Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2020/8160 E. , 2022/1324 K.
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2020/8160
Karar No : 2022/1324
DAVACILAR : 1- …
2- …
VEKİLLERİ : Av. …
DAVALILAR : … Bakanlığı
VEKİLİ : Av….
DAVANIN KONUSU : 19/10/2019 tarih ve 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine eklenen 11. fıkranın iptali istenilmektedir.
DAVACILARIN İDDİALARI :
Dava konusu Yönetmeliğin çıkarılması ve uygulanmasının tek yetkili olarak davalı idareye bırakılması yasama yetkisinin yürütmeye devri anlamını taşıyacağı, yasayla ilke ve esasları belirlenmeyen bir alanın idarenin çıkardığı yönetmelikle düzenlenmesinin hukuk devleti ilkesine ve anayasaya aykırılık taşıdığı öne sürülmüştür.
Dava konusu kuralın, sözleşmenin feshine ilişkin sadece maliklere başvuru hakkı tanıdığı, yükleniciye bu imkanı vermediği, böylece eşitlik ilkesine aykırılık taşıdığı, özel hukuk sözleşmesi olan kat karlılığı inşaat sözleşmesinin tarafların özgür iradesi ile imzalanmasına rağmen Yönetmelik kuralı uyarınca idarenin müdahalesi soncunda tek taraflı olarak feshedilebiliyor olması sözleşme hürriyetine açıkça aykırılık teşkil etmektedir, ayrıca, noter tarafından düzenleme şeklinde yapılan sözleşmelerin ancak mahkeme kararıyla feshi mümkün iken dava konusu kural ile idare tarafından feshedilebilecek olmasının idarenin yargı yetkisini kullanması anlamına geleceği, bu durumun açıkça hukuka aykırı olduğu, dava konusu kuralda idareye tanınan fesih yetkisine karşı ne kadar süre içerisinde hangi hukuki yola başvurulacağının düzenlenmediği, bu durumun eksik düzenleme nedeniyle kuralın iptalini gerektirdiği, sözleşmeyle yükleniciye verilen taşınmazların dava konusu kural uyarınca maliklerin sözleşmeyi feshettirmesiyle elinden alınma imkanı doğacağından anılan kuralın mülkiyet hakkına da aykırılık taşıdığı ileri sürülmüştür.
DAVALININ SAVUNMASI :
Dava konusu Yönetmeliğin 13. maddesine eklenen 11.fıkranın; daha önce 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kanun değişikliği ile 6306 sayılı Kanunun 6.maddesine eklenen 14.fıkra hükmüne dayanılarak düzenlendiği, anılan maddede fesih hakkının kullanılabilme şartları, başvuruların yapılması ve bu başvuruların idareler tarafından incelenme usulleri ile işlemlerin yürütülme şekillerinin açıkça ifade edildiği, dayanak kanuna ve anayasaya aykırı unsur taşımadığı, hukuka uygun olduğu savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …’IN DÜŞÜNCESİ : Anayasaya aykırılık iddiasının ciddi görülmediğinden, dava konusu kuralın ise dayanak Kanuna uygun olarak düzenlendiğinden bakılan davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI …’IN DÜŞÜNCESİ :
Dava, 19/10/2019 günlü, 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1.maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine eklenen 11. fıkranın iptali istemiyle açılmıştır.
Davacıların Anayasaya aykırılık iddası ciddi görülmemiştir.
Dosyanın incelenmesinden; Ankara İli, Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan yapı hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi üzerine, yapının yıkım ve yeniden inşasına ilişkin arsa sahipleri ile davacılar arasında imzalanan Ankara 20. Noterliğinin … tarih,… yevmiye numaralı ile … tarih, … yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”nin feshedilmesi talebiyle arsa malikleri tarafından yapılan başvuruya istinaden, yapılan inceleme ve araştırma neticesinde 6306 sayılı Yasanın 6. maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. Maddesinin 11.fıkrası uyarınca sözleşmelerin feshedildiğinin davacılara bildirilmesi üzerine bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Anayasa’nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasanın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin uygulamaya geçirilmesi amaçlanır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesine, 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7181 sayılı Kanunun 24. maddesiyle, eklenen 14. fıkrada, “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” kuralı getirilmiş; 19.10.2019 günlü, 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine eklenen dava konusu 11. fıkrada, “Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.
a) Fesih hakkının kullanılabilmesi için;
1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.
2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.
b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.
c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.
ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.
d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın yukarıda (a), (b) ve (c) bendlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.
e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhitin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir.
f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” kuralı getirilmiştir.
Uyuşmazlığın İncelenmesinden, 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine 7181 sayılı kanun ile eklenen 14. fıkranın uygulanması amacıyla dava konusu Yönetmeliğin 13. maddesine eklenen 11. fıkrasında, dayanağı Kanun maddesine, sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine ve kamu yararına aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, 29/10/2021 günlü, 31643 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 1. maddesi uyarınca, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Altıncı Kısmının Dördüncü Bölümünün başlığı “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği” şeklinde değiştirildiğinden, husumetin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yöneltilmesine karar verilerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kanun değişikliği ile 6306 sayılı Kanunun 6.maddesine eklenen 14.fıkra hükmüyle belirlenen şartların oluşması halinde idareye, taraflar arasındaki satış vaadi ve kat/arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin yetki verilmiş, daha sonra bu maddenin uygulanmasına ilişkin olarak 19/10/2019 tarih ve 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine 11. fıkra eklenmiş bu maddelere istinaden davacılar ile arsa malikleri arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce … tarih ve … sayılı işlemin tesis edilmesi üzerine, anılan kuralın iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
Anayasa’nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesine, 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7181 sayılı Kanunun 24. maddesiyle eklenen 14. fıkrada, “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” kuralı getirilmiş, aynı Kanunun 8/7.maddesinde ise; “Riskli yapıların tespit edilmesine veya ettirilmesine dair usul ve esaslar, risklilik kriterleri, riskli yapıların tespitinde ve itirazların değerlendirilmesinde görev alacak teknik heyet ve diğer komisyonlar ile bu Kanunun uygulanmasına dair diğer usul ve esaslar, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikler ile düzenlenir.” hükmü yer almıştır.
19.10.2019 günlü, 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine eklenen dava konusu 11. fıkrada ise; “Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir. a) Fesih hakkının kullanılabilmesi için; 1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir. 2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir. b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir. c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir. ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler. d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın yukarıda (a), (b) ve (c) bendlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır. e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhitin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir. f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” kuralı düzenlenmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Uyuşmazlıkta; davacıların iddiaları, davalının savunması, dava konusu edilen kural ve dayanağı Kanun hükmünün birlikte incelenmesi sonucunda; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler yapılabilmesinin amaçlandığı, bu amaca ulaşabilmek için kentsel dönüşümün Kanun hükümlerine uygun olarak yapılmasının gerektiği, bu doğrultuda, “yükleniciden kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanılmaması veya yapım işinin belirli bir seviyede durdurularak en az altı aydır inşai faaliyetin yapılmayıp, çekilen ihtarlara rağmen de inşaatın bitirilmesi için faaliyette bulunulmuyor olunmasının tespit edilmiş olması nedenleriyle” arsa paydaşlarının mağduriyetine sebep olunması halinde dava konusu kuralın uygulanabileceği, anılan kuralda belirtilen, arsa paydaşlarıyla yüklenici arasında yapılan sözleşmeyi feshetme yetkisini idareye veren kuralın dayanağının 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine 7181 sayılı Kanun ile eklenen 14. fıkra hükmü olduğu, bu hükmün uygulanması amacıyla Yönetmelik çıkarma yetkisine dayanılarak idare tarafından dava konusu Yönetmeliğin 13. maddesine iptali istenilen 11. fıkranın eklendiği, ayrıca, idareye Kanun ile tanınan sözleşmenin feshi yetkisinin hukuka aykırı kullanılması halinde yargı yoluna başvurulabilmesinin de mümkün olduğu anlaşılmaktadır.
Bu itibarla, dava konusu düzenlemede; yukarıda ayrıntılı olarak yer verilen dayanağı Kanun maddesine, Kanunun amacına, hizmet gereklerine ve kamu yararına aykırılık görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. DAVANIN REDDİNE,
2. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam …-TL yargılama giderinin davacılar üzerinde bırakılmasına,
3. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca … TL vekâlet ücretinin davacılardan alınarak davalı idareye verilmesine,
4. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacılara iadesine,
5. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 10/02/2022 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY (X):
Yukarıda ayrıntısına yer verilen dava konusu kural uyarınca; arsa paydaşlarıyla yüklenici arasında yapılan sözleşmenin, fesih edilmesine, bu sözleşmenin tarafı ve hakemi olmadığı gibi yargılamasını da yapmayan idare tarafından karar verilebilmesini mümkün kılan kuralın, dayanağı Kanuna eklenen 6.maddenin 14. fıkrası doğrultusunda çıkarıldığı belirtilmiş ise de; Anayasanın 48. maddesinde yer alan çalışma ve sözleşme hürriyeti başlıklı “herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir” hükmü uyarınca yürürlük kazanan sözleşme özgürlüğüne aykırı olduğu anlaşıldığından, dava konusu düzenlemenin iptal edilmesi gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle, dava konusu düzenlemenin iptal edilmesi kanaatiyle Dairemizce verilen davanın reddine ilişkin çoğunluk kararına katılmıyoruz.