Görüntülediğiniz mahkeme kararı kesinleşmiş bir karardır.

T.C.
ANTALYA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2018/205
KARAR NO : 2018/859
DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 11/11/2009
KARAR TARİHİ : 26/12/2018

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
1-Davacı vekili mahkememize verdiği dava dilekçesinde, özetle ; müvekkilinin davalıya ait …Merkezi’ndeki … ve … nolu bağımsız bölümlerin …başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi ile kiraladığını, daha sonra alışveriş merkezi yetiştirilemediğinden kira kontratının başlangıç tarihinin …/…/… olarak değiştirildiğini, aylık net kira tutarının 4.250,00 EURO+KDV olarak belirlendiğini, kira sözleşmesinin 8.maddesine göre,…tarihinden itibaren alışveriş merkezinin doluluk oranının en az %80 olmak zorunda olduğunu, bu oran karşılanmadığı her altı aylık periyot sonunda kiracının her türlü yatırım, kira bedeli ve diğer giderleri kiraya verenden talep etme hakkına sahip olduğunun belirlendiğini, müvekkilinin sözleşme konusu işyerlerine masraf ve emek harcadığını, …/…/… tarihinde yaptıkları talep sonucu mahkememizin …/… değişik iş sayılı tespit dosyasında …tarihinde doluluk oranının %80’nin altında olduğunun tespit edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin sözleşmenin 8.maddesinde kendisine tanınan yetkiye dayanarak kira sözleşmesini …tarihinde …Noterliğince çekilen ihtarname ile haklı nedenle feshettiğini ve …/…/… tarihinde boşaltacağını beyan ettiğini ve boşalttığını, erken tahliye nedeniyle ödemiş olduğu kira parası ve aidat ödemelerinden dolayı davalıdan 19.115,45 TL alacağının olduğunu, yine müvekkilinin taşınmazın boş ve vitrinsiz olarak teslim aldığını, içine yüklü miktarda dekorasyon masrafı yaptırdığını, buna ilişkin olarak da mahkememizin …/… değişik iş sayılı dosyasında …/…/… tarihinde yapılan tespit sonucunda, 35.766,16 TL masraf yapıldığının belirlendiğini, bu nedenle fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydıyla müvekkili tarafından yapılan 35.766,16 TL masraf ve 19.115,45 TL kira parası ve aidat ödemesi olmak üzere toplam 54.881,61 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
2-Mahkememizce … tarih ve …/… esas, …/… karar sayılı, karır ile verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekilince temyizi üzerine, Yargıtay … Hukuk Dairesinin … tarih ve …/… esas, …/… karar sayılı, kararı ile ” Dava dilekçesi, davalı …ŞTİ’ne “muhatap adreste olmadığından muhasebe … … imzasına” tebliğ edilmiş,davalı duruşmalara katılmadığı gibi cevap dilekçesi sunmamıştır. Tüzel kişilere yapılacak tebligatın ne şekilde yapılacağı Tebligat kanununun 12-13 ve Tebligat Tüzüğünün17-18.maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre öncelikle tebligatın tüzel kişinin yetkili temsilcisine yapılması gerekir, yetkilinin bulunmaması halinde ise bulunmama sebebi yazılmak suretiyle orada hazır bulunan memur ve müstahdemlerinden birisine yapılır. Şu kadar ki kendisine tebliğ yapılacak memur ve müstahdemin vazife itibariyle o yerde yetkili temsilciden sonra gelen kimse veya evrak müdürü gibi esasen bu gibi işler için görevlendirilen kimselerden olmalıdır. Bu kişilerin de bulunmamaları halinde bulunmadıkları tebliğ mazbatasına yazılarak o yerdeki diğer memur ve müstahdemlerden birine yapılır. Bu nedenle dava dilekçesi tebliğine ilişkin tebligatın şirkete yöntemine uygun şekilde tebliğ edildiğinden söz edilemez. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup,Hakim yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate almalıdır. Mahkemece davalıya dava dilekçesi ve duruşma gün ve saatini bildirir usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken,taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir” gerekçesi ile karar usülden bozularak mahkememize iade edilmekle, yukarıdaki mahkememizin …/… esas numarasına kaydedilerek, bozma ilamı taraflara tebliğ olunmuş, bozma ilamına karşı beyanları alınmış, bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yargılamaya devam edilmiştir.
3-Davalı tarafından bozmadan sonra verdiği cevap dilekçesinde özetle ; Müvekkili ile davacı arasında , … başlangıç tarihli ve 5 (BEŞ ) yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalandığını, söz konusu kira sözleşmesi, davacı tarafın müvekkili şirkete … Noterliğinin … tarih ve … yevmiye nolu göndermiş olduğu ihtarname ile … tarihi itibariyle feshedildiğini, kira sözleşmesinin 10.maddesi sözleşmenin feshini düzenlediğini, … Asliye Ticaret Mahkemesinin …/… D. İş sayılı tespit dosyası ile tanzim edilen rapor eksiklerle dolu olduğunu ve hatalı bir rapor olduğunu yapılan tespiti ve tanzim edilen raporu kabul etmediklerini, davacı tarafın kiralamış olduğu mağaza da boş olarak değerlendirildiğini, … başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile …-… bağımsız bölüm numaralı 185,41 m2 kullanım alanlı mağazalar davacı tarafa kiralandığını, söz konusu dükkanlar , bilirkişi raporunda bir mağaza olarak kabul edilip , mağaza sayısı ortaya çıkartıldığını, mimari proje dikkate alınmadan, eksik inceleme ve araştırma neticesinde ortaya konulan raporlar gerçeği yansıtmadığını, kiracıların toplam kullanım alanı ,3.592 m2 olduğunu, gerek m2 bazında değerlendirildiğinde gerekse dükkan sayısı itibariyle, daha önce dosyaya sunulan bilirkişi raporunda ortaya konan rakamların ve oranların doğru olmadığını, mahalinde yeniden keşif yapılması gerektiğini, beyan etmekle, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
4-Mahkememizce usül ve yasaya uygun araştırma ve inceleme yapılarak ; tarafların göstermiş olduğu deliller toplanmış, davaya konu alışveriş merkezinin ruhsatlı projesi celp edilmiş, mahkememizce bozma ilamı doğrultusunda davaya konu alışveriş merkezinin doluluk oranının tespiti ile davacının davalıdan isteyebileceği kira bedeli ve faydalı masrafların ayrı ayrı hesaplanması için dosyanın bir inşaat mühendisi, bir hukukçu bilirkişi heyetine tevdii ile rapor alınmış,
5-Mahkememizce usül ve yasaya uygun araştırma ve inceleme yapılarak, toplanan deliller incelendiğinde ;
Dosya arasında bulunan … Noterliğinin … tarih ve … yevmiye nolu ihtarnamesinin incelenmesinde; davacı tarafından, alışveriş merkezindeki doluluk oranın sözleşme hükümleri gereğince %80 nin altında bulunması nedeni ile sözleşmenin haklı nedenlerle fesih ihtar edildiği, ihtarnamenin davalıya … tarihinde tebliğ edilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Mahkememizin …D.iş sayılı delil tespiti dosyası incelendiğinde; davacı tarafından alışveriş merkezinin doluluk oranının tespitinin talep edildiği, yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda sonuç olarak, toplam dükkan alanları göönüne alındığında %76,41, toplam dükkan sayısı gözönüne alındığında %73,68 oranında doluluk olduğu tespit ve rapor edilmiştir.
Mahkememizce bozmadan önce bilirkişi heyetinden alınan …havale tarihli raporlarında sonuç olarak; davacı tarafından peşin ödenen kira bedeli ve …tarihinde yapılan erken tahliye gözönüne alınarak davacının fazladan ödemiş olduğu kira bedelinin 38.592,89 TL olduğunu, aidat ödemelerine ilişkin herhangi bir bilgi bulunmadığını, davacının taşınmaza yapmış olduğu kalıcı ve taşınmazın değerini arttırıcı olup, inşaat yapım bünyesine giren imalatların toplam bedelinin 15.340,00 TL olduğunu, elektrik tesis ve aksamıyla ilgili olan imalatların toplam bedelinin ise 27.714,64 TL olduğunu, buna göre sökülüp götürülmesi mümkün olmayan faydalı ve değer arttırıcı imalatların toplam bedelinin 43.054,64 TL olduğunu, buna göre davacının talep edebileceği kira bedeli ve masraf bedeli toplamının da 81.647,53 TL olduğunu tespit ve rapor etmişlerdir.
Mahkememizce bozmadan sonra bozma ilamı doğrultusunda davaya konu alışveriş merkesinin ruhsatlı projesi celp edildikten sonra, davaya konu alışveriş merkezinin doluluk oranının tespiti ile davacının davalıdan isteyebileceği kira bedeli ve faydalı masrafların ayrı ayrı hesaplanması için dosyanın bir inşaat mühendisi, bir hukukçu bilirkişi heyetine tevdii ile rapor alındığı, bilirkişi heyetinin düzenlemiş olduğu … tarihli ek raporda sonuç olarak ; davacının peşin olarak ödemiş olduğu kira bedeli nedeniyle alacağının 38.592,39.-TL, faydalı masraflar bedelinin 15.340,00.-TL olduğu, elektrik ile ilgili faturalar toplamının 27.714,64.-TL olduğu tespit ve rapor edilmiştir.
Bilirkişinin raporuna davalı vekilince itiraz edilmiş ise de alınan bilirkişi heyeti raporunun bozmadan önce alınan heyet raporu, deli tespiti sonucu alınan bilirkişi raporları ile birbirini doğrular mahiyette olduğu, ayrıca raporun karar vermeye uygun ve yeterli olduğu dikkate alınarak davalı vekilinin rapora karşı yaptığı itirazın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili tarafından talepler, bilirkişi raporu doğrultusunda, harçlarını karşıladığı … tarihli dilekçesi ile ıslah edilmiştir.
6-Mahkememizce usül ve yasaya uygun araştırma ve inceleme yapılarak, toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde ;
Dava, taraflar arasında imzalanan ve daha sonra tadil edilen kira sözleşmesi gereğince, davacı tarafından kiralanan, davalıya ait iki adet işyeri için peşin olarak ödenen kira bedelinden, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine dayalı olarak erken tahliye nedeniyle, peşin ödenen kira bedelin ve kiralanan taşınmazlara davacı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masrafların bedelinin tahsili tebidir.
Mahkememizce, davacı kiracı ve davalı kiralayan arasında, davalının işletiminde olan …Markezindeki … ve … nolu bağımsız bölümlerin kiralanması konusunda … başlangıç tarihli, aylık 4250 euro+KDV bedelli, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, daha sonra ek sözleşme ile kira başlangıç tarihinin … tarihi olarak değiştirildiği, bir yıllık kira bedeli olan 51.000 Euro’nun davacı tarafından davalıya keşide ettiği çeklerle peşin olarak ödendiği, yine davacı tarafından kiralananın beş yıllık kira süresince kullanılacağı beklentisi ile kiraladığı taşınmazlara sözleşmeye dayalı olarak faydalı ve değer arttırıcı nitelikte sökülüp götürülmesi mümkün olmayan masraflar yaptığı, kira sözleşmesinin kiracı ve kiraya verenin taahhüt ve yükümlülükleri başlık 8. Maddesinin n fıkrasında ” 1 haziran 2008 tarihinden itibaren AVM’nin doluluk oranı en az %80 olmak zorundadır. Bu oranın karşılanmadığı her altı aylık periyot sonunda kiracı her türlü yatırım, kira bedeli ve diğer giderleri kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir” düzenlemesinin bulunduğu, bu düzenlemeye göre Alışveriş Merkezinde %80 oranıda doluluk sağlanmasının davalı kiralayanın sorumluluğunda olduğu, yapılan tespit ve alınan bilirkişi raporları ile tespit edildiği üzere davalının doluluk oranına ilişkin şartı yerine getiremediği, bunun üzerine davacının davalıya çektiği … Noterliğinin … tarih ve …yevmiye nolu ihtarnamesi ile alışveriş merkezindeki doluluk oranın sözleşme hükümleri gereğince %80 nin altında bulunması nedeni ile sözleşmenin haklı nedenlerle fesih edildiğinin ve kiralananı … tarihinde tahliye edileceğinin ihtar edildiği, ihtarnamenin davalıya … tarihinde tebliğ edilmiş olduğu, davacının ihtarnamede belirtilen … tarihinde kiralananı tahliye ettiği, mahkememizce alınan ve benimsenen bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere, davacının kiralanını fiilen kullandığı …-… tarihleri arasındaki kira bedelinden sorumlu olduğu, ancak davacının kira sözleşmesini haklı nedenlerle fesih etmesi nedeni ile … tarihinden sonraki kira dönemine ilişkin olarak davacı tarafından peşin ödenen kira bedelinin davacıya iadesinin gerektiği, davacının peşin olarak ödemiş olduğu kira bedelinden haklı fesih nedeniyle, tahliye tarihine göre istirdadı talep edebileceği kira bedelinin 38.592,39.-TL, faydalı masraflar bedelinin 15.340,00.-TL olduğu, elektrik ile ilgili faturalar toplamının ise 27.714,64.-TL olduğu ve davacının davalıdan toplam 81.647,53 TL talep edebileceği husuları mahkememizce sabit sayılarak, davanın kabulü ile 43.054,64-TL faydalı masraflar, 38.592,39-TL iadesi gereken kira bedelleri olmak üzere toplam 81.647,53-TL alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Davacı vekili her ne kadar bozma ilamından sonra taleplerini ıslah etmiş ise de; bozma ilamının usüle ilişkin olduğu, bozma ilamının içeriğine göre henüz tahkikat aşamasının sona ermediği, davacının bu nedenle taleplerini ıslah edebileceği dikkate alınarak, ıslah dilekçesi doğrultusunda taleplerin kabulüne dair verilen kararın davalı vekilince …/…/… havale tarihli temyiz dilekçesi ile temyiz edilmesi sonucu davaya bakan Yargıtay … Hukuk Dairesi’nin …/…/… tarih …/… Esas …/…Karar sayılı sayılı ilamı ile; “… 1-) Islah, taraflardan birinin usule ilişkin bir işlemini, bir defaya mahsus olmak üzere kısmen veya tamamen düzeltmesine olanak tanıyan ve karşı tarafın onayını gerektirmeyen bir yoldur. HMK’ nun 176. Maddesinde ıslah; “taraflardan her biri, yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebilir” olarak tanımlanmıştır.
Aynı Kanun’un müteakip 177.maddesinde ise, ıslahın tahkikata tabi olan davalarda tahkikat bitinceye kadar yapılabileceği öngörülmüş olduğundan ve temyiz faslında da, bozmadan sonra dahi ıslahın olanaklı bulunduğuna dair açık veya örtülü bir hüküm yer almadığından, Kanunun bu olanağı bir devre ve zaman ile sınırlandırdığı kabul edilme ve bu nedenle bozmadan sonra ıslahın mümkün olmadığı sonucuna varılması zorunludur.
Nitekim, 04.02.1948 gün ve 1948-3 Esas, 1944-10 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; ‘ıslah’ ın; Hukuk Muhakemeleri Kanununun 177. maddesinin açık hükmü dairesinde tahkikat ve yargılama bitinceye kadar yapılabileceği Yargıtay’ca hüküm bozulduktan sonra bu yoldan faydalanmanın mümkün olamayacağı açıklanmış, 06.05.2016 gün ve 2005/1 Esas 2006/1 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile de; “bozma kararı sonrası ıslah yapılamayacağı ve 04.02.1948 gün ve 04.02.1948 gün ve 1944/10 Esas 1948/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının değiştirilmesinin gerekmediğine” karar verilmiştir.
Yine, Hukuk Genel Kurulunun 15.3.2006 tarih ve 2006/9-21E-2006/72K sayılı kararı ile; Mahkemece tüm deliller toplanıp, bilirkişi incelemesi yaptırılıp ve dosya esas yönünden de karar vermeye hazır hale getirildikten sonra yerel mahkemece verilen karar Yargıtay Dairesince bozulmuş ve bozmadan sonra da herhangi bir tahkikat yapılmamışsa artık ıslahın açıklanan nedenlerle kabulünün mümkün olmayacağı belirtilmiştir.
Somut olayda; her ne kadar Mahkemece; bozma ilamının usule ilişkin olduğu, bozma ilamının içeriğine göre henüz tahkikat aşamasının sona ermediği, davacının bu nedenle talebini ıslah edebileceği gerekçesiyle ıslah dilekçesi doğrultusunda karar verilmiş ise de; bozma ilamı öncesinde yapılan yargılama sırasında, … tarihinde bilirkişi raporunun dosyaya sunulduğu ve raporda davacının toplam alacağının 81.647,52-TL olduğunun belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda Mahkemece; davacı vekilinin ilgili rapor doğrultusunda talebinin kabulüne karar verilmesini talep etmesi ve taleple bağlı kalınarak 54.881,61-TL alacağın tahsiline karar verilmiş olması karşısında, bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı hususları değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, ıslah talebi doğrultusunda yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
2- ) Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş olup, dava dosyası mahkememizin yukarıdaki esasına kaydedilip davaya devam edilmiştir.
Tüm bu açıklanan nedenlerle ve dosya kapsamına göre: Mahkememizce alınan ve benimsenen bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere, davacının kiralananı fiilen kullandığı …-… tarihleri arasındaki kira bedelinden sorumlu olduğu, ancak davacının kira sözleşmesini haklı nedenlerle fesih etmesi nedeni ile … tarihinden sonraki kira dönemine ilişkin olarak davacı tarafından peşin ödenen kira bedelinin davacıya iadesinin gerektiği, davacının peşin olarak ödemiş olduğu kira bedelinden haklı fesih nedeniyle, tahliye tarihine göre istirdadı talep edebileceği kira bedelinin 38.592,39.-TL, faydalı masraflar bedelinin 15.340,00.-TL olduğu, elektrik ile ilgili faturalar toplamının ise 27.714,64.-TL olduğu ve davacının davalıdan toplam 81.647,53 TL talep edebileceği tespit edilmiş ise de yukarıda anılan yargıtay ilamı doğrultusunda bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı hususu nazara alınarak davacı vekilinin dava dilekçesindeki talebi doğrultusunda, davanın kabulü ile 35.766,16.-TL faydalı masraflar, 19.115,45-TL iadesi gereken kira bedelleri olmak üzere toplam 54.881,61.-TL alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN KISMEN KABULÜ İLE;
35.766,16.-TL faydalı masraflar, 19.115,45-TL iadesi gereken kira bedelleri olmak üzere toplam 54.881,61.-TL alacağın davalıdan tahsili ile DAVACIYA VERİLMESİNE,
2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması lazım gelen 3.748,96.-TL harçtan davacı tarafından peşin yatırılan 741,00.-TL harç ve ıslah ile alınan 458,00.-TL harcın mahsubu ile bakiye 2.549,96.-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
*Davacı tarafından yatırılan 741,00.-TL peşin harç, 15,60.-TL başvuru harcı ve 458,00.-TL ıslah harcı toplamı olan 1.214,60.-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacının bu dava nedeni ile yapmış olduğu posta, tebligat, bilirkişi ücreti toplamından ibaret toplam 1.007,00.-TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranı gözetilerek hesaplanan 676,88.-TL’nin, davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
*Davalının bu dava nedeni ile yapmış olduğu posta, tebligat toplamından ibaret toplam 460,00.-TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranı gözetilerek hesaplanan 150,79.-TL’nin, davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 6.386,98.-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davalı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 3.211,91.-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesine müteakip davacı tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yargıtayda temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 26/12/2018

Katip …
¸(e-imzalı)

Hakim …
¸(e-imzalı)