Görüntülediğiniz mahkeme kararı kesinleşmiş bir karardır.

T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
BAŞKANLIĞI TÜRK MİLLETİ ADINA
KARAR

ESAS NO : 2014/1744
KARAR NO : 2018/793

BAŞKAN : … …
ÜYE : … …
ÜYE : … …
KATİP : ….

DAVACI : … – …
VEKİLİ : Av. … – Uluyol Abdal Cd.H.Orhanettin İşh. N.156/16-17 K.3 Osmangazi/ BURSA
DAVALI : … – TC Kimlik No:…
Çamlıca Mah. Acem(190) Sk. No:3 İç Kapı No:1 Nilüfer/ BURSA
VEKİLİ : Av. …..- Üçevler Mah. Aysel Sk. No:4 Arkat İş Merkezi Kat:2 Büro:11 Nilüfer/ BURSA
DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 31/12/2014
KARAR TARİHİ : 30/05/2018
Mahkememizde görülen davanın açık yargılamasında,
DAVACININ TALEBİ : Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı şirket ile davalı müteahhit arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, buna göre davalı müteahhidin mülkiyeti davacıya ait taşınmaz üzerine projesine uygun yapı inşaa ederek süresinde teslimi taahhüt ettiğini, sözleşmeye göre inşaat ruhsatının sözleşme tarihinden itibaren iki ay içinde alınması 24 ay içinde inşaatın bitirilmesi ve sonraki 12 ay içerisinde de yapı kullanma izninin alınması gerektiğini, davalı tarafın sözleşmede kararlaştırılan süreye uymadığını, yapı ruhsatı alınmasının geciktirildiğini, bunun da teslim tarihini ertelediğini, müteahhidin edimini yerine getirmemesi üzerine harçları davacı tarafça ödenmek suretiyle yapı kullanma izin belgesinin 29/07/2014 tarihinde alındığını, teslim süresini geciktirmeyi planlayan davacının ruhsat almadan inşaata başladığını, bu durumun tespit dosyasıyla ortaya konduğunu, davalının teslimi geciktirmesi sebebiyle davacının kira ve gelir kaybı olduğunu, yine davalının projeye aykırı imalatlar yaptığını, dış cephe kaplamalarını yaptırmadığını, bazı havalandırma tesisatlarının, asansörlerin, bodrum kat baca kapaklarının eksik yapıldığını, jenaratör takılmadığını, acil çıkış kapıları konulmadığını, yangın yönetmeliğine uygunsuz imalat yapıldığını, paratoner takılmadığını, bazı elektrik tesisatlarının yetersiz olduğunu, sıva ve boyaların, pis su giderlerinin eksik olduğunu, odalar için ön görülen tv, telefon, internet tesisatlarının yapılmadığını bunlardan dolayı da zarara uğradıklarını, sözleşmeye rağmen emlak vergilerinin davacı tarafça ödendiğini ileri sürerek yapı kullanma harcı ve emlak vergisi olarak ödenen 25.000,00 TL ile eksik ve ayıplı imalattan kaynaklanan alacaklarına karşılık şimdilik 10.000,00 TL’nin davalıdan faizi ile tahsiline, alacak miktarının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
DAVALININ CEVABI : Davalı taraf ise, davanın reddini savunmuş sözleşmenin doğru olduğunu, teslim tarihinin 15/05/2014 tarihine denk düştüğünü, davacının da bu durumu dilekçesinde kabul ettiğini tespit dosyasında hatalı hesaplama yapıldığını, işin zamanında bitirildiğini, işe başlama tarihine ruhsat tarihinin esas alınacağını, yapının yer sahibine 2012 yılında fiilen teslim edildiğini ve davacının bu yerleri kullanmaya başladığını, bu sebeple gecikme cezası taleplerinin haksız olduğunu, yapı kullanma izninin gecikmediğin, gecikmiş olsa bile buna davacının yaptırdığı izinsiz tadilatların sebep olduğunu çünkü davacının ruhsattan sonra zemin katta fırın yapılmasını talep ettiğini bu sebeple projelerin yönetmeliğe uygun biçimde yeniden çizildiğini, bunun süreci aksattığını, davacının yapı kullanma izni almadan önce 20/06/2012 tarihinde fırın ve dükkanları, 20/12/2012 tarihinde öğrenci yurdunu teslim aldığını, 2011-2012 eğitim döneminde kısmen, 2012-2013 yıllarında ise tam dolulukla faaliyet gösterdiğini, yapı denetim firması raporuna göre 30/12/2013 tarihinde işin %100 seviyesinde bittiğini, belediyeden iş bitirme belgesinin 31/12/2013 tarihinde alındığını, belediye ekiplerinin son kontrol için yapıya gittiklerinde davacının proje dışı tadilatlar yaptığının ortaya çıktığını bunun da Bursa 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, yapı kullanma izin belgesi harçları da emlak vergisi ve diğer harçların davalı tarafından zamanında yatırıldığını, ancak mecburen makbuzların davacı adına düzenlendiğini, yapı kullanma izin belgesinde de mal sahibinin imzasının zorunlu olduğunu, davacının aboneliği davalı adına olan su faturalarını ödememesinden kaynaklanan uyuşmazlık sebebiyle bu davanın açıldığını, davacının kira kaybı yahut benzer gelir kaybı olmadığını, projede jeneratör zorunluluğu bulunmadığını ancak yerinin hazırlandığını, acil çıkışların yeterli olduğunu, yapının projeye uygun yapıldığını, sonradan kullanıcılar tarafından yapılan değişikliklerden sorumlu olmadıklarını, bodrum kattaki izolasyonların yapıldığını, sözleşmeye göre eksiklik olmadığını, pis su giderlerinin tamamlandığını, proje tadilatı sebebiyle davacının fazladan kazancı dahi bulunduğunu ileri sürmüştür.
DELİLLER ve GEREKÇE:Derdest dava kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan alacak ve tazminat davasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen akitlerdendir. Bu tür sözleşmeler bir karma sözleşme olmakla beraber temelinde bir eser sözleşmesi vardır. Arsa sahibi olan taraf eser sözleşmesi ile yüklendiği edimi para olarak değil, ayın olarak öder. Maliki bulunduğu taşınmazın bir kısım hisselerini inşaatı yapacak kişi olan müteahhide devreder. Müteahhit de bunun karşılığında arsa üzerine bina inşa edip teslim eder. İnşaa edilen binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurularak sözleşmede belirlenen oranda paylaşım yapılır. Daha açık bir ifade ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi bedeli taşınmazla ödenen bir eser sözleşmesidir. Bu açıdan bakıldığında arsa sahibi aynı zamanda iş sahibidir.
Eldeki dava arsa sahibi tarafından açılmıştır. Kural olarak ispat külfeti davacı taraf üzerindedir. Davacı arsa sahibi öncelikle sözleşmenin varlığını, karşı tarafın yüklendiği edimlerin neler olduğunu, davalı müteahhidin işi tam ve ayıpsız teslim mükellefiyetini yerine getirmediğini ve bundan zarara uğradığını, zararın miktarını, ayıp veya gecikme ile zarar arasındaki illiyet bağını ispat etmelidir. Davalı müteahhidin verdiği cevap ve sunulan sözleşme nazara alındığında davacı taraf sözleşmenin varlığını ve taraflar üzerine düşen edimi ispat etmiştir. Diğer kısımlar toplanacak delillerle ispat edilmelidir. Nitekim bu tür davalarda yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile inşaatın tam ve ayıpsız olup olmadığı belirlenebilir.
Davacı taraf eldeki davadan ve hatta inşaatın belli bir seviyeye gelmesinden çok önce Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/1107 D.İş sayılı dosyası aracılığıyla bir tespit talep etmiştir. Bu talebinde davalı müteahhidin inşaata fiilen başlamış olmasına rağmen henüz ruhsat almadığını ileri sürmüş, dosyaya verilen rapor davacının bu iddiasını doğrulayacak mahiyettedir. Davacı taraf bu iddiasıyla esas olarak davalının sözleşmeye aykırı davrandığını ortaya koymak istemiştir.
Davadan önce bir tespit daha talep edilmiştir ki talebin sahibi bu kez davalı müteahhit taraftır. Müteahhit, Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D. İş sayılı dosyasıyla istediği tespit talebinde sözleşmede öngörülen ve arsa sahibine bırakılacak olan bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp teslim ettiğini, ancak arsa sahibinin izin ve onay almadan projeye aykırı tadilatlar yaptığını, bu tadilatların yapı kullanma izni alınmasına engel olacak mahiyette olduğunu ileri sürmüş, projeye aykırı tadilatların tespitini istemiştir. Anılan dosyaya verilen bilirkişi raporu da davalıyı doğrular mahiyettedir ve arsa sahibine isabet eden yerlerde tadilat yapıldığı yolundadır.
Davacının iddiası hem inşaatın geciktirildiği hem müteahhide düşen bir edim olan yapı kullanma izninin alınmadığı, hem de projeye aykırı ayıplı ve eksik imalat bulunduğu yolundadır.
Yukarıda izah edildiği üzere uyuşmazlığın çözümü için öncelikle mahallinde keşif yapılarak eksik ve ayıplı imalatlar belirlenmelidir. Davada ön inceleme aşamasına gelinden önce davacının talebi ve yapıya yağmur suları dolduğuna dair iddialar gözetilerek 08/102015 tarihinde keşif yapılmış ve akabinde 07/12/2015 tarihli rapor alınmıştır. Bilirkişi anılan raporda inşaatın yapı denetim kuruluşu nezaretinde tamamlandığını, projeye uygunluğu belirlenerek yapı kullanma izninin alındığını, otopark alanındaki pis suların bir gider borusunun yerinden çıkmasından kaynaklandığını, ancak temiz su sızıntılarının tesisat kaçağına işaret ettiğini, duvarlarda az da olsa su sızıntısı olduğunu, bunun da derz, dilatasyon ve yalıtımdaki deformasyondan kaynaklanabileceğini, sözleşmeye göre yapının teslim tarihinin 02/07/2012 olması gerektiğini, ancak yapı denetim onayının 31/12/2013 olduğunu, yapı kullanma izninin 02/07/2013 tarihinde alınması gerektiği halde 04/07/2014 tarihinde alındığını, teslim tarihinin sözleşme tarihine göre değil ruhsat tarihine göre belirlenmesinin doğru olacağını bildirmiştir.
Bu rapora karşı tarafların ileri sürdüğü itirazlar ve raporun alınış biçimi nazara alınarak bu kez bir inşaatçı bir de hukukçu bilirkişiden oluşan heyetten rapor alınmıştır. Bilirkişi heyeti 05/08/2016 tarihli raporda önceki tespit ve raporları da irdelemiştir. Rapora göre sözleşme 02/04/2010 tarihlidir. Sözleşmeye göre iki ay içinde ruhsat alınmalıdır. Otuz gün işe başlama süresi de dikkate alındığında 02/07/2010 tarihi bulunur. Yirmi dört aylık inşaat süresi ve bir yıllık süresi ilave edildiğinde teslim tarihi 02/07/2013 olacaktır. Davacının teslim tarihi olarak 17/08/2012 gününü kabul ettiğine göre gecikme söz konusu değildir. Ancak davalının bir kısım işleri eksik ve ayıplı yaptığı belirlenmiştir. Bu eksikler yapının ahşap görünümlü kompozitle kaplanması, bodrum kat zeminine şap yapılması, kuranglez menfez yapılması, dilatasyon ve perdelerdeki su kaçaklarının onarılması gibi işlerdir. Bilirkişiler bu işlerin toplam bedelinin 679.000,00 TL’ye ulaştığını hesaplamışlardır.
Bu rapora itirazlar üzerine 20/02/2017 tarihli ek rapor alınmıştır. Ek raporda davacı tarafça ödenerek dosyaya ibraz edilen harç ve vergilere ilişkin ödemeler toplamının 22.084,16 TL olduğu, yapılan inşaatın iki bloktan oluştuğu, müteahhidin ahşap kompozit kaplama yapmadığı, arsa sahibinin bundan vazgeçtiğine dair kayıt bulunmadığı belirtilerek hatalı ölçüm düzeltilmek suretiyle eksik kompozit kaplama işinden dolayı 493.264,00 TL eksik imalat bulunduğu belirtilmiş, bu hesaba göre 572.734,00 TL’lik eksik imalat tespit edilmiştir.
Raporda geç teslimden kaynaklanan zarar hesabı yapılmadığı için 23/05/2017 tarihli yeni bir ek rapor alınmış, 414.707,87 TL gelir kaybı ve harç ödemeleri ile birlikte toplam zararın 1.009.556,03 TL olduğu belirtilmiştir.
İki bloktan oluşan yapının bir bloku müteahhide isabet edecek bölümdür. Arsa sahibine isabet eden bölüm dışında kalan kısımlar için kompozit kaplama bedeli hesaplanmasına itiraz edilmiştir. Keza yapının daha önce kiraya verilip kullanıldığı kabul edilirse gelir kaybından doğan zararın daha az olacağı ileri sürülmüştür. Bunun üzerine 14/12/2017 tarihli yeni bir ek rapor alınmıştır. Bu rapora göre müteahhide bırakılan kısmen cephe kaplaması için harcanacak bedel tenzil edildiğinde eksik cephe kaplama imalat bedeli 355.64,00 TL olacaktır. Yapının bir kısımının daha önce kiraya verildiği kabulüne göre de gelir kaybı 178.708,65 TL olacaktır.
Dava konusu yapının fiilen tamamlanmış ve kullanıma açılmış olması nazara alınarak tarafların itirazlarının dosyadaki verilerle değerlendirilebileceği kabul edilerek başkaca keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması uygun bulunmamıştır. Bilirkişi raporlarından elde edilen verilere istinaden mahkememizce takdiren hesaplama yapılması uygun görülmüştür. Öncelikle belirtmek gerekir ki davalının ödemesi gereken harçları ve vergileri davacının ödediğine dair makbuzlar esas alınarak toplamı bilirkişi raporlarında gösterilen 22.084,16 TL’lik kısım yönünden dava kabul edilmiştir. Makbuzların davacının elinde bulunması ve onun adına düzenlenmiş olması ödemeyi davacının yaptığına dair karine teşkil eder. Davalı aksini iddia etmiş ise de iddiasını doğrulayacak bir delil ileri sürmemiş, ödemeleri hangi yolla ve nasıl yaptığını, makbuzların ne suretle davacı eline geçtiğini izah edememiştir. Yapının dış cephesinin kompozit kaplama olacağına dair sözleşmedeki hükme aykırı davranıldığı sabittir. Ancak tüm inşaat sürecinde bu durumun arsa sahibi tarafından görülüp fark edilmemiş olması mümkün değildir. Arsa sahibinin uzun bir aradan sonra bu hususu gündeme getirmesi makul bulunmamıştır. Baştan kompozit kaplama düşünülmüşse de sonradan mantolama ve söve gibi başka görsel unsurlarla desteklenmiş bir dış cephe inşaa edildiği anlaşılmaktadır. Yapının bir kısmı müteahhide kalacaktır. Dolayısıyla eksik imalattan yahut kompozit kaplamanın getireceği değer kaybından müteahhidin de etkileneceği ortadadır. Kompozit kaplamanın olmayışı elbette değer kaybı yaratmaz. Ancak görsel farklılık sebebiyle bir değer artışına sebep olabilir. Yapının tamamlanmış olması nazara alındığında mantolama ve söve üzerine kompozit uygulanması artık mümkün değildir. Yapılsa da her iki taraf için ciddi zarar ve maliyet doğuracaktır. Bu itibarla yapının tamamının kompozit kaplanacakmış gibi hesap yapılması doğru bulunmamıştır. Keza arsa sahibine kalan kısım için bedel belirlenmesi de doğru olmaz. Çünkü yapının bir kısımın farklı görselde diğer kısmının farklı görselde olması da doğru değildir. Kaldı ki bu tazminatı alacak olan davacının bedeli kaplama yapmak için kullanmayacağı aşikardır. Bu izahat çerçevesinde kompozit kaplama yapılacakmış gibi hesap yapmak yerine bunun eksik olmasından kaynaklanan nefaset farkına hükmedilmesi doğru bulunmuştur. Kompozit kaplama fonksiyonel bir unsur değildir. Görsel çekiciliği arttıran ve modern bir görünüm sağlayan imalatlardandır. O halde yapının kullanımına engel teşkil etmeyen bu eksiklik yönünden sadece nefaset farkı hükmedilmelidir. Mahkememizce bu miktar 100.000,00 TL olarak takdir edilmiştir. Bilirkişi raporunda gösterilen 70.000,00 TL’lik şap atılması işi, 4,500,00 TL’lik menfez ve kapaklarının tamamlanması işi, 5.000,00 TL’lik dilatasyon işi de davacı lehine kabul edilecek kalemlerdendir.
Yapının geç teslimi konusundaki davacı iddiası yeterince samimi bulunmamıştır. Zira davacı henüz yapı kullanma ruhsatı alınmadan önce yapıyı kullanmış, hem fırını işletmeye hemde öğrenci yurdunu çalıştırmaya başlamıştır. Keza fırın yapımından kaynaklanan proje tadilatları ve arsa sahibinin fırın yahut başka işler için yaptığı tadilatların işin gecikmesine sebep olduğu da ortadadır. Kimse kendi kusurundan kaynaklanan sebeplere dayanarak hak iddia etmemelidir. Öğrenci yurdunun yönetmeliğe aykırılıklar sebebiyle faaliyetinin aksamasından davalı sorumlu tutulamaz. Bilirkişiler geç teslimden kaynaklanan kira kaybını 414.707,87 TL olarak hesaplamışlarsa da bu hesap mahkememizce uygun bulunmamıştır. Kız öğrenci yurdunun 08/02/2013 ve 13/06/2013 tarihleri arasında fiilen kullanıldığı ve kiraya verildiği kabul edilmiştir. Bilirkişilerin 14/12/2017 tarihli raporlarında belirledikleri 178.708,65 TL’lik zarar miktarından davacının kusuru sebebiyle hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle 150.000,00 TL gelir kaybı takdir edilmiştir.
Sonuç itibariyle 150.000,00 TL’si gelir kaybı, 100.000,00 TL’si dış cephe nefaset farkı, 70.000,00 TL’si şap, 4.500,00 TL’si menfez, 5.000,00 TL’si dilatasyon, 22.084,16 TL’si vergi ve harçlar olmak üzere toplam 351.584,16 TL’lik kısım yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın kısmen kabulü ile, 22.084,16 TL’si davalı tarafından ödenmesi gereken vergi ve harçlar olmak üzere toplam 351.584,16 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
Alınması gereken 24.016,71 TL harcının, peşin yatırılan 17.419,06 TL harçtan mahsubu ile bakiye 6.597,65 TL harcın davalıdan tahsiline,
Davacı tarafından yapılan 2.037,00 TL yargılama gideri üzerinden kabul ve red oranına göre hesaplanan % 34,82 kabul oranına tekabül eden 709,00 TL yargılama gideri ile peşin olarak alınan 17.419,06 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davalı tarafından yapılan 73,50 TL yargılama gideri üzerinden kabul ve ret oranına göre hesaplanan % 65,18 ret oranına tekabül eden 48,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davacı vekili lehine takdir edilen 24.045,00 TL ücreti-i vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Reddedilen kısım üzerinden davalı vekili lehine takdir edilen 40.2668,87 TL ücreti-i vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine dair gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize iletilecek bir dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar taraf vekillerinin yüzlerine karşı açıkça okundu, anlatıldı. 30/05/2018

İş bu kararın gerekçesi 17/10/2018 tarihinde yazılmıştır.

Başkan …

Üye …

Üye …

Katip …..