Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
İSTANBUL
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2020/293 Esas
KARAR NO:2021/705

DAVA:İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:29/06/2020
KARAR TARİHİ:13/10/2021

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Müvekkil …’ın, Davalı …Ş. ile … ili, … ilçesi, … mahallesi, 171 pafta, 1440 ada, 154 parsel sayılı taşınmaz sahipleri arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasına aracılık ettiğini, müvekkili …’ın sözleşme imzalanmasına aracılık etmek dışında ekte sunulan sözleşmede belirtildiği üzere Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlama, proje işlerinin takibi, tapu müdürlüğü işlerini ve belediye nezdindeki işlemlerin de takibini yaptığını ve davalıya teslim ettiğini, tarafların 01.07.2016 tarihinde akdettikleri sözleşme ile işbu hizmetin karşılığının 150.000-TL olduğunun kayıtsız şartsız kabul edildiğini, aynı sözleşme ile davalı tarafın, Müvekkili …’dan tüm işleri eksiksiz ve tam olarak teslim aldığını kabul ve taahhüt ettiğini, İşbu sözleşmede Müvekkil …’ın tapu ve belediye nezdindeki işleri tam ve eksiksiz olarak davalıya teslim ettiği ve arsa sahipleri ile davalı arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasına aracılık ettiğini bunun yanında sözleşme, proje tapu ve belediyede işlerini eksiksiz yapıp teslim ettiği davalı tarafça kabul edilmesine karşın işin bedeli olan 150.000TL’nin taşınmazın inşaatına başlanıp iskan alınması ile ödeneceğinin kararlaştırıldığını ve bu ödemeyi teminen müvekkiline 30.11.2018 vade tarihli, 150.000TL bedelli senet keşide edilerek teslim edildiğini, davalının sözleşme ile bedele yönelik itiraz ve tüm dava haklarından da açıkça feragat ettiğini, müvekkilinin üstlendiği işi yerine getirdiği davalı tarafça sözleşme ile kabul edildiği halde tamamen davalının kusurundan kaynaklanan nedenlerle yaklaşık 4 yıldır inşaata başlanmadığını ve müvekkilinin hak ettiği ücreti kötüniyetli olarak ödemediğini, Müvekkilinin uzun süre çeşitli gerekçelerle oyalanması üzerine tarafımızca davalıya … 24.Noterliği, 10.01.2019 Tarihli, … Yevmiye Numaralı ihtarname gönderildiğini, 150.000TL’nin ödenmesinin ihtar edildiğini, ihtar davalı tarafça tebellüğ edilmesine karşın ödemeden imtina edildiğini, halen müvekkiline ödeme yapılmadığını, Bunun üzerine tarafımızca ….İcra Müdürlüğü … esas sayılı dosyasıyla sözleşme ile ödeneceği taahhüt edilen 150.000-TL asıl alacağın icra takibine konu edildiğini, davalı tarafça haksız ve kötüniyetli gerekçelerle takibe itiraz edilerek takibin durdurulduğunu, dava açılmadan önce Arabuluculuk yoluna başvurulmuşsa da tarafların anlaşamadıklarını ve anlaşamama son tutanağı tutulduğunu, açıklanan nedenlerle ve Mahkemece resen gözetilecek nedenlerle Davalının haksız ve kötüniyetle ….İcra Müdürlüğü … Esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın asıl alacak üzerinden iptalini, davalının %20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;Dava dilekçesinden de anlaşılacağı üzere simsarlık (tellallık) sözleşmesinden kaynaklanan ihtilafa ilişkin davalarda görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesini, Ödeme emri incelendiğinde “borcun sebebinin” belirtilmediğini yalnızca 150.000-TL Asıl Alacak (Tarih:30.11.2018) ifadesine yer verildiğini, ilgili icra takibinin neye istinaden başlatıldığının belirsiz kaldığını, İcra ve İflas Kanunu’nun 58. Ve 60. Maddeleri ile senet, senet yoksa borcun sebebinin takip talebinde ve ödeme emrinde belirtilmesinin zorunlu olduğunu, Yargıtayın emsal kararlarında ödeme emrinde borcun sebebinin gösterilmemesinin itirazın iptali davasının usulden reddi sebebi olacağına karar verildiğini, itirazın iptali davalarının icra takibine sıkı sıkıya bağlı olduğunu, alacaklının takipte dayandığı belgeler dışında başka belgelere dayanamayacağını, davacı-alacaklı ile müvekkili arasından herhangi bir aracılık, hizmet, komisyon yahut simsarlık ilişkisi bulunmadığını, Esasen davacının yakın akrabası olan … isimli kişinin hukuka ve ahlaka aykırı taleplerinin müvekkilinin kabul etmek zorunda kalması ve bu talebin hukuka ve ahlaka aykırı olması nedeniyle geçerli bir sözleşme yapılamaması karşısında … isimli kişinin dayatması ve mecbur bırakması üzerine müvekkilinin daha önce hiç görmediği, tanımadığı ve herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı davacı … adına düzenlenen bir sözleşme bulunduğunu, ancak olayın hakikatinin İstanbul ili, … ilçesi, … Mahallesi, 171 pafta, 1440 ada, 154 parsel sayıda kayıtlı taşınmazda 14 Adet bağımsız bölüm (daire) bulunduğu ve mezkur taşınmazın kat malikleri kurulunca yapılan 02.06.2013 tarihli ve 8 sayılı Genel Kurul kararı ile Bina Temsil Heyeti oluşturulduğunu, Bina Temsil Heyeti ile müvekkil şirket arasında 21.11.2013 tarihli Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesine ilişkin ÖN PROTOKOL imzalandığını, Süreç içerisinde risk raporlarının alınması dahil biri takım iş ve işlemler tamamlandıktan sonra bina kat malikleri kurulu tarafından 6306 sayılı yasa gereğince 26.07.2015 tarihli BİNA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ imzalandığını, mezkur protokol maliklerden … hariç diğer katılan maliklerin tamamı tarafından imzalandığını, Bilahare binadaki toplam 14 adet daireden 13 adet dairenin malikleri ile müvekkil şirket arasında Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 1 adet taşınmazın maliki olan … isimli kişinin sözleşmeyi imzalamadığını ve bu durumu fırsat görerek müvekkilden haksız ve sebepsiz talep ettiği paranın kendisine ödenmemesi halinde sözleşmeyi imzalamayacağını bildirdiğini, bunun üzerine binanın kat malikleri kurulunca 6306 sayılı Yasa gereğince … adına olan mezkur taşınmazın satışına ilişkin Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü nezdinde işlemler yapıldığını, taşınmazın satışa çıkarıldığını fakat alıcı çıkmadığından taşınmaz satışı gerçekleştirilemediğini, Bu arada diğer maliklerle yapılan sözleşmelerin üzerinden takriben 1 yıl kadar bir süre geçmiş olması ve gecikmelerin ortaya çıkması karşısında oluşan zaman kaybı ve zararları gözönünde bulunduran müvekkilinin, davadışı … ile görüşerek 150.000-TL ‘lik haksız ve hukuka aykırı talebini kabul etmek zorunda kaldığını, … ile müvekkil arasındaki anlaşmaya göre, sözleşmenin imzalanıp inşaata başlanarak tamamlanması ve iskanın alınmasından sonra kararlaştırılan bu meblağın kendisine ödeneceğinin konuşulduğunu ve bu koşullarda … diğer maliklerden ayrı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaya razı olduğunu, Fakat 150.000-TL’lik ödeme taahhüdüne ilişkin yapılacak sözleşmenin batıl ve geçersiz olabileceğini düşünen … alacağını sağlama almak ve geçerli bir sözleşmeye bağlamak amacıyla yakın akrabası olan ve emlak komisyonculuğu işi yapan davacı … adına bu sözleşmenin yapılmasını ve kendisine teminat senedi verilmesini isteğini dayattığını ve müvekkilinin bunu kabul etmek zorunda kaldığını, Bu doğrultuda 28.11.2016 tarihinde … ve huzurdaki davanın tarafları birlikte noterde buluşarak eş zamanlı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamışlar ve aynı zamanda davaya konu sözleşmeyi imzalamışlardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davaya konu sözleşme ve senedin tarihlerinin aynı olması halinde sözleşmenin ve senedin geçersizliğinin sözkonusu olabileceği gerekçesi ile de …’ın talebi üzerine sözleşmeye ve senede tanzim tarihi olarak 01.07.2016 tarihi yazıldığını, Senedin vade tarihi olarak ise yaklaşık inşaat ve iskan süresi dikkate alınarak 28.11.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarihinden tam 2 yıl sonraki 30.11.2018 tarihi yazıldığını, Hakikatin bu şekilde olduğunu ortaya koyan en önemli hususlardan biri, komisyon sözleşmelerinin iskan alınması şartına bağlı olamayacağı olduğunu, Zira iddia olunan sözleşme türünde emlak komisyoncusu tarafından yüklenici ile arsa sahipleri arasında sözleşmenin imzalanmasının sağlanmasının akabinde ücrete hak kazanacağı şeklinde sözleşme yapılabileceğini, İnşaatın yapılıp yapılmadığı yahut inşaatın ruhsata aykırı olup olmadığı yani iskan alınıp alınamayacağı hususları simsarlık sözleşmesinin kapsamında olan işlerden olmadığını, Dolayısıyla iskan alınması şartına bağlı komisyon sözleşmesi yapılmış olmasının, davadışı …’ın mesnetsiz ve haksız kazanç elde etme amacına sahip olduğunu ve dolayısıyla … ile yapılan sözleşmenin gerçeği yansıtmadığını gösterdiğini, yine davaya konu sözleşmenin 7.maddesinde inşaatın yapılmasının mümkün olmaması halinde davacı tarafından senedin iade edileceği de yazılı olduğunu, Bu koşulun dahi tek başına, davacının herhangi bir hizmet sunmadığını gösterdiğini, davacının iddia ettiği hizmetleri sunmuş olması halinde herhangi bir ücret/bedel istenemeyeceğine dair sözleşmeye koşul yazmasının söz konusu olmayacağını, davaya konu binanın malikler kurulunca yetkilendirilen temsil heyeti ile müvekkil arasında 21.11.2013 tarihinde zaten imzalanmış bulunan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Ön Protokol” mevcut iken ve bilahare bu ön protokol doğrultusunda 13 adet dairenin malikleri ile sözleşme imzalanmış iken 01.07.2016 tarihinde davacı … ile niçin emlak komisyon sözleşmesi yapılmış olduğunun makul ve mantıklı izahının olmayacağının açık olduğunu ve bu durumun dahi tek başına, davacı ile yapılan sözleşmenin gerçeğe aykırı ve geçersiz olduğunu ortaya koyduğunu, davaya konu sözleşme tarihi olan 01.07.2016 tarihi itibariyle henüz … isimli malik ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmamış bulunduğundan proje hazırlanması ve belediyeye sunulmasının da mümkün olmadığını, Keza davacının vekaletnamesi olmadan belediye ve tapu ile ilgili herhangi bir işlem yapabilmesinin de sözkonusu olmayacağını, bir diğer husus ise davaya konu sözleşmenin 9.maddesinde müvekkil ile davacı arasında işbu protokolün gizli kalacağı ve 3.kişilere bilgi verilmeyeceğinin yazılmış olması olduğunu, Bu hükmün yazılmasının sebebinin binanın diğer maliklerinin bu protokolü öğrenmesi halinde … isimli kişiye husumet duyabileceklerinin ve sözleşmeden dönme yoluna başvurabileceklerinin … tarafından ısrarla dile getirilmesi olduğunu, Dolayısıyla davaya konu sözleşmenin hem tarih olarak hem de içerik olarak gerçeğe aykırı ve geçersiz olduğunun açık olduğunu, Taraflar arasında hakikatte herhangi bir iş yahut hizmet ilişkisi bulunmadığını, esasen sözleşmeye konu meblağın dava dışı … isimli kişinin hukuka ve ahlaka aykırı talebine ilişkin olduğunu, bu nedenle sözleşmenin batıl ve geçersiz olduğunun açıkça ortada olduğunu, Sözleşmenin ve teminat senedinin geçerliliğine, bağlayıcılığına ve münderecatlarına tümüyle itiraz ettiklerini, Kabul ve muvafakat anlamına gelmemek kayıt ve şartıyla, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan koşulların gerçekleşmemiş olması da davanın reddini gerektirdiğini, Davaya konu sözleşmenin 4.maddesinde, 150.000-TL’nin yüklenici (müvekkil) tarafından inşaata başlanıp taşınmaza iskan alınması şartı ile ödeneceğinin taraflarca kabul edildiğinin yazılı olduğunu, Dolayısıyla inşaatın tamamlanıp iskanının alınmasının bu aşamada sözkonusu olmadığından davacının mezkur sözleşmeye nazaran talepte bulunabilmesinin de hukuken mümkün olmadığını, Kat Malikleri ile müvekkil arasında imzalanan “Düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı karşılığı İnşaat Sözleşmesi” gereğince arsanın boş ve borçsuz şekilde teslimi ve bu teslimin yazılı belge ile yapılmış olması şartıyla inşaata başlanması gerektiğini, davaya konu taşınmazdaki muhtelif bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında takyidatlar bulunması ve bu takyidatların malikler tarafından kaldırılmamış olması nedeniyle müvekkilin sözleşme gereğince inşaata başlamasının mümkün olamadığını, müvekkilden kaynaklanmayan bu sebeple inşaata başlanamamış olması davacının talebinde haksız olduğunun başka bir sebebini teşkil ettiğini, Keza sözleşmeler tamamlandıktan ve yapı ruhsatı alındıktan sonraki süreçte vefat eden bir kısım maliklerin yasal mirasçılarının vekaletname çıkararak müvekkile teslim etmemiş olması da inşaata başlamayı engelleyen ve dolayısıyla müvekkilden kaynaklanmayan bir sebep teşkil ettiğini, Diğer taraftan davaya konu binanın malikleri arasında ….Sulh Hukuk Mahkemesi’nin … E. Sayılı dosyası ile açılan ve derdest bulunan arsa payının düzeltilmesine ilişkin dava henüz sonuçlanmadığından, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirli oranda arsa paylarının müvekkilime devredilebilmesi ve akabinde kat irtifakı kurulabilmesi mümkün olmadığından ruhsatı alınmış bulunan inşaata devam olunamaması da belirtilen engellerden biri olduğunu ve bu hususun da müvekkilden kaynaklanmadığını, açıklanan sebeplerle davanın haksız ve mesnetsiz olduğunun izahtan vareste olduğunu, Davacı tarafından gönderilen ihtarnameye karşı müvekkil adına … 1.Noterliğinin 10.04.2019 tarih ve … yevmiye no.su ile cevabi ihtarnamede işbu cevap dilekçesindeki tüm sebep, olay ve itirazların cevaben bildirildiğini, Hiçbir koşulda kabul ve muvafakat anlamına gelmemek kaydıyla; geçersiz sözleşmede yazılı ve huzurdaki davada talep edilen miktarın yasaya aykırı ve fahiş olduğunu ve bu miktarda talepte bulunamayacağını, ayrıca talep edilen faiz türü ve oranının da yasaya aykırı ve fahiş olduğunu Davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesini, Zira icra inkar tazminatı talebinin hukuki koşullarının bulunmadığını, Huzurdaki dava haksız ve kötüniyetli olarak başlatılan icra takibine ilişkin olduğundan ve Davacı hakikatte alacaklı olmadığını veya en azından alacak talebinde bulunma koşullarının mevcut olmadığını bildiği halde haksız ve kötüniyetli olarak müvekkil aleyhine icra takibi başlattığından takip meblağının %20’sinden az olmamak üzere kötüniyet tazminatının davacıdan alınarak davalı müvekkiline ödenmesine karar verilmesini Davacının dava dilekçesinde sair iddia ve taleplerine tümüyle itiraz ettiklerini, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmişlerdir.

Dava, 30/11/2018 tarihli senede dayalı alacağa ilişkin …. İcra Dairesinin … esas sayılı dosyasında başlatılan takibe yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı talebine ilişkindir.
….İcra Dairesinin … esas sayılı dosyası celp edilerek dosyamız arasına alınmış olup, takip dosyası incelendiğinde; alacaklının …, borçlunun … Anonim Şirketi olduğu, takibin 150.000,00-TL asıl alacak ve 9.536,30-TL işlemiş faize ilişkin ilamsız takip olduğu, takip dayanağının 150.000,00-TL asıl alacak (tarih 30/11/2018) olduğu takip talebi ekinde 30/11/2018 tarihli bono suretinin bulunduğu, 02/04/3029 tarihli ödeme emrinin 30/04/2019 tarihinde borçluya tebliğ edildiği, borçlunun 10/04/2019 tarihinde, süresi içerisinde borca, ferilerine ve faize itiraz ettiği görülmüştür.
Mali Bilirkişi … 26/04/2021 tarihli raporunda özetle; Davalı ile davacı arasında imzalanan 01/07/2016 tarihli sözleşmeye göre Söz konusu senedin … İli, … İlçesi, … Mahallesi 171 pafta, 1440 ada 154 parsel sayılı 688 m2 yüzölçümlü taşınmaz üzerine Müteahhit … tarafından inşaata başlanıp taşınmaza iskan alınması şartı ile ödeneceğini taraflaron kabul ettiklerini, Sözleşme konusu taşınmazın iskanın alımı daha erken veya daha geç bir tarihe gelmesi halinde; senedin yeni vade tarihine göre değiştirileceğini tarafların kabul ettiğini, …’ın … ye yapmış olduğu tüm işleri eksiksiz ve tam olarak teslim aldığını kabul ve taahhüt ettiğini, Taraflar arasında tüm bu işlerin bedelinin 150.000.-TL olduğunu, taraftarın bu bedelin kesinlikle değiştirilmeyeceğini kayıtsız şartsız kabul ettiği gibi ileride bu konu ile ileri sürülecek tüm dava ve itiraz haklarından ileriye dönük feragat ettiklerini, Müteahhit … tatafından söz konusu inşaatın yapılmasına kendi dışında bir engel çıkması halinde bu durumu derhal …’a bildirileceği, Söz konusu engelin inşaatın yapılmasına engel olacağının kesinleşmesi halinde …’ın almış olduğu senedi … ye’ iade edeceği, 01.07.2016 tarihli Sözleşmenin 4.maddesine konu inşaatın erken veya geç yapılmasını konu alan bir yazışmanın dosyada bulunmadığını, sözleşmenin 5.maddesinde ileriye dönük feragat ettiklerini, 7.maddesinde belirtilen hususlarla| ilgili Davalı tarafından davacıya gönderilen ve kendisinden kaynaklanmayan dışsal sebeplere dayalı inşaatın gecikmesine sebep bilgilendirme yapılmadığı gibi 2016 yasal defter ve belgelerinde 30.11.2018 tarihli 150,000.-TL lik senedi kayıtlarına aldığı hususları birlikte değerlendirildiğinde Davacının davalıdan takip konusu senet bedeli 150.000.-TL alacağının bulunduğu, davacının defter ve belgelerinin 6102 sayılı; Türk Ticaret Kanunu hükümleri ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 22 doğrultusunda lehine delil olma kabiliyetinde olduğu, davacının takip tarihi itibariyle Davalıdan 150.000.-TL Ana para alacağının bulunduğu, takdirin Mahkemeye bırakıldığı tespit ve rapor edilmiştir.
Davalı taraf; tanıklarının davacı ile davalı ve arsa sahipleri arasında davaya konu bina ile ilgili herhangi bir ilişki, görüşme yahut çalışma olmadığı iddiaları ve tüm olay ve durumlara ilişkin görgüye dayalı bilgi sahibi olduklarını belirterek tanık deliline başvurmuş olup dinlenmesi istenen davalı tanıkları adına davetiye çıkarılarak duruşma sırasında beyanları alınmıştır.
Davalı tanığı … beyanında; “ben davalı şirkette 2014 yılında işe başladım 2018 sonunda da ayrıldım, 2013 yılında başlatılan …’ndaki proje ile ilgili … isimli kişi dışında tüm kat malikleri ile anlaşılmıştı, daha sonra şirkete davaya konu senet geldi ve bu senetle ilgili bana şirket sahibi … bey bana bu senetten diğer kat maliklerinin haberdar olmadığı ve bundan sonrada olmamasını istediğini söyledi nedeni diğer kat maliklerinin haklarına zarar gelmemesi idi bu senet tahminim iki tarafın anlaşmasıyla düzenlendi daha sonra senedin düzenlenme sürecini bana … bey anlattı onun anlattığı kadarıyla dava dışı … isimli kişi imar planı doğrultunda kendisine düşen metre kareyi kabul etmeyerek daha fazlasını istemiş, ancak metre kare olarak daha fazlası verilemeceğinden davalı şirket yetkili ile … arasında inşaatın aksaması için …’in talebinin metre kare olarak değilde istediği metre kare için oluşan farkı bedel olarak ödeme konusunda anlaşılmış bu senette bu nedenle verilmiş, senet doğrudan … adına değil davacı … adına verilmiş, 2018 yılından sonraki süreci de bilmiyorum davacıyı sadece isim olarak biliyorum, sürece emlak işleri ve aracılık faaliyetleri için dahil olduğunu duydum ancak uygulamada böyle bir misyonu yoktu, yazılı bir sözleşmeden haberim yoktur, … ile bu güne kadar hiç muhatap olmadım, … … sadece ismen biliyorum kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaya yanaşmadığını duydum” demiştir.
Davalı tanığı … beyanında; “Ben davalı şirketin 2014 yılından itibaren avukatlığını yapmaktayım şuanda aktif olarak bazı dosyalara devam etmekteyim, … projeyle ilgilenen avukat bendim, proje yürütülürken kat malikleri ile yapılan anlaşma görüşmelerine bizzat katıldım, 14 kat malikinin 13 ile anlaştık ancak bir tek … isimli kat maliki ile anlaşamadık, hatta … ile anlaşma sağlanamayınca Çevre ve Şehircilik bakanlığı aracılı ile satış yolunu denedik ancak bu satışta taşınmaza alıcı çıkmadığından satış yapılamadı bunun üzerine … ile anlaşma görüşmeleri tekrar başladı, … hak kaybı yaşayacağını bu nedenle bedel farkı talep ettiğini söyledi daha sonra davalı şirket yetkilisi … bey …, … eşi bir akrabası (kızı olabilir), … ve ben bir kafe de oturup görüştük. … talep ettiği metre kare diğer kat sahipleri yönünden metre kare için hak kaybına yol açıyordu, … bey fiilen mevcut taşınmazın çatı katını kullanıyordu ancak tapuda kendisine ait değildir fiilen kullandığı yerle ilgili hak talebinde bulundu, bu toplantıya kadar davacı … ile hiç görüşmedik, onun temsil heyeti başkanları ile görüşüyorduk … … 150.000,00 TL para talep etti … beyde bu parayı neye istinaden vereceğini belkide inşaatın yapılmayacağını söyledi, bunun üzerine … beyin isteği ile … bey adına bir sözleşme yapılıp teminat verildi. O sırada anlaşılan kat maliklerinden ölenler olduğu için mirasçılarından imzalamayanlar olduğundan inşaata başlanamadı, senet inşaatın yapılması halinde ödenecek şekilde kararlaştırılmıştı. …ın davalı şirkette bu proje ile ilgili hiçbir faaliyeti emeği veya görüşmesi yoktur. …la imzalanan sözleşmeyi kimin kaleme aldığını hatırlamıyorum, ancak bu sözleşme … Karaaslana ödenmesi amacıyla düzenlendi, sözleşmede kafe de oturduğumuzda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı gün imzalandı kafeden çıkınca notere gidildi” demiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte incelendiğinde ve değerlendirildiğinde;
2004 sayılı İİK madde 67 uyarınca; “takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde Mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağın varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir”.
….İcra Dairesinin … esas sayılı dosyası incelendiğinde; alacaklının …, borçlunun … Anonim Şirketi olduğu, takibin 150.000,00-TL asıl alacak ve 9.536,30-TL işlemiş faize ilişkin ilamsız takip olduğu, takip dayanağının 150.000,00-TL asıl alacak (tarih 30/11/2018) olduğu takip talebi ekinde 30/11/2018 tarihli bono suretinin bulunduğu, 02/04/3029 tarihli ödeme emrinin 30/04/2019 tarihinde borçluya tebliğ edildiği, borçlunun 10/04/2019 tarihinde, süresi içerisinde borca, ferilerine ve faize itiraz ettiği, itiraz üzerine takibin durdurulmasına dair bir kararın alacaklı/vekiline tebliğine dair takip dosyası kapsamında mazbataya ve sair bilgi belgeye rastlanmamakla birlikte, eldeki itirazın iptali davasının 29/06/2020 tarihinde açıldığı, alacaklı/vekiline itiraz üzerine takibin durdurulması kararının tebliğine dair mazbata, sair bilgi belge de bulunmadığından İİK madde 67’de öngörülen bir yıllık sürenin işlemeye başlamadığı görülmekle eldeki itirazın iptali davasının süresi içerisinde açıldığının kabulü gerektiği anlaşılmıştır.
Davalı vekili cevap dilekçesinde görev itirazında bulunmuş ve Simsarlık (tellallık) sözleşmesinden kaynaklanan davalarda görevli Mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu belirtmiş olup, davacı vekili de cevaba cevap dilekçesi olarak sunduğu dilekçesinde, müvekkili olan davacının Emlak Komisyoncusu olduğunu belirtmiştir. Emsal niteliğindeki İstanbul BAM 12.HD 29/04/2021 tarih 2020/1188 esas 2021/646 karar sayılı ilamında; “…6762 sayılı TTK’nun 100. maddesinde düzenlenen ticari işler tellallığı 6102 sayılı TTK’da yer almasa da, ticari işler tellallığından söz edebilmek için; simsarın bu işi sürekli yapan, meslek haline getirmiş bir kişi niteliği taşıması ve simsarın yüklendiği edimin de ticari iş niteliğinde olması koşullarının birlikte bulunması zorunludur. Bu nedenle ticari aracılık işinin geçici nitelik taşıdığı durumlarda ticari işler tellallığından söz ermek olanaksızdır…” denilmek suretiyle simsarlık işinin sürekli olarak yapılması ve yüklendiği işin ticari iş olması halinde Ticaret Mahkemelerinin görevli olacağı, bu iki koşulun bir arada olmaması halinde ise Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olacağı anlaşılmakla, eldeki davada davacının Emlak komisyoncusu olması nedeniyle bu işi sürekli olarak yapması ve davalı şirket için yüklendiği “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalanmasına aracılık etme” ediminin ticari iş olması nedeniyle Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu anlaşılmakla davalı vekilinin göreve ilişkin itirazı yerinde görülmemiştir.
İcra dosyası incelendiğinde; ödeme emrinin davalıya 08/04/2019 tarihinde tebliğ edildiği, davalı borçlu vekilince 10/04/2019 tarihinde ödeme emrine ve borca itiraz ettiği, İcra Dairesince 11/04/2019 tarihli karar tensip tutanağı ile takibin durdurulmasına karar verildiği, itiraz evrakı ve karar tensip tutanağının davacı alacaklıya 30/04/2019 tarihinde tebliğ edildiği görülmektedir. 2004 sayılı İİK madde 67 uyarınca; “takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde Mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağın varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir”. İİK 67.maddesine göre, itirazın tebliğ edildiği 30/04/2019 tarihinden itibaren bir yıllık süre içinde itirazın iptali davası açılması zorunludur, bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece resen gözetilmelidir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 1. maddesinde, bu kanunun, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde uygulanacağı belirtilmiştir. 7155 sayılı Kanunla 6102 sayılı TTK’nun 5. maddesine eklenen 5/A maddesinde, bu kanunun (6102 sayılı TTK) 4. maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır, denilmiştir. 7155 sayılı Kanunla değişik 6325 sayılı Kanuna ” dava şartı arabuluculuk” başlığı altında 18/A maddesinin eklendiği ve anılan maddenin 15. bendinde, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından, son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Somut olayda davacı taraf, iş bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmuştur. Dosyaya ibraz edilen arabuluculuk son tutanağına göre arabuluculuk sürecinin başladığı tarih 05/02/2020, sürecin bittiği tarih ise 18/02/2020 olup, arabuluculuk son tutanağının da 18/02/2019 tarihinde düzenlenmiş olduğu anlaşılmıştır. 6325 sayılı Kanunun 1. maddesinde, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri davaların arabuluculuk müessesesinin uygulanabileceği davalar olduğu belirtildiği gibi 7155 sayılı Kanunla değişik 6102 sayılı TTK’nın 5/A maddesinde de, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında arabuluculuğa başvurulmuş olmasının dava şartı olduğu ifade edilmiştir. Bu düzenlemeler dikkate alındığında itirazın iptali davası arabuluculuğa tabi bir dava olduğundan İİK 67.maddesinde belirtilen bir yıllık hak düşürücü süre, arabuluculuğa başvurulduğu tarih ve sonlandığı tarih arasında geçen sürede işlemeyecektir. Bu durumda, borca itirazın ve takibin durdurulması tebliği tarihi olan 30/04/2019 tarihinde başlayacak olan bir yıllık süre, arabuluculuğa başvurma tarihi olan 05/02/2020 ve sonlandığı tarih olan 18/02/2020 arasında geçen sürede işlemeyecektir. Davacının bir yıllık hak düşürücü sürenin sonu olan 30/04/2020 tarihinden önce, 05/02/2020 tarihinde arabuluculuğa başvurduğu, arabuluculuk son tutanağı olan 18/02/2020 tarihi arasındaki 14 günlük sürenin, dava açma süresi olan ve 30/04/2020 tarihinde sona erecek hak düşürücü süreden tenzili yapılması gerekmekte olup bu durumda sürenin son günü 14/05/2020 tarihi olmakta ise de Koronavirüs tedbirleri kapsamında hak düşürücü süre dahil, tüm sürelerin Resmi Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile 13/03/2020-15/06/2020 tarihleri arasında durdurulduğu dikkate alındığında huzurdaki bu davanın süresinde açıldığı tespit edilmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacı ile aralarındaki akdi ilişkiyi inkar etmekte olup, davacı ile aralarındaki sözleşmeyi dava dışı … isimli kişinin dayatması ve mecbur bırakması üzerine imzaladığını iddia etmiş ancak bu savunmasına ilişkin herhangi bir bilgi belge sunmadığı gibi dayatma ile imzaladığını ileri sürdüğü sözleşmeye ilişkin irade sakatlığına dair bir başvurusu veya irade sakatlığına dair açtığı iptal davası olup olmadığına dair de herhangi bir bilgi belge sunmamıştır.
Bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere taraflar arasındaki sözleşmenin 1.maddesinde davacının hizmetini eksiksiz olarak yerine getirdiği belirtilmekte ve davacının yapmış olduğu iş için de davacıya inşaatın iskan tarihinde 150.000-TL ödemenin taahhüt edildiği, bunun için de takibe ve eldeki davaya konu senedin verildiği açıkça yer almaktadır. Sözleşmenin 4.maddesinde senedin iskan alınması şartıyla ödeneceği ve iskan alımı tarihinin değişmesi halinde senedin yeni vade tarihine göre değiştirileceği belirtilmiştir. İskan; inşaatın bitmesi sonrasında yapının kanun ve yönetmeliklerde belirlenen standartlara uygun olduğunu teyit eden yapı kullanım izni belgesidir. Sözleşmenin 7.maddesinde ise inşaatın yapılmasına davalının kendisi dışında bir engel çıkması halinde durumun derhal davacıya bildirileceği ve engelin inşaatın yapılmasına engel olacağının kesinleşmesi halinde senedin davalıya iade edileceği kararlaştırılmış olup dosya kapsamında inşaatın yapılmasına engel duruma ilişkin davalıya bildirim yapıldığına dair sunulan bilgi belge bulunmamaktadır.
13/10/2021 tarihli duruşmada dinlenen tanık beyanları ve davalının cevap dilekçesindeki savunmaları incelendiğinde, dinlenen tanıklar davalının cevap dilekçesinde ileri sürdüğü senedin verilme şekli ve verilme amacına ilişkin savunmalarını doğrulasa da; cevap dilekçesinden ve tanık beyanlarından sözleşmenin ve senedin görünenden başka bir amaç için yapılarak verildiği, yani davalının, dava dışı …’ın kat karşılığı inşaat sözleşmesi için imzasını alabilmek için muvazaalı olarak işlem yaptıklarını, bu hususunun muvazaa teşkil ettiğini ortaya koymakta ve davalı taraf ise kendi muvazaasına dayanarak hak elde etmeye çalışmakta ise de Emsal nitelikteki birçok Yargıtay kararında yer aldığğı üzere kişinin kendi muvazaasına dayanarak hak elde etmesi hukuk düzeni tarafından korunmadığından, davalının bu husustaki savunmalarına itibar edilmemiştir.
Burada sözleşmenin 4.maddesi ile 7.maddesi birlikte değerlendirildiğinde; iskan alınması işlemi, inşaatın tamamlanmasından sonra yapılabilecek bir işlem olduğundan öncelikle 7.maddenin göz önünde bulundurulması gerekir. Yukarıda belirtildiği üzere dosya kapsamında 7.maddede belirtilen inşaata engel duruma ilişkin davacıya yapılan bir bildirim bulunmadığı gibi, takip tarihinin senedin vade tarihinden sonra olması ve 4.madde kapsamında senedin yeni vade tarihine göre değiştirilmediğinin anlaşılması ve sözleşmenin 1.maddesinde davacının edimini yerine getirdiği hususunun yer alması, davacıya senede dayanak olarak başka edim yüklenmemesi dikkate alındığında 4. ve 7. madde kapsamında senedin vade tarihine kadar davalı tarafça herhangi bir bildirim veya senedin vade tarihine ilişkin yeni bir düzenleme yapılmaması nedeniyle davacının vade tarihi itibariyle talep hakkının doğacağı açık olup senet davalı defterlerinde de kayıtlı olduğundan, davacının davalıdan 150.000-TL alacaklı olduğu kanaatine varılmakla, eldeki davada talebin takipte belirtilen asıl alacak miktarı (150.000-TL) yönünden olduğu ve alacaklının takip öncesi borçluyu temerrüte düşürdüğüne dair herhangi bir belge/delil sunulmaması da dikkate alındığında takip öncesi borçlu temerrüte düşürülmediğinden takipteki işlemiş faiz talebi yerinde olmadığı gibi davacının dava dilekçesinde sadece asıl alacak tutarı olan 150.000,00-TL yönünden itirazın iptali talep edildiğinden asıl alacak yönünden açılan davanın kabulü ile davalının itirazının 150.000-TL asıl alacak yönünden iptaline karar vermek gerekmiştir.
2004 sayılı İİK madde 67/2.maddesi uyarınca; “Bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu; takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı; diğer tarafın talebi üzerine iki tarafın durumuna, davanın ve hükmolunan şeyin tahammülüne göre, red veya hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere, uygun bir tazminatla mahkum edilir.” neticeten işbu davada davalı borçlunun itirazının haksızlığına karar verildiğinden hükmolunan meblağın %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM:
1-Davanın KABULÜNE,
….İcra Dairesinin … esas saylı takip dosyasında davalının itirazının 150.000,00-TL asıl alacak üzerinden iptaline, takibin asıl alacağa yıllık %19,50 ve değişen oranlarda ticari faiz işletilmek suretiyle devamına,
2-Alacağın %20’si oranında 30.000,00-TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Karar tarihi itibariyle alınması gereken 10.246,50-TL harçtan peşin alınan 1.763,95-TL harcın mahsubu ile bakiye 8.482,55-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği’nin 26.maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan arabuluculuk ücretinin davada haksız çıkan taraftan karşılanması gerekmekle, 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 54,40-TL başvurma harcı, 1.763,95-TL peşin harç, 7,80-TL vekalet harcı, 188,00-TL tebligat/posta gideri, 700,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 2.714,15-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Kendini vekille temsil ettiren davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince 18.200,00-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Yatırılan avanstan artan kısmın karar kesinleştiğinde yatırına/vekiline iadesine,
7-….İcra Dairesinin … esas sayılı dosyasının karar kesinleştiğinde iadesine,
Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı, yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Mahkememize verilecek bir dilekçe ile veya başka bir yer Mahkemesi aracılığı ile gönderilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.13/10/2021

Katip …
e-imzalıdır

Hakim …
e-imzalıdır