Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C.
ANTALYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
YEDİNCİ HUKUK DAİRESİ

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

İncelenen Kararın
Mahkemesi : Denizli Asliye Ticaret Mahkemesi
Tarihi : 01/06/2021
Davanın Türü : Tapu İptali ve Tescil, Olmadığı Takdirde Tazminat (Eser sözleşmesi)

İlk derece mahkemesince verilen karar istinaf edilmekle dairemiz üyesi tarafından hazırlanan rapor okunduktan ve dosya kapsamı incelendikten sonra yapılan müzakere sonucu gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı vekili açtığı dava ile, davacı yüklenici ile davalı arasında yapılan yazılı sözleşme ile davalıya ait Denizli Merkez … köyü … parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda … Belediyesinin 17/07/2003 tarih ve … numaralı kararı gereği uygulama yaptığını, imar uygulamasının idare mahkemesince iptal olduğunu, iptal sonrası tapu müdürlüğünde dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi mülkiyete dönüşün sağlandığını, davalının yeniden uygulama yaptığını, sözleşmeye göre davalıya arazisinin %60’ı oranında imarlı parsel verildiğini, davacının edimini yerine getirdiğini, davalının edimini yerine getirmeyip tapuyu devretmediğini ileri sürerek iş bedeli olarak taşınmazın tapusunun iptaliyle davacı adına tesciline, olmadığı takdirde hizmet bedeli olarak taşınmaz bedelinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalarak 20.000,00 TL’sinin (ıslahla 450.060,00 TL) yasala faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevabında, zaman aşımının gerçekleştiğini, 2003 tarihli sözleşme yapıldığını, davacının tapuda herhangi bir şekilde malik olmadığını, tapu isteme koşullarının bulunmadığını, uygulama öncesi taşınmazın 7750 m2’lik kısmının davalıya ait olduğunu, imar uygulaması sonucu davacıya … ada … parsel olarak 4495 m2’lik tapu verildiğini, imar uygulamasının mahkemece iptal edilebileceğini, davacıya herhangi bir ihtarname gönderilmediğini, sözleşmenin geçersiz olduğunu, anlaşmaya göre taşınmazın %60’ının davalıda kalmadığını, 155 m2 eksik arsa verildiğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesi, davalı tarafça zamanaşımı defi ileri sürülmüş ise de mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın, tarihsiz arsa karşılığı iş yapım sözleşmesinden kaynaklandığı, 6098 TBK 147/6.maddesi (818 Sayılı BK. 126/4.fıkra) uyarınca yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç yada gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacakların 5 yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğu, TBK 149.madde (818 Sayılı BK 128.madde) göre zaman aşımının, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlayacağı, alacağın muaccel olmasının bir bildirime bağlı olduğu hallerde zaman aşımının bu bildirimin yapılabileceği gündün işlemeye başlayacağı, arsa karşılığı iş yapım sözleşmesinde “…18.madde uygulaması tamamlandıktan sonra 1 ay içinde yapılacaktır…” hükmünün yer aldığı, … Belediyesi tarafından 27/08/2013 tarih ve … sayılı encümen kararı ile 18. madde uygulama kararının alındığı, dava konusu … parselin 15/07/2014 tarih ve … yevmiye numarası ile imar uygulaması gördüğünün anlaşıldığı, dava tarihi itibarıyla 5 yıllık sürenin dolmadığı anlaşıldığından zaman aşımı itirazının reddine karar verilerek yargılamaya devam olunduğu, taraflar arasında tarihsiz arsa karşılığı iş yapım sözleşmesi başlıklı sözleşmenin imzalandığı konusunda uyuşmazlığın olmadığı, uyuşmazlığın bu sözleşme karşılığı davacı yüklenicinin edimlerinin yerine getirip getirmediği, getirmiş ise sözleşmedeki tapu iptal ve tescil koşullarının oluşup oluşmadığı konularında toplandığı, mahkemece alınan denetime elverişli ve hükme uygun bulunan 28/01/2020 havale tarihli bilirkişi heyeti raporu ile davacı tarafın sözleşmede kararlaştırılan edimini yerine getirdiği kanaatinin oluştuğu, taraflar arasında imzalanan sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içermesine rağmen adi yazılı şekilde yapıldığından TMK, Tapu Kanunu ve diğer ilgili mevzuatta öngörüldüğü şekilde resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu düşünülebilir ise de kanunun aradığı şekil koşullarına uygun yapılmamasına rağmen sözleşmenin edimlerinin taraflarca yerine getirildiği, sözleşmenin benimsendiğinin anlaşıldığı, sözleşme hükümlerine göre karşı taraf edimini yerine getirdikten sonra şekil şartı nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsetmek TMK 2. madde yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceği, bu nedenle her ne kadar taraflar arasında imzalanan arsa karşılığı iş yapım sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içermesine rağmen resmi şekilde yapılmamış ise de mahkememizce bu sözleşmeye istinaden edimini yerine getiren davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin hukuken korunması gerektiği kanaatine varılarak dava konusu taşınmazın 1.731 m2’lik hissesini tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline dair davanın kabulü ile, Denizli ili , … ilçesi , … Mahallesi … Ada … Parselde davalı adına kayıtlı dava konusu taşınmazın 1731 m2 hissesini tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davalı vekili, Denizli İdare Mahkemesinin … Esas … Karar sayılı iptal kararında davacının yaptığı uygulamanın kural ve kriterlere dayanmadığı hususunun belirlendiği, taraflar arasında yapılan adi sözleşmeye göre hüküm kurulduğu, imar uygulamasının belediyece yapılması gerektiği ve belediyenin ihale ile uygulama yaptırması halinde ücretini ödemesi gerektiği, bu şekilde arsa sahipleriyle uygulama yapan arasında yapılan sözleşmelerin hukuka aykırı olduğu, kesinleşen imar uygulaması sonrasında davalıya verilen arsa miktarının 155 m2 eksik olduğu, 2003 yılında yapılan sözleşmeden başka taraflar arasında sözleşme bulunmadığı, mahkemece 2003 yılındaki imar uygulaması dikkate alınarak hüküm kurulduğu, sözleşmenin zaman aşımına uğradığı, sözleşmenin geçersiz olduğu, resmi şekilde yapılmadığı, davacının üzerine düşen edimleri gereği gibi yerine getirmediği, alınan bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden hüküm kurulduğu, davacının iddiasını ispatlayamadığı gibi nedenlerle kararı istinaf etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, TBK 237. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve TBK 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını içeren karma nitelikteki gayrimenkul devir vaadi ve eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir.
2. Ön İnceleme ve İncelemenin Kapsamı
İlk derece mahkemesi kararının; kesinlik, süre, istinaf başvuru şartları ve diğer usul konuları yönünden HMK 352. maddesine göre ön incelemesi yapılmış ve eksiklik bulunmadığı anlaşılan dosyanın incelenmesine geçilmiştir. İstinaf incelemesi de, HMK 355. maddesi göz önünde bulundurularak, kamu düzeninden olan hususlar re’sen gözetilmek suretiyle istinaf sebepleriyle sınırlı olarak yapılmıştır.
3. Değerlendirme
3.1. Kural olarak; eser sözleşmelerinin geçerli olması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Tarafların karşılıklı olarak “icap” ve “kabul” iradelerinin oluşmasıyla eser sözleşmesi ilişkisi kurulur. Yazılı olması ancak, taraflara ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki, taşınmaz mülkiyeti nakli borcunu doğuran sözleşmelerin, 6098 Sayılı TBK’nın 237 inci, TMK’nın 706 ıncı, Tapu Kanunu’nun 26 ıncı ve Noterlik Kanunu’nun 60 ıncı maddeleri uyarınca resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olup, bu şekil şartına uymayan bir sözleşme geçerli olarak kabul edilemez.
3.2. Türk Borçlar Kanunu’nun 179 uncu maddesinde düzenlenen cezai şart, asıl borcun ifasını zorlamaya yönelik bir yaptırım niteliğinde olduğundan doğrudan onunla bağlantılıdır. Bu bağlamda doğumu, devamı ve sona ermesi asıl borcun varlığına bağlıdır. Cezai şartın feri nitelikte olmasının şekil konusunda da önemli sonuçları bulunmaktadır. Cezai şartın geçerliliği şekle bağlı olmamakla birlikte, kanunen şekle tabi bir sözleşmeye bağlanmak istenen cezai şart anlaşmasının da aynı şekilde yapılması gerekmektedir. Uyuşmazlık konusu olayda taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış ve sözleşmede arsa payının devri taahhüt edilmiştir. Resmi şekilde yapılmayan bu sözleşme geçersizdir. Sözleşmede kararlaştırılan cezai şart düzenlemesi de bu durumda geçersizdir. Mahkemece bu husus dikkate alınarak tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilerek davacının ikinci kademe isteniğinin incelenmesine geçilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru bulunmamıştır.
3.3. Mahkemece davacının ikincil talebi olan alacak talebinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşme yukarıda açıklandığı üzere geçersizdir. Bununla birlikte taraflar arasında bir eser sözleşmesi ilişkisinin bulunduğu da anlaşılmakta olup, bu husus uyuşmazlık konusu da değildir. Bu durumda davacının sözleşme gereği hak ettiği bedelin işin yapıldığı tarihteki piyasa rayici (piyasa rayicine KDV dahildir) uzman bilirkişiden rapor alınarak belirlenmeli ve bunun sonucuna göre karar verilmesi gerekirken cezai şart koşullarının da oluştuğu kabul edilmek suretiyle hüküm kurulması usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
3.4. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK’nun 353/1-a/6 maddesi uyarınca, esası incelenmeden kararın kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
1)Yerel mahkeme kararının esası incelenmeksizin ORTADAN KALDIRILMASINA ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye GÖNDERİLMESİNE,
2)Peşin alınan istinaf karar harcının isteği halinde ilk derece mahkemesince istinaf yoluna başvuran davalı tarafa iadesine,
3)Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde 05/10/2023 tarihinde HMK’nun 362. maddesi uyarınca kesin olarak oybirliği ile karar verildi.

…