Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2020/433 E.  ,  2022/11716 K.
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2020/433
Karar No : 2022/11716

DAVACI : … Odası
VEKİLİ : Av. …

DAVALILAR : 1- …
2- … Bakanlığı … Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …

DAVANIN KONUSU : Bursa ili, Osmangazi ilçesi, … Mahallesi, … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazlara ilişkin Hazine ve Maliye Bakanlığı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak … tarih ve … sayılı Cumhurbaşkanlığı kararı ile onaylanan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin iptali istenilmektedir.

DAVACININ İDDİALARI : Dava konusu planların aşağıda açıklanan nedenlerle hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istenilmektedir.

DAVALI İDARELERİN SAVUNMASININ ÖZETİ : Dava konusu işlemlerin aşağıda açıklanan nedenlerle hukuka uygun olduğu ileri sürülerek davanın reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …’ÜN DÜŞÜNCESİ : Dava konusu nazım imar planları yönünden davanın reddi, uygulama imar planı yönünden dava konusu işlemin iptali gerektiği düşünülmektedir.

DANIŞTAY SAVCISI …’NUN DÜŞÜNCESİ :
Dava, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, … Mahallesi, … ada … ve … parsel sayılı taşınmazlara ilişkin Hazine ve Maliye Bakanlığı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak, … tarihli, … Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin iptali istemiyle açılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununun “İmar Planlarında Bakanlığın Yetkisi”ni düzenleyen 9. maddesinin 2. fıkrasında: “Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan (Belediye) gerekli görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar durumları; Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler. İlgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir.” hükmüne, Kanunun Ek:3. maddesinde: “Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya kuruluş lehine irtifak ve/veya kullanım hakkı alınmış arsa ve araziler ile özel kanunları uyarınca özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerin, 3621 sayılı Kıyı Kanunu veya 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan yerler dahil olmak üzere genel ve özel kanun hükümleri kapsamında yer alan tüm alanlarda imar planlarını yapmaya ve onaylamaya yetkili olan kurum veya kuruluşlardan görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak her tür ve ölçekte plan, imar planı ile değişiklik ve revizyonları müellifi şehir plancısı olmak üzere Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılarak veya yaptırılarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak ve Resmi Gazetede yayımlanmak suretiyle kesinleşir (İptal ibare: Anayasa Mahkemesi’nin 09/06/2011 tarih ve 2008/87 E, 2011/95 K. sayılı Kararı ile.) yürürlüğe girer. İlgili kuruluşlar bu madde kapsamında yapılan planları devir tarihinden itibaren beş yıl süreyle değiştiremezler. Bu süre içerisinde imar planlarına ilişkin olarak, verilecek mahkeme kararlarının gereklerinin yerine getirilmesini teminen yapılacak imar planı değişikliğine ilişkin iş ve işlemler Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca bu maddede belirtilen usul ve esaslara göre gerçekleştirilir. İlgili kuruluşlar görüşlerini onbeş gün içinde bildirirler. Bu madde kapsamında yapılan her ölçekteki plan ve imar planlarında 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17 nci maddesinin (a) bendinin ikinci ve sekizinci paragrafındaki hükümler uygulanmaz. Özelleştirme sürecinde ihtiyaç duyulması halinde, bu planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca onaylanır (İptal ibare: Anayasa Mahkemesi’nin 09/06/2011 tarih ve 2008/87 E, 2011/95 K.sayılı Kararı ile.) Bu planlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer belgeler ile izinler, ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlarca verilir.” hükmüne yer verilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerde ilgili kuruluşlardan gerekli görüş alınmak suretiyle çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak her ölçekteki plan, imar planı ve değişikliklerini yapmak Özelleştirme Yüksek Kurulunun yetkisindedir.
Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerde ilgili kuruluşlardan gerekli görüş alınmak suretiyle her ölçekteki imar planı değişiklikleri yapmak Özelleştirme İdaresi Başkanlığının yetkisi dahilinde olmakla beraber; bu plan ve plan değişikliklerinin çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde ve mevzuata uygun olarak yapılması gerektiği açıktır.
Danıştay 6. Dairesince yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda özet olarak; davaya konu … ada … ve … nolu parsellere uyuşmazlık konusu plan değişiklikleriyle getirilen kullanım kararının (Ticaret-Turizm-Konut alanı) üst ölçekli plana aykırı olmadığı, öte yandan, parseldeki kullanım kararlarına ilişkin olarak davaya konu plan değişikliklerinde en üst ölçekten itibaren Ticaret Turizm Konut biçiminde genel bir tanım getirilip bunun açıklamasında çok sayıda farklı kullanım biçiminin sayılması, uygulamaya esas en alt plan ölçeğinde bile kesin biçimde uygulanacak kullanım biçiminin belirlenmemiş olması, dolayısıyla farklı plan kademeleri arasında ayrıntı düzeyini içermeyen bir plan yaklaşımının planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırı olduğu, 1/25.000 ölçekli plan değişikliği ile 28.10.2008 tarihli Bursa Merkez Planlama Bölgesi 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonu’nda yer alan dava konusu alana ilişkin “Meskun Alan” “2, ve 3. Derece Kaynak Koruma Alanı” ve “Kentsel Sit” kullanımlarının kaldırıldığı, bölgedeki korunması gerekli kaynaklar ile kentsel sit alanı varlığını sürdürürken, bu alanların planlarda korunmasını güvence altına alan plan gösterimleri, açıklamaları ve koruma kararının kaldırılmasının şehircilik ve planlama ilkelerine aykırı olduğu, 1/5000 ölçekli parsel bazında yapılan bir plan değişikliği ile öngörülen “Ticaret-Turizm-Konut alanı” kullanımının içeriğinin aşırı genelleme içerdiği, benzer şekilde park kullanımının içeriğinin de pek çok farklı düzenlemeyi içerebilecek şekilde tanımlanmasının, tarihi Çelik Palas Otelinin üst kotunda bulunan bir park alanında silüet ve koruma özellikleri dikkate alınmadan çeşitli kullanımlara olanak verilmesinin şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırı olduğu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde önerilen kullanımların aşırı geniş içeriklerinin parsel ölçeğinde yapılan ve uygulamaya esas olan bir planlama çalışması için uygun bir yaklaşım olmadığı; oysa parsel ölçeğinde bir planlama alanında önerilen kullanımların net şekilde belirlenmiş olması gerektiği; dava konusu alana getirilen kullanımlara dair belirsizliklerin hem planlama alanını, hem de bu alanın komşuluğundaki başta Çelik Palas Oteli ve Atatürk Köşkü olmak üzere yakın çevreyi olumsuz etkileme potansiyeli taşıdığı, bu nedenlerle şehircilik ilkeleri ve planlama esasları kapsamında doğru bir planlama yaklaşımı olmadığı, Ticaret-Turizm-Konut alanı başlığı altında sayılan çok sayıdaki kullanımın bu konumda geliştirilmek için uygun olmadığı, sağlık hizmetleri, alışveriş merkezi, iş merkezi, finans merkezi, çok katlı mağaza, çok katlı otopark gibi kullanımlar için bu taşınmazın yer seçiminin uygun olmadığı, alan için 2.35 emsalin fiziksel olarak çevredeki yapı düzeninden oldukça büyük bir yapı (veya yapılar bütünü) öngörerek çevre ve imar bütünlüğünü bozduğu, 2.35 emsal ve 10 kat yapılaşmanın bölgenin görsel ve estetik algısının bozulmasına ve yerel/ulusal mimari miras olarak önemli değer taşıyan Çelik Palas Otelinin de olumsuz etkilenmesine ve korunamamasına yol açacağı, güneyde yer alan konutların ışık, ısınma ve manzarasını engelleyerek yaşam kalitesinin düşürülmesi ve enerji sarfiyatlarını arttıracağı, öngörülen yapı yoğunluğu ve ilave nüfus sosyal donatı eksikliklerini de getirdiği, kaldırılan kullanım turizm alanı olduğu için, yani bir sosyal donatı olmadığı için, eşdeğer alan ayrılması gerekli olmasa da plan değişikliği ile oluşabilecek ilave konut alanının ve ilave nüfusun sosyat donatı ihtiyacı yarattığı, önerilen yeni ulaşım bağlantıları çevredeki ulaşım sistemiyle bütünleşmediği, bölgenin topografik koşullarına uymadığı, ulaşım planlama ilkeleriyle ve trafik güvenliği ile bağdaşmadığı, çevredeki yaşam alanlarına ve bitişiğindeki kültürel ve mimari miras alanlarına çok sayıda olumsuz etkileri ile planlama ilkelerine aykırılıkları saptanmış olan plan değişikliklerinin yapılmasını zorunlu kılan koşullar bulunmadığı tespitlerine yer verilmiştir.
Uyuşmazlıkta, taşınmazların bulunduğu bölgedeki Çelik Palas Oteli’nin ana binasının 1935 yılından bu yana hizmette olduğu, … tarihli ve … sayılı Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK) Kararı ile özelleştirme kapsam ve programına alınan taşınmazların 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında “Kentsel Yerleşme Alanları” olarak belirlendiği, alan 28.10.2008 tarihli Bursa Merkez Planlama Bölgesi 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonu’nda “Meskun Alan” “2, ve 3. Derece Kaynak Koruma Alanı” ve “Doğal Sit” iken dava konusu plan değişikliği ile “2, ve 3. Derece Kaynak Koruma Alanı” gösteriminin ve “Doğal Sit” gösterimi kaldırılarak, kentsel çalışma alanları kullanım kararı altında ticaret-turizm-konut alanı olarak belirlenmesinin üst ölçekli plan kararlarına uygun olduğu, 2008 tarihli planda kısmen “Doğal Sit (D)” alanı gösterimi kaldırılmış ise de; bu alanda doğal sit statüsünde bir alan var ise bunun derecesinin ilgili idarelerce davalı idareye iletilerek işaretlenmesinin sağlanması gerekirken koruma kurulunun plan değişikliği aşamasında davalı idareleri yönlendirecek ve sit statüsünü belirleyecek bir uyarı veya itirazda bulunmadığı, dolayısıyla bu hususun planı kusurlandırmadığı, 2008 tarihli 1/25.000 ölçekli nazım imar planında parselin bulunduğu bölgeye yönelik 330-300 kişi hektar arasında yapılaşma kararı alınmış olması karşısında alandaki ticaret-konut-turizm gösteriminin üst ölçekli plan kararlarına uygun olduğu, dava konusu 1/25.000 ölçekli planda kamu yararı, planlama esasları ve şehircilik ilkelerine aykırılık bulunmadığı, 25.07.2008 tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planında, “Turizm Tesis Alanı” ve “2.Derece Kaynak Koruma Alanı” “2. ve 3. Derece Kaynak Koruma Alanı” “Derecesiz Doğal Sit Alanı” ve “3. Derece Doğal Sit Alanı” sınırı içinde kalan taşınmazların 1/5000 ölçekli plan değişikliği ile “Ticaret, Turizm ve Konut Alanı, Park ve Yol Alanı” “Derecesiz Doğal Sit Alanı” ve “3. Derece Doğal Sit Alanı” olarak belirlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli plan kararının üst ölçekli 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı ve 1/25.000 ölçekli nazım imar planı kararlarına, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine uygun olduğu, uyuşmazlığın 1/1.000 ölçekli nazım imar planı değişikliğine ilişkin kısmına gelince; bilirkişi raporunda yer alan tespit ve değerlendirmelerde de belirtildiği üzere; önerilen kullanımların aşırı geniş içeriklerinin parsel ölçeğinde yapılan ve uygulamaya esas olan bir planlama çalışması için uygun bir yaklaşım olmadığı; alana getirilen kullanımlara dair belirsizliklerin hem planlama alanını, hem de bu alanın komşuluğundaki başta Çelik Palas Oteli ve Atatürk Köşkü olmak üzere yakın çevreyi olumsuz etkileme potansiyeli taşıdığı, alana getirilen ilave konut alanının ve ilave nüfusun sosyat donatı gereksinimlerinin öngörülmediği, önerilen yeni ulaşım bağlantılarının çevredeki ulaşım sistemiyle bütünleşmediği, planın planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine aykırı olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Bu durumda, dava konusu 1/25.000 ölçekli nazım imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planına yönelik davanın reddi, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının iptali gerektiği, düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve 2577 sayılı Yasanın 20/A maddesi uyarınca dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
… tarihli ve … sayılı Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK) Kararı ile özelleştirme kapsam ve programına alınan Bursa ili, Osmangazi ilçesi, … Mahallesi, … ada … ve … parsel sayılı taşınmazların “meskun alan, 2. ve 3. derece kaynak koruma alanı ve kentsel sit alanı” olan kullanımlarının “ticaret-turizm-konut alanı” olarak belirlenmesine yönelik 1/25.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği, “turizm tesis alanı, 2. derece kaynak koruma alanı, 2. ve 3. derece kaynak koruma alanı, derecesiz doğal sit alanı ve 3. derece doğal sit alanı” olan kullanımlarının “ticaret-turizm-konut alanı, park ve yol alanı, derecesiz doğal sit alanı ve 3. derece doğal sit alanı” olarak belirlenmesine yönelik 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile “KAKS:1,75 yapılaşma koşullu turistik tesisler sahası” kullanımının “E:2,35 Yençok: 10 kat yapılaşma koşullu ticaret-turizm-konut alanı, park alanı, trafo alanı ve yol alanı” olarak belirlenmesine yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onaylanmasına ilişkin … tarih, … sayılı Cumhurbaşkanlığı kararının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 27. maddesinin 2. fıkrasında, idari işlemin uygulanması halinde giderilmesi güç veya olanaksız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması koşullarının birlikte gerçekleşmesi durumunda yürütmenin durdurulmasına karar verilebileceği kuralı yer almıştır.

4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanununun 1. maddesinde: “Bu Kanunun amacı; A) Bu maddede belirtilen ve Kanunun uygulanmasında “kuruluş” adı ile anılacak olan;
a) İktisadi devlet teşekküllerinin, bunların müessese, bağlı ortaklık, işletme, işletme birimleri ile varlıklarının ve iştiraklerindeki kamu paylarının,
b) Kamu iktisadi teşebbüsleri statüsü dışında kalmakla beraber sermayesinin tamamı veya yarısından fazlası devlete ve/veya diğer kamu tüzelkişilerine ait olan ticari amaçlı kuruluşlardaki kamu payları ile bu kuruluşlara ait müessese, bağlı ortaklık, işletme, işletme birimleri ve varlıklarının, iştiraklerindeki kamu paylarının,
c) Devletin diğer iştiraklerindeki kamu payları ile Hazineye ait payların,
d) Genel ve katma bütçeli idareler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşların ve kamu iktisadi teşebbüslerinden kamu iktisadi kuruluşlarının gördükleri kamu hizmetleri ile doğrudan doğruya ilgili olmayan varlıklarının ve iştiraklerindeki paylarının,
e) Belediye ve il özel idarelerine ait ticari amaçlı kuruluşlar ile pay oranlarına bakılmaksızın her türlü iştiraklerindeki paylarının,
f) Genel ve katma bütçeli idarelerle bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşların, mal ve hizmet üretim birimleri ve varlıkları (baraj, gölet, otoyol, yataklı tedavi kurumları, limanlar ve benzeri diğer mal ve hizmet üretim birimleri) ile bu Kanunun 35 inci maddesinin (B) fıkrasında belirtilen kamu iktisadi kuruluşlarının temel kuruluş amaçlarına uygun mal ve hizmet üretim birimlerinin işletilmesi haklarının, ekonomide verimlilik artışı, kamu giderlerinde azalma sağlamak, Hazineye ait taşınmazları değerlendirmek suretiyle kamuya gelir elde etmek gerekçelerinden birisi ile özelleştirilmelerine ilişkin esasları düzenlemektir. “kuralına yer verilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun “İmar Planlarında Bakanlığın Yetkisi”ni düzenleyen 9. maddesine 4046 sayılı Kanunun 41. maddesiyle eklenen 2. fıkrasında: “Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan (Belediye) gerekli görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak (Ek ibare: 03/04/1997 – 4232/4 maddesi) imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar durumları; Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler. (Ek ibare: 03/04/1997 – 4232/4 maddesi) ilgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Kanunun Ek-3. maddesinde: “Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya kuruluş lehine irtifak ve/veya kullanım hakkı alınmış arsa ve araziler ile özel kanunları uyarınca özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerin, 3621 sayılı Kıyı Kanunu veya 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan yerler dahil olmak üzere genel ve özel kanun hükümleri kapsamında yer alan tüm alanlarda imar planlarını yapmaya ve onaylamaya yetkili olan kurum veya kuruluşlardan görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak her tür ve ölçekte plan, imar planı ile değişiklik ve revizyonları müellifi şehir plancısı olmak üzere Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılarak veya yaptırılarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak ve Resmi Gazetede yayımlanmak suretiyle kesinleşir (İptal ibare: Anayasa Mahkemesi’nin 09/06/2011 tarih ve 2008/87 E, 2011/95 K. sayılı Kararı ile.) yürürlüğe girer. İlgili kuruluşlar bu madde kapsamında yapılan planları devir tarihinden itibaren beş yıl süreyle değiştiremezler. Bu süre içerisinde imar planlarına ilişkin olarak, verilecek mahkeme kararlarının gereklerinin yerine getirilmesini teminen yapılacak imar planı değişikliğine ilişkin iş ve işlemler Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca bu maddede belirtilen usul ve esaslara göre gerçekleştirilir. İlgili kuruluşlar görüşlerini onbeş gün içinde bildirirler. Bu madde kapsamında yapılan her ölçekteki plan ve imar planlarında 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17 nci maddesinin (a) bendinin ikinci ve sekizinci paragrafındaki hükümler uygulanmaz. Özelleştirme sürecinde ihtiyaç duyulması halinde, bu planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca onaylanır (İptal ibare: Anayasa Mahkemesi’nin 09/06/2011 tarih ve 2008/87 E, 2011/95 K.sayılı Kararı ile.) Bu planlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer belgeler ile izinler, ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlarca verilir.” kuralı bulunmaktadır.
3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak, uygulama imar planı ise; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmıştır.
3194 sayılı Kanunun 6. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde, planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından bölge planları ve imar planları olarak iki ana kategoriye ayrılmış, imar planları da uygulamaya esas olan uygulama imar planları ve bu planın hazırlanmasındaki temel hedefleri, ilkeleri ve arazi kullanım kararlarını belirleyen nazım imar planları olarak sınıflandırılmıştır. Anılan Yasanın 8. maddesinde ise alt ölçekli planların üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve kararlarına uyumlu olması zorunluluğu getirilmiştir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “Plan Raporu” başlıklı 9. maddesinde; “Mekânsal planlara ilişkin, kendi kademesine göre ve yapılış amacının gerektirdiği açıklamaları içeren bir plan raporu hazırlanır. (2) Plan raporunda, planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre; vizyon, amaç, hedefler ve stratejiler belirlenerek, koruma-kullanma esasları, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşmaya ilişkin konularda planlama esasları ve uygulama ilkeleri, eylem planları, açık ve yeşil alan sistemi, ulaşım, erişilebilirlik ve mekânın etkin kullanılması, gerektiğinde koruma, sağlıklaştırma ve yenileme program, alan ve projelerinin etaplama esasları, alan kullanım dağılımı tablosu gibi hususlarda açıklamalara yer verilir. (3) Planların araştırma aşamasında yapılan çalışmalarda elde edilen bilgi, belge ve sonuçlar ayrı raporlar halinde sunulabilir. (4) Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur. (5) İmar planlarında, bu Yönetmelikte tanımlanan veya plan gösteriminde bulunan kullanımlardan birden fazla mekânsal kullanımın aynı alanda bir arada bulunması durumunda uygulamaya yönelik alan kullanım oranları, otopark, yeşil alan ve benzeri sosyal ve teknik altyapı kullanımlarına ilişkin detaylar ile gerektiğinde bağımsız bölüm sayısı, plan raporu ve plan notlarında ayrıntılı olarak açıklanır.” düzenlemesi yer almaktadır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “İmar planı ilkeleri” başlıklı 21. maddesinin 10. fıkrasında, “İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır.
” hükmüne, “Uygulama İmar Planı” başlıklı 24. maddesinin 9. fıkrasında, “Nazım imar planlarında karma kullanım olarak belirlenen fonksiyonların, uygulama imar planlarında ayrıştırılması esastır.” kuralına yer verilmiştir.
Aynı Yönetmeliğin “İmar Planı Değişiklikleri” başlıklı 26. maddesinde ise; “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. (2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. (3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için: a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır. b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur. c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır. (4) Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır. (5) İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde: a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır. b) Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır. K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m Yukarıdaki formülde; K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (metre), Y1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının yüksekliği, Y2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının yüksekliğini, ifade eder. c) Parsellerin birleştirilmesi ve yapı düzeni değişikliği içeren, kat adedinin artırılmasına yönelik uygulama imar planı değişikliklerinde de yukarıdaki formüle uyulması esastır. (6) İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde: a) Devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamaz ve daraltılamaz. b) Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu dikkate alınır. c) İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz. ç) İmar planı değişikliği ile taşıt geri dönüş kurbu olmayan çıkmaz yol ihdas edilemez. d) İmar planlarında Karayolları Genel Müdürlüğünün sorumluluğunda olan karayollarında yapılacak her türlü değişiklikte bu Kuruluştan alınacak görüşe uyulur. e) Plan alanındaki trafik hacimleri ile yeni getirilen kullanımların trafik üretme ve trafik çekme hacimleri dikkate alınarak yol ve kaldırım genişlikleri belirlenir. (7) Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.” kuralı yer almıştır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları” başlıklı 19. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinde, “Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda;1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. (Mülga cümle:RG-25/7/2019-30842) (…) 2) Bu alanlarda ayrıca (Mülga ibare:RG-25/7/2019-30842) (…) gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir. 3) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış olması şarttır.” düzenlemesine yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dava konusu taşınmaz açısından geçmişten itibaren belirlenen fonksiyonların değerlendirilmesi suretiyle, uyuşmazlık konusu edilen imar planı değişiklikleri ile getirilen kullanım kararlarının ve yapılaşma koşullarının çevre ve imar bütünlüğünü ve sosyal donatı dengesini bozucu nitelikte olup olmadığının, bozucu nitelikte ise sosyal donatı dengesini hangi yönlerden bozduğunun, üst ölçekli imar planları ile imar planlarının kademeli birlikteliği ilkesine uygun olup olmadığının, uyuşmazlığa konu taşınmaza verilen fonksiyonların yer seçiminin uygunluğunun, taşınmazın konumu dikkate alındığında, taşınmaza verilen fonksiyonların ulaşım bütünlüğüne olumsuz etkisinin olup olmadığının, yapılan değişikliğin trafik yoğunluğuna ek yük getirip getirmeyeceğinin tespiti amacıyla Naip üye … tarafından resen seçilen bilirkişiler Prof. Dr. …, Prof. Dr. …, ve Prof Dr. …’nin katılımıyla yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve hazırlanan rapor dosyaya sunulmuştur.
Dava konusu imar planları, davacının iddiaları, davalının savunması ve bilirkişi tespitleri, raporun tebliği üzerine taraflarca yapılan itirazlar ayrı ayrı değerlendirilerek uyuşmazlık bu çerçevede incelenmiştir.

1-Dava konusu 1/25.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği yönünden;
Davacı dava dilekçesinde;
1/25.000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. maddesine ve 26. maddesinin 1., 2., 3. ve 5. bentlerine aykırı hazırlandığı, jeolojik ve jeoteknik etütlerin yapılmadığı ve işlemde kamu yararı değil kamu kuruluşunun yararı olduğu ileri sürülmüştür.
Davalı idarenin savunmasında;
Dava konusu parsellerin … tarih ve … sayılı Özelleştirme Yüksek Kurulu Kararı ile özelleştirme kapsam ve programına alındığı söz konusu karara ilişkin herhangi bir dava açılmadığı, bahse konu yapıların atıl ve bakımsız olduğu, inşaatın çatısındaki alüminyum saçların rüzgâr nedeniyle sökülmeye başladığı, çevrede önemli ölçüde tehlike yarattığı ve alanda … Oteli olarak inşaa edilen ve ana otel blokları ile apart bloklardan oluşan atıl vaziyetteki kompleks yapıların tinerci ve benzeri gibi gruplar tarafından kullanılması sebebiyle bu bölgede yaşayan vatandaşlar için ciddi güvenlik sorunu oluşturduğu, söz konusu alanın yapısal gelişimi, çevresel kullanım kararları ve bölgesel ihtiyaçlarının değiştiği, bölgenin canlanması ve söz konusu tehditlerin azaltılarak daha yaşanabilir bir alan oluşturabilmesi için plan değişikliği yapılması gerekliliğinin hasıl olduğu savunulmuştur.
Bilirkişi raporunda yer alan tespit ve değerlendirmelerde;
Raporda; 28.10.2008 tarihli Bursa Merkez Planlama Bölgesi 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonunda yer alan dava konusu alana ilişkin “meskun alan, 2. ve 3. derece kaynak koruma alanı ve kentsel sit” kullanımlarında olduğu, dava konusu 1/25.000 ölçekli nazım imar planında 2. ve 3. derece kaynak koruma alanı gösteriminin kaldırıldığı, bu gösterimlerin kaldırılmasının doğru bir planlama yaklaşım olmadığı, bu bölgedeki korunması gerekli kaynaklar ile kentsel sit alanı varlığını sürdürürken, bu alanların planlarda korunmasını güvence altına alan plan gösterimlerinin, açıklamalarının ve koruma kararının plan değişikliği ile kaldırılmasının şehircilik ve planlama ilkelerine aykırı olduğu, davaya konu plan değişikliği işleminde korunacak bu alanlara ilişkin bilginin bulunmadığı bunun da 1/25.000 ölçekli plan değişikliği yönünden plan için önemli bir eksiklik olduğu yönünde tespit ve değerlendirmelere yer verilmiştir.
Dairemizce yapılan değerlendirmede;
– Dava konusu parsellerin 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planında “kentsel yerleşme alanları” olarak tanımlandığı, plan kararları ve uygulama hükümlerinde kentsel yerleşme alanı için “imar planı kararı ile kentsel kullanımlara ayrılan alanlardır” açıklamasının yer aldığı,
– Alanın 28.10.2008 tarihli Bursa Merkez Planlama Bölgesi 1/25.000 ölçekli nazım imar planı revizyonunda yer alan dava konusu alana ilişkin “meskun alan” “2, ve 3. derece kaynak koruma alanı” ve “doğal sit” kullanımlarında olduğu, dava konusu plan değişikliği ile “2, ve 3. derece kaynak koruma alanı” gösteriminin ve “doğal sit” gösteriminin yer almadığı, alanın kentsel çalışma alanları kullanım kararı altında ticaret-turizm-konut alanı olarak belirlendiği, bölgedeki Çelik Palas Oteli’nin ana binasının 1935 yılından bu yana hizmette olduğu, 2003 tarihli 1/1000 ölçekli Süleyman Çelebi ve Çelik Palas Arası Uygulama İmar Planında parsellerin turistik tesisler sahası olarak planlandığı, 2008 tarihli 1/25.000 ölçekli nazım imar planında alanın yapılaşmaya açık, hatta parselin bulunduğu bölgeye yönelik 330-300 k/ha arasında yoğun bir yapılaşma kararı alındığı, dolayısıyla ilk kez dava konusu planlarla yapılaşmaya açılmadığı ve alandaki ticaret-konut-turizm gösteriminin üst ölçekli plan kararlarına aykırı olmadığı,
– Dava konusu alanın kuzey batı kısmının 2008 tarihli planda kısmen “doğal sit (D)” alanı olarak tanımlandığı ancak dava konusu planlarda bu gösterimin kaldırıldığı, imar planı araştırma raporunun 14. sayfasında hotel tarafındaki sınırın kısmen derecesiz olduğu, 6 parselin uç kısmında ise 3. derece doğal sit olduğu ifadelerine yer verildiği ve planlar yapılırken bu alanların dikkate alınması gerektiği yönünde görüş verilmesi üzerine, dava konusu 1/5000 ölçekli nazım imar planında dereceli ve derecesiz alanların plan paftasında lejant olarak işaretlendiği, 2014 tarihli Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Ek-1ç’de doğal sit alanları lejant gösterimlerinin değiştiği, D1-D2-D3 şeklinde lejant gösterimlerinin getirildiği, dolayısıyla bu alanda doğal sit statüsünde bir alan var ise bunun derecesinin ilgili idarelerce davalı idareye iletilerek işaretlenmesinin sağlanması gerektiği ancak Bursa Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Komisyonunun … tarih ve … sayılı kararında davalı idareleri plan değişikliği aşamasında davalı idareleri yönlendirecek ve sit statüsünü belirleyecek bir uyarıya veya itiraza yer verilmediğinin görüldüğü,
– 2. ve 3. derece kaynak koruma alanı gösteriminin kaldırılması yönünden plan kararı incelendiğinde, Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin 1. fıkrasının (y) bendinde; “Koruma alanı: Kaynak ve bunların bağlı olduğu jeotermal sistemin; bozulmasına, kirlenmesine ve sürdürülebilir özelliğinin yitirilmesine neden olacak dış etkenlerden korumak amacıyla sahanın jeolojik, hidrojeolojik yapısı, iklim koşulları, zemin cinsi ve tipleri, drenaj sahası sınırı, kaynak ve kuyu çevresindeki yerleşim birimleri, endüstri tesisleri, çevrenin topografik yapısı gibi unsurlara bağlı olarak belirlenmiş, önlemler alınması gereken, içerisinde yapılan faaliyetlerin kontrol ve denetime tâbi olduğu ve gerektiğinde yapılaşma ve arazi kullanım faaliyetleri kısıtlanabilir alanları” olarak tanımlandığı, 17.01.2001 tarihli jeolojik jeoteknik etüde göre parsellerin yerleşime uygun alan olarak belirlendiği ve 2014 tarihli Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Ek-1ç’de nazım imar planlarına ilişkin kaynak koruma alanı lejant gösteriminin yer almadığı,
– Davalı idareler tarafından planların hazırlanması aşamasında … Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı ve Ulaşım Dairesi Başkanlığının, … Belediye Başkanlığının, … Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünün, … A.Ş.’nin, … Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Komisyonunun … tarih ve … sayılı kararı ve Bursa Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 22.03.2019 tarih ve 8697 sayılı kararı ile planlara ilişkin olumlu görüşlerinin alındığı, dolayısıyla dava konusu 1/25.000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesi 1. fıkrasında yer alan “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır” hükmüne uygun olduğu hususları dikkate alındığında dava konusu 1/25.000 ölçekli nazım imar planında kamu yararı, planlama esasları ve şehircilik ilkelerine aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Öte yandan dava konusu planların plan açıklama raporunun iki kademeli olacak şekilde araştırma raporu ve plan açıklama raporu şeklinde hazırlandığı, araştırma raporu içerisinde alanın konumu ve genel özellikleri, tapu ve kadastro bilgileri, jeolojik durumu, ulaşım bağlantıları, elektrik-doğalgaz-su hatları, çevresinde yer alan fonksiyonlardaki yapılaşma koşulları, mevcut yerleşim durumu gibi hususlara ilişkin bilgi ve belgeler sunulduğu, plan açıklama raporunda ise planların plan hiyerarşisi dikkate alınarak ayrı ayrı hazırlandığı anlaşılmıştır.
Dava konusu 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği yönünden;
Dava dilekçesinde;
1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. maddesine, 26. maddesinin 1., 2., 3. ve 5. bentlerine aykırı hazırlandığı, jeolojik ve jeoteknik etütlerin yapılmadığı ve işlemde kamu yararı değil kamu kuruluşunun yararı olduğu ileri sürülmüştür.
Davalı idarenin savunmasında;
1/25.000 ölçekli nazım imar planı için yapılan savunmaya ek olarak Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından … tarihli ve … sayılı kararı ile onaylanan imar planları incelendiğinde; söz konusu parsellerin “sosyal ve teknik altyapı alanı” olarak planlı olmadığı, 1/5000 ölçekli nazım imar planında “turistik tesis sahası (E: 1.75)” olarak planlı olduğu, dava konusu planlarda herhangi bir sosyal ve teknik altyapı alanın kaldırılmadığı, küçültülmediği, standardının azaltılmadığı ve yerinin değiştirilmediği savunulmuştur.
Bilirkişi raporunda yer alan tespit ve değerlendirmelerde;
– Dava konusu işlemlerden 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği işlemine ilişkin olarak, parsel bazında yapılan bir plan değişikliği için “ticaret-turizm-konut alanı” kullanımının içeriğinin aşırı genellemeler içermesi; benzer şekilde park kullanımının içeriğinin pek çok farklı düzenlemeyi içerebilecek şekilde tanımlanması; tarihi Çelik Palas Otelinin üst kotunda bulunan bir park alanında silüet ve koruma özellikleri dikkate alınmadan çeşitli kullanımlara olanak verilmesi şehircilik ilkeleri ve planlama esasları kapsamında olumsuz olarak değerlendirildiği,
– Ticaret-turizm-konut alanı başlığı altında sayılan çok sayıdaki kullanımın bu konumda geliştirilmek için uygun olmadığı, örneğin sağlık hizmetleri, alışveriş merkezi, iş merkezi, finans merkezi, çok katlı mağaza, çok katlı otopark gibi kullanımlar için bu taşınmaz doğru bir yerseçimi kararı olmadığı, bu nedenle de bu fonksiyon şehircilik ve planlama ilkeleri kapsamında sorunlu bulunmuş olup, doğru olmayan yer seçimi kararları barındırmadığı yönünde tespit ve değerlendirmelere yer verilmiştir.
Dairemizce yapılan değerlendirmede;
– 25.07.2008 tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planında, dava konusu alanın “turizm tesis alanı, 2. derece kaynak koruma alanı, 2. ve 3. derece kaynak koruma alanı, derecesiz doğal sit alanı ve 3. derece doğal sit alanı” sınırı içinde kaldığı, dava konusu 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile söz konusu taşınmazların “ticaret, turizm ve konut alanı, park ve yol alanı, derecesiz doğal sit alanı ve 3. derece doğal sit alanı” olarak düzenlendiği,
– Plan kararlarının üst ölçekli 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı ve 1/25.000 ölçekli nazım imar planı kararlarına uygun olduğu,
– Plan açıklama raporunda “Planlama alanının işlevsiz durumda olması nedeniyle; özelleştirme kapsam ve programında olan parsellerin, üst ölçekli planlara uygun olarak ülke ve bölge ekonomisine katkı sunması hedeflenmiştir. Bu doğrultuda; söz konusu parsellerin etkin ve verimli kullanılabilmesi için fiziki ve teknik eşikler, üst ölçek planlama kararları göz önünde bulundurularak 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği hazırlanmıştır.” ifadelerine yer verildiği dikkate alındığında yapılan değişikliğin planlama esasları ve şehircilik ilkelerine uygun olduğu,
– Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “İmar planı ilkeleri” başlıklı 21. maddesinin 10. fıkrasında, “İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır.
” kuralına, “Uygulama İmar Planı” başlıklı 24. maddesinin 9. fıkrasında, “Nazım imar planlarında karma kullanım olarak belirlenen fonksiyonların, uygulama imar planlarında ayrıştırılması esastır.” kuralına yer verildiği dolayısıyla alanın karma kullanımının bu şekilde 1/5000 ölçekli nazım imar planı ölçeğinde gösterilebileceği, ayrıştırmanın ise 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yapılacağı dikkate alındığında dava konusu 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinde Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine, plan yapım yöntem ve tekniklerine aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Dava konusu 1/1.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği yönünden;
Davacı dava dilekçesinde;
1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. maddesine, 26. maddesinin 1., 2., 3. ve 5. bentlerine aykırı hazırlandığını, jeolojik ve jeoteknik etütlerin yapılmadığı ve işlemde kamu yararı değil kamu kuruluşunun yararı olduğu ileri sürülmüştür.
Davalı idarenin savunmasında;
1/25.000 ve 1/5000 ölçekli nazım imar planları için yapılan savunmaya ek olarak “ticaret-turizm-konut alanı” olarak planlanacak bölgede terk edilmiş olan ve turizm tesis alanı olarak talep görmeyen alanı canlandırmaya yönelik olarak değişikliğin yapıldığı, mevcut planda E:1.75 verilen inşaat hakkının 71.683,41 m2 iken yapılaşma koşulunun E:2,35’e çıkartılmasına karşın inşaat hakkının 69.418,74 m2 ye düşürüldüğü ve toplam inşaat alanının azaltıldığı, mevcut planda yüksekliğe ilişkin herhangi bir kısıtlama getirilmemiş olmasına rağmen dava konusu imar planı değişikliği ile mevcut bina yüksekliğinin korunarak 10 kat ile sınırlandırıldığı, bahse konu parsellerin 29.539,89 m2’lik (yüzde 72.12) kısmının ticaret+turizm+konut alanı olarak, 5.190,28 m2’lik (yüzde 12.67) kısmının parki alanı olarak, 6.206,78 m2’lik (yüzde 15.15) kısmının yol olarak, 25,00 m2’lik (yüzde 0.06) kısmının ise trafo alanı olarak planlandığı, taşınmazların sağında yer alan Hamzabey Caddesi ile solunda yer alan 5. Mutlu Sokak arasında ulaşımın doğrudan sağlanabilmesi için 10 metrelik bir yol bağlantısının oluşturulduğu savunulmuştur.
Bilirkişi raporunda yer alan tespit ve değerlendirmelerde;
– Dava konusu işlemlerden 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde önerilen kullanımların aşırı geniş içeriklerinin parsel ölçeğinde yapılan ve uygulamaya esas olan bir planlama çalışması için uygun bir yaklaşım olmadığı, yerinde gözlem ve tespit yapma olanağı bulunan parsel ölçeğinde bir planlama alanında önerilen kullanımların net şekilde belirlenmiş olması gerektiği, dava konusu alana getirilen kullanımlara dair belirsizliklerin hem planlama alanını, hem de bu alanın komşuluğundaki başta … Oteli ve … Köşkü olmak üzere yakın çevreyi olumsuz etkileme potansiyeli taşıdığı, bu nedenlerle şehircilik ilkeleri ve planlama esasları kapsamında doğru bir planlama yaklaşımı olmadığının değerlendirildiği,
– Getirilen yapı yoğunluğu ve ilave nüfusun sosyal donatı eksiklikliğini de getirdiği, dava konusu plan değişikliklerinde daha önce turizm tesisi olan bir alanda konut kullanımına da olanak sağlayan bir değişiklik yapıldığı, alanda yüzde 80’e varan oranda konut yapılabileceğinin belirtildiği, bu durumda alana getirilen yeni konut alanı nüfusunun sosyal donatı gereksinimleri bulunduğu ancak bunların hesaplanmadığı,
– Kaldırılan kullanım turizm alanı olduğu için, yani bir sosyal donatı olmadığı için, eşdeğer alan ayrılmasının gerekli olmadığı, ancak plan değişikliği ile oluşabilecek ilave konut alanının ve ilave nüfusun sosyat donatı gereksinimlerinin düşünülmemesi ve gerekli alanın ayrılmamasının planlama esaslarına ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine aykırı olduğu,
– Plan değişikliği işlemi ile önerilen yeni ulaşım bağlantılarının çevredeki ulaşım sistemiyle bütünleşmediği, kavşak noktaları çözümleri açısından eksiklikler barındırdığı; bölgenin topografik koşullarına aykırılık teşkil ettiği, … Otelinin mevcut erişim koşullarını değiştirerek olumsuz etkileme olasılığı barındırdığı, ulaşım planlama ilkelerine aykırı dönüş kutp yarıçapı ile tasarlanmış olan taşıt yolları içerdiği, bu nedenlerle planlama ve şehircilik ilkeleriyle, ulaşım planlama ilkeleriyle ve trafik güvenliği ile bağdaşmadığı,
– Çevredeki yaşam alanlarına ve bitişiğindeki kültürel ve mimari miras alanlarına çok sayıda olumsuz etkileri ile planlama ilkelerine aykırılıkları saptanmış olan plan değişikliklerinin yapılmasını zorunlu kılan koşulların bulunmadığı yönünde tespit ve değerlendirmelere yer verilmiştir.
Dairemizce yapılan değerlendirmede;
Uyuşmazlığa konu taşınmazların, 31.01.2003 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında KAKS:1.75 yapılaşma koşullu turistik tesisler sahası olarak planlanmış iken dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile “ticaret, turizm ve konut alanı (tictk), trafo alanı, park ve yol” olarak planlandığı anlaşılmaktadır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “İmar planı ilkeleri” başlıklı 21. maddesinin 10. fıkrasında, “İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır.
” hükmüne, “Uygulama İmar Planı” “başlıklı 24. maddesinin 9. fıkrasında, “Nazım imar planlarında karma kullanım olarak belirlenen fonksiyonların, uygulama imar planlarında ayrıştırılması esastır.” kuralına yer verilmiştir.
Dava konusu uygulama imar planı değişikliğinde, karma kullanım alanlarında konut, ticaret ve turizm alanları belirsiz olduğundan uygulamada belirsizlik oluşturacağı açıktır.
Halbuki diğer mekansal kullanımlar gibi konut, ticaret ve turizm alanlarının da planlama alanı içerisinde ayrılacağı mekan ve miktarın belirlenmesi uygulama işlemlerinin değil, bu işlemlerin dayanağını oluşturan ve yönlendiren 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının konusuna girmektedir.
Bu nedenle, planlama alanı içerisinde karma kullanım kapsamında olan barınma ihtiyacının karşılandığı ve günün her saati işlevini dinamik olarak muhafaza eden kullanımlar ile diğer kullanımların, her bir kullanımın kapsayacağı alan ve emsal oranı ayrıştırılarak uygulama imar planı aşamasında belirlenmesi gerekmektedir. Zira belirlenen kullanıma göre ihtiyaç duyulan sosyal ve teknik altyapı alanlarının miktarı ve konumunun belirlenmesi, ancak bu suretle mümkün olabilmektedir.
Bu durumda, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile uyuşmazlık konusu taşınmaza ticaret-turizm-konut olmak üzere karma kullanım kararları getirilmesinin, İmar Kanununda yer alan uygulama imar planı tanımına, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “İmar planı ilkeleri” başlıklı 21. maddesinin 10. fıkrası ile 24. maddesinin 9. fıkrasına uygun şekilde karma kullanım oranları ayrıştırılarak, açık ve net biçimde tanımlanmamış olması nedeniyle hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.

KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. Dava konusu 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli nazım imar planları yönünden davanın REDDİNE, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yönünden dava konusu işlemin İPTALİNE,
2. Dava kısmen iptal, kısmen ret ile sonuçlandığından, ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam …-TL yargılama giderinin yarısı olan …-TL’nin davacı üzerinde bırakılmasına, diğer yarısı olan …-TL yargılama giderinin ise davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
3. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmasız işler için belirlenen …-TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine, duruşmasız işler için belirlenen …-TL vekâlet ücretinin davalı idarelerden alınarak davacıya verilmesine,
4. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından keşif ve bilirkişi giderleri için yatırılan …-TL avanstan harcanan …-TL’nin …-TL’sinin davacıdan alınıp, …-TL’sinin davalıdan alınıp Hazine adına yatırılması için kararın bir örneğinin Hazine ve Maliye Bakanlığı Başhukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğü’ne tebliğine, keşif avansından artan …-TL’lik kısmın Hazine ve Maliye Bakanlığı’na iadesine,
5. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 21/12/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.