Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/66 Esas
KARAR NO : 2023/461
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 18/06/2014
KARAR TARİHİ : 08/06/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Davacıların davalılardan … A.Ş.’nin toplamda %25 hissesine sahip ortakları olduğunu, herhangi bir şekilde yönetici sıfatlarının bulunmadığını, davalı şirketin … İli, … İlçesinde parçalı değişik sayıda parselden taşınmazları hariç herhangi bir maddi mal varlığı olmayan bir şirket olduğunu, söz konusu taşınmazların çoğunlukla arsa ve tarla niteliğinde olduğunu ve bu taşınmazların inşaat işlemlerine başlanan … ‘nun güzergahında yer aldığını, davalı şirket …’in 83, 89 ve 90 parselde yer alan taşınmazları m2 100-TL bedelde diğer davalı …Ş.’ne sattığını, davaya konu taşınmazlar hakkında yaptırılan ekspertizde taşınmazların ortalama m2 değerinin 400-TL olarak tespit olunduğunu, …. İcra Müdürlüğünün 2013/… Esas sayılı dosyasında yaptırılan kıymet takdir raporunda davaya konu taşınmaz ile komşu olan parsellerin m2’sinin 300-350 TL olarak tespit olunduğunu, bu durumun bedelde muvazaa olarak adlandırılan butlan sebebinin gerçekleştiğini ortaya koyduğunu, bu muvazaalı işlem yoluyla şirketin mal varlığının azaltılması, içinin boşaltılması ve taşınmazlardan arındırılan şirketin başkaca bir faaliyetinin de bulunmadığından tasfiyeye sürüklemek sonuçta azınlık olan müvekkillerinin tasfiye paylarının buharlaştırılmak istendiğini, davalı … şirketinin yönetim kurulu başkanı … ‘nun aynı zamanda satıcı olan diğer davalı şirketin genel koordinatörü sıfatını taşıdığını, davaya konu taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir kararı konulmasını talep ettiklerini, bu nedenlerle davanın kabulü ile davaya konu taşınmazların davalı … şirketine adına olan kaydının iptalini ve diğer davalı şirket adına tescilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan … vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Davacıların ikame edilen dava öncesinde aynı sebeplere dayanmak suretiyle aynı taleplerde bulunarak … Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/… Esas sayılı dosyasını ikame ettiklerini ve davanın halen derdest olduğunu, davacıların davayı açmaktaki amaçlarının sözde uğramış oldukları zararın telafisinden ziyade müvekkili şirket yöneticilerini tahakküm altına almak, üzerilerinde baskı kurmak ve şirket yönetimini ele geçirmek olduğunu, davacıların aynı zamanda diğer aile şirketlerinin de hissedarı olarak bulunduğunu, bu şirketlerinde yaptığı hemen her işlem ve karara muhalif oy kullanmakta olduklarını, çeşitli iddialar ile davalar açtıklarını, müvekkili şirketin davacıların iddialarının aksine gayri faal olmadığını, etkit ticari faaliyet içerisinde olduğunu, dava konusu parsellere ilişkin 01.11.2013 tarihli gayrimenkul değerleme çalışması yapıldığını, bu rapora göre her üç parsel için toplamda 5.368.876 TL değer tespiti yapıldığını, dava konusu parsellerin m2 rayiç fiyat ortalamasının 122 TL olarak tespit edildiğini, satış işlemlerinde de ortalama m2 satış fiyatının 100 TL olduğunu, müvekkili şirketin nakit ihtiyacının karşılanması amacıyla 3 parselin birden aynı anda müvekkili şirketin daha önce ticari ilişkide bulunmuş olduğu diğer davalı şirkete nakit olarak satıldığını, müvekkili şirketçe 2012-2013 yıllarında toplamda yaklaşık 10.000 metrekare taşınmaz satın alındığını, alış fiyatlarının dava konusu satış fiyatlarının yarısı oranında olduğunu, … u’nun müvekkili şirket ile herhangi bir bağı olmadığını, bu nedenle davanın öncelikle usulden, aksi halde esastan reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı …Ş.’nin cevap dilekçesinde özetle; Davaya yetkili olan mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu ve görev itirazında bulunduklarını, davacıların ikame edilen dava öncesinde aynı sebeplere dayanmak suretiyle aynı taleplerde bulunarak … Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/… Esas sayılı dosyasını ikame ettiklerini ve davanın halen derdest olduğunu, derdestlik itirazında bulunduklarını, davaya konu taşınmaz satışlarının rayiç bedeli üzerinden yapılan gerçek satışlar olduğunu, bahsi geçen taşınmazların müvekkili şirket tarafından yapılan ve kar amaçlı alınmış taşınmazlar olup bölge rayiç bedelleri üzerinden satın alındığını, davacı yanca sunulan ekspertiz raporlarının emsal rayiçlerin çok üzerinde ve gerçek piyasa değerlerini göstermekten uzak olduğunu, muvazaa iddialarının gerçek dışı olup ispatının gerektiğini, müvekkili şirket yetkilileri ile diğer davalı şirket yetkilileri arasında uzaktan akrabalık ilişkisi olduğu yönündeki beyanların herhangi bir delil niteliği olmadığını, müvekkili şirket adına kayıtlı taşınmazlar üzerine konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep ettiklerini, bu nedenlerle davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacılara bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Yetkisiz mahkemece alınan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi ve Harita Mühendisi bilirkişi heyetinin 02/06/2017 tarihli 18 sayfadan ibaret raporunda özetle; İstanbul ili, Eyüp İlçesi, Çiftalan köyü, Yeşilova sokak üzerinde bulunan taşınmazların devir tarihi (15.11.2013) itibari ile değerinin 83 parsel sayılı 13.155m2 X 200 TL= 2.631.000 TL, 89 parsel sayılı 19.700m2 X 200TL= 3.940.000 TL ve 90 parsel sayılı 10.980m2 X 200TL= 2.196.000 TL, taşınmazların dava tarihi olan 18.06.2014 tarihi itibari ile değerinin 83 parsel sayılı 13.155m2 X 250TL= 3.288.750 TL, 89 parsel sayılı 19.700m2 X 250TL=3.940.000 TL ve 90 parsel sayılı 10.980m2 X 250TL= 2.745.000 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir.
Yetkisiz mahkemece alınan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi ve Harita Mühendisi bilirkişi heyetinin 16/01/2018 tarihli 11 sayfadan ibaret ek raporunda özetle; Bilirkişiler 16/01/2018 tarihli ek raporunda; tapu kayıtları incelendiğinde devir tarihi olan 15.11.2013 tarihinde … Müdürlüğünün 25.06.2014 tarih 12205 sayılı yazılarının eklerinde 89 parselin kısmen 2/B kapsamında olduğu, diğer 83 ve 89 parsellerde herhangi bir orman kaydının olmadığını, … Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 18.12.2015 tarih … sayılı yazılarında tapunun beyanlar hanesine 89 parsel için kısmen orman sınırları içerisinde kaldığı, … tarafından 24.06.2015 tarih … sayılı ile işlendiğini, 90 parselin ise tamamen orman içinde kaldığının beyanlar hanesine işlendiğini, bu işlemin devir ve dava tarihinden sonra olduğundan beyanlar hanesine işlenen orman kaydının dikkate alınmadığını, belediyece belirlenen sokak rayiç bedelleri emlak vergisi toplamak amaçlı olduğundan ve piyasa şartlarının çok altında olduğundan değerlemeye esas alınmadığını, kök raporda beyan edildiği üzere dava konusu taşınmazların değerinin %20 aşağı takdir edildiğini, yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda İstanbul ili, … İlçesi, Çiftalan köyü, Yeşilova sokak üzerinde bulunan taşınmazların devir tarihi olan 15.11.2013 tarihi itibari ile değerlerinin 83 parsel sayılı 13.155m2 X 250TL= 3.288.750 TL, 89 parsel sayılı 19.700m2X225TL= 4.432.500 TL, 90 parsel sayılı 10.980m2X250TL=2.745.000 TL, taşınmazların dava tarihi olan 18.06.2014 tarihi itibari ile değerinin (TEFE TÜFE’ye göre oranlandığında), 83 parsel sayılı 13.155m2X268TL= 3.486,075TL, 89 parsel sayılı 19.700m2 X 238,50TL=4.698.450 TL ve 90 parsel sayılı, 10.980m2 X 268TL=2.909.700 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir.
Mahkememizce alınan İnşaat Mühendisi, Harita Mühendisi, Orman Mühendisi, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Konu Uzmanı bilirkişi heyetinin 21/06/2022 tarihli 25 sayfadan ibaret raporunda özetle; Kesinleşen orman kadastrosu ve 6292 sayılı kanun uygulamasına göre; 83 sayılı tapulama parselinin tamamının orman sınırları dışında orman sayılmayan alanda kaldığı, 89 numaralı parselin kısmen ( Haritada “A” ile gösterilen 1.145,34 m2 ve Haritada “B” ile gösterilen 2.222,39 m2 lik kısım) orman sınırları içinde kaldığı, 90 numaralı parselin tamamen (10.980,00 m2), orman sınırları içinde kaldığı,
-Denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde yapılan hesaplamada 15/11/2013 el
Değiştirme tarihi itibari le taşınmazın değerinin;
83 parsel 13.155m² x 258,32 TL/m² = yaklaşık 3.400.000 TL
89 parsel 19.700m² x 258,32 TL/m² =yaklaşık 5.090.000 TL
90 parsel 10.980m² x 258,32 TL/m² =yaklaşık 2.835.000 TL olarak belirlenmesi gerektiği, bir taşınmazın bedelinin çok altında satılması (bedelde) muvazaanın varlığı açısından tek başına belirleyici niteliği haiz olmadığı, her iki şirketin arasında organik bağ bulunup bulunmadığı hususu da muvazaa iddiasını ispat etmeye yetmeyeceği, muvazaa iddiasında aslolanın, tarafların görünüşteki hukuki işlemin hüküm doğurmaması hususunda anlaşmış olmalarının ispatlanması olduğu, ilgili satış işlemlerinin muvazaalı olduğu yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda davacılar tarafından ispatlanmış olmadıkça ilgili işlemlerin muvazaa sebebiyle geçersiz olduğu kanısına varılamayacağı sonuçlarına ulaşıldığını belirtmişlerdir.
Mahkememizce alınan İnşaat Mühendisi, Harita Mühendisi, Orman Mühendisi, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Konu Uzmanı bilirkişi heyetinin 07/04/2023 tarihli 15 sayfadan ibaret ek raporunda özetle; Bilirkişi kök raporunda belirtildiği üzere, muvazaanın ispatlanıp ispatlanmadığı hususunun, münhasıran hâkimin takdir yetkisinde olup; tarafların bilirkişi kök raporuna itirazlarının, bilirkişi kök raporunda varılan sonuçları değiştirmeyi gerektirmediği, bu anlamda, bilirkişi kök raporunda ulaşılan sonuçların, aynen muhafaza edildiği,
-Dava dosyasında yer alan emsaller, değerleme raporları ve diğer evrak incelenmiş olup denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde yapılan hesaplamada 15/11/2013 el değiştirme tarihi itibari le taşınmazın değerlerini korunduğu,
83 parsel 13.155 m² x 258,32 TL/m² = yaklaşık 3.400.000 TL
89 parsel 19.700 m² x 258,32 TL/m² = yaklaşık 5.090.000 TL
90 parsel 10.980 m² x 258,32 TL/m² = yaklaşık 2.835.000 TL hesaplandığı belirtilmiştir.
Tapu kayıtları; Dava konusu İstanbul ili, … ilçesi, … köyü, Köy kenarı mevkii, 83,89, 90 parsel nolu taşınmazların davalı … San ve Tic A.Ş adına kayıtlı olduğu görülmüştür.
Dava, davalılardan …’in eski maliki olduğu 83, 89 ve 90 parselde yer alan taşınmazları muvazaalı işlem yoluyla diğer davalı … şirketine sattığından bahisle davalı … adına tapu kaydının iptali ile davalı … adına tescili istemine ilişkindir.
Şirket ortağının şirket taşınmazının satışında muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır.
Dosyadaki bilgi ve belgeler, toplanan deliller, tapu kayıtları, devir akitleri, kroki, imar durumu, işlem dosyası, ticaret sicil kayıtları, vergi dairesinden gelen belgeler, ihtarname suretleri, mahkememizin 2014/84 esas sayılı dosyası, … Asliye Ticaret Mahkemesinin (Kapanan … Asliye Ticaret) 2012/… esas sayılı dosyası, ….İcra Hukuk Mahkemesinin 2013/… esas sayılı dosyası, … Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1421 esas nolu dosyası, Kadastro Mahkemesinin 2015/… esas nolu dosyası, rapor ve ek raporları ile tüm dosya kapsamından; dava konusu İstanbul ili, … ilçesi, … köyü, Köy kenarı mevkii, 83 parsel nolu taşınmazın 1.315.500 TL, 89 parsel nolu taşınmazın 1.970.000 TL ve 90 parsel nolu taşınmazın 1.098.000 TL BEDELLE davalı … Sanayi ve Ticaret A.Ş’ye 15/11/2013 tarihinde satıldığı, davaya konu taşınmazların satış tarihindeki gerçek değerlerinin 83 parselin 3.400.000 TL, 89 parselin 5.090.000 TL ve 90 parselin 2.835.000TL olduğu, bedeller arasında açık bir oransızlık olduğu, ayrıca satışın yapıldığı …nin yönetim kurulu başkanı … ‘nun aynı zamanda satıcı şirket olan diğer davalı …nin Genel Koordinatörü sıfatını taşıdığı, ayrıca bu şirketin kurucu Yönetim Kurulu Başkanı … ‘in davalı …nin yönetim kurulu üyesi … ‘ın kayınpederi olduğu, satışların muvazaalı olduğu sonucuna varılmış, davanın kabulü ile İstanbul ili, … ilçesi, … Köyü 83, 89 ve 90 parsel nolu taşınmazların davalı …adına olan kayıtlarının iptali ile …adına tesciline karar vermek gerekmiştir.
Davalı … A.Ş açısından pasif husumet ehliyeti nedeniyle reddine karar verilerek sonuçta aşağıdaki şekilde hüküm tahsis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere;
1-Açılan davanın … İnş. A.Ş açısından kabulüyle 3. davaya konu İstanbul İli, … İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarında … Köyü’ … Mevkii 3 pafta kain 83, 89, 90 parsel sayılı taşınmazların davalı … Mod. İnş. A.Ş adına olan malik kaydının iptali ile davalı şirket … Tur. ve Yat. A.Ş. adına tesciline,
2-Açılan davanın … A.Ş açısından pasif husumet ehliyeti nedeniyle reddine,
3-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 773.610,75-TL ilam harcından peşin alınan 189.462,15-TL’nin mahsubu ile bakiye 584.148,60-TL ilam harcının davalılardan … A.Ş .’den tahsili ile hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 74.287,15-TL peşin harç, 115.175,00-TL tamamlama harcı ve 25,20-TL başvurma harcı olmak üzere toplam 189.487,35-TL’nin davalılardan … A.Ş .’den tahsili ile davacılar tarafına verilmesine,
5-Davacılar kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 301.250,00-TL vekalet ücretinin davalılardan … A.Ş.’den tahsili ile davacılar tarafına verilmesine,
6-Davalılardan … A.Ş. kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. uyarınca hesaplanan 9.200,00-TL vekalet ücretinin davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile iş bu davalıya verilmesine,
7-Davacılar tarafından yapılan 12.680,00-TL yargılama gideri davalılardan … İnş. A.Ş.’den tahsili ile davacıya verilmesine,
8-Davalılardan davalılardan … A.Ş.tarafından yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
9-Davalılardan … A.Ş. Tarafından yapılan 100,00-TL yargılama giderinin davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile iş bu davalıya verilmesine,
10-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde resen taraflara iadesine,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde … Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu kabil olmak üzere verilen karar alenen okunup usulen anlatıldı.08/06/2023

Başkan …
¸e-imzalıdır
Üye …
¸e-imzalıdır
Üye …
¸e-imzalıdır
Katip …
¸e-imzalıdır

Bu belge elektronik imza ile imzalanmış olup ayrıca ıslak imza uygulanmayacaktır.“5070 sayılı Yasanın 5. ve 22. maddeleri gereğince elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan ıslak imza ile aynı hukuki sonucu doğurur.”