Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2019/108 Esas
KARAR NO : 2019/339

DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 19/09/2014
KARAR TARİHİ : 25/04/2019

Mahkememizde açılan davanın yapılan yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; taraflar arasında 08.07.2004 tarihli, 2709 yevmiye sayılı “Düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” akdedildiğini, anılan sözleşme ile müvekkili şirketin arsa sahibi kooperatifin maliki ve sahibi olduğu … ili … ilçesinde kain ve tapuda 2 pafta 1 ada 121, 122, 123 nolu parsellerde kayıtlı arsaların hal-i hazırda imâr durumunda kısmen konut kısmen ticari alan olarak görülmekte ise de gerek belediye gerekse diğer mercîler nezdinde uğraşarak belirtilen arsaların tamamını konut imarı olarak tadil etmeyi, revize edilen imar durumuna uygun inşaat plan ve projelerini tasdik ettirmeyi, inşaat ve temel üstü ruhsatların iskanını almayı, inşaat ile ilgili her türlü işi taahhüt ettiğini, arsa sahibi tarafı Kooperatifin, kooperatif ana sözleşmesi gereğince ortaklarına ucuz ve sıhhi 75 m²’lik işyerleri yerine sözleşme kapsamı dışına çıkarak dayatma ve sözleşmeyi fesih tehditleri ile, 75 m² bağımsız bölümler yerine (3+1), (4+1) ve daha büyüğü konutlar inşa etmeye yükleniciyi zorlayarak, inşa ettirdiği konutları da tapuda satış yerine üyelik devri yolu devredip haksız kazanç elde ettiğini, buna karşılık yüklenicinin bu satış fiyatlarının düşürülmesi sebebiyle doğrudan ve dolaylı çok büyük zarar gördüğünü; İnşaat aşamasında, Kooperatif yöneticilerinin şahsi menfaat temin etmek için sözleşme dışı zorlamalara girişerek bazı ufak tavizler yanında sözleşmenin mahiyetine ve yasalara aykırı şartlar öne sürüp, dayatıp o andaki prosedürden istifade ve ipotekleri kaldırmayacağı, inşaattan satışa izin vermeyeceği tehditleri ile ek protokoller düzenlettirdiklerini; Davalı Kooperatifin sıhhi ve ucuz konut üretmeyi bir yana itip, imar değişikliği ile kazanılan 13. Kat ve ilave katı da değerlendirerek üyelerden (1+1) daireler topladığını, (3+1) ve (4+1) yeni dairelere dönüştürdüğünü, davalı kooperatifin amacının 1943 x 75 m² konut yaptırmak iken ve bu sayıyı temin etmek için arsa payına ek olarak 25.000.000 USD bedel ile, yüklenici şirketin hissesinden eksik konutları satın alıp, 1943 adet x 75 m² konut temin etmeyi kararlaştırarak ve bu hususu da sözleşmeye bağlamışken diğer yandan bloklarda asgari fiyatını tespit etmek suretiyle daire sattığını, 13.07.2013 tarihli sicil gazetesinde yayınlanan 26.06.2013 tarihli Genel Kurulda “3 adet (1+1), 2 adet (3+1) daireyi satıp, satış geliri olarak 4.265.414 TL elde edildiğinin” belirtildiğini, Kooperatifin ana sözleşmesi ve gayesi haricinde yapılan bu tasarruf ve değişiklikler için Genel Kurulda bu hususta karar alınmasının ve Yönetim Kurulunun yetkilendirilmesinin gerekli olduğunu; Esas projede olmayan yeni bir ek inşaatın ortaya çıktığını ve bunun yapımını da davacı müvekkilinin gerçekleştirdiğini; (1+1) konutların (3+1) veya (4+1)’e dönüştürülmesi esnasında tesisat yapımı, elek. vs. işler için de önemli harcamaların davacı tarafça karşılandığını, kooperatifin amacı dışına çıkarak ticari faaliyete giriştiğini, daireleri satarak elde ettiği geliri de ortaklarından sakladığını, gerçekleştirdiği ucuz satışlar ile davacı müvekkilinin konutlarını satarak finans sağlamasını engellediğini ve onun satış organizasyonunu bozduğunu, ipotekleri de kaldırmayarak bazı satışlara, ilk seferde 17 ad. satışa engel olup, müvekkiline zarar verdirdiğini, işbu dava ite talep edilen en önemli kalemin ilave işlerin bedeli olduğunu, B3-B4 Blokların davalı Kooperatife, 7 ad. blokta da tarafların arsa payı oranlarında konutları bulunduğunu, B5 Blokun davacı müvekkiline ait olduğu, Tüm bloklarda davalıya ait bağımsız bölümlerde sözleşme dışı yapılan tüm ek imalat bedellerinin tamamının talep edilebileceğinin açık olduğu, ayrıca sözleşmeye ilave olarak yapılan işlerin bedellerinin ve arsa üzerinde değer artışına neden olan ilave işlerin sözleşmedeki paylaşım oranında davacı müvekkili tarafından talep edildiğini, bunlardan en önemlisinin dış cepheye sarf edilen bedel olduğunu, arsa sahibine ait bloklarda yapılan harcama bedelinin tamamının, diğer bloklarda ise tarafların arsa payları oranında bölüşülmesi gerektiğini, esas sözleşmede bu imalatın nasıl yapılacağının belirlendiğini, ancak mimari proje müellifinin dayatmaları (ipotekleri feshetmeyiz, satışlara mani oluruz baskılarıyla) ile dış cepheye sözleşme dışı 20.838.867,9 € imalat farkını davacı yüklenicinin karşıladığını, keza, kombi ve klima ile olan ısınma sisteminin merkezi sisteme dönüştürüldüğünü, ek elektrik ve ilave işlerin maliyetinin de projeye eklendiğini, bu maliyetlerin sözleşmenin mahiyeti ve yasa, Yargıtay kararlan gereği müvekkili tarafından bedelsiz olarak karşılanmasının beklenemeyeceğini; Ayrıca, yapılan inşaatlar neticesinde davalı lehine oluşan yeni bağımsız bölümler ile ortak alan sosyal tesis olarak kullanılması kararlaştırılan mahallerin, dükkân ve çeşitli işletmelere çevrilmesi ve bunların kiralanarak değerlendirilmesi neticesinde elde edilmekte olan gelirlerin sadece davalı tarafından yararlanılmasının kabul edilemeyeceğini; Bunun yanında; kat karşılığı inşaat sözleşmesi 121-122-123 parsellerinin toplamı (118.802 m2) için ve gerçekleşmişken her 3 taşınmazın tevhidi ve daha sonra ifrazı ile 121-135-136-137 parsellerinin ortaya çıktığını ve 136 parsel için davacı müvekkilinin … Belediyesinden alınan ruhsata göre hafriyata başlamasından sonra, inşaatın … Büyükşehir Belediyesi tarafından yıkım kararı ile durdurulduğunu ve civardaki taşınmazlara zarar verilmemesi yönünden yapılan elle hafriyat için 22.000.000 TL harcama yapıldığını, ancak yapılan hafriyatın yeniden doldurulmak zorunda kalındığını, burada ortaya çıkan hukuki imkânsızlık nedeniyle (136) parselde inşaat yapılmasının İmkânsız hale geldiğini, (136) parselde yapılacak ancak hukuki imkânsızlık nedeniyle yapılamayan inşaat nedeniyle davacı müvekkilinin zararının bulunduğunu; Kooperatifin bağımsız bölümlerinde yapılan fazladan işlerin ve imalatların bedelleri, b) Kooperatifin teknik şartname ve sözleşme hükümlerinin aksine 75 m2’lik konutların yapımından vazgeçilerek 250 m2 olarak değiştirilen konutlara ilişkin yeniden yapılan duvar, birleştirmeler, inşaatlar, yeniden projelendirme ve fazladan işçilik masrafları, davacı müvekkilinin de hissesinin bulunduğu bloklardaki ortak alanlarda yapılmış fazladan imalatların bedellerinin kooperatifin sebepsiz zenginleştiği oranda Bağımsız bölüm sayısının artışı ve yeni kazanılan ortak alan, sosyal tesisler ve Kooperatif lehine sonradan ortaya çıkan her türlü kazanımdan arsa payı üzerinde hesap edilebilecek olan pay, Kooperatife ait bloklarda sözleşme dışı olarak yapılan tüm işlerin bedelleri, Tüm arsa üzerinde arsanın değerini arttırmış olması nedeniyle bu masrafların arsa payları oranında tahsili, Kooperatif için inşa edilecek olan 75 m2’lik bağımsız bölümlerin değiştirilerek Kooperatifin ana sözleşmesine ve genel kurul kararlarına aykırı şekilde yapılmış değişikliklerle 250 m² gibi değişik bağımsız bölümlerin inşaatına ilişkin tüm fazladan imalatların bedelleri, Kooperatif bağımsız bölümlerinin içinde sözleşme dışı yapılan İmalatların bedelleri, İmar, alınan ruhsatlar sonucunda fazladan kazanılan sosyal tesisler ve fiilen kooperatif tarafından işgal edilerek, kira geliri elde edilmekte olan yapılara ilişkin, yüklenici arsa payı oranında pay ve kazanılmış her türlü haktan arsa payları oranında payları, davalının, açıklayıcı metinde ödenmesi kararlaştırılan 25.000.000 USD’lik tutardan ödenmemiş rakamın tahsili, kaldırılmamış ipoteklerin kaldırılmasına, davacıyı bağlayıcı olmayan, geçersiz olan ek sözleşme ve belgelerin, protokollerin geçersizliğinin tespitine, 121-122-123-136 parseller üzerindeki teminat ipoteklerinin (Davacının iskân izni aldığı dikkate alınarak) fekkine, bunların zamanında kaldırılmamasından ve sözleşmeye aykırı tasarruflardan kaynaklanan menfi zararlarının bilirkişilerce hesaplanıp, 30.000 TL olarak tahsiline, davacının hiçbir hakkının bulunmadığı blokların ortak mahalleri ve bu bloklar içerisindeki bağımsız bölümlere, Kooperatifin katılmadığı her türlü masrafın paylaşım oranlarında fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 30.000,00-TL’sinin, tüm ortak alan ve bağımsız bölümlerde arsanın değerine katkısı olan ilave işlerin değerlendirilerek şimdilik 30.000 TL’nin, taraflar arasındaki 136 parsel ile ilgili sözleşmenin imar ve hukuki imkânsızlıktan B.K.M.20’ye göre akdin batıl olması nedeniyle kâr kaybı için şimdilik 40.000 TL’nin bu iş için önce ruhsat verilip, davacı tarafından harcanan bedeller için şimdilik 40.000 TL’nin, 136 parselde inşaat yapılamaması nedeniyle uğranılan zarar ve kâr kaybından şimdilik 40.000 TL’nin, ek İşlerden Dolayı: Davalının kendisine ait konutların ince işlerini yaparken davacı müvekkilinin konutlarında verdiği zararları ile akdi yükümlülüğünü geç yerine getirip, inşaatın geç tamamlanması, geciktirilmesi sonucu, davacı yüklenicinin zarara uğradığını, şimdilik 30.000 TL talep edildiğini, inşaattaki dairelerin davalının sözleşme dışı talepleri ile büyütülmesi sonucu vaki maliyet ve süre artışlarından doğan, ek işler de dikkate alınarak şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini, kat ilave inşaatının ve alışveriş eğlence merkezinin ilave inşat olması nedeniyle maliyet ve süre artışlarından doğan şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini, sözleşmeye konu dışı cephe imalatı ile fiilen yapılan arasında oluşan imalat farkının (B3-B4 Bloklarda şimdilik 50.000 TL), ortak bloklarda tarafların hisselerine isabet eden oranda şimdilik 50.000 TL talep edildiğini; asıl sözleşmeye ek olarak adi şekilde yapılan sözleşmeler hükümsüz olduğundan, davacının bu ek sözleşmelere göre yapmış olduğu ek İşlere ilişkin (Davalının kendi blok ve konutlarında ve taraftarın paylaşımındaki bloklarda yapılmış ek işler, sözleşme dışı işler) şimdilik 20.000 TL’nin talep edildiğini, Müteahhidin yapmayacağı işler (radyatör, kombi, split klima montajı ve ısıtma-soğutmanın kombi ve split klima) ile sağlanması gerekmesine rağmen, sistemin merkezi sisteme dönüştürülmesi nedeniyle ek maliyet ve süre dikkate alınarak şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini, blokların tesisat katlarının konuta dönüştürülmesi nedeniyle ortaya çıkan ek maliyet ve süre için şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini, mekanik işlerden kaynaklanan fazlaya ilişkin imalatların tespit edilerek şimdilik 30.000 TL’nin, elektrik tesisatı için yapılan revizyon bedelinden kaynaklanan şimdilik 30.000-TL’nin talep edildiğini, davalının sattığı taşınmazları (tapu harçlarından kaçınmak için) kooperatif hissesi devri suretiyle sattığını, davalı kooperatif davacı yüklenicinin satış organizasyonunu bozarak zarara uğrattığını, bu kalemden şimdilik 50.000 TL talep edildiğini, davacı müvekkilinin blokların ortak tesislerinde sözleşme ile tanınan uzun süreli intifa hakkının bulunduğunu, davalı Kooperatifin bu hakkı kullandırtmadığını, şimdilik 10.000 TL’nin talep edildiğini, davalı Kooperatifin, sözleşmenin 3. Ve 12. Maddeleri gereğince inşaatların yapım bedeli, İnşaat ruhsatının alındığı tarihteki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden 25.000.000 USD’nin karşılığı TL’yi nakden ve defaten ödemesi gerektiğini, ancak bu edimini yerine getirmemesi sebebiyle şimdilik 1.500.000 USD talep ettiklerini, harca esas dava değerinin: 600.000 TL + (1.500.000 USD x 2.2296 TL/USD)=4.044.000-TL olduğunu belirterek taleplerinin kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; davalı kooperatifin 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile bu kanunun 88. md. gereğince Bakanlıkça hazırlanan tip ana sözleşmesine tabi olduğu; başlangıçta kooperatifin toplu işyeri yapı kooperatifi olarak kurulduğu, daha sonra bölgenin Belediyece İmar durumunun konut alanı olarak değiştirilmesi üzerine (Bakanlık izni ve Genel Kurul Kararı ile) toplu işyeri yapı kooperatifinin amaç ve tür değişikliği yaparak (05.06.2002 tarihli Gen. K.Kararı ile) konut yapı kooperatifi statüsüne girdiği, başlangıçta üzerinde 250 civarında gecekondu bulunması nedeniyle, gecekonduların mahkemece tahliyelerinin uzun sürmesi nedeniyle inşaat faaliyetine gecikmeli olarak başlayabildiği; genel Kurulda alınan karar doğrultusunda … Şti. ile önce arsanın tamamı olan 105 parselde, daha sonra imar uygulaması nedeniyle 135-136-122-121-123 parselde Düzenlenme Şeklinde Arsa Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesinin düzenlendiği, sözleşmenin 26.05.2004 tarih ve 27094 yevmiye sayı ile noterden tasdik ettirildiği; müvekkilinin sözleşmede ödemeyi taahhüt ettiği 25.000.000 USD’nin, evvelce yapılmış bulunan ruhsat harçlarını, “27.11.2004 tarihli ek protokole” bağlayarak düşüp …’ya derhal aktardığı, karşılığında da teminat mektubu alındığı, devamında da %37 arsa payının …’ya devredilerek, devredilen pay üzerine inşaat ipoteğinin tesis edildiği; kooperatif Yönetiminin Kanun ve Ana Sözleşmeye uygun hareket ettiği, Genel Kurulun sadece inşaat yapım şeklini belirlediği, burada da sadece kat karşılığı oranlarını belirleyip gereğini yönetim kurulunun yetkisine bıraktığı, hiç mecbur olmadığı halde davacı yüklenici ile önceden yaptığı sözleşmenin yürürlük şartı olarak genel kurul onayını şart koştuğu, Konut Yapı Kooperatifleri üyelerinin konut ihtiyacını karşılar tespitinin doğru olduğu, ancak bir kooperatif üyesinin bir konut alacak şeklinde bir kısıtlamanın bulunmadığı, bir üyenin dilediği sayıda daire alacak şekilde ödeme yaparak, dilediği sayıda daire alabileceği gibi, bir daireye birden fazla üyenin ortak olabileceği, projenin de tek tip olma zorunluluğunun bulunmadığı, uygulamada 2,3 çeşit tip dairenin yapılmasına karar verilebileceği, üyeler de ödeme güçlerine bağlı olarak bunlardan bir ve birkaç tanesinin kendilerine tahsisini kooperatiften talep edebilecekleri; müvekkili kooperatifin üye sayısının 800 olduğu, başlangıçta iş yerlerinin 75 m2’den 450 m2’ye kadar çıkan değişik oranlarda olmak üzere tasarlandığı, kooperatifin konut kooperatifine dönüştükten sonra müvekkil kooperatif Üyelerinin haklarını zayi etmemek ve aynı zamanda karışıklıklara meydan vermemek ve de müteahhidi onlarca değişik miktarda daire ile uğraştırmamak için, tüm üyelerin işyerine ortak olmaktan gelen farklı ölçülerdeki haklarının 75 m2 ve katları olan 150 m2 ve225 m2’lik haklara dönüştürüldüğü (03.03.2006 tarihli Tic. Sic. İlan gazetesi, 27.02.2006 tarihli genel kurul kararı) üyelerden bu metrajlar için tek tek talepler toplandığı, üyelerden dileyenin 150 m2, dileyenin 2×75 m2’lik konutlardan seçimini yaptığı ve toplam (1943) x (75 m2’den) 1053 konutun ortaya çıktığı, projelerde bu 75 m2’lik modüller ve katları şeklinde çizilmiş olduğundan paylaşımın bu nedenle kolay olduğu; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kooperatif 1943 birim karşılığı 1053 ad. konut almak zorunda olduğundan müteahhide arsa üzerinden düşecek payın %37 oranında kaldığı, müteahhide bu paya ilaveten 25.000.000 USD ödeme yapıldığı (31.05.2005 tarihli açıklayıcı metin), ayrıca sözleşmede” kabuk inşaat” şeklinde tanım getirilerek, yüklenicinin ve kooperatifin yapacağı imalatların tanımlandığı, böyiece müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmede, “Denklik sağlayacak paylaşımda müteahhidin payı esasen %43’e” yaklaşmış sayılacağı (31.01.2005 tarihli açıklayıcı metin); davacı yüklenicinin sözleşmenin 6. maddesinde, “Temel ruhsatının alınmasından itibaren bir ay içerisinde detay teknik şartnameyi “kooperatife vermesi gerekirken” vermediğini, “Müteahhidin kazanım diyebileceği fazladan yaptığını iddia ettiği şeyler için ise bedel talep etmeyeceğine dair taahhütnamesinin ve kooperatif genel kurulunda sözlü taahhütlerinin bulunduğu; müvekkili kooperatifin 27.09.2007 tarihli sözleşme gereğince davacı yükleniciye 136 parselde (6.601,85 m2) bulunan arsanın %37’sini devrettiğini, bu parselin çok değerli olduğunu; öncelikle hangi belgelerin geçersizliğinin talep edildiğinin davacı tarafa açıklattırılmasının gerektiği; davacı taraf, teslim alınan imalat, teminat ipoteklerinin fekkini ve gecikmeden doğan menfi zararların bilirkişilerce hesaplanarak bunların tahsilini talep ettiği, ancak sözleşmenin bir bütün olduğu, sözleşmede yeralan ve taahhüt edilen bir işin tek tek ve bütün kapsamında yerine getirilmesinin yasal zorunluluk olduğu, imalatların tamamlanmadığı, kesin kabullerin yapılmadığı ve yapılan ihtarlara rağmen eksikliklerin giderilmediği; yapı Denetim tarafından gönderilen … 5. İcra Müdürlüğünün … E. no’lu takibinde hakediş alacakları talebinde bulunulduğu ve ödenmediğinin ortaya çıktığı, bu durumda sözleşmenin ilgili hükmü gereğince bu taahhüt yerine getirilmeden ipotek fekkinin mümkün olmadığı; ayrıca … 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin … D. İş dosyasından yapılan tespitte 135 parselde bulunan Aı- A2- A3- A4- A5 ile B1- B2- B3- B4- B5 bloklarda ve ortak mahallerde yapılan incelemelerde yangın sistemlerinde eksikliklerin bulunduğunun ve giderilmediğinin belirtildiği, B3 ve B4 bloklarda halen önemli bir kısım asansörlerinde çalışmadığı; Davacının, 26.05.2004 tarihli sözleşmeye imza attığı, müteahhidin tüm inşaatın bedelini gerek arsa payı gerekse nakit para olarak aldığını, davacının gerek ortak mahallerden, gerekse arsa sahibinin mülkiyetinde bulunan alanlardan hiçbir alacağının bulunmadığı, inşaat imalatı ile arsaya herhangi bir katkı sağlamadığı, kendisine çok değerli bir arsa verildiği, müteahhit daha kazma vurmadan satışa başladığı 85 m2’lik daireyi önce 160.000 USD’ye, internette hazırlanan 2005 tarihli haberde 180.000 USD’ye satmış olduğu ve birden 85 m2 konutları 480.000 USD’ye satmaya başladığı, müteahhitlerin en kötü projeden bile %100 kâr sağladıklarının bilindiği, müteahhit firmanın müvekkili ile sözleşme imzalayana kadar orta ölçekli bir yüklenici iken, müvekkili ile yaptığı bu sözleşmeden sonra A Plus müteahhitler sınıfına girdiği, müvekkilinden aldığı 20.000.000 USD’den bir çok milyon dolarlık arsalar aldığı, davacının bu talebinin reddi gerektiği; 136 parsel ile ilgili sözleşmenin imar ve hukuki imkansızlıktan batıl olması nedeniyle başlayan 3 alt madde İle zarar ve tazminat talebinde bulunduğu, … Büyükşehir Belediye Başkanlığının … tarih ve … sayılı yazısına istinaden … Bel. Başkanlığı tarafından parsele 10.09.2007 tarihinde yapı ruhsatı verildiği, yapı ruhsatı alınması nedeniyle arsa sahibi ve yüklenici arasında 27.09.2007 tarihli Ek Sözleşmenin düzenlendiği, ruhsat tarihinin sözleşmenin düzenlenme tarihinden önce olmasına rağmen inşaata başlamadığı, sözlü ihtarlara rağmen zamanı boş geçirdiği, 11.11.2011 tarihli ek sözleşmenin düzenlendiği ve 7 no.lu maddenin tadil edildiği, hafriyat ağır aksak başladığı ve bu aşamada da yavaş hareket ettiği, dava dilekçesinde elle hafriyattan bahsedildiği, bu iddianın komik olduğu, Ruhsatı veren … Belediyesinin … Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 2 yıl direndiği, müteahhidin inşaatı ağırdan aldığı, … Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 02.10.2012 yılında inşaat ruhsatının iptal edildiği burada kusurun davacıya ait olduğu; davacının ek işler nedeniyle talepte bulunduğu, hangi işlerden ne kadar talepte bulunduğunu belirtmesi gerektiği; dış cephenin mevcut mantolama halinde kalmış olması halinde bugün ki değerinden satılmasının mümkün olmayacağı, davacı yan, protokollerin iptalini talep ettiği, bu talebin reddine karar verilmesi gerektiği; davacı yan, Davalı müvekkilinin konutlarının ince İşlerini yaparken, kendine ait konutlara zarar verildiğini iddia ettiği, bu iddiayı kabul etmedikleri; davalı müvekkiline ait konutların, “Sözleşme dışı” büyütülmesi talebinin müvekkilinden gelmediği, iskanı aldığını iddia ettiği, sözleşmede hangi orandan anlaşma yapılmış ise o oranda paylaşımın yapıldığı; kat ilavesinin olmadığı, olsa bile hisse oranında paylaşım yapıldığı, sözleşmede eğlence ve alışveriş merkezi diye bir hükmün bulunmadığı, ortak alanların mevcut olduğu, bunlara ilişkin yönetim planının birlikte hazırlandığı, davacı ve müvekkili tarafından birlikte imzalandığı, işletme kooperatifi kurularak site yönetiminin bu işletme kooperatifince yapılacağının uygulamaya konulduğu; radyatör-Kombi-Split Klimanın sözleşmede mevcut olduğu, davacı Yüklenici kendisi tarafından daha modern tekniklerin uygulanacağını ve bunların farklarının alınmayacağını “06.07.2006 tarihli protokol”da yazılı ve kooperatif genel kurullarında sözlü olarak beyan ettiği, yüksek katlı (44 katlı 10 blok) binalarda “Radyatör-Kombi-Split Klima” uygulamalarının mümkün olmadığı, bu nedenle bir bedel talep edilmesinin mümkün olmadığı; blokların tesisat katlarının imar artışı hükümlerine tabi olarak her iki tarafa da hisseleri oranında paylaştırıldığı, fazlaya dair bir talep varsa bedelinin müvekkili tarafından ödendiği; davalı müvekkilinin 27.11.2004 tarihli protokol gereğince tenzilat ve ödeme zamanlarının tek tek belirlendiği, ödemelerin gecikmesiyle ilgili bir temerrüt ihtarının bulunmadığı; mekanik işlerden kaynaklanan fazlaya ilişkin taleplerin ne olduğunun açıklanması gerektiği, Müteahhitten her zaman yapmak zorunda işler dışında başkaca bir iş talep edilmediği, fazlaya dair talep varsa bedelinin davalı Müvekkili tarafından ödendiği, tarafların mekanik işlerden kaynaklanan sözleşme dışı imalatların bedellerinin tarafların arsa paylan oranında paylaşıldığı; davacı Yüklenicinin elektrik konusunda da fazlaya dair bir talebinin olmadığı, var olan talebin müvekkili tarafından arsa payı oranında ödenmiş olduğu, ancak … firmasına yaptırılan işler konusunda davacı …’nın üzerine düşeni yapmadığı, …’nın sözleşme İmzalamaktan kaçınması nedeniyle, Firma onun borçlarının ödenmesi kapsamında müvekkili Kooperatife dava açtığı, karşı dava yönünden, Sözleşmenin 06.07.2004 tarihinde imzalandığı, sözleşmede imalat süresinin 5 yıl olarak kararlaştırıldığı, Yükleniciye 27.08.2010 tarih ve 20532 y. Sayılı temerrüt ihtarının keşide edildiği, sözleşmenin 13. maddesinde gecikme halinde ödenecek cezanın kararlaştırıldığı, temerrüt tarihinden itibaren her ay 100.000 USD gecikme cezasının öngörüldüğü, sözleşmelerin diğer hükümlerinden doğan tüm menfi ve müspet hak, vecibe, yükümlülük, ceza ve faiz ve benzeri tüm fazlaya dair haklarını saklı tutarak şimdilik 1.000.000 USD’nin cezai şart olarak ödenmesini talep etmiştir.
Karşı davanın yasal süresi içerisinde açılmamış olması nedeni ile iş bu davadan tefriki ile mahkememizin 2015/719 esas sırasına kaydı yapılmış olup bilahare mahkememizin 2015/719-593 E.K. sayılı 14/10/2015 tarihli birleştirme kararı ile iş bu dava ile birleştirilmiştir.
Mahkememizin 2014/1226-2018/642 E.K. sayılı 07/06/2018 tarihli kararı ile “1-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, HMK 114/1-c ve HMK 115/2 md. uyarınca davanın usulden reddine, -HMK 20/1 md. uyarınca kararın kesinleşmesinden itibaren 2 haftalık hak düşürücü süre içerisinde taraflarca mahkememize başvurularak talep edilmesi halinde dava dosyasının görevli İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine…” karar verilmiş olup, iş bu karar davacı-birleşen davanın davalısı tarafından istinaf edilmiş olup, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2019/287-231 E.K. Sayılı 21/02/2019 tarihli ilamı ile “…Davacı/karşı davalı ticari şirket olup tacir niteliğinde bulunduğu gibi davalı/karşı davacı … olup ortaklarının tacir niteliğinde bulunduğu ve sözleşmeye konu işin ortaklarına işyeri ve ortak kullanım alanı inşaatını konu alması nedeniyle tarafların ticari işletmeleriyle ilgili olduğui 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunun 4.maddesi kapsamında ticari dava niteliğindedir. Yine aynı kanunun 5.maddesi gereğince de ticari davaların Asliye Ticaret Mahkemelerinde görülmesi gereklidir. Mahkemenin görevsizlik kararını gerekçe yapmış olduğu Yargıtay Yüksek 15.Hukuk Dairesinin içtihatı gerçek kişilerden oluşan dar gelirli ortakların konut sahibi olmasını amaçlayan konut yapı kooperatiflerine ilişkindir. Tüm bu açıklamalar kapsamında mahkemesince davanın esası incelenerek hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçeyle görevsizlik kararı verilmesi doğru olmamış HMK 353/1-a-3 maddesi gereğince mahkeme kararı kaldırılarak dosyanın mahal mahkemesine gönderilmesi gerekmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi açıklandığı üzere; Davacı/karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 07/06/2018 tarih, 2014/1226 Esas, 2018/642 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA…” karar verilmiş olup, dava dosyası mahkememizin yukarıda yazılı 2019/108 esas sırasına kayıt edilerek yargılamaya devam olunmuştur.
Somut olayda dava alacak talebine, birleşen dava cezai şart talebine ilişkin olup, davacı şirket ve davalı kooperatif arasında akdedilen “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ve protokollere dayanmaktadır. Mahkememizce, taraflarca delil olarak sunulan 08.07.2004 tarihli, 2709 yevmiye sayılı “Düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi”, açıklayıcı metin başlıklı 31/01/2005 tarihli belge, 27/11/2004 tarihli ek protokol, 06/07/2006 tarihli ek protokol, … 2. SHM’nin … değişik iş sayılı dosyasına sunulan 16/03/2011 tarihli tespit raporu, … 13. SHM’ne sunulan 27/10/2011 tarihli tespit raporu, … 8. SHM’nin … değişik iş sayılı dosyasına sunulan 22/08/2014 tarihli tespit raporu, ihtarnameler, kooperatif genel kurul toplantı tutanakları incelenmiş, delil olarak bildirilen soruşturma-dava dosyaları, davalı kooperatif ana sözleşmesi ve sözleşme konusu işin yapılacağı taşınmazın tapu kayıtları getirtilip incelenmiştir. Uyuşmazlık konusu olan; taraflar arasında akdedilen sözleşme, ek protokol şartlarının yerine getirilip getirilmediği, sözleşme konusu taşınmazlarda yapılan inşaatlarda davacı (yüklenici) … A.Ş. tarafından sözleşme dışı fazla imâlat yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise bedelini davalı kooperatiften talep edip edemeyeceği, buna göre alacağının bulunup bulunmadığı-miktarı ile sözleşme konusu inşaatın belirlenen sürede bitirilerek teslim edilip edilmediği, teslim tarihi ile davalı kooperatifin ceza-i şart talep koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının tespiti için mahallinde keşif yapılmak sureti ile bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir. Prof. Dr. …, Prof. Dr. …, inşaat mühendisi…, Prof. Dr. …, Doç. Dr. …, Prof. Dr. …, kadastro mühendisi …’den oluşan bilirkişi heyetince düzenlenen 13/02/2017 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında “…a)4. Paragrafta, “arsa sahibi Kooperatifin maliki bulunduğu taşınmaza ilişkin projenin gerçekleştirilebilmesi için; Kooperatife ait taşınmaz üzerinde müteahhit tarafından yapılacak konutların %57’sinin müteahhide, %43’ünün ise kooperatife ait olacak şekilde bir paylaşımın yapılması ve buna göre de Kooperatif tarafından aynı orandaki arsa payının müteahhide devredilmesi gerekmekte iken, ancak alınacak imar durumuna göre, Kooperatifin %43 payına tekabül edecek yapılması planlanan konutlarının sayısının Kooperatifin mevcut üye sayısından az olması nedeniyle” yasal sınırlama ve zorluklar ile karşı karşıya kalındığı” b) 5. Paragrafında, “Kooperatifler Kanununa göre her üyeye en az bir konutun verilmesinin yasal bir zorunluluk olması nedeniyle, taraflar olarak müteahhidin payına düşecek konutlardan bir kısmının Kooperatife aktarılacağı hususunda görüşmeler yapıldığı, Kooperatifin ortaklarına taahhüdünün 75 m2 bazında 1943 konutun ortaklarına teslim etmek” olduğu; c) 6. Paragrafında, “Bu yasal sorunun; Kooperatifin mevcut üye sayısını karşılayacak orandaki konut sayısına ulaşabilmek için eksik orandaki konutların Kooperatif tarafından Müteahhitten 25.000.000 USD bedel karşılığında bir nevi temelden satın alınması suretiyle” çözülmüş olduğu; belirtilmektedir. d) 7. Paragrafında da, “alınacak imar durumuna göre yapılan hesaplamalar sonucunda Kooperatifin ihtiyacı olan konut sayısının, arsanın %63’lük kısmına tekabül edecek konutlar kadar olduğundan” denildikten sonra, “Müteahhidin payına düşen bu orana (Oysa bu metnin 4. Paragrafında müteahhidin payına düşecek oranın %63 değil, %57 olarak beyan edildiği, bu durumda müteahhidin payına düşen oranın %57’den, %63’e nasıl çıkarıldığının anlaşılamadığı), tekabül eden konutların kooperatif tarafından temelden satın alındığından; bu orandaki söz konusu arsa payı Kooperatifin uhdesinde bırakılarak, “Müteahhidin arsa payının” sözleşmede %37 olarak belirlenmiş olduğu” belirtilmektedir. Oysa bu oran %43 olarak açıklayıcı metinde görünmektedir. Yine, 7. Paragrafta, “Alınacak imar durumuna göre yapılan hesaplamalar sonucunda Kooperatifin ihtiyacı olan konut sayısının arsanın %63’lük kısmına tekabül edecek konutlar kadar olduğundan, müteahhidin payına düşen bu orana tekabül eden konutlar kooperatif tarafından temelden satın alındığından” denilmek suretiyle müteahhidin arsa payının %63’ü olduğu bir anlamda beyan edilmektedir. Bu husus, 4. Paragrafla çelişeceğinden, müteahhidin arsa payı olan %63 değil %57’si satın alınmıştır. Ve 25.000.000 USD’lik ödemeyi takiben yüklenicinin arsa payı %37 değil %43 olmalıdır. Nitekim, Davalı Kooperatif vekili cevap dilekçesinin 7. Maddesinde, “Böylece arsa sahibi ile müteahhit arasındaki denklik sağlayacak paylaşımda müteahhidin payı esasen %43’e yaklaşmış olacaktır. (Davacının delillerinden EK-1-b 31.01.2005 tarihli Açıklayıcı Metin)” şeklinde beyanda bulunmaktadır. Yani Açıklayıcı Metin’e göre Yükleniciye 25.000.000 USD ödendikten sonra Müteahhidin arsa payının yeniden %43’e ulaştığını davalı Kooperatif vekili de teyit etmektedir. Ancak, tarafların %37 arsa payının Yükleniciye, %63 payın Kooperatife ait olduğu konusunda bir uyuşmazlıklarının bulunmadığı dosya kapsamından anlaşılmıştır. 4.2. Davacı-Karşı Davalı Yüklenici Vekili Tarafından Sözleşme Dışı İmalatlar Olduğu İddiasıyla Yapılan Taleplere İlişkin Görüş ve Kanaat 4.2.1. 16.03.2011, 01.08.2011 ve 27.10.2011 Tarihli Tespit Raporlarının Değerlendirilmesi; a) Mimari ve İnşaat Yönünden 09.06.2005 tasdik tarihli avan projedeki birim konutlarla, 21.01.2008 tasdik tarihli tadilat projesindeki birim konutları arasında “konum, büyüklük ve içerik” yönünden önemli farklılıkların bulunduğu, imalat açısından fiili durumun 21.01.2008 tasdik tarihli tadilat projesiyle uyumlu olduğunun belirlendiği, bu durumda 21.01.2008 tasdik tarihli tadilat projesinin referans alınması gerektiği, tarafların yükümlülüklerinin 21.01.2008 tarihli tadilat projesi dikkate alınarak metrajların tespit edildiği; A ve B bloklarındaki 13. Kat, sözleşmeye esas projede tesisat katı iken 21.01.2008 tarihli projede kısmi konuta dönüştüğü, bu durumun ilave İnşaata neden olduğu, bu ilave imalatların konut birimlerinin içi için olduğu kadar cephe imalatında da ilave imalatlar gerektirmiş olduğu, blokların cephelerinin arkasında konut olan yerlerde normal katlarda olduğu gibi gerekli ebatlarda kompozit ve giydirme cephe imalatlarının yapıldığı; Sözleşmeye esas projede bulunmayan (B1-B2-B3-B4-B5) bloklarının altında (vaziyet planında Kültür ve Ticaret Tesisleri olarak ifade edilen) bulunmayan Alışveriş ve Eğlence Kompleksinin 21.01.2008 tarihli proje gereği inşa olunduğu, bu imalatların ilave İnşaatlar olduğu; Sözleşmeye esas projede dış cephe imalatında, “Tuğla duvar örülmesi, mantolamaya esas olacak yüksek yoğunluklu izolasyon malzemesinin montajı, bu örtünün üzerine sıva ve bunun da üzerine boya yapılmasının” öngörüldüğü, bu imalat yerine (-1) ile (12.) katlar arasında kompozit cephe uygulamasının, (13.) ve (34.) katlar arasında giydirme cephe imalatının gerçekleştirildiği, İki imalat arasındaki fiyat farkının (KDV dahil): 20.838.867,9 € olduğu (1 €=2 TL), sözleşme kapsamındaki imalatın 90 kişilik bir ekiple 18 ayda, mevcut uygulamanın 90 kişilik bir ekiple 36 ayda tamamlanmasının mümkün olduğu, arada (18) ay zaman farkının bulunduğu; Yüklenici şirket tarafından yapılması gereken alçıpan duvar ve alçıpan tavan, şap ve boya işlerinin (3) ayda tamamlanabileceği; Kooperatif tarafından yapılması gereken imalatların ancak 10 ayda tamamlanmasının mümkün olduğu, B3 ve B4 bloklarındaki alçıpan duvarların ve tavanların kapatılma işleminin, kooperatifçe yapılması gereken mekanik tesisatın tamamlanmamış olması nedeniyle bitirilemediği, bloklarda yapılmamış alçıpan duvar ve tavan işlerinin %70’inin Kooperatif işlerini beklediği; a) Mekanik İmalat İşleri: A1-A2-A3-A4-A5-B1-B2 ve B5 blokların mekanik tesisatlarının tam ve eksiksiz olduğu, B3 ve B4 dahil tüm blokların yangın tesisatının tamamen bittiği, soğutma çillerlerinin ve tesisatının büyük bir kısmının bittiği, B1 ve B2 bloklarının sadece 13. Tesisat katının taban, tavan ve duvarlarının izolasyonunun eksik olduğu; B3 ve B4 bloklarının klima santrallerinin, duman tahliye fanlarının, doğalgaz kazanlarının B3 blok 5 adet egzos aspiratörünün, 2 adet sıcak su tanklarının, 1 adet ısıtma eşanjörünün, ısıtma ve soğutma kollektörlerinin ve sıcak su tankı eşanjörünün tamamlandıkları, sitenin bloklarının dışındaki genel tesisatların da tamamlandıkları, B3 Bloğunun: çatı katının %30, kazan dairesinin %40, 13. Tesisat katının %30, eksi tesisat katının %50, otopark katlarının cihaz ve ekipmanlarının %0 oranlarında, B4 Bloğunun: çatı katının %30, kazan dairesinin %25 oranında tamamlandığı, 13. (-4) ve otopark katlarında hiç mekanik imalatının yapılmamış olduğu; Bütün bloklarda eksik mekanik imalatlarının: 60 günde tamamlanabileceği; B3 ve B4 bloklarının çatı katı, kazan dairesi ve tesisat katlarının mekanik tesisat malzemelerinin Kooperatif tarafından satın alındıkları, işçiliklerin Yüklenici Şirket tarafından yapılmış olduğu; Taraflar arasında düzenlenen sözleşme kapsamındaki mekanik tesisatın (10 blok için): 8.651.300 TL bedelli olduğu, oysa fiili uygulamadaki İmalatların toplam bedelinin: 40.504.463 TL ve iki imalat farkının: 31.853.163 TL ve bu tutardan Kooperatifin %63 hissesine düşen tutarın: 20.067.493 TL olduğu, bu iki imalat arasındaki fark imalatın süresinin: 24 ay ve Kooperatif hissesine düşen ilave sürenin (16) ay olduğu; b) Elektrik Tesisatı Yönünden: – A bloklarına ait elektrik tesisatların tamamına yakın kısmının tamamlandığı, sadece Kooperatif tarafından yapılması gereken mekanik tesisatların, banyo ve mutfaklarda yapılan revizyonların bitirilememesi nedeniyle bazı dairelerin asma tavan kaplamaları ile revizyon yapılan konutlardaki duvarların kapatılmamaları nedeniyle elektrik tesisatının tamamlanamadığı, B1 ve B2 bloklara ait elektrik işlerinin tamamlanarak Kooperatife teslim edildikleri, B3 ve B4 bloklarda mekanik tesisatın tamamlanamaması nedeniyle elektrik tesisatının tamamlanamadığı, Yüklenici’ye ait B5 blokta elektrik tesisatının tamamlanmış olduğu; – Bloklarda yer alan dairelere ait tesisat projeleri ve revizyon tutanakları, … Tic. A.Ş. ile yapılan elektrik sözleşmesi ve birim fiyat listeleri dikkate alınarak Kooperatif konutlarında sözleşme dışı imalatların tutarının: 509.706,38 TL olarak hesaplandığı, Kooperatif tarafından kendi konutlarında yapılan değişikliklerden dolayı elektrik tesisatında meydana gelen gecikmenin (mevcut ekipler dikkate alınarak) yaklaşık 6 ay olabileceği, elektrik tesisatının yapımını engelleyen eksik işlerin tamamen bitirilmesi durumunda konutlara ait elektrik tesisatının yeterli ekiple 2 ay içinde tamamlanabileceği; c) Genel Değerlendirme Açısından – Yüklenici tarafından yapılacak işlerin tamamlanmış bloklardaki konutların Kooperatif tarafından teslim alınmasının … Projesinin daha kısa sürede tamamlanmasını sağlayacağı; – Yüklenici tarafından tamamlanması gereken işlerin yaklaşık 3 ayda tamamlanmasının mümkün olduğu; – Kooperatif tarafından yapılması gerekli işlerin yaklaşık 10 ayda tamamlanabileceği, belirtilmiştir. 4.2.2. Yukarıda sunulu 06.07.2004 tarihli inşaat sözleşmesinin 4a, 4b ve 4c maddelerinde belirtilen ve sözleşme gereği davacı Yüklenici Şirket tarafından gerek kooperatif konutlarında gerekse ortak alanlarda yapılması gerekli imalatlar ile, mahallinde detaylı bir keşif sonucu, gerek kooperatif konutlarında gerekse ortak alanda proje revizyonları sonucu Yüklenici Şirket tarafından gerçekleştirilen imalatlar karşılaştırılmış ve aşağıdaki hususlar belirlenmiştir. a) 06.07.2005 tarihli sözleşmeye esas olan 09.06.2005 tarihli avan proje ile 21.01.2008 tarihli avan projeye esas birim konutların konumları ve içerikleri (tip sayıları ve tiplerin biçimleri) arasında önemli farklar vardır. b) A ve B bloklarında 13. Kat tesisat katı iken revizyon proje ile kısmen konut katı olmuştur. Bu husus konut biçimlerinin hem içlerinde hem de dış cephede ilave imalatlar gerektirmiştir. Blokların cepheleri arkasında konut olan yerlerde normal katlarda olduğu gibi 2005 tarihli projede bulunmayan kompozit ve cephe imalatları yapılmıştır. c)21.01.2008 tarihli tadilat projesiyle 2005 tarihli avan projede bulunmayan B1-B2-B3-B4-B5 Bloklarının altında “Alışveriş ve Eğlence Kompleksi” inşa olunmuştur. Bu sözleşme dışı imalatın tüm Mashattan sitesinin ortak kullanımına açık olması nedeniyle taraflar arasında sözleşmede kararlaştırılan paylaşma oranlarında taraflar arasında bölüştürülmesi gerekmektedir.d) Bloklarda Sözleşme Dışı Yapılan İmalatlar Konusu: 1) Taraflar arasında düzenlenen 06.07.2004 tarihli sözleşmenin 4.f maddesinde, “arsa üzerinde yapılacak tüm konut, sosyal tesis ve diğer inşaatların taraflar arasında mutabık kalınan projeye sadık kalınarak yapılması bu sözleşmenin amacına matuftur. Bu durum sözleşmede belirtilen parsellerde yapılacak tüm inşaatlarda gerek Müteahhit gerekse Kooperatife ait olacak bloklarda dış görünüm ve bunlara ait malzeme proje bütünlüğü içinde olacak; dış görünüm ve malzeme açısından fark olmayacaktır. Böylece taraflar arasında varılan mutabakata göre inşaat başladıktan sonra proje tadili gerekmesi halinde taraflar ortaklaşa bu tadilin ne surette yapılması gerektiğine birlikte karar vereceklerdir.” denilmiştir. 2) 16.03.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu raporunda (sayfa 8, 2. Madde), “… Toplu Konut Yerleşkesinin” imalatlarının 21.01.2008 tarihli tadilat projesine göre yapıldığı belirtilmiştir. 3) 16.03.2011 tarihli bilirkişi raporunda, “Binaların dış cephesinde … firmasına ait kompozit ve giydirme paneller uygulanmıştır. Binaların yüzeylerindeki şeffaf yüzeyler için ise giyimde cephe vizyon güvenlik camları kullanılmıştır Kompozit panellerde İse 6 mm kalınlığında, tamperli, tüm yüz emaye baskılı düz cam kullanılmıştır (EK-16). Binaların dış cephelerindeki sistem değişikliği ile ilgili olarak, projemüellifi tarafından önerilen sistemin yapının taşıyıcı sistemine uygunluğunu gösteren belge (EK-17’de) yer almaktadır.” denilmektedir. 4) Yukarıda 1., 2. Ve 3. Maddelerde verilen açıklamalar ışığında aşağıdaki hususlar belirlenmiştir. □ Arsa üzerinde inşa olunacak tüm konut, sosyal tesis ve diğer inşaatların sözleşmenin eki olan ve tarafların mutabık kaldıkları projeye uygun olacaktır. □ Sözleşmede belirtilen parsellerde yapılacak inşaatlarda Kooperatif ve Müteahhit’e ait bloklarda dış görünüm ve bunlara ait malzemede fark olmayacaktır. İnşaatın başlamasından sonra proje tadilinin gerekmesi halinde, tarafların bu tadilin ne surette yapılması gerektiğine birlikte karar vereceklerdir. 5) Davalı Kooperatif tarafından … Şti.’ne yollanan 19.06.2006 tarihli yazıda, “…İnce inşaat aşamasına geçileceği bu sıralarda, daha önceki toplantıda üzerinde mutabık kaldığımız sistemler, teknikler ve teknolojiler başta olmak üzere malzeme seçimlerini de ayrıntılı olarak içerecek teknik şartnamelerin oluşturulmasında bir takım problemlerin yaşanmaması için Kooperatifimiz yönetimimiz yarar görmektedir. Çalışmaların ivedilikle yapılmasını rica ederiz.” denilmiştir. 6) Sözleşmenin 4c maddesinde, “Yüklenici’nin yapmayacağı işler arasında sayılan radyatör ve kombi malzeme ve montajı, split klima ve montajı” şeklinde belirtilerek, dairelerin ısıtılması, sıcak su temini ve soğutmanın kombi ve split klima sistemi ile sağlanması öngörülmüşken, fiili durumda ısıtmanın, soğutmanın, sıcak su temininin ve havalandırma sisteminin merkezi sisteme dönüştürüldüğü ve otomasyon sisteminin uygulandığı anlaşılmıştır. Bu uygulamanın kooperatifin bilgisi dahilinde yapılmış olduğunun, Yüklenici Gen. Müd. Yard. … ve Koop. Mim. Proje Müd. … tarafından Kooperatif Vekili ve teknik danışmanı Yrd. Doç. Dr. …’e yollanan 25.01.2007 tarih ve “ mekanik tesisat projesinde 13. Katların tesisat katları olarak uygun görüldükleri, tüm sistemin çalışması için bu tesisat katlarına, sirkülasyon pompalarının, akümülasyon tanklarının, plakalı eşanjörlerin, soğutma denge tanklarının, kullanma suyu plakalı ısı değiştiricilerin, fancoil soğutma devresi ve taze hava santrallarının, denge kaplarının, genleşme tanklarının konulması gerektiği, tüm bu sistemin ortalama 37 katlı bloklarımıza çalışır vaziyette olması için mekanik proje müellifi Birleşim Mühendislik tarafından bu katın tesisat katı olarak uygun görüldüğü, bu tesisat katının tarafınızdan uygun görülmemesi halinde sistemin çalışamaz hale geleceği, mekanik tesisat projelerinin hesaplarının buna göre yapılmış olduğu, ekte bloklardaki tüm tesisat katlarında bulunan ekipman listelerinin ve teknik özelliklerinin bulunduğu 13. Katta ileriye dönük benzeri değişikliklere imkan tanıyacak mimari alanların oluşturulduğu… ” İçerikli yazıdan da anlaşılması mümkündür. Yine, Koop. Vekil ive Tek. Danışmanı Yrd. Doç. Dr. … tarafından …’ya ve Koop. Mim. Proje Müd. …’a yollanan 01.02.2008 tarih ve “…. Koop. Yönetimi ve kooperatif adına görev yapan firmalarının ve teknik personelinin bilgisi dışında bazı uygulamaların yapıldığı görülmektedir. Özellikle mekanik, elektrik ve elektronik tesisatlar ve sistemlerle, çevre duvarları, site içi ortak tesis ve alanlar başta olmak üzere, üzerinde mutabık kalınmayan uygulamaların yapılmaması, her türlü tesisat ve sistemlerin projelerinin taraflarına sunulup olur alındıktan sonra uygulama yapılması….” İçerikli yazısından, özellikle mekanik, elektrik-elektronik tesisat ve sistemlerle ilgili revizyonların Koop. Vekili ve danışmanı Yrd. Doç. Dr. …’in onayı olmadan gerçekleştirilmiş olduğu görüşüne de varılmıştır. Nitekim 01.09.2009 tarihinden sonraki dönemde Koop. Vekili ve teknik danışmanı olan Yrd. Doç. Dr. …’in adına rastlanmamaktadır. 7) Koop. Teknik danışmanı Yrd. Doç. Dr. … tarafından … Şti.’ne yollanan 01.09.2009 tarihli yazıda, “Mashattan Sitesinin 11.08.2005 tarihinde yalnızca bloklara ait inşaat ruhsatları alındıktan sonra mimari projelerin 3 defa tadilat gördüğü ve bağımsız bölümlerin adet ve şekillerinin değiştiği tarafınızdan bilinmektedir. Mimari projeye göre elektrik tesisat ve mekanik tesisat projelerinde gerekli tadilat işlemlerinin yapılmadığı da tarafınızdan bilinmektedir. Uygulamada ise onaylı elektrik ve mekanik tesisat projeleri yerine, proje müellifleri tarafından imzalanmayan, kim tarafından yapıldığı da bilinmeyen farklı projeler kullanılmaktadır. Bu konu da bilginiz dahilindedir. Onaylı elektrik tesisat ve mekanik tesisat projeleri ile sahada yapılan uygulama arasında çok ciddi sistem farklılıkları olduğu da bilinen bir başka gerçektir. Söz konusu uygulamalar bugüne kadar çeşitli vesileler ile tarafımızdan ilgililerine bildirilmesine rağmen bugüne kadar bu usulsüz uygulamaya devam edilmektedir. Bu eylemler sadece teknik sorumluları zor durumda bırakmakla kalmayıp, aynı zamanda ısıtma, soğutma, havalandırma, aydınlatma gibi temel sistem değişiklikleri nedeni ile ilgili kurumlara ödenmesi gereken harçları da çok ciddi miktarda etkilediği için kamu zararına sebebiyet vermektedir. Onaylı olmayan projelere göre yapılan uygulamaların durdurulması, yapı ruhsatlarına aykırı olan ve yapı ruhsatı bulunmayan kısımların devam ettirilmemesi, uyarılarınıza uyulmaması halinde ilgili idari ve adli mercilere tarafınızdan bildirimde bulunulması, aksi halde gerekli bildirimlerin tarafımdan yapılacağı” belirtilmiştir. Bu durumda Kooperatif vekili ve teknik danışmanı Yrd. Doç. Dr. …’in yukarıda sunulu beyanlarından, … Sitesi’nin inşaat ruhsatnamelerinin alınma tarihi olan 11.08.2005 tarihinden sonraki dönemde inşaat, mekanik-elektrik projelerinin ciddi boyutta 3 kez değiştirildiğinin anlaşıldığı, mimari projelerin revize edilerek bağımsız bölümlerin adet ve şekillerinin değiştirilmiş olduğu, bir kısım bağımsız bölümlerin alanlarının 75 m2 yerine 150 m2,225 m2 veya daha büyükolarak inşa olunduğu, onaylı elektrik ve mekanik tesisat projeleri il eyerinde imalatı yapılmış elektrik ve mekanik tesisatların çok farklı olduğu, ikisi arasında çok ciddi sistem farklılıklarının bulunduğu, yapılan uygulamaların teknik sorumluları zor durumda bırakacak mahiyette olduğu, ısıtma-soğutma-havalandırma ve aydınlatma gibi temel sistem değişikliklerinin ilgili kurumlara ödenmesi gereken harçları çok ciddi miktarda arttırdığı, bu imalatlar nedeniyle çok ciddi boyutta maliyet artışlarının ortaya çıktığı, üstelik yapılan mimari-mekanik ve elektrik imalat değişikliklerinin Kooperatif vekili ve danışmanı şirket yetkilisi Yrd. Doç. Dr. …’in onayını içermediği, ancak bu değişikliklerin davacı …, davalı kooperatif, davalı Koop. Mim. Proje müdürü …’ın, … Şirketi’nin, … Şti.’nin … Şirketlerinin bilgisi dahilinde gerçekleşmiş olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır. 8) Davacı … vekili tarafından davalı Kooperatife keşide edilen 21.09.2010 tarih ve 31139 yevmiye no.lu ihtarnamenin 2.c) maddesinde, “Ayrıca proje genelinde muhatabın taleplerinden kaynaklanan revizelerin yapılması nedeniyle oldukça büyük maliyet artışlarına sebebiyet verildiği gibi ayrıca bu nedenden ötürü işin yapım süresinin de artması gerek hakkaniyet hükümleri ve gerekse yargı kararları gereğidir. Maliyet artışlarından ve süre artışlarından doğan zararlarımızı talep etme haklarımız da saklıdır.”, 2,d) maddesinde de, “Projede yapılan değişiklikler nedeniyle yapılan işte meydana gelen artışların da süreye dahil edilmesi yine hakkaniyet hükümleri ve yargı kararları gereğidir.” denilmektedir. 9) 16.03.2011 tarihli tespit raporunda, “A 1-A2-A3-A4A5-B1-B2-B5 Bloklarının genel mekanik ve yangın tesisatının bütün malzemelerinin müteahhit firma … A.Ş. tarafından satın alınıp, montajının yapıldığı, B3 ve B4 bloklarının çatı katı, kazan dairesi ve tesisat katlarının mekanik tesisat malzemelerinin arsa sahibi Kooperatif tarafından satın alınıp müteahhit firma …’ya teslim edildiği, ancak işçiliğinin yüklenici … tarafından gerçekleştirildiğr belirtilmiştir. 10) Davalı Kooperatif vekili cevap dilekçesinin 6. Sayfasında, “Davacı Şirketin detay teknik şartnameyi bir ay içinde düzenleyip Kooperatife vermesi gerekirken vermediğini’ iddia etmiştir. Oysa davalı Kooperatif tarafından … Şti.’ne yollanan 19.06.2006 tarihli yazıda, “…. İnce inşaata geçileceği bu sıralarda, daha önceki toplantıda üzerinde mutabık kaldığımız sistemler, teknikler ve teknolojiler başta olmak Üzere malzeme seçimlerini de ayrıntılı olarak içerecek teknik şartnamelerin oluşturulmasında bir takım problemlerin yaşanmaması için Kooperatifimiz , yönetimimiz yarar görmektedir. Çalışmaların ivedilikle yapılmasını rica ederiz” denilmektedir. Bu durumda davalı Kooperatif, detay teknik şartnamenin düzenlenmesini davacı Yükleniciden değil Kooperatif Kontrolü … Şirketi’nden talep etmiş olduğu ve inşaatta kullanılacak sistemlerin, tekniklerin, teknolojilerin ve malzeme seçimlerinin Kooperatif ve Kontrolör … Şirketi arasında kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı vekili gerek dava dilekçesinde gerekse diğer dilekçelerinde sözleşme dışı malzeme seçimlerinin davalı ve … Şirketi tarafından yapıldığını, sözleşme dışı imalatların Kooperatif ve Kontrolörü tarafından sözleşmenin fesih edileceği baskı ve zorlamalarıyla yaptırıldığını, 06.07.2006 tarihli ek protokolün yine bunların “sözleşmenin feshedileceği baskı ve tehditleri” sonucu düzenlendiğini iddia etmiştir.4.2.3. Sonuç olarak ve yukarıda 4.2 ve 4.2.2. Maddelerinde verilen açıklamalar ışığında; … Toplu Konut Sitesinin tüm bloklarında uygulanan dış cephe imalatının 06.07.2004 tarihli söyleşmede tanımlanan malzeme venitelikte yapılmayıp, 16.03.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporu’nda belirtilmiş olduğu gibi 21.01.2008 tarihli tadilat projesine ve proje müellifi ve inşaat kontrol firması … Şti. tarafından önerilen sisteme ve malzemeye uygun olarak yapılmış olduğu, diğer bir ifade ile, 06.07.2004 tarihli inşaat sözleşmesinin 4.B.f. maddesinde kararlaştırılan, inşaat başladıktan sonra proje tadili gerekmesi halinde taraflar ortaklaşa bu tadilin ne surette yapılması gerektiğine birlikte karar vereceklerdir.” Hükmü gereğince tarafların proje tadilatına müştereken karar vermeleri gerekirken davalı Kooperatif ve Kontrolü …Şti. baskı ve yönlendirmesiyle ve sözleşmelin feshedilebileceği baskısıyla (Davacı vekili dava dilekçesinde iddia etmiştir.) hareket edilmiş olduğu kanaatine varılmaktadır. Bu konuda takdir Yüce Mahkemeye aittir. Ayrıca davalı Kooperatifin tümü kendisine ait B3 ve B4 bloklarının tüm mekanik ve yangın tesisat malzemelerinin bedelini karşıladığı dikkate alındığında sözleşme dışı imalatların ortak alanlarda tarafların arsa payları oranında, tarafların kendi bloklarında sözleşme dışı imalat tutarının tümünün kendilerince karşılanması gerektiği kanaatine varılmıştır. 4.2.4. Diğer yandan, 16.03.2011 tarih Bilirkişi Kurulu Raporu’nda 06.07.2004 tarihli sözleşmede yapılması öngörülen dış cephe imalatı ile 21.01.2008 tarihli tadilat projesinde ve proje müellifi tarafından öngörülen dış cephe uygulaması arasında piyasa fiyatları ile KDV dahil 20.838.867,90 € fiyat farkı belirtilmiştir. Kurulumuz, bu fiyat farkına itibar olunabileceği kanaatine varmıştır.Bu fiyat farkının: Tümü Kooperatife ait B3 ve B4 bloklarında bu iki bloğa isabet eden bedelin tamamının, Kooperatif tarafından, – Tümü Yüklenici’ye ait B5 bloğunda bu bloğa isabet eden payın tümünün Yüklenici tarafından, B1, B2, A1, A2, A3, A4, A5 Bloklarında bu bloklara isabet eden payın taraflar arasında arsa payları oranında, karşılanması gerektiği kanısına varılmıştır. 4.2.5. Ayrıca, bu iki imalat farkı nedeniyle ortaya çıkan ve 16.03.2011 tarihli tespit raporunda belirlenen 18 ay imalat süresinin ek süre olarak verilmesi gerektiği görüşüne de varılmıştır. 4.2.6. 16.03.2011 tarihli tespit raporunda tüm bloklar için (B5 hariç) yapılmamış olduğu belirtilen 16.149 m2 alçıpan duvar, 71.092 m2 alçıpan tavan, 24.800 m2 otopark boyası, 28.750 m2 APT boşluk alanının ve 82.646 m2 şap alanının 90 günde tamamlanabileceği belirtilmiştir. Bu konuda bilirkişi kurulu kanaatine katılmanın mümkün olduğu, söz konusu sürede eksik kalan işlerin tamamlanabileceği kanaatine varılmıştır. 4.2.7. 21.01.2008 tarihli sözleşme gereğince davalı kooperatifin kendi konutlarında kendisi tarafından yapılması gereken ince işlerin, tüm çalışma koşullarının uygun ve ödemelerin zamanında ve yeterli düzeyde olması koşulu ile 16.03.2011 tarihli tespit raporunda belirtilen 10 aylık sürenin uygun ve makul olduğu düşünülmektedir. Bu durumda 16.03.2011 tarihli tespit raporunun düzenlenme tarihi itibariyle Kooperatife ait konutların ince inşaatlarının minimum bitme tarihi: 16.01.2012 olmaktadır. 4.2.8. 21.01.2008 tarihli proje tadilatına uygun yapılan imalatlardan Mekanik Tesisata İlişkin Kanaat □ B3 ve B4 bloklarının tümü davalı Kooperatife ait olduğundan sözleşme dışı mekanik tesisat farkının bu 2 bloka isabet eden payının tamamının davalı Kooperatif tarafından, □ B5 blokun tamamının davacı Yükleniciye ait olması nedeniyle sözleşme dışı mekanik tesisat farkının bu bloka isabet eden payının tamamının davacı Yüklenici tarafından, □ A1-A2- A3-A4-A5- B1-B2 Bloklarına isabet eden sözleşme dışı mekanik tesisat imalat farkının tarafların arsa payları oranında karşılanması gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır. Buna göre (16.03.2011 tarihli tespit raporuna itibar olunarak): a) Fiili durumda yapılan mekanik tesisat bedelinin: – Malzeme Bedelinin : 28.773.400 TL – İşçilik Bedelinin : 11.731.063 TL, – Toplam Bedelin: 40.504.463 TL olduğu, – Blokların mekanik tesisatın sözleşmeye göre bedelinin : 8.651.300 TL,- İki imalat arası farkın : 31.853.163 TL,- Fiili durumdaki imalatın işçilik yüzdesinin :%28,96 – Fiili durumdaki İmalatın malzeme yüzdesinin: %71,04 – İki imalat farkının işçilik bedelinin : 9.224.676 TL – İki imalat farkının malzeme bedelinin : 22.628.487 TL – İki imalat farkı nedeniyle bir blok için ort. İşçilik bedelinin: 922.468,00 TL – İki imalat farkı nedeniyle bir blok için ort. Malzeme bedelinin: 2.262.849 TL olduğu, – İki imalat farkı nedeniyle bir bloğa isabet eden tutarın: 3.185.316 TL olduğu görülmüştür. – B3 ve B4 bloklarının tamamı Kooperatife aittir. Bu iki bloğa isabet eden İmalat farkı: 3.185.316 x 2 = 6.370.632 TL – Bs Blokun tamamı Yüklenici …ya aittir. Bu bloka İsabet eden: 3.185.316 TL’nin davacı Yüklenici tarafından karşılanması gerekmektedir. – Ortak 7 Bloka ait imalat farkı: 31.853.163 TL – (6.370.632 + 3.185.2316) = 22.297.215 TL’dir. Bu tutarın %63’ünün = 22.297.215 x 0,63 = 14.047.245 TL’sinin davalı Kooperatif tarafından, %37’sinin: 0,37 x 22.297.215 = 8.249.970 TL’sinin davacı Yüklenici tarafından karşılanması gerekmektedir. Davalı kooperatifin malzemeli payı: 14.047.245,0+ 6.370.632,0= 20.417.877 TL olmaktadır. Buna göre mekanik tesisat imalat farkı nedeniyle davalı Kooperatifin ödemesi gereken bedelin: 20.417.877TL- 2×2.262.849=20.417.877- 4.525.698= 15.892.179TLolabileceği kanaatine varılmıştır. b) Dış Cephe İmalat Farkı Nedeniyle Davalı Kooperatifin Ödemesi Gereken bedel 16.03.2011 tarihli tespit raporunda sözleşme dışı yapılan imalat tutarı ile sözleşmede kararlaştırılan imalat tutarı arasındaki fark: 20.838.867,9 € olarak belirlenmiştir. Kurulumuz, söz konusu tespit raporundaki değerlendirmelere ve hesaplamalara katılmanın mümkün olduğu kanaatine varmıştır. Buna göre: Bir bloğa isabet eden imalat farkı: 2.083.887 € B3 ve B4 bloklarına isabet eden imalat farkı: 4.167.774 € B5 bloğa isabet eden imalat farkı: 2.083.887 € ortak 7 adet bloğa isabet eden imalat farkı: 14.587.209 € Ortak 7 adet bloğa isabet eden imalat farkının %63’ü yani, 0,63 x 14.587.209 = 9.189.942 € davalı Kooperatifçe karşılanmalıdır. Bu durumda davalı-karşı davacı Kooperatifin ödemesi gereken dış cephe imalat farkının: 9.189.942 + 4.167.774 € = 13.357.715,67 € veya (1 € = 2 TL) olarak: 26.715.431 TL olabileceği kanaatine varılmıştır. 4.2.9. 16.03.2011 tarihli tespit raporunda 06.07.2004 tarihli sözleşme kapsamında yapılması gereken mekanik imalatların piyasa rayiç fiyatları ile tutarının: 8.651.300 TL olduğu, oysa mevcut uygulamada yapılan imalatların (Raporda 13 kalem imalat, malzeme ve işçilik ve tutar olarak) neler oldukları ve toplam tutarlarının: 40.504.463 TL oldukları, iki imalat arasındaki farkın: 31.853.163 TL olduğu belirtilmiştir. Sözleşme dışı olarak yapıldığı 16.03.2011 tarihli tespit raporunda tespit edilen mekanik imalatların tutarı ile sözleşme kapsamında yapılması gereken mekanik imalatların tutarı arasındaki farkm: B3-B4 blokları için bu bloklara isabet payın tamamının Kooperatifçe, A1-A2-A3-A4-A5 Blokları ile B1-B2 blokları için arsa payları ve B5 blok için bu bloğa isabet eden payın Yüklenici tarafından karşılanması gerektiği görüşüne varılmıştır. Tespit raporunda mevcut mekanik uygulamanın 44 ayda, sözleşme kapsamındaki mekanik imalatın ise 18 ayda ve iki imalat arasındaki yapım süresi farkının: 26 ay olduğu belirtilmiştir. Bu durumda mevcut uygulama nedeniyle Yükleniciye sözleşme dışı yapılan mekanik işler için ve Kooperatif hissesi için verilmesi gereken ek sürenin 16 ay olabileceği görüşüne varılmıştır. 4.2.10. 21.01.2008 tarihli revizyon proje gereğince 1a-1b-2a-2b-2c-3a-3b-3c-3d, 4a ve 4b tip konutlarda (toplam: 1054) uygulanan elektrik tesisatı nedeniyle ortaya çıkan maliyet farkı 16.03.2011 tarihli tespit raporunda: 509.706,38 TL olarak belirtilmiştir. Bu imalat farkının sadece Kooperatif blokları için belirlenmiş olduğu anlaşıldığından bu bedelin tamamının Kooperatifçe karşılanması gerektiği kanaatine varılmıştır. Yine tespit raporunda elektrik işlerindeki değişim nedeniyle yaklaşık 6 ay ek sürenin gerektiği, eksik işlerin tamamlanması için de 2 ay süreye ihtiyaç olacağı belirtilmiştir. 4.2.11. … 13. Sulh Huk. Mah.’nin … D. İş sayılı dosyasında Bilirkişiler Prof. Dr. …, Prof. Dr. … ve YJBoç. Dr. … ta rafından düzenlenen 27.10.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, “… projesi ile ilgili olarak inşa edilen 10 Blokta (B5 hariç) her bir bloktaki tüm ortak mekanlarda yapılan incelemelerde ortak mekanların yapımlarının, tamamlandığı ve eksiksiz olarak arsa sahibi Kooperatife teslim edildiği, ancak Kooperatif tarafından kendi konutlarının ince işlerinin yapılması sırasında bloklara ait ortak mekanlarda yapılan işlerin bir kısmına Kooperatif tarafından hasar verildiği, bu hasarların giderilmesi gerektiği” belirtilmiştir. Kooperatif tarafından kendi konutlarının ince inşaatlarının yapılması sırasında ortak mekanlarda verdirilen hasarların Kooperatif tarafından karşılanması gerekir. Tespit raporunda Kooperatif tarafından inşaat işlerine verdirilen hasar tutarının: 476.139 TL, Elektrik işlerine verdirilen hasar tutarının: 330 € + 954,74 USD + 5.941,47 TL ve Mekanik işlere verdirilen hasar tutarının: 18.000 € + 3.750 USD + 30.000 TL olduğu belirtilmiştir. Bu hasar bedellerinin Kooperatif tarafından 27.10.2011 tarihi itibariyle karşılanması ve bu hasarların giderilmesi için Yüklenici’ye 3 ay ek süre verilmesi gerektiği görüşüne varılmıştır. Kurulumuz bu konuda 27.10.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporunda belirtilen kanaate katılmaktadır. 4.2.12. Davacı vekili dava dilekçesinde, “inşaattaki dairelerin davalının sözleşme dışı talepleri ile büyütülmesi sonucu vaki maliyet ve süre artışlarından doğan, ek işler de dikkate alınarak şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini” belirtmiştir. GÖRÜŞ: a) Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalı Müvekkili Kooperatife ait konutların, “sözleşme dışı büyütülmesi” talebinin müvekkilinden gelmediğini belirttiğini, oysa bu dilekçesinin 5. Maddesinde “Müvekkili kooperatifin üye sayısının 800 olduğu, başlangıçta iş yerlerinin 75 m2’den 450 m2’ye kadar çıkan değişik oranlarda olmak üzere tasarlandığı, kooperatifin konut kooperatifine dönüştükten sonra müvekkil kooperatif Üyelerinin haklarını zayi etmemek ve aynı zamanda karışıklıklara meydan vermemek ve de müteahhidi onlarca değişik miktarda daire He uğraştırmamak için, tüm üyelerin işyerine ortak olmaktan gelen farklı ölçülerdeki haklarının 75 m2 ve katları olan 150 m2 ve225 m2’lik haklara dönüştürüldüğü (03.03.2006 tarihli Tic. Sic. İlan gazetesi, 27.02.2006 tarihli genel kurul kararı) üyelerden bu metrajlar için tek tek talepler toplandığı, üyelerden dileyenin 150 m2, dileyenin 2×75 m2’lik konutlardan seçimini yaptığı ve toplam (1943) x (75 m2’den) 1053 konutun ortaya çıktığı, projelerde bu 75 m2’lik modüller ve katlan şeklinde çizilmiş olduğundan paylaşımın bu nedenle kolay olduğu” Şeklinde beyanda bulunduğunu, bu durumda davalı Kooperatif vekilinin, Kooperatif konutlarının sözleşme dışı büyütülmesi talebinin müvekkilinden gelmediği” savunmasının doğru olmadığı diğer bir ifade ile, her biri 75 m2 brüt alanlı 1943 adet Kooperatif konutlarının büyütülerek 150 m2, 225 m2 ve 300 m2’lik toplam 1053 konuta (75 m2’likler dahil) dönüştürülmesinin davalı Kooperatifin 27.02.2006 tarihli Genel Kurulunda ortaya çıktığı, dosyaya sunulu belgelerden her bir blok bazında, 1A (KDY), 1B, 2A, 2A (KDY), 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 3D, 4A, 4B ve … olarak tanımlanan konut tiplerinin ortaya çıktığı, bunların davalı Kooperatifin talimatıyla oluştuğunun anlaşıldığı, bu durumda 75 m2’lik konutların büyütülmesinden ortaya çıkacak tüm ek harcamalardan davalı Kooperatifin sorumlu olması gerektiği kanaatine varılmıştır. Sözleşme dışı olarak Kooperatifin talimatı sonucu yıktırılıp yeniden imal edilen duvar işlerinin bedelinin aşağıdaki gibi olabileceği kanaatine varılmıştır. Dosyaya sunulu inşaat ruhsatnamelerinin incelenmesinden: B3 blok toplam alanının B4 blok toplam alanının B2 blok toplam alanının B1 blok toplam alanının A1 blok toplam alanının A2 blok toplam alanının A3 blok toplam alanının A4 blok toplam alanının A5 blok toplam alanının oldukları görülmüştür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimari Yapı Sınıfı Tablosuna göre blok yükseklikleri 51,5 m’yi aştığından inşaatın tamamı 5A sımfındadır. Diğer yandan 5A sınıfı yapı İçin yaklaşık m2 inşaat maliyeti (Dava tarihi itibariyle); 1.300 TL olarak takdir edilmiştir. 29.811.4 m2 29.811.4 m2 29.811.4 m2 27.958,2 m2 27.404.8 m2 30.184,6 m2 28.331.4 m2 29.258,0 m2 27.404.8 m2 yaklaşık inşaat maliyeti yaklaşık İnşaat maliyeti yaklaşık İnşaat maliyeti yaklaşık inşaat maliyeti yaklaşık inşaat maliyeti yaklaşık inşaat maliyeti yaklaşık inşaat maliyeti yaklaşık inşaat maliyeti yaklaşık inşaat maliyeti Buna göre B3 blokun B4 blokun B2 blokun B1 blokun A1 blokun A2 blokun A3 blokun A4 blokun A5 blokun 38.754.820 38.754.820 38.754.820 36.345.660 35.626.240 39.239,980 36.830.820 38.035,400 35.626.240 Yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İmalatların Yüzdelikleri Tablosuna göre duvar imalatının toplam maliyetinin %10’u olduğu belirtilmektedir. Diğer yandan ara bölme duvar imalatının oranı toplam duvar imalatının %50’si olabileceği takdir ve tahmin edilmiştir. Buna göre: B3 ve B4 bloklarının tamamı Kooperatife ait olduklarından bu bloklardaki 75 m2 konutların ara duvarlarının yıkılarak 2008 tarihli revize projeye göre yeniden inşa edilmeleri sonucu davalı-karşı davacı Kooperatifin yapması gereken sözleşme dışı imalat bedeli: 2 x 38.754.820 x 0,05 = 3.875.482 TL B2-B1 -A1-A2-A3-A4-A5 Bloklardaki proje revizyonu sonucu Kooperatif konutlarındaki büyütmeler sonucu, yeniden inşa olunan duvar imalatları nedeniyle (sözleşme dışı olarak) davalı Kooperatifin 0,63 arsa payına göre ödemesi gereken bedel: 260.459,60 x 0,05 x 0,63 = 8.204.463 TL olmaktadır.n Bu durumda davalı-karşı davacı Kooperatife ait 1943 adet 75 m2’lik konutların 2008 tarihli tadilat projesine uygun olarak: 20 ad. Tip 1A, 1 ad. Tip 1A (KDY), 269 ad. Tip 1B, 12 ad. Tip 2A, 6 ad. Tip 2A(KDY), 24 ad. Tip 2B, 6 ad. Tip 2C, 107 ad. Tip 3A, 54 ad. Tip 3B, 362 ad. Tip 3C, 53 ad. Tip 4A, 127 ad. Tip4B ve 12. Ad. … tip konutlara dönüştürülmesinden kaynaklanan sözleşme dışı duvar imalatları nedeniyle davacı-karşı davalı Yükleniciye ödenmesi gereken bedel: 8.204.463 TL + 3.875.482 TL = 12.079.945 TL olarak takdir ve tahmin edilmiştir. Diğer yandan, 06.07.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eki paylaşım tutanağında: Aı Blokta (191), A2 Blokta (194), A3 Blokta (195), A4 Blokta (196), A5 Blokta (187), B1 Blokta (193), B2 Blokta (163), B3 ve B4 Bloklarının tamamı (312+312) ve toplam 1943 adet 75’er m2 alanlı olarak projelendirilmişken kooperatif konutlarının büyütülerek (1053) konuta dönüştürülmesi, söz konusu sözleşmenin ciddi şekilde değiştirilmiş olduğunu göstermektedir. 4.2.13. Davacı vekili dava dilekçesinde, “Kat ilave inşaatının ve alışveriş eğlence merkezinin ilave inşaat olması nedeniyle maliyet ve süre artışlarından doğan şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini” belirtmektedir. Kurulumuz, sözleşmenin 2. Maddesinde kararlaştırılan,” şu anki durumda alınan imar durumu emsal 2 görünse de yapılacak imar uygulama tadilatı ile konut alanı anlaşmada belirtilen oranlardan fazla olarak arttığı takdirde tarafların hisseleri oranında payı da artacaktır.” Hükmü gereğince davacı … gerek “kat ilave inşaatının” gerekse “alışveriş eğlence merkezi inşaatlarının” %37 oranındaki paylarının verilmesi gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır. Ayrıca parasal bir bedelin talep edilmesinin sözleşmeye uygun olmadığı da düşünülmektedir. Davacı Yüklenici vekili sözleşme ve proje dışı bu ek imalatlar için ek süre talep etmektedir. Kurulumuz kazanılan bu ilave inşaat imalatlarının bedellerinin proje bedeline oranı nîsbetinde bir ek sürenin proje süresine ilave edilmesi gerektiği kanaatine de varmış bulunmaktadır. Davacı vekili dava dilekçesinde, “Blokların tesisat katlarının konuta dönüştürülmesi nedeniyle ortaya çıkan ek maliyet ve süre için şimdilik 30.000 TL’nin talep edildiğini” belirtmektedir. Kurulumuz, yukarıda söz konusu sözleşme m.2. hükmüne göre tesisat katlarının kısmen konuta dönüşmesi sonucu kazanılan ilave konutların taraflar arasında davacı Yükleniciye %37, davalı Kooperatife %63 oranında paylaştırılması gerektiği, ilave bir parasal rakamın talep edilemeyeceği ancak makul bir ek sürenin verilebileceği görüş ve kanaatindedir. 4.3. İpoteklerin Fekkinin Gerekip Gerekmediği Konusu 4.3.1. Taraflar arasında: a)03.03.2011 tarihli A1 Blok,b) 30.12.2010 tarihli A2 Blok, c) 15.07.2011 tarihli A3 Blok, d) 07.06.2011 tarihli A4 Blok e) 23.05.2011 tarihli A5 Blok, 0 30.12.2010 tarihli B1 Blok, g) 30.12.2010 tarihli B2 Blok, h) 17.10.2011 tarihli B3 Blok, i) 17.10.2011 tarihli B4 Blok İnşaatlarına ait “Teslim Alma Tutanaklarının” düzenlenmiş olduğu, A1-A2-A3-A4-A5-B1 ve B2 Bloklarının Teslim Alma Tutanaklarında, “ilerde ortaya çıkabilecek eksik ve/veya hatalı imalatlar daha sonra tamamlanmak üzere”, B3 ve B4 Bloklarına ait Teslim Alma Tutanaklarında, “19.09.2011 ve 17.10.2011 tarihlerinde daire içi eksiklikler tamamlanarak MM projeye B3 ve B4 Blok daire anahtarlarının tamamının teslim edildiklerinin” belirtilmiş olduğu görülmüştür. 4.3.2. 16.03.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu Tespit Raporunda: -21.01.2008 onay tarihli tadilat projesi gereği, … A.Ş. tarafından yapılması gereken işlerin büyük bölümünün bitirilmiş olduğu, eksik kalan işler ile çalışmaların devam ettiği, eksik işlerin üç ayda tamamlanmasının mümkün olduğu ancak eksik işlerin %70’inin Kooperatif işlerini beklediği; – Tespitin yapılmış olduğu 3 aylık süreç içinde eksikliklerin yapılmasına devam edildiği ve tespit edilen eksikliklerin bir çoğunun tamamlandığı, bu bağlamda A Bloklarının teslim alınabileceği ve Kooperatifin bu bloklarda ince işlerle ilgili inşaat işlerine başlayabilecekken bu konu İle ilgili hiçbir çalışmanın yapılmadığının tespit edildiği; – Aı, A2, A3, A4, As, Bi, B2 ve Bs Bloklarının genel olarak mekanik ve yangın tesisatının tamamlandığı, B3 ve 84 Bloklarının çatı katı kazan dairesi ve tesisat katlarının mekanik tesisat tüm malzemelerin Yüklenici tarafından satın alındıkları ve montajlarının yapılmakta olduğu; belirtilmiştir. 4.3.3. Dosyaya sunulu “İnşaat Ruhsatnamelerinin” incelenmesinden: 10 adet bloka ait inşaat ruhsatnamelerinin onay tarihlerinin: 18.08.2005 ve tadilatlı projeye göre inşaat ruhsatnamelerinin: 27.09.2006 ve 21.01.2008 tarihli olduğu görülmüştür. 4.3.4. Dosyaya sunulan A1-A2-A3-A4- A5-B1-B2- B3-B4 ve Bs Bloklarına ait “Yapı Kullanma İzin Belgelerinin” 28.03.2014 tarihli oldukları görülmüştür. 4.3.5. 16.03.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporunda 06.07.2004 tarihli sözleşmenin kapsamında yapılması gerekli dış cephe imalatı ile 21.01.2008 tarihli tadilatlı projeye göre ve proje müellifinin önerisiyle uygulanan dış cephe imalatı arasında oluşan ek sürenin Kooperatif hissesi için 18 ay, 21.01.2008 tarihli revize projeye göre yapılan mekanik imalatın 06.07.2004 tarihlî proje kapsamındaki mekanik İmalat süresine göre fark süresinin Kooperatif hissesi için 16 ay 21/01/2008 tarihli revize projeye göre yapılan elektrik tesisatına ilişkin gerekli sürenin 06.07.2004 tarihli sözleşme kapsamındaki elektrik tesisatı için gerekli süreden 4 ay fark bulunduğu belirtilmiştir. 06.07.2004 tarihli sözleşmeye göre tesisat katı olması gereken 13. Katın kısmen konuta dönüştürülmesiyle ortaya çıkan ek inşaat için gerekli süre ve 09.06.2005 tarihli projede yer almayan ancak revize projeye göre inşaatı yapılan “Alışveriş ve Eğlence Kompleksi” için gerekli süre de inşaat süresine eklenmelidir. Yine 16.03.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu Raporu’nda Kooperatifin kendi konutlarında yapması gereken ince imalatların en iyi koşullarda dahi 10 ay sürebileceği, Kooperatifin ince işlerini yaparken ortak alanlarda sebebiyet verdikleri inşaat-mekanik ve elektrik hasarların ancak 90 günde tamamlanacağı, Yüklenici tarafından 3 ayda tamamlanması mümkün imalatların %70’inin Kooperatif tarafından gerekli imalatların zamanında yapılmaması nedeniyle yüklenicinin yapması gereken imalatların geciktiği” belirtilmiştir. 4.3.6. Taraflar arasında düzenlenen 18.03.2005 tarihli EK-Protokolde, “Yükleniciye 3 aylık ek sürenin verilmesi” kararlaştırılmıştır. Yine 17.11.2004 tarihli EK-Protokolde Yükienici’ye 3 aylık ek süre verilmesine karar verilmiştir.4.3.7. Taraflar arasında düzenlenen 27.09.2007 tarihli sözleşmenin 4. Maddesinin son paragrafında, “Müteahhit, imar planı tasdikinden itibaren 6 ay içinde revize edilen plana ve imar durumuna uygun İnşaat Ruhsatını çıkartmayı taahhüt etmiştir. Zorunlu haller nedeniyle Müteahhit talep ettiğinde arsa sahibi 3ay ilave süre verebilir.” denilmiştir.4.3.8. Taraflar arasında düzenlenen 06.07.2004 tarihli sözleşmede, “Müteahhit yukarıda belirtilen inşaatları, inşaat ruhsatının alımı tarihinden itibaren 5 yıllık süre içerisinde projeye ve sözleşmeye uygun olarak, 9. Maddede belirtilen usul ile teslim edecektir. Arsa sahibine kaba ve kabuk inşaat olarak konutların tesliminden sonra Arsa sahibi konutların iç dekorasyonlarını bitirip konutları iskana hazır hale getirmesinden itibaren bir yıl içinde inşaatın tamamı ile ilgili iskanı alacaktır.” denilmiştir. 4.3.9. Taraflar arasında düzenlenen 06.07.2004 tarihli inşaat sözleşmesinin 9A maddesinde, “Müteahhit dairelerin kooperatife düşen kısımlarını etap etap veya tamamını bitirip teslime hazır hale getirdiğinde bu durumu kooperatife yazılı ihbar edecek, Kooperatif işbu ihbarın kendisine ulaşmasından itibaren 15 gün içinde taraflar ve kararlaştırılacak 3. Şahıslardan kurulu heyetçe kabule engel bir eksik ve kusur olmadığı tespit edildikten sonra geçici kabul yapılacak ve teslim alınacaktır. Bu süre aşıldığı takdirde geciken süre kadar İnşaat süresi uzar.”, 9B maddesinde de, “Kooperatif dairelerin kendisine teslim edilip iç dekorasyonunu tamamladıktan sonra müteahhide bu durumu yazılı olarak ihbar edecektir. Müteahhit ihbarın kendisine ulaştığı andan itibaren bir yıl içinde konutların iskanım alacaktır. 4.3.10. Yine 06.07.2004 tarihli sözleşmenin 2. Maddesinin son paragrafında, “Müteahhit İmar Planı tasdikinden itibaren 6 ay içinde Revize edilen plana ve imar durumuna uygun İnşaat Ruhsatını çıkartmayı taahhüt etmiştir. Zorunlu haller nedeni ile müteahhit talep ettiğinde arsa sahibi 3 ay ilave süre verebilir.” denilmiştir. verebilir.” denilmiştir. Müteahhit revize plana ve imar durumuna uygun İnşaat Ruhsatı çıkarttığından 3 ay ek süre verilmesi gerekir. 4.3.11. Yukarıda 4.3.1’den 4.3.10’a kadar maddelerde verilen açıklamalar ışığında: … Toplu Konut Projesine ait 10 Blok için inşaat ruhsatnamelerinin: 09.06.2005onay tarihli avan proje için 11.08.2005 tarihli düşünülebileceği ancak 16.03.2011 tarihli tespit raporunda, “….27.09.2006 tarihli ruhsatın yeni hüküm eski hükmü ılga eder prensibi ışığında 11.08.2005 tarihli inşaat ruhsatının, kanunun öngördüğü nitelikler icabı ortadan kalktığını yani yok hükmüne geldiğini, inşaat ruhsatının alınma tarihi olarak ele alınması gereken ruhsatın 27.09.2006 tarihli ruhsatname olduğu” belirtilmiştir. Kurulumuz bu kanaate katılmaktadır. Buna göre: a) 11.08.2005 tarihli inşaat ruhsatnamesinin esas alınması halinde bile: – Sözleşme gereğince inşaat sonu: 11.08.2010, – İlaveler: 17.11.2004 ve 18.03.2005 tarihli ek protokoller gereği: 6 ay, 06.07.2004tarihli sözleşmenin 2.maddesinin son paragrafı gereği: (3 ay), 27.09.2007 tarihli sözleşmenin 4. Maddesinin son paragrafı gereği: (3 ay) toplam {12 ay) ek süre verilmesi gerekir. Buna göre sadece Kooperatifçe verilen ek süreler dahil inşaatın sonu: 11.08.2011 olmaktadır. – 21.01.2008 tarihli revize proje gereği: Dış cephe imalatından kaynaklanan: 18 ay Mekanik imalatından kaynaklanan: 16 ay Elektrik imalatından kaynaklanan; 2 ay □ Kooperatifin ortak alanlarda verdirdiği hasarların giderilmesi süresi: (3 ay) □ Kooperatifin kendi konutlarının İmalatını yaparken sebep olduğu gecikme: (6 ay) takdir edilmiştir. İnşaatın süre sonu: 11.08.2010 + 57 ay = 11.05.2015 olur. Bu durumda dahi Yüklenicinin herhangi bir gecikmesinden bahsedilemez Davacı Yüklenici 15.07.2011 tarihi itibariyle 7 adet ve 17.10.2011 tarihi itibariyle 9 adet bloğu Kooperatife teslim etmiştir. Bu durumda 0607.2004 tarihli sözleşmenin 9.A maddesi gereğince Kooperatifin 15 gün içinde taraflar ve kararlaştırılmış 3. Şahıslardan kurulu heyetçe kabule engel bir eksik ve kusur olmadığını tespit edip geçici kabulü yapıp inşaatları teslim alacaktır. Kooperatif A2-B1-B2 blokları 30.12.2010 tarihinde, A1 Blok: 03.03.2011, A5 Blok: 23.05.2011, A4 Blok: 07.06.2011, B3 ve B4 Bloklar: 17.10.2011 tarihinde teslim almıştır. A1-A2-A3-A4-A5-B1-B2 bloklarının teslim tutanağında, “ilerde ortaya çıkabilecek eksik ve/veya hatalı imalatlar daha sonra tamamlanmak üzere” notu düşülmüştür. Sözleşmenin 9.A maddesi gereğince taraflar ve kararlaştırılan 3. Şahıslar tarafından 15 gün içinde eksik ve kusurların tespiti gerekmektedir. Bu husus Kooperatifçe yerine getirilmemiştir. Bu durumda ortaya çıkacak,gecikmeden sözleşmenin 9.A maddesi gereğince kooperatifin sorumlu olduğu açıktır. Yine sözleşmenin 9.B maddesi gereğince Kooperatifin kendi konutlarının ince inşaatlarını tamamlayıp, yazılı olarak Yüklenici’ye bildirmesi gerekir. Bu bildirim tarihi itibariyle bir yıl sonra Yüklenici’nin Yapı Kullanma İznini alması gerekmektedir. Dosya kapsamından davalı Kooperatifin böyle bir bildirimde bulunduğuna ilişkin bir yazıya dosyada rastlanmamıştır. Diğer yandan, teslim sırasında eksik ve açık ayıplı imalatların gözle tespiti mümkündür. Ancak Kooperatifin eksik ve açık ayıplara ilişkin bir tespitine rastlanmamıştır. Ayrıca Kooperatifin talebi üzerine …. Sulh. Huk. Mah.’nin … D. İş sayılı dosyası ile bir tespit yapılmıştır. Bilirkişi İnş. Müh. … tarafından düzenlenen 22.08.2014 tarihli tespit raporunda, Yüklenici’ye ait B5 Blok hariç, diğer 9 blokta mevcut eksikliklerin ve ayıpların toplam giderilme bedeli: 7.650,00 TL olarak belirtmiştir. Davalı Kooperatif Vekili 22.08.2014 tarihli tespit raporuna “ayıplı imalat kalemlerf için belirlenen bedellerin çok düşük olduğu iddiasıyla itiraz etmiş ve ek rapor istemiştir. İnş. Müh. … imzalı 22.09.2014 imza tarihli raporda bu kez kök raporda ayıplı ve eksik oldukları belirtilen a’dan l’ye kadar imalatların kök rapordaki giderilme bedelleri (1.000) katsayısı ile çarpılarak kök raporda 7.650 TL olarak tespit edilen giderilme bedeli 7.650.000 TL’ye çıkarılmıştır. Gerek kök raporun gerekse ek raporun incelenmesinden eksik ve ayıplı imalat oldukları belirtilen (a’dan l’ye kadar) imalatlara ilişkin ne metraj ne de rayiç birim fiyatların raporda yer almadığı görülmüştür. Diğer yandan eksik veya ayıplı olarak imal edildikleri tespit edilen imalat kalemleriyle bu ayıpların giderilmeleri için takdir edilen bedeller arasında bir uyum bulunmadığı gibi, genelde maktuen olarak takdir edilen bedellerin fahiş derecede yüksek oldukları kanaatine varılmıştır. Bu nedenle 22.09.2014 tarihli ek rapora itibar olunamayacağı kanaatine varılmıştır. Ayrıca eksik veya ayıplı imalatlar oldukları belirtilen işlerin davalı-karşı davacı Kooperatif tarafından yüklenici nam ve hesabına giderilmiş olduğuna ilişkin Kooperatifçe dosyaya sunulmuş herhangi bir yazılı bilgi ve belgeye de rastlanmamıştır. Ayrıca tespit raporunda belirtilen eksik ve kusurlu imalatların büyük bölümünün açık ayıp niteliğinde oldukları, bir bölümünün bakımla ilgili oldukları da açıktır. Sonuç olarak 06.07.2004 tarihli sözleşmenin 12.A maddesi gereğince 17.10.2011 tarihi itibariyle ipoteklerin %90’ının ve yapı kullanma izinlerinin alınma tarihi olan 28.03.2014 tarihi itibariyle bakiye %10’unun Kooperatifçe kaldırılması gerektiği görüşüne varılmıştır. Diğer yandan, yukarıda verilen açıklamalar ışığında, Yüklenici’nin herhangi bir gecikmesinden bahsedilmeyeceğinden, Kooperatifin karşı davasından bahsedilemeyeceği görüşüne varılmıştır. Ayrıca tüm blokların iskan izinlerinin alınmış olması nedeniyle sözleşmenin 12.h ve 9B maddeleri gereğince kesin kabulün yapılması gerekmektedir. Davacı Yüklenici ipoteklerin zamanında kaldırılmamasından kaynaklanan zararlarını belgelendirmesi halinde, takdir mahkemeye ait olmak üzere talep etmesinin mümkün olduğu kanaatine varılmıştır. 4.4. 136 Parselde İnşaat Yapılamaması Sebebiyle Uğranılan Zarar Konusu a) Davacı Yüklenici Şirket ile davalı Kooperatif arasında, “…., …, …Mah., 2 Pafta, 1 ada (121), (122), (123) No’lu Darseller içerisinde olup ana sözleşme gereği yapılan ifraz, ihdas, tevhit ve terk sonucunda yeniden oluşan ve sözleşme gereği Müteahhit Şirkete henüz ferağı verilmeyen (4742,82 m2) alanlı 1 ada, (121) parsel ile (5.601,85 m2) alanlı 1 ada (136) parsel sayılı taşınmazların ilk sözleşmede belirtildiği şekilde (%63’ü arsa sahibi uhdesinde kalacak, %37 hissesi müteahhide ait olacaktır.) müteahhit tarafından inşaat yapılması konulu”, 27.09.2007 tarihli 21 maddeden oluşan bir sözleşme düzenlenmiştir. Sözleşmenin 4. Maddesinin 3. Paragrafında, “Müteahhit, 136 parsel ile ilgili olarak; mevcut imar durumuna göre (Emsal = 2.0, Hmax=Serbest, spor tesis alanı) gerekli mimari, statik, elektrik, mekanik tesisat, altyapı, çevre düzenlemesi ve benzeri projeleri hazırlatarak bunları ilgili mercilerden tasdik ettirmeyi, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını almayı, inşaat ile ilgili her türlü işi takip etmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. İnşaat bu şekilde hazırlanacak projelere göre alınacak ruhsat ile yapılmaya başlanacaktır. İnşaat yapımı sırasında Müteahhit gerek ilgili Belediyeler gerekse diğer merciler nezdinde uğraşarak parselin imar fonksiyonunu, üzerine yapılacak yapıların İşyeri olarak kullanılabilmesi için Ticaret, Ticaret+Katlı Otopark veya benzeri bir fonksiyon olarak tadil ettirmek için gerekli her türlü çabayı gösterecek, her türlü girişimde bulunacaktır ” denilmiştir. b) Davacı Yüklenici vekili dava dilekçesinde bu konuda Özetle: Davacı müvekkilinin, … Belediye Başkanlığı tarafından verilen inşaat ruhsatına göre hareket ederek 136 parselde 27.09.2007 tarihli sözleşme gereği hafriyat işine başlamış ve yakınındaki binalara zarar vermemek için makineli hafriyat yerine elle hafriyata girişmiş ve bu aşamada 22.000.000 TLye yakın harcama yapmıştır. Ancak daha sonra …. Başkanlığı tarafından inşaat ruhsatı iptal edilerek 21.07.2014 tarihinde yıkım ve para cezası uygulandığını, … 1. Noterliğinin … tarih ve … yevmiye no’lu tespit tutanağına göre, “inşaat alanına hafriyat döküldüğünün” tespit edildiğini, … Belediyesi tarafından verilen ruhsatın Yapı Denetim Firması tarafından alındığını, durdurmada davacı Müvekkilinin bir kusurunun bulunmadığını, 136 no.lu parselde inşaat yapılamamasının hukuki sorumluluğunun Kooperatife ait olduğunu, her türlü zarar ve ziyanını talebe hakkı bulunduğunu, uğranılan zararın ve 136 parselde inşaat yapılamaması nedeniyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tümü dikkate alınarak zarar ve kâr kaybı İstenmiş olduğunu belirtmektedir. c)Davalı Kooperatif Vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde, “136 parsel ile ilgili olarak müvekkili tarafından … Büyükşehir Belediye Başkanlığına 18.03.2005 tarihinde başvurulduğu, Başkan adına Gen. Sek. Yardımcısı tarafından …. Bel. Başkanlığına yollanan 03.05.2005 tarihli yazıda, “Spor tesis alanı olarak ayrılan kısmın yasa ve yönetmelik hükümlerine göre bilabedel terkedilecek alanlardan değil, ilgili yatırımcı kuruluş tarafından kamulaştırılması gereken alanlardan olduğu ve kamulaştırma yapılıncaya kadar da parsel malikinin mülkiyetinde ve tasarrufunda kalmaya devam edeceğinin” belirtildiği, bu durumun davacı Yükleniciye bildirildiği, Yüklenici Şirket bu parsele inşaat ruhsatnamesinin alınabilmesi halinde, inşaatı yapabileceğini belirttiği, davacı Yüklenicinin inşaat projelerini çizdirdiği, gerekli harçları yatırdığı, … Bel. Başkanlığından 10.09.2007 tarihli inşaat ruhsatının alındığı, davacı taraf ile 27.09.2007 tarihli sözleşmenin düzenlendiği, ancak davacı tarafın zamanı boş geçirerek inşaatı başlatmadığı, 136 parsel ile ilgili 11.11.2011 tarihli sözleşmenin düzenlendiği, davacının ağıraksak işe başladığı, inşaat ruhsatı ile ilgili olarak … Büyükşehir Belediye Başkanlığının … Belediyesine yazılar yazdığı, … Belediyesinin ruhsatname konusunda iki yıl direndiği, ancak … Büyükşehir Belediye Başkanlığının 02.10.2012 tarihinde ruhsatı iptal ettiği, müteahhidin 2 yılda bitirebileceği İnşaatı 2007’den başlayarak 2012 yılına kadar bitirmemesinden kendisinin kusurlu olduğu, davacı talebinin reddi gerektiği” belirtilmiştir Değerlendirme: Davalı Kooperatif tarafından davacı Yüklenici Şirket’e yollanmış 27.09.2007 tarihli sözleşmenin kapsamında yer alan 136 parsele inşaat ruhsatnamesine ve projesine uygun inşaat yapılmasında gecikilmekte olduğuna ilişkin herhangi bir uyarı yazısına rastlanmamıştır. Davalı Kooperatif vekili cevap dilekçesinde 136 parsele inşaat yapılması için 11.11.2011 tarih ve 40417 yevmiye no.lu Ek Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin düzenlendiğini, Yüklenicinin bu aşamada hafriyata başladığını, … Büyük Şehir Belediye Başkanlığının … Belediye Başkanlığınca verilen ruhsatın iptali için yazılar yazdığını, … Belediye Başkanlığının 2 yıl direnerek ruhsatı iptal etmemesi üzerine, inşaat ruhsatının …. Başkanlığınca re’sen iptal edilmiş olduğunu belirtmektedir. Bu durumda davalı Kooperatifin …. Belediye Başkanlığınca 136 parsele ilişkin verilen inşaat ruhsatının iptal edilmesi için 2010 yılından beri …. B.Şeh. Bel. Başkanlığınca … Belediye Başkanlığına uyarı yazılar yazıldığını bildiği, buna rağmen davacı Yüklenici Şirket ile 11.11.2011 tarihli Kat Karşılığı Ek Sözleşmesini “inşaat ruhsatının iptal edilebileceğini, inşaatın cezalı olarak durdurulacağını bilerek” düzenlemiş olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda Kooperatifin, ayıplı inşaat ruhsatnamesine göre ek sözleşme düzenlemiş olduğu, ruhsatnamenin iptal olunabileceğini bilmesine rağmen davacı Yüklenicinin hafriyata girişmesini durdurmadığı Yükleniciyi bir çok mali yönden riske soktuğu görüşüne varılmıştır. Sonuç olarak, 136 parsele inşaat yapılamamasından ve davacı Yüklenicinin yapmış olduğu tüm harcamalardan takdir Yüce Mahkemeye ait olmak üzere Kooperatif sorumlu olup, ayrıca kâr kaybına da sebep olmuştur. Davacı-karşı davalı Yüklenici vekili dava dilekçesinde davacı müvekkili yüklenicinin 11.11.2011 tarih ve 40417 yevmiye sayılı Ek Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince söz konusu parselde el ile hafriyat ve iksa çalışmaları yaparak inşaat ruhsatının iptal tarihine kadar 22.000.000 TL harcamıştır. Dosyanın ekleri arasında yer alan ve Davacıları: … Kooperatifi, 2. …. Tic. A.Ş., Davalısı: İstanbul Büyükşehir belediye Başkanlığı olan İstanbul … idare Mahkemesinin …. Sayılı dosyasına Davacılar Kooperatif ve … vekilleri tarafından müştereken sunulan dava dilekçesinde, “Yapılan sözleşme gereğince inşaata ait mimarlık, statik, elektrik mekanik, iksa ve hafriyat projelerinin yapılmasını ve iigili makamlardan onay alınmasını takiben, parselin sınırına bitişik yüksek katlı binalar da bulunması sebebiyle hafriyat çalışmalarının çok dikkatli bir şekilde ve el kazıları ile yapılarak etrafın güvence altına alındığını, hafriyat ve iksa çalışmalarının çok yüksek maliyetlerde %80 oranında tamamlandığı ve dava tarihine kadar 22.000.000 TL harcama yapılmadığı” belirtilmektedir. Bu durumda davacı … tarafından 11.11.2011 tarihli inşaat sözleşmesi gereğince 136 parselde %80 oranında tamamlandığı belirtilen el ile hafriyat ve iksa çalışmaları için 22.000.000 TL harcanmış olduğu tarafların kabulündedir. Buna göre 136 no’lu parselde el ile hafriyat ve iksa çalışmaları için davacı Yüklenici tarafından yapılmış olduğu tarafların kabulünde olan 22.000.000 TL’nin d avali-karşı davacı arsa sahibi Kooperatiften talep edilmesinin (takdir Yüce Mahkemeye ait olmak üzere) mümkün olduğu kanaatine varılmıştır. Yine yukarıda belirtilen gerekçeler ışığında takdir Yüce Mahkemeye ait olmak üzere davacı …’nın mahrum kalan kâr kaybı işleminin haklı kabul edilebileceği, ancak yapılması planlanan yapı veya yapıların mimari projeleri, mimari proje sınıfı dosyaya sunulmaması nedeniyle bu konuda bir değerlendirilme yapılamamıştır. Diğer yandan, davalı Kooperatif vekilinin bu konuda sunduğu cevapta, “Davacı Yüklenicinin inşaata daha hızlı girip, inşaatı bitirmesinin mümkün olduğunu” belirttiğini, oysa hızlı davranıp, inşaatın ileri aşamasında yıkılma olayının meydana gelmiş olması halinde (tedbirli davranı¡maması sonucu) ortaya çıkacak zararın daha büyük olacağı, davacı Yüklenicinin davalı Kooperatif vekilinin savunmaları yönünde hareket etmesi halinde kendisinin de zararın büyümesine katkısının olabileceği kanaatine varılmıştır 4.5. Kooperatif Yöneticilerinin Kooperatifler Yasasına ve 06.07.2004 Tarihli Sözleşmeye Aykırı Eylemler Yapmış Olduklarına İlişkin Davacı Vekili İddiaları 4.5.1. Davalı Kooperatif Vekili Cevap Dilekçesinin 5. Maddesinde, “Müvekkili Kooperatif üye sayısının 800 civarında olduğunu, başlangıçta toplu işyerlerinin 75 m2’den 450 m2’ye kadar değişik oranlarda tasarlandıklarını, ancak konuta dönüştükten sonra müvekkili kooperatif üyelerinin haklarını zayi etmemek, aynı zamanda karışıklığa meydan vermemek, hem de müteahhidi onlarca değişik daire ile uğraştırmamak için, tüm üyelerin işyerine ortak olmaktan gelen farklı ölçülerdeki haklarını 75 m2 ve katları olan 150 m2 ve 225 m2’lik haklara dönüştürmeye karar verdiğini (Kooperatifin 27.02.2006 tarihli Genel Kurul Kararı, 03.03.2006 tarihli Ticaret Sicil flan Gazetesi), üyelerden bu metrajlar için tek tek talepler toplandığını, 1943 hisse x 75 m2 yerine 1053 adet daire sayısının ortaya çıktığını;6,maddesinde de, aBu sayının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin oranını belirlediğini, Kooperatifin 1943 birim x 75 m2 yerine 1053 adet daire almak zorunda olduğu için müteahhide arsa üzerinden düşecek %37 payın kaldığını (31.05.2005 tahhfi Açıklayıcı Metin); müteahhide 25.000.000 USD verdiğini, ayrıca Kooperatife ait konutlar için kabuk inşaat tanımı getirilerek, kabuk inşaata kadar müteahhidin ondan sonrasını da Kooperatifin yapacağının kararlaştırıldığım” belirtmektedir.Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalı müvekkili Kooperatifin ilerleyen inşaat aşamasında 1943 adet x 75 m2 inşaat yerine 1053 adet 75 m2, 150 m2, 225 m2 ve daha büyük alanda konutlar üretmeye karar verdiğini belirtmektedir. Bu husus, sözleşmeye, açıklayıcı metine aykırı olup, üretilen büyük konutlardan bir kısmının satılarak önemli boyutta kâr temin edilmiş olması, Kooperatifin amacından uzaklaşıp kâr elde etmek amacına dönmesine sebep olacağından, gerek Kooperatifler yasasına gerekse Yargıtay ilamlarına aykırı bir durumun oluşabileceği kanaatine varılmıştır.4.5.2. Davacı Yüklenici vekili tarafından mahkemeye sunulan cevaba cevap dilekçesinde:Davalı Kooperatifin ortaklarına taahhüdünün 75 m2 bazında 1943 konut olduğu;Davalı Kooperatifin sözleşmeyi takip eden Genel Kurullarında her ortak için 75 m2 bazında 75.000 TL’lik bedel ile ortaklık haklarının kooperatife devredilebilmesi imkanının tanındığı (23.06.2005 tarihli Gen. Kurul Kararının tesciline dair Tic. Sic. Gazetesinin 07.07.2005 tarihli 6341 sayılı nüshası);1163 sayılı Koop. Kanununun 8. Maddesi gereğince davalı Kooperatifin Genel Kurulunca kararlaştırılan üye sayısından fazla üye kayıt edemeyeceği, bu sayının Genel Kurulca 75 m2 bazında 1943 adet olarak belirlendiği, davalı yanın, “….arsa üzerindeki projeyi matematiksel formüle bağlayarak farklı ölçülerde dairelere dönüştürüldüğünü” belirtmekle sözleşme hükümlerini lehlerine değiştirdiklerini kabul ettiği, 31.03.2006 tarihli Tic. Sic. Gazetesinde yayınlanan 27.02.2006 tarihli Gen. K. Kararında “Konutları 75 m2, 150 m2, 225 m2’ye dönüştürmek değil, Kooperatif Genel Kurul Kararının 9.b maddesinde 1041 dairenin kuraya iştirakinin karara bağlanması olduğu, kaldı kİ 1943 adet x 75 m2 konutun büyütülerek 1053 adet konuta dönüştürülmüş savunmasının, davalının sözleşmeyi değiştirdiklerinin ve davanın bir anlamda kabulü olduğu, zira esas sözleşmenin 06.07.2004 tarihli olduğu, davalı taraf 2006 yılında davacı müvekkilinin yükümlülüğünü konutları 75 m2 yerine 150 m2, 225 m2 lüks İnşaata dönüştürmek suretiyle arttırdığını kabul ettiğini, bu durumda projeyi bu şekilde değiştirmeye zorlayan davalının artan maliyetini de ödemek zorunda olduğu, doğal olarak bu durum inşaatın gecikmesine de neden olduğu, bu durum Kooperatifin, üyelerin konut ihtiyacı ile sınırlı olan amacından saparak lüks konut yaptırmak yoluna girdiğini gösterdiğini, Kooperatif yönetiminin, genel kurul kararı olmadan böyle bir esaslı değişikliğe gitmesinin mümkün olmadığı; Davalı Kooperatifin amacı dışına çıkarak, ortaklarının sıhhi ucuz 75 m2’lik bir konuta sahip olmalarını sağlamak yerine, sözleşme kapsamı dışına çıkarak dayatma ve sözleşmeyi fesih tehditleri ile, Yüklenicinin 75 m2’lik konutlar yerine (3+1), (4+1) ve daha büyüğü 250 m2-300 m2’lik konutlar inşa ettirmeye zorlayarak, bunları da tapuda satış yerine üyelik devri yolu ile devrederek haksız ticari kazanç elde ettiği, bu suretle müvekkilinin hem süreç hem de maliyet yönünden yeni yükümlülükler yüklenmek zorunda kaldığı, üstelik davalının satış fiyatlarını düşürerek davacı Yüklenicinin zararlarına sebep olduğu; Belirtilmektedir. İlgili Yargıtay kararları – Kooperatifin amaç ve konusuna ters düşen, özellikle kazanç sağlamaya yönelik hukuki işlemler hükümsüzdür. (YTD., 23.06.1970. E.69/2369, K.2726). – Kooperatifler amaçları dışındaki bir konu hakkında kâr mahrumiyeti iddiasında bulunamazlar (Y15HD, 21.12.1977, E.77/1764, K.2216) 4.5.4. Kooperatifler Kanunu Madde 6 gereğince, “Kooperatifin faaliyeti; Kooperatifin amacı ve çalışma konusuyla sınırlıdır.” 4.5.5. Gerek 06.07.2004 tarihli sözleşmede gerekse 31.01.2005 tarihli Açıklayıcı Metinde, “Kooperatifin ortaklarına taahhüdünün 75 m2 bazında 1943 adet konut inşa etmek olduğu” belirtilmektedir. Devamla, Kooperatifin mevcut üye sayısını karşılayacak orandaki konut sayısına ulaşabilmek için, eksik orandaki konutların Kooperatif tarafından, Müteahhitten 25.000.000 USD bedei karşılığında bir nevi temelden satın alınmak suretiyle çözülmüş olduğu belirtilmektedir. Oysa Kooperatif vekili, müvekkilinin o tarihte 800 üyesinin olduğunu belirtmektedir. 4.5.6. Dosyaya sunulu 23.04.2004 tarihli … Genel kurul Toplantısı Gündem Maddelerinin 8. Maddesinde, “ Yeni imar durumu hususunda bilgi verilmesi ve daha evvel 75 m2 hesabı ile yapılan ortaklık kaydının yeni duruma uygulanması konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesi maddesine geçildi. Kooperatif başkanı Genel Kurul’a bilgi verdi. Nuri Vatan söz alarak, “Taahhüt alınırken m2’lerin önünde takriben lafı vardır, buna dikkat etmek lazım, 60‘da olur 75’de olur.” Yapılan oylama sonucunda: daha evvel 75 m2 hesabı ile yapılan ortaklık kaydının yeni duruma uyarlanması konusunda Yönetim Kuruluna yetki verilmesine oy birliği ile karar verildi.” denilmektedir. 4.5.7. Dosyaya sunulu 23.06.2005 tarihli Olağan Genel kurul Toplantısı Gündem Maddelerinin 6. Maddesinde, “… yönetime ve denetime teşekkür etti. Başka bir ortak: 75 m2 ’lik dairelerin planlarında bir salon, bir yatak odası yerine bir salon, bir büyük ve bir küçük yatak odası olmak üzere 2 adet yatak odası olacak şekilde değiştirilmesinin mümkün olup olmadığım sordu. Yönetim Kurulu konunun istişare edileceğini belirtti.” denilmektedir. Aynı tarihli toplantının; 9. Maddesinde, “Müteahhit … A.Ş. ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre arsanın %37’lik kısmı mülkiyenin … A.Ş.’ye devredilerek üzerine inşaat yapım ipoteği konulması konularında yönetim kuruluna yetki verilmesi müzakereye açıldı A) Müteahhit Firma … Taah. Şti. ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre; 100 hisseye bölünen 2 pafta 1 ada 135 parselin asgari 24.150.000 YTL bedel üzerinden 37 hissesinin inşaat yapımını taahhüt eden kat karşılığı olarak … Inş. Şti. ’ne satmaya, satışı yapılan bu hisse üzerine inşaatın yapımını taahhüt eden Kooperatif lehine asgari 24.150.000 YTL bedelle ipotek tesis efmeye Kooperatif Yönetim Kuruluna yetki oybirliği ile verildi. B) “; 10.Maddesinde de, “Kamu kurum ve idarelerine taahhüt ve teminat verilmesi, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı yapılan sözşeme doğrultusunda koooeratif ve Firma adına kat irtifakının kurulması, site yönetim planının hazırlanması ve tapuya tescil konularında yönetim kuruluna yetki verilmesi hususu müzakereye açıldı ve oybirliği ile yetki verildi Denilmektedir. 4.5.8. Dosyaya sunulu 27.02.2006 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısı Gündem maddelerinin: 3. Maddesinde, “2005 yılı Yönetim Kurulu faaliyet raporu Yönetim Kurulu tarafından okunda. Buna ilaveten Yönetim Kurulu Başkanı poıje, ısıtma sistemi, müteahhit firma ile yapılan sözleşme ve kooperatif inşaatı hakkında genel kurula bazı açıklamalar yaptı. Kooperatif danışmanı … imar planı, kooperatif parselleri, mimari ve altyapı projeleri İle projeler üzerinde yapılan değişiklikler ve sosyal tesisler hakkında genel kurula slayt üzerinde bilgi verdi ” denilmektedir. 27.02.2006 tarihli Genel Kurulun Gündem Maddelerinden 9. Ve 10. Maddeler toplantıdaki şekliyle aşağıda verilmiştir. “9. Maddede Kooperatif ana sözleşmesinin 61. Maddesi gereği şerefiye uygulaması yapılmasımn karara bağlanarak yönetim kuruluna yetki verilmesi hususu müzakereye açıldı. Söz alan … üyelerin daire seçiminin engellenmemesini, bir web sitesi kurularak kooperatif çalışmaları hakkında üyelerin bilgilendirilmesini istiyorum dedi. Söz alan …, konutların inşaatı tamamlanmadığı halde bu maddenin genel kurula getirilmesini uygun görmüyorum, ayrıca yönetim kurulu üyeleri ve denetim kurulu üyeleri çok yüksek huzur hakkı aldıkları halde tercihli ve şerefıyesiz daire istemelerini anlamıyorum. Bu gündem maddelerinin şimdiden genel kurula getirilmesini uygun bulmuyorum dedi. Söz alan … kooperatifin 20 yıllık mazisinde bir çok yönetici ve denetici gelip geçmiş olduğundan sırf şimdiki yöneticilere tercihli ve şerefıyesiz daire vermenin haksızlık olduğuna inanıyorum dedi. Söz alan … yönetim kurulu ortaklarının parasını kendi parası gibi muhafaza edip değerlendirmiştir. Ortakları iyi ve karlı bir konuma getirmişlerdir. Ayrıca kooperatife 16 yıldır hizmet eden kooperatif personeli … Hanıma da küçük bir daire hediye etmenin yararlı olacağına inanıyorum dedi. Söz alan … kooperatif ortakları 20 yıldır bu kooperatife emek vermiş olup ortaklıktan ihraçlarının burada dile getirilmesini yadırgıyorum dedi. Söz alan … üyelerin hisseleri ve alacağı 75, 150 ve 225 m2 ye göre netleşti mi öğrenmek istiyorum dedi. Söz alan …, gündemin 9. Maddesinin görüşülmesinin erken olduğuna inanıyorum dedi. Söz alan … şerefıyesiz daire seçimi ile ilgili yönetim kurulunu haklı buluyorum dedi. Söz alan … 9. Maddenin c bendinin gündemden çıkartılmasını veya yönetim kurulunun bu maddeyi geri çekmesini istiyorum dedi. Söz alan … her üyenin genel kurulda söz alma ve konuşma hakkı vardır bu sınırlandırılamaz dedi. Söz alan … yönetim kurulu çok şeye layıktır, ancak gündemin 9. Maddesindeki c fıkrasını gündeme getirmeleri etik değildir. Bu maddeyi geri çeksinler, bir sonraki genel kurula biz getirelim dedi. Başka söz alan olmadığından yönetim kurulu başkanı … yönetime yöneltilen sorulara ve tenkitlere ayrıntılı ve geniş cevaplar verdi. Söz alan … uhtemdeki hisseleri kimseden zorla almadım, ortaklar hisselerini kendi ihtiyaçları için tarafıma devretmişlerdir. Hakkında söylenenler tamamen yanlıştır. Benim hisselerimi dile getiren idare heyetinin kaçar hissesi var bunlar da açıklansın dedi. Söz alan … benim tasarruflarımı burada dile getirmemin hiçbir manası yoktur, kooperatif arsasımp/değerlenmesi hiç kimsenin suçugündeme konması genel kurulun bir an evvel rızasını almak ve çalışmaları hızlandırmak içindir. Bugüne kadar kooperatiften hiçbir ortak ihraç edilmemiştir. Devri gereken 8 hisseyi ben devraldım bundan da gocunmuyorum dedi. Söz alan … biz yönetim kurulu olarak kooperatife ve kooperatif ortaklarına hizmet etmek için seçildik, karşılığında da fazla bir talebimiz yok. Şerefiye hakkını öde derseniz öderiz. Gizli saklı hiçbir şeyimiz yok dedi. Başka söz alan olmadığından oylamaya geçildi a) Kooperatif ana sözleşmesinin 61. Maddesi gereği şerefiye uygulaması yapılmasının karara bağlanarak yönetim kuruluna yetki verilmesi oylandı ve 5 red oyuna karşılık 535 kabul oyuyla ve oy çokluğuyla kabul edildi. b) Kur ‘a yönetmeliğinin görüşülmesi, kur ’a ya iştirak edecek konut ölçülerine göre konut sayılarının belirlenmesi teklif edildi, yönetim kurulu tarafından hazırlanan Sınırlı Sorumlu Otomotiv Yedek Parça İthalat ve Toptancıları Konut Yapı Kooperatifi Kur ’a Yönetmeliği genel kurulu okundu, üzerinde söz alan olmadığından oylandı ve oy birliğiyle kabul edildi. Kooperatif konutlarının 75 m2=281 adet (yetmişbeş metrekarelik ikiyüzseksenbir adet daire) 150 m2 = 618 adet daire (yüzelli metrekarelik altıyüzonsekiz adet daire), 225 m2 = 142 adet daire (ikiyüzyirmibeş metrekarelik yüzkırkiki adet daire) toplam olarak 1041 adet dairenin kur ’aya iştirak etmesi teklif edildi. Teklif üzerinde söz alan olmadığından teklif oylandı ve oy birliğiyle kabul edildi.c) Mevcut yönetim ve denetim kurulu üyelerine birer konut için tercihli tahsis yöntemiyle şerefiyesiz olarak konut seçme hakkının verilmesi maddesi yönetim kurulunca gündemden çekildi. Ancak divan başkanı bu maddenin görüşülüp görüşülmemesini genel kurulun oyuna sundu. 26 red oyuna karşılık 300 kabul oyuyla ve oy çokluğuyla bu maddenin görüşülmeden geçilmesine karar verildi.l0.Maddede, “Ortaklar tarafından yapılması gereken işler için yapılacak ödemelerin miktar, zaman ve ödeme esaslarının belirlenmesi için müzakere açıldı, söz alan … bu maddenin görüşülmesinin henüz erken olduğunu söyledi. Söz alan … müteahhidin yapmayıp ortakların yapması gerekenlerin neler olduğunun açıklanmasını istedir. Söz alan … kooperatifin müteahhit firmayla yapmış olduğu sözleşmenin incelenmek üzere ortaklara gönderilmesini istiyorum dedi. Söz alan … bu maddenin gelecek genel kurulda görüşülüp karara bağlanmasını teklif ediyorum dedi. Başka söz alan olmadığından yönetim kurulu başkam … bu maddeyi üyeleri rahatlatmak ödeyecekleri aidatları zamana yaymak üzere gündeme koyduk Bu maddeyi kabul edip etmemek genel kurulun yetkisindedir. Bu maddeye göre 75 m2 daireler için 400 YTL, 150 m2 daireler için 500 YTL, 22 m2 daireler için 600 YTL aidat ödenmesini teklif ediyoruz. Bu teklif oylandı ve 109 red oyuna karşılık 159 kabul oyu ile ve oy çokluğuyla kabul edildi. Ancak toplantıya 344 üyenin asaleten ve vekaleten katıldığından karar karar nisabının yetersiz olduğu divana bildirildi. Divan başkanı salondaki üye sayısının tespiti için sayım yaptı ve salonda en son 239 üyenin mevcut olduğunu diğerlerinin salondan ayrıldığını bu sayının da toplantı nisabına yeterli olduğunu ve yapılan oylamanın karar nisabına sahip olduğunu salona açıkladı. Bu ödemelerin 1 Nisan 2006 tarihinden başlamak üzere 12 aylık senetler halinde üyelerden tahsil edilmesi önerildi. 2006 tarihinden başlamaüzere 12 aylık senetler halinde üyelerden tahsil edilmesi önerildi, önerge oylandı ve oybirliğiyle kabul edildi.”11. Maddede Kamu kurum ve idarelerine taahhüt ve/veya teminat verilmesi ifnar uygulaması ile ilgili olarak gerekli tevhit, terk ve terkin işlemlerinin yapılması, kooperatifin lehine olacak imar ve plan değişikliklerinin yapılması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması, toplu yapı site yönetim planının tapuya tescili, konutların ve ortakların ferdileştirilmeleri konularında yönetim kuruluna yetki verilmesi teklif edildi. Teklif hakkında söz alan olmadığından teklif oylandı ve oy birliğiyle kabul edilerek bu konularla ilgili yönetim kuruluna bilgi verildi.12. Maddede Emsal artışı veya … İmar Yönetmeliğinin kooperatif lehine değişmesi söz konusu olduğunda, oluşacak yeni konutlara yeni ortak kayıt edilmesi konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesi ve yeni kayıt olacak ortaklardan 75 m2 ’lik daireler için 75.000 YTL, diğer daireler İçinse bu orana uygun olarak ücret alınmasına oy birliğiyle karar verildi. ”denilmektedir.4.5.9.Yukarıda 4.5.1’den 4.5.8’e kadar maddelerde verilen açıklamalar ışığında: davacı Yüklenici Şirket ile davalı Kooperatif arasında düzenlenen gerek 06.07.2004 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde gerekse 30.01.2005 tarihli açıklayıcı metinde davacı Yüklenici Şirket’e bırakılan arsa payının %57, davalı Kooperatife bırakılan arsa payının ise %43 olduğu, açıklayıcı metinde, “%43 arsa payına karşı gelen 75’er m2’lik konutların Kooperatifin 1943 üyesine yetmediği, bu nedenle bir nevi t emelden satın almak suretiyle Kooperatifin 1943 üyesi için davacı Yüklenici şirketin arsa payına isabet eden 75‘er m2’lik konutlardan yeterli sayıda yani 1943’e ulaşacak sayıda konutların 25.000.000 USD karşılığında satın alındıkları, Kooperatifin ortaklarına taahhüdünün, 75 m2 bazında 1943 konutun ortaklarına teslim edilmesi olduğu belirtilmiştir. Yine, davalı Kooperatif vekili cevap dilekçesinde müvekkilinin 800 ortağının bulunduğunu, başlangıçta toplu işyerlerinin 75 m2’den 450 m2’ye kadar değişik oranlarda tasarlanmış olduğunu, konut kooperatifine dönerken ortakların hak kaybına uğramalarını önlemek için konutların 27.02.2006 tarihli genel kurulda 75 m2, 150 m2 ve 225 m2 gibi 75 m2’nin katları olarak projelendirilmesine karar verilmiş olduğunu belirtmektedir. Kurulumuz, davalı Kooperatif Vekilinin bu savunmasının haklı olmadığı kanaatindedir. Çünkü gerek “Sözleşmede” gerekse “Açıklayıcı Metinde” sözleşme gereğince Kooperatife düşen %43 arsa payından ortaya çıkacak 75’er m2’lik konutların, her kooperatif ortağına bir adet 75 m2 konut verilmesi gerektiğinden Kooperatifin 1943 üyeye yetecek inşaat alanına sahip olmaması nedeniyle 1943 üyeye yetecek 1943 x 75 m2 İnşaatın, Yüklenicinin %57 arsa payından yeterli sayıda konutun 25.000.000 USD karşılığı satın alınması suretiyle sağlanmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu açık beyana göre Kooperatifin ortak sayısının 1943 olduğu, her ortağa bir adet 75 m2 verilmesi gerektiğinden 1943 adet x 75 m2’lik inşaat alanına ihtiyaç olduğu açıktır. Yukarıdaki açıklamalar ışığında Kooperatifin ortaklarına taahhüdünün (ortak sayısı kadar) 75’er m2 yani 1943 adet x 75 m2 konut sağlamak, aynı şekilde sözleşme ve açıklayıcı metin gereğince Yüklenicinin de Kooperatife taahhüdünün sözleşme ve ekleri çerçevesinde yine 1943 adet x 75 m2 konut üretmektir. Davacı Yüklenici vekili dava ve cevaba cevap dilekçelerinde, Kooperatifin 23.06.2005tarihli Genel Kurulunda ortakların istemesi halinde 75 m2 alanlı konutlarını 75.000 TL mukabilinde Kooperatife devredebilecekleri kararının alınmış olduğunu belirtmektedir.Davacı Yüklenici Şirketin sözleşme gereğince taahhüdü 1943 adet x 75 m2’lik konut yapmak iken davalı Kooperatifin sözleşmeye ve Açıklayıcı Metine aykırı olarak Yüklenici Şirket’e bir kısmı 75’er, bir kısmı 125’er, bir kısmı 225’er ve bir kısmı daha büyük toplam 1.053 konut yaptırması ve 800 ortağına rağmen 1053 konut üretip, 253 fazladan üstelik 75’er m2’den büyük 125-225 ve daha büyük konutlar yaptırıp, üye kaydederek bunları satması kooperatifler yasasına, kooperatiflerin kâr amaçlı eylemlerde bulunamayacağına ilişkin yerleşik Yargıtay Kararlarına, taraflar arasında düzenlenen inşaat sözleşmesine ve Açıklayıcı Metine aykırı olduğu kanaatine varılmıştır. Ayrıca Kooperatifin sözleşme konusu 75’er m2 konutlar için üye kaydetmek yerine büyük konutlara üye kaydederek satım vergisinden ve Kurumlar vergisinden tasarruf suretiyle davacı Yükleniciden daha ucuza konut satması Yüklenici aleyhine bir işlemdir. Davacı vekili müvekkilinin bu durumun eşdeğer konutlarını daha ucuza satmak zorunda kalmasına neden olduğunu belirtmiştir.Bir diğer husus da, davalı Kooperatif vekili 1943 x 75 m2 konutlardan 75 m2, 125 m2, 225 m2 gibi farklı büyüklükte toplam (1053) konut üretilmiş olduğu belirtilmişken davacı Yüklenici vekilinin dava ve cevaba cevap dilekçelerinde 27.02.2006 tarihli Kooperatif Genel Kurul Kararında, “Konutların 75 m2,150 m2,225 m2’ye dönüştürmek değil, Koop. Genel Kurul Kararının 9.b maddesinde 1041 konutun kuraya iştirakinin karara bağlanmasına karar verildiğini” belirtmektedir. Kooperatifler Yasası gereğince, “Kooperatif üyelerini önemli derecede mali konularda sorumluluğa sokabilecek kararların” mutlaka genel kuruldan geçmesinin zorunlu olduğu bilinen bir husustur. Konut melerinin değişimi ile ilgili Yönetim Kurulu Kararı Genel Kurul’dan geçmedikçe kooperatif üyelerini bağlamayacağı açıktır. Tüm bu hususlara ilişkin takdir Yüce Mahkemeye aittir. Davacı … Şirketi İle Davalı Kooperatif arasında düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin” düzenlenme tarihi 06.07.2004 günüdür. Bu sözleşmenin düzenlenmesinden yaklaşık 40 gün önce düzenlenen 26.05.2004 tarihli Genel kurul Toplantısı Tutanağının 8. Ve 9. Maddelerinin incelenmesinden 06.07.2004 imza tarihli sözleşmenin tüm maddelerinin üyelere dağıtılmadığı, imzalanacak sözleşmenin maddelerinin toplantıda okunmadığı, sözleşmenin özellikle kooperatif üyelerinin teknik ve mâli olarak ilgilendiren hükümlerinin toplantıda okunmayıp tartışmaya açılmadığı, toplantıya katılan ve söz alan bir kısım ortakların sözleşmenin ortaklara dağıtılarak ortaklarca İncelenmesinden sonra düzenlenecek Genel Kurul’da görüşülmesini istemelerine rağmen bu hususun gerçekleşmediği belirlenmiştir. Toplantı Tutanağının 9. Maddesinde Yönetim kurulu açıklamasında, 25.000.000 USD teminatı Dolar bazında geri alınır.” gibi bir beyan geçmektedir. Bu beyan sözleşmenin parasal kısmı ile bağdaşmamaktadır. Taslak sözleşme okunup, tartışılmadan sadece, “Kooperatif inşaatının kat karşılığı ve para ödeme yöntemiyle … firmasına yaptırılmasına, kat karşılığı ilişkisinde kooperatif payının %63’den aşağı olmamasına ve ödenecek para miktarının 25 Milyon Dolardan fazla olmamasına oybirliğiyle karar verildi.’’ denilmektedir. Davalı-Karşı Davacı Kooperatifin 23.06.2005 tarihli Genel kurul Toplantı Tutanağında da 06.07.2004 imza tarihli sözleşmenin en azından Kooperatif ortaklarım teknik ve mali olarak ilgilendiren hükümlerinin okunmadığı, tartışılmadığı, Sözleşmenin Genel kurul onayına sunulmadığı görülmüştür. Yine bu toplantıda Davacı Yüklenici … ile davalı Kooperatif arasında düzenlenen 17.11.2004, 27.11.2004, 18.03.2005 tarihli tutanaklardan bahsedilmediği gibi, Kooperatif ortaklarını ekonomik ve teknik olarak çok ciddi şekilde ilgilendiren 31.01.2005 tarihli “Açıklayıcı Metinden”de söz edilmemektedir. 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 yıllarına ait Genel Kurul Toplantılarında da Kooperatif ortaklarını ilgilendiren 2006 ve 2008 tadilat proje revizyonlarından söz edilmediği, özellikle 2008 tarihli tadilat projesine uygun gerçekleştirilen imalatlara ilişkin bilgi verilmediği, Genel Kurulun onayının alınmadığı, tüm proje revizyonlarının Kooperatif Yönetimi ve Kontrolü … Şirketi ile müştereken kararlaştırıldığı ve yaptırıldığı dosyaya sunulu çok sayıda yazılı belgelerden anlaşılmıştır. Davacı Yüklenici vekili dava dilekçesinde, 27.09.2006 ve 28.01.2008 onay tarihli tadilat projelerinin davalı Kooperatif ve Kontrolü … Şirketinin müşterek baskı ve tehditleri sonucu gerçekleştiğini, 1943 x 75 m2 Standard birim konutlar yerine: 20 ad. Tip 1A, 1 ad. Tip 1A (KDY), 269 ad. Tip 1B, 12 ad. Tip 2A, 6 ad. Tip 2A (KDY), 24 ad. Tip 2B, 6 ad. Tip 2C, 107 ad, Tip3A, 54 ad. Tip 3B, 362 ad. Tip 3C, 53 ad. Tip 3D, 3 ad. Tip 4A, 127 ad. Tip 4B ve 12 ad. … ve toplam 1066 ad. 75 m2, 150 m2, 225 m3 ve daha büyük alanlı 5A yapı sınıfında lüks konutlar üretildiğini, bir kısım konutların doğrudan satım yerine Kooperatife önemli gelir sağlandığının, Kooperatifin üyelerine ekonomik sosyal tip konut üretmek yerine amacından uzaklaşarak 5A sınıfı 75 m2’den 300 m2’ye kadar değişen büyüklükte lüks konutlar yaptırdığını belirtmektedir. … Belediye Başkanlığı tarafından SGK İl Müdürlüğü … Sosyal Güvenlik merkezine yollanan yazıda Kooperatif konutlarının 4-A yapı sınıfında olduğu belirtilmekle beraber, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “Yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı” tablosuna ve Keşif günü mahallinde yapılan tespitlere göre … Sitesindeki Kooperatif binalarının 5A sınıfına girdiği tespit ve anlaşılmıştır. 23.06.2005 tarihli Kooperatif Genel kurul Toplantı tutanağının 13. Maddesnide, “…. Kooperatiften kendi istekleri ile ayrılacak ortakların mağdur olmalarının önlenmesi ve bu ortakların haklarının yüklenici firma veya 3. Kişiler tarafından düşük bedelle devralınmasının önüne geçilmesi amacıyla Kooperatif imkanlarının elverdiği ölçüde bu ortaklara her 75 m2 birim için en fazla 75.000 YTL üzerinden ödeme yapılarak hakkının kooperatifçe devralınması hususunda yönetim kuruluna yetki verilmesine oy birliğ ile karar verildi.” denilmektedir. 27.02.2006 tarihli Kooperatif Genel Kurul tutanağının 9. Maddesinde, Mehmet Bilginoğlu uhdemdeki hisseleri kimseden zorla almadım, ortaklar kendi hisselerini kendi ihtiyaçları için tarafıma devretmişlerdir. Benim hisselerimi dile getiren idare heyetinin kaçar hissesi var açıklasın. Söz alan Yönetim Kurulu Başkanı Nuh Yapışlar, bizim müteahhit firma ile yaptığımız anlaşmadan pek çok ortağın haberi ve bilgisi vardır. Devri gereken 8 hisseyi ben devraldım. Bundan da gocunmuyorum…” beyanlarında bulunmuşlardır. Yukarıdaki açıklamalardan Kooperatif Yönetim Kurulunun (Genel Kurul toplantılarında) Yüklenici ile düzenlenen Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin genel kurulların bilgisine açık bir şekilde sunmadığının, ortakların pek çoğunun Kooperatif tarafından düzenlenen 06.07.2004 tarihli esas sözleşme ile bu sözeşmeye dayalı ek protokollerden haberdar olmadıklarının anlaşıldığı, kooperatif yönetim kurulunun etik olmayan şekilde Kooperatiften ayrılan ortakların yerine yeni ortaklar alarak Kooperatif ortak sayısını korumak yerine, ayrılan ortakların hisselerini satın alarak çok sayıda hisseye sahip oldukları, tüm bu hususların Yüce Mahkemenin takdirlerinde olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır 4.6. 25.000.000 USD’den Bakiye 2.500.000 USD Alacak İddiası Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesi ile cevaba cevap dilekçesinde, “Davalı Kooperatifin 3. Ve 12. Maddeleri gereğince inşaatların yapım bedeli, inşaat ruhsatının alındığı tarihteki M.B. efektif satış kuru üzerinden 25.000.000 USD’nin karşılığı TL’yi nakden e defaten ödenmesi gerektiğini, ancak bu edimini yerine getirmemesi nedeniyle şimdilik 1.500.000 USD talep ettiğini” belirtmektedir. 4.6.1. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 11. Maddesinde, İnşaat ruhsatının alındığı tarihte Arsa Sahibinin tapu devir tarihinde yapım bedeli olarak 25.000.000 USD’nin karşılığı fiili ödeme tarihindeki T.C.M.B. efektif satış kuru karşılığı TL’sını müteahhide ödeyeceği, Arsa Sahibinin bu bedelden imar planı, imar uygulamaları, projeler ve ruhsat işlemleri ile İlgili resmi belgeli sabit masraflarını düşeceği….” kararlaştırılmıştır. 4.6.2. Taraflar arasında düzenlenen 27.11.2004 tarihli Ek Protokolün A.1) Maddesinde sözleşmenin 11. Maddesi gereğince ödenmesi gereken miktarın hemen ödenmesi sebebiyle 1.085.000 USD karşılığı TL’nin iskonto yapılacağı; A.2) Taraflar arasındaki sözleşmenin 11. Maddesi gereğince, Kooperatifin yapmış olduğu ve tarafların miktarında mutabık kaldıkları, imar planı, imar uygulamaları, projeler ve ruhsat işlmeleri ile ilgili resmi belgeli toplam 1.415.000 USD’nin TL karşılığı sabit masrafların da yapılacak ödemeden düşüleceği; A.3) Taraflar arasındaki sözleşmenin 11. Maddesi gereğince daha önce müteahhide avans olarak 19.02.2004 tarihinde ödenmiş olan 550.000.000.000 TL’nin USD karşılığı olan 415.327 USD’nin 25.000.000 USD’den düşüleceği; A.4) Böylece sözleşmenin 11. Maddesi gereğince Kooperatifin Yükleniciye ödemesi gereken 25.000.000 USD’nin fiili ödeme tarihindeki T.C.M.B. efektif satış kuru karşılığı TL’den yukarıda A.1, A.2, A.3 maddeleri gereğince toplam 2.915.327 USD’nin karşılığı TL’nin düşülmesinden sonra kalan 22.084.673 USD’nin, 21.084.673 USD’lik kısmın TL karşılığının müteahhit tarafından teminat mektuplarının Kooperatife verildiği tarihte, bakiye 1.000.000 USD’nin karşılığı TL’nin bu sözleşmenin imza tarihinden bir yıl sonra yani 27.11.2005 tarihinde ödeneceği; Belirtilmiştir. 4.6.3. Davacı Yüklenici tarafından davalı Kooperatife yollanan 01.12.2004 tarihli yazıda, banka, şube adı, hesap no.su ve tutar belirtilerek 16.903.605 USD’nin TL karşılığı 24.257.349.319.200 TL’nin 3 farklı bankadaki hesap no’larına yatırılması istenmiştir. Davacı Yüklenici tarafından davalı Kooperatife yollanan 07.12.2004 tarihli yazıda, “… A.Ş.’nce tanzim edilen 30.11.2004 tarih, 052316 sayılı 6.300.000.000.000 TL’lik teminat mektubunun sunulduğu, bakiye 4.181.068 USD’nin TL karşılığının … A.Ş. ’nin … Şubesindeki … no’lu hesaba yatırılması” istenmiştir. 4.6.4. Davacı … vekili dava dilekçesinde 27.11.2004 tarihli protokolün baskı altında düzenlendiğini, 1.085.000 USD iskonto ve arsa sahibi tarafından sarf edildiği iddia olunan 1.415.000 USD’lik kesintiyi kabul etmediklerini, fazladan kesilen 2.500.000 USD’den fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 1.500.000 USD’nin davalıdan tahsilini talep ettiklerini iddia etmiştir. Yukarıda 4.6.1’den 4.6.4’e kadar maddelerde verilen açıklamalara göre: a) Taraflar arasında düzenlenen 06.07.2004 tarihli inşaat sözleşmesinin 11. Maddesinde, “Davalı Kooperatifin sözleşmenin 3. Ve 13. Maddeleri gereğince İnşaatların yapım bedeii olarak 25.000.000 USD’nin inşaat ruhsatının alındığı tarihteki TL satış kuru üzerinden karşılığı TL’yi nakden ve defaten bu bedelden imar planı, imar uygulamaları, projeler ve ruhsat işlemleriyle ilgili harcamalarını düşerek ödemesi” öngörülmüştür. Bu durumda sözleşmenin 11. Maddesi gereğince 25.000.000 USD’nin inşaat ruhsatnamelerinin alındığı 11.08.2005 tarihinde bu tarihteki USD’nin efektif satış kuru TL üzerinden defaten ödenmesi gerekmektedir. Oysa, davacı-karşı davalı Yüklenicinin 01.12.2004 ve 07.12.2004 tarihli yazılarından 21.084.673 USD’nin TL karşılığının Aralık 2004 tarihinde Yüklenici Şirkete ödenmiş olduğu anlaşılmıştır. Bakiye 1.000.000 USD’nin 27.11.2005tarihinde bu tarihteki efektif satış kuru üzerinden ödenip ödenmemiş olduğu konusunda herhangi bir uyuşmazlığa dosya ve eklerinde rastlanmamıştır. Yine davacı …’nın 550.000.000.000 TL7nin USD karşılığı olan (415.327 USD’lik) kesintiye de bir itirazının olmadığı görülmüştür. Davacı vekili, dava dilekçesinde 27.11.2.004 tarihli protokolün sözleşmeyi feshetme baskısı ve %37’lik arsa payını devretmemek zorlamasıyla davacı Yükleniciye imzalattırıldığını, protokolün sözleşme ile aynı şekilde düzenlenmemesi nedeniyle geçersiz olduğunu iddia etmektedir. Bu konuda takdir Yüce Mahkemeye aittir. Davacı vekili 1.085.000 USD’lik iskontoyu ve 06.07.2004 tarihli sözleşmenin 11. Maddesinde söz konusu edilen “imar planı, imar uygulamaları, projeler ve ruhsat işlemleri” ile ilgili resmi belgeli toplam 1.415.000 USD’lik toplam 2.500.000-USD’nin haksız kesildiğini ve bu tutarın dava tarihine kadar da müvekkili Yükleniciye ödenmediğini, ayrıca … Belediye Başkanlığına vergi, resim, harç vb. ve yükümlülüklerine ait 1.344.846,34 TL dâhil toplam 6.921.139,98 TL’nin davacı müvekkilince ödenmiş olduğunu beyan etmiştir. Davalı-karşı davacı vekili ise cevap dilekçesinde, davalı müvekkilinin 25.000.000 USD’yi 17.11.2004 tarihli protokolde belirtilen şekilde ödemiş olduğunu, davacı Yüklenicinin o tarihte ödemelerin gecikmesi ile ilgili bir temerrüt ihtarının bulunmadığını, davacının bu talebinin reddini talep ettiklerini belirtmiştir. Kurulumuz, davalı-karşı davacı Kooperatifin gerek 06.07.2004 tarihli sözleşmenin 11. Maddesinde gerekse 27.11.2004 tarihli protokolde kararlaştırılan şekilde söz konusu, “imar planı, imar uygulamaları, projeler ve ruhsat işlemleri ile ilgili resmi belgeli toplam 1.415.000 USD tutarlı belgelerini” dosyaya sunması gerektiği görüş ve kanaatine varmıştır. Dosyaya davalı Kooperatifçe bu kalemlere ilişkin olarak yapılmış resmi harcamaları gösterir resmi belgelerin sunulmadığı görülmüştür. Aksi resmi belgelerle kanıtlanmadıkça 1.415.000 USD’lik kesintinin hem sözleşme hem de 27.11.2004 tarihli protokole aykırı olduğu, bu durumda 1.415.000 USD kesintisinin (takdir Yüce Mahkemeye ait olmak üzere) davacı Yükleniciye iadesi gerektiği görüş ve kanaatine varılmıştır. 1.085.000 USD’lik kesinti konusunda takdirin Yüce Mahkeme’ye ait olduğu kanaatine varılmıştır. SONUÇLAR Keşif günü ve başka bir tarihte mahallinde yapılan incelemelerde Mashattan sitesi inşaatının bina, peysaj, çevre düzenlenmesi ve sosyal ve ticaret tesislerinin 5A yapı sınıfı olarak tamamlanmış olduğu, tüm asansörlerin, mekanik ve elektrik sistemlerinin çalıştıklarının ilgilileri tarafından açıklandığı, herhangi bir arızanın söz konusu olmadığının belirtildiği; Keşif esnasında kullanılmakta olan büyük yüzme havuzundan tolerans limitleri üzerinde su kaybının bulunduğunun belirtilmiş olduğu görülmüştür. Ancak havuzun 2010 tarihinden beri aktif durumda olduğu dikkate alındığında bu hususun tekniğine uygun bakım ve onarım eksikliğinden kaynaklanmış olabileceği kanaatine varılmıştır. 2.Mahallinde yapılan incelemelerden, fiili durumdaki inşaatın (tüm bloklar için) 2008 tadilat tarihli projeye uygun yapılmış olduğu,06.07.2004 tarihli sözleşmeye esas 09.06.2005 tasdik tarihli projedeki birim konutlarla, 21.01.2008 tasdik tarihli tadilat projesindeki birim konutları arasında konum, alan ve içerik yönünden önemli derecede farklılıklar bulunduğu tespit ve görülmüştür. 3.A ve B bloklarındaki 13. Kat sözleşmeye esas projede tesisat katı İken fiili durumda bu katın 21.01.2008 onay tarihli projeye uygun kısmi konuta dönüşmüş olduğu belirlenmiştir. 4.Sözleşmeye esas projede “B1, B2,B3,B4,B5 bloklarının altında bulunmayan (Vaziyet planında kültür ve ticari tesisler olarak ifade edilen) alışveriş ve eğlence kompleksinin 21.01.2008 tarihli proje gereği adı geçen blokların altında inşa olunduğu, ve keşif günü aktif olarak bu alanların kullanılmakta olduğu görülmüştür. Sözleşmeye esas projede dış cephe imalatında: tuğla duvar Örülmesi, mantolamaya esas olacak yüksek yoğunluklu izolasyon malzemesinin montajı, bu örtünün üzerine sıva ve bunun da üzerine boya yapılmasının öngörüldüğü, fiili durumda ise bu imalat yerine -1 ile 12nci katlar arasında kompozit cephe uygulamasının 13ncü ve 34ncü katlar arasında da giydirme cephe imalatının gerçekleştirildiği belirlenmiştir. Sözleşme dışı bu imalat ile sözleşme kapsamındaki imalat arasında 20.838.869,9 Euro fark bulunmaktadır. Bu farktan B3 ve B4 bloklara isabet eden payın davalı kooperatif tarafından B5 bloka isabet eden payın yüklenici tarafından, ve geriye kalan kısmın B1, B2, A1,A2,A3,A4 ve A5 bloklarına isabet eden payın %63 oranında kooperatif, ve %37 oranında yüklenici tarafından karşılanması gerektiği kanaatine varılmıştır. Bu durumda davalı-Karşı Davacı kooperatif tarafından ödenmesi gereken bedelin 13.357.715,67 Euro olabileceği kanaatine varılmıştır. Bu konuda tespit raporuna katılınmıştır. 6.A ve B bloklarında 13ncü kat sözleşmeye esas projede tesisat katı olarak projelendirilmiş iken 21.01.2008 onay tarihli tadilat projesinde kısmi konut katı olmuştur. Sözleşme gereğince 13ncü kazanılan konutların taraflar arasında %63 davalı kooperatife ve %37 davacı yükleniciye ait olacak şekilde paylaştırılması gerektiği kanaatine varılmıştır. 7.Sözleşmeye esas proje ile 21.01.2008 onay tarihli tadilat projesine göre yapılan mekanik imalat arasında önemli farklılık bulunmaktadır. 16.03.2011 tarihli tespit raporunda bu iki imalat farkı 31.853.163 TL olarak belirlenmiştir. Kurulumuz bu rapora itibar ederek bu farka katılmanın mümkün olduğu kanaatine varmıştır. Kurulumuzun raporunun 4.2.8a maddesinde Davalı-karşı davacı payı 15.892.179 TL olarak belirlenmiştir. Takdir Mahkemeye ait olmak üzere bu bedelin Davacı Yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 8.16.03.2011 tarihli tespit raporunda elektrik sistemlerindeki revizyon farkı kooperatif konutları için 509.706,38 TL olarak tespit edilmiştir. Takdir Mahkemeye ait olmak üzere bu bedelin Davacı Yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 9.21.01.2008 onay tarihli tadilat projesi ile sözleşmeye esas 2005 tarihli avan projede bulunmayan alışveriş ve eğlence kompleksi inşa olunmuştur. Bu sözleşme dışı imalatın sözleşmede kararlaştırılan %63 oranında kooperatif, ve %37 oranında yüklenici tarafından paylaşılması gerektiği kan ati ne varılmıştır. 10.27.10.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu tespit raporunda davalı kooperatifin kendi ince işlerini imal ederken ortak mekanlarda : İnşaat işlerine 476.139 TL tutarında, elektrik işlerine 330, Euro+954,74, USD+5.941,47-TL tutarında, mekanik işlerine: 18.000 Euro+3750USD+30.000 TL tutarında hasar verdirdikleri belirtilmektedir. Kurulumuz tüm bu hasar bedellerinin tespit tarihi itibariyle takdir mahkemeye ait olmak üzere Davalı kooperatif tarafından Davacı Yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 11.11.08.2005 tarihli inşaat ruhsatnamesine göre inşaatın sözleşmeye göre bitmesi gereken tarih 11.08.2010 tarihidir. Ancak 06.07.2004 tarihli inşaat sözleşmesinin 2nci maddesinin son paragrafı, 17.11.2004 ve 18.03.2005 tarihli protokoller, 27.09.2007 tarihli sözleşmenin 4ncü maddesinin son paragrafı ve sözleşme dışı imalatlar nedeniyle verilmesi gereken ek süreler göz önünde tutularak inşaatın bitiş tarihi 11.05.2015 olarak bulunmuştur. Bu husus raporumuzun 4.3 maddesinde detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Yapı Kullanma izinlerinin alınma tarihinin 28/03/2014 olduğu görülmüştür. Bu durumda inşaatların Davalı Kooperatife teslim tarihi yönünden herhangi bir gecikmeden bahsedilemeyeceği kanaatine varılmıştır. 12.136 parselde inşaat yapılamaması nedeniyle hukuki sorumluluğun davalı kooperatife ait olduğu (4.4 maddesinde açıklanmıştır)bu nedenle davacı yüklenicinin bu parselde yapmış olduğu hafriyat ve iksa çalışmaları sonucu harcamış olduğu 22.000.000 TL nin ödenme tarihi itibariyle takdir Mahkemeye ait olmak üzere Davacı yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 13.06.07.2004 tarihli sözleşmenin 11 nci maddesi ve 27.11.2004 tarihli protokol gereği ödenmesi gerekirken ödenmemiş görünün 1.415.000 USD nin resmi belgelerinin dosyaya sunulmaması nedeniyle takdir Mahkemeye ait olmak üzere Davacı yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 14. Karşı dava yönünden: İnşaatın Bitiş tarihinin kurulumuz tarafından 11.05.2015 olarak belirlenmiş olması ve tüm blokların iskan izin belgelerinin 28.03.2014 tarihli olması nedeniyle Davalı-karşı Davacı Kooperatif bloklarının tesliminde herhangi bir gecikmeden bahsedilemeyeceği görüş ve kanaatine varılmıştır.Bu nedenle gecikme cezası olarak talep edilen 1.000.000 USD e ilişkin talebin Takdir Mahkemeye ait olmak üzere haklı olmadığı…” yönünde görüş bildirilmiştir. Keşif resimleri cd halinde rapor ekinde sunulmuştur. Tarafların bilirkişi raporuna karşı itirazlarının değerlendirilmesi için bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır. 13/02/2017 tarihli bilirkişi ek raporunda “…DEĞERLENDİRME Davalı-karşı davacı Kooperatif ile davaci-karşı davalı arasında düzenlenen: 1. 03.03.2011 tarihli teslim tutanağına göre: Al, 2* 30.12.2010 tarihli teslim tutanağına göre: A2, 3* 15.07.2011 tarihli teslim tutanağına göre:A3, 4* 07.06.2011 tarihli teslim tutanağına göre: A4, 5* 23.05.2011 tarihli teslim tutanağına göre: A5, 6. 30.12.2011 tarihli teslim tutanağına göre: Bl, 7* 30.12.2011 tarihli teslim tutanağına göre: B2, 8. 17.10.2011 tarihli teslim tutanağına göre: B3, 9. 17.10.2011 tarihli teslim tutanağına göre: B4, ve kooperatif dairelerinin yeraldığı toplam 9 adet kooperatif bloğunun davacı yüklenici tarafından davalı kooperatife teslim edilmiş olduğu anlaşılmaktadır. A1-A2-A3-A4-A5-Bl ve B2 bloklarının teslim alma tutanaklarında, “ileride ortaya çıkabilecek eksik ve/veya hatalı imalatlar daha sonra tamamlanmak üzere” beyanının yazılmış olduğu, tüm daireleri kooperatife ait olan B3 ve B4 kooperatif bloklarının teslim alma tutanaklarında, “19.09.2011 ve 17.10.2011 tarihlerinde daire içi eksiklikler tamamlanarak … B3 ve B4 blok dairelerinin anahtarlarının tamamının teslim edildiği” belirtilmektedir. 2. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/199 D. İş sayılı dosyasına tespit bilirkişileri Prof. Dr. … (Makine), Prof. Dr. … (Elektrik), Yrd. Doç. Dr. … (Mimar) tarafından mahkemeye sunulan 16.03.2011 tarihli tespit raporunda, 21.01.2008 onay tarihli tadilat projesi gereği, … tarafından yapılması gereken işlerin büyük bölümünün bitirilmiş olduğu, eksik kalan işlerin tamamlanmasına devam edildiği, eksik işlerin üç ayda tamamlanabileceği, eksik işlerin %70inin kooperatif işlerini beklediği, tespitin yapılmış olduğu 3 aylık süreç içinde eksikliklerin yapılmasına devam edildiği ve tespit edilen eksikliklerin bir çoğunun tamamlandığı, bu bağlamda A bloklarının teslim alınabileceği ve kooperatifin ince işlerle ilgili inşaat işlerine başlayabilecekken bu konu İle ilgili hiçbir çalışmanın yapılmadığının tespit edildiği” belirtilmektedir. 3. Kök raporumuzun 56. Sayfasında, “Davacı Yüklenici 15.07.2011 tarihi itibariyle 7 adet ve 17.10.2011 tarihi itibariyle 9 adet bloğu Kooperatife teslim etmiştir. Bu durumda 06.07.2004 tarihli sözleşmenin 9.A maddesi gereğince Kooperatifin 15 gün içinde taraflar ve kararlaşünlmış 3. Şahıslardan kurulu heyetçe kabule engel bir eksik ve kusur olmadığını tespit edip geçici kabulü yapıp inşaatları teslim alacaktır. Kooperatif A2-B1-B2 bloklan 30.12.2010 tarihinde, Al Blok: 03.03.2011, A5 Blok: 23.05.2011, A4 Blok: 07.06.2011, B3 ve B4 Bloklar: 17.10.2011 tarihinde teslim almıştır. A1-A2-A3-A4-A5-B1-B2 bloklarının tcshm tutanağında, ilerde ortaya çıkabilecek eksik ve/veya hatalı imalatlar daha sonra tamamlanmak üzere” notu düşülmüştür. Sözleşmenin 9.A maddesi gereğince taraflar ve kararlaştırılan 3. Şahıslar tarafından 15 gün içinde eksik ve kusurların tespiti gerekmektedir. Bu husus Kooperatifçe yerine getirilmemiştir. Bu durumda ortaya çıkacak gecikmeden sözleşmenin 9.A maddesi gereğince kooperatifin sorumlu olduğu açıktır. Yine sözleşmenin 9B maddesi gereğince Kooperatifin kendi konutlarının ince inşaatlarını tamamlayıp, yazılı olarak Yükleniciye bildirmesi gerekir. Bu bildirim tarihi itibariyle bir yıl sonra Yüklenicinin Yapı Kullanma İznini alması gerekmektedir. Dosya kapsamından davalı Kooperatifin böyle bir bildirimde bulunduğuna ilişkin bir yazıya dosyada rastlanmamıştır. Diğer yandan, teslim sırasında eksik ve açık ayıplı imalatların gözle tespiti mümkündür. Ancak Kooperatifin eksik ve açık ayıplara ilişkin bir tespitine rastlanmamıştır. Aynca Kooperatifin talebi üzerine …. Sulh. Huk. Mah/nin … D. İş saydı dosyası ile bir tespit yapılmıştır. Bilirkişi İnş. Müh. … tarafından düzenlenen 22.08.2014 tarihli tespit raporunda, Yükleniciye ait B5 Blok hariç, diğer 9 blokta mevcut eksikliklerin ve ayıpların toplam giderilme bedeli: 7.650,00 TL olarak belirtmiştir. Davalı Kooperatif Vekili 22.08.2014 tarihli tespit raporuna “aytplı imalat kalemler,F için belirlenen bedellerin çok düşük olduğu iddiasıyla itiraz etmiş ve ek rapor istemiştir. İnş. Müh. … imzalı 22.09.2014 imza tarihli raporda bu kez kök raporda ayıplı ve eksik oldukları belirtilen a5dan Tye kadar imalatların kök rapordaki giderilme bedelleri (1.000) katsayısı İle çarpılarak kök raporda 7.650 TL olarak tespit edilen giderilme bedeli 7.650.000 TL’ye çıkarılmıştır. Gerek kök raporun gerekse ek raporun İncelenmesinden eksik ve ayıplı imalat oldukları belirtilen (a’dan l’ye kadar) imalatlara ilişkin ne metraj ne de rayiç birim fiyatların raporda yer almadığı görülmüştür. Diğer yandan eksik veya ayıplı olarak imal edildikleri tespit edilen imalat kalemleriyle bu ayıpların giderilmeleri için takdir edilen bedeller arasında bir uyum bulunmadığı gibi, genelde maktuen olarak takdir edilen bedellerin fahiş derecede yüksek oldukları kanaatine varılmıştır. Bu nedenle 22.09.2014 tarihli ek rapora itibar olunamayacağı kanaatine varılmıştır. Aynca eksik veya ayıplı imalatlar olduklan belirtilen işlerin davah-karşı davacı Kooperatif tarafından yüklenici nam ve hesabına giderilmiş olduğuna ilişkin Kooperatifçe dosyaya sunulmuş herhangi bir yazıh bilgi ve belgeye de rastlanmamıştır. Aynca tespit raporunda belirtilen eksik ve kusurlu imalatların büyük bölümünün açık ayıp niteliğinde olduklan, bir bölümünün bakımla Ügili olduklan da açıktır.” şeklinde görüş belirtilmiştir. Sonuç olarak, yukarıda 1., 2., ve 3. maddelerde verilen açıklamalar ışığında davah-karşı davacı kooperatif vekilinin bu konudaki itirazının 06.07.2004 tarihli …’nin 9.A ve 9.B maddelerine göre hakh olmadığı kanaatine varılarak, bu konudaki kanaat korunmaktadır. 18)Bilirkişi raporunun aksine; müvekkil Kooperatifin hiçbir zaman 1943 üyesi I olmadığını, esasen buna ilişkin taraflar arasın fa bir çekişme de olmadığını belirtmiştir. DEĞERLENDİRME: Bilirkişi Kurulu kök raporumuzda Kooperatifin kendi açıklayıcı metnindeki sayılara yer verilmiştir. Esasen bu sayıların da sonuca bir etkisi olmadığı gibi bu sayılar üzerinde tartışılmasına da gerek yoktur. Kök raporun 61. Sayfasının 4.5.5. maddesinde, “Gerek 06.07.2004 tarihli sözleşmede gerekse 31.01.2005 tarihli açıklayıcı metinde: Kooperatifin ortaklarına taahhüdünün 75 m2 bazında 1943 adet konut inşa etmek olduğu belirtilmiş ise de Kooperatif vekili o tarihlerde kooperatifin üye sayısının: 800 olduğunu belirtmektedir.” denilmiştir. Sonuç olarak, heyetimiz davalı-karşı davacı vekilinin kök raporumuza karşı sunmuş olduğu tüm itirazları dosya ve ekleri kapsamında yeniden değerlendirilmiş ve kök rapordaki değerlendirmelerimizi ve kanaatimizi değiştirebilecek nitelikte yeni bir yazılı bilgi ve belgenin sunulmadığı da dikkate alındığında kök rapordaki tüm değerlendirme ve görüşün korunmakta olduğu kanaatine varılmıştır. KANAAT VE SONUÇ A ve B bloklarındaki 10 adet blokta tesisat katlarının mahallerin fiili durumda 21.01.2008 onay tarihli tadilat projesine uygun olarak kısmi konuta dönüştürüldüğü, kazanılan bu emsal dışı alanların ve Sözleşmeye esas projede, “B1-B2-B3-B4 ve B5” bloklarının altında bulunmayan ancak 21.01.2008 onay tarihli tadilat proje gereğince bu blokların altında sözleşme dışı imalat olarak inşa olunan, “alışveriş ve eğlence kompleksinin” (vaziyet planında kültür ve ticari tesisler olarak ifade edilen) alanların davacı Yüklenici ve davalı Kooperatif arasında sözleşmede kararlaştırılan sırasıyla %37 ve %63 oranlarında paylaştınlması gerektiği kanaatine varılmıştır. 2. dış cephe fiyat farkı: Sözleşmeye esas projede dış cephe imalatında: tuğla • duvar örülmesi, mantolamaya esas olacak yüksek yoğunluklu izolasyon malzemesinin montajı, bu örtünün üzerine sıva ve bunun da üzerine boya yapılmasının öngörüldüğü, fiili durumda ise bu imalat yerine -1 ile 12nci kadar arasında kompozit cephe uygulamasının ,13ncü ve 34ncü kadar arasında da giydirme cephe imalatının gerçekleştirildiği belirlenmiştir. Sözleşme dışı bu imalat ile sözleşme kapsamındaki imalat arasında 20.838.869,90 Euro fiyat farkı bulunduğu tespit raporunda belirlenmiştir. Heyetimizce de bu rakam kadri marufunda görülmüştür. Bu fiyat farkından B3 ve B4 bloklara isabet eden payın davalı kooperatif tarafından, B5 bloka isabet eden payın yüklenici tarafından geriye kalan kısmın Bl, B2, Al A2, A3, A4 ve A5 bloklarına isabet eden payın %63 oranında kooperatif ve %37 oranında yüklenici tarafından karşılanması gerektiği kanaatine varılmıştır. Dış Cephe İmalat Farkı Nedeniyle Davalı Kooperatifin Ödemesi Gereken Bedel: Buna göre: • Bir bloğa isabet eden imalat farkı: 2.083.887 € • B3 ve B4bloklarına isabet eden imalat farkı: 4.167.774 € • Ortak 7 adet bloğa isabet eden İmalat farkı: 14.587.209 € • Ortak 7 adet bloğa isabet eden imalat farkının %63’ü: 0,63 x 14.587.209 9.189.942 € Bu durumda davalı-karşi davacı Kooperatifin ödemesi gereken dış cephe imalat farkının: 9.189.942 + 4.167.774 € = 13.357.715,67 € olabileceği kanaatine varılmıştır. 3. SÖZLEŞME DIŞI MEKANİK İMALAT FİYAT FARKI: Sözleşmeye esas proje ile 21.01.2008 onay tarihli tadilat projesine göre yapılan mekanik imalat arasında önemli farklılık bulunmaktadır. 16.03.2011 tarihli tespit raporunda bu iki imalat arasında 31.853.163 TL fiyat farkı bulunduğu belirlenmiştir. Heyetimizce de bu rakam kadri marufunda görülmüştür.Mekanik Tesisat İmalat Farkı Nedeniyle Davalı Kooperatifin Ödemesi Gereken Bedel: – Fiili durumda yapılan mekanik tesisat bedelinin: – Malzeme Bedelinin : 28.773.400 TL, -İşçilik Bedelinin: 11.731.063 TL, – Toplam Bedelin: 40.504.463 TL olduğu, – Blokların mekanik tesisatın sözleşmeye göre bedeli : 8.651.300 TL, -İki imalat arası fark: 31.853.163-TL’dir. – Fiili durumdaki imalatın işçilik yüzdesinin :%28,96 – Fiili durumdaki imalatın malzeme yüzdesinin: %71,04 – İki imalat farkının işçilik bedeli =31.853.163 TLx%28,96= 9.224.676 TL – İki imalat farkının malzeme bedeli=31.853.163 TLx%71,04= 22.628.487 TL – İki imalat farkı nedeniyle Bir blok için ort. işçilik fiyat farkı bedeli=9.224.676 TL/10 blok =922.468,00TL – İki imalat farkı nedeniyle Bir blok için ort. Malzeme fiyat farkı bedeli =22.628.487 TL/10=2.262.849TL olduğu hesaplanmıştır. – İki imalat farkı nedeniyle bir bloğa isabet eden malzeme ve işçilik toplam tutarın: 3.185.316 TL – B3 ve B4 bloklarının tamamı Kooperatife aittirJBu iki bloğa isabet etleri imalat farkı: 3.185.316 x 2 = 6.370.632 TL -B5 Blokun tamamı Yüklenici …’ ya aittir. Bu bloka isabet eden: 3.185.316 TL’nin davacı Yüklenici tarafından karşılanması gerekmektedir. -Ortak 7 Bloka ait imalat farkı: 31.853.163 TL – (6.370.632 TL+ 3.185.2316 TL) = 22.297.215 TL’dir. -Bu tutarın %63’ünün 22.297.215 x 0,63 = 14.047.245 TL’sinin davalı Kooperatif tarafından, %37’sinin: 0,37 x 22.297.215 = 8.249.970 TL’sinin davacı Yüklenici tarafından karşılanması gerekmektedir. -Davalı kooperatifin malzemeli payı: 14.047.245,0 +6.370.632,0— 20.417.877 TL olmaktadır. Buna göre mekanik tesisat imalat farkı nedeniyle davalı Kooperatifin ödemesi gereken bedelin: 20.417.877 TL-2×2.262.849=20.417.877- 4.525.698=15.892.179-TL olabileceği kanaatine varılmıştır.Kurulumuzun kök raporunun 4.2.8a maddesinde Davalı-Karşi Davacı payı 15.892.179 TL olarak belirlenmiştir. Takdir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere bu bedelin Davacı Yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.4. 16.03.2011 tarihli tespit raporunda elektrik sistemlerindeki revizyon fiyatfarkı kooperatif konudan için 509.706,38 TL olarak tespit edilmiştir. Heyetimizce de bu rakam kadri marufunda görülmüştür. Takdir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere bu bedelin Davacı Yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 5. 1943 adet 75 m2 alanlı olarak projelendirilen kooperatif konudan, davalı Kooperatif ’in talimadan doğrultusunda büyütülerek 150 m2, 225 m2, 300 m2,lik 1053 adet konuta dönüştürülmüştür. Sözleşme dışı olarak davalı Kooperatif ’in talimadan ile gerçekleştirilen bu imalat aşamasında iç ve dış duvarların yıkılarak yerlerine yenilerinin inşa edilmesi, pencere ve kapı yerlerinin değişerek yeni kapı ve pencerelerin yapılması gereklidir. Kurulumuz sadece iç duvarların yeniden yapılması gerektiğini kabul ederek değerlendirmelerini yapmıştır. Duvar yıkımlan, moloz atılması ve nakliyeler dikkate alınmaksızın yapdan değerlendirmeler sonucu Davalı Kooperatif ’in Davacı Yüklenici’ ye yapması gereken ödeme: 12.079.945 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6. 27.10.2011 tarihli Bilirkişi Kurulu tespit raporunda davalı kooperatifin kendi ince işlerini imal ederken ortak mekânlarda: İnşaat işlerine 476.139 TL tutannda, Elektrik işlerine 330 € + 954,74 USD+5.941,47 TL tutannda, Mekanik işlerine: 18.000 €+3750 USD+30.000 TL tutannda hasar verdirdikleri belirtilmektedir. 16.03.2011 tespit tarihi itibariyle 1€=2 TL ve 1$=1,57 TL olmak üzere döviz birimindeki hasar bedelleri Türk Lirasına çevrilmiş ve aşağıdaki tabloda detayları verilen toplam hasar bedeli 556.126,9 TL olarak hesaplanmıştır. Kurulumuz tüm bu hasar bedellerinin tespit tarihi itibariyle kadri marufunda olduğunu kabul ederek takdir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere davalı kooperatif tarafından davacı yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. 7. Kök raporla 136 parselde inşaat yapılamaması nedeniyle hukuki sorumluluğun davalı kooperatife ait olduğu (4.4 maddesinde açıklanmıştır) bu nedenle davacı yüklenicinin bu parselde yapmış olduğu hafriyat ve iksa çalışmaları sonucu harcamış olduğu 22.000.000 TL’nin ödenme tarihi itibariyle takdir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere Davacı yükleniciye ödenmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davacı … tarafından inşaat ruhsatnamesi ve projeler için yapıldığı iddia olunan harcamalara ilişkin belgeler sunulmadığından bu konuda bir değerlendirme yapılamamıştır. Yine, kök raporda onaylı mimari projelerin sunulmamış olması nedeniyle kâr mahrumiyetinin değerlendirilmediği belirtilmiştir. Ek rapor aşamasında da 136 parsele ilişkin onaylı mimari projelerin sunulmadığı görülmüştür. Bu nedenle kâr kaybına ilişkin davacı Yüklenicinin bu talebi değerlendirilememiştir. 8. 11.08.2005 tarihli inşaat ruhsatnamesine göre inşaatın sözleşme gereğince normal bitiş tarihi: 11.08.2010 tarihidir. Ancak, 06.07.2004 tarihli inşaat sözleşmesinin 2. Maddesinin son paragrafı, 17.11.2004 ve 18.03.2005 tarihli protokoller, 27.09.2007 tarihli sözleşmenin 4. Maddesinin son fıkrası ve sözleşme dışı imaladar nedeniyle verilmesi gereken ek süreler göz önünde tutulduğunda inşaatın bitiş tarihi kök raporda 11.05.2015 olarak belirlenmiştir. Davalı Kooperatif vekili 06.07.2004 ve 27.09.2007 tarihli sözleşmelerde kararlaştırılan toplam 6 ay ek sürenin davacının talep etmesi koşuluna bağlı olduğunu ve davacı Yüklenicinin bu yönde bir talebinin olmadığını savunmuştur. Kurulumuzca yapılan değerlendirmelerde bu 6 aylık ek sürenin göz önüne alınmaması halinde bile inşaatın süre sonu: 11.12.2014 olmaktadır. Yapı Kullanma İzin Belgelerinin alınma tarihlerinin: 28.03.2014 olduğu görülmüştür. Bu durumda inşaadann davalı Kooperatife geç teslim edildiğinden b ah s edilemeyeceği açıktır. 9.Taraflar arasında düzenlenen 27.11.2004 tarihli Ek Protokolün A.2. Maddesinde, “Taraflar arasındaki Söyleşmenin 11. Maddesi gereğince, Kooperatif ’in yapmış olduğu ve tarafların mutabık kaldıkları, imar planı, imar uygulamalım, projeler ve ruhsat işlemleri ile ilgili resmi belgeli toplam 1.415.000 USD karşılığı TL’ sı sabit masrafların da yapılacak ödemeden düşüleceği’ kararlaştırılmıştır. Kurulumuzun kök raporunda, “imar Planı, İmar uygulamaları, Projeler ve Ruhsat İşlemleriyle ilgili resmi belgeli toplam: 1.415.000 USD Tik ödeme belgelerinin” dosyaya sunulmadığı, bu durumda davalı Kooperatif ’in 1.415.000 USD’lik meblağı davacı Yüklenici’ye iade etmesi gerektiği belirtilmiştir. Kurulumuzun bu kanaati aynen korunmaktadır. Bilirkişi Heyetimiz tarafından yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda aşağıdaki tabloda detayları verilen toplam (13.357.715,00 EURO +51.037.956,00 TL + 1.415.000,00 USD ) meblağın Davacı … A.Ş. ne Davalı Kooperatif tarafından ödenmesi gerektiği Takdir Sayın Mahkemeye ait olmak üzere görüş ve kanaatine varılmıştır. Kurulumuz kök raporunun sonuç bölümündeki tüm değerlendirme ve kanaat aynen korunmaktadır…” yönünde görüş bildirilmiştir. Keşif resimleri rapor ekinde sunulmuştur. Kök ve ek rapor dosya kapsamı ile uyumlu, gerekçeli, denetime elverişli ve kanaat oluşturmaya yeterli kabul edilmiştir.
Davacı-birleşen davanın davalısı … A.Ş. vekili dava değerinin arttırımı hakkında beyanını içeren 06/06/2018 tarihli dilekçesinde “…Ek raporun 1.maddesine göre; Emsal dışı alanlar ve alış veriş ve eğlence komplekslerinin ( kültür ve ticari tesisler) yüklenici ve davalı kooperatif arasında sözleşmede kararlaştırılan sırasıyla %37 ve %63 oranında paylaştırılmasına,(gerekirse BK 60 maddesinin takdirine) b-Raporun 2.maddesinde yazılı dış cephe imalatı ile ilgili sözleşme dışı imalat ile sözleşme kapsamındaki imalat arasındaki 20.838.869,90 Euro farkının B3 ve B4 bloklara isabet eden payının davalıdan, B5 Blok müvekkilim şirkete ait olmakla B2,B3,A1,A2,A3,A4,A5 bloklara isabet eden payından ise %63 ünün davalıdan tahsiline, neticeten bu kalem için bilirkişi tarafından hesaplanan farkının 9.189.942 + 4.167.774 = 13.357.715,67 Euro olmakla bu bedelin DAVA TARİHİNDEN EURO YA BANKALARIN UYGULADIĞI EN YÜKSEK MEVDUAT FAİZİ İLE BİRLİKTE EURO PARA CİNSİNDEN davalıdan tahsiline, (TL üzerinden harca esas değer= 13.357.715EURO X 5.4059 TL = 72.210.471, 5TL dır.) c-Raporun 3.maddesinde gösterilen, hesaplanan ‘’..sözleşme dışı mekanik imalat farkı…’’ ‘dan dolayı davalı kooperatiften malzemeli pay olarak neticeten hesaplanan 15.892.179 TL nın davalıdan tahsiline,d-Raporun 4.maddesinde yazılı olan Elektrik sistemleri revizyon farkı olarak hesaplanan 509.706 TL nın tahsiline, e-Raporun 5.maddesinde hesaplanan sözleşme dışı olan ve kooperatifin talimatı ile yapılan büyütmeler, dış duvarların yıkımı, pencere ve kapı yerlerinin değiştirilmesi,yeniden yapılması,vs nedenlerle vaki 12.079.945 TL nin, f-Raporun 6.maddesindeki davalı kooperatifin mekanik işlerine,inşaat ve elektirik hasarı nedeniyle 556.126TL nin, g- 136 parselde inşaat yapılamaması nedeniyle davacının hafriyat ve iksa çalışmaları nedeniyle harcamış olduğu 22.000.000 TL nin tahsiline, bu parsele ilişkin yapılmış belgelenmiş fakat bilirkişi raporunda takdir edilmemiş masraf, harç ve gider kalemleri hakkında haklarımızın saklı tutulmasına, h-Davalı kooperatifin 1.500.000 USD lik meblağa DAVA TARİHİNDEN USD NA BANKALARIN UYGULADIĞI EN YÜKSEK MEVDUAT FAİZİ İLE BİRLİKTE USD PARA CİNSİNDEN davacı müvekkilime iade etmesi gerektiğinden bu bedelin davalıdan tahsiline(Bilirkişlerce her ne kadar bu bedel 1.415.000 olarak hesap edilmişse dava başında 1.500.000USD üzerinden harcı yatırılmış bedelin yine dava dilekçemizde belirttiğimiz ve dava sürecince ispat ettiğimiz üzere 1.500.000USD olarak tahsiline.) I- Bu durumda raporda 37.sayfada belirtilen tablo dikkate alınarak, TOPLAM 13.357.715.00 Euro(5,4059TL X 13.357.715EURO = 72.210.471,5) ve 51.037.956TL ve 1.500.000 USD davalıdan tahsiline, i- Davadaki talebimiz gibi taşınmazdaki yüklenici davacının edimleri süresinde ve tam olarak yerine getirildiğinden DAVALI LEHİNE MEVCUT İPOTEKLERİN HÜKMEN FEKKİNE, j- Dava konusu projenin çok kapsamlı olması ve bir çok maddi kalem altında taleplerimiz mevcut ise de tespit edilen bedellerde bir kısım eksiklikler ve kar kayıpları gibi başka maddi kalemler adı altında alacak haklarımız hesaplanmamıştır. Hesaplanan zararlar harici milyonlarca USD lik ek zararlarımızın mevcudiyetine rağmen yargılamanın geldiği aşama itibariyle fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tutarak, belirsiz alacak davamızın artırdığımız değerleri ve kısmen tespit edilmiş zararlarımız dahilinde davamızın kabulüne karar verilmesini talep etmekteyiz. Eksik olarak hesaplanmış, talep edilmiş olmasına rağmen hesaplanamamış, bilirkişi heyetinin gözünden kaçmış, değerlendirilmemiş kar kayıplarımız, haksız yere ödenmiş harçlar gibi zararlara ilişkin tüm haklarımızı saklı tutmaktayız. NETİCE : Yukarıda arz olunan ve re’ sen gözetilecek sebeplerden ötürü ; a.ASIL DAVAMIZIN KABULÜ ile, b. 13.357.715EURO’ nun DAVA TARİHİNDEN BANKALARIN EURO YA YÜRÜTÜLECEK EN YÜKSEK MEVDUAT FAİZİ İLE BİRLİKTE FİİLİ ÖDEME GÜNÜNDE EURO PARA CİNSİNDEN TAHSİLİNE, c.Fazladan yapılmış imalatlar, inşaata verilen hasarlar, tüm ek işlerde oluşan imalatlar, projede yapılmış değişikliklere ilişkin davalının hissesine düşen katılım payları, bina içi değişiklikler ile 136 parsele ilişkin davalının kusurlu eylemleri sebepleriyle uğramış olduğumuz zararlara karşılık olarak şimdilik ceman 51.037.956TL nın DAVA TARİHİNDEN İTİBAREN 3095 SK md2/f.2 DE UYGULANACAK AVANS FAİZİ İLE BİRLİKTE TAHSİLİNE,1.500.000 USD lik meblağa DAVA TARİHİNDEN İTİBAREN BANKALARIN USD YA UYGULADIĞI EN YÜKSEK MEVDUAT FAİZİ İLE BİRLİKTE FİİLİ ÖDEME GÜNÜNDE USD OLARAK davalıdan tahsiline e.Davadaki talebimiz gibi projede yüklenici davacının edimleri süresinde ve tam olarak yerine getirildiğinden DAVALI LEHİNE MEVCUT İPOTEKLERİN HÜKMEN FEKKİNE, f. Dava dilekçemizde talep olunduğu ve bilirkişi raporlarında geçtiği üzere sözleşme kapsamında paylaştırılması yapılmamış alanların tarafların hisseleri oranında paylaştırılmasına, (gerekirse BK 60. Maddesinin takdirine) g. Fazlaya ilişkin tüm talep haklarımızın saklı tutulmasına,h. İhtiyati tedbir taleplerimizin teminatsız olarak kabulüne, i. Karşı davanın ispat edilemediğinde ve önceki beyanlarımızda da belirttiğimiz gerekçelerle REDDİ ile her türlü masraf, harç ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesi…” talebinde bulunmuş olup, arttırılan değer yönünden harcın tamamlandığına dair 06/06/2018 tarihli makbuz dosyaya ibraz edilmiştir.
Taraflar arasında 08.07.2004 tarihli, 2709 yevmiye sayılı “Düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ve anılan sözleşme ile ilgili olarak protokoller akdedildiği, %37 arsa payının davacıya (yüklenici), %63 arsa payının davalı kooperatife ait olduğu, yukarıda ayrıntılı şekilde yazılı olan ve mahkememizce benimsenen bilirkişi kök ve ek raporundan davacı yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği, sözleşme gereği inşa edilen 10 adet blok için 10 adet inşaat ruhsatnamesinin 3194 sayılı yasanın 22 maddesinde ön görülen şartlara uygun olarak ilgili belediyesince düzenlendiği, 10 adet iskân ruhsatının 3194 sayılı yasanın 30 maddesinde belirtilen esaslara uygun şekilde ilgili belediyesince düzenlendiği, davacı şirketin davalı kooperatiften dış cephe fiyat farkı olarak 13.357.715,00-€, mekanik fiyat farkı olarak 15.892.179,00-TL, elektrik revizyon fiyat farkı olarak 509.706,00-TL, iç duvarlar/kapı/pencere fiyat farkı olarak 12.079.945,00-TL, ortak alanlara kooperatif çalışanlarının verdikleri hasar tazminatı olarak 556.126,00-TL, 136 parselde yapılan iksa ve kazı bedeli olarak 22.000.000,00-TL talebinde haklı olduğu, yine anılan sözleşme ve 27/11/2004 tarihli protokol gereği davalı kooperatifin resmî harcamaları gösterir resmî belgeleri dosyaya sunmamış olması nedeni ile yapmış olduğu 1.415.000,00-USD’lik kesintinin sözleşme ve protokole aykırı olduğu, bu nedenle davacının 1.415.000,00-USD talebinde haklı olduğu, anılan sözleşme gereğince 17/10/2011 tarihi itibari ile ipoteklerin %90’ının ve yapı kullanma izinlerinin alınma tarihi olan 28/03/2014 tarihi itibari ile bakiye %10’unun davalı kooperatifçe kaldırılması gerektiği kanaatine varılmakla asıl dava yönünden aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. Sözleşme konusu inşaatın bitiş tarihinin bilirkişi kurulu tarafından 11/05/2015 olarak belirlenmiş olması ve tüm blokların iskân izin belgelerinin 28/03/2014 tarihli olması nedeni ile blokların tesliminde herhangi bir gecikme olmadığı anlaşılmakla birleşen davaya konu ceza-i şartın reddine karar vermek gerektiği kanaatine varılmakla birleşen dava yönünden davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM / Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-A)Asıl davanın kısmen kabulüne,
51.037.956,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
13.357.715,00-€’nun dava tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun 4/a maddesi gereğince T.C. Merkez Bankası’nın 1 yıl vadeli € mevduata verdiği en yüksek faiz oranı uygulanmak sureti ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
1.415.000,00-USD’nin dava tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun 4/a maddesi gereğince T.C. Merkez Bankası’nın 1 yıl vadeli USD mevduata verdiği en yüksek faiz oranı uygulanmak sureti ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
… ili … İlçesi İ. … Mahallesi, 1 ada 121-122-123-136 parseller üzerinde inşaatın teminatını teşkil etmek üzere davalı kooperatif lehine konulan ipoteklerin kaldırılmasına,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Harçlar Kanunu uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden alınması gereken 6.322.331,36-TL nispi harçtan peşin alınan 2.164.061,45-TL harcın mahsubu ile bakiye 4.158.269,91-TL nispi karar harcının davalı kooperatiften tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan 42.900,00-TL bilirkişi ücreti, 899,00-TL tebligat posta gideri olmak üzere toplam 43.799,00-TL üzerinden davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 43.709,50-TL ile 2.164.325,65-TL harç gideri olmak üzere toplam 2.208.035,15-TL yargılama giderinin davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden davacı vekili lehine hesaplanan 990.721,90-TL nisbi vekalet ücretinin davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca reddedilen dava değeri üzerinden davalı vekili lehine hesaplanan 17.320,96-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı kooperatife verilmesine,
B)Birleşen davanın reddine,
2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 44,40-TL maktu karar ve ilam harcının, peşin alınan 3.928,00-TL harçtan mahsubu ile bakiye 3.883,60-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı kooperatife iadesine,
3-Davacı kooperatif tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı kooperatif üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen dava değeri üzerinden davalı … A.Ş. lehine hesaplanan 19.327,60-TL vekalet ücretinin davacı kooperatiften tahsili ile davalı … A.Ş. verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde HMK 333 maddesi uyarınca taraflara iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 25/04/2019

Başkan …
e-imza
Üye …
e-imza
Üye …
e-imza
Katip …
e-imza