Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 22. HUKUK DAİRESİ

T.C.
A N K A R A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ
22. H U K U K D A İ R E S İ

ESAS NO : 2021/1754 (KABUL DÜZELTEREK YENİDEN ESAS
KARAR NO : 2023/1693 HAKKINDA KARAR VERİLMESİ)

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

BAŞKAN : … (…)
ÜYE : … (…)
ÜYE : DR. … (…)
KATİP : … (…)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 13/10/2021
ESAS NO : 2020/402 E 2021/656 K

DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
DAVANIN KONUSU : İtirazın İptali
KARAR TARİHİ : 08/12/2023
YAZILDIĞI TARİH : 08/01/2024

Taraflar arasında yukarıda bilgileri belirtilen kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, yapılan ön inceleme sonucu, istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği ve eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçilmiştir. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ
İDDİANIN ÖZETİ
Davacı vekili: Müvekkili şirket ile davalı şirket arasında, … parselde inşa edilen … projesindeki C blok 7. Kat 83 ve C blok 24. Kat 257 no lu iki adet daire alım satımı için 23/12/2015 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesinde; bağımsız bölümlerin en geç 31/10/2017 tarihinde anahtar teslimi alıcıya teslim edileceğinin düzenlendiğini, bağımsız bölümlerin devir ve tesliminde oluşacak 365 güne kadarki gecikmelerde gecikme cezası ödenmeyeceğini, sonraki gecikmelerde alıcıya 1+1 daireler için aylık brüt 1.500,00TL kira bedeli ödeneceğinin düzenlendiğini, davacının bu süreler içinde daireleri teslim etmediğini, müvekkilin tüm edimlerini süresi içerisinde yerine getirdiğini, mücbir sebep ve süre uzatımı durumunda bulunulmadığını, bu nedenle 01/11/2018 tarihinden itibaren daire başı brüt 1.500,00TL kira bedelinin müvekkil şirkete ödenmesi gerektiğini, ancak ödenmediğini, alacağın tahsili için girişilen icra takibine davalının itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, takibin devamına, %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMANIN ÖZETİ
Davalı vekili: Taraflar arasında geçerli bulunan sözleşmenin 3.2. maddesinde, tarafınızca projenin , inşaatın, tapunun, ruhsatının, arazinin ve diğer hususların incelenerek, öğrenilerek ve kabul edilerek taşınmazın satın alındığını, sözleşmenin 6.1. maddesinde;”… satıcı, bağımsız bölümü mücbir sebepler veya arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatım halleri dışında Ana Sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar Anahtar Teslimi tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir…” denildiğini, sözleşmenin 6.2. maddesinde; “Satıcı Bağımsız Bölümü düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı nedenleri dışında en geç 31/10/2017 tarihinde “Anahtar Teslimi” olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edeceğini, bu durumların varlığı halinde alıcı, bu süreler teslim tarihine eklenecek olup alıcı herhangi bir kira kaybı, hak ve talepte bulunamayacağını kabul ve taahhüt eder…” denildiğini, bu maddeye göre arsa sahiplerinden alınacak süre uzatımlarının teslim süresine doğrudan etki edeceğini, Sözleşmenin 9.1 maddesinde;” satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olmasının durumlarında satıcıdan herhangi bir hak ve alacak talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder. Bu nedenle ilerde satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz…” denildiğini, bu madde uyarınca alıcı/davacının KKİS’ne yüklenici olan müvekkilin halefi olarak edimleri kabul ettiğini beyan ettiğini, Sözleşmenin 14.1.. maddesinde; ” Savaş, seferberlik, deprem ve sel gibi doğal afetler, ülke genelinde oluşan ekonomik darboğaz nedeniyle hükümet tarafından getirilen kısıtlamalar, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt gibi nedenler ile inşaat işleri için gerekli malzeme ve enerjinin veya personelin sağlanamaması gibi iş bu sözleşmenin imzalanması sırasında mevcut olmayan veya öngörülemeyen veya inşaatın yapımına etki eden satıcının kendi kusurundan kaynaklanmayan nedenler veya resmi merci veya yetkili makamların emir ve yasaklan ve / veya bu makamlardan kaynaklanan nedenler ve her türlü yargı kararlarının” mücbir sebep olarak kabul edildiğini, Sözleşmenin 14.2. maddesinde; “Satıcı, herhangi bir mücbir sebep ile Bağımsız Bölümün tesliminde gecikmesi halinde, mücbir sebep süresini her ne ad altında olursa olsun hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin Bağımsız Bölümün teslim süresine eklemek hakkına sahiptir…” denildiğini, bu madde ile müvekkilin kusurundan kaynaklanmayan inşaatın yapımına etki eden nedenlerin teslim süresine eklenebileceğini, dosyaya sunulan süre uzatım evraklarında görüldüğü üzere kesin vadeli sürenin Nisan 2020 tarihi sonuna kadar olduğunu, müvekkilin kira tazminatı ödemesi bakımından sürenin dolmadığını bu nedenle yükümlülüğünün bulunmadığını, davacı tarafa taşınmazı teslim alması konusunda bildirim yapıldığını ancak ceza ödemesi yapılması iddiasıyla teslim alınmadığını, Sözleşmenin 6.4. maddesinde; “… satıcı alıcının o tarihteki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması şartıyla…” cümlesi uyarınca davacı/alıcının kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş olması kaydıyla müvekkilden gecikme tazminatı talep edebileceğini, alıcının müvekkile karşı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ
Mahkemece; taraflar arasında imzalanan 23/12/2015 tarihli gayri menkul satış vaadi sözleşmesinin 6.2 maddesine göre taşınmazların en geç anahtar teslim 31/10/2017 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, Sözleşmenin 6.4 maddesinde 365 güne kadar olan gecikmelerde tazminat talep edilemeyeceği düzenlemesi yer aldığı, taraflar arasında bu hususta ihtilaf bulunmadığı, davalı aynı sözleşmenin 6.1 maddesi gereğince arsa sahipleri tarafından verilecek süre uzatım hallerinde sözleşmedeki geçici veya kesin kabul tarihine kadar anahtar tesliminin tamamlanacağı düzenlendiği ihtilafın bu maddeden kaynaklandığı, 6.1 maddesine davalıya arsa sahiplerince verilecek sürenin sözleşmenin teslime ilişkin diğer maddelerde düzenlenen sürelerinin hükümsüz kıldığı, arsa sahibinin tek başına veya davalı ile anlaşmak suretiyle yapılacak süre uzatımlarının denetiminin davacı tarafından yapılamayacağı, davacının yüzlerce taşınmazlık bir projeden iki taşınmaz alıyor olması sebebiyle davalıdan daha dezavantajlı konumda olduğu, 6.1 de yer alan düzenleme ile davalı ile arsa sahibi arasında yapılacak işlemlerle davalının temerrütünün sonsuza kadar engellenebileceği açık olup sözleşmenin 6.1 deki düzenlemesi TBK’nın 21/2 maddesi uyarınca yazılmamış sayılmasına, davalının son teslim tarihi 31/10/2017 tarihine 365 gün eklenmek suretiyle 01/11/2018 tarihi olarak kabul edildiği, bilirkişice yapılan hesaplamayla 01/11/2018 tarihinden 25/11/2019 takip tarihine kadar geçen sürede talep edebileceği miktarın taşınmaz başına 19.250,00-TL ana para olduğnun tespit edildiği gerekçesiyle davacının takip talebinde 15.600,00-TL ana para ve 724,06-TL işlemiş faiz talep ettiği mahkemece yapılan hesaplamada faiz talebinin ihtarname tebliğinden itibaren faiz işletilmesi ve faiz miktarının doğru olduğu görülmekle davanın kabulüne ve alacak sözleşmeden kaynaklanan likit alacak olduğundan asıl alacak üzerinden %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davaya verilmesine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
İSTİNAF SEBEPLERİ
Davalı vekili; tacir olan taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 6. maddesinin tamamının ve diğer maddelerin mahkeme tarafından değerlendirilmediğini, sözleşmede belirtilen şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmadığını, sunulan arsa sahiplerinden alınan süre uzatım belgesi başta olmak üzere hiç bir evrakın değerlendirmeye tabi tutulmadığını, yükleniciye atfedilemeyen sebeplerin süre uzatımına ilave edilmesi gerektiğini, bu durumun yüklenicinin halefi olan davacı için de bağlayıcı ve geçerli olduğunu, inşaatı gerçekleştirdiği tarih aralığında sunulan süre uzatım evraklarında görüleceği üzere verilen sürelerin kesin vadeli süreler olduğunu, bağımsız bölümü satın alan kişinin belirsiz bir süre beklemesine sebep olacak bir durumun da mevcut olmadığını, gecikme süresi bakımından talepte bulunamayacağını, ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca talep edebileceği haklarını kullanamayacağını, belirterek, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR
Uyuşmazlık; gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında taşınmazların geç teslim edilip edilmediği burada varılacak sonuca göre cezai şart alacağının doğup doğmadığı hususuna ilişkindir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, … kapsamında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı taşınmazın teslim edilmemesi nedeni ile cezai şart alacağının tahsili için girişilen icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir.
İnceleme, 6100 sayılı HMK’nin 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle sınırlı, ancak kamu düzenine ilişkin nedenler resen göz önünde tutularak yapılmıştır.
Gerek davacı ile yapılan gerekse davalı tarafından muvafakatle davacıya devir ve temlik edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin 6.1. maddesinde “Satıcı, bağımsız bölüm/bölümleri mücbir sebepler veya arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatım halleri dışında, Ana Sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar anahtar teslim tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir.”, 6.2. maddesinde. “Satıcı, bağımsız bölüm/bölümleri, düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı nedenler dışında en geç 31/10/2017 tarihinde ”Anahtar Teslimi” olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir. Bu durumların varlığı halinde alıcı, bu süreler teslim süresine eklenecek olup, alıcı herhangi bir kira kaybı, hak ve talepte bulunmayacağını kabul ve taahhüt etmektedir.”, 6.4. maddesinde ”Satıcı, alıcının o tarihe kadarki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydıyla, bağımsız bölüm/bölümlerin devir ve tesliminde Ana Sözleşmede ve iş bu sözleşmede düzenlenen mücbir sebepler dışında meydana gelebilecek ve 365 güne kadar olan gecikmelerde herhangi bir gecikme cezası ödemeyecektir…” 9.1. maddesinde ”…Alıcı …satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olması durumlarında satıcıdan herhangi bir hak ve talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder. Bu nedenle ileride satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz.” hükümlerinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
Davalı tarafından dosyaya sunulan, yüklenici davalı ile arsa sahipleri arasında düzenlenen üç adet protokol ile 15 Temmuz 2016 tarihinde ülkemizde gerçekleşen darbe girişimi ve buna bağlı olarak ortaya çıkan olağanüstü hal ve bu tarihten sonra gerçekleşen ekonomik gelişmeler ve gerçekleşmeler, inşaat birim fiyat ve maliyetleri ile döviz kurundaki artışların, sözleşmenin 11. maddesi uyarınca taraflarca mücbir sebep olarak kabul edildiği ve taraflar arasındaki karşılıklı iyi niyet ve yapılan müzakereler sonucunda inşaatın teslim tarihinin sırasıyla 15 Nisan 2019, 30 Ekim 2019 ve 30 Nisan 2020 olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
Tarafların serbest iradeleri ile düzenlemiş oldukları sözleşme hükümleri kendilerini bağlayacağından, davacı alıcı, sözleşmenin 6.2. ve 9.1. maddeleri gereğince satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, satıcıya verilen bu hak nedeniyle teslimdeki süre uzatımı kadarki gecikmeden dolayı davalı satıcıdan kural olarak bir hak talebinde bulunamayacaktır. Ne var ki her hakkın kullanımında olduğu gibi, dava konusu olayda da, satıcıya verilen bu hakkın Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılmaması gerektiği göz ardı edilmemelidir. Bu nedenle davalı satıcının, anılan sözleşme hükümlerinden doğan bu yetkisini kullanırken, objektif iyiniyet kurallarına uygun davranması ve işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği makul süre uzatımından sonraki imalat süresi içinde inşaatı tamamlaması gerektiği kabul edilmelidir. Aksi halde, davacı alıcının hukuki durumu, kendisi dışında davalı satıcı ve dava dışı arsa sahibi arasında yapılacak olan süre uzatımlarına tabi tutulacaktır ki, bu sonucun hukuken himaye görmesi mümkün değildir. O halde işin gerektirdiği makul süre dışındaki süre uzatımları, objektif iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı ise, bu nitelikteki süre uzatımlarının, davacı yönünden sonuç doğurmayacağının kabulü gerekir. Zira, az yukarıda da değinildiği üzere, her hakkın kullanımında olduğu gibi sözleşmeden doğan hakların kullanımında da dürüstlük kurallarına aykırı davranılmaması ve hakkın kötüye kullanılmasına cevaz verilmemesi gerektiği, en temel hukuk kurallarından olup, aksine bir sonuç, hakimin müdahalesini gerektiren hukuka aykırılık olarak kabul edilmelidir.
Sonuç olarak, sözleşmede; taşınmazların teslim tarihi 31/10/2017 olarak kararlaştırılmış olup, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan protokol gereğince davalıya verilen ilk süre uzatımı, işin niteliğinin gerektirdiği makul süre uzatımı olarak kabul edilerek, son teslim tarihinin 15/04/2019 tarihi olması gerektiği, sözleşmenin 6.4. maddesi gereğince bu tarihe 365 gün eklenmesi ile birlikte gecikme tazminatının 15/4/2020 tarihinden itibaren istenebileceği, bunun dışındaki süre uzatımlarının davacı yönünden sonuç doğurmayacağı sonucuna varılmıştır.
Davacı, dava konusu taşınmazların teslimi gereken tarihten önce, 25/11/2019 tarihinde icra takibine giriştiği eldeki davayı 09/09/2020 tarihinde açtığına göre, takip tarihi itibariyle somut olayda geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı talebine ilişkin koşullar gerçekleşmemiştir.
Hal böyle olunca, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü yönünde hüküm tesisi usul ve yasaya uygun bulunmamış, davalının istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.
Açıklanan nedenle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca düzeltilerek, yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/402 Esas, 2021/656 Karar sayılı 13/10/2021 tarihli kararının HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince DÜZELTİLEREK YENİDEN ESAS HAKKINDA KARAR VERİLMESİNE,
3-a)Davanın REDDİNE,
b)Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 269,85TL harcının peşin alınan 398,19TL harçtan mahsubu ile bakiye 128,34TL harcın davacıya İADESİNE,
c)Davalı yargılamada kendisini vekil ile temsil ettiğinden AAÜT uyarınca hesap ve takdir edilen 17.900,00TL ücreti vekaleti davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
d)Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
e-HMK 333. maddesi gereğince mahkemece yatırılan avansın kullanılmayan kısmının kararın kesinleşmesine müteakip iadesine, iadesi yönünde başvurunun olmaması halinde arta kalan giderin iade edileceğinin davacıya meşruhatlı davetiye ile bildirlmesine,
İstinaf aşamasında yapılan harç ve masraflar yönünden
4-İstinaf kanun yoluna başvuran davalı tarafından yatırılan istinaf karar ve ilam harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalıya iadesine,
5-Davalı tarafından yapılan 40,00TL istinaf yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,
7-HMK’nin 333.maddesi uyarınca kullanılmayan gider avansından kalanının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
8-Kararın tebliğinin İlk Derece Mahkemesince yapılmasına,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda HMK’nun 362/1-a maddesi gereğince kesin olmak üzere 08/12/2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Başkan…
e-imzalıdır

Üye…
e-imzalıdır

Üye…
e-imzalıdır

Katip…
e-imzalıdır

NOT: BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP, AYRICA FİZİKİ OLARAK İMZALANMAYACAKTIR.
“5070 sayılı Kanun m. 5 ve 6098 sayılı TBK m. 15. uyarınca elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan fiziki imza ile aynı sonucu doğurur.”