Danıştay 13. Daire Başkanlığı         2020/3181 E.  ,  2020/3297 K.
T.C.
D A N I Ş T A Y
ONÜÇÜNCÜ DAİRE
Esas No:2020/3181
Karar No:2020/3297

TEMYİZ EDEN (DAVACI) : …
KARŞI TARAF (DAVALI) : … Valiliği –
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … İdare Mahkemesi’nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Görev tahsisli olarak ikamet edilen … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … Sokak, … Apartmanı, … Kat, … numaralı bağımsız bölümde bulunan kamu konutunun 4706 sayılı Kanun uyarınca 18/08/2020 tarihinde açık teklif usulü ile satışına ilişkin gerçekleştirilen ihalenin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesi’nce verilen kararda; davacının görev tahsisli olarak ikamet ettiği … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … Sokak, … Apartmanı, … Kat, … numaralı bağımsız bölümde bulunan kamu konutunun, satılması amacıyla 18/08/2020 tarihinde açık teklif usûlü ile gerçekleştirilen ihalesine yönelik olarak 05/08/2020-07/08/2020 tarihleri arasında yerel gazetede ilan yapıldığı, … Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü … Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’nın 10/08/2020 tarih ve E:71716 sayılı yazısıyla davacının anılan ihaleye davet edildiği, acele posta servisi ile gönderilen davet yazısının ihalenin gerçekleştirildiği 18/08/2020 tarihinden sonra 19/08/2020 tarihinde davacıya tebliğ edildiği, dava dışı … ve … isimli şahısların iştirak ettiği ihalede, 507.000,00.-TL teklif veren dava dışı … isimli şahsın teklifinin en uygun teklif olduğuna karar verilerek geçici olarak konutun anılan şahsa ihale edildiği, kamu konutunda hâlen ikamet eden ve ilgili mevzuat hükümleri uyarınca öncelikli alım hakkı bulunan davacıya, bu hakkını kullanabilmesi için … Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü … Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’nın 27/08/2020 tarih ve E:78998 sayılı yazısıyla bildirim yapıldığı, mevzuat hükümleri kapsamında, davacıya, ihale sonucunda ortaya çıkan bedel üzerinden alım hakkını kullanabilmesi için teklifte bulunulduğu hâlde, davacı tarafından, söz konusu hakkın kullanılabilmesi amacıyla herhangi bir başvuruda bulunulmadığı, 05/08/2020-07/08/2020 tarihleri arasında ihaleye yönelik olarak ilan yapıldığı hususu da göz önünde bulundurulduğunda, davaya konu ihale işlemlerinde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, satış işlemlerini düzenleyen 385 sıra no’lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin 9. maddesinde, “…Kamu konutunun satış ihalesine ilişkin bilgiler ilan tarihinden önce kamu konutunda oturana ayrıca bildirilir.” kuralı yer almasına karşın, 18/08/2020 saat 09:45’te yapılan söz konusu lojman ihalesine ilişkin ihale ilanı öncesi kendisine herhangi bir bildirimde bulunulmadığı, ihale satış işlemlerine ilişkin bildirimin ihaleden bir gün sonra saat 16:45’te eline ulaştığı, mevzuatın açık hükmüne rağmen tebligatın ihaleden sonra yapıldığı hususunda herhangi bir tereddüt bulunmadığı, Mahkeme kararında, 27/08/2020 tarihli yazı ile ihale sonucu bildirimi yapılmasına rağmen ön alım hakkında idareye bildirimde bulunmadığına yer verildiği, ancak 27/08/2020 tarih ve 78998 sayılı yazının kendisine 06/10/2020 tarihinde tebliğ edildiği, bu nedenle ön alım hakkından yararlanma konusunda herhangi bir başvuruda bulunmadığı hususunun gerçeği yansıtmadığı, kararda belirtilen 05/08/2020-07/08/2020 tarihleri arasında yerel gazetede ilanda bulunulmuş olmasının ihalenin haber verildiği anlamına gelmediği, ihalenin zamanında kendisine haber verilmesi hâlinde gerek geçici teminatı yatırma, gerekse de sonraki aşamada konutu satın alma yönünde hazırlık yapması mümkün olabilecekken, şu anda sadece 06/10/2020 tarihinde yapılan bildirim ile başlayan 15 günlük sürenin olduğu, ihaleye giremediğinden, diğer katılımcıların, ön alım hakkının kullanılmayacağını varsayarak fiyat artırımına gitmiş olmaları nedeniyle, ikamet etmekte olduğu lojmanın, satışı yapılan diğer muadil konutlara göre çok daha yüksek bir bedelle satışının gerçekleştirildiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …’NIN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesi’nce, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Vergi müfettişi olarak görev yapan davacı, … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … Sokak, … Apartmanı, … Kat, … numaralı bağımsız bölümde yer alan lojmanda görev tahsisli olarak ikamet etmektedir. İkamet ettiği kamu konutunun, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. maddesi uyarınca satılması için 18/08/2020 tarihinde açık teklif usulü ile ihale gerçekleştirilmiştir.
… Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü … Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’nın 10/08/2020 tarih ve E:71716 sayılı ihaleye davet yazısının davacıya 19/08/2020 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine anılan ihalenin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. maddesinde, “kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılır. Taşınmazların satışından elde edilen gelirler, genel bütçeli idarelerde ilgili idarenin merkez muhasebe birimi hesaplarına aktarılır ve özel gelir kaydedilir. Özel gelir kaydedilen bu tutar karşılığında idarenin yatırım bütçesine öncelikle personelinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla ödenek kaydetmeye Hazine ve Maliye Bakanı yetkilidir. Özel bütçeli idarelerde bu gelirler muhasebe birimi hesaplarına aktarılır ve bütçelerine gelir olarak kaydedilir. İdareler bu gelirleri öncelikle personelinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde ödenek eklemek suretiyle kullanır. Diğer kamu idarelerinde ise, elde edilen gelirler kendi mevzuatına göre muhasebe birimi hesaplarına aktarılarak bütçelerine gelir olarak kaydedilir ve ilgili mevzuatına göre öncelikle personelinin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla kullanılır. Değerlendirme işlemleri sırasında taşınmazlar için yapılan masraflar aktarılacak gelirlerden düşülür. İhale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. İhale bedeli öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya taksitli olarak ödenebilir, peşin olarak ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır. Yapılan ihale sonucunda oluşan ihale bedeli, öncelikli satın alma hakkı bulunanlara tebliğ edilir. Öncelikli alım hakkı sahibinin, içerisinde oturduğu kamu konutunu bu bedeli üzerinden satın almak istemesi ve tebligattan itibaren onbeş gün içerisinde ihale bedelini peşin ödemesi veya peşinatı ödeyerek taksitli satış sözleşmesi düzenlemesi halinde bu durum, en yüksek teklif veren istekliye bildirilir. Ancak, öncelikli satın alma hakkı sahibinin aynı süre içerisinde kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, bu süre içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilerek ihale bedelini peşin veya taksitle ödemesi gerektiği bildirilir. Bu durumda kamu konutunda oturana tebligat yapılarak konutu iki ay içerisinde tahliye etmesi istenir ve konutun tahliyesi sağlanır.” kuralına yer verilmiştir.
17/4/2018 tarih ve 30394 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 385 sıra no’lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin “Satış işlemleri” başlıklı 9. maddesinin 1. fıkrasıyla, “Kamu konutlarının satış işlemleri, İdare tarafından 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Yönetmelikte yer alan hükümler çerçevesinde yürütülür. Kamu konutunun satış ihalesine ilişkin bilgiler ilan tarihinden önce kamu konutunda oturana ayrıca bildirilir” kuralı yer almıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Uyuşmazlık, 4706 sayılı Kanun uyarınca satışa çıkarılan kamu konutunda oturan kamu görevlisine, 385 sıra no’lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin “Satış işlemleri” başlıklı 9. maddesinin 1. fıkrasında yer verilen kural uyarınca, ihale ilan tarihinden önce bildirim yapılmadan gerçekleştirilen ihalenin hukuka uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Sözlük anlamı ile “düzenli hâle koymak, düzen vermek, tanzim ve tertip etmek” olarak tanımlanan “düzenleme”, kamu hukukunda kural koyma ile eş anlamlıdır. Kural ise; sürekli, soyut, nesnel, genel (kişilik dışı) durumları belirleyen ve gösteren norm olarak tanımlanmaktadır. Yasama organının yasama tasarrufları dışında, idare, Anayasa ve kanunlardan aldığı yetki ile, kural koyma (düzenleme yapma) yetkisine sahiptir (ÖZAY İl Han, Günışığında Yönetim, 2017, İstanbul, s.426).
“Kural işlemler” (ya da diğer adıyla “genel düzenleyici işlemler”), üst hukuk kurallarına uygun olarak hukuk düzenine yeni kural getiren ya da mevcut bir kuralı değiştiren veya kaldıran tek yanlı idarî işlemlerdir. Düzenleme yetkisini kullanarak tüzük, yönetmelik, tebliğ, genelge gibi genel düzenleyici işlemleri yapan idarenin bir işleminin düzenleyici nitelik taşıdığının kabul edilebilmesi için, söz konusu işlemin sürekli, soyut, nesnel, genel durumları belirleyen ve gösteren hükümler içermesi, başka bir anlatımla, belirtilen nitelikte kurallar konulmuş olması zorunlu olup, bu genel düzenlemelerin üst hukuk kurallarına aykırı hükümler içermemesi gerekir.
4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 11. fıkrası uyarınca, kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasında ihale bedelinin taksit süresi, sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlara ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkili olan Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın (Tebliğ’in yürürlükte olduğu tarihte Maliye Bakanlığı), bu yetkiyi 17/4/2018 tarih ve 30394 sayılı Resmî Gazete’de 385 sıra no’lu Milli Emlak Genel Tebliğini yürürlüğe koymak suretiyle kullandığı görülmektedir.
4706 sayılı Kanun’da kamu konutunun satış ihalesinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca geçekleştirileceği kurala bağlanmış olup, somut olayda, davacının görev tahsisli olarak ikamet ettiği … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … Sokak, … Apartmanı, … Kat, … numaralı bağımsız bölümde bulunan kamu konutunun satış ihalesinin 18/08/2020 tarihinde açık teklif usûlü ile, davacının katılımı olmaksızın gerçekleştirildiği, ihaleye ilişkin 05/08/2020-07/08/2020 tarihleri arasında yerel gazetede ilan yapıldığı, … Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü … Milli Emlak Dairesi Başkanlığı’nın 10/08/2020 tarih ve E:71716 sayılı ihaleye davet yazısının 13/08/2020 tarihinde postaya verildiği, acele posta servisi ile gönderilen davet yazısının, ihalenin gerçekleştirildiği 18/08/2020 tarihinden sonra 19/08/2020 tarihinde davacıya tebliğ edildiği görülmektedir.
Uyuşmazlığa konu ihalede 2886 sayılı Kanun uyarınca gerekli ilanların yapıldığı ve ihalenin Kanun’da öngörülen usûle uygun olarak gerçekleştirildiği görülmekle birlikte, 385 sıra no’lu Milli Emlak Genel Tebliği’nin “Satış işlemleri” başlıklı 9. maddesinin 1. fıkrasında yer verilen, 4706 sayılı Kanun’a, 2866 sayılı Kanun’a ya da diğer üst hukuk kurallarına aykırı olmayan ve konutta oturan kamu görevlisi üzerinde doğurduğu hukukî etki bakımından yararlandırıcı düzenleme içeren “Kamu konutunun satış ihalesine ilişkin bilgiler ilan tarihinden önce kamu konutunda oturana ayrıca bildirilir” kuralı uyarınca, ihaleye ilişkin son ilanın yapıldığı 07/08/2020 tarihinden önce, davacıya, kamu konutunun satışı ihalesine ilişkin herhangi bir bildirimde bulunulmadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, kamu konutunun satışı ihalesine ilişkin yapılan bildirim, ihalenin gerçekleştirildiği 18/08/2020 tarihinden sonra 19/08/2020 tarihinde davacıya tebliğ edildiğinden, davacının yokluğunda gerçekleştirilen dava konusu ihale işleminde hukuka uygunluk görülmemiştir.
Bu itibarla, davanın reddi yönündeki İdare Mahkemesi kararında hukukî isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Davacının temyiz isteminin kabulüne;
2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 49. maddesi uyarınca … İdare Mahkemesi’nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. DAVA KONUSU İŞLEMİN İPTALİNE,
4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen ilk derece ve temyiz yargılama giderleri toplamı …-TL’nin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
5. Posta giderleri avansından artan tutar ile istemi hâlinde ilk derece ve temyiz aşamasında kullanılmayan toplam …-TL yürütmeyi durdurma harcının davacıya iadesine,
6. Dosyanın anılan Mahkeme’ye gönderilmesine,
7. 2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 25/11/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.