hakkında açılan davanın KISMEN KABULÜ ile; 2001 yılı 3, 4, 5. aylar kira bedeli 38.786,19-TL, işlemiş faizi 5.817,39-TL, KDV’si 8.028,74-TL ve bu aylara ilişkin aidat bedeli, 3.139,42-TL olmak üzere toplam 55.771,74-TL alacağın 49.954,35-TL olan asıl alacak kısmına 02.09.2002 dava tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz yürütülmek suretiyle, davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, Davacının kanıtlanamayan fazlaya ilişkin 1.227.137,07-TL isteminin REDDİNE” karar verilmiş, verilen kararın davacı vekili ile davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 11/11/2014 tarihli, 2013/16799 esas ve 2014/17324 karar sayılı ilamı ile; “…mahkemece, yukarıdaki yapılan açıklamalar ve uyulmasına karar verilen Dairemiz bozma ilamında belirtilen ilkeler doğrultusunda uyuşmazlığın ele alınarak inceleme yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, usulü kazanılmış hakları bertaraf edici şekilde bu yönü ile yetersiz bilirkişi kurulu raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle hükmün davacı yararına bozulmasına karar verilmiş, mahkememizce bozma ilamına uyularak 6545 sayılı yasanın 45. maddesi ile değişik 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi ile Bölge Adliye Mahkemesi Kuruluş, Görev Ve Yetkileri Kanunu’nun 5. maddesi gereğince yargılamaya mahkememiz heyetince devam olunmuş, mahkememizin 05/07/2018 tarihli, 2015/312 esas ve 2018/688 karar sayılı kararı ile; “Davalılar … ve … hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE” ve “Davanın, diğer davalı şirket yönünden kısmen kabulü ile; (takas-mahsup talebi de kısmen dikkate alınarak) 1.266.108,21 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, Davacı yanın fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına,” karar verilmiş, verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09/04/2019 tarihli, 2019/303 esas ve 2019/3134 karar sayılı ilamı ile; “1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Taraflar arasında 18.06.1999 düzenleme tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26.03.1999 olduğu, sözleşmede feshi ihbar süresi kararlaştırılmadığı ve sözleşmenin davalı kiracı tarafından haksız feshedildiği hususları Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen ilamları ile kesinleşmiştir. Kiralanan haklı bir sebep olmaksızın kira süresinden önce erken tahliye edildiğine göre kural olarak kiracı, kira dönemi sonuna kadarki kira parasından sorumludur. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Kiracının sorumluluğu kiralananın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda yeniden kiraya verilebileceği süre kadardır. Esasen kanun koyucu tarafından bu kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325.maddesi ile kanun hükmü haline getirilmiştir. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.
Bu nedenle Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması, belirlenecek makul süre kadar kira parasından davalı kiracının sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş…” gerekçesiyle hükmün davacı yararına bozulmasına karar verilmiş, verilen karara karşı davacı tarafça karar düzeltme talebinde bulunulmuş, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 05/11/2019 tarihli, 2019/3979 esas ve 2019/8709 karar sayılı ilamı ile, karar düzeltme talebinin reddine karar verilmiş ve mahkememizce bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuştur.
Dava, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkin bulunmaktadır.
Mahkememizce 26/03/1999 tarihli kira sözleşmesi, 18/06/1999 tarihli kira sözleşmesi, davacı ve davalı şirketler arasında akdedilen 04/10/1999 tarihli teslim tutanağı, davalı şirket tarafından kiralayana yazılan koşulların uyarlanması talepli 20/02/2001 tarihli dilekçe, 20/04/2001 tarihli anahtar teslimine ilişkin dilekçe, 30/04/2001 tarihli teknik rapor, yapılan işler listesi, donanım ve malzeme faturaları, yazışmalar, davalı şirket 20/02/2001 tarihli dilekçesi, 30/07/2002 tarihli davalı şirketçe davacı şirkete gönderilen ihtarname, …. Noterliği’nin 02/07/2001 tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi, … … Şubesi’nin 23/03/1999 tarihli ve 16.800.000.000,00-TL bedelli teminat mektubu, … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin … D. İş sayılı dosyası ile içerisindeki bilirkişi raporu, 12/05/1999 tarihli taahhütname, …(…) yönetiminin 15/05/2001 tarihli dilekçesi, …(…) Merkezi’nin 01/07/1999-31/12/1999 tarihleri arası tahmini işletme projeleri, hesap hareketleri, ticari defter ve kayıtları, tapu kayıtları, dekontlar, banka hesap ekstreleri, tesis görselleri, gazete küpürleri, projeler, davalı şirketin mizan ve özet bilançoları, aylık bazda KDV hariç gelir toplamları, tahmini giderler tablosu, davalı şirket ticaret sicili kayıtları, SSK formları ve …. İcra Müdürlüğü’nün … esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmış harita ve kadastro mühendisi, inşaat mühendisi ve özel hukuk öğretim üyesinden oluşan bilirkişi heyetinden keşif yapılmak suretiyle 03/05/2004 tarihli rapor, hesap uzmanı bilirkişiden 26/05/2005 tarihli rapor ve 15/11/2005 tarihli ek rapor, SMMM ve 2 özel hukuk uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden 15/11/2008 tarihli rapor ve 12/12/2009 tarihli ek rapor, SMMM, emlak uzmanı, yüksek mimar ve özel hukuk öğretim üyesinden oluşan bilirkişi heyetinden 19/12/2012 tarihli rapor, SPK uzmanı, SMMM ve mimardan oluşan bilirkişi heyetinden 18/05/2016 havale tarihli rapor ve heyete özel hukuk öğretim üyesi dahil edilmek suretiyle 24/03/2017 havale tarihli ek rapor ve bu heyetten de 17/04/2018 havale tarihli 2. ek rapor, gayrimenkul değerleme uzmanı, SMMM ve ticaret hukuku uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden 26/11/2020 havale tarihli bilirkişi raporu, aynı heyetten 24/06/2021 tarihli ek rapor ve 01/02/2022 havale tarihli 2. ek rapor, SMMM, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden keşif de yapılmak suretiyle 07/09/2023 havale tarihli rapor temin edilmiştir.
Mali müşavir …, inşaat mühendisi … ve gayrimenkul değerleme uzmanı …’den oluşan bilirkişi heyeti tarafından düzenlenerek mahkememiz dosyasına sunulan 07/09/2023 havale tarihli rapor ile; Tahliye tarihinden(20/04/2001) sonraki 6 aylık makul süre için davacının talep edebileceği sabit kira tutarı + ciro payı olacak şekilde hesaplanan tazminat tutarının 54.247,20-YTL hesaplandığı, tahliye tarihinden(20/04/2001) sonraki 6 aylık makul süre için hesaplanan tazminat tutarı kira alacağı olmadığından ve dava dilekçesinde de, “müspet zararın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte faizi” talep edildiğinden, davacının 54.247,20-YTL olan bu tazminat tutarı için dava tarihinden itibaren faiz talep edilebileceğinin değerlendirmesinin mahkememizde olduğu, dava dilekçesinde ayrıca kira yılı olan 10 yılın sonuna kadar olan kira bedeli, temerrüt faizi, KDV ve BSMV talep edildiği, ancak yapılan inceleme neticesinde ödemeli dönemin başlamasından anahtar teslimine kadar olan süreç için; yani 2001/Mart ayı için 5 günlük + 2001/Nisan ayı kira bedelinin davalı tarafından ödendiği yönünde bir tespit yapılamadığından, davacının bu bedelleri de talep edebileceğinin düşünüldüğü, buna göre davacının talep edebileceği 2001/Mart(5 günlük) + 2001/Nisan(aylık) kira bedelinin de sabit kira tutarı olan Nisan ayı sabit tutarının 1 ay x 7.700,00-YTL=7.700,00-YTL; ciro payı yönü olan Nisan ayı ciro payının 1.428,70-YTL; sabit kira tutarı olan Mart ayı sabit tutarının 5 gün x 1.283,33-YTL ve ciro payı yönü olan Mart ayı 5 günlük ciro payının 219,91-YTL olmak üzere toplam 10.631,94-YTL olarak hesaplandığı, dava dilekçesinde temerrüt faizi de talep edildiğini, mahkememizce sözleşmede bahsi geçen “aylık %15 (yani yıllık %180) gecikme cezasının”, temerrüt faizi niteliğinde olduğunun kabul edilmesi halinde, tespit edilen 10.631,94-YTL tutarındaki ödenmemiş kira bedeli için, dava tarihi itibariyle talep edilebilecek temerrüt faizinin toplam 27.377,25-YTL hesaplandığı, mahkememizce, tespit edilen 10.631,94-YTL tutarındaki ödenmemiş kira bedeli için, yıllık %70 ticari faizi talep edebileceğinin kabul edilmesi halinde ise, dava tarihi itibariyle talep edilebilecek temerrüt faizinin toplam 10.646,71-YTL hesaplandığı, ayrıca, kira sözleşmesinin 7. maddesinde, “kira bedelinin taşınmaz maliklerine net olarak ödeneceği, kira ücretinden KDV ve Banka Sigorta Muamele Vergisi tahakkuk ederse, bunu kiracının ödeyeceği” şeklinde düzenleme mevcut olmakla birlikte, davacı tarafından hesaplanan kira ücretleri için KDV ve BSMV de talep edildiği, gerek kira sözleşmesinde kira bedelinin taşınmaz maliklerine net olarak ödeneceği kararlaştırıldığından; gerekse de dosya içeriğinde herhangi bir KDV ve BSMV tahakkukuna rastlanmadığından, tespit edilen net kira tutarları için, sözleşmenin 7. maddesindeki düzenlemelere göre herhangi bir KDV ve BSMV hesaplanamadığı, dava dilekçesinde talep edilen “işletme ve genel gider tutarları” yönünden, bu giderlerin davacı tarafından ödendiği yönünde herhangi bir tespit yapılmadığı veya belge sunulmadığından, davacının zararının oluştuğuna dair herhangi bir tespit yapılamadığı, ayrıca, söz konusu giderlerin davacı tarafından ödenmiş olması ihtimalinde ise, davalının ödemesi gerekip de ödemediği tutarların ne kadar olduğunun tespit edilmesinin gerektiği, bu tespitin yapılabilmesi için de öncelikle, ödenmesi gereken miktarın ne kadar olduğunun, ne şekilde belirlendiğinin tespit edilmesi ve bu tespite göre de ödenmesi gereken tutardan ödenen tutarların mahsup edilmesi suretiyle ödenmeyen tutarların hesaplanması gerektiği; yani davadışı … Ticaret Merkezi Yöneticiliği’nin defterleri, yönetim planı, yönetim kurulu toplantısı tutanakları, işletme projesi gibi tüm belgelerinin incelenmesi gerektiği, ancak dosya münderecatında bahsi geçen belgelere rastlanmadığından, davalının ödemesi gereken tutarların ve ödemediği tutarların tespitinin de mümkün olamadığı, davalının davacıya vermiş olduğu ve davacı tarafından nakde çevrilmiş olan 16.800,00-TL’lik teminat mektubu tutarı ile ilgili olarak da, davalının takas-mahsup talebinin kabul edilebileceğinin değerlendirmesinin mahkememizin takdirinde olduğu tespit edilmiştir.
Mahkememizce tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirilmiştir. Buna göre; taraflar arasında 18/06/1999 düzenleme tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz konusu kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26/03/1999 olduğu, sözleşmede feshi ihbar süresi kararlaştırılmadığı ve sözleşmenin davalı kiracı tarafından haksız feshedildiği hususları Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen ilamları ile kesinleşmiştir. Kiralanan haklı bir sebep olmaksızın kira süresinden önce erken tahliye edildiğine göre kural olarak kiracı, kira dönemi sonuna kadarki kira parasından sorumludur. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Kiracının sorumluluğu kiralananın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda yeniden kiraya verilebileceği süre kadardır. Esasen kanun koyucu tarafından bu kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325.maddesi ile kanun hükmü haline getirilmiştir. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibaret bulunmaktadır. Bu durumda, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, yani, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun tespit edilerek, belirlenecek makul süre kadar kira parasından davalı kiracının sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu anlamda Mahkememizce temin edilen 07/09/2023 tarihli bilirkişi heyeti raporu, Yargıtay denetimine elverişli, gerekçeli bulunmuş ve bu rapordaki tespitler doğrultusunda hüküm kurulabileceği değerlendirilmiştir. Söz konusu rapor ile, makul kiralama süresi 6 ay olarak tespit edilmiş, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri de dikkate alınarak yapılan hesaplamada 6 aylık süre için talep edilebilecek kira bedelinin toplam 75.525,85-TL olduğu tespit edilmiştir. Mahkememizce de yapılan bu tespite riayet edilmiş, davacı tarafça nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin de belirlenen kira bedelinden mahsubu suretiyle davacının talep edebileceği kira alacak miktarının 58.724,85-TL olduğu sonucuna varılmıştır. Talep edilebilecek miktara dava tarihi olan 02/09/2002 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar verilmiştir. Bu nedenlerle, davacı tarafça açılan davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir. Davalılar … ve … hakkında Mahkememizce daha önce verilen kararın kesinleşmiş olması nedeniyle bu davalılar hakkında yeniden hüküm kurulmamıştır.
Tüm bu nedenlerle aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafça açılan davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİNE, 58.724,85-TL alacağın dava tarihi olan 02/09/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı … Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’nden(eski … Ltd. Şti.’den) alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,
2-Alınması gerekli 4.011,49-TL karar ve ilam harcının, davacı tarafça peşin olarak yatırılan 17.319,26-TL’den mahsubu ile fazladan yatan 13.307,77‬-TL harcın, karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine; davacı tarafından peşin olarak yatırılan 4.011,49-TL harcın, davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
3-Davacı tarafından yapılan 4,96-TL başvurma harcı, 0,91-TL vekalet harcı 12.900,00-TL bilirkişi ücreti, 450,00-TL+590,00-TL=1.040,00-TL ATGV yol gideri ve 776‬,00-TL posta ve tebligat gideri olmak üzere toplam 14.721,87‬-TL yargılama giderinin, davanın kabul-ret oranına göre hesap edilen 673,89-TL’sinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine; kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan 270,3‬0-TL’den ibaret yargılama giderinin, davanın kabul-ret oranına göre hesap edilen 257,93-TL’sinin davacı taraftan alınarak davalı tarafa verilmesine; kalan kısmın davalı taraf üzerinde bırakılmasına,
5-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi AAÜT gereğince davanın kabul edilen kısmı üzerinden belirlenen 17.900,00-TL vekâlet ücretinin, davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
6-Davalı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi AAÜT gereğince davanın kabul edilen kısmı üzerinden belirlenen 164.660,17-TL vekâlet ücretinin, davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,
7-6100 Sayılı HMK’nun 333. maddesi gereğince, davacı ve davalı tarafından yatırılan ve bakiye kalan gider avansının kararın kesinleşmesi sonrası talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalılar vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük yasal süre içerisinde, mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere her hangi bir Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile Yargıtay nezdinde TEMYİZ kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar, açıkça okunup usulen anlatıldı. 28/09/2023

Başkan …
e-imzalıdır
Üye …
e-imzalıdır
Üye …
e-imzalıdır
Katip …
e-imzalıdır