Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
GAZİANTEP
2 ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : …
KARAR NO :…

HAKİM : …
KATİP : …

DAVACI :…
VEKİLİ …
DAVALI : …
VEKİLLERİ : …

…EN …/… ESAS SAYILI DOSYA
DAVACI : …
VEKİLLERİ : …
DAVALI : …
VEKİLİ : …
DAVA : Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 30/07/2018
KARAR TARİHİ : 11/01/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 21/01/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Asıl dosyada;
Davacı … Mensucat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı müvekkilinin Gaziantep ili, Şehitkamil ilçesi, …mah. …da, …2C pafta 1 parsel sayısında kayıtlı taşınmazın maliki olduğunu, davalı şirketin … mah. … ada, 4 ve 5 parseldeki taşınmazların tapuya kayıtlı … … kiralama şirketinden kiralamış olup hali hazırda haksız olarak kullanıldığını, mevcut tecavüz nedeni ile müvekkili şirketin malik olduğu taşınmazdan istediği gibi yararlanamadığını, davalıların taşınmazdan yararlanma karşılığı hiçbir bedel ödemediklerini, söz konusu el atmanın devam ettiğini, bu haliyle iyi niyetten uzak, hukuka, yasalara ve hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, mevcut durumun müvekkili şirketin mülkiyet hakkına halel getirdiğini, ve mülkiyet hakkının içeriğini oluşturan kullanma yararlanma ve tasarrufta bulunma olanaklarından imkan vermediğini, davalı şirketin işbutaşınmazı elinde bulundurduğu süre boyunca taşınmazdan yararlandığını, üzerinde yer alan fabrikanın işletildiğini ve bundan kazanç sağladığını, taşınmazdan yararlanma karşlığında herhangi bir ücret ödemediğini, Gaziantep 5.AHM nin 2015/1111 E. 2017/25 K. Sıyılı dosyası ile maliki … … Kiralama A.Ş olan şirketin … mah. … ada, 4 ve 5 parseldeki taşınmazların taşınmazlara tecavüz hususunda dava açıldığını, mahkemece yapılan keşifte tecavüzün 658,06 m2 olduğunun tespit edildiğini, ancak dosyanın 17/01/2017 tarihli kararı ile usulden reddedildiğini, davanın kabulü ile, davalının mezkur taşınmaza vaki müdahalesinin önlenmesini, ayrıca davalının taşınmazı kullanması nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL ecrimisil bedelinin ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı … … Halı Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Bu davanın açılabilmesi için kişinin malike olduğu şey üzerinde hiçbir haklı ve yerinde gerekçeye dayanmaksızın gerçekleştirilmiş bir saldırı olması gerektiğini, açılan davada ise müvekkil şirketin söz konusu taşınmaza saldırısı söz konusu olmadığı gibi taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarrufu da mevcut olmadığını, müvekkil şirketin … Mah. 255 ada 4 ve 5 parseldeki taşınmazların tapuya kayıtlı maliki olmadığını, … kiralama şirketi ile müvekkil arasında kira ilişki mevcut olduğunu, … kiralama şirketinden kiralandığını, davacı tarafın bu dava bakımından muhatabı taşınmazların maliki olan … kiralama şirketi olması gerektiğini, davacı tarafın iddialarının hukuki dayanaktan yoksun ve asılsız olduğunu, davanın usul ve esas yönünden yasa ve hukuka aykırı olup davanın reddi gerektiğini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen Dosyada;
İDDİA:
Birleşen dosya davacısı … .. Halı Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi vekili dava dilekçesinden özetle; Müvekkilin, … Mah. 3,4 ve 5 parselin halen maliki olduğunu, ticari faaliyetlerini söz konusu taşınmazlarda sürdürdüğünü, müvekkil şirketin faaliyet gösterdiği alanın komşu iş yeri olan … Plastik San. Ve Tic. Ltd. Şti. İse Aktoprak Mah. 255 Ada 1 ve 2 parsel sayısına kayıtlı taşınmaz olduğunu, müvekkilin kendi arazisi üzerinde bina inşaatı yapmakta iken, kasıtlı olmamak üzere farkında olmadan davalının arsasının da bir kısmını kullandığını, bu husus inşaat bittikten ve kullanılma başlanıldıktan sonra davalının itiraz ederek açtığı dava üzerine ortaya çıktığını, davalı şirketin anılan taşınmaz tecavüzü nedeni ile müvekkile karşı men’i müdahale ve ecrimisil davası açmış olduğunu, anılan davanın Gaziantep 2. Asliye Ticaret Mahkemesi … esas sayılı dosyası ile derdest olduğunu, söz konusu mahkeme dosyasında yapılan keşif ve alınan raporlarda, müvekkil şirketin davalı şirket taşınmazına tecavüzü olduğu tespit edildiğini, anılan hususun akabinde arabuluculuk başvurusu yapıldığını, başvuru neticesinde anlaşma sağlanamadığını, taraflara ait taşınmazlar arasında yıllardan bu yana sabit sınır olmadığından müvekkilin istemeden de olsa komşu parsele tecavüzde bulunduğunu ancak binanın değerinin tecavüz edilen kısmın değerinden fazla olduğunu, inşaatın yıktırılması hakkaniyete uygun düşmeyeceği gibi, tecavüz edilen kısmın terkin edilmesi de davalının taşınmazını kullanmasına engel teşkil etmeyeceğini, tüm bu nedenlerle mahkemenin uygun göreceği bir bedel karşılığında … İli … İlçesi … Mahallesi, 255 Ada 1 Parselde kayıtlı bulunan ve mahkemece yapılacak keşif sonucunda tecavüzlü olarak tespit edilecek metrekare arsanın mülkiyetinin müvekkiline verilmesini ve akabinde müvekkil üzerine tapuda tescilinin sağlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Birleşen dava davalısı … Plastik Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Birleşen dosyada davacı taraf 4721 S.TMK mad. 724 gereği tecavüz edilen kısmın mülkiyetinin bedel karşılığında kendilerine verilmesini, arazi bedeli yapı bedelinden fazla ise müvekkil aleyhine tazminata hükmedilmesini talep ettiğini, davacı tarafın iş bu taleplerinin usul ve yasalara aykırı olduğunu, 4721s.TMK mad. 724 hükmü gereği malzeme sahibinin tescil talebinde bulunabilmesi için malzeme sahibinin iyi niyetli olması, yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması, yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi, ismen tescil yapılacak ise ifrazın mümkün olması gerektiğini, birleşen dosya davacısının iyiniyetli olmadığını, dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgelere göre birleşen dosya davacısının taşınmazın yapımı sırasında tecavüz yapılmaması için gerekli tüm dikkat ve özeni gösterdiklerine dair herhangi bir delili dosyaya sunmadığını, asıl dava dosyasında yapılan gerek kök bilirkişi raporunda gerekse ek bilirkişi raporunda tecavüz edilen arsa bedeli, tecavüzlü biçimde yapılan yapı bedelinden yüksek olduğundan yine birleşen dosya davacısının bedel karşılığında tescil talep hakkının mevcut olmadığını, malzemenin sökülüp alınmayacağından dolayı tazminata ilişkin talebi de usul ve yasalara uygun olmadığından reddinin gerektiğini, öncelikle birleştirme kararı verilen dosyaların asıl dosyanın gelmiş olduğu aşama göz önüne alınarak tefrikine karar verilmesini, asıl davanın kabulü ile kötü niyetli birleşen dosya davacısının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME VE DELİLLER:
Asıl davadaki müdahalenin meni ve ecri misil talebi bakımından yapılan değerlendirme;
Dava, taşkın yapı nedeniyle taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Bilindiği gibi malik, mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi kullanabilir. Eşya üzerindeki egemenliğin üçüncü kişilere karşı korunması için malike tanınan bu yetkilerin yaptırımı olan davalar ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683. maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun “Mülkiyet Hakkının İçeriği” başlıklı 683. maddesi;
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir” hükmünü taşımaktadır.
Anılan madde hükmü dikkate alındığında; mülkiyetin sağladığı aktif yetkiler (mülkiyetin müspet unsuru), “o şeyde hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı” dır. Bu tasarruf malın fiilen kullanılması, semerelerin toplanması, malda değişiklik yapılması, malın tahrip ve tağyir edilmesi gibi fiili tasarrufları içine aldığı kadar malı başkasına devretme, üzerinde hak tesis etme gibi hukukî tasarrufları da içine alır. Mülkiyeti koruyucu yetkiler (mülkiyetin menfi unsurları) kapsamında malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Bu talepler mülkiyet hakkından kaynaklanır ve varlıklarını mülkiyet hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı olarak sürdürürler (Oğuzman, M.K./ Seliçi, Ö./ Oktay-Özdemir, S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2020, s. 313 vd.).
Mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin malik tarafından gereği gibi kullanılmasını önleyen ve üçüncü kişilerden gelen etkilere karşı korunma aracı olarak haksız elatmanın önlenmesi, taşkınlığın giderilmesi ve durdurulması için, elatmanın önlenmesi davası hakkı tanınmıştır.
Mülkiyet hakkına yönelik saldırıların önlenmesine ilişkin davaların büyük çoğunluğu dayanağını TMK’nın 683. maddesinden almakta ise de, bu madde kapsamı dışında kalan ve özel maddeler ile düzenlenen mülkiyeti korumaya yönelik çeşitli davalar da mevcuttur (zilyetlikten doğan davalar, taşınır davası, komşuluk hukukundan doğan davalar…). Kanun’un genel nitelikli bu maddesi ve öteki hükümleri ile mülkiyet hakkının her türlü zarar verici davranışlara karşı korunması amaçlanmıştır.
Elatma, doğrudan doğruya bir insan fiili ile meydana gelebileceği gibi, davalının kendi iradesiyle yarattığı bir durum ile malikin mülkiyet hakkını kısıtladığı bir hâl olarak da görünebilir (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 322). Başka bir ifade ile, yapma veya yapmama şeklinde insan fiiline dayanmakla birlikte insanın sorumlu olduğu durumdan (yok etme veya önleme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi gibi) da kaynaklanabilir. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, kanun hükmünde haksız el atmadan söz edilmiş olması karşısında, bütün bu müdahalelerin haksız olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla müdahale yasadan veya sözleşmeden kaynaklanan aynî ya da şahsî bir hakka dayanmamalıdır. İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulununun 25.05.1938 tarihli ve 1937/29 E., 1938/10 K. sayılı kararında da haksız işgal “Fuzulî işgal denilen şeyin hukukî bakımdan mahiyeti bir hakka, zımnî veya sarih bir akte müstenit olmaksızın gayrin malını izinsiz ve rızasız işgal veya istimal etmekten veyahut başkasının zilyetliğini gasp ve ona tecavüz eylemekten ibarettir. O gayr veya zilyedin bundan mutazarrır olup olmaması müsavidir…” şeklinde tanımlanmıştır.
Öğretide elatma, doğrudan elatma ve dolaylı elatma olarak ikiye ayrılmaktadır (Eren, F.: Mülkiyet Hukuku, 4. Baskı, Ankara 2016, s. 44-45). Doğrudan elatma, eşyanın özüne etki eden ve doğrudan doğruya davacının eşyasında ortaya çıkan, davalının fiilinden veya sorumlu olduğu bir durumdan ileri gelen elatma (davacının taşınmazına sürekli olarak çöp dökülmesi, moloz yığılması, taşkın yapı vb..), dolaylı elatma ise davalının taşınmazındaki fiillerinin davacının taşınmazında kendisini göstermesi şeklinde oluşan elatma olarak ifade edilmesi mümkündür. Dolaylı elatmalar da, kendi içinde olumlu ve olumsuz elatmalar olarak ikiye ayrılırlar. Davalının taşınmazındaki fiillerin davacının taşınmazında kendisini göstermesi olarak ifade edebilecek olan olumlu elatmalar, maddi veya manevi olabilir (dolaylı maddi elatma; duman, buğu, toz veya koku çıkarmak, pis su akıtılması vb.., manevi dolaylı elatma; kişide korku, kaygı vb. duruma neden olma). Olumsuz elatmalar, davalının taşınmazından kaynaklanan sebeplerle, davacının taşınmazında bir yoksunluğa yol açılması (manzara, hava, su, güneş, ışık vb..yoksunluk) şeklindedir.
Elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına elatılan taşınır veya taşınmaz malın maliki tarafından eşyaya haksız olarak elatan kişiye karşı açılır. Davanın açılabilmesi için, taşınır veya taşınmaz üzerindeki aynî hakka elatmanın mevcut veya gelecekte doğacak olması ve davacının elatmaya katlanma yükümlülüğünün bulunmaması gereklidir. Elatmanın önlenmesi davasında, ispat yükü davacıdadır (TMK m. 6, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190/1). Bu anlamda davacı, aynî hakkını ve davalının aynî hakka elattığını ispatla yükümlüdür. Davalı da, aynî hakka elatmadığını veya elatmakla birlikte elatmasının haksız olmadığını (davacının elatmaya katlanmakla yükümlü olduğunu) ispatla yükümlüdür.
Elatmanın önlenmesi davasının amacı, aynî hakka elatmanın sona erdirilmesi veya elatma tehlikesinin önlenmesidir. Elatmanın önlenmesi davası sonucunda davalı, elatmayı sona erdirecek davranışları yapmaya veya elatmaya yol açacak davranışlardan kaçınmaya mahkûm edilir. Elatmanın önlenmesi davasının amacı da, davalıyı yapmaya veya yapmamaya mahkûm eden hükmün icrası ile gerçekleşir.
Ecrimisile gelince, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 1945/22 E, 1950/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Yine bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında; başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zaptedip kullanmış olan kötüniyetli kimsenin o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olduğu, bir zarara uğramamış malik veya zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle mükellef olmadığı sonucuna varılmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.
Nitekim TMK’nın 995. maddesinin 1. fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Haksız işgal, haksız eylem niteliğinde olup, bu durumda ecrimisilin tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğinde kuşku bulunmamaktadır.
Somut olaya gelindiğinden davacının … ili, … ilçesi, … mah. 255 ada, 25I-2C pafta 1 parsel sayısında kayıtlı taşınmazında davalının yapmış olduğu taşmanın bulunduğu yönündeki iddiası ve ecrimisil talebinin varlığı için keşif ve bilirkişi deliline başvurulmuştur.
Mahkememiz ara kararı gereği 2 inşaat mühendisi, bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile 1 fen bilirkişisinden oluşacak üç kişilik bilirkişilerde refakate alınarak dava konusu taşınmazların bulunduğu adreste keşif icra edildiği, dosyanın bilirkişilere tevdii edildiği, fen bilirkişisi tarafından hazırlanan 17/12/2022 tarihli raporda özetle;
Kadastro paftasını sabit noktalardan hareketle zemine aplike ettiğini, aplikasyon sonucunda başında keşif yapılan taşınmazların … İli, … İlçesi, … Mahallesi, Pafta 2512c, Ada 255, Parsel 1,4 ve 5 de kayıtlı taşınmazlar olduğunu, taşınmazlar ile ilgili olarak Gaziantep 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin … esasına verilen 17/02/2016 tarihli fen bilirkişisi raporda aynı taşınmazlara ait olduğunu, 4 ve 5 nolu yapının taşkın olarak yapılmış olduğunu, krokide A harfi ile gösterilen 166.99 m2, B harfi ile gösterilen 438.13 m2, C harfi ile gösterilen kısmın ise 52.94 m2 olduğunu mahkememize bildirmiştir.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat mühendisi bilirkişilerden oluşan heyet tarafından hazırlanan 21/12/2020 tarihli raporda özetle;
Davalı firma tarafından tecavüzlü olarak kullandığı kısımlarda yüksek irtifalı olarak yapı yapıldığını, kısmen betonarme kolonlar arasında duvar örülerek üzeri çelik konstrüksiyon makas ve aşılar üzeri trapez sac ile kapatıldığını, kısmen de çelik konstrüksiyon malzeme ile kapatılarak sav ile çevresinin ve üzerinin kapatıldığını, Fen bilirkişisinin raporunda görüleceği üzere toplam tecavüzlü kıskın 166,99 m2+ 438,13 m2+52,94 m2+=658,06 m2 olduğunu,
Tecavüzlü olarak yapıla yaklaşık 5 yıllık olup, yıpranmasının %6 düşüleceğini, dava konusu olan, 3. Organize sanayi bölgesi sınırları içerisindeki taşınmaz belediye ve sosyal hizmetlerden faydalanmakta olup, ulaşım sorununun bulunmadığını, taşınmaz arsa vasfında olduğunu, taşınmazın yukarıda belirtilen özellikleri göz önüne alınarak emsal araxtırmalar ve serbest piyasa alım satım rayiçleri de dikkate alınarak davacıya taşınmazın arsasının beher m2’sinin dava tarihi itibariyle 350,00 TL olduğunu, buna göre taşınmazın tecavüzlü kısmının;
Arsa bedelinin: 658,06 m2 x 350,00 TL = 230.321,00 TL olduğunu,
Davalı tarafından tecavüzlü olarak yapılan binanın tecavüzlü kısmının yapı bedelinin 19/03/2015 tarih ve 29300 sayılı resmi gazetede yayımlanan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2015 yılı yapı yaklaşık birim m2 değerleri dikkate alınarak;
Yapı bedelinin: 658,06 m2 x 710,00 TL x 0,94(%6 yıp.) = 265,987,85 TL,
Davalı tarafından tecavüzlü olarak yapılan binanın arsa bedelinin: 230.321,00 TL olduğunu,
Davalının tecavüzlü olarak fazla kullandığı 658,06 m2’lik arsanın TUİK aylık TEFE endeksleri tablosundaki değerler dikkate alınarak 5 yıllık ecrimisil miktarının;
Davalının kullandığı tecavüzlü arsa bedeli; 658,06 m2 x 350,00 TL = 230,321,00 TL olduğunu,
Arsanın asgari kira bedelinin; 230.321,00 TL x %5 x 1/12 = 959,671 TL olup, asgari aylık kirasının taşınmazın özellikleri dikkate alındığında 959,67 TL olması gerektiğini, buna göre;
21/07/2015 ile 21/07/2010 tarihleri arası 5 yıllık ecrimisil miktarının;
09.10,2015 ile 01/01/2015 arası 6 ay, 21 gün için 6.429,78 TL,
31/12/2014 ile 01/01/2014 arası 12 ay için 10.638,82 TL,
31/12/2013 ile 01/01/2013 arası 12 ay için 9.608,48 TL,
31/12/2012 ile 01/01/2012 arası 12 ay için 9.431,40 TL,
31/12/2011 iye 01/01/2011 arası 12 ay için 8.486,64 TL
31/12/2010 ile 21/07/2010 arası 5 ay 9 gün için 8.846,64 TL olduğunu,
Toplam ecrimisil miktarının 47.977,93 TL olduğunu mahkememize bildirmişlerdir.

Akabinde mahkememiz 6 nolu celsesi 1 nolu ara kararı gereği taraf itirazları değerlendirilerek ve emsal taşınmaz araştırmaları da değerlendirilerek ek rapor düzenlenmesi için dosya bilirkişi heyetine tevdii edilmiş olup, bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 21/04/2021 tarihli raporda özetle;
Fen bilirkişisinin raporunda görüleceği üzere toplam tecavüzlü kısmın miktarının 166,99 m2 + 438,13 m2 + 52,94 = 658,06 m2 olduğunu, tecavüzlü olarak yapılan yapı yıpranmasının %6 olarak düşüleceğini,
Dava konusu olan 3. Organize sanayi bölgesi sınırları içerisinde taşınmaz belediye ve sosyal hizmetlerden faydalanmakta olu, ulaşım sorunu bulunmadığını, taşınmazın belirtilen özellikleri göz önüne alınarak, yapılan emsal araştırmaları ve serbest piyasa alım satım rayiçleri de dikkate alınarak arsasının beher m2’sinin dava tarihi itibariyle 550,00 TL olacağını, buna göre taşınmazın tecavüzlü kısmının arsa bedelinin 361.933,00 TL olacağını,
Davalı tarafından tecavüzlü olarak yapılan binanın tecavüzlü kısmının yapı bedelinin 26/04/2018 tarih ve 30403 sayılı resmi gazete yayımlanan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2018 yılı yapı yaklaşık birim m2 değerlerdi dikkate alınarak tespit edildiğini, yapı bedelinin;
658,06 m2 x 578,00 TL x 0,94 (%6 yıp.) = 357.537,16 TL olduğunu,
Davalı tarafından tecavüzlü olarak yapılan binanın arsa bedelinin 550,00 TL = 361.933,00 TL olup, tecavüzlü kısmın yapı bedelinin ise 265.987,85 TL olduğunu,
Davalının tecavüzlü olarak fazla kullandığı 658,06 m2’lik arsanın 5 yıllık ecrimisil miktarının;
Arsa bedelinin: 658,06 m2 x 550,00 TL = 361.933,00 TL,
Arsanın asgari kira bedelinin: 361.933,00 TL x %5 x 1/12 = 1.508,05 TL olup, asgari aylık kirasının taşınmazın özellikleri dikkate alındığında 1.508,05 TL olması gerektiğini,
30/07/2018 ile 30/07/2013 tarihleri arası 5 yıllık ecrimisil miktarının toplam 87.205,12 TL olduğunu mahkememize bildirmişlerdir.
Yine mahkememizin 7 nolu celsesi 1 nolu ara kararı gereği emsal alınan taşınmazlarda açıkça raporda gösterilmek üzere denetime elverişli rapor düzenlenmesinin istenildiği, dosya daha önce rapor hazırlayan bilirkişilere tevdii edilmiş olup, bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 12/07/2021 tarihli raporda özetle;
Emsal taşınmazların değerlerinin Başbakanlık Devlet İstatistik enstitüsü toptan eşya fiyatları endeks tablosundan bulunduğunu, heyet tarafından bulunan resen emsalin, … mahallesi, 4452 ada, 10 parselde kayıtlı taşınmaz, dava konusu taşınmazın 10,8 km güneydoğusunda, … … Camii’nin 300 metre kuzeybatısında ara parsel konumunda olduğunu, dava konusu parsel imarda planında A-5 konut yapı adasında bulunduğunu, emsal taşınmaz dava konusu taşınmaza göre imar hakkının A-2 daha düşük olmasına rağmen, şehir merkezine yakın olması, çevresinin düzenli yapılaşmakta olması ile emsal taşınmazın alanlarının bir birine yakın olması da dikkate alındığında emsal taşınmazın dava konusu taşınmazdan imar parseli olarak yaklaşık 2 kat daha değerli olduğunu, heyet tarafından emsal olarak kabul edildiğini, emsal araştırması sonucunda arsa bedelinin 550,00 TL/m2 olduğunu, buna göre;
Arsa bedelinin; 658,06 m2 x 550,00 TL/m2 = 361.933,00 TL,
Davalı tarafından tecavüzlü olarak yapılan binanın tecavüzlü kısmının yapı bedelinin;
658,06 m2 x 578,00 TL x 0,94 (%6 yıp.) = 357.537,16 TL olduğunu,
Davalı tarafından tecavüzlü olarak yapılan binanın arsa bedelinin 361.933,00 TL olup, tecavüzlü kısmın yapı bedelinin ise 265.987,85 TL olduğunu,
Davalının tecavüzlü olarak fazla kullandığı 658,06 m2’lik arsanın 5 yıllık ecrimisil miktarının;
Arsa bedelinin: 658,06 m2 x 550,00 TL 361.933,00 TL,
Asgari kira bedelinin: 361.933,00 TL x %5 x 1/2 = 1.508,05 TL olup, asgari aylık kirasının taşınmazın özellikleri dikkate alındığında 1.508,05 TL olması gerektiğini, buna göre 5 yıllık toplam ecrimisil miktarının 87.205,12 TL olduğunu mahkememize bildirmişlerdir.
Mahkememizin 10 nolu celsesi 1 nolu ara kararı gereği OSB Genel Müdürlüğü’nden ve tapudan gelen yazı cevapları ile taraf itirazları değerlendirilmek üzere dava konusu taşınmazın arsa bedeli konusunda ek rapor hazırlanmasının istenildiği, dosya bilirkişilere tevdii edilmiş olup, hazırlanan 05/04/2022 raporda özetle;
Fen bilirkişinin raporunda görüleceği üzere toplam tecavüzlü kısmın miktarının 658,06 m2 olduğunu, dava konusu olan, 2. Organize Sanayi Bölgesi sınırları içerisindeki taşınmaz belediye ve sosyal hizmetlerden faydalanmakta olduğunu, ulaşım sorununun bulunmadığını, taşınmaz arsa vasfında olduğunu,
Gaziantep OSB Müdürlüğü’nün 07/12/2021 tarih ve M-3046 sayılı cevabi yazılarında ilgili taşınmazın bulunduğu yerler ve 2. OSB alanında taşınmazların serbest piyasa emsal alım satış değeri arsa 1.000 TL/m2 civarındadır, bina bedeli ayrıca hesaplanmamaktadır denildiğini,
Heyetin 1.000 TL/m2 civarındaki bedelin hangi tarihi kapsamadığını bilmediğinden taşınmazın belirtilen özellikleri göz önüne alınarak, yapılan emsal araştırmaları ve serbest piyasa alım satım rayiçleri de dikkate alınarak taşınmazın arsasının beher m2’sinin dava tarihi itibariyle 550,00 TL/m2 olacağını, buna göre tecavüzlü kısmın;
Arsa bedelinin: 658,06 m2 x 550,00 TL = 361.933,00 TL olduğunu mahkememize bildirmişlerdir.
Bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 05/04/2022 tarihli bilirkişi raporuna itibar edilmiştir. Buna göre müdahalenin meni talebi bakımından 361.933,00 TL üzerinden harç yatırtılmıştır.
Davalının davacının taşınmazı üzerinde taşkın yapı yaptığına bunun neticesinde de haksız işgalin gerçekleştiği ve taşınmaz üzerindeki aynî hakkın kullanılmasına davalı tarafından haksız müdahale edildiği kanaatine varışmıştır.
Haksız işgal sonucunda da davacının ecri misil tazminatı talep edebileceği ve ecri misil bedeli talebinin ise 30/07/2018 ile 30/07/2013 tarihleri arası 5 yıllık ecrimisil miktarının toplam 87.205,12 TL olduğu kanaatine varılmıştır. Davacı tarafından faiz talebi bulunmadığından taleple bağlı kalınarak faiz hususunda hüküm tesis edilmemiştir.
Asıl dava bakımından hüküm bu yönde tesis edilmiştir.
Kal hususu bakımından yapılan değerlendirme;
4721 sayılı TMK’nın 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi subjektif olgular da dikkate alınmalıdır.
Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana gelecektir. Bu durumda, 04.03.l953 tarihli ve 10/3. sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa iyi veya kötüniyete göre, uygun bir (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, ödemeyi kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir. Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir.
Malzeme sahibi ve arazi maliki iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder.
Taşınmazın sökülüp sökülemeyeceği, sökülmesi halinde sökülme bedelinin ne olacağı hususlarında bilirkişi deliline başvurulmuştur.
Mahkememizin 11 nolu celsesi 3 nolu ara kararı gereği taşkın yapının moloz hurda bedeli, anataşınmaza zarar vermeden sökülüp sökülemeyeceği, sökülmesi halinde sökülme bedelinin ne olduğu hususunda konusunda ek rapor hazırlanılmasının istenildiği, dosyanın bilirkişilere tevdii edildiği, hazırlanan 31/10/2022 tarihli raporda özetle;
Dava konusu parsele komşu 255 ada 4 ve 5 nolu parseller kullanıcılarının dava konusu 1 nolu parsele yapı yapmak suretiyle krokide A ile gösterilen kısma yapı yapmak suretiyle 166,99 m2 taşkın bulunulduğu, B ve C ile gösterilen kısımlara ise üzerleri kapatılıp ve çevrilmek suretiyle taşkın bulunulduğu, B ile gösterilen kısmın 438,13 m2 ve C ile gösterilen kısmın 52,94 m2 olduğunu, davalı firma tarafından tecavüzlü olarak kullandığı kısımlarda yüksek irtifalı olarak yapı yapıldığını, kısmen betonarme kolonlar arasına duvar örülerek üzeri çelik konstrüksiyon makas ve aşıklar trapez saç ile kaplanmış, kısmen de çelik konstrüksiyon malzeme ile kapatılarak saç ile çevresinin ve üzerinin kapatıldığını,
Taşkın kısım miktarının önceki raporlarda 658,06 m2 olarak tespit edildiğini,
Taşkın kısmın yapı bedelinin de önceki raporlarda 265.987,85 TL olarak tespit edildiğini,
Taşkın yapının moloz hurda bedeli ana taşınmaza zarar vermeden sökülebileceğini,
Sökülmesi halinde sökülme bedelinin 265.987,85 TLL x 0,10 = 26.598,78 TL olacağını mahkememize bildirmişlerdir.
Davacının dava dilekçesi tetkik edildiğinde kal talebinin bulunmadığı görülmüştür. Bunun neticesinde de kal hususu bakımından hüküm kurulmamıştır.
Karşı davadaki temliken tescil talebi bakımından yapılan değerlendirme;
Türk Medeni Kanununun 684. maddesinde “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” 718. maddesinde de “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer” şeklinde mülkiyet hakkının kapsamı ve taşınmaz mülkiyetinin içeriği düzenlenmiştir.
Başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, az yukarda belirtilen Türk Medeni Kanunun 684. ve 718. maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış aynı yasanın 722, 723, 724. maddeleriyle özel olarak düzenlediği gibi, taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla da anılan maddelerde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddede “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir” hükmüne yer verilmiştir.
Farklı bir ifadeyle; TMK’nın 725. maddesinde, “arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar” kuralının istisnalarından birisi düzenlenmiş, bina sahibine bazı koşulların oluşması hâlinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması hâlinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi hâlinde yeni maliklerde TMK’nın 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. a taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Malzeme sahibinin (yapı malikinin) TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır.
TMK’nın 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek birinci koşul malzeme (yapı) malikinin iyiniyetli olmasıdır. (Sübjektif koşul) Yani, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu (taşınmaz sınırını aştığını) bilmemesini veya bilebilecek durumda olmamasını ya da taşınmaz sınırını aşarak taşkın inşaat yapmakta yasaca korunabilecek haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Özellikle yıkım istekli davalarda, yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.
Bilindiği üzere, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. Kural olarak iyiniyetin ispatı 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.
TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı göstermesi” şeklinde açıklanan diğer koşuldan ise yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması, imar durumuna göre ifrazın mümkün olması gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olması hususu, uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması hâlinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4 ve TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)
Ayrıca; mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Bunların yanında, taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine taşkınlık nedeniyle muhik tazminat (uygun bedel) ödemesi gereklidir.
Bu koşulların varlığı hâlinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ayrıca, iyiniyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluylada ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur.
Somut olayda karşı dava davacısı asıl dava davacısının temliken tescil talebinde iyiniyetli olup olmadığını araştırmak gerekmiştir.
Şehitkamil Tapu Müdürlüğü’nden, … Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nden, … Belediye Başkanlığı’ndan ve … Kadastro Müdürlüğü’nden taşınmaza ait imar ve çap uygulama bilgileri, davalı-karşı davacı … Demir Halı San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin ilgili taşınmazdaki yapıyı yaparken kurumlara başvuru yapıp yapmadığı, başvuru yaptı ise kurumlarca görevlendirilen bir harita memur veya fen memurunun yönlendirmesi ile birlikte hareket edip etmediği hususları sorulmuştur.
Gelen yazı cevapları değerlendirildiğinde taşınmazın çaplı taşınmaz niteliğinde olduğu anlaşılmıştır.
Çaplı taşınmaza taşkın yapı yapan veya taşınmaz üzerine bina yapmak veya ağaç dikmek suretiyle el atan kişilerin temliken tescil talebinde bulunabilmesi için bazı koşulların var olması gerekir. Birinci koşul bina sahibinin iyi niyetli olmasıdır. İkinci koşul yapı kıymetinin arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul ise bina yapanın veya ağaç dikenin arazi parçasının bedelini taşınmaz malikine ödemesidir. Diğer bir koşul ise mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının mümkün olabilmesidir.
Öngörülen iyi niyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural binayı yapan veya ağacı diken kimsenin el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da bina yapmakta ağaç dikmekte haklı bir sebebinin bulunmamasını ifade eder. İyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmaldır. Ne var ki 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı yargıtay içtihatı birleştirme kararında berlirtildiği gibi olay ve karinelerden durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan bina sahibinin ve ağaç sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir.Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Yargısal uygulamalarda kadastro görmüş çapa bağlanmış yerlerde iyi niyetin ispat şekli kısıtlanarak adeta resmi belgelerle ispat edilmesi gerektiği benimsenmiştir. Bu durumda çaplı taşınmaza kendi malzemesi ile yapı yapan veya ağaç diken kimse kural olarak iyi niyet savunmasında bulunabilir veya açtığı temliken tescil davasında iyi niyetli olduğunu iddia edebilir. Ancak iyi niyetli olduğunun kabul edilebilmesi için kendisinden beklenen özeni göstermesi tapu müdürlüğüne veya belediye imar müdürlüğüne başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesi malzeme sahibinin bu sınırlar içerisine yapısını yapması gerekir. Açıklanan yöntemle çap sınırlarının tespit edip resmi memurun gösterdiği sınırlar içerisine yapısını yapan kimse kendisinden beklenen özeni göstermiş sayılır. O halde çaplı yere yapı yapan ağaç diken malzeme sahibi iyi niyetinin yukarıda açıklandığı şekilde ispat etmediği takdirde iyi niyetli kabul edilemez.
Karşı davacı- asıl dava davalısının beklenen özeni göstermediği, tapu müdürlüğüne veya belediye imar müdürlüğüne başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesinin talep edilmediği dosya içeriği ile sabittir. Açıklanan yöntemle çap sınırlarını tespit edip resmi memurun gösterdiği sınırlar içerisine yapısını yapan kimse kendinden beklenen özeni göstermiş sayılır. O halde çaplı yere yapı yapan malzeme sahibi iyi niyetini yukarıda açıkladığı şekilde ispat etmediği takdirde iyi niyetli kabul edilemez. Somut olayda kendisinden beklenen özeni göstermeyerek çaplı taşınmaza el atan davalının iyi niyetli olduğundan söz edilemez.
Davacının iyiniyetli olmadığı anlaşıldığından diğer koşulların varlığının inclenmesine gerek görülmemiş, karşı davanın temliken tescil talebi yönünden reddine yönünde hüküm kurmak gerekmiştir.
. . yapı bedeli talebine ilişkin yapılan değerlendirme;
Taşkın yapının hukuki niteliği ve taşkın yapıyı yapan yapı malikinin talep edebileceği hakların nelerden ibaret hususu bir önceki başlık altında detaylı olarak anlatıldığından bu hususta tekrara düşülmemiştir.
Davalı- birleşen dava davacısı temliken tescil talebinin kabul görmemesi halinde TMK 723/1 maddesi uyarınca tazminat talebinde bulunmuştur.
Taşınmazın sökülüp sökülemeyeceği, sökülmesi halinde sökülme bedelinin ne olacağı hususlarında bilirkişi deliline başvurulmuştur.
Mahkememizin 11 nolu celsesi 3 nolu ara kararı gereği taşkın yapının moloz hurda bedeli, anataşınmaza zarar vermeden sökülüp sökülemeyeceği, sökülmesi halinde sökülme bedelinin ne olduğu hususunda konusunda ek rapor hazırlanılmasının istenildiği, dosyanın bilirkişilere tevdii edildiği, hazırlanan 31/10/2022 tarihli raporda özetle;
Dava konusu parsele komşu 255 ada 4 ve 5 nolu parseller kullanıcılarının dava konusu 1 nolu parsele yapı yapmak suretiyle krokide A ile gösterilen kısma yapı yapmak suretiyle 166,99 m2 taşkın bulunulduğu, B ve C ile gösterilen kısımlara ise üzerleri kapatılıp ve çevrilmek suretiyle taşkın bulunulduğu, B ile gösterilen kısmın 438,13 m2 ve C ile gösterilen kısmın 52,94 m2 olduğunu, davalı firma tarafından tecavüzlü olarak kullandığı kısımlarda yüksek irtifalı olarak yapı yapıldığını, kısmen betonarme kolonlar arasına duvar örülerek üzeri çelik konstrüksiyon makas ve aşıklar trapez saç ile kaplanmış, kısmen de çelik konstrüksiyon malzeme ile kapatılarak saç ile çevresinin ve üzerinin kapatıldığını,
Taşkın kısım miktarının önceki raporlarda 658,06 m2 olarak tespit edildiğini,
Taşkın kısmın yapı bedelinin de önceki raporlarda 265.987,85 TL olarak tespit edildiğini,
Taşkın yapının moloz hurda bedeli ana taşınmaza zarar vermeden sökülebileceğini,
Sökülmesi halinde sökülme bedelinin 265.987,85 TLL x 0,10 = 26.598,78 TL olacağını mahkememize bildirmişlerdir.
Denetime elverişli ve ayrıntılı olarak düzenlenmiş bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.
TMK’nun 723’üncü maddesinin 2’nci fıkrası;
“Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Alınana ek bilirkişi raporunda sökülme bedeli, yapı bedeli ve arazi bedeli birlikte değerlendirildiğinden malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açmayacağı kanaati hasıl olmuştur.
Bunun yanında ek bilirkişi raporunda malzeme sahibi yapılan ve taşkın yapı niteliğinde bulunan taşınmazın ana taşınmaza zarar vermeden sökülebileceği yönünde bilirkişi raporuna itibar edilerek davalı-birleşen dava davacısının malzeme bedeli yönünden talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Taşınmazın dava devam ederken devrine ilişkin yapılan değerlendirme;
6100 sayılı HMK’nun 125/2 maddesinde, “Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder” hükmü yer almaktadır.
Dava devam ederken … Plastik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’nin dava konusu olan taşınmazı …Mensucat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi’nden dava konusu taşınmazı 12/11/2020 tarihinde devraldığı görülmüş, dava konusunun taşınmazın aynına ilişkin olduğu dikkate alınarak HMK 125/2 hükmü gereği … Plastik Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’nin davacı sıfatına haiz olduğu kanaati hasıl olmuştur.
Vekalet ücreti ve yargılama gideri bakımından yapılan değerlendirme;
Dava, el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil taleplerine ilişkindir.
İddianın içeriği ve ileri sürülüş biçiminden davanın taşınmaz malın aynına ilişkin olduğu ve konusunu oluşturan hakkın para ile değerlendirilmesinin mümkün bulunduğu açıktır. Bu tür bir davada, 6100 sayılı HMK’nın 120.maddesi ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 16/2. maddesi uyarınca dava değerinin ve buna göre alınacak harcın elatılan yerin değeri, yıkımı istenilen yapının değeri ve talep edilen ecrimisil bedelinin toplamından ibaret olacağı tartışmasızdır.
Eldeki dava bakımından, davacının el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinin bulunduğu, bilirkişi raporu ile davalı tarafça el atılan alanın değerinin 361.933,00 TL olduğunun bildirildiği, davacı tarafça davacı tarafça ıslah dilekçesi ile 87.205,12 TL ecrimisil talep edildiği, bu hali ile toplam dava değerinin 449.138,12‬ TL olduğu anlaşılmıştır.
Asıl davada belirlenen bu toplam bedel üzerinden ise harç ve vekalet ücreti belirlenmiştir.
Birleşen davada dava değeri ve vekalet ücreti tescili talep edilen taşınmaz değeri olan 361.933,00 TL üzerinden belirlenmiştir.
Tüm bu açıklamalar ışığında; dava dilekçeleri, cevap dilekçeleri, keşif, aldırılan raporlar, kanuni düzenlemeler ve yargısal içtihatlar dikkate alınarak asıl dava davacının davasının kabulüne, birleşen dava davacının davasının reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Ayrıntıları yukarıda açıklandığı üzere;
MAHKEMEMİZİN 2019/260 ESAS SAYILI ASIL DAVASI BAKIMINDAN:
1-Asıl dava davacısı – birleşen dava davalısının meni müdahale talebinin KABULÜ ile; dava konusu … İli, … İlçesi, … Mah., 25I-2C pafta, 255 Ada, 1 numaralı parselin, fen bilirkişisi … … tarafından düzenlenmiş 17/12/2020 tarihli raporda ekli krokide A, B ve C harfleri ile gösterilen toplam 658,06 m² lik alana davalı tarafından krokide A ile gösterilen kısma yapı yapmak, B ve C ile gösterilen kısma ise üzeri kapatılarak çevirmek suretiyle yapılan MÜDAHALENİN MEN’İNE,
2-Davacının ecri misil talebinin KABULÜ ile, 87.205,12 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Fen bilirkişisi … … tarafından düzenlenmiş 17/12/2020 tarihli raporunun ve raporda bulunan krokinin işbu kararın EKİ SAYILMASINA,
4-Karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca davanın kabul edilen değeri olan 449.138,12 TL üzerinden alınması gereken 30.680,62 TL ilam harcından davacı tarafından yatırılan 35,90 TL peşin harç ve 8.458,64 TL tamamlama harcının ve 7.654,00 TL ıslah harcının toplamı olan 16.148,54‬ TL’nin mahsubu ile bakiye 14.532,08‬ TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
5-Davacı tarafından yatırılan 35,90 TL peşin harç ve 8.458,64 TL tamamlama harcının ve 7.654,00 TL ıslah harcının toplamı olan 16.148,54‬ TL’nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı tarafından yargılama nedeniyle sarf edilen 2.161,00 TL posta, tebligat ve bilirkişi ücretinden oranlama yapılmaksızın oluşan yargılama gideri, 384,90 TL keşif harcı ve 35,90 başvurma harcı olmak üzere toplam 2.581,8‬ TL’nin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
7-Davalı tarafından yargılama nedeniyle sarf edilen yargılama giderinin davalı üzerine BIRAKILMASINA,
8-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca hesaplanan 65.879,34 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
9-Karar kesinleştiğinde artan avansın 6100 sayılı HMK m.333 hükmü uyarınca resen yatıran tarafa İADESİNE,
MAHKEMEMİZİN BİRLEŞEN 2021/576 ESAS SAYILI DAVASI BAKIMINDAN:
1- Asıl dava davalısı – birleşen dava davacısının temliken tescil talebinin REDDİNE,
2- Karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 179,90 TL ilam harcından birleşen dava davacısı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harç ve 6.010,13 TL tamamlama harcının toplamı olan 6.180,91 TL’nin mahsubu ile fazladan alınan 6.001,01‬ TL karar kesinleştiğinde ve talep halinde birleşen dava davacısına İADESİNE,
3-Yargılama gideri hususunda asıl davada karar verildiğinden bu hususta KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca hesaplanan 53.670,62TL vekalet ücretinin birleşen dava davalısından alınarak asıl dava davacısı- birleşen dava davalısına VERİLMESİNE,
5-Dava açılmadan önce başvurulan arabuluculuk dava şartı nedeniyle hazineden karşılanmış olan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin 02/06/2018 Tarihli ve 30439 Sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği m.26/4 hükmü uyarınca davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
6-Karar kesinleştiğinde artan avansın 6100 sayılı HMK m.333 hükmü uyarınca resen yatıran tarafa İADESİNE,
Dair; asıl dava davacısı-birleşen dava davalısı vekilinin ve asıl dava davalısı- birleşen dava davacısı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu AÇIK olmak üzere karar verildi, verilen karar hazır bulunan tarafa okunmak suretiyle tefhim edildi.11/01/2023