Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.
T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 25. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2021/2233 – 2023/688
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
25. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2021/2233 Esas
KARAR NO : 2023/688
KARAR TARİHİ : 15/03/2023
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
..
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 15/09/2021
NUMARASI : 2020/615 Esas, 2021/523 Karar
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALILAR :
VEKİLİ :
DAVANIN KONUSU : Yasaklara Aykırılığın Tespiti, Genel Kurul Kararının ve İnşaat Ruhsatının İptali
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonucunda mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dosya incelendi. Gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgesi Kanununun 18/5. maddesine göre yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti ile taşınmazın davalı kooperatife tahsis ve satışına ilişkin kararların ve verilen inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili, delilleri toplanmadan ve değerlendirilmeden, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmadan, tahkikata dahi geçilmeden verilen hükmün usule aykırı olduğunu, dava konusu … ada … parselin, OSB yönetmeliğine aykırı şekilde satıldığı ve kullanıldığı sabit iken, Yerel Mahkemece arsanın tahsis amacına aykırı şekilde kullanıldığı değerlendirilmeden davanın reddine karar verildiğini, deliller toplanmadan karar verilmesinin hukuki dinlenilme hakkının ihlali mahiyetinde olduğunu, mahkemece OSB Kanunu’nun 18. maddesinin hatalı değerlendirildiğini, hizmet destek alanı olarak ayrılan yerlerin, ancak OSB katılımcılarının ihtiyaçlarına yönelik ticaret amaçlı kullanılabileceği mevzuat gereği olup, dava konusu taşınmazın OSB katılımcılarının ihtiyaçlarından bağımsız ve büyük bir ticari rant alanı olarak kullanıldığını, Bakanlığın, aykırılıkların tespiti istekli girişimlere sessiz kaldığı gibi denetim mekanizmalarını da çalıştırmadığını ve 4562 Sayılı Yasa’nın amacına aykırı spekülatif faaliyetlere başlandığını, OSB uygulama yönetmeliğinin 70/4. maddesinde, hizmet ve destek alanlarının, katılımcı ve kiracılara yönelik olarak ticaret amaçlı kullanılabileceğinin belirtildiğini, müvekkilinin işbu davayı açmakta husumet ehliyeti bulunduğunu, davalı OSB’nin, … Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi’nin birçok hissesini satın almış olup hakim ortağı olduğu için OSB’nin kendi kararına ve işlemlerine karşı dava açmasının beklenemeyeceğini, müvekkilinin ilgili kooperatif ortaklığı sıfatıyla katılımcı olarak dava açma yetkisi bulunduğunu, mahkeme kararının hak arama hürriyetinin ihlali anlamına geleceğini, davalı OSB’nin anılan kooperatifte ferdileşme işlemlerine engel olması nedeniyle ferdileşme yapılamadığını, bu şekilde müvekkilinin dava açma ehliyetini elde etmesini engelleyeceğinin sabit olduğunu, diğer yandan, müvekkilinin şahsi malvarlığı dolayısıyla OSB kapsamındaki hak sahibi olduğu arazilere ilişkin tapu kayıtlarının mübrez olduğunu, ayrıca … Tapu Sicil Müdürlüğünden celbini talep ettiklerini, ilgili kayıtlar celp edildiğinde, dava konusu edilen işlemlere konu olan … ada … parselin yakın çevresinde olduğunun anlaşılacağını, ancak Yerel Mahkemece kayıtlar celp edilmediğinden, inceleme de yapılmadığını, davalı OSB tarafından, varoluş amacına hizmet etmeksizin, tamamen ticari rant amaçlı olarak dava konusu taşınmazın satışı verilerek müvekkili ve diğer tüm katılımcıların zararlandırıldığını, 4562 sayılı Yasanın 18/5. maddesine göre katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsaların hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamayacağını, oysa oto Galericiliğinin sanayii faaliyetleri arasında yer almayan ve üretime yönelik faaliyeti bulunmayan bir iş kolu olduğunu, davalı OSB yönetimi tarafından yasal mevzuata aykırı olarak tahsis-satış işlemi yapıldığını ve davalı Bakanlık tarafından da denetim görevi yerine getirilmediğini, gerek davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarının, gerekse davalı OSB’nin resmi kayıtlarının incelenmesi ve … ada … parselin satışından OSB’ye geçen miktarın bilirkişi tarafından tespiti gerekirken mahkemece inceleme yaptırılmaksızın hüküm kurulduğunu, spekülasyonuna göz yumulan kooperatifin … OSB’de bile kurulu olmadığını, Dava konusu taşınmazın satış-tahsis işlemini yapan OSB yetkilileri hakkında, görevi kötüye kullanma suçundan kesinleşmiş hüküm bulunduğunu, satış-tahsis işlemi görevden uzaklaştırılması gereken kişilerce yapılmış olup, yetkisiz kişilerin yaptığı işlemin hukuk düzeninde korunmasının mümkün olmadığını ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.
Dairemizce, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 355. maddesi gereğince istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen gözetilerek inceleme yapılmıştır.
Davanın yasal dayanağı, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ile Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğidir.
Anılan yasanın tanımları içeren 3. maddesinin (ç) bendinde “hizmet ve destek alanları”; küçük imalat ve tamirat, ticaret, eğitim ve sağlık sektörlerinde katılımcı veya katılımcının kiracısı olarak faaliyet gösterilen alanları, (e) bendinde “katılımcı”; OSB’lerde, bir işletmenin kurulması için parsel tahsisi veya satışı yapılanlar ile maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt eden ve bu Kanunun amacına uygun faaliyet gösteren gerçek veya tüzel kişi ile finansal kiracı, (ğ) bendinde “ortak kullanım alanları”; OSB’nin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, OSB alanı içinde planlanan yollar, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanları olarak tanımlanmıştır.
“Arsa tahsisleri” başlıklı 18. maddesinde; “Arsa tahsisi, yönetmelik hükümlerine göre müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirleyeceği prensipler çerçevesinde yönetim kurulu tarafından yapılır ve Bakanlığa, tahsisi takip eden ayın ilk haftası içerisinde bilgi verilir.
Bakanlık gerekli gördüğü takdirde, OSB’de yer tahsis edileceklerin temel vasıfları ile iştigal konularını kuruluş protokolünde belirleyebilir.
Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması hâlinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.
Ancak arsa tahsisi yapılan firmanın tasfiyesi hâlinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkikle ve sonucuna göre gerekli tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.
Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.
Tahsis edilen arsaların tapuları, katılımcı tarafından tahsis bedelinin tümüyle ödenmesi veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname vermesi koşullarının gerçekleşmesi hâlinde tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak verilir.
Katılımcının kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alması durumunda altıncı fıkrada aranan şartları sağlayanlarda üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan; Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde ipotekli, Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde ipoteksiz tapu verilebilir. Katılımcının yönetmelikte belirlenen süreler içinde üretime geçmemesi ve kredi sözleşmesinin sona ermesi durumunda tahsis için ödenen tutar toplamının tahsis tarihinden sonraki yıllar için 213 sayılı Kanun uyarınca açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmesi ile elde edilen tutarın ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip, parsel OSB adına tescil edilir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin hususlar yönetmelikle belirlenir.
Hâlihazırda geri alım şerhli tapusunu alan katılımcılar hakkında yedinci fıkra hükümleri kıyasen uygulanabilir.
OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.
(Değişik onuncu fıkra: 28/11/2017-7061/57 md.) OSB’lerde yer alan sanayi parsellerindeki tesislerde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilir. 6102 sayılı Kanunda tanımlanan hâkim ve bağlı şirketler, geçici 1 inci ve geçici 2 nci madde kapsamında kurulan OSB’lerdeki 1/7/2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesisler ve geçici 5 inci madde kapsamında kurulan OSB’ler bu fıkrada yer alan kiralamaya ilişkin kısıtlamalardan muaftır.
OSB’lerde yer alacak sanayi kuruluşlarının müşterek yararlarına yönelik hizmet vermek üzere; kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşları ile müteşebbis heyette temsil edilen kurum ve kuruluşlara, müteşebbis heyet tarafından, mülkiyeti OSB’de kalmak üzere arsa tahsis edilebilir.” hükmü düzenlenmiştir.
Davaya konu işlem tarihinde yürürlükte bulunan 18/11/2015 tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik İle Değişik 22/8/2009 Tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin “Genel kurul kararlarının iptali” başlıklı 34. maddesi;
“(1) Aşağıda yazılı kişiler, kanun, yönetmelik, kuruluş protokolü ve ana sözleşmede belirtilen hususlar ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiasıyla genel kurul kararları aleyhine, toplantı tarihinden itibaren üç ay içinde, OSB’nin bulunduğu yerdeki ilgili mahkemeye başvurabilir
a) Toplantıda hazır bulunup da kararlara muhalif kalarak durumu tutanağa geçirten, oyunu kullanmasına haksız olarak izin verilmeyen, toplantıya çağrının usulü dairesinde yapılmadığını veya gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini, genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış bulunduklarını iddia eden katılımcılar,
b) Yönetim kurulu,
c) Kararların yerine getirilmesi yönetim veya denetim kurulu üyelerinin şahsi sorumluluklarını gerektirdiği takdirde, bunların her biri.
(2) Genel kurul kararına karşı iptal davası açıldığı hususu ve duruşmanın yapılacağı gün, yönetim kurulu tarafından usulen ilan olunur.
(3) Genel kurul kararının iptali, bütün katılımcılar için hüküm ifade eder. İptal kararının kesinleşmesi halinde, bu husustaki ilam, Bölge Müdürlüğünde 5 gün süreyle ilan edilir ve askı süresinin sonunda Bakanlığa gönderilir. ” hükmünü amirdir.
Davacı, İvedik Organize Sanayi Bölgesinde Kurulu … Yapı Kooperatifinin ortağı olduğunu, davalı OSB tarafından 3194 Sayılı İmar Kanunu ile 4562 Sayılı OSB Kanunu’nun ve Uygulama Yönetmeliği’nin hükümlerine aykırı olarak, 1/1000 ve 1/5000 ölçekli revizyon imar planı ile … İlçesi … Mahallesinde bulunan imarın … ada … parselini “…” etmek suretiyle aynı ada A parseli ile birleştirip ve yine aynı ada 1121 m2’lik C parseli ise yola terk ederek 25.320 m2 yüzölçümündeki … ada … nolu parseli “hizmet destek alanı” olarak oluşturduğunu, bu parselin kendisi de dahil tüm OSB katılımcılarının hak sahibi olduğu parsellerden katkı sağlanmak suretiyle oluşturulduğunu, davaya konu bu parselin Yönetim Kurulu’nun 04.07.2017 tarihli Satış Kararına dayanılarak 28.07.2017 tarih … yevmiye numaralı işlemle tapuya tescil ettirilip, 03.11.2017 tarihinde davalı … Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi’ne satıldığının öğrenildiğini, davalı OSB yönetimi tarafından yasal mevzuata aykırı olarak tahsis-satış işlemi yapıldığını, davalı Bakanlık tarafından da denetim görevinin yerine getirilmediğini ileri sürerek, … ada … parselle ilgili işlemler yönünden 4562 Sayılı OSB Kanunu’nun 18/5. maddesine göre “yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti” ile bu tespitin bir sonucu olarak … ada … parselin davalı kooperatife tahsis ve satışının onaylanmasına dair 17.02.2018 tarihli OSB genel kurul kararının ve OSB organlarınca verilen inşaat ruhsatının iptalini istemiştir.
Yerel mahkemece de isabetli şekilde benimsendiği üzere; davacı eldeki dava ile iki istemi dava konusu etmiştir.
OSB Kanunu’nun yukarıda hükmüne yer verilen 18/5. maddesine dayalı yasaklara aykırılığın tespiti istemi yönünden; davacı, park alanı olarak ayrılmış olan dava konusu parselin parktan ihdas edilerek komşu parsel ile birleştirilip hizmet destek alanı olarak oluşturulmak suretiyle davalı kooperatife devrinde rant sağlama amacı güdüldüğünü ve anılan işlemin spekülatif işlem olduğunu ileri sürmüş ve bu durumun OSB mevzuatına ve OSB mevzuatındaki eşit işlem ilkesine aykırı olduğunu belirterek bu aykırılığın mahkemece tespitini istemiştir. Belirtilen kanun hükmü uyarınca, arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devri halinde OSB ya da bu satışlardan zarar görenler tarafından dava açılarak yasaklara aykırılığın tespiti mahkemeden istenebilir. Diğer bir deyişle tahsisi veya satışı yapılan arsaların, Kanunun aradığı şartlar gerçekleşmeden spekülatif amaçlı veya muvazaalı olarak üçüncü gerçek ve tüzel kişilere mülkiyet veya tahsis hakkının devrinin yapıldığı iddiasıyla bu dava açılabilir.
Somut uyuşmazlıkta, oto galericileri toplu işyeri yapı kooperatifi olan davalı tarafından “otokent projesi” olarak bilinen proje kapsamında oto galerisi olarak kullanılacak yapıların inşası amacıyla davaya konu parselin satın alındığı, tanımından da anlaşılacağı üzere hizmet ve destek alanlarında küçük imalat ve tamirat, eğitim ve sağlık sektörleri yanında ticaret sektöründe de faaliyet gösterilebileceği, yasanın amacının; tahsis veya satışı yapılan OSB parselinin; herhangi bir yatırım, proje vs yapılmaksızın OSB’den arsa haliyle alınan fiyatının üzerinde bir fiyatla satılarak kar elde etme aracı haline getirilmesinin ve bu suretle spekülatif satış yapılmasının önüne geçmek, yasağa aykırılığın tespiti halinde ise arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı şeklinde ağır bir yaptırıma tabi tutmak olduğu, bizzat davacı tarafından; davaya konu parsel üzerinde otokent projesinin uygulamaya sokularak davalı kooperatifin amacıyla özdeş hafriyat ve inşaat faaliyetlerine başlanıldığının belirtildiği, yerel mahkemece de benimsendiği üzere anılan yasal düzenleme ve davacının talebi gözetildiğinde tespit isteminin kanunda yazılı hususları içermediği ve yasal koşulların oluşmadığı anlaşılmakla davacının bu istemi yönünden yerel mahkemece davanın esastan reddine karar verilmesine bir isabetsizlik görülmemiştir.
Davacının genel kurul kararının ve verilen inşaat ruhsatının iptaline yönelik istemine gelince; yukarıda hükmüne yer verilen ve genel kurul karar tarihinde yürürlükte bulunan 18/11/2015 tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik İle Değişik 22/8/2009 Tarihli Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin “Genel kurul kararlarının iptali” başlıklı 34. maddesinde kimlerin genel kurul kararına karşı iptal davası açabileceği düzenlenmiştir. Davacı OSB katılımcısı olan İvedik Organize Sanayi Bölgesinde Kurulu … Yapı Kooperatifinin ortağı olup yönetmelik maddesinde belirtilen katılımcı, yönetim kurulu ve denetim kurulu üyesi olmadığından davacının ilgili yönetmelik maddesi gereğince dava açma hakkı bulunmadığından davacının bu yöne ilişkin istinaf nedenlerinin de reddi gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde, usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle,
1)İlk derece mahkemesi kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesinin 1. fıkrası b bendinin 1 numaralı alt bendi gereğince; davacı tarafın istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,
2)492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (1) sayılı tarife gereğince; alınması gerekli 179,90 TL istinaf karar ve ilam harcından peşin alınan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 120,60 TL harcın davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3)İstinaf yoluna başvuran davacı tarafından yapılan istinaf kanun yolu giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4)İstinaf kararının, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 359/3. maddesi gereğince; Dairemiz tarafından tebliğe çıkarılmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK’nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde temyiz yolu açık olmak üzere 15/03/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 15/03/2023
Başkan
Üye
Üye
Katip