Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/276
KARAR NO : 2022/402

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 08/11/2019
KARAR TARİHİ : 27/04/2022
KARARIN YAZILDIĞI
TARİH : 28/04/2022

DAVA; Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ….. arasında yapılan 24/11/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin …. İli … İlçesi, ….. Ada … parsel, 270 no’lu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelini ödediğini, taşınmazın Haziran 2018’de teslim edileceği belirtilmiş ise de, Ekim 2018 tarihinde teslim edildiğini, teslim sonrasında müvekkilinin taşınmazı kullanmaya başladığını, ancak sözleşme gereğince tapu tescilinin gerçekleştirilmediğini, tapunun tescili talebinin ihtarname ile ihtar edildiğini, taleplerinin sonuçsuz kaldığını, davalıların kendi aralarındaki ilişkinin hasılat paylaşma ilişkisi olduğunu, arsa sahibinin yüklenicinin yaptığı satıştan sorumlu olduğunu, belirterek tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini, mümkün olmadığı taktirde denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanacak satış bedelinin dava tarihinden itibaren en yüksek faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı ….. Gayrimenkul Geliştirme AŞ vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacı tarafın dayandığı sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, sözleşmenin geçerli sayılması halinde dahi tacir sıfatını haiz olan davacının ….. ile imzaladığı sözleşmenin açık hükmü ile müvekkilinden hiçbir talepte bulunmamayı, taşınmazın mülkiyetini sadece diğer davalı …..’dan …..’ın bu taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek ….’dan talep edinmesi durumunda talep edebileceğini açıkça kabul etmediğini, bu hükmün bir an için … taraf kabul edilse dahi feragat niteliğinde olduğunu, davacının imzaladığı ve tartışmasız olarak bağlı olduğu sözleşme hükmüne rağmen söz konusu hükme aykırı olarak müvekkilinden tescil talep ettiğini, müvekkilinin sözleşmeye taraf olmayıp adi ortaklık bulunmadığını, …. ile ….. arasında imzalanan 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede …..’ın müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu bedelin kesin vadelere bölündüğünü, taşınmazların üçüncü kişilere satışından bağımsız olarak satış vaadi bedelinin 51.153,312 USD olarak kararlaştırıldığını, davacı şirket ile diğer davalı şirket arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine müvekkilinin taraf olmadığını, müvekkili ile diğer davalı arasındaki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesinin hukuken mümkün olmadığını, müvekkilinin ediminin satış bedelinin ödenmesi karşılığında 187 adet bağımsız bölümün satış ve devri, …..’ın karşı ediminin ise satış bedelinin ödenmesi olup, ilişkinin niteliğinin belirlendiğini, ilişkinin satış vaadi sözleşmesi dışında değerlendirilmesinin mümkün olmadığını, davacının ödemelerini davalı …..’a yaptığını, müvekkiline yapılmış bir ödeme bulunmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
CEVAP;Davalı ….. Yapı San ve Tic. AŞ adına yapılan usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi ibraz edilmemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;

Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali tescil olmadığı taktirde tazminat istemine ilişkin olup uyuşmazlığın, davalılar arasında aktedilen sözleşmelere göre aralarındaki hukuki durumun niteliği, taraflara yüklenen hukuki edimler, davacı ile davalılar arasındaki hukuki ilişkinin niteliği, davacının satış bedelini ödeyip ödemediği, tapu iptali ve terditli olarak tazminat talep edip edemeyeceği, edebilecekse miktarı, davacının davalılardan müştereken ve müteselsilen talepte bulunup bulunamayacağı hususlarına ilişkin olduğu anlaşılmıştır.
Taraflarca karşılıklı edimlerin ifa edilip edilmediği, taşınmazın tescile uygun olup olmadığı, inşaatın tamamlanma oranı, kat irtifakı kurulup kurulmadığı, davacının mali yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği hususlarında bilirkişi raporu tanziminine karar verilmiştir.
SMMM …. ile İnşaat Mühendisi …. tarafından düzenlenen kök raporda, davaya konu villanın ve içinde bulunduğu sitenin inşaatının %100 mertebesinde tamamlanmış olduğu, konu olan inşaat ile ilgili İskan ruhsatının alınmış olup, davaya konu villanın üzerinde yeraldığı parselde Kat İrtifakının ve Kat Mülkiyetinin tesis edilmiş olduğu, Satmayı Vaad Eden sıfatıyla davalı … Gayrimenkul şirketi ve Almayı Vaad Eden sıfatıyla davalı ….. Yapı şirketi tarafından imzalanan Kadıköy …. Noterliğinin 19.06.2014 tarih ve …. yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin dava konusu villanın da aralarında bulunduğu villaların davalı ….. Yapı Şirketi tarafından inşaatının yapılması esaslarını düzenlemekte olduğu, davalılar arasında daha sonra (23.10.2015 ve 19.07.2017 tarihli) bu sözleşmeye ek sözleşmelerin imzalanmış olduğu, davacı şirket ile davalı ….. Yapı şirketi arasında davaya konu villanın satışı ile ilgili olarak 24.11.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesinin imzalanmış olduğu, dava konusu villanın davacı şirkete fiili olarak teslim edilmiş olduğu, davalı … Gayrimenkul şirketi tarafından davalı ….. Yapı şirketine gönderilen 25.02.2019 tarihli İhtarname ile taraflar/davalılar arasındaki sözleşmenin feshedilmiş olduğu ve de sıralanan tüm bu bilgiler ışığında; dava konusu 270 nolu … Villanın davalı ….. Gayrimenkul Şirketi adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacı şirket adına tescili ile ilgili takdirin mahkemeye ait olduğu, yanlar arasında Alıcı sıfatıyla …. Tekstil ve Satışı Vaad Eden sıfatıyla davalı ….. Yapı tarafından imzalanan 24.11.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davaya konu … Villanın 270 nolu bölümünün 1.016.949,16 USD * KDV olmak üzere 1.200.000,00 USD’ye davacı … Tekstil”e satış yapıldığı, davacı tarafından davalı …..’a toplam 1.098.306,00 USD ödeme yapıldığının sabit olduğu, yanlar arasındaki sözleşmede KDV oranı 9618 alınmakla birlikte, gerçekte davalı …..’ın kestiği faturadaki KDV oranı 968 olduğundan, davacının 1.200.000,00 USD değil 1.098.306,00 USD ödeme yaptığı ve davacı yanın dava konusu villa bedelini KDV dahil olmak üzere 1.098.306,00 USD ödeyerek ödeme edimini eksiksiz yerine getirdiği, denkleştirici adalet ilkesine göre davacının yaptığı ödemelerin dava tarihi olan 08.11.2019 tarihi itibariyle güncel değerinin 6.353.182,12 TL hesaplandığı belirtilmiştir.
Dosyanın yeniden bilirkişi heyetine tevdi ile rayiç değer tespiti ile ek rapor tanzimine karar verilmiştir.
Aynı heyetten alınan ek raporda, davaya konu villanın 08.11.2019 dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin 5.500.000 TL kadar olabileceği belirtilmiştir.
Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ….. Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez.
Bu aşamada arsa sahibi … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. İle yüklenici ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında ”düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin” hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ”… Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vaadeden de yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş, ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere … proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ”.. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.” hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş’ye aittir hükmü de yer almaktadır. Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı … Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. Tarafından ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş’ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş’ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve … yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir.
Davalılar ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy …. Noterliğinin 19/06/2014 ve …. yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ”Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir.
TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re’sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, ” müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından” bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ”.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması” şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde ” … Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği” sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, ” pazarlama dokümanlarında, ”…….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.’in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı” düzenlenmiş ve sözleşmenin ”özel hüküm ” kenara başlıklı 6. Maddesinde ”… Elde edilecek net hasılatın %40’ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış”; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak ” net hasılatın” müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır.
Bu nedenle arsa sahibi ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile yüklenici ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil; iş görme sözleşmesi temeline dayalı yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladığı bir hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, ” müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı”nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir Sözleşmede, ” rayiç bedel karşılığı taşınmaz satışına bağlanan şartlı bir satış bedeli hükmü söz konusudur. O da, yapılacak inşaatın satışlarını %40’ının tutarı, sözleşmedeki satış bedelini geçerse alıcının bedele bu kadar ekleme yapacağıdır” sözleşmenin 6. maddesi hükmü itibari ile tarafların gerçek iradesinin bir eser sözleşmesi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğun her hangi bir tartışmaya mahal bırakmayacak kesinliktedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibine, arsası üzerine inşa edilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Başka bir tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirmeye bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan tercih edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir.
Tarafların yüklendikleri asli edimler şunlardır; yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etmesi ve bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışını sağlaması buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vadetmesi ve elde edilecek geliri, sözleşmede belirlenen oranlara uygun olarak, yüklenici ile paylaşmasıdır.
Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ”asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi” olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir.
Yani Taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir.
Alıcı-3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir.
Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde:
TBK’nun 620. Maddesinde, ”adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir” denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin – ortaklığın – unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir.
Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder.
Taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa sahibi ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş., bahsi geçen arsayı yüklenici ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. teslim ederek adi şirket ilişkisine taşınmaz sermayesi koyduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. ise, yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermayesini koymuştur. Davalı arsa sahibi ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. arsasını ortaya koyarak diğer davalı şirket ….. Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. ise yapım işini üstlenmiş ve elde edilen hasılatı paylaşmayı hedeflemişlerdir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre 187 adet kat irtifaklı villanın asgari satış bedeli olarak belirlenen 48.700.000 ABD $ bedelle satışı öngörülmüş satıştan elde edilen toplan net satış bedelinin %40’ı 48.780.000 ABD $ satış bedelini aşması halinde, aşan bu kısmında ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. Maddesindeki hüküm dikkate alındığında tarafların gerçek iradesinin bir satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğu nitekim net hasılatın %40’ın sözleşmede arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılmış olan asgari meblağı aşması halinde aşan kısmın tamamının satmayı vadedene yani arsa sahibine ödeneceği düzenlenmiştir.
Kısaca sözleşmedeki oran dahilinde, %40 arsa sahibi %60 yüklenici olmak üzere hasılatın paylaşılacağı kabul edilmekle taraflar ortak bir gayeyi gerçekleştirmek amacıyla bir araya geldikleri adi ortaklık ilişkisinde ortak bir gayenin gerçekleştirilmesi için çabanın gösterildiği anlaşılmıştır.
Bu şekilde yapılan bir sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ”satıcı” yüklenici değil arsa sahibidir. Arsa sahibi alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı)
Bu nedenle davalılar arasında Kadıköy …. Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebilir.
Davalı ….. Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. şirketi taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğunu ileri sürmüşler ise de yukarıda açıklanan ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi akdedilmiştir.
Yani tarafların iradeleri gizli ortaklıktır, arsa sahibi sermaye olarak arsasını ortaklığa vermiş ve ticari amaç gütmektedir. İş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususu kararlaştırılmıştır.
Özetle: sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. Sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.
Davacının davalı yüklenici ….. Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu sabit olup açılan davanın kabulü ile …. ili, … ilçesi, … Mah. , ….. Ada, … Parsel, 270 nolu bağımsız bölümünün tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
AÇILAN DAVANIN KABULÜNE,
1-… ili, … ilçesi, … Mah. , ….. Ada, … Parsel, 270 nolu bağımsız bölümünün TAPUSUNUN İPTALİ ile davacı adına TAPUYA TESCİLİNE,
2-İİK madde 28 gereğince hükmün kesinleşmesi beklenmeksizin Tapu Sİcil Müd.ne karardan bir suretinin gönderilmesine,
3-Alınması gereken 375.705 TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 80.612,63 TL ve tamamlama harcı 13.313,62 TL’nin mahsubu ile eksik kalan 281.778,75 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 93.980,65 TL’nin TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat, müzekkere ve bilirkişi gideri 3.201,30 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 143.625,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
8–6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye gelir kaydına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı.
27/04/2022

Başkan …
¸e-imzalıdır
Üye …
¸e-imzalıdır
Üye …
¸e-imzalıdır
Katip …
¸e-imzalıdır