Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. ANKARA 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
ANKARA
ASLİYE SEKİZİNCİ TİCARET MAHKEMESİ
K A R A R
ESAS NO : 2020/485
KARAR NO : 2022/243

BAŞKAN : … …
ÜYE : … …
ÜYE : … …
KATİP : … …

DAVACI : … ..
VEKİLİ : Av…
DAVALI : … – … …
VEKİLİ : Av. ….
DAVA : Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ : 05/10/2020
BİRLEŞEN ANKARA…
DAVACI : … – …
VEKİLİ : Av. … ..
DAVALI : … – … …
VEKİLİ : Av. … -…
DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 16/02/2021
BİRLEŞEN ANKARA…
DAVACI : … – …
VEKİLİ : Av. … -…
DAVALI : … – … …
VEKİLİ : Av. … -…
DAVA : Feshin Tespiti, El Atmanın Önlenmesi
DAVA TARİHİ : 16/02/2021
KARAR TARİHİ : 27/04/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 23/05/2022
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında …. Noterliğinin 14/03/2014 tarih,… yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme uyarınca müvekkilinin yüklenici sıfatıyla …parselde bulunan taşınmazda inşaat yapması karşılığında yapılan inşaatın %50’sine sahip olma hakkına sahip olduğunu, böylece davalının taşınmazın %50’sini müvekkiline devretmeyi taahhüt ettiğini, tapuya tescil edilen … Noterliğinin 06/04/2016 tarih ve 15001 yevmiye numaralı onaylı liste beyanında hangi bağımsız bölümlerin müvekkile ait olduğunun açıkça belirtildiğini, … nolu dükkan vasfındaki, … nolu konut vasfındaki bağımsız bölümlerin müvekkile devredilmesi gereken bağımsız bölümler olduğunu, müvekkilinin 24/06/2015 tarihinde yapı ruhsatını aldığını, ancak sözleşmeye konu arsa üzerinde devam eden hacizler ve ihtiyati tedbir kararları edeniyle uzun süre kat irtifakı kurulamadığını ve davalıdan kaynaklanan engeller nedeniyle kat irtifakının ancak 23/05/2016 tarihinde kurulabildiğini, bu nedenle müvekkilinin kendisine düşen bağımsız bölümlerin satışını yapamadığını, ciddi finansal sıkıntılarla boğuştuğunu ve buna rağmen iyiniyetli şekilde sözleşmeyi feshetmediğini, … bloktan oluşan her iki inşaatında %95 seviyesinde olduğunu ve iskan başvurusunda bulunulduğunu, iskan alınamamasının tek nedeninin müvekkilinin hak ettiği bağımsız bölümlerin devrinin davalı tarafından yapılmaması nedeniyle müvekkilinin finansman için satması gereken bağımsız bölümleri satamaması ve bu nedenle sigorta vb. borçları kapatamaması olduğunu, davalının temerrüdü dolayısıyla yapı kullanma izin belgesi alınamadığından müvekkilinin sözleşme gereği kendisine devri gereken ve henüz devrini alamadığı bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olduğunu, bağımsız bölümlerin devri için … Noterliğinin 07/07/2020 tarih ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderildiğini, davalının temsilcisi … tarafından müvekkili şirket yetkilisine işbu dava konusu …nolu dükkan vasfındaki bağımsız bölümlerin devrini içeren vekaletname verildiğini ancak davalının yönetim ve temsil değişikliği nedeniyle elindeki vekaletname ile devir işlemlerini yapamadığını bu durumun davalının kötü niyetinin göstergesi olduğunu belirterek öncelikle … nolu dükkan vasfındaki,…nolu konut vasfındaki bağımsız bölümler üzerine üçüncü kişilere devrin engellenmesi için ihtiyati tedbir konulması ve tapuya davalıdır şerhi düşülmesine, tapu kayıtlarının iptal edilerek müvekkili adına tesciline karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili şirket ile davacı arasında Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 26/a maddesi gereğince inşaatın sözleşme tarihi itibariyle 30 ayda teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, teslim tarihi dolmasına rağmen inşaatın müvekkili şirkete halen teslim edilmediğini, inşaatın gelmiş olduğu seviye de dikkate alınarak taraflarınca sözleşmenin ileriye dönük feshinin tespiti için … esas sayılı dosyası ile birleştirme talepli dava açıldığını, inşaatın sözleşmeye uygun olarak bitirilmemesi nedeniyle sözleşmenin 5.maddesine göre rayiç kira bedellerinin tahsili amacıyla davacı aleyhine …esas sayılı dosyası ile birleştirme talepli dava açıldığını, inşaata geç başlandığı iddiasının tedbirler ve hacizlerin kısa sürede kaldırılması nedeniyle yerinde olmadığını, davacının inşaatı geç bitirmiş olmasını başka sebeplere bağlamasının mümkün olmadığını, inşaatın fiziki durumunun ve sözleşmeye göre hangi seviyede olduğunun mahkemece tespit edilmesi gerektiğini, söz konusu bağımsız bölümlerin yapılmayan işler nedeniyle müvekkili tarafından hapis hakkı olarak elinde tutulduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
BİRLEŞEN ANKARA … ESAS SAYILI DAVADA
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili şirket ile davacı arasında Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 26/a maddesi gereğince inşaatın sözleşme tarihi itibariyle 30 ayda teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, teslim tarihi dolmasına rağmen inşaatın müvekkili şirkete halen teslim edilmediğini, teslim borcunun henüz yerine getirilememesi sebebiyle davalının temerrüde düştüğünü, sözleşmeye göre teslim süresi olan 30 aylık sürenin 2016 aralık ayında dolduğunu, inşaat bitirilemediği gibi müvekkili şirkete rayiç kira bedeli olarak da hiç bir ödeme yapılmadığını, müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin Aralık 2019 itibariyle muaccel olan rayiç kira bedellerinin ödenmesi gerektiğini, davalıya ihtarname gönderilmiş olmasına rağmen bir cevap verilmediğini, ödeme yapılmamış olması sebebiyle arabulucu başvurusu yapıldığını ve anlaşılamadığını belirterek, davalının kötü niyetli hareketleri nedeniyle dava konusu taşınmaz üzerindeki mallar yönünden ihtiyati tedbir kararı verilmesine, müvekkilinin alacaklarının teminat altına alınması adına ihtiyati haciz kararı verilmesine, … esas sayılı dosyası ile tapu iptal ve tescil davası açılmış olup, davalının inşaatı henüz tamamlamamış olması ve davalar arasında hukuki bağlantı olması sebebiyle dosyaların…esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine ve sözleşme gereği teslim tarihi olan 2019 yılı aralık ayından itibaren rayiç kira bedellerinin karşılığı olarak şimdilik 100.000,00 TL’nin davalıdan tahsili ile müvekkili şirkete ödenmesine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen 14/03/2014 tarihli sözleşmenin süre uzatımını düzenleyen 5.maddesinin son cümlesine göre; asıl davaya konu tapu iptal ve tescil davasında ispat ettikleri üzere arsa sahibinin, bu yükümlülüğünü sözleşmenin her aşamasında ihlal etmiş olduğundan 30 aylık sürenin dolmasından söz edilemeyeceğini, sözleşmenin düzenlendiği tarihte arsa sahibinin davalı olduğu bir dava nedeniyle arsa üzerinde ihtiyati tedbir ve hacizlerin bulunduğunu, ihtiyati tedbirin ….esasında görülmekte olan davada, tapu sicil müdürlüğüne yazılan 11/04/2016 tarihli müzekkere ile kalktığını, yani sözleşmenin düzenlenmesinin üzerinden 2 yıl 1 ay süre boyunca taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulabildiğini, %60 seviyesine göre inşaatta müvekkiline hakettiği bağımsız bölümlerin devredilemediğini, davalının taşınmazları devretmeyerek sözleşmeye aykırı davranmasına rağmen müvekkilinin üstlenmiş olduğu işi tamamen bitirdiğini, 31/12/2015 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %20 seviyesinde, 31/12/2016 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %75 seviyesinde, 31/12/2017 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %90 seviyesinde, 31/12/2018 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %95 seviyesinde olduğunu, sözleşme uyarınca müvekkiline devredilmesi gereken taşınmaz oranı %60 olmasına rağmen arsa sahibinin sözleşmenin 28.maddesinin 2.fıkrasına aykırı davrandığını, bu nedenle aradan geçen sürenin 30 aylık süreye dahil edilmesinin mümkün olmadığını, akabinde inşaatların %75 seviyesine geldiği 31/12/2016 tarihi itibariyle müvekkilinin sadece 4 adet bağımsız bölümü devralabildiğini, arsa sahibinin 31/12/2016 tarihi itibariyle sözleşmenin 5.maddesinin son cümlesi hükmüne aykırı davrandığını, davacının birleşen…. esas sayılı dosyasının dava dilekçesinde inşaatın geldiği seviyenin %90 olduğunu ileri sürerek müvekkiline devri gereken bağımsız bölümlerin henüz devredilmediğini ikrar ettiğini, binaların ve bağımsız bölümlerin içi ve dışının tamamen bitirildiğini, çevre düzenlemesinin kusursuz şekilde yapıldığını, gerekli harçlar yatırılarak taşınmazın cins değişikliğinin yapıldığını, sitenin apartman yönetiminin dahi oluştuğunu, yapı kullanma izni için gerekli başvuruların yapıldığını, inşaat işyeri ile ilgili SGK ilişiksizlik belgesinin alındığını belirterek haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
BİRLEŞEN ANKAR….ESAS SAYILI DAVADA
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkili ile davalı şirket arasında akdedilen …noterliğinin 14/03/2014 tarih ve 12628 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Karşılığı Sözleşmesinin, ileriye dönük olarak feshinin tespiti ve davalının müvekkil davacıya ait ….kain taşınmaza ve inşaata el atmanın önlenmesi talebiyle açılan iş bu davada, sözleşmeye ve projeye uygun bir inşaat yapmak şartı ile müvekkilinin kendisine isabet eden %50’lik hisseyi davalı firmaya satmayı taahhüt ettiği bir satış sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 30 ayda teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, teslim tarihi dolmasına rağmen inşaatın müvekkil şirkete halen teslim edilmediğini, teslim borcunun henüz yerine getirilememesi sebebiyle davalı şirketin temerrüte düştüğünü, inşaatın sözleşme şartlarına uygun olarak henüz tamamlanmadığı, eksikliklere ilişkin,… Noterliğince ihtarname çekildiğini, ihtarnameye rağmen cevap verilmediğini, inşaatı da tamamlamadığını, ancak dava konusu taşınmaz mevcut hali ile %85 – 90 seviyesinde olmasına karşın inşaat seviyesini etkileyecek nitelikte olmayan aksesuar, ankastre v.s. bölümlerin davacı tarafından yapılmadığını, mahkemece yapılacak keşif sonrası hazırlanacak bilirkişi raporu ile bunun tespit edileceğini ileri sürerek, sözleşmesinin ileriye dönük feshinin tespitine, davalının davacıya ait …. bulunan taşınmaza ve inşaata el atmasının önlenmesine karar verilmesini, ayrıca davalı şirket tarafından inşaat henüz tamamlanmamış olmasına karşın, sözleşme gereği kendine verilecek olan bağımsız bölümler yönünden ….esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davacı açılmış olması nedeni ile iş bu dava dosyasının …. esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının dava dilekçesinde inşaatın geldiği seviyenin %90 olduğunu ileri sürmek suretiyle asıl davadaki haklılıklarını esasen ikrar ettiklerini, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin yükleniciye satış yetkisinin verilmesini düzenleyen 28.maddesine göre inşaatın %90 seviyesine geldiğinde, arsa sahibinin, yükleniciye sözleşme gereği verilmesi gereken bağımsız bölümlerin %90’ının satış yetkisini vermekle yükümlü olduğunu, müvekkiline devredilmesi gerekirken devredilmeyen bağımsız 14 adet bölümün, müvekkiline devredilecek bağımsız bölümlerin %23,03’üne tekabül ettiğini, işbu birleşen dava davacısının, iddiasına göre de müvekkiline devredilmesi gereken (muaccel) taşınmazların %13,03’ünün henüz devrinin gerçekleşmediğinin ortaya çıktığını, inşaatın tamamen bitmiş durumda olduğunu, davanın açıldığı ve müvekkiline tebliğ edildiği tarih itibariyle inşaatın %100 seviyesine ulaştığını ve müvekkilinin imal etmesi gereken tek bir unsurun kalmadığını, müvekkilinin üstlenmiş olduğu işi davalının önce arsa üzerindeki hacizleri 2 yıl 1 ay süresi boyunca kaldıramamasına, sonra da gelinen seviye itibariyle müvekkiline devretmesi gerektiği taşınmazları devretmeyerek sözleşmeye aykırı davranmasına rağmen tamamen bitirdiğini, 31/12/2015 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %20 seviyesinde, 31/12/2016 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %75 seviyesinde, 31/12/2017 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %90 seviyesinde, 31/12/2018 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağına göre inşaatların %95 seviyesinde olduğunu, sözleşme uyarınca müvekkiline devredilmesi gereken taşınmaz oranı %60 olmasına rağmen arsa sahibinin sözleşmenin 28.maddesinin 2.fıkrasına aykırı davrandığını, bu nedenle aradan geçen sürenin 30 aylık süreye dahil edilmesinin mümkün olmadığını, akabinde inşaatların %75 seviyesine geldiği 31/12/2016 tarihi itibariyle müvekkilinin sadece 4 adet bağımsız bölümü devralabildiğini, arsa sahibinin 31/12/2016 tarihi itibariyle sözleşmenin 5.maddesinin son cümlesi hükmüne aykırı davrandığını, bu nedenle de aradan geçen zamanın 30 aylık süreye dahil edilmesinin mümkün olmadığını, tüm inşaat işlerinin bittiğini bile bile açılan bu davanın kötü niyetli bir girişimden ibaret olduğunu belirterek haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.
GEREKÇE : Asıl davada istek; taraflar arasında düzenlenen Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine konu davacıya devri gereken bağımsız bölümlerin devredilmediği iddiası ile tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili, birleşen Ankara … esas sayılı dava dosyasında istek; aynı sözleşme kapsamında yapımı süren inşaatın teslim süresinin dolmuş olmasına rağmen teslim edilmediği iddiası ile davacıya düşen bağımsız bölümler yönünden sözleşme gereği teslim tarihi olan Aralık 2019’dan itibaren rayiç kira bedellerine konu alacağın tahsili, birleşen… esas sayılı dava dosyasında istek; sözleşmenin ileriye dönük feshinin tespiti ve davalının davacıya ait taşınmaza ve inşaata el atmasının önlenmesi isteğine ilişkindir.
Birleşen …sas sayılı dosyada, davanın niteliği gereği arabuluculuğa başvurulması zorunlu bulunduğu, başvurunun yapıldığı, 21/09/2020 tarihinde anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın düzenlendiği anlaşılmakla yargılama sürdürülmüştür.
Dava konusu tapu kayıtları ilgili tapu sicil müdürlüğünden getirtilmiş, taraf delilleri toplandıktan sonra asıl ve birleşen davalara ilişkin olarak dava konusu yerde keşfen bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, bilirkişi heyeti 18/10/2021 tarihli raporlarında sonuç itibariyle asıl davada, dava konusu bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle değerinin 4.111.130,00 TL olarak hesaplandığını, davacı yüklenici tarafından imalatın tamamlanmış olduğunun yerinde yapılan incelemelerle tespit edildiğini, elektrik işleri yönünden 3.528,20 TL tutarında eksik iş bedeli belirlendiğini, sözleşmenin 28.maddesinde sözleşmenin ifasının iskan ruhsatı alınması şartına bağlandığını, ancak davacı tarafından 19/11/2019 tarihinde yapılan yapı kullanma izin belgesi başvurusunun sonucuna dosya kapsamında rastlanılmadığını, dava tarihinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş ise, eksik işler bedeli, tespit edilen dairelerin bedelinin çok altında kaldığından, davacının…parselde bulunan…nolu dükkan,… nolu konut vasfındak… nolu konut vasfındaki bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına tescili talebinin yerinde olacağını, birleşen … esas sayılı dosyasında; davalı yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması nedeniyle sözleşmenin ileriye dönük feshi talebinin yerinde olmadığını, birleşen…esas sayılı dosyasında; davacı arsa sahibine bağımsız bölümlerin fiilen hangi tarihte teslim edildiğinin dosya kapsamından anlaşılamadığını ve sözleşmenin 28. maddesinde, sözleşmenin ifasının iskan ruhsatı alınması şartına bağlanması nedeniyle, davacı tarafından 19/11/2019 tarihinde yapılan yapı kullanma izin belgesi başvurusunun sonucuna dosya kapsamında rastlanılmadığından gecikmeden kaynaklanan kira bedelinin hesaplanamadığını bildirmişlerdir.
Davalı – birleşen dosyalarda davacı vekili 16/11/2021 tarihli beyan dilekçesinde; bilirkişi raporuna karşı ek beyanlarını sunmuş ayrıca asıl dava davacısı firmanın sözleşme gereği alması gereken dairelerden … numaralı bağımsız bölümler ile … numaralı bağımsız bölümler olmak üzere toplam 7 adet bağımsız bölümün tapuda devir yetkisi içeren davacı şirket temsilcisine …. Noterliğinden düzenlenen 15/11/2021 tarihli vekaletname verildiğini, işbu sebeple verilmesi gereken 7 daire yönünden davanın konusunun kalmadığını bildirmiştir.
Davacı – birleşen dosyalarda davalı vekili 17/11/2021 tarihli oturumda beyanında; rapora karşı yazılı beyanlarını tekrarla, davalı – birleşen dosyalarda davacı vekilinin 16/11/2021 tarihli beyan dilekçesindeki 7 adet bağımsız bölüme ilişkin 15/11/2021 tarihinde tapuda devir yetkisini içeren belgenin verildiğini ancak tapuda tedbir olduğu için dairelerin üzerine geçişinin sağlanamadığını, bu aşamada davalı vekilinin bu beyanının bu daireler yönünden davayı kabul olarak değerlendirilmesini istediklerini, diğer 7 daire için davanın devam ettiğini bildirmiştir.
Taraf vekillerinin rapora itirazlarının değerlendirilmesi için bilirkişi heyetinden ek rapor alınmış olup, bilirkişi heyeti 02/03/2022 tarihli ek raporlarında itirazları değerlendirerek sonuç itibariyle; asıl davada davacı tarafça yapılan iskan başvurusu üzerine 27/05/2021 tarihinde yapı kullanım izin belgesi düzenlendiğini, dava tarihi itibariyle iskan şartı gerçekleşmemiş olduğundan davacının sözleşmede belirtilen devir oranlarına göre %5’ine tekabül eden 5 adet bağımsız bölümün devrine hak kazanmamış olacağını, birleşen …esas sayılı dosyasında; davacı arsa sahibinin teslimde gecikmesi nedeniyle rayiç kira bedeline ilişkin olarak iş sahibinin imalatla orantılı olarak bağımsız bölüm devirlerini gerçekleştirmemiş olması nedeniyle talebin yerinde olmadığını, birleşen …. esas sayılı dosyasında; davalı yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması nedeniyle sözleşmenin ileriye dönük feshi talebinin yerinde olmadığını bildirmişlerdir.
Davacı – birleşen dosyalarda davalı vekili 27/04/2022 tarihli oturumda beyanında yazılı beyanlarını tekrarla asıl davada, tapu iptal ve tescil davasına konu taşınmazlardan A blok 86 ve 87 numaralı bağımsız bölümler dışında diğerlerinin yargılama sırasında taraflarına davalı tarafça devrolunduğunu, bu şekliyle A Blok 86 ve 87 numaralı taşınmazlar dışında diğerleri için davanın konusunun kalmadığını, geri kalan 2 adet taşınmazın ise devrinin yapılmadığını, bu taşınmazlar yönünden davalı tarafın dava açılmasına sebebiyet verdiğini, yargılama gideri ve vekalet ücreti taleplerinin tüm taşınmazlar için mevcut olduğunu bildirmiş, davalı – birleşen dosyalarda davacı vekili aynı günlü oturumda beyanında yazılı beyanlarını tekrarla asıl davada tapu iptal ve tescil davasına konu olan taşınmazlardan A Blok 86 ve 87 numaralı bağımsız bölümler dışında diğerlerinin yargılama sırasında taraflarınca davacı tarafa devrolunduğunu, bu şekliyle A Blok 86 ve 87 numaralı taşınmazlar dışında diğerleri için davanın konusunun kalmadığını, ancak dava açılmasına müvekkilinin sebebiyet vermediğini, davacının sebebiyet verdiğini, müvekkilinin zararlarının karşılanmadığı için tapu devirlerinin gerçekleştirilmediğini, dava sırasında devrolunanların ise kendi zararlarında bir hesaplama yaparak 12 adet dairenin fazla olduğunu düşünerek devri yaptıklarını, ancak bu süreçte yine müvekkilinin zararlarının karşılanmadığını, ayrıca harç tamamlanmadan önce devirler gerçekleştiğinden dolayı yargılama giderleri ve vekalet ücretinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını bildirmiştir.
Dosya kapsamından; taraflar arasında…. Noterliğinden düzenli 14/03/2014 tarih, …yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede davacı – birleşen dosyalarda davalının yüklenici, davalı – birleşen dosyalarda davacının arsa sahibi olduğu, sözleşmenin konusunun 2.maddede arsa sahibine ait….parselde kayıtlı taşınmaz üzerine, ilgili belediyelerden alınacak olan imar durumuna uygun olarak hazırlanacak projelere, alınacak olan inşaat ruhsatına ve bu sözleşmeye uygun şekilde yüklenici tarafından kat karşılığı esası ile inşaatlar yapılması, buna karşılık olarak da arsa sahiplerinin müteaahhide ödeyeceği bedel yerine kain olmak üzere sözleşme ile kararlaştırılan sayıda bağımsız bölümlerin devrini yapması olduğu, süre uzatımının 5.maddede belirtildiği, buna göre işin yürümesini engelleyen mücbir sebeplerin çıkması halinde … bu konuda tespit edilmiş bulunan esaslar dahilinde yükleniciye süre uzatımı verileceği, ancak mücbir sebebin ortaya çıkması halinde yüklenicinin bu durumu en geç 30 gün içinde yazı ile arsa sahibine bildireceği ve böylece süre uzatımı isteyeceği, yüklenicinin süresi içinde inşaatı bitirememesi halinde arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli karşılığında sürenin 3 ay daha uzatılabileceği, bu süre sonunda da iş bitirilemez ise arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceğinin kararlaştırıldığı, 10.maddesi kat irtifakı başlıklı olup kat irtifakı kurulurken sözleşme ekini teşkil eden daire paylaşım protokolünde her biri arsa sahibine düşeceği belirlenen dairelerin ilgili arsa sahibi adına tapuda tescil ettirileceği, yükleniciye düşeceği kararlaştırılan dairelerin ise tüm arsa sahipleri adına müştereken tescil edileceği, bu durumda yükleniciye ferağı yapılacak dairelerin ferağının tüm arsa sahipleri tarafından verileceği, 11.maddesi arsa sahibinin bu sözleşmede yukarıda bahsi geçen yüklenici tarafından yapılacak işlere karşılık yüklenicinin kendisine ait %50’lik arsa payını bila bedel veya bedelsiz yine sözleşmede yazılı esaslar dahilinde yükleniciye veya göstereceği gerçek veya tüzel kişilere tapuda ferağını vermeyi, yüklenicinin de yukarıdaki şartlarda yazılı olan ve kendisine kalacak konutları bedelsiz olarak almayı kabul ve taahhüt ettikleri, yüklenicinin kendisine isabet eden bölümlerin satış vaadi yetkisinin yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı, 26.maddede işin süresinin, inşaatın noterde yapılan sözleşme tarihi itibariyle 30 ayda teslim edilecek olarak kararlaştırıldığı, konutların paylaşımının 27.maddede düzenlendiği, buna göre yapılacak olan toplam inşaat alanının, %50 payı arsa sahibine, %50 payı yükleniciye ait şekilde belirlendiği, 28.maddesi yükleniciye satış yetkisi verilmesi başlıklı olup buna göre; inşaatın yüklenici payı esas alınmak üzere aşağıdaki aşama ve yüzdelere göre yükleniciye tapu devri yapılacağı, inşaatın hakedişe esas pursantaj tablosunun; a) su basman imalatları tamamlandığında (ya da muadili safhada) %5, b) beşinci kat betonu atıldığında %5, c) betonarme imalatı tamamlanıp çatı kapandığı süresince %20, d) duvarlar bitirildiğinde %10, e) sıvaları bitirildiğinde %10, f) elektrik ve su tesisatları bitirildiğinde %10, g) fayans ve seramikler bitirildiğinde %10, h) lamine yapıldığında %10, ı) doğrama ve kapıları bitirildiğinde %10, i) çevre düzenlemesi tamamlandığında %5, j) iskan alındığında %5 olarak belirtildiği,
…. Müdürlüğünün 19/11/2019 tarihli yazısında imarın …parseline ait söz konusu bina ile ilgili olarak 04/07/2019 gün, 30681 sayılı yapı kullanma izin (iskan) belgesi düzenlenmesine ilişkin müracaatın yapıldığının tespit edildiğinin belirtildiği, davacı – birleşen dosyalarda davalı vekili tarafından 31/05/2021 tarihli dilekçe ekinde … alınmış dava konusu yere ilişkin 27/05/2021 tarihli 222 ve 223 belge numaralı yapı kullanma izin belgelerinin sunulduğu anlaşılmıştır.
Asıl davada davacı taraf; tapuya da tescil edilen … Noterliğinin 06/04/2016 tarih, … yevmiye numarası ile onaylı liste beyanında davacı tarafa ait olduğu belirtilen bağımsız bölümlerin müvekkiline ait olduğu açıkça belirtilmiş olup davaya konu… … nolu bir kısmı dükkan vasfında bir kısmı konut vasfında olan, .. nolu konut vasfındaki bağımsız bölümlerin davacıya devri gerekirken devredilmediği iddiası ile tapularının iptali ile davacı adına tescili isteğinde bulunmakta, davalı taraf inşaatın sözleşme şartlarına uygun olarak tamamlanmadığı, doğalgaz bağlantısının yapılmadığı, mutfakta kullanılacak ankastre setlerin takılmadığı, çevre düzenlemesinin yapılmadığı ve inşaatın müvekkiline teslim edilmediği ve henüz iskanının alınmadığı savunmasında bulunmakta, birleşen … esas sayılı davada davalı – bu dosyada davacı taraf; taraflar arasında düzenlenen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımı süren inşaatın teslim süresinin dolmuş olmasına rağmen teslim edilmemiş olması sebebiyle kendisine düşen bağımsız bölümler yönünden teslim tarihinden itibaren rayiç kira bedeli alacağı doğduğu iddiası ile kira bedeline konu alacağın tahsili isteğinde bulunmakta, davalı taraf tüm inşaat işlerinin bittiği, davanın haksız olduğu savunmasında bulunmakta, birleşen …esas sayılı davada davalı – bu dosyada davacı taraf; taraflar arasındaki sözleşme uyarınca inşaatın belirtilen sürede tamamlanmadığı, bir kısım işlerin hiç yapılmamış olduğu, bir kısmının sözleşmeye uygun yapılmadığı iddiası ile sözleşmenin ileriye dönük feshinin tespiti ve taşınmaza müdahalenin meni isteğinde bulunmakta, davalı taraf tüm inşaat işlerinin bittiği, fesih talebinin yerinde olmadığı savunmasında bulunmaktadır.
Davada uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davacı – birleşen dosyalarda davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediği, kendisine isabet eden taşınmazların tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olup olmadığı, davalı – birleşen dosyalarda davacı arsa sahibinin teslimin süresinde yapılmadığı iddiası ile rayiç kira bedeli alacağı ve sözleşmenin ileriye yönelik feshinin tespiti ve el atmanın önlenmesi taleplerinin yerinde olup olmadığı, kira bedeli alacağı var ise ne miktarda olduğu hususlarında toplanmaktadır.
Mahkemece yapılan inceleme, yapılan keşifte toplanan kanıtlar, sunulan belgeler içeriği, tapu kayıt içerikleri ve tüm dosya kapsamına göre; yapı ruhsatının 24/06/2015 tarihinde alındığı, kat irtifakının ise 23/05/2016 tarihinde tesis edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kat irtifakının kurularak yükleniciye bağımsız bölümlerin satışı imkanı sunulmasının, yüklenicinin inşaat maliyetlerini karşılayabilmesi için zorunlu olduğu, kendi edimini yerine getirmeyen arsa sahibinin, kat irtifakının tesis edildiği 23/05/2016 tarihine kadar yükleniciden imalata başlamasını bekleyemeyeceği,
Bu durumda inşaat süresinin arsa sahibinden kaynaklı gecikme nedeniyle 23/11/2018 tarihine kadar uzamış olacağı, arsa sahibi tarafça sözleşme gereği teslim tarihinin aralık 2019 olarak beyan edildiği, davacı tarafından yapılan imalatların 31/12/2018 tarihi itibariyle %95 seviyesinde olduğunun … tarafından düzenlenen 18/09/2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağından anlaşıldığı,
Davalı – birleşen dosyalarda davacı tarafça arsa sahibi bazı imalatların tamamlanmadığı, ankastrelerin montajının yapılmadığı, doğalgaz bağlantılarının yapılmadığı iddia edilmekte ise de, dava tarihi itibariyle yapılmış bir delil tespitinin bulunmadığı, bilirkişi heyetince 31/05/2021 ve 04/06/2021 tarihinde yapılan incelemelerde ankastrelerde yahut mekanik tesisatla ilgili herhangi bir eksikliğe rastlanılmadığı, yine 13/09/2021 tarihinde tutanak altına alınan yerinde incelemelerde B Blok …. Kat No: … bağımsız bölümlerin gezildiği, söz konusu her bir bağımsız bölümde 2 adet P-2×40 W, ve J-100W armatürlerin projede belirtilmiş olmasına rağmen yerinde yapılan incelemede yerinde olmadıklarının tespit edildiği, 2×40 W floresan ampul birim fiyatı dava tarihi itibariyle işçilik dahil 105,00 TL ve J-100 W ampul birim fiyatı işçilik dahil 20,00 TL olduğu dikkate alındığında söz konusu eksiklikler bedeli toplam olarak (13 x 2 x 105) + (13 x 20) = 2.990,00 TL + KDV =3.528.20 TL eksik imalat bulunduğu, davalı tarafça inceleme sırasında başkaca bir eksiklik olmadığının beyan edildiğinin tutanak altına alındığının belirlendiği, 01/03/2020 tarihli … yazısı, statik rapor, … tarafından düzenlenen 20/01/2018 tarihli belge, 05/07/2019 tarihli enerji kimlik belgesi, 09/12/2019 tarihli Türk …. yazısı dikkate alındığında davacı tarafça üstlenilen imalatın alt yapı hizmetlerinin tamamlanmış olduğu, bu şekliyle dava tarihi itibariyle imalatın tamamlandığının belirlendiği anlaşılmıştır.
Sözleşmenin 28.maddesi uyarınca inşaatın tamamlanması sonrasında bağımsız bölümlerin %5’inin iskan şartına bağlandığı, bunun da yargılama sırasında 27/05/2021 tarihli yapı kullanım izin belgesi ile tamamlandığının belirlendiği, arsa üzerinde yapılan bağımsız bölüm adedi 206 olup, davacının payının %50 olduğu, devir şartlarında %5 oranına tekabül eden iskan şartının dava tarihi itibariyle yerine getirilmediği nazara alındığında 5 adet bağımsız bölümün tapusunu devralmaya dava tarihi itibariyle davacının hak kazanmamış olduğu sonucuna varıldığı,
3.528,20 TL eksik iş bedelinin davalıya ödenmesi gerektiği, ancak, eksik işler bedelinin dava konusu dairelerin bedelinin çok altında kaldığı, davacının dava tarihinden önce iskan başvurusu yaptığı, inşaatın 31/12/2018 tarihi itibariyle %95 seviyesinde olduğu, iskan ruhsatına bağlanan %5’lik kısım haricinde sözleşme ile devri kararlaştırılan dairelere hak kazandığı, yargılama sırasında dava konusu 14 adet bağımsız bölümden 2 adedi ….numaralı) dışında diğerlerinin tapu devirlerinin yapıldığının taraf vekillerinin beyanları ile de belirlendiği, bu durumda dava konusu bu 2 adet taşınmaz dışında diğer taşınmazlarla ilgili devirlerin yargılama sırasında yapıldığı belirlenmekle 12 adet taşınmazla ilgili konusu kalmayan davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
Dava konusu 2 adet bağımsız bölümle ilgili olarak yargılama sırasında iskan şartı yerine gelmiş olup, asıl dava tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesi alınmamış olduğundan dava tarihi itibariyle davacı davasında haklı değil ise de yargılama sırasında iskan şartı yerine getirilmekle ve yargılama sırasında devir koşulları oluşmakla, 2 adet devri yapılmayan bağımsız bölümle ilgili davanın kabulüne,
Asıl davada; dava tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesi alınmamış olduğundan davalı arsa sahibinin iskan koşuluna bağlı toplam 206 adet bağımsız bölümden davacının payına isabet eden %50’sinden dava tarihi itibariyle devir şartlarında %5 oranına tekabül eden iskan şartı yerine getirilmediğinden bunun da denetime ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu ile 5 adet bağımsız bölüme denk geldiği belirlenmiş olup, bu 5 adet bağımsız bölümün tapusunu devralmaya davacı tarafın dava tarihi itibariyle hak kazanmamış olduğu,
Asıl davada yukarıda açıklanan gerekçelerle 5 adet bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle devir koşulunun henüz oluşmadığı, yargılama sırasında iskanın alınıp 5 adet dairenin devri koşulunun oluştuğu, bu şekliyle kabul kararı verilen 2 adet bağımsız bölümle ilgili dava tarihi itibariyle dava açılmasına davalı tarafça sebebiyet verilmediği, dava tarihi itibariyle davacının bu 2 adet bağımsız bölüm ile birlikte yargılama sırasında devri yapılan 3 adet bağımsız bölümle ilgili davada haklı olmadığı anlaşılmakla kabul kararı verilen 2 adet bağımsız bölümle ilgili olarak davacı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, bu bölüm harcın davacı üzerinde bırakılmasına, konusuz kalan kısımla ilgili harç maktu olup, 3 adedi ile ilgili davacı dava tarihi itibariyle haklı olmadığından bu kısma yönelik maktu harcın davacı üzerinde bırakılmasına, ayrıca konusuz kalan (yargılama sırasında devri yapılmakla) bağımsız bölümlerden 3 adedi ile ilgili olarak da davacı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, davalı taraf lehine yargılama sırasında devrolunup konusuz kalan 3 adet taşınmaz değeri üzerinden vekalet ücretine karar vermek gerekmiştir.
Bağımsız bölümlerin değerinin bilirkişi raporunda dava tarihi itibariyle belirlenen değerleri esas alınarak ve kabule konu bağımsız bölümlerin değerleri dışında konusuz kalan kısımdaki 3 adet bağımsız bölümle ilgili değerleri bilirkişi raporunda dava konusu bağımsız bölümlerin değeri belirlenen listede ilk 3 sıradaki esas alınarak yapılmıştır.
Toplam 14 adet bağımsız bölümden 12 adedin devrinin yapıldığının taraf vekillerince de beyan edildiği, devri yapılmayanların… … numaralı bağımsız bölümler olarak belirtilmiş ise de ve kısa karara da devri yapılmayan bağımsız bölümlerin numarası bu şekilde belirtilmiş ise de, dosya kapsamından … numaralı bağımsız bölümün yargılama sırasında devri yapılan bağımsız bölümlerden olduğu.. … numaralı bağımsız bölümün devri yapılmayan bağımsız bölümlerden olduğu, devir hususu ve devredilen taşınmazlar dosyada sabit olup bu şekliyle… numaralı bağımsız bölümün kabul kararında belirtilmesinin maddi hataya dayalı olduğu, .. numaralı bağımsız bölüm olduğu anlaşılmakla maddi hataya dayalı olup gerekçeli kararda düzeltilmesinin kısa karar, gerekçeli karar çelişkisi olarak değerlendirilemeyeceği anlaşılmakla gerekçeli kararda doğrusu yazılarak maddi hata düzeltimi yapılmıştır.
Birleşen … esas sayılı davada, davacı arsa sahibi, davalı şirketin üzerine düşen edimini yerine getirememiş olması nedeniyle sözleşme gereği teslim tarihi olan Aralık 2019’dan itibaren rayiç kira bedeline konu alacağın tahsili isteğinde bulunmuş olup, mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre; yapı ruhsatının 24/06/2015 tarihinde alındığı, kat irtifakının 23/05/2016 tarihinde tesis edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kat irtifakının kurularak yükleniciye bağımsız bölümlerin satış imkanının sunulmasının, yüklenicinin inşaat maliyetlerini karşılaması için zorunlu olduğu, arsa sahibi davacının, davalı yüklenicinin yerine getirdiği edimi ile orantılı olarak daire devirlerini gerçekleştirmediği, bu durumda işbu birleşen dosyada davacı arsa sahibinin kira bedeli talebinin yerinde olmadığı kanaatine varılmakla davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Birleşen …esas sayılı davada, davacı arsa sahibi, davalı yüklenici şirketin üzerine düşen edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshinin tespiti ve taşınmaza ve inşaata el atmasının önlenmesi isteğinde bulunmuş olup, mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre; davalı yüklenicinin imalatları tamamlamış olduğu, edimini yerine getirdiği anlaşılmakla sözleşmenin ileriye yönelik feshi ve el atmanın önlenmesi talebinin yerinde olmadığı kanaatine varılmakla davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Asıl davada;
Dava konusu … numaralı bağımsız bölümlerle ilgili davanın kabulü ile, bu dava konusu taşınmazların tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline,
Dava konusu diğer taşınmazlarla ilgili konusu kalmayan davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
Alınması gerekli (kabul kararı verilen 2 adet taşınmazın keşifte belirlenen değeri üzerinden) 42.846,42 TL ile konusuz kalan kısım yönünden 80,70 TL olmak üzere toplam 42.927,12 TL harcın peşin alınan ve tamamlanan (170,78 TL + 33.984,22 TL + 36.100,00 TL) 70.255,00 TL’den mahsubu ile artan 27.327,88 TL harç bedelinin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya geri verilmesine,
Asıl davada, davacı tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı 7.971,65 TL yargılama giderinin, davadaki haklılık oranları da gözetilerek (14 adet taşınmaz üzerinden 9 adedi oranıyla) takdiren %66,34’ü olan 5.288,39 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davalı tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı 7.620,15 TL yargılama giderinin %33,66’sı olan 2.564,94 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davacı davada kendisini vekille temsil ettirmiş olup, dava konusu taşınmazlardan kabul kararı verilen 2 adet ile yargılama sırasında devri yapılıp konusuz kalanların 3 adedi dışında kalan 9 adet taşınmaz bedeli üzerinden 112.917,75 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Konusuz kalan taşınmazlardan 3 adedi ile ilgili olarak davalı taraf dava açılmasına sebebiyet vermediğinden ve davacı taraf dava tarihi itibariyle bu taşınmazlarla ilgili davada haklı olmadığından, 54.586,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
2-Birleşen … esas sayılı davada;
Davanın reddine,
Alınması gerekli 80,70 TL harcın peşin alınan 1.707,75 TL’den mahsubu ile artan 1.627,05 TL harç bedelinin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine,
Arabuluculuk Kanununun 18/A(13). maddesi uyarınca karar tarihinde yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk giderinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Davalı tarafından birleşen bu davaya yönelik yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
Davalı davada kendisini vekille temsil ettirmiş olup 13.450,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Birleşen … esas sayılı davada;
Davanın reddine,
Alınması gerekli 80,70 TL harcın peşin alınan 59,30 TL’den mahsubu ile bakiye 21,40 TL harcın davacıdan alınarak hazineye gelir yazılmasına,
Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Davalı tarafından birleşen bu davaya yönelik yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
Davalı davada kendisini vekille temsil ettirmiş olup 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Tarafların işbu karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde … Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yoluna başvurabileceklerinin belirtilmesine,
Dair oybirliği ile verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okunup usulen anlatıldı.
27/04/2022

Başkan …

Üye …

Üye …

Katip …

Yargılama Gideri Dökümü
Asıl Davada Davacı
Posta Gideri : 181,50 TL
Vekalet Tasdik Harcı : 36,30 TL
Dosya Masrafı : 1,75 TL
Bilirkişi Ücreti : 7.375,00 TL
Keşif Harcı : 419,90 TL
Keşif Araç Ücreti : 175,00 TL
+
TOPLAM 7.971,65 TL

Yargılama Gideri Dökümü
Asıl Davada Davalı
Posta Gideri : 48,65 TL
Vekalet Tasdik Harcı : 17,00 TL
Dosya Masrafı : 4,50 TL
Bilirkişi Ücreti : 7.375,00 TL
Keşif Araç Ücreti : 175,00 TL
+
TOPLAM 7.620,15 TL