Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/356
KARAR NO : 2021/724

DAVA : Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 12/01/2015
KARAR TARİHİ : 14/07/2021
KARARIN YAZILDIĞI
TARİH : 14/07/2021

DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan ( mahkememizin bozma öncesi 04/07/2018 tarih … E- … Karar ) iş bu davanın dava dilekçesinde özetle,:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı şirketten … Mah. .. ada … parsel sayılı taşınmaz üzerinde … Projesinde … nolu taşınmazı 31.10.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adı altında düzenlenen yazılı sözleşme ile satın aldığını, sözleşmeye göre satın alınan taşınmazın projeye uygun olarak yapılıp teslim edileceği tarihin 30.12.2012 olarak belirlendiğini, bu sürede inşaatın tamamlanıp iş yerinin teslim edilmemesi durumunda davalı şirkete 4 aylık ek süre verileceğinin sözleşmenin 3/3 maddesinde belirtildiğini, ancak dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir yapım faaliyeti gerçekleşmediğinden 3 ay içerisinde yerin imal edilerek tesliminin mümkün olmadığını, davalının inşaatın tamamlanmamasına sebep olarak imar değişikliğini gösterdiğini, davalının henüz imar izni için Belediye’ye müracaat edip yapı ruhsatı almadan ve belediye tarafından onanmış bir inşaat projesi yokken taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri imzalamış olduğunu, söz konusu sözleşme gereğince müvekkilinin satın aldığı … nolu taşınmazın değerinin sözleşmede 231.480 TL olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin toplam 169.000 TL nakit ödediğini, sözleşme ekinde yer alan ödeme tablosu ile de 20.11.2011 tarihinde başlayıp 20.11.2012 tarihinde bitecek olan toplam 48 adet her biri 4.510 TL tutarında bono düzenlendiğini, böylece 48 X 4.510= 216.480 TL ‘lik bono ve 169.000 TL nakit olmak üzere toplam satış bedelinin 385,480 TL olduğunu, henüz vadesi gelmemiş ve ödenmemiş 33 adet senet bulunduğunu, taşınmazın teslim tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren ön görülen 4 aylık sürenin henüz dolmadığını, taşınmazın ek sürede tamamlanıp teslimi mümkün olmadığından bu sürenin dolacağı 30.04.2013 tarihinden itibaren gecikilen her ay için 385.480 TL üzerinden aylık %0,5 oranında gecikme zammı ödenmesi gerektiğini, taraflar arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi eki olan Kira Garantisi Sözleşmesi kapsamında 2012 Eylül ayına kadar 10 ay boyunca kiralar düzenli olarak ödenmiş ise de belirtilen tarihten itibaren kira ödemelerinin yapılmadığını, kira sözleşmesi ile taahhüt edilen kira garantisi 5 yıl olup müvekkilinin toplam 50 aylık olmak üzere 84.500 TL kira alacağının bulunduğunu , müvekkilinin henüz vadesi gelmemiş 33 adet senet tutarı 148.830 TL borcundan 84.500 TL kira alacağının mahsubu sonucu 64.330 TL borcu kaldığını, yine söz konusu kira sözleşmesinde ödenmeyen ayların kiraları için öngörülen % 1 gecikme faizi ile sözleşmenin 5. Maddesinde öngörülen ek kira gelirinin hesaplanarak müvekkilinin davalıya olan borcundan mahsubunun gerektiğini beyanla müvekkilinin satın aldığı … nolu taşınmaza ilişkin arsa payının tespiti ile arsa payı oranında davalı payının iptali ile müvekkili adına tesciline, henüz vadesi gelmemiş ve ödenmemiş 33 adet senedin ödemesinin durdurulmasına, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi eki olan Kira Garantisi Sözleşmesinin 1-2-5 maddelerinde düzenlenen alacaklarının söz konusu borçtan mahsubuna, sözleşmenin aynen ifasına karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dosyaya bakmakla görevli olan mahkemenin İstanbul Tüketici mahkemeleri olduğunu, davacı ile davalı şirket arasında Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin yapılmasından sonra …. Belediyesi ile …. Belediyesi arasında yetki karmaşasının oluştuğunu, davaya konu proje dahil …. bölgesindeki proje ve inşaatların durdurulduğunu, projeye ait inşaat yapı ruhsatının düzenlendiğini, inşaat projesinin onaylandığını, tadilat yapı ruhsatlarının alındığını, ancak … Belediyesi’nin müdahalesi ile inşaatın mühürlendiğini, müvekkili şirketin ekonomik darboğaza sürüklendiğini, Kadıköy … ATM’nin … Esas sayılı dosyası ile (İstanbul Anadolu …. ATM …) 28.12.2012 tarihinde şirketin mal varlığının korunması için iflas ertelemesine esas olacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verildiğini, mahkemenin tedbir kararından sonra şirket mallarına haciz ve ihtiyati tedbir kararının tatbik edilemeyeceğini, şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu geçersiz sözleşmeye dayanılarak tazminat cezai şart gecikme cezasının verilemeyeceğini, uyuşmazlığın ortaya çıkmasında ve inşaata devam edilememesinde müvekkili şirketin kusurunun bulunmadığını, kat irtifakı tapusu bulunmadığından tescilin mümkün olmadığını, mucbir sebep giderildikten sonra ancak paraının iadesinin talep edilebileceğini, taraflar arasındaki işlemin tüketici hukuku işlemi olduğu ve ticari temerrüt uygulanamayacağını beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizin verilen 04/07/2018 tarih ve … Esas … sayılı kararı İstanbul BAM … Hukuk Dairesi’nin 04/03/2021 tarih ve … Esas -.. Karar sayılı ilamıyla kaldırılmasına karar verilmiş, mahkememizce yargılamaya devam olunmuştur.
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden (yüklenicinin temlikinden) kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ceza-i şart, kira alacağı olmadığı taktirde rayiç değerin tahsili istemine ilişkindir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.
Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;
1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,
2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,
3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,
4. Satıcının tescile yanaşmaması,
Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir. Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.
Somut uyuşmazlıkta, davacı alıcı ile davalı satıcı şirket arasında 31/10/2011 tarihinde dava konusu iş yeri niteliğindeki taşınmaza ilişkin işyeri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı sabit olup davacı iş bu yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Dava konusu taşınmazların arsa niteliği ile tapuda kayıtlı olduğu davalı şirketin taşınmazlarda paydaş bulunduğu kat mülkiyeti, kat irtifakı tesis edilmediği anlaşılmaktadır. Davalı dava ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün bulunduğu parsellerde hissedar ve binaların yapımcısıdır. Görülüyor ki davalıda arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, başka bir deyişle davalı yapsatçı niteliği kazanmıştır. Davalının bu niteliği gereği yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanmalıdır. Davacının isteminin dayanağı “İş yeri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ” başlıklı 31/10/2011 tarihli sözleşmedir. Bu sözleşme ile … ili … ilçesi … Mahallesi .. ada .. ve .. parsel nolu gayrimenkulde kayıtlı … bağımsız bölüm nolu taşınmazın satışı öngörülmüş ve taşınmazın teslim tarihi 30/12/2012 olarak kararlaştırılmış ise de davaya konu işyerinin bulunduğu D blok dahil olmak üzere parsel üzerindeki blokların 4 adedinin kaba inşaat halinde bulunduğu, diğer blokların bodrum kat ve temel seviyesinde olduğu betonarme inşaatı yapılan blokların ince işlerine projeye ait sosyal donatılara ve çevre düzenlemelerine başlanmamış olduğu, projede her hangi inşai faaliyetin bulunmadığının tespit edildiği, dava konusu bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesine uygun olarak inşa edilip davacıya teslim edilmesi imkanının kalmadığı, dava konusu iş yerinin davacıya teslim edilmediği ve davacının da dava konusu işyerinin kendisine teslim edildiğine dair bir iddiasının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Yukarıda da ifade edildiği üzere TMK’nın 2. maddesinde anlamını bulan hakkın kötüye kullanılmasını önleyebilmek amacıyla tapuya kayıtlı taşınmazların satışı resmî şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olan bu sözleşmelere dayalı tapu iptali ve tescil talep edebilmek için 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.,1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davacının, davalının yapsatçı sıfatıyla inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alarak malik sıfatıyla kullanması gerekmektedir. Somut olayda İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı şekilde iş yeri niteliğindeki … nolu bağımsız bölümün davacıya teslimi ile onun malik sıfatıyla taşınmazı kullanması koşulu bir başka ifade ile anılan İçtihadı Birleştirme Kararında aranan şartların tamamı özellikle de taşınmazın alıcıya teslim şartı somut olayda gerçekleşmediğinden dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline karar verilemeyeceği kabul edilmelidir. Somut olayda toplanan deliller ve dosya kapsamı ile yüklenicinin edimini tamamlamadığı, ifa olanağı bulunmadığı teslim koşulunun da yerine gelmediği, mülkiyetin nakli koşullarının oluşmadığı anlaşılmaktadır. Yerel mahkemece bu gerekçelerle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve gerekçe ile davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru değil ise de İDM’nin tapu iptali ve tescil isteminin reddine ilişkin kararı sonucu itibariyle doğru olmakla davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine ilişkin karara yönelik istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmediğinden reddi gerekir.
Davacının tazminat isteminin dayanağı Türk Borçlar Kanununun 112. maddesidir. Buradaki borcun nedeni yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayandığından buna akdi tazminat, borçlunun sorumluluğuna da akdi sorumluluk denir. Anılan maddede ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır. Davacı dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde taşınmaz tamamlanıp teslim edilmiş gibi rayiç değerin tahsilini talep etmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı yapmakta oduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde TBK’nun 184.maddesi gereğince 3.kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu nedenle davacının dayandığı 31/10/2011 tarihli işyeri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki niteliğinde olup temlik işlemi resmi şekle tabi değildir. Davacının dayandığı sözleşme geçerli olduğundan tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmaması ve hükmen tescilin mümkün olmaması durumunda davacı sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerini talep edebilir. Bilirkişi kurulu raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri, davacının kararlaştırılan satış bedelinden ödediği miktar ile borçlu bulunduğu miktar belirlenmiş ve hesaplanmıştır. Davacının satış bedeline istinaden verdiği senetlerden ödenmeyen senetlerin akıbetleri araştırılmış olmakla, ihtiyati tedbir nedeniyle senetlerin ödenmediği, bu hususta tarafların mutabık olduğu, davalı vekilinin mahkememize ibraz ettiği beyan ile de ödenmeyen senetlerin iptal kaşesi basılmak suretiyle iptal edildiği ve mahkemeye ibrazına hazır olduklarının belirtildiği anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle satış değeri 570.000 TL olup, taşınmaz satış bedeline karşılık olarak davacı tarafından yapılan ödeme toplamı 236.650,00 TL’dir. Dava konusu taşınmazın kararlaştırılan satış bedelinin 385.480,00 TL olduğu, satış bedelinden ödenen miktarın toplam satış bedeline oranının % 61,3 olduğu, taşınmazın dava tarihindeki satış bedeline göre davacı tarafça talep edilebilecek müspet zarar tutarının belirlenen orana göre 349.410,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede davalı yan edimini yerine getirmemekle müspet zarar yanında aynı anda menfi zarar da istenmesi mümkün değildir. Sözleşme yerine gelse idi ancak o zaman eksik ya da geç yerine gelme nedeni ile uğranılan zararın istenebilmesi söz konusu olacağından, davacının kira alacağı ve cezai şarta ilişkin taleplerinin reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
Açılan davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİNE,
1-Tapu iptali tescil talebinin reddine,
2-Davacının terditli tazminat isteminin kısmen kabul kısmen reddi ile 349.410,00 TL’nin dava tarihi olan 04/02/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
3-Davacı tarafça taşınmaz satış bedeli olarak davalıya verilen, bedeli ödenmemiş 33 adet senedin karar kesinleştiğinde davacıya iade edilmek üzere davalı tarafça mahkememiz kasasına tevdi edilmesine,
4-Davacı tarafın kira alacağı ve şart alacağına ilişkin taleplerinin reddine,
5-Alınması gereken 23.868,19 -TL harçtan, peşin alınan 2.715,65-TL ile ıslah harcı olan 4.651,00-TL harcın mahsubu ile bakiye 16.501,54 -TL eksik harcın bozma ilanından önce 9.424,05 TL karar harcının davalıdan tahsili için harç tahsil müzekkeresi yazıldığından bu miktardan mahsup edilerek eksik bakiye harcı 7.077,49 TL ‘nin davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
6-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 7.390,95-TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafça bozma öncesi sarf edilen tebligat ve müzekkere gideri 411,55-TL ile bilirkişi sarf gideri 2.900,00-TL olmak üzere toplam 3.311,55-TL ile ile bozma sonrası yapılan 44,10 TL olmak üzere toplam 3.355,65 TL’nin kabul red oranına göre hesaplanan 2.718,45 TL’sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
8-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına takdir edilen 32.908,70 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
9-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davalı yararına takdir edilen 11.447,00 -TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
10-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 14/07/2021

Başkan …
E-imzalı
Üye …
E-imzalı
Üye …
E-imzalı
Katip …
E-imzalı