Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/565 Esas
KARAR NO : 2023/328

DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 11/12/2013
KARAR TARİHİ : 11/04/2023
KARAR YAZIM TARİHİ : 13/04/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’ne sunmuş olduğu 11.12.2013 harç tarihli dilekçesinde özetle, davalı şirketin inşaa edeceği … ilçesi, … Mah. … ada 9 parsel (yeni … ada … parsel) de kayıtlı taşınmazdaki… blok … kat … nolu bağımsız bölümün davacıya satışı için 09/06/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, satış bedelinin 1.072,000 USD olup, davacının sözleşmeye uygun şekilde 10.000 USD hemen, 526.000 USD yi banka havalesi ile, bakiye 536.000 USD yi banka havalesi ile ödediğini, tapuda davacı adına devrinde sağlandığını, ancak bu bağımsız bölümün halen davacıya teslim edilmediğini belirtilerek, davacının 30/03/2012 tarihinden itibaren taşınmazdan elde edebileceğini, ancak teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kaldığı kira getirisi zararının tespit edilerek şimdilik 1.000 TL nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalı şirketin Esenyurt Belediye Başkanlığından 30/04/2014 tarih … sayılı yapı ruhsatını alarak inşai faaliyete başladığını, ancak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptali, inşaatın durdurulması, yapının mühürlenmesi gibi mücbir nedenler yüzünden inşaata devam edemediğini, davalı şirketin İskan ruhsatının alınması için müracaat etmediğine ilişkin beyanların gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın ticari satıma ilişkin olması nedeni ile görevsizlik kararı verilerek dosya mahkememize gönderilmiş olup, mahkememizce yargılama yapılmıştır.
Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin incelenmesinde; 09.06.2010 tarihli adı yazılı sözleşmede satıcının davalı, alıcının ise davacı olduğu, davacı tarafından inşa edilen … Mah. … Ada 9 parseldeki arsada yapılacak olan ve ekli vaziyet planında belirtilen … Blok … Kat 567,62 metre kare brüt alanlı … numaralı bağımsız bölümün 1.072.000,00-USD. Karşılığı davacıya satılacağı düzenlenmiştir. Sözleşmenin 5. Maddesinde teslim düzenlenmiş olup, bağımsız bölümün Shell (na) teslim edileceği düzenlenmiş ve buna ilişkin ilkeler belirlendikten sonra 5.2. Madde de 31.10.2011 tarihinde bağımsız bölümün alıcıya teslim edileceği belirlenmiştir.
Davacı tarafından satım bedelinin 526.000,00-USD’lik kısmı 09.06.2010 tarihinde ödenmiş olup, bakiye kısmı verilen bonoya istinaden 536,00-USD olarak 01.11.2010 tarihinde ödenmiştir. Taşınmaza ilişkin irtifa tapusu kat irtifakı kurulduktan sonra 24.08.2010 tarihinde davacı adına tesçil edilmiştir.
Mahkememizce davalı savunmaları da gözetilerek taşınmazın imar işlem dosyası ve yapı ruhsatı getirtilmiş olup, yapılan incelemede; 11.10.2010 tarihinde Esenyurt Belediyesi’nden yapı ruhsatı alınmak sureti ile yapının inşaatına başlandığı, 07.10.2010 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca yapı ruhsatının iptal edilmesi üzerine 11.10.2010 tarihinde yani iptalden 3 gün sonra Esenyurt Belediyesi’nce yeniden yapı ruhsatı verildiği anılan belediyece 30.07.2012 tarihinde tadilat ruhsatı düzenlendiği anlaşılmıştır.
Asliye Hukuk Mahkemesi’nce oluşturulan bilirkişi kurulu aracılığı ile keşif yapılmak sureti ile rapor alınmıştır. 22.07.2015 günlü raporun incelenmesinde; satış vaadi sözleşmesinin şekil şartlarını içermemesi nedeni ile geçersiz olduğu davalıdan kaynaklanmayan nedenlerle meydana gelen zorunlu gecikme süresinin sözleşme ile öngörülen teslim süresine eklenmesi sureti ile dava tarihi itibari ile gecikme söz konusu olmadığından kira tazminatı koşullarının oluşmadığı, mahkeme aksi kanaatte ise 30.03.2012 tarihinde dava tarihine kadar geçen süre yönünden davacının yoksun kaldığı kira gelirinin 155.400,00-TL olabileceği bildirilmiştir. İtiraz üzerine bilirkişi kurulunun ibraz ettiği 15.01.2016 tarihli ek raporda, taraf itirazları değerlendirilerek raporda bir değişiklik yapılmamıştır.
Davacı taraf, 17.02.2017 harç tarihli ıslah ile dava değerini 135.119,81-TL’sine yükseltmiştir. Davalı şirketin bölünme sureti ile yeni tüzel kişilik kazanmasına ilişkin belgeler ilgili ticaret sicil memurluğundan getirtilerek dosyasına konulmuştur.
Emsal nitelikli benzer sözleşmeden kaynaklanan başka bir davaya ilişkin Bakırköy … Asliye Ticaret Mahkemesi’nin … esas karar sayılı dosyası mahkememizce getirtilerek incelenmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık ticari nitelikteki taşınmaz satışına dair olup, TTK 4. Maddesi hükümleri çerçevesinde ticaret mahkemesinin davaya bakmakla görevli olduğu ve dava tarihi itibariyle ticaret mahkemeleri ile diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu belirtilmiştir.
Mahkememizce, “Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava, taraflar arasında ticari nitelikteki gayrimenkul yönünden yapılan gayrimenkul satım vaadi sözleşmesinin satıcı tarafından süresinde ifa edilmemesinden kaynaklı gecikme tazminatı (kira alacağının tahsili istemine ilişkindir) gayri menkul satış vaadi sözleşmesi Noterlik Kanunu gereğince resmi şekilde noterde düzenlenmesi gerekmekte olup, belirtilen şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği, adi şekilde düzenlendiği bu nedenle geçersiz olduğu savunulmuş ise de yukarıda açıklandığı üzere davalı tarafın sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek bedeli tahsil ettiği, bu durumda tarafların sözleşmeden kaynaklı asli edimlerini yerine getirdikten sonra şekilde geçersizliğini ileri sürerek sözleşmedeki fer’i edimlerden kurtulmak istemelerinin TMK.’nın 2. Maddesinde düzenlenen iyi niyet kurallarına uygun olmaması karşısında sözleşmenin geçersizliğine ilişkin savunmaya itibar edilmeyerek mahkememizce sözleşmenin geçerli olduğu benimsenmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 5.2. Maddesine göre, taşınmazın 31.12.2011 tarihinde 5.1. Maddede belirtilen na tamam şekilde alıcıya teslim edileceği düzenlenmiş olup vade kesin şekilde belirlenmiştir. Bu durumda, kural olarak kararlaştırılan vade de edimin ifası gerekir. Aksi halde satıcı gecikmeden kaynaklı zararı tazmin ile hükümlüdür. Ancak imar işlemleri gibi kamu düzenine ilişkin ve taraf iradelerine tabi olmayan nedenlerden bir gecikmenin meydana gelmesi halinde buna ilişkin sürelerin teslimi gereken süreye eklenmek sureti ile teslim tarihinin belirlenmesi gerekir. Yukarıda delil kısmında açıklandığı üzere sözleşme sonrası 11.10.2010 tarihinde davalının yanın Esenyurt Belediyesi’nde yapı ruhsatını almak sureti ile inşaata başladığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesin’ce yapı ruhsatının 07.10.2010 tarihinde iptal edildiği ancak 3 gün sonra 11.10.2010 tarihinde davacının yeniden Esenyurt Belediyesi’nden yapı ruhsatı aldığı, aynı belediyeden 30.07.2012 tarihinde de tadilat ruhsatının alındığının anlaşılması karşısında, imar nedeni ile gecikmenin 3 gün süreli olduğu kabul edilmiştir.” gerekçesiyle bilirkişi raporunda, belirlenen teslim tarihinin sözleşmedeki teslim tarihinden sonra olması ve davacı ıslahında bilirkişi raporunda belirlenen miktardan daha az olması karşısında mahkememizce 3 günlük gecikme süresinin belirlenen tazminata etkisi olamayacağı düşünülerek davanın artırılmış şekli ile kabulüne 135.119,81-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine ilişkin hüküm kurulmuştur.
Mahkememizce verilen bu hüküm İBAM …. HD. … Esas ve … Karar sayılı ilamıyla; “…taraflar arasındaki sözleşmenin 5.2 maddesi ile teslim tarihi 31/12/2011 olarak kararlaştırılmış ise de, 5.2. maddesinde, teslim şekli “natamam” (…) olarak düzenlenmiş ve natamam teslim “Satıcı tarafından yapılacak inşaatta … bağımsız bölümlerin içlerinin dekorasyona hazır, şapları dökülmüş ve tüm tesisatların bağımsız bölümün içinde dağıtılmaya hazır hale getirilmiş olmasıdır. Buna göre satıcı tarafından inşaatın, inşaat ruhsatı ve tasdikli projedeki bilumum hususlarının ve bu sözleşmeye ek teknik şartnameye uygun olarak inşaatın ortak yerlerinin ve dış cephesinin tamamlanması, ancak bağımsız bölümlerin içlerinin yapılmaması, elektrik, temiz ve pis su tesisatlarının ana hatların çekilmesi, iç dağıtım ve tesisatlarının ile diğer ince işlerinin yapılmaması, tapuda kat irtifaklarının kurulması ve bağımsız bölüm ve ortak yerlerin iskan ruhsatının alınması için ilgili mercilere başvurulması” olarak tarif edilmiştir.
Davalı vekili davalıya teslim davet mektubu gönderildiğini, ancak davacıların davete uymadığını ileri sürmüştür. Mahkemece, taşınmazın teslim şekli hakkında sözleşme hükmüne uygun olarak bir inceleme, değerlendirme yapılmamıştır. Davalı tarafından, davacıya gönderildiği iddia edilen 13.09.2013 tarihli tefrişe ve teslime davet mektubu ve taşınmazın o tarihte natamam (…) teslime hazır olup olmadığı belirlenmeksizin ve değerlendirilmeden (aynı projeye ilişkin olan Yargıtay 19.H.D.nin 2018/687 esas -2018/5908 Karar sayılı emsal ilamı) hüküm verilmesi hükme tesir edecek delillerin toplanıp değerlendirilmemesi kapsamındadır. Teslime davet mektubunun tebliğ şerhi istenilerek sözleşmenin 5.maddesinde yazılı teslim şekline uygun olarak teslimin ne zaman yapıldığı incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
Öte yandan, taraflar arasında taşınmazların … (…) teslimi kararlaştırılmış olup, bahse konu taşınmazların davacıya tesliminden sonra kullanılabilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanması gerekmektedir. Ayrıca, bahse konu taşınmazlar … Merkezi olarak nitelendirilen ve yönetim planına tabi tutulan yapı içerisinde yer almakta olup, bahse konu taşınmazların kullanılması veya kiralanması alışveriş merkezinin faaliyete geçmesine de bağlıdır. Bu durumda, taşınmazların natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olmayacağından bu sürenin tazminat hesabında dikkate alınması gerekmektedir. Bunun dışında taşınmazların içerisinde bulunduğu ana yapı olan alıveriş merkezi yönetiminin faaliyete geçmeden taşınmazların kullanılmasının veya gelirlerinden faydalanılmasının mümkün olup olmadığının araştırılması sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu hususlar araştırılmadan karar verilmesi yerinde olmamıştır.” gerekçesiyle hükmün kaldırılmasına karar verilmiştir.
Dava, geç teslim ile ilgili kira kaybından dolayı oluşan maddi zararının tazmini istemine ilişkindir.
Yargılama sırasında; davalı-… .AŞ, TTK 159 vd maddeleri gereğince bölünme sureti ile üç farklı şirkete ayrılmıştır. TTK’nın 176. maddesinde, bölünme sözleşmesi veya bölünme planıyla kendisine borç tahsis edilen birinci derecede sorumlu şirketin, alacaklıların alacaklarını ifa etmemesi halinde, bölünmeye katılan diğer şirketlerin, ikinci derecede müteselsilen sorumlu olacakları, TTK’nın 179. Maddesinde, tam bölünme hâlinde devreden şirketin, bölünme kararının ticaret siciline tescili ile birlikte infisah edeceği, tescil anında envanterde yer alan bütün aktif ve pasiflerin devralan şirketlere geçeceği düzenlenmiştir. Bölünme sözleşmesinin C maddesinde şirkete karşı açılmış davaların sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğu, söz konusu davaların kazanılması ya da kaybedilmesi halinde doğacak borç ve alacakların … nolu şirkete ait olacağı düzenlendiğinden davalı … Nolu … A.Ş nin iş bu davada pasif husumet ehliyeti mevcuttur.
Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin incelenmesinde; 09.06.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede satıcının davalı, alıcının ise davacı olduğu, davalı tarafından inşa edilen … Mah. … Ada 9 parseldeki arsada yapılacak olan ve ekli vaziyet planında belirtilen … Blok … Kat 567,62 m2 brüt alanlı … numaralı bağımsız bölümün 1.072.000-USD karşılığı davacıya satılacağı düzenlenmiştir. Teslim ile ilgili sözleşmenin 5. Maddesinde sözleşmeye konu bağımsız bölümün natamam (…) olarak 31.10.2011 tarihinde alıcıya teslimi kararlaştırılmıştır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi Noterlik Kanunu gereğince resmi şekilde noterde düzenlenmesi gerekmekte olup, belirtilen şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği, adi şekilde düzenlendiği bu nedenle geçersiz olduğu savunulmuş ise de davalı tarafın sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek bedeli tahsil ettiği, bu durumda tarafların sözleşmeden kaynaklı asli edimlerini yerine getirdikten sonra geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK.’nın 2. Maddesinde düzenlenen iyi niyet kurallarına uygun düşmeyeceğinden, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu kabul etmek gerekir.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 5.2. Maddesine göre, taşınmazın 31.12.2011 tarihinde 5.1. Maddede belirtilen natamam şekilde alıcıya teslim edileceği düzenlenmiş olup vade kesin şekilde belirlenmiştir. Bu durumda, kural olarak edimin kararlaştırılan vadede ifası gerekir. Aksi halde satıcı gecikmeden kaynaklı zararı tazmin ile yükümlüdür. Davalı vekili teslimdeki gecikmede davalının kusuru olmadığını ileri sürmüş ise de, tacir olduğu anlaşılan davalının inşaatı yapmaya başlamadan önce inşaatla ilgili tüm imar sorunlarını çözüp ruhsat vs. aldıktan sonra inşaatın yapımına başlaması ve buna göre teslimle ilgili taahhütte bulunması gerektiği halde, belirtilen şekilde davranmayarak sonraki aşamada meydana gelen ruhsat iptalinden kaynaklanan gecikmelerde davacının bir kusuru bulunmayıp, gecikmeden teslim tarihi ile ilgili taahhütte bulunmuş olduğundan davalının sorumlu tutulması gerekir.
İBAM … HD … Esas ve … Karar sayılı ilamı üzerine mahkememizce gerekli araştırmalar yapılmış olup tazminat hesabına ilişkin değerlendirme yapmak üzere bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş ve ispat yükünün davacıda olması nedeniyle delil avansı yatırmak üzere davacı vekiline ihtaratlı tebligat çıkarılmıştır. Usulüne uygun ihtarata rağmen davacı vekili tarafından delil avansı yatırılmamıştır. Davalı vekilinin talebi de davanın reddine yönelik olup davacı vekili tarafından takip edilmeyen dosya davalı vekili tarafından takip edilmiştir.
HMK’nin ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince de, “Kural olarak, herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.” düzenlemeleri mevcuttur. Buna göre; tazminat alacağının davacı tarafça ispatı gerekmekle bu husus ispatlanamadığından davanın reddine dair aşağıda yazılı şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu’na göre belirlenen 179,90TL ilam harcından peşin alınan 24,30TL harcın 2.291,00TL tamamlama harcı ve 195,40TL ıslah harcı toplamı olan 2.510,70TL harcın mahsubu ile bakiye 2.330,80TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından sarf edilen 152,00TL posta giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 21.267,97TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine,
6-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair davalı vekilinin yüzüne karşı davacı tarafın yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 11/04/2023

Katip …
¸e-imzalıdır

Hakim …
¸e-imzalıdır