Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/670 Esas
KARAR NO : 2023/141

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 29/09/2020
KARAR TARİHİ : 14/02/2023
K.YAZIM TARİHİ : 13/03/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP:
Davacı vekili tarafından mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle; Davacı müvekkillerinin murisi …un davalı kooperatife … İlçesi, … Köyü, … Pafta, … Parselde inşa edilen gayrimenkuldeki 35/3340 arsa paylı bağımsız bölümden edinmek amacıyla 18.03.1986 tarihli ortaklık senedi ile üye olduğunu, murisin tüm aidatlarını ödemiş olduğunu, davalı tarafa herhangi bir borcu ve yükümlülüğü bulunmadığını, davalı kooperatifin inşaatı bitirmiş ve üyelerin çoğuna tapularını vermiş olduğunu, davalının bağımsız bölümleri kura çekmeksizin doğrudan üyelere tahsisle tapu devirlerini yaptığını, Bakırköy …. Noterliğinin 25.02.1986 tarih ve … sayılı taahhütnamesi ile A-3 Blok, 3. kat, 19 nolu bağımsız bölümün de müvekkillerinin murisine tahsis edilmiş olduğunu, fakat daha sonra bu taşınmazın başka bir üyeye tescil edildiği söylenerek aynı bloktan 20 nolu taşınmazın önerilmiş ve taraflarınca da bunun kabul edilmiş olduğunu, daire kapı numarasının belediyede 18 olarak değiştirilmiş olduğunu, davalı kooperetifin inşaatı 1990 yılında tamamlamış, kat mülkiyetine geçerek bağımsız bölümlerin üyelere devir ve tescilini sağlamış iken müvekkillerinin murisinin vefatına kadar tapusunu alamamış olduğunu, hal böyle iken A-3 Blok, 3. kat, 20 nolu taşınmazın yapıldığı tarihten itibaren müvekkillerinin murisine teslim edilmiş ve bu tarihe kadar da malik sıfatıyla kullanılmış olduğunu, murisin vefatı ile müvekkillerinin kooperatife başvurmuş ancak bir sonuç alamamış olduklarını, konu olan taşınmazın halen davalı kooperatif adına kayıtlı olduğunu, bu nedenle iş bu davayı açma gereği doğduğunu, gayrimenkulün tapu kaydına ferağ men şerhinin işlenmesine ve nihayet tapuda haksız olarak davalı kooperatif adına gözüken 35/3340 arsa paylı A-3 Blok, 3. Kat, 20 nolu bağımsız bölümün müvekkillerinin murisi … adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmişlerdir.
CEVAP:
Davalı kooperatif tarafından dava dosyasına bir cevap dilekçesi sunulmamış olduğu anlaşılmaktadır.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re’sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememize yapılan yargılama sırasında davalı kooperatifin ticaret sicilinden terkin edildiğinin anlaşılması üzerine mahkememizce davacı vekiline kooperatifin ihyası için dava açmak üzere süre verilmiş olup Bakırköy … Asliye Ticaret Mahkemesi’nin E. …, K. .. ve 15/09/2021 tarihli kararı ile davalı kooperatifin ihyasına karar verilerek tasfiye memuru olarak … görevlendirilmiştir. Mahkememizce tasfiye memuruna usulüne uygun tebligat yapılarak taraf teşkili sağlanmıştır.
Bilirkişiler ..,… ve …. tarafından mahkememize sunulan 20/05/2021 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle; Dava konusu uyuşmazlığın davacıların miras bırakanı adına taahhüt edilen 19 numaralı bağımsız bölümün, Kooperatifle sonradan şifahen yapılan anlaşma gereğince 20 numaralı bağımsız bölümle değiştirildiğinden bahisle; tapu kaydına göre davalı Kooperatif adına kayıtlı bulunan “…. İlçesi, … Mahallesi, – Ada, … Parselde yer alan binada Mesken nitelikli 35/3340 arsa paylı A3 Blok, 3. kat, 20 nolu dairenin” tapu kaydının iptali ile davacılar adına mirasçılık hisseleri oranında tescili isteminden kaynaklandığı, mahallinde keşfen yapılan tespitlere göre, davaya konu dairenin içinde yer aldığı binanın uzun süre önce tamamlanmış ve binanın komple oturumda olduğu, davaya konu 3. katta yer alan dairenin kapısında 20 numara yazmasına rağmen, kapıya …. Belediyesi tarafından yapıştırılan etikette numaranın 18 olarak belirtilmiş olduğu, davaya konu dairenin 2 oda, 1 salondan oluşmakta olup davacıların kiracısı tarafından kullanılmakta olduğu, Ticaret Sicil Kayıtlarına göre davalı Kooperatifin TTK Geçici 7. Maddesi uyarınca ticaret sicilinden resen terkin edildiği, bu nedenle tüzel kişiliğinin şeklen orta kalkmış olduğu, uzun yıllardır yönetim ve denetim organlarının mevcut olmadığı, ticari defter ve kayıtlarının nerede olduğunun bilinmediği, davacıların miras bırakanının davalı Kooperatifin ortağı olduğu, 19 numaralı bağımsız bölümün kendisine taahhüt edildiği, miras bırakanın 1987-1989 arasında düzenli olarak kooperatife ödemede bulunduğu, ancak taşınmazın toplam bedelini gösteren sözleşme ve Kooperatifin ticari defter ve kayıtları mevcut olmadığından davalının toplam ne kadar ödemesi gerektiği ve parasal yükümlüklerini tam olarak yerine getirip getirmediğinin mevcut dosya kapsamına göre belirlenemeyeceği görüş ve kanaati ile rapor sunmuşlardır.
Bilirkişiler ..,… ve …. tarafından mahkememize sunulan 30/06/2022 tarihli bilirkişi heyet ek raporunda özetle; Mahkemece yapılan görevlendirmede bilirkişi heyeti kök raporunun kooperatife ait ticari defter ve kayıtlar incelenmeksizin düzenlendiği gerekçesiyle söz konusu defter ve kayıtların ibrazı için süre verilerek yeni inceleme günü belirlenmiş ise de, incelemeye gelen olmadığı, davalı kooperatifin Tasfiye Memuruna (…-GSM: ….)ulaşılamadığı ve dosyaya herhangi bir defter veya belge ibraz edilmediğinden dosya muhteviyatında yer alan az sayıda bilgi ve belge ile sınırlı olarak değerlendirme yaparak iş bu ek raporu düzenlemek gerekmiştir. İnceleme ve tespitlerimize göre kooperatifin 1986 tarihli genel kurulunda her bir ortak tarafından 500.000 TL & 500.000 TL ödenmesi ve 1987 Yılları genel kurulunda ise her bir ortak tarafından 1.000.000 TL * 4.500.000 TL ödenmesi yönünde karar alındığı, başkaca bir ödeme kararına rastlanılmadığı, dosyaya fotokopisi sunulan belgelere göre ise 8.550,00 TL tutarındaki senetlere karşılık ödeme tutarının toplam 7.144,338 TL olduğu görülmektedir. Senet tutarının genel kurul kararlarında belirlenen ödeme miktarından fazla olması, ancak diğer taraftan fiilen yapılan ödemenin düzenlenen toplam senet tutarından az olması ve tüm hususların kooperatifin ticari kayıtlarından teyit edilememesi nedeniyle davacıların miras bırakanının kooperatife toplam ne kadar ödemekle yükümlü olduğu, diğer ortakların (eşitlik prensibi gereğince) ne kadar ödeme yaptığı, murisin ödemelerini eksiksiz biçimde yerine getirip getirmediğinin dosya kapsamından tespiti mümkün olmamıştır. Bu hususta nihai takdir mahkemeye ait olduğu hususunda heyet ek raporu tanzim edilmiştir.
Bilirkişiler ..,… ve …. tarafından mahkememize sunulan 19/12/2022 tarihli bilirkişi heyet ek raporunda özetle; 23.543,707-(21.439,00+50.000)=23.472.268,00 TL olarak tespit edildiği, takdiri ve değerlemesinin mahkemede olduğu, senet toplamının 8.550,00 TL+2.195.000,00 TL= 2.203.550,00 TL ve ödemeler toplamının 7.144.338+16.399.369= 23.543.707,00 TL olarak tespit edildiği; icra masraflarının (ödemelerin gecikmesinin davacılar murisinden kaynaklı olup, genel kurullarda alınmış bir karara bağlı olmadığı nedeniyle) ve yeminli büro ödemesinin de dayanağının tespit edilemeyip, kabul edilmeyeceği düşünüldüğünden davacılar tarafından kooperatife ödendiği iddia edilen toplam tutarın 23.543,707-(21.439,00+50.000)= 23.472.268,00 TL olarak tespit edildiği, takdiri ve değerlemesinin mahkemede olduğu, sair yönlerden önceki raporda değişiklik yapılmasını gerektirir herhangi bir belge veya delilin dosyaya sunulmamış olduğu, bu nedenle görüş ve kanaati ile heyet ek raporu sunmuşlardır.
Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tapu iptali ve tescil için gerekli şartların şu şekilde sıralanması mümkündür:
1) Talep edenin kooperatif ortağı olması,
2) Kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması,
3)Talep edenin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması,
4) Talep eden adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi ” TEFE” artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.
Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; Davacıların murisinin kooperatif ortağı olduğu ve söz konusu bağımsız bölümün davacılara teslim edildiği hususunda taraflar arasında ihtilaf mevcut değildir. Mahkememizce davalı kooperatifin ticari defter ve belgeleri ve dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup davalıya verilen kesin süreye rağmen davalı kooperatif tarafından ticari defter ve belgeler bilirkişi incelemesine esas olmak üzere mahkememize sunulmamıştır. Mahkememizce İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü ve İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden davalı kooperatife ait tüm bilgi ve belgeler celp edilerek bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Dosya kapsamında tespit edilen senet tutarları toplamı; 8.550.000,00 TL+2.195.000,00 TL=10.745.000,00 TL, davacıların murisi tarafından yapılan toplam ödeme ise 23.472.268,00 TL olarak tespit edilmiş olup muris tarafından kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerinin yerine getirilmiş olduğu mahkememizce kabul edilmiştir. Bilirkişi raporu ile tespit edilen icra masraf ödemelerinin murisin kusurundan kaynaklanması ve yeminli büro ödemesinin de dayanağının tespit edilememiş olması nedeni ile söz konusu ödemelere mahkememizce itibar edilmemiştir. Açıklanan nedenlerle davacılar murisinin kooperatif ortağı olması, kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması, murisin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve muris adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması şartları bir arada gerçekleştiğinden tapu iptali ve tescil koşullarının oluştuğunun kabulü ile açılan davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile İstanbul ili, … ilçesi, … Köyü, …. parselde kayıtlı 35/3340 arsa paylı A3 Blk, 3. Kat, 20 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile söz konusu bağımsız bölümün davacılar adına miras payları oranında tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2- Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 3.683,10 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 170,78 TL nispi harçtan mahsubu ile bakiye 512,32 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından sarf olunan (3.000,00 TL bilirkişi ücreti + 557,35 TL posta ücreti tebligat, müzekkere, ATGV araç ücreti masrafından ibaret) 3.557,35 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yatırılan 7,80 TL vekalet harcı, 54,40 TL başvurma harcı ve 170,78 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
6-Kendisini vekil ile temsil ettiren davacı taraf lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 13/1. maddesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 9.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı ile davalı kooperatif tasfiye memurunun yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/02/2023

Katip …
☪e-imzalıdır.☪

Hakim …
☪e-imzalıdır.☪