Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2015/1101 Esas
KARAR NO : 2019/1216

DAVA : Sözleşmenin Feshi
DAVA TARİHİ : 01/12/2015

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2015/1099 ESAS SAYILI DOSYASI

BİRLEŞEN DAVA : Sözleşmenin Feshi
BİRLEŞEN DAVA TARİHİ : 01/12/2015
KARAR TARİHİ : 28/11/2019
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 09/12/2019

Mahkememizde görülmekte olan Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Asıl dosya davacısı …….. İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret A.Ş. vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı …. arasında Bakırköy ….. Noterliğinin 05/09/2014 tarih ve …. yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirketin sözleşme gereğince üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdiğini, sözleşmenin 3/1 maddesi gereğince proje tasdik süresinin 6 ay olarak belirlendiğini, devamında da kati inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay inşaat teslim süresi olarak kararlaştırıldığını, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen davalı şirketin sözleşme şartlarına uymadığını, inşaat için gerekli ruhsatları almadığı gibi bu konuda hiçbir başvuruda bulunmadığından Beyoğlu ….. Noterliğinin 17/08/2015 tarih, ….. sayılı ihtarnamesi ile davalıya, sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirmesi, verilen sürede eksikliklerin giderilmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiğini, davalı tarafın Bakırköy … Noterliğinin 03/09/2015 tarih, …. sayılı cevabi ihtarnamesi ile gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığını, gecikme sebebi itibariyle bunun tek başına sözleşmeyi fesih sebebi sayılamayacağının bildirildiğini, sözleşme gereğince davalıya teslim edilen arsanın teslim öncesinde kira getiren bir gayrimenkul olduğunu, davalının edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle müvekkilinin kira alacağına yönelik zararına sebebiyet verdiğini, buna ilişkin delil sunma haklarını saklı tuttuklarını, davalının müvekkili şirkete gecikmeye yönelik bir ihbar ve ihtarda bulunmayarak özen yükümlülüğünü ihlal ettiğini, sözleşme hükümlerine uyulmaması ve yapılan ihtarnameye rağmen davalının edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle Bakırköy …. Noterliğinin 09/10/2015 tarih, …… yevmiye numaralı ihtarnamesi ile haklı sebeplerle sözleşmeyi feshettiklerini, davalının sözleşmeye konu taşınmazın süresi içinde teslim edilmediği iddiasının doğru olmadığını, iddianın aksine taşınmazın yıkıma elverişli teslimi konusunda bir hususun kararlaştırılmadığını, sözleşmede yıkım, söküm ve benzeri işlemlerin davalı tarafından yapılacağının düzenlendiğini, müvekkili şirketin davalıya vekaletnameleri vermesi ile birlikte sözleşme konusu inşaata başlanması için gereken her türlü hukuki ve fiili işlemi sözleşmeyle üstlenen ve süresinde yerine getirmesi gerekenin davalı taraf olduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin dava ve talep hakları ile menfi ve müspet oluşan ve oluşacak tüm zararlarını talep etme hakları saklı kalmak kaydıyla, öncelikle mağduriyetine sebebiyet verileceğinden tapu kaydındaki sözleşme şerhinin tedbiren kaldırılmasına, davacı müvekkili şirket ile davalı şirket arasında imzalanan Bakırköy ….. Noterliğinin 05/09/2014 tarih, …. sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedildiğinin tespitine, sözleşmenin feshedildiğinin tespit edilmemesi halinde sözleşmenin feshi ile sözleşme nedeniyle taşınmaz üzerine konulan sözleşme şerh ve takyidatların kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili asıl davada cevap dilekçesinde; öncelikle taraflar arasında mevcut olan ve tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin huzurdaki dava neticelenene kadar tapu kütüğünde bulunması zorunluluk arz ettiğinden davacının tedbir talebinin reddine, sözleşmeden kaynaklanan ilişkinin ihtilaflı olduğuna dair huzurdaki dava bilgilerinin taşınmazın tapu kütüğünün açıklamalar hanesine eklenmek üzere Küçükçekmece Tapu Müdürlüğüne bildirilmesi yönünde tedbir kararı verilmesini talep ettiklerini, huzurdaki davanın her yönüyle haksız ve hukuka aykırı olduğunu, tespit davası olarak açılan davanın eda davası olarak ikame edilmesi mümkün olduğundan Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki yararının bulunmadığını, bu nedenle davanın hukuki yarar yokluğundan usulden reddinin gerektiğini, taraflar arasında her iki tarafa borç yükleyen özel hukuk sözleşmesi mevcut olup, davacının, müvekkilinin edimlerini yerine getirmediğinden bahisle sözleşmeyi yerine getirmediğini defaatle bildirdiğini, bu aşamadan sonra davacının sözleşmenin yerine gelmemesi sebebiyle tazminat davası ikame etmesi gerekirken sözleşmenin feshedildiğinin ve feshin haklı nedene dayandığının mahkemece tespitini talep etmesinin hukuken izahının bulunmadığını, müvekkili ile davacı şirket arasında Bakırköy …… Noterliğinin 05/09/2014 tarih, …. yevmiye nolu, yine müvekkili şirket ile dava dışı ….Fabrikaları arasında 15/09/2014 tarih, … yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalandığını, tarafların sözleşme gereği … A.Ş. ‘nin % 44, …………. A.Ş.’nin % 56 hisse ile sahip olduğu İstanbul ili, …… ilçesi, ……. Mah., … mevkii, …. pafta, ….. parsel’de kayıtlı 5320 metrekare alanlı taşınmaz üzerinde söz konusu hisse üzerinden hesaplanmak suretiyle müvekkili şirket tarafından arsa üzerinde sözleşme ve eki teknik şartnamede öngörülen şartlarda inşaatı yapması konusunda mutabık kalındığını, anılan sözleşmenin davacı tarafından 09/10/2015 tarihinde müvekkili tarafından hiçbir işlem yapılmadığı ve sözleşmede öngörülen süreye uyulmadığı ve inşaata başlanmadığı iddiaları ile feshedildiğini, 25/07/2014 tarihinde dava konusu parselde bulunan yapılar için hazırlanan raporların belediye tarafından onaylanarak riskli yapı ilan edildiğini ve taşınmazın riskli yapı olarak tespit edildiği hususunun tapu kaydına işlendiğini ve bu hususa ilişkin taşınmaz maliklerince herhangi bir itirazda bulunulmadığını, müvekkilinin üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, sözleşmenin davacı tarafça haksız olarak feshedildiğini, bu nedenle Bakırköy ….. Noterliğinin 01/10/2015 tarih, … yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıya Konset projelerine ilişkin müzakerelerin tamamlanması için 16/10/2015 ve 17/10/2015 tarihlerinde müvekkili şirket merkezinde son kez toplantı yapılmasının planlandığı, toplantı tarihinin bildirilmesi gerektiği, toplantıya iştirak edilmemesi halinde proje seçiminin müvekkili şirket tarafından yapılacağının bildirildiğini, davacının Bakırköy …… Noterliğinin 09/10/2015 tarih, …. yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini bundan böyle sözleşmeye dayanılarak hiçbir işlem yapılmaması gerektiğini, aksi takdirde söz konusu işlemler ile bağlı olmayacaklarını, gönderilen toplantı davetlerine iştirak etmeyeceklerini ve mahrum kaldıkları iddia edilen 1.650.000-TL’nin tazmini için dava ikame edileceğini bildirdiklerini, bu defa müvekkili şirketin Bakırköy ……. Noterliğinin 03/11/2015 tarih, ……. yevmiye nolu ihtarnamesi ile fesih işlemine haklı nedenlere dayanmadığı ve sözleşme hükümlerine açıkça aykırı olduğu, müvekkili tarafından projenin realize edilememesi sebebiyle oluşan 15.000-TL maddi zarar ve proje realizasyonu için harcanan 3.000-TL tazmin edilmesi gerektiği, ayrıca fesih bildiriminin tapu müdürlüğüne bildirilmesi nedeniyle sözleşmenin ifası için gerekli idari süreçlerin ilerletilemediğinden sözleşmenin arsa sahibinin taahhüdü başlıklı B maddesi gereğince 5.000-USD cezai şart ödemesi gerektiği, aksi takdirde yasal süreçlerin başlatılacağının ihtar edildiğini, davacı yanın Beyoğlu … Noterliğinin 12/11/2015 tarih, …. yevmiye nolu ihtarnamesi ile bildirilen zarar kalemlerini kabul etmediklerini ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ödenmesi koşullarının gerçekleşmediğinin bildirildiğini, davacının sözleşme gereği müvekkili şirkete teslim etmesi gereken vekaletnameleri süresi içinde teslim etmediğini, müvekkilinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirme hususunda herhangi bir gecikmeye sebebiyet vermediğini, taşınmazın süresi içinde müvekkiline teslim edildiğine ilişkin davacı beyanları mesnetsiz olup, taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı olduğu tespit edilen iki adet yapının boşaltılması, yıkımı ve müvekkiline teslim edilmesinin 2015 Mayıs ayı sonunu bulduğunu, söz konusu yapıların yıkılması gerektiğinden yıkıma hazır hale getirilmesi için gerekli başvuruların zamanında yapıldığını, taşınmazın riskli yapı olması ve yıkılma tehlikesinin mevcut olması nedeniyle kiralamaya elverişli olmadığından ve davacının devam eden kira ilişkileri de yasaya aykırılık teşkil ettiğinden kabul edilemeyeceğini, taşınmaz üzerindeki binaların yıkım işlemleri akabinde müvekkili şirket tarafından 10/06/2015 tarihinde Küçükçekmece Belediye’si emlak ve istimlak ile İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne imar ve ruhsat işlemleri için başvuruda bulunularak gerekli çalışmaların başlatıldığını, davacı şirketin dava konusu parselin hava mania alanında kalması sebebiyle meydana gelecek olumsuz etkilerin en aza indirgenmesi ve söz konusu 6,5 metre yükseklik sınırının artırılmasını özellikle talep ettiğini, zira bu yükseklik sınırının yukarıya çekilmesinin davacı şirketin müvekkili tarafından inşa edilecek olan yapıda elde edeceği alanın artması anlamına geldiğini, alan kullanımından bağımsız olarak kaliteli ticari alanlarda gerekli olan asgari net 4 (tabya brüt alan 4.50 metre) seviyesindeki yükseklik gereksinimi nedeniyle elde edilen eksik alanda dahi kaliteli cephe, teknik ve ticari pazarlama özelliği sağlayamamakta olduğunu, iş bu sorunların çözüme kavuşturulmasını sağlamak amacı ile ilgili idarelerle gerekli yazışmaların ve başvuruların yapılmasının zorunluluk arz ettiğini, sözleşmenin 3.3 maddesinde ” müteahhit kusuru olmaksızın resmi dairelerden (ilgili bankalar, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri, …., …, …., …., …., … ,…, … A.Ş. vb.) kaynaklanan idari gecikmeler süreye ilave olunur.” düzenlemesi yer aldığından davacı tarafından gerçekleştirilen feshin her yönüyle haksız ve hukuka aykırı olduğunu, ayrıca davacı tarafından delil olarak sunulan mütalaa da söz konusu süreçlerin hiçbirinin değerlendirilmediğini, bu nedenle somut gerçekleri yansıtmadığından delil olarak kabul edilemeyeceğini ileri sürerek fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla dava sonuçlanıncaya kadar huzurdaki davanın ve dosya numarasının dava konusu taşınmazın tapu kütüğünün açıklamalar hanesine eklenmesi ve bu durumun Küçükçekmece Tapu Müdürlüğüne bildirilmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davacı yanın haksız ve hukuka aykırı ihtiyati tedbir talebi ile huzurdaki davanın gerek usulden gerekse esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
Davacı vekili birleşen Bakırköy … Asliye Ticaret Mahkemesinin ….. Esas, …..Karar sayılı dosyasındaki dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında 15/09/2014 tarih, …. yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalandığını, ayrıca müvekkili ….. İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret A.Ş. ile davalı şirket arasında düzenlenen Bakırköy … Noterliğinin 05/09/2014 tarih ve …. yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı olarak feshedildiğinin tespiti hususunda Bakırköy …. Asliye Ticaret Mahkemesinin … Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, huzurdaki iş bu dava ile… Asliye Ticaret Mahkemesinde açılmış olan dava konusu taşınmazın aynı olup sözleşmelerin aynı hükümleri içermekte ve birbirleri ile bağlantılı olduğunu, bir dosya hakkında verilecek kararın diğer dosyayı etkileyeceğini belirterek davanın Bakırköy …. Asliye Ticaret Mahkemesinin …. Esas sayılı dosyası ile hukuki yarar gereği birleştirilmesine ve asıl davadaki iddialarını tekrar ederek davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili birleşen davada cevap dilekçesinde; öncelikle taraflar arasında mevcut olan ve tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin huzurdaki dava neticelenene kadar tapu kütüğünde bulunması zorunluluk arz ettiğinden davacının tedbir talebinin reddine, sözleşmeden kaynaklanan ilişkinin ihtilaflı olduğuna dair huzurdaki dava bilgilerinin taşınmazın tapu kütüğünün açıklamalar hanesine eklenmek üzere Küçükçekmece Tapu Müdürlüğüne bildirilmesi yönünde tedbir kararı verilmesini talep ettiklerini, huzurdaki davanın her yönüyle haksız ve hukuka aykırı olduğunu, tespit davası olarak açılan davanın eda davası olarak ikame edilmesi mümkün olduğundan Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki yararının bulunmadığını, bu nedenle davanın hukuki yarar yokluğundan usulden reddinin gerektiğini, taraflar arasında her iki tarafa borç yükleyen özel hukuk sözleşmesi mevcut olup, davacının, müvekkilinin edimlerini yerine getirmediğinden bahisle sözleşmeyi yerine getirmediğini defaatle bildirdiğini, bu aşamadan sonra davacının sözleşmenin yerine gelmemesi sebebiyle tazminat davası ikame etmesi gerekirken sözleşmenin feshedildiğinin ve feshin haklı nedene dayandığının mahkemece tespitini talep etmesinin hukuken izahının bulunmadığını, müvekkili ile davacı şirket arasında Bakırköy …… Noterliğinin 15/09/2014 tarih, ….. yevmiye nolu, yine müvekkili şirket ile dava dışı …….. Şirketi arasında 05/09/2014 tarih, …. yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesi imzalandığını, tarafların sözleşme gereği …… A.Ş. ‘nin % 44, …. ….. .. A.Ş.’nin % 56 hisse ile sahip olduğu İstanbul ili, …… ilçesi, …… Mah.,…. mevkii,… pafta, … parsel’de kayıtlı 5320 metrekare alanlı taşınmaz üzerinde söz konusu hisse üzerinden hesaplanmak suretiyle müvekkili şirket tarafından arsa üzerinde sözleşme ve eki teknik şartnamede öngörülen şartlarda inşaatı yapması konusunda mutabık kalındığını, anılan sözleşmenin davacı tarafından 09/10/2015 tarihinde müvekkili tarafından hiçbir işlem yapılmadığı ve sözleşmede öngörülen süreye uyulmadığı ve inşaata başlanmadığı iddiaları ile feshedildiğini, 25/07/2014 tarihinde dava konusu parselde bulunan yapılar için hazırlanan raporların belediye tarafından onaylanarak riskli yapı ilan edildiğini ve taşınmazın riskli yapı olarak tespit edildiği hususunun tapu kaydına işlendiğini ve bu hususa ilişkin taşınmaz maliklerince herhangi bir itirazda bulunulmadığını, müvekkilinin üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, sözleşmenin davacı tarafça haksız olarak feshedildiğini, bu nedenle Bakırköy … Noterliğinin 01/10/2015 tarih, …. yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıya Konset projelerine ilişkin müzakerelerin tamamlanması için 16/10/2015 ve 17/10/2015 tarihlerinde müvekkili şirket merkezinde son kez toplantı yapılmasının planlandığı, toplantı tarihinin bildirilmesi gerektiği, toplantıya iştirak edilmemesi halinde proje seçiminin müvekkili şirket tarafından yapılacağının bildirildiğini, davacının Bakırköy …. Noterliğinin 09/10/2015 tarih, …. yevmiye nolu ihtarnamesi ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini bundan böyle sözleşmeye dayanılarak hiçbir işlem yapılmaması gerektiğini, aksi takdirde söz konusu işlemler ile bağlı olmayacaklarını, gönderilen toplantı davetlerine iştirak etmeyeceklerini ve mahrum kaldıkları iddia edilen 1.650.000-TL’nin tazmini için dava ikame edileceğini bildirdiklerini, bu defa müvekkili şirketin Bakırköy …. Noterliğinin 03/11/2015 tarih, ….. yevmiye nolu ihtarnamesi ile fesih işlemine haklı nedenlere dayanmadığı ve sözleşme hükümlerine açıkça aykırı olduğu, müvekkili tarafından projenin realize edilememesi sebebiyle oluşan 15.000-TL maddi zarar ve proje realizasyonu için harcanan 3.000-TL tazmin edilmesi gerektiği, ayrıca fesih bildirimine tapu müdürlüğüne bildirilmesi nedeniyle sözleşmenin ifası için gerekli idari süreçlerin ilerletilemediğinden sözleşmenin arsa sahibinin taahhüdü başlıklı B maddesi gereğince 5.000-USD cezai şart ödemesi gerektiği, aksi takdirde yasal süreçlerin başlatılacağının ihtar edildiğini, davacı yanın Beyoğlu … Noterliğinin 12/11/2015 tarih, …. yevmiye nolu ihtarnamesi ile bildirilen zarar kalemlerini kabul etmediklerini ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ödenmesi koşullarının gerçekleşmediğinin bildirildiğini, davacının sözleşme gereği müvekkili şirkete teslim etmesi gereken vekaletnameleri süresi içinde teslim etmediğini, müvekkilinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirme hususunda herhangi bir gecikmeye sebebiyet vermediğini, taşınmazın süresi içinde müvekkiline teslim edildiğine ilişkin davacı beyanları mesnetsiz olup, taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı olduğu tespit edilen iki adet yapının boşaltılması, yıkımı ve müvekkiline teslim edilmesinin 2015 Mayıs ayı sonunu bulduğunu, söz konusu yapılan yıkılması gerektiğinden yıkıma hazır hale getirilmesi için gerekli başvuruların zamanında yapıldığını, taşınmazın riskli yapı olması ve yıkılma tehlikesinin mevcut olması nedeniyle kiralamaya elverişli olmadığından ve davacının devam eden kira ilişkileri de yasaya aykırılık teşkil ettiğinden kabul edilemeyeceğini, taşınmaz üzerindeki binaların yıkım işlemleri akabinde müvekkili şirket tarafından 10/06/2015 tarihinde Küçükçekmece Belediye’si emlak ve istimlak ile İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne imar ve ruhsat işlemleri için başvuruda bulunularak gerekli çalışmaların başlatıldığını, davacı şirketin dava konusu parselin hava mania alanında kalması sebebiyle meydana gelecek olumsuz etkilerin en aza indirgenmesi ve söz konusu 6,5 metre yükseklik sınırının artırılmasını özellikle talep ettiğini, zira bu yükseklik sınırının yukarıya çekilmesinin davacı şirketin müvekkili tarafından inşa edilecek olan yapıda elde edeceği alanın artması anlamına geldiğini, alan kullanımından bağımsız olarak kaliteli ticari alanlarda gerekli olan asgari net 4 (tabya brüt alan 4.50 metre) seviyesindeki yükseklik gereksinimi nedeniyle elde edilen eksik alanda dahi kaliteli cephe, teknik ve ticari pazarlama özelliği sağlayamamakta olduğunu, iş bu sorunları çözüme kavuşturulmasını sağlamak amacı ile ilgili idarelerle gerekli yazışmaların ve başvuruların yapılmasının zorunluluk arz ettiğini, sözleşmenin 3.3 maddesinde ” mütahit kusuru olmaksızın resmi dairelerden (ilgili bankalar, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri, …., …., …., …., …., … , …., … A.Ş. vb.) kaynaklanan idari gecikmeler süreye ilave olunur.” düzenlemesi yer aldığından davacı tarafından gerçekleştirilen feshin her yönüyle haksız ve hukuka aykırı olduğunu, ayrıca davacı tarafından delil olarak sunulan mütalaa da söz konusu süreçlerin hiçbirinin değerlendirilmediğini, bu nedenle somut gerçekleri yansıtmadığından delil olarak kabul edilemeyeceğini ileri sürerek fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla dava sonuçlanıncaya kadar huzurdaki davanın ve dosya numarasının dava konusu taşınmazın tapu kütüğünün açıklamalar hanesine eklenmesi ve bu durumun Küçükçekmece Tapu Müdürlüğüne bildirilmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davacı yanın haksız ve hukuka aykırı ihtiyati tedbir talebi ile huzurdaki davanın gerek usulden gerekse esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:
Asıl ve birleşen dava; taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin Feshinin tespiti terditli olarak feshi ve taşınmazın tapu kaydındaki sözleşme şerhlerinin kaldırılması istemine ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re’sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmıştır.
09/02/2016 tarihli ara karar ile 6545 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 45 inci maddesi ile değişik 5235 sayılı Kanunun 5 inci maddesi ile aynı Kanuna eklenen geçici 5 inci maddesi gereğince faaliyette bulunacak asliye ticaret mahkemelerinin sayısı ve faaliyete geçirilecekleri tarihin Hâkimler ve Savcılar Yüksek Kurulu Birinci Dairesince görüşülmesi karşısında adı geçen kanun hükümleri ve asliye ticaret mahkemelerinin 15/09/2014 tarihi itibari ile faaliyete geçmiş olması ve dava konusu miktar karşısında mahkeme hakiminin davayı görme konusunda yetkisinin sona erdiği, davanın heyet tarafından görülmesi zorunluluğu nedeniyle dosyanın heyete aktarılmasına bundan sonraki işlemlerin heyetçe görülmesine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; gerek asıl gerekse birleşen davaya konu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve taşınmazın tapu kaydındaki sözleşme şerhlerinin kaldırılması koşullarının oluşup oluşmadığından kaynaklandığı tespit edilmiştir.
Asıl ve birleşen davalarda taşınmazın tapu kaydı üzerindeki sözleşme şerhinin tedbiren kaldırılmasının talep edildiği, asıl ve birleşen davalarda davacıların ihtiyati tedbir talepleri değerlendirildiğinde, dosya kapsamına göre bu aşamada yaklaşık ispat koşulunun oluşmadığı, davanın niteliği de dikkate alınarak taşınmazın tapu kaydındaki sözleşme şerhlerinin kaldırılmasına ilişkin ihtiyati tedbir taleplerinin reddine karar verilmiş, asıl ve birleşen davada davalı yanın ihtiyati tedbir talebi değerlendirildiğinde, dosya kapsamına göre ileride telafisi mümkün olmayacak zararların önüne geçilmesi amacıyla dava konusu ………. ilçesi, ……fra Mahallesi, ……. mevkii, Cilt …., Sayfa ….., ….. parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydının açıklamalar hanesine Bakırköy …. Asliye Ticaret Mahkemesinde …… Esas sayılı dosya ile taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davası açıldığının işlenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına, tedbirin niteliği itibariyle takdiren teminat alınmasına yer olmadığına, davalıdır şerhinin tapu kaydına işlenmesi için Küçükçekme Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılmasına 17/02/2016 ve 13/04/2016 tarihli duruşmasız ön incelemelerde karar verildiği, davalıdır şerhlerinin tapu kaydına işlendiği görülmüştür.
Bakırköy ……Noterliğine, Bakırköy ……..Noterliğine, Küçükçekmece Tapu Müdürlüğüne, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğüne yazılan müzekkerelere cevap verildiği,
asıl ve birleşen dosya davacıları vekilinin 06/01/2017 havale tarihli dilekçesi gereği ilgili yerlere müzekkerelerin yazıldığı, ATT Endüstriyel şirketine yazılan müzekkereye cevap verildiği, ekinde dekont ve çekle yapılan ödemeleri gösterir çek fotokopilerini ve mimari projeyi ibraz ettiği, sunulan mimari projenin mahkememiz kasasına alınarak kasa numarası verildiği, asıl ve birleşen dosya davacıları vekilinin 31/01/2017 tarihli dilekçesi ekinde sunduğu 17 ve 29 sayfadan ibaret inşaat sözleşmesi asılları ile 6 adet fotoğraf aslının mahkememiz kasasına alınarak kasa numarası verildiği, Bakırköy …. Asliye Ticaret Mahkemesinin 13/01/2017 tarihli yazısı ile ….Esas …Karar sayılı dosyanın birleştirme kararı verilerek Mahkememizin ……. esas sayılı dosyası ile birleştirilmesi nedeniyle davacı vekilince sunulan evrak aslı(Bakırköy …. Noterliği’nin 13.10.2015 tarih ve …. yevmiye numaralı ihtarname aslı ve tebliğ şerhi örneği(8 Sayfa) ve Beyoğlu …. Noterliği’nin 12.11.2015 tarih ve …. yevmiye numaralı ihtarname aslı ve tebliğ şerhi(5 sayfa) örneği)’nin gönderildiği, evrak asıllarının mahkememiz kasasına alınarak kasa numarası verildiği anlaşılmıştır.
Davalı taraf hukuki yarar olmadığına ilişkin itirazda bulunmuş ise de; yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca davaya konu sözleşmelerin feshi konusunda tarafların anlaşamaması halinde mahkemece feshe karar verilmesi gerektiği belirtildiğinden dava şartı yokluğuna ilişkin davalı itirazının reddine karar verilmiştir.
Gerek asıl, gerekse birleşen davalarda davacılar vekilinin tapu kaydındaki sözleşme şerhlerinin kaldırılmasına ilişkin tedbir talebinin dosya kapsamına göre yaklaşık ispat koşulu oluşmadığından reddine karar verildiği, önceki kararımızı değiştirecek bir durum olmadığı, kaldı ki yargılama sonuçunda elde edilekcek hükmün etkisini doğuracak şekilde tedbir kararı verilmesi de mümkün olmadığından davacılar vekilinin yinelenen tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
21/09/2017 tarihli duruşmada asıl ve birleşen davalarda davacıların iddiaları, davalının savunmaları, dosyaya sunulan deliller dinlenen tanık anlatımları, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hükümleri mahkememiz kasasında bulunan tüm kasa evrakları, mimari proje, fotoğraflar, ihtarnameler, incelenmek suretiyle dava konusu … ilçesi …. Mah. ….. Mevkii …. parselde kayıtlı taşınmazın da mahallinde keşfen incelenerek, taşınmazın hali hazır durumunun tespiti, davalı tarafından inşaata başlanılıp başlanılmadığı, gerek asıl gerekse birleşen davaya konu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi koşullarının oluşup oluşmadığı, davacı ve davalı iddialarının dosyadaki deliller ile birlikte değerlendirilmesi hususlarında 3’lü bilirkişi kuruluna keşfen inceleme yaptırılarak ayrıntılı rapor alınmasına karar verilmiş, 20/04/2018 havale tarihli raporda özetle; ; taraflar arasında iki ayn tarihte bağıtlanan Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin Davacı …. A.Ş. tarafından Bakırköy …. Noterliğinden gönderilen 09.10.2015 tarihli … yevmiye sayılı, diğer davacı …. ….. ….. A.Ş. tarafından aynı Noterlikten gönderilen 13.10.2014 tarihli …. yevmiye sayılı bildirimler ile fesih edildiği, davalı yüklenicinin kendisine iletilen fesih bildirimlerine davacı arsa sahiplerine Beyoğlu …. Noterliğinden gönderdiği 03.11.2015 tarihli ve …. ve … yevmiye sayılı bildirimler ile karşı çıktığı, davalı yüklenici vekilinin feshin haklı nedenlere dayanmadığına ilişkin ileri sürdüğü, “istenilen şeklide kendilerine vekaletname verilmesinde gecikme”, narsa içindeki binaiann geç boşaltılması ve yıkımının gecikmesi” “arsanın fiilen tesliminin gecikmesi”,”hava maniası şeklindeki yapı engelinin sonradan ortaya çıkması şeklindeki gerekçelerin işe başlanılmasına ve sözleşmeye göre davalı yükleniciye düşen öncelikli edimlerin yerine getirilmesine haklı birer neden oluşturmadığı, hava maniası şeklindeki sorunun sözleşmenin öncesinde davalı yüklenici tarafından bilindiği, “……..” şeklindeki idari engelinini aşılması için davalı yüklenici tarafından sürdürülen çabaların konsept projelerin hazırlanması ve arsa sahiplerinin görüşüne sunulması ve arkasından yapı ruhsatı için gerekli belge ve projelerin hazırlanması işlemini geciktirmekte haklı bir neden olup olmadığı konusu ile dava arsa sahiplerinin 02.06.2015 tarihinde davalı tarafından istenilen yeni yetkiler içeren bir vekaletnameyi vermeleri ile gecikilen sürelere üstü örtülü onay verip vermedikleri hususlarının taktirinin mahkemeye ait olacağı, sözleşmenin “3.4 maddesi ile 8.1” maddelerinin birlikte değerlendirilerek sırf sözleşmede belirlenen sürelerin aşılmasının tek başına davacılara sözleşmeyi tek yanlı, haklı bir fesih hakkı verip vermediği, bu durumda gecikme ile ilgili hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının taktirinin tümü İle hukuki nitelikte olduğundan bu yönde görüş açıklanamadığı bildirilmiştir.
07/06/2018 tarihli duruşmada harcın kamu düzeninden olduğu ve mahkemece re’sen nazara alınması gerektiğinden; huzurdaki asıl ve birleşen davanın nispi harca tabi davalardan olduğu, asıl ve birleşen davalara konu sözleşmeler gereği davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen arsa hissesinin dava tarihleri itibariyle belirlenecek rayiç bedeli üzerinden nispi peşin harcın alınması gerektiğinden, davalarda davacının beyan ettiği 350.000,00’er TL üzerinden peşin harcın ikmal edildiği, bu nedenle rayiç bedelin tespiti zorunlu olmakla dava konusu taşınmazda önceki bilirkişi kuruluna (Prof. Dr. ….., ……, …….) gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ……’un da dahil edilmek suretiyle asıl ve birleşen dava tarihleri itibariyle davacıların davaya konu sözleşmeler uyarınca davalı yükleniciye devredilmesi taahhüt edilen arsa hisselerinin rayiç bedellerinin belirlenmesi konusunda taşınmaz başında keşfen inceleme yapılarak rapor alınmasına karar verilmiş, 02/10/20118 tarihli raporda özetle; dava konusu taşınmazın çevresinde yapılan araştırmalarda arsaların konumları, imar durumları, çevresindeki yapılaşma, kullanım m²’leri, taşınabilir veya taşınmaz iç mimari yapılar gibi değer artışı getiren objektif değerleri, en önemlisi ve etken olan tapu sicilinde arsanın mülkiyet durumu, krediye uygun olup olmadığı gibi mevcut durum değerleri ile değerini etkileyecek tüm etkenler dikkate alınarak; dava konusu …… ili, … ilçesi, … Mahallesi, … parsel, 5.320,00 m² yüzölçümlü ana taşınmazın niteliği iki anbarlı bahçeli kargir atölye olan arsanın yaklaşık rayiç değerinin 25.000,00 TL/m² olacağı kanatine varıldığı, buna göre; keşif tarihi 07/09/2018 itibari ile dava konusu taşınmazın tamamı 5.320 m²x25.000,00 TL/m²=133.000.000,00 TL, ….. İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret Anonim Şirketi (11/25 hisse) (2.340,80 m²x25.000 TL/m²=) 58.520.000,00 TL ,…………… Anonim Şirketi (14/25 hisse) (2.979,20m²x25.000 TL/m²=74.480.000,00 TL olarak hesaplandığı, asıl dava ile ilgili olarak davacı arsa sahibi … İnşaat A.Ş.’nin davalı yüklenici …. Gayrimenkul A.Ş.’ne devretmeyi taahhüt ettiği arsa hissesine karşılık gelen 1.287,44 m² gayrimenkulün harca esas yaklaşık değerinin (25.000,00 TL/m²x1.287,44 m²=) 32.186.000,00 TL, birleşen dava ile ilgili olarak davacı arsa sahibi …. ….. A.Ş.’nin davalı yüklenici …. Gayrimenkul A.Ş.’ne devretmeyi taahhüt ettiği arsa hissesine karşılık gelen 1.578,98 m² gayrimenkulün harca esas yaklaşık değerinin 25.000,00 TL/m²x1.578,98 m²=39.474.500,00 TL, dava tarihi 01/12/2015 itibari ile payların değeri TUİK endekslerinden yararlanılarak, …. İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret Anonim Şirketi’nin (11/25) hissesinin değerinin (58.520.000,00 TL/m²) x (250,45/367,66)=39.863.825,00 TL, … ….Anonim Şirketinin (14/25) hissesinin değerinin (74.480.000,00 TL) x (250,45/367,66)=50.735.778,00 TL olabileceği, asıl dava ile ilgili olarak davacı arsa sahibi …. İnşaat A.Ş.’nin davalı yüklenici … Gayrimenkul A.Ş.’ne devretmeyi taahhüt ettiği arsa hissesine karşılık gelen 1.578,98 m² gayrimekulün 01/12/2015 dava tarihi itibariyle haca esas yaklaşık rayiç değerinin ise (39.474.500,00 TL)x(250,45/367,66)=26.890.030,00 TL olabileceği tespit edilmiştir.
30/05/2019 tarihli duruşmada tarafların itirazları gelen raproun içeriği dikkate alınarak Asıl ve birleşen davalarda davacıların iddiaları,itirazları davalının savunmaları, dosyaya sunulan deliller dinlenen tanık anlatımları, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hükümleri mahkememiz kasasında bulunan tüm kasa evrakları, mimari proje, fotoğraflar, ihtarnameler, incelenmek suretiyle dava konusu … ilçesi ….. Mah. … Mevkii …. parselde kayıtlı taşınmazın da mahallinde keşfen incelenerek, taşınmazın hali hazır durumunun tespiti, davalı tarafından inşaata başlanılıp başlanılmadığı, gerek asıl gerekse birleşen davaya konu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi koşullarının oluşup oluşmadığı,gecikmede kusuru olan tarafın tespiti davacı ve davalı iddialarının dosyadaki deliller ile birlikte değerlendirilmesi hususlarında 3’lü bilirkişi kuruluna( eser sözleşmesi konusunda uzman, mimar ve inşaat bilirkişisi) keşfen inceleme yaptırılarak ayrıntılı rapor alınmasına karar verilmiş, 06/11/2019 tarihli raporda özetle; müteahhit davalı sözleşme kapsamında işleri sürüncemede bırakarak işleri hızlandırmayarak ihtarnamede verilen sürede konsept proje teslimini arsa sahiplerine yapmayarak, süreçlerde verilmesi gerekli kararların arsa sahipleri ve müteahhit olarak beraberce alınmasına olanak sağlamayarak aynı anda paralel şekilde yürütülebilecek ve sözleşme uyarınca yürümesi gereken işleri yürütmeyerek edimlerini yerine getirmemiş olduğundan davacılar tarafından sözleşmeden dönülmesine neden olduğu ve dönme beyanının haklı nedene dayandığı, ayrıca iş sahibi ve müteahhitin işleri inşaat süresince uyumlu olarak götürmesi gerekeceğinden bu safhadan sonra bu uyumun sağlanamayacağından da sözleşmeden geçerli bir biçimde dönüldüğünün tespit edilmesinin uygun olacağı kanaati bildirilmiştir.
12/02/2019 tarihli ek raporda özetle; dava konusu ….. ili, …… ilçesi,….. Mahallesi, ….. parsel, 5.320,00 m² yüzölçümlü ana taşınmazın niteliği iki anbarlı bahçeli kargir atölye olan arsanın 11/25 hissesi (2.340,80 m²)… İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret Anonim Şirketi adına (23/07/2014 tarih, …… yevmiye), 14/25 hissesi (2.979,20 m²) ……………. Anonim Şirketi adına (05/09/2014 tarih, …… yevmiye) kayıtlı olduğu, dava tarihi 01/12/2015 itibarı ile ……. İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret Anonim Şirketi (11/25 hisse) 28.089.500,00 TL x (249,31/443,78)=15.780.326,00 TL ……. Anonim Şirketi (14/25 hisse) 35.750.400,00 TL x (249,31/443,78)=20.084.123,00 TL, asıl dava ile ilgili olarak davacı arsa sahibi ….. İnşaat A.Ş.’nin davalı yüklenici ….. Gayrimenkul A.Ş.’ne devretmeyi taahhüt ettiği arsa hissesine karşılık gelen 1.287,44 m² gayrimekulün 01/12/2015 dava tarihi itibariyle haca esas yaklaşık rayiç değerinin ise (15.449.280,00 TL)x(249,31/443,78)=8.679.210,00 TL olabileceği tespit edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, Her iki dava da taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenlerle feshinin tespiti istemine dayalı olup buna göre ; Kural olarak eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak (sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü icra eder.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay’ın kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır. Yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır, haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.
Anılan ilke kapsamında asıl ve birleşen davaya konu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazın önceki malikinin dava dışı ……. Sanayi A.Ş. olduğu, ancak taşınmazın 11/25 payının 23.07.2014 tarihinde asıl davanın davacısı … İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret A.Ş.’ye, 14/25 hissesinin 05.09.2014 tarihinde birleşen davanın davacısı …’ye devredildiği, akabinde asıl davanın davacısı … İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret A.Ş. ile davalı …. arasında Bakırköy … Noterliğinin 05/09/2014 tarih ve …. yevmiye nolu evrakı ile, birleşen davanın davacısı … ile davalı … arasında Bakırköy ……. Noterliği’nin 15.09.2014 tarih ve ….. sayılı evrakı ile düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ancak davalı yüklenici … Tarafından dava konusu taşınmaza ilişkin yatırım planının bu sözleşmelerin çok daha öncesine dayandığı, taşınmazın malikinin Teknik Mensucat olduğu dönemde işlemlerin başlatıldığı, dava dışı Teknik Mensucat’tan alınan vekaletname ile 11.07.2014 tarihinde Küçükçekmece Belediye Başkanlığı’na 21.07.2014 tarihinde yapı riskinin onaylanması için başvuru yapıldığı ve söz konusu onayın 25.07.2014 tarihinde alındığı ve bu durumun Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12.08.2014 tarihli yazısı ile ilgili birimlere bildirildiği ve taşınmazın tapu kaydına işlendiği, bunu müteakiben yeni yapılacak proje ile ilgili işlemlere başlandığı, 10/06/2015 tarihinde imar ve ruhsat iznine başvurulduğu anlaşılmıştır. Ayrıca 22/09/2017 tarihli celsede dinlenen tanık anlatımlarında, davalı tarafından yeni yapılacak proje ile ilgili işlemler başladıktan sonra taşınmazın doğal hava mania alanında kalması nedeniyle 6,50 metre yükseklik sınır bulunmakta olduğu ve bu sınırın parselin imar hakkının tamamen kullanılmasına engel olduğu, tarafların istişareler sonucunda hava maniasının kaldırılması konusunda girişimlerde bulunduğu ancak bu girişimlerin beklenenden uzun sürdüğü, 2015 yılı Şubat ya da Mart ayına kadar belediye ile sivil havacılık arasındaki yazışmaların devam ettiği, ayrıca taşınmazların yıkımının kiracıların geç tahliyesinden dolayı geciktiği ifade edilmektedir. Tüm bunların değerlendirilmesi neticesinde, mahkememizce idari otoriteler nezdinde yaşanan ve davalının sebep olmadığı gecikmelerden ötürü inşaata başlama tarihinin gecikmiş olduğu anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki imzalanan sözleşmelerin 3.1. maddesinde; “İşbu sözleşme imzası anından itibaren yürürlüğe girer. Sözleşmenin imzalanmasından itibaren işlemeye başlayacak ilk 6 ay proje tasdik süreci olacak, kat’i inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 30 ayda inşaat teslim edilecektir.” denilmiş ise de sözleşmelerin çeşitli hükümlerinde 3.1. maddede öngörülen sürelerin uzamasına yönelik hükümlere yer verilmiş olduğu görülmüş sözleşmenin 3.2. maddesinde; “İşbu sözleşmede bahsedilen süreler mücbir sebep hallerinde işlemez.”, 3.3. maddesinde; “Müteahhit kusuru olmaksızın resmi dairelerden (ilgili bakanlıklar, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri, …, …, …., …., …, … …, …A.Ş. vb.) kaynaklanan idari gecikmeler süreye ilave olunur.”, 3.5. maddesinde; “Bahsedilen süreler ancak inşaatla ve gerektiğinde pazarlama ve satışla alakalı vekaletnamelerin geçerli ve yeterli bir şekilde düzenlenip Müteahhit tarafa tevdii ile başlar.”, 3.6. maddesinde; “Müteahhit tarafa işin süresi boyunca tevdi edilmesi lazım gelen ve işle alakalı olan vekaletname, muvafakatname, feragatname ve yetki evrakının tevdiindeki geciikmeler işin süresine ilave olunur.”, 15.3. maddesinde; “Yer teslimindeki gecikme, işbu sözleşmedeki işi ikmal süresi ve sözleşme süresine ilave edilecektir.” hükümlerinin yer aldığı, İşbu hükümlere göre yüklenicinin yükümlülüklerinin ifa zamanı belirlenirken söz konusu olabilecek mücbir sebep halleri, resmi dairelerden kaynaklanan idari gecikmeler, arsa sahipleri tarafından gerekli vekaletnamelerin verilmesindeki gecikme ve yer teslimindeki gecikme söz konusu olduğunda bu sürelerin yüklenicinin edimi için sözleşmenin 3.1. maddesinde belirlenen sürelere eklenmesi ve yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediğinin belirlenmesi gerekmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununda ayrıca düzenlenmemiş olup, istisna sözleşmesi ile taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını taşıyan karma niteklikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici üstlendiği işi kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır. Özen borcu, sadakat borcunun bir sonucudur. Sözleşmede yer verilmese dahi işin yüklenici tarafından geciktirilmeksizin tamamlanması ve yapının mümkün olan en kısa sürede tamamlanması gerekir. Somut olayda işin davalının elinde olmayan sebeplerle uzamış olduğu ve ilgili kurumlar nezdinde yaşanan idari sorunlardan ileri geldiği sabittir. Yapının inşasının sözleşmede taahhüt edilen sürede tamamlanamamasında yüklenicinin kusurunda söz edilemez. Taraflar arasında bağıtlanan sözleşmenin 3.3 maddesi de sözleşmede bahsedilen sürelere müteahhitin kusuru olmaksızın resmi dairelerden kaynaklanan gecikmelerin sözleşmedeki sürelere ekleneceğini, sözleşmenin 3.4 maddesi ise, sözleşmedeki herhangi bir süre aşımının tek başına kısmen dahi olsa fesih sebebi olamayacağını düzenlemektedir. Sözleşmedeki gecikme yapı ruhsat alınmasındaki gecikmeden kaynaklanmış olup, hakkaniyetli ve tarafların sözleşme ile tespit edilen iradesine uygun olan yapı izin ve ruhsatının alındığı tarihe kadar geçen sürenin taraflar arasındaki sözleşmenin 3.1 maddesinde öngörülen 30 aylık süreye ilave edilerek davalının ifasında gecikip gecikmediğinin tespitidir. Sözleşmede kararlaştırılan tarihin geçmesine rağmen, teslim için beklenmesi gereken objektif süre sonunda da şayet yüklenici borcunu ifa etmemişse, ancak o vakitte sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığının değerlendirilmesi uygun olacaktır. Nitekim Yargıtay 15. HD’nin 16.05.2019 T. 2018/3452 E., 2019/2343 K. sayılı kararında da aynen ifade edildiği gibi “…… gecikme yükleniciden değil, taraflar dışındaki bir nedenden kaynaklanmışsa, burada geçen sürenin de teslim süresine ilavesi gerekeceğinden teslim zamanı bu sürenin ilavesi ile bulunmalıdır.” Somut olayda inşaatın beklenen sürede başlayamamış olmasının sebebinin taşınmazın bulunduğu yer belediyesince yapı ruhsatlarının gecikmiş olması olduğu ve buradaki kusurun davalıya atfedilemeyeceği gibi söz konusu projelerin de sunulduğu davalı delilleri, tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamındaki belgelerden anlaşılmaktadır. Bir an için süresinde sunulmasa dahi daha öncelikli olan taşınmazın konumu itibariyle hava mania ile ilgili resmi makamların imar uygulamalarının sonuçlandırılması gerektiğinden davalının sözleşmeyi feshe neden olacak bir fiili olarak nitelendirilmesi davanın sözleşmenin bitim süresinden çok önce erken açıladığı anlaşıldığından davacı iddiaları ileri sürülen sebepler yerinde görülmemiştir. Kaldı ki sözleşmelerin 3.4. maddesindeki; “İşbu sözleşmede bahsedilen her türlü süreler, bu sözleşmenin inşa, icra ve ikmal safhalarının belirlenmesini ifade ederler. Herhangi bir sürenin aşımı sözleşmenin tarafları için başkaca bir sebep olmaksızın hiçbir şekilde tek başına kısmen dahi olsa fesih sebebi olamaz.” hükmü de dikkate alınmış olup TBK 473/1 uyarınca feshedilebilmesi için ayrıca bu tarih itibari ile sözleşmenin 3.1. hükmünde kat’i inşaat ruhsatının alınmasından itibaren işleyecek 30 aylık sürede inşaatın tamamlanamayacağının “bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması” gerektiği hükmüne göre somut olayda böyle bir durumun varlığını ortaya koyan bir delil bulunmadığı, dolayısıyla TBK’nun 473/1 hükmünde yer alan koşulların gerçekleşmediğ anlaşılmış olup bilirkişilerin hukuki değerlendirmelerine bu sebeplerle değer verilmemiş olup raporların sonuç kısımları bu yönüyle mahkememizde kabul görmemiş ve böyle bir durumda davacıların davalıya göndermiş olduğu fesih bildirimleri anılan beplerle TMK madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırılık teşkil eder.
Tüm bu nedenlerle; Asıl ve birleşen dosyaların davacıları … İnşaat Tekstil Gayrimenkul Yatırım Ticaret A.Ş. ve …’nin davalıya sırasıyla Bakırköy …. Noterliğinin 09/10/2015 tarih, … yevmiye numaralı ve 13/10/2015 tarih, …. yevmiye numaralı ihtarnameleri ile fesih bildiriminde bulundukları dosya kapsamından anlaşılmakla birlikte, davacıların bu fesih ihbarnamelerini davalıya haksız olarak göndermiş olduğu kanaatine varılmışı olup asıl ve birleşen (Bakırköy …Asliye Ticaret Mahkemesinin ….Esas Sayılı dosyası) dosya davalarının ayrı ayrı esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-ASIL VE BİRLEŞEN (BAKIRKÖY …ATM’NİN … ESAS SAYILI DOSYASI) DOSYA DAVALARININ AYRI AYRI ESASTAN REDDİNE,
Asıl Dava Yönünden;
2-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 44,40-TL maktu karar ve ilam harcının davacı tarafından peşin yatırılan 27,70-TL harç, 5.978,00 TL peşin harç ile 142.241,21 TL tamamlama harcından mahsubuna, artan 148.202,51 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan 155.492,10 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Birleşen Dava Yönünden;
4-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 44,40-TL maktu karar ve ilam harcının davacı tarafından peşin yatırılan 27,70-TL harç, 5.978,00 TL peşin harç ile 175.805,36 TL tamamlama harcından mahsubuna, artan 181.766,66 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
5-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan 175.146,12 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Asıl ve birleşen dosyalarda davalısı tarafından sarf edilen 225,30 TL tebligat , tanık ve müzekkere gideri, 5.500,00 TL bilirkişi ücreti, 314,00 TL keşif harcı olmak üzere toplam 6.039,30 TL yargılama giderinin asıl ve birleşen dosya davacılarından alınarak asıl ve birleşen dosya davalısına verilmesine,
7-Asıl ve birleşen dosya davacıları tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendileri üzerinde bırakılmasına,
8-Kullanılmayan gider avansının HMK 333. maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
9-HMK’nın uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360’ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.28/11/2019

Başkan …
¸
Üye …
¸
Üye …
¸
Katip …
¸