Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/370 Esas
KARAR NO : 2023/297
DAVA : İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ : 22/07/2020
KARAR TARİHİ : 11/04/2023

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından mahkememize sunulmuş olan dava dilekçesinde özetle; Dava dışı …- … Meşrubat ile davalı taraf arasındaki ticari ilişkiden kaynaklı olarak müvekkili … …’ın, maliki olduğu İstanbul ili, Şişli ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada, … parselde kain 6 nolu taşınmazında dava dışı … için davalı tarafa teminat ipoteğinin konulduğunu, ancak dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan teminat ipoteğinin karşılığı alınmadığını, dava dışı …- … Meşrubat ile davalı taraf arasındaki aktin ifa edilmediğini ve henüz feshedilmediğini, akdin feshi koşullarının gerçekleşmediğini, müvekkiline gönderilmiş olan … Noterliğinin … yevmiye numaralı, 14.07.2020 tarihli ihtarnamesine cari hesap dökümününün ve faturaların eklenmediğini, henüz likit ve muaccel olmayan ve gönderilmeyen cari hesap ekstresinden dolayı ipoteğin paraya çevrilmesi işlemlerinin hukuka ve yasaya aykırı olduğunu, bununla beraber her ne kadar bir borç var ise borcu, ferilerini ve faiz oranını kabul etmemekle beraber ihtarnamede belirtilen ipotek bedelini tüm (maddi ve manevi tazminat ve dava) hakları saklı tutarak ve ipoteği fekketme şartı ile ödemeye hazır bulunduklarını, ancak davalı tarafça gönderilmiş olan ihtarnamede hesap numarası veya iban bildirilmemiş olması nedeni ile bu ödemeyi yapamadıklarını, teminat ipoteklerinde borç miktarının sözleşme ile belirlenmesinin zorunlu kılındığını beyanla ipoteğin fekkini talep ve dava etmiş olduğu görülmüştür.
Davalı vekili tarafından mahkememize sunulmuş olan cevap dilekçesinde özetle; TMK 881. Maddesi uyarınca “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.” denilmek suretiyle …/ … Meşrubatın borcuna istinaden … …’ ın kendi rızası ile ticari iş için ipotek verildiğini, işbu ipoteğin hukuki açıdan geçerli ve şekil şartlarına uygun bir şekilde imza altına alınarak tapuya şerh edildiğini, hali hazırda borcun muaccel olmasıyla birlikte ipotek veren tarafından, ipoteğin fekki talebinde bulunulması ve alacaklı müvekkilinin alacağının engellenmeye çalışılmasının kötüniyetli olduğunu, TMK 883. Maddesinin “İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır.
” şeklinde hükmüne göre taraflarınca borcun muaccel olduğu, borca istinaden ödeme talepleri ve ödeme yapılmadığı takdirde ipotekli taşınmaz hakkında işlemlerin icra edileceği ihtarının yapıldığını, kanuna uygun şekilde muacceliyet ihbarı ve ödeme talebinde bulunulduğunu, ipotek sözleşmesi 2/2 maddesi uyarınca ipotek konulan taşınmaz borcu karşılamaya yetmediği takdirde borcun tamamına kefil olmak davacı … … tarafından taahhüt edildiğini, kaldı ki, taşınmaz üzerine 220.000TL bedel ile ipotek tesis edilmiş olup, taraflarınca davacıya gönderilen ihtarname ile 193.981,97 TL bedelin muaccel hale geldiği ve sadece 193.981,97 TL ile ipotek edilen taşınmaz bedelinden daha düşük bir bedelle gönderilen ihtarnamede müvekkili şirketin alacağından fazlasını talep etmediği, sadece alacağı ile sınırlı talepte bulunduğunu, ihtarın içeriği muacceliyet ihbarının yapılması veya ihtarnamenin şekli ipoteğin fekki için geçerli bir neden olmadığını, kanunun ipoteğin fekki için borcun ödenmesini veya süreli olarak verilmiş ipotekler de sürenin dolmuş olmasını kabul gördüğünü, davacı tarafça da ipotek bedelinin ödendiğine dair bir dekont sunulmamış olmakla beraber, taşınmaz üzerine konulan ipoteğin de süreli olmadığını, kanunun aramakta olduğu her iki şartın da oluşmadığını davacının ipoteğin fekki talebinin yerinde olmadığını, davaya konu ipoteğe ilişkin ipotek sözleşmesinde taraflarca … Mahkemeleri ve … icra müdürlüklerinin yetkisi kabul edilmiş olduğundan mahkemenin yetkisiz olduğunu beyanla ; Öncelikle yetki sözleşmesi nedeniyle mahkemenin yetkisizliğine ve dava dilekçesi içeriği itibariyle ipoteğin fekkine ilişkin olmadığından görevsizliğine, mahkeme aksi kanaatte ise ipoteğin fekki için kanunda öngörülen şartlar oluşmadığından davanın reddine , kötüniyetli olarak müvekkilin alacağının engelleyen davacı aleyhine ipotek bedeli üzerinden %40 oranında kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Yargılama esnasında alınan 12.03.2021 tarihli bilirkişi raporu akabinde davacı vekili tarafından sunulmuş olan 14.09.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile ; dava açıldıktan sonra davalının davacı aleyhine …. İcra müdürlüğünün 2020/… esas sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe girişmiş olduğunu beyanla işbu icra dosyasından ipotek bedelinin 118.044,67 TL olarak tespiti ile davacının 118.044,67 olarak tespit edilen ipotek bedelini mahkeme veznesine depo edilmesi veya icra takip dosyasına yatırılması için taraflarına süre verilmesini, davacının işbu bedel haricindeki icra dosyasında belirtilmiş olan dosya borcu nedeniyle borçlu olmadığının tespitini, neticeten
118.044,67 TL olarak tespit edilen ipotek bedeli ödendiğinde davalarının kabulü ile ipoteğin fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiş olduğu görülmüştür.
Tüm dosya kapsamı birlikte incelendiğinde; Dava, ipoteğin kaldırılması ve menfi tespit -istirdat istemine ilişkindir.
Somut olayda davacı vekili tarafından mahkememize sunulmuş olan dava dilekçesinde özetle; Dava dışı …- … Meşrubat ile davalı taraf arasındaki ticari ilişkiden kaynaklı olarak davacının, maliki olduğu İstanbul ili, Şişli ilçesi, … mahallesi, 222 pafta, 1238 ada, 54 parselde kain 6 nolu taşınmazını dava dışı … için davalı tarafa teminat olarak verdiğini, taşınmaz üzerine konulmuş olan ipotekten kaynaklı olarak takibe geçilmesinin şartlarının oluşmadığını beyanla; dava dışı …- … Meşrubat’ın davalıya olan borcu kadar borçtan sorumlu olduklarını, fazlaya dair borçtan sorumlu olmayacaklarına dair menfi tespit isteminde bulunduklarını, akabinde işbu borcun davalıya ödenmesi ile ipoteğin kaldırılması isteminde bulunmuş olduğu, davalının yasal süresi içerisinde sunmuş olduğu cevap dilekçesinde taraflar arasında akdedilmiş olan ipotek sözleşmesinde belirtilmiş olan yetki şartı uyarınca davaya bakmaya … Mahkemelerinin yetkili olduğunu, mahkememizin yetkisiz olduğunu beyan etmiş olduğu görülmüştür.
Mahkememizin işbu dosyası ile benzer mahiyette olan Yargıtay …. Hukuk Dairesinin 2020/… Esas, 2021/… Karar Sayılı, 08/02/2021 Tarihli “Somut olayda, davacı taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını talep etmektedir. Taşınmazın aynına ilişkin davaların taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerektiği 6100 sayılı HMK’nın 12/1. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davaların, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması hakkındaki bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin ve kesin olduğu için, bu konuda yetki sözleşmesi yapılamaz ve yetki sözleşmesi ile başka yetkili mahkeme kararlaştırılamaz.” şeklindeki ilamı uyarınca somut olayda dava konusu taşınmazın mahkememizin yetki sınırları içerisinde kaldığı, işbu hali ile mahkememizin yetkili olduğu anlaşılmakla davanın esasına girilerek yargılama yapılmıştır.
Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 881- 897. maddeleri arasında düzenlenmiş olup TMK’nın 881.maddesine göre ipotek, hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağı teminat altına almak için tesis edilen ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan asıl alacağa bağlı sınırlı ve mutlak bir aynî haktır. İpotek sadece güvence işlevi bulunan bir rehin türü olduğundan ve güvence sağladığı alacağa bağlı feri nitelikte sınırlı bir aynî hak olduğundan, mevcut veya doğacak bir alacak için kurulan ipoteğin geçerliliği, güvenceye aldığı alacağın geçerli olmasına bağlıdır.
Tapu siciline egemen ilkelerden olan ve taşınmaz rehnine de uygulanan açıklık ilkesinin bir gereği olarak taşınmaz rehni tapu siciline tescille doğar (TMK m. 856), tapu kütüğünde kayıt bulundukça devam eder ve kaydın terkini ile sona erer (TMK m. 858). Bu sebeple ipotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasında bir anlaşmanın (rehin sözleşmesinin) yapılması, TMK’nın 856.maddesi uyarınca da tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir. Geçerli bir tescil için, kural olarak, taşınmaz malikinin tescil istemi ve geçerli bir iktisap sebebinin varlığı şarttır.
Kural olarak, ipotek öncelikle alacaklının terkini istemi sonucu müdürlükçe yapılacak işlemle kaldırılabilir. İpoteğin kaldırılmasının diğer bir yöntemi de ipotekli borcun ödenmemesi halinde alacaklının taşınmaz malı icra marifetiyle sattırması ve satış bedelinden alacağını almış olması durumudur. Bu gibi hallerde, kesinleşmiş ihale sonucu taşınmaz mal ihale alıcısı adına tescil edileceğinden ilgili icra müdürlüğü tapudan taşınmazın ihale alıcısına tescili ve ipoteğin terkinini talep eder.
Miktarı ipoteğin tesisi anında belli olacak alacaklar için ana para ipoteği, miktarı ipoteğin tesisi anında belli olmayan, fakat ileride gerçekleşecek alacaklar için ise üst sınır ipoteği kurulur. (TMK Md. 851). Ana para ipoteğinde taşınmazın teminat altına aldığı miktar rehin sözleşmesinde yazılı olan meblağ, üst sınır ipoteğinde ise ilerde tahakkuku muhtemel alacağın tahakkuk eden ve fakat üst sınır olarak belirlenen meblağı geçemeyecek olan kısmıdır. Alacak sona erdiği halde alacaklı terkin taahhüdüne rağmen terkin talebinde bulunmazsa taşınmaz maliki rehnin fekkini dava yoluyla isteyebilir. Ancak bunun için ana para ipoteğinde sözleşmedeki miktar ödenmiş olmalı veya ödenmemişse mahkemeye depo edilmelidir. Üst sınır ipoteğinde ise, ipoteğin teminat altına aldığı herhangi bir alacak bulunmamalıdır.
Davaya konu edilen ipotek sözleşmesi incelendiğinde sözleşmede “1.İş bu ipotek sözleşmesi; … Kimlik numaralı …/ … Meşrubat’ın … Limited Şirketi’ne olan 220.000,00TL’lik(İkiYüzYirmiBin) borcunun teminata bağlanması adına akdedilmiştir
2-… Limited Şirketi’nin, borçlu …/… Meşrubat’dan toplam 220.000,00 TL’lik alacağına istinaden ve bununla birlikte doğmuş ve doğacak tüm alacaklarına istinaden iş bu ipotek tesis edilmiştir.Taraflarca devam eden ticari ilişkilerinde borçlu …/… Meşrubat tarafından yapılacak ödemelerden biri gününde ödenmediği takdirde ve ödemelere istinaden borçlu tarafça alacaklı tarafa ödeme karşılığı verilecek çek ödeme gününde ödenmediği takdirde ipotek sözleşmesinde belirtilen toplam borcun tamamı muaccel hale gelecektir. İpotek borçlusu … … belirtilen alacağın teminatı olarak alacaklı … Ticaret Limited Şirketi’ne 220.000,00 TL (İkiYüzYirmiBin TL) tutarı ile birlikte bu meblağa ilaveten ve ayrıca bu borçlarla ilgili olarak ticari temerrüt faizleri, mahkeme masrafları, icra masrafları, vekalet ücretleri ve diğer tüm masrafları teminen taşınmaz maliki olarak ipotek alacaklısı … Ticaret Limited Şirketi’ne teminat olarak 2.Derecede 1.Sırada (Boş ve serbest dereceden istifade kaydı ile),süresiz (bila müddet), … Limited Şirketi tarafından bildirilene kadar ipotek etmeyi kabul ve taahhüt etmiştir.” Şeklinde yer alan düzenlemeler uyarınca işbu ipoteğin kesin borç ipoteği olduğu anlaşılmıştır.
Yargılama esnasında davacı tarafın dava dışı …’in davalıya olan borcunun takibe geçildiği kadar olmadığı, alacağın miktarına yönelik olarak da itiraz etmiş olması ve uyuşmazlık bulunması sebebiyle mali müşavir bilirkişi vasıtasıyla yapılan inceleme sonucunda mahkememize ibraz edilmiş olan kök ve ek raporlarda özetle;
Davalı ticari defterlerinde, davalı taraf …- … tan ( … no.lu alt hesap kodu ) takip tarihi olan 30.11.2020 tarihi itibarı ile 118.044,67 TL alacaklı olduğu, … tan takip tarihi olan 30.11.2020 tarihi itibarı ile 75.937,29 TL alacaklı olduğu kayıtlıdır.
Hesap yapılan işletme devri dikkate alınmaksızın bütün olarak değerlendirildiğinde ;
…-… tan olan alacak tutarı :118.044,67 TL
… … tan olan alacak tutarı : 75.937,29TL
İşletme devri dikkate alınmaksızın toplam alacak tutarı :193.981,96 TL olarak hesaplanacaktır.
Şeklinde hazırlanan rapor mahkememize ibraz edilmiş olmakla yapılan incelemede davalı tarafın … isimli ticari işletmeden takip tarihi itibari ile toplamda 193.981,96 TL alacaklı olduğu ve işbu tutar üzerinden (193.981,97 TL) davalı aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe girişmiş olduğu, toplam alacağın 118.044,67 TL’lik kısmının dava dışı …’in işletmeyi devraldığı döneme ait olduğu, 75.937,29 TL’lik kısmının ise işletmenin … tarafından işletildiği döneme ilişkin olduğu, işbu hali ile davacının ipoteği …’in borcuna teminat amacıyla koydurmuş olması sebebiyle sadece 118.044,67 TL’lik asıl borçtan ve asıl borcun yanında gecikme faizi, icra takip masraflarından sorumlu olduğu, … ‘in borçlarından dolayı davalıya herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Türk Medeni Kanununun 875. maddesine göre kesin borç (karz) ipoteği, anapara yanında, gecikme faizini ve icra takibi yapılmışsa takip masraflarını da güvence altına alır. Alacaklı, ipoteğin fekki için anaparanın dışında takip masraflarını ve geçen günlerin faizlerini de isteyebileceğinden, ipoteğin kaldırılmasına ancak anaparanın, gecikme faizinin, icra takibi yapılmışsa takip giderlerinin ödenmesi halinde karar verilebilir. İşbu sebeple yargılama esnasında mahkememizce icra dairesine yazılan müzekkere uyarınca davalının takip tarihi itibari ile alacağının 118.044,67 TL olması ve 193.981,96 TL olması ihtimaline binaen ödeme tarihi itibariyle icra masrafları ile birlikte kapak hesabının yapılması istenilmiş olup gelen müzekkere cevabında takip tarihi itibari ile asıl alacağın 118.044,67 TL olması ihtimalinde tahsil harcı, vekalet ücreti, toplam faiz ve masraflar ile birlikte ödeme tarihi itibariyle kapak hesabının 171.093,98 TL olacağı, davacının toplamda 275.500,00 TL yatırmış olması sebebiyle 104.406,02 TL’nin borçluya iade edilmesi gerektiği hesaplanarak mahkememize bildirilmiş olduğu, nitekim yukarıda açıklanmış olduğu üzere davacının dava dışı …’in asıl borcu olan 118.044,67 TL + icra masrafları ve vekalet ücreti toplamı olan 171.093,98 üzerinden davalıya karşı sorumlu olduğu, söz konusu miktarın ipotek sınırının altında kaldığı ve bu meblağın davacı tarafından da icra dosyasına yatırılmış olduğu görülmekle ipoteğin kaldırılması şartlarının oluştuğu kanaatine varılmış ise de davacı vekili tarafından mahkememize ibraz edilmiş olan 04.04.2023 tarihli talep sonucunun açıklanmasına ilişkin beyan dilekçesinde davacının fazla ödemiş olduğu 75.937,00 TL’nin takip tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile ödenmesini talep etmiş olduğu görülmekle işbu miktar üzerinden taleple bağlı kalınmış olup her ne kadar takip tarihinden itibaren faiz isteminde bulunulmuş ise de davanın menfi tespit istemli olarak açılmış olması ve yargılama esnasında ödeme yapılmış olması sebebiyle ödeme tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiğinden davacının taleplerinin kısmen kabulü kısmen reddi ile istirdat talebinde bulunulan, dava değeri olarak belirtilmiş olan miktarın 75.937,00 TL olması sebebiyle işbu tutar üzerinden yargılama gideri ve vekalet ücreti hesaplaması yapılmış olup davacının fazlaya dair faiz isteminin reddine karar verilmiş olması, miktar itibari ile reddedilen bir kısım olmaması sebebiyle davalı lehine vekalet ücretine hükmolunmaksızın aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklanmış olduğu üzere;
Davacının davasının KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİ İle;
1-İstanbul ili, Şişli ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada, …parselde kain 6 nolu taşınmazın tapu kaydı üzerine kurulmuş olan 24.07.2019 Tarih, … Yevmiye numaralı 220.000,00 TL bedelli ipotek şerhinin Terkinine,
2-Karar kesinleştiğinde kararın bir suretinin tapu müdürlüğüne gönderilmesine,
3-Davacının …. İcra Müdürlüğünün 2020/… Esas sayılı icra takip dosyasından davalıya 118.044,67 TL asıl alacak ve ferileri yönünden borçlu olduğunun; bakiye alacak bakımından borçlu olmadığının tespitine,
4-Davacı borçlu tarafından …. İcra Müdürlüğünün 2020/… Esas sayılı icra takip dosyasına fazla yatırılmış olan 75.937,00 TL’nin ödeme tarihi olan 07.10.2022 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan istirdadı ile davacıya iadesine, davacının fazlaya dair isteminin reddine,
5-Alınması gerekli olan 5.187,26 TL karar ilam harcından dava açılırken başlangıçta peşin alınan 170,78-TL harç ile yargılama esnasında ıslah harcı adı altında yatırılan 1.127,00 TL harcın toplamı olan 1.97,78 TL’nin mahsubu ile bakiye eksik kalan 3.889,48-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
6-Davacı tarafından yatırılan 170,78-TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından sarf edilen dava açılış gideri: 62,20-TL (başvurma, vekalet harcı), 1.127,00-TL ıslah harcı, davetiye, posta gideri: 296,6‬0-TL, bilirkişi ücreti 1.000,00TL olmak üzere toplam: 2.485,80‬‬-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden kabul edilen miktar üzerinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesap ve takdir olunan 12.149,92-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
9-Davacının taleplerinden miktar itibariyle reddedilen bir kısım bulunmadığından davalı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
10-Davacı tarafından yatırılan gider avansın arta kalan kısmının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde … Mahkemesine İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı. 11/04/2023

Katip …
¸e-imzalıdır

Hakim …
¸e-imzalıdır

* İş bu karar 5070 Sayılı Kanun hükümlerine göre güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.