Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2018/1128 Esas
KARAR NO : 2019/983

DAVA : Alacak (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 28/11/2018
KARAR TARİHİ : 27/12/2019

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirketten taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi ile iki adet bağımsız bölüm niteliğinde (H Blok 1. Kat 12 no.lu ve H Blok 3. Kat 35 no.lu) taşınmazı noterden düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 2013 yılında satın alan dava dışı … Ltd. Şti’nce sözleşmenin devredildiği dava dışı …’den, müvekkili şirketin … 6. Noterliği’nin … tarihli ve … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmenin tüm haklarını devraldığını, sözleşmeler kapsamında alıcı tarafından ödemelerin tamamının yapılarak her türlü yükümlülük yerine getirilmiş olduğu halde mezkur taşınmazların tüm ihtar ve uyarılara rağmen 05.07.2018 tarihine dek davalı şirket tarafından müvekkili şirkete teslim edilmediğini, davalı şirkete … 31. Noterliği’nin … tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edilerek taşınmazların 3 gün içinde müvekkil şirket adına devir ve tescil edilmesinin ve bunun yanısıra sözleşmelerin 4.4 maddesi uyarınca 01.02.2016 olarak belirlenen teslim tarihinin üzerinden 2 yıl 4 aylık bir sürenin geçmiş olduğu göz önüne alınarak, müvekkil şirketin ödemiş olduğu bedeller üzerinden hesaplanacak olan gecikme cezalarının tamamının müvekkile şirkete ait hesaba yatırılması hususunun ihtar edildiğini, ihtarnamenin 25.06.2018 tarihinde davalı şirkete tebliğ edildiğini, bu süreçte taşınmazların tapuda devrinin gerçekleştiği ancak anılan gecikme cezalarının müvekkili şirkete ödenmediğini, gecikme cezasına ilişkin 4.4 numaralı maddede sözleşmenin teslime ilişkin hükümlerine atıf yapılmış olup her ne kadar “Teslim” başlıklı 6. maddede fiili teslimden söz edilmişse de, fiili teslimin hukuki anlamda taşınmazın alıcıya devri anlamına gelmediğinin yeterince açık olduğunu, taşınmazların müvekkili şirkete devri 05.07.2018 tarihinde gerçekleşmiş olmakla 01.02.2016 olarak belirlenen teslim tarihinin üzerinden yaklaşık 28 aylık bir süre geçtiğini; fiili teslim tarihi esas alınsa dahi taşınmazların anahtar tesliminin de yine 17 aylık bir gecikme sonucunda 21.08.2017 tarihinde gerçekleştiğini, sözleşmenin ilgili maddesinde gecikme cezalarının o güne dek yapılan ödemeler üzerinden hesaplanacağının kararlaştırıldığını, davalı şirkete sözleşmeye konu taşınmazlar için şimdiye dek yapılan ödemeler toplamının 781.352,00 TL olduğunu belirterek, tüm bu açıklanan nedenlerle müvekkili şirkete geç teslim edilen taşınmazlara ilişkin sözleşmeler kapsamında ödenmesi gereken gecikme cezalarının şimdilik 20.000 TL’sinin davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının devraldığı … tarihli … yevmiye numaralı ve … tarihli … yevmiye numaralı sözleşmenin “Teslim” başlıklı 6.maddesinde “satıcı alıcıya konutun fiili teslimi için bir davet gönderecek, sözkonusu davetin gönderildiği tarihi müteakip 30 gün içerisinde alıcının konutu kontrol etmesi ve fiilen teslim alması için randevu verecektir. Alıcı da davet üzerine konutu kontrol edecek, eksik ve kusurlu işler varsa tutanağa şerh düşecek, ancak konut sözleşme ve teknik şartnameye uygun ise konut alıcıya imza karşılığında fiilen teslim edilecektir” şeklinde açıklama bulunduğunu, somut olayda konut teslim tutanaklarında görüleceği üzere dava konusu taşınmazların 21.08.2017 tarihinde davacı şirkete eksiksiz olarak teslim edildiğini, hiçbir surette kabul anlamına gelmemek kaydıyla, bu nedenle konutların teslim tarihinden 28 ay sonra tapuda 05.07.2018 tarihinde davacı şirkete devredildiğini, bu nedenle hesaplamada fiili teslim tarihi olan 21.08.2017 tarihinin değil tapu devir tarihi olan 05.07.2018’in dikkate alınması yönündeki davacı beyanına hiçbir surette itibar edilemeyeceğini, diğer taraftan … tarihli … yevmiye numaralı ve … tarihli … yevmiye numaralı sözleşmenin “Mücbir Sebep” başlıklı 12.maddesi gereğince “müvekkilinin kontrolü dışında meydana gelen, işin yapımının doğasından kaynaklanmayan ve teslimin gecikmesine etki eden nitelikteki olaylar” mücbir sebep kabul edilerek Sözleşmelerin 12.maddesi uyarınca anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini, … Projesi şantiyesinde 03.02.2016 tarihinde büyük bir yangın çıktığı ve önemli hasar meydana geldiğini, bu sürenin anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini, projenin inşaatında yüklenici olarak faaliyet gösteren firmalardan, …Tic. Ltd. Şti, … Ltd. Şti., … AŞ mali sıkıntıları nedeniyle yapımına başladıkları taahhütleri altındaki işleri tamamlayamadığını, bu firmaların çalışanlarının ücretlerini alamadıkları gerekçesi ile işleri yavaşlatarak hatta bazı günler işe gelmediklerini, ayrıca inşaat sürecinde Çevre Bakanlığınca İstanbul ili için “çalışmaya elverişli olmayan dönem” olarak belirlenen tarih aralığının ve inşaat sürecinde Meteoroloji Genel Müdürlüğünün hava raporlarına göre aşırı rüzgar hızı bildirilen tarihlerin de mücbir sebep olarak bu süreye eklenmesi gerektiğini, bu durumda davacının geç teslimden kaynaklanan gecikme cezası-cezai şart talebinin haksız olduğunu bir an için davacının gecikme cezası talep edebileceği düşünülse dahi, … tarihli … yevmiye numaralı ve … tarihli … yevmiye numaralı sözleşmenin 4.4.maddesine göre konutun mücbir sebepler dışında sözleşmede belirtilen teslim tarihine kadar teslim edilememesi halinde alıcıya ilk üç aylık sürenin sonundan itibaren gecikme cezası talep etme hakkı tanındığını, bu durumda sözleşmeye göre müvekkili satıcının gecikme cezası ödeme yükümlülüğünün taşınmazın teslim tarihinden değil, bu tarihten 3 ay sonra başlayacağını belirterek tüm bu nedenlerle emsal bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE
Dava, taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan gecikme cezai şart alacağı talebine ilişkin kısmi davadır.
Davacının, davalı inşaat şirketi ile dava dışı üçüncü kişiler arasında 26.11.2013 tarihinde noterde düzenleme şeklinde akdedilen … ve … yevmiye no.lu iki adet sözleşme kapsamında, iki adet bağımsız bölüm yapım ve satış vaadine ilişkin sözleşmelerdeki tüm alıcı haklarını önceki alıcıdan 2016’da noterde devir suretiyle devraldığı, sözleşmelerde taşınmazların fiili teslim tarihi olarak 01.02.2016 tarihinin kararlaştırılmış olduğu, iki bağımsız bölümün davacıya … tarihinde fiilen teslim edilmiş (anahtar teslimi yapılmış) olduğu, taşınmazların davacı adına tapuda devirlerinin ise 05.07.2018 tarihinde gerçekleşmiş olduğu, davacı veya devreden alıcılar tarafından tüm bedel ödemelerinin teslim tarihi öncesi tamamlanmış olduğu tarafların kabulünde olup uyuşmazlık, taşınmazların geç teslimi nedeniyle davacının sözleşmenin 4.4 maddesine göre cezai şart talep hakkı bulunup bulunmadığı, hakkı varsa tutarı konularından oluşmaktadır.
Tarafların bildirdiği deliller toplanmış, taraflar arasında akdedilen sözleşmeler, teslim tutanakları, tapu kayıtları, noter ihtarları, ödeme dökümleri, davalı vekilince sunulan yangın raporu, meteoroloji raporları, şantiye defterleri, emsal bilirkişi raporu incelenmiştir.
Taraflar arasında akdedilen yazılı sözleşmeler incelendiğinde, 1.sayfada “Teslim Tarihi: Konutun fiili teslim tarihi 01 Şubat 2016’dır” şeklinde belirtildiği, 3. Sayfada satıcının hak ve yükümlülükleri kısmında 4.1 maddesinde satıcı tarafından konutun anahtar teslim olarak teslim edileceğinin, 4.2 maddesinde mücbir sebepler dışında en geç 01 Şubat 2016 tarihine kadar anahtar teslim olarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığı; 4.4 maddesinde de “konutun işbu sözleşmenin 12. maddesinde düzenlenen mücbir sebepler dışında en geç 01 Şubat 2016 tarihine kadar sözleşmede belirtildiği şekilde teslim edilememesi durumunda SATICI, geç teslime ilişkin olarak 01 Şubat 2016 tarihinden sonraki 3 aydan sonraki ilk 3 (üç) aylık dönemde o zamana kadar alıcı tarafindan yapılmış ödemeler toplamı üzerinden aylık %0,1 (binde bir) oranında; ikinci 3 (üç) aylık dönemde yine o zamana kadar yapılmış ödemeler toplamı üzerinden aylık %0,2 (binde iki) oranında ve 01.11 2016 tarihinden sonraki gecikmelerde ise o zamana kadar yapılmış ödemeler toplamı üzerinden aylık %0,5 (binde beş) oranında alıcıya gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir” hükmünün düzenlendiği görülmektedir.
Dosyaya sunulan 21.08.2017 tarihli anahtar teslim ve fiili teslim tutanaklarının her ikisinde de, iki bağımsız bölümün davalı tarafından davacıya (sözleşmelerde belirtildiği şekilde) anahtar teslim şeklinde fiilen teslim edilmiş olduğu, bu tutanaklarda davacı alıcının sözleşmeye dayalı gecikme cezai şart talebine dair herhangi bir ihtirazi kaydının bulunmadığı, konutların teslim kontrol listesi de düzenlenip davacı tarafından onaylanmak suretiyle imalatların sözleşmeye uygun olduğu belirtilerek teslim alındığı, hatta 9.maddelerde davalının mezkur sözleşmeden, TTK’dan, Tüketiciyi Koruma K.dan ve sair mevzuattan kaynaklanan edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirdiği belirtilerek davalının gayrikabili rücu, kesin,mali ve hukuki olarak, bila mazeret, bila talep ibra edildiği açıkça yazılı ve davacı tarafından imzalıdır.
Davacı tarafından sözleşmenin 4.4 maddesine göre cezai şart talebinin ilk olarak davalıya bildirildiği tarih, … 31. Noterliği’nin … keşide tarihli ve …yevmiye numaralı ihtarnamesinin tebliğ edildiği 25.06.2018 tarihidir. Bu tarih de yukarıda açıklanan fiili teslim tutanak tarihinden yaklaşık 10 ay sonradır.
Davacı şirketin sözleşmeye dayalı gecikme cezai şart talebi hukuki niteliği itibariyle TBK md 179 ikinci fıkrası kapsamında ifaya ekli cezai şarttır. TBK md 179 ikinci fıkranın açık hükmü ve yerleşik Yargıtay ve BAM uygulamalarına göre, ifayı kabul eden alacaklının ifaya ekli cezai şartı talep edebilmesi için, ifayı kabul ederken cezai şartı da talep ettiğine dair ihtirazi kaydının bulunması ve bu ihtirazi kaydın borçlunun borcunu ifa (teslim) tarihinden önce veya en geç ifa tarihinde ileri sürülmüş olması zorunludur.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmelerde teslim tarihi olarak fiili teslim-anahtar teslim tarihinin belirlenmiş olduğu, sözleşmelerde tapu devir tarihinin idari işlemler nedeniyle belirsizliği gözetilerek tapu devir tarihine yönelik kesin bir tarih kararlaştırılmadığı gibi tapu devir tarihinin gecikmesine dayalı bir cezai şart da kararlaştırılmamış olduğu, dava konusu gecikme cezai şartının kararlaştırılan fiili teslim tarihine göre belirlendiği, uyuşmazlık konusu olayda taşınmazların fiili teslim tarihinin, davacının ibra beyanını da içeren yazılı-imzalı tutanaklarla 21.08.2017 tarihinde yapıldığı, bu tarihte davacının herhangi bir cezai şart talebinin bulunmadığı, talebin 10 ay sonra yapıldığı, bu durumda TBK md 179 ikinci fıkra uyarınca bu cezai şartı talep hakkının bulunmadığı kanaatiyle, aşağıdaki şekilde davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Ayrıntısı ve Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Davalı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 2.725,00-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
4-Taraflarca yatırılan avansın kullanılmayan kısmının, karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
5-Alınması gerekli 44,40-TL karar harcının peşin alınan 341,55 -TL harçtan mahsubu ile fazla alınan 297,15-TL’nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, tarafların gerekçeli kararı tebliğ tarihinden itibaren 2 HAFTA içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya bulundukları yerdeki başka bir mahkeme aracılığıyla mahkememize gönderecekleri dilekçe ile HMK. 341.maddesi uyarınca İstanbul BAM. nezdinde İSTİNAF yoluna başvurma hakları bulunduğu hatırlatılmak suretiyle verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 27/12/2019

Katip …
¸

Hakim …
¸