Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2021/180 Esas
KARAR NO:2023/489

DAVA:İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:14/05/2019
KARAR TARİHİ:14/06/2023

…. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 14/05/2019 Tarih … sayılı görevsizlik kararı ile evraklar incelenmekle 2021/180 Esas sırasına kaydedildi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ/
İDDİA:
Davacı vekili mahkememize verdiği dava dilekçesi ile; davalı borçlu şirket ile müvekkili şirket arasında İstanbul İli, … ilçesi, …, … Cad. 76 pafta, 83 ada, 1 parselde kayıtlı … Mah. … Cad. … Ticaret Merkezi dahilindeki 206-207 Kapı nolu 136,36 m2 ‘lik işyerinin kiralanmasına ilişkin olarak 01/12/2016 başlangıç ve 30/11/2026 hitam tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, akdedilen kira sözleşmesi uyarınca davalı şirket ilgili mecurun kiracısı sıfatına haiz olduğunu, ana gayrimenkulün yapı maliki olan … A.Ş. İle akdedilmiş yönetim sözleşmesi uyarınca müvekkili şirket dava konus yerde yönetici sıfatını haiz olduğunu, kira sözleşmesinden doğan faturalara bağlı olan söze konu 158.266,40 TL bedelli alacağın tahsili maksadıyla …. İcra Müdürlüğü’nün … Esas sayılı dosyası ile davalı kiracı borçlu şirket aleyhine 15/04/2019 tarihli icra takibi başlatıldığını, ilgili ödeme emri, davalı borçlu şirket tarafından 17/04/2019 tarihinde tebellüğ edildiğini, icra müdürlüğüne yapılan 19/04/2019 tarihli başvuru ile ödeme emrine vaki borca , faiz ve ferilerine davalı borçlu şirket tarafından haksız ve mesnetsiz olarak itiraz edildiğini ve takibin durduğunu, bu nedenlerle itirazın iptali ile takibin devamına, itiraza konu likit alacağın % 20 sinden aşağı olmamak üzere borçlu şirketin aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı vekili mahkememize verdiği cevap dilekçesi ile; Davacı tarafın kira sözleşmesinin kiralayan tarafı olmadığını, dolayısıyla aralarında kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlığın olması da mümkün olmadığını, ticari işlerden kaynaklanan her türlü alacak davalarında görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, bu nedenle görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, davacı tarafın hizmetlerini gereği gibi yerine getirmediğini, müvekkili şirketin öncelikle bugüne kadar güvenlik hizmetinden gereği gibi hiç yararlanamadığını, davacının tamamen haksız kazanç elde etme çabası içerisinde olduğunu, müvekkili şirketin yararlanmadığı hizmetlerin bedelini ödemekle yükümlü tutulamayacağını, mevzuatın yeterince açık ve net olduğu bir durumda, kimse lehine hak etmediği alacak kalemlerine hükmedilmesi mümkün olmadığını, dosyanın görevli ve yetkili mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu davanın reddine ve takibin iptaline,%20’den aşağı olmamak üzere davacı tarafın kötü niyet tazminatına çarptırılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER
1-Kira Sözleşmesi
2-Yönetim Sözleşmesi
3-…. İcra Müdürlüğü’nün … Esas sayılı dosya aslı.
4-Ticari Kayıtlar
5-Tanık, mail yazışmaları, bilirkişi incelemesi
Bilirkişi …tarafından düzenlenen 10/11/2021 tarihli Nihai raporda özetle; …. İera Müdürlüğü … Esas dosyasının incelenmesinde icra takibinin 15.04.2019 tarihinde toplam 158.266,40 TL üzerinden ilamsız icra olarak yapıldığını ve davalı tarafın 28.11.2019 tarihinde başlatılan icra takibine, yetkiye ve ferilerine itiraz ettiğini ve icra takibinin durdurulmuş olduğunu, davacı tarafın ticari defter tasdiklerinin zamanında yapıldığını usulüne uygun tutulduğunu, dava dosyasının incelenmesinde davacı tarafça kira sözleşmesine dayalı olarak alacak talep edildiği belirtilmiş ise de dosyada mevcut kira sözleşmesinin incelenmesinde taraflarının … … A.Ş ve … Turizm İşletmeciliği Ltd.Şti olduğunu, davacı tarafla davalı taraf arasında mevcut bir kira sözleşmesinin bulunmadığını, … Ticaret Merkezi Yönetim Kurulu ile davacı taraf arasında imzalanan gayrimenkul yönetim sözleşmesinin bulunduğu davacı tarafın talebinin bu yönetim sözleşmesine dayalı olduğunu, davanın toplam 158.266,40 TL üzerinden açılmış olduğunu,…Ticaret Merkezinin yönetim işini üstlenen davacının bu kapsamda davalıdan takibe konu özel tüketim giderlerine ilişkin fatura bedellerini talep ettiğini, özel tüketim kapsamında olan su, doğalgaz ve elektrik gibi hizmetlerinin faturalandırılan bedellerinin 2018 yılı haziran ayından bu yana davalıdan tahsil edemediğinin görüldüğünü, yapılan hesaplamada davacının toplam 157.309,07 TL alacaklı olduğunu, dosya muhteviyatında bahsedilen alacakla ilgili herhangi bir ödemenin yapıldığını gösterir bir belge bulunmadığını, davaya konu asıl alacağa dava takip tarihinden itibaren avans faiz oranlarında yapılan değişiklikler dikkate alınarak faizin değişen oranlarda kademeli olarak ödeme tarihine kadar geçen süre için hesaplanması yönünden değerlendirmenin Sayın Mahkemenin takdirinde olduğunu, takip konusu alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesi talebi yönünden değerlendirmenin Sayın Mahkemenin takdirinde olduğu tespit ve rapor edilmiştir.
Bilirkişi … ve … tarafından düzenlenen 30/01/2023 tarihli Nihai raporda özetle; 5188 sayılı Kanun kapsamında, Özel güvenlik hizmeti verilmesi konusunda; … Emniyet Müdürlüğü’nün 01.12.2022 tarih ve E-… – … – … sayılı yazıları ekinde dosyaya sunulmuş olan 15.10.2018 tarihli Alışveriş Merkezi Denetleme Raporu’nun dava konusu ile ilgili bölümlerinde; “Kontrolsüz giriş bulunmamaktadır. AVM dışında bulunan …, …, … ve … Cafe isimli özel işletmelerden AVM içerisine giriş yapılabildiği görülmüş, adı geçen cafe girişlerinde sabit 1 özel güvenlik görevlisinin görevli olduğu ve gelen müşterileri el dedektörü kullanmak suretiyle güvenlik kontrolünden geçirdiği görülmüştür. Ana kapı girişlerinde duyarlı görev yapıldığı, katlarda ve otoparkta ve AVM açık alan kısımlarında devriye görevinin ifa edildiği, kapalı otopark girişlerinde özel güvenlik görevlisi ile kontrollerinin yapıldığı görülmüştür.” şeklinde tespitlerin yapıldığı ve özel güvenlik hizmetinin verilmesinden bir eksikliğin belirtilmediğinin anlaşıldığını, “Ek Tedbirler” başlığı altında, “Valilikçe 122 kişilik personel tahsis edildiği, 112 kişilik özel güvenlik hizmet sözleşmesi imzalandığı, ancak 69 özel güvenlik görevlisi istihdam edildiği görülmüş, eksik olan 41 kişinin fazla mesai çalıştırma yöntemi ile giderildiği beyan edilmiş, personel sayısının yetersiz olduğu ve arttırılması gerektiği”nin eleştirildiğini, bu durumda, AVM’nin açık olduğu 10.00 – 22.00 saatleri arasında, AVM dışında bulunan …, …, … ve … Cafe isimli özel işletmelerden AVM içerisine giriş yapılabildiği için, adı geçen işletme girişlerinde sabit 1 özel güvenlik görevlisinin görevli olduğunun belirtildiğini, davalı kiracının iş yerinin, (…), Raporda yer verilen mail yazışmalarından anlaşıldığı üzere, saat:12.00 – gece 00.00 yada 02.00 saatleri arasında müşteri kabul ettiği, AVM saat 22.00 kapandığı için, saat 00.00 veya 02.00’ya kadar işletmenin bahçe (ön) girişi bakımından güvenlik görevlisi bulundurmamanın eksiklik olarak değerlendirilmediğini, söz konusu işletmelerden AVM içerisine giriş bakımından değerlendirme yapıldığını, bu girişlerde de güvenlik görevlisi bulunduğu ve güvenlik kontrolünün yapıldığının değerlendirildiğini, davacı gayrımenkul yönetim şirketinin, davalı kiracıya karşı ayıplı hizmetinin olduğu / hizmet vermediği tespitini sağlayacak bilgi ve belgenin mevcut olmadığını, davalı kiracının, kiralananın kullanımının elverişsizliğine ilişkin ayıp iddiasına yönelik ihbarını dava dışı kiralayana yöneltmediğini ve kullanım elverişsizliğini ortaya koyacak ayıbın hukuki sonuçları bakımından da dava dışı kiralayandan talepte bulunmadığını, yönetim hizmetlerinin eksik alınmasına ya da hiç alınmamasına, ayıplı hizmete karşılık davalı kiracının giderleri / avans bedellerini ödememesine / yükümlülükten kurtulmasına yönelik yasal bir hükmün Türk Borçlar Kanunu’na, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ya da davalı kiracı lehine sonuç doğuracak olan kira sözleşmesine değerlendirilmediğini, takip tarihi olan 15.04.2019 tarihi itibarı ile davacı yönetim şirketinin ….İcra Müdürlüğü’nün … takip sayılı dosyasından 157.309,07-TL alacaklı olduğunun hesaplanabileceğini, takip alacağına takip tarihinden itibaren iskonto faizi talep edilebileceğini, icra inkar tazminatı isteminin de Sayın Mahkemenin takdirinde olduğu tespit ve rapor edilmiştir.
…. İcra Müdürlüğünün … Esaslı dosyası dosyası dosyamız içerisine getirtilmiştir. Dosyanın incelenmesinde toplam 158.266,40 TL asıl alacak için takip yapıldığı, ödeme emrinin 17/04/2019 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun da süresi içersinde 19/04/2019 tarihinde borca, faize, ödeme emrine, ferilerine, faiz oranına itiraz ettiği anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Mahkememize açılan iş bu dava İcra ve İflas Kanununun 67. maddesine dayalı itirazın iptali davasıdır.
Uyuşmazlık ; Davacı şirketin bina yönetim faaliyetleri nedeni ile davalı kiracı şirketten alacaklı olup olmadığı, davacı şirketin sözleşme gereğince güvenlik başta olmak üzeri edimlerini yerine getirip getirmediği davalı borçlunun ödemelerini yapıp yapmadığı noktalarında toplandığı görülmüştür.
Somut Olayda ; Faturaların ve Kira sözleşmesinin dosyaya sunulduğu görülmüş ayrıca icra dosyası mahkeme tarafından celp edilmiştir.
Fatura tatarları ve bedelleri konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı uyuşmazlığın taraflar arasındaki kiracılık sözleşmesi gereğince davacı şirketin edimlerini yerine getirip getirmediği noktalarında toplandığı analaşıldığından dosya özel güvenlik konusunda uzman ve nitellikli hesaplama uzmanı hukukçu bilirkişiye tevdi edilerek rapor alınmış bilirkişi heyetinin dosyaya sunmuş olduğu 30/01/2023 tarihli raporun denetime açık olduğu ve hüküm kurmaya yeterli olduğu görülmüştür.
Tüm dosya kapsamı ve yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olay incelendiğinde; Her ne kadar davalı şirket vekili cevap dilekçesinde ,davacı şirket tarafından sunulan güvenlik hizmetlerinin sözlemeye uygun olarak ifa edilmediğini ayrıca su ve elektrik tesisatlarındaki aksamalar meydana geldiğini ileri sürmüşse de, alınan bilirkişi raporunda, davacı alacaklı şirketin güvenlik hizmetlerini yasalara, sözleşmeye ve yönetim planı ile işin gereğine uygun yaptığı tespit edilmiş, diğer iddialar yönünden dosyaya her hangi bir delil sunamamış, yapılan hesaplamada davacı alacaklının davalı borçludan 157.309,07 TL alacaklı olduğu analaşıldığından davanın kısmen kabulü ile …. İcra Müdürlüğünün … Esas sayılı takip dosyasına davalı tarafından yöneltilen itirazının kısmen iptaline, takibin 157.309,07 TL Asıl alacak üzerinden takip tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte devamına, asıl alacak niteliği itibari ile likit ve belirlenebilir olduğundan %20 oranında hesaplanan icra inkar tazminatı olan 31.461,81 TL’nin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Düzeltme; Mahkememizin 14/06/2023 tarihli duruşmasında 2 no.lu kısa kararında her ne kadar ”Davacı birleşen davanın davalısından alınarak davalı birleşen davanın davacısına ödenmesi’ olarak sehven yazılmış ise de; ”Davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine” şeklinde gerekçeli kararda düzeltilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen KABULÜ İle,
Davacının davalı aleyhine başlattığı …. İcra Müdürlüğünün … Esas sayılı takip dosyasına davalı tarafından yöneltilen itirazının kısmen iptaline, takibin 157.309,07 TL Asıl alacak üzerinden takip tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine
2-Asıl alacak niteliği itibari ile likit ve belirlenebilir olduğundan %20 oranında hesaplanan icra inkar tazminatı olan 31.461,81 TL’nin davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine,
3-Karar ve ilam harcı 10.745,78-TL nin peşin alınan 1.860,67-TL den düşümü ile kalan 8.885,11-TL bakiye ilam harcının davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 1.881,07-TL peşin ve başvuru harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 2.589,20-TL yargılama giderinin kabul edilen miktar oranlanarak takdiren 2.573,50-TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı taraf kendisini dava ve duruşmalarda vekili ile temsil ettirdiği anlaşılmakla AAÜT gereğince, kabul edilen miktar üzerinden hesap ve takdir olunan 24.596,36-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı kendisini dava ve duruşmalarda vekili ile temsil ettirdiği anlaşılmakla AAÜT gereğince, red edilen miktar üzerinden hesap ve takdir olunan 957,33-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-Davalı tarafından yapılan 600,00-TL yargılama giderinin red edilen miktar oranlanarak takdiren 3,60-TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
9-6325 sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca Hazine tarafından karşılanan zorunlu arabuluculuk gideri 1.320,00-TL’nin Kabul-red oranına göre 1.312,00-TL’sinin davalıdan, bakiye 8,00-TL’sinin davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydına,
10-Davacının gider avansından artan bakiyesinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı davalının yokluğunda verilen kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstinaf Kanun Yolu açık olmak üzere karar verildi.14/06/2023

Katip …
e-imzalıdır

Hakim …
e-imzalıdır